慧通行三亞時代海岸招商策略告

1、1慧通行鴻洲項目組慧通行鴻洲項目組-2009-2009年年7 7月月三亞時代海岸三亞時代海岸招商策略報告招商策略報告謹(jǐn)呈：鴻洲集團(tuán)謹(jǐn)呈：鴻洲集團(tuán)2項目梳理：項目梳理：1 12 23 3之前交付產(chǎn)品項目工作成果下一步工作計劃商業(yè)可行性研究商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)核心價值案例研究商家對本項目的進(jìn)駐意向商業(yè)詳規(guī)建議商業(yè)價值評估本項目歷經(jīng)2年的時間，現(xiàn)已進(jìn)入一期商業(yè)的招商階段。到目前為止，所有的主力店、次主力店慧通行在經(jīng)過2年的時間與多個商家洽談，目前已縮小范圍，進(jìn)入與商家進(jìn)行租賃條件的洽談階段慧通行現(xiàn)就項目整體商業(yè)制定出項目的定位，案名、業(yè)態(tài)規(guī)劃等初步制定出一期商業(yè)招商初步時間安排及租賃條件，以供日后在執(zhí)行

2、方案中做出正確的方向。31 12 23 34 4第一部分：三亞城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)分析第一部分：三亞城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)分析第二部分：項目定位第二部分：項目定位a:產(chǎn)品定位b:商業(yè)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃c:一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分：招商執(zhí)行計劃第三部分：招商執(zhí)行計劃 a、招商整體思路 b: 租金價格策略 c: 招商時間安排 d: 招商推廣策略第四部分：經(jīng)營策略第四部分：經(jīng)營策略目錄目錄4第一部分：三亞城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)分析第一部分：三亞城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)分析5資料來源：海南統(tǒng)計公報生產(chǎn)總值增長率生產(chǎn)總值及增長率2002年41.992003年2004年2005年2006年2007年2008年57.8668.34102.344

3、7.88122.32144.3111.011.011.514.613.114.722.116.820082008年三亞受金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，但整體經(jīng)濟(jì)總年三亞受金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，但整體經(jīng)濟(jì)總量仍然保持快速提升。量仍然保持快速提升。6三亞社會消費(fèi)品零售總額占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為三亞社會消費(fèi)品零售總額占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為25.3%25.3%，低于其它旅游城，低于其它旅游城市，但消費(fèi)品零售額增長率相對其他旅游城市增長較快，消費(fèi)品市場逐年市，但消費(fèi)品零售額增長率相對其他旅游城市增長較快，消費(fèi)品市場逐年增長。增長。三亞三亞麗江麗江廈門廈門威海威海 桂林桂林三亞

4、與其他城市社會消費(fèi)品零售總額占比對比 億元，20082008年 地區(qū)生產(chǎn)總值社會消費(fèi)品零售總額38.77144.31101.151560.271780.35占比26.8%31.30%26.8%27%25.3%三亞市與其他城市社會消費(fèi)品零售總額增長對比%2008%2008年 三亞三亞麗江麗江廈門廈門威海威海 桂林桂林26.5%16.7%23.2%15.7%23.7%資料來源：各城市統(tǒng)計年鑒，統(tǒng)計公報883.0231.67418.92483.62227.897其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)均保持了較高增長率，未來零售、餐飲市場其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)均保持了較高增長率，未來零售、餐飲市場有較大發(fā)展空

5、間有較大發(fā)展空間三亞市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長情況2004-2008，億元三亞市餐飲業(yè)增長情況2004-2008，億元2004年2005年 2006年2010年 2011年14.714.837.659.45資料來源：海南市統(tǒng)計年鑒、三亞市統(tǒng)計年鑒4.23011.252007年2008年16.492004年2005年2006年2010年 2011年2007年2008年12.1220.6225.1517.2321.526.88三亞商業(yè)面臨的機(jī)遇三亞商業(yè)面臨的機(jī)遇1)城市發(fā)展機(jī)遇：1998年主城區(qū)常住人口12.5萬人，20lo年主城區(qū)實際居住人口35萬人，常住人口的不斷增加，即給商業(yè)提出新的要求，也給商業(yè)

6、帶來新的機(jī)遇。2）擴(kuò)大開放的機(jī)遇：三亞定位于國際冰海旅游城市，將帶動更多的境外商業(yè)、旅游人員進(jìn)入，旅游人口的不斷增加成為三亞商業(yè)擴(kuò)大市場需求的重要推動力。3）消費(fèi)升級機(jī)遇：按照20%的復(fù)合的增長率，預(yù)計2011年三亞人均生產(chǎn)總值將突破5000美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，中產(chǎn)階層將大量出現(xiàn)，為商業(yè)提供更大的市場空間。三亞商業(yè)面臨的挑戰(zhàn)三亞商業(yè)面臨的挑戰(zhàn)1）從規(guī)模與質(zhì)量上看：三亞目前的主要商業(yè)網(wǎng)點多集中在傳統(tǒng)商業(yè)街道，商業(yè)面積已經(jīng)超過20萬，主城區(qū)人均商業(yè)面積已超過了1平方米，遠(yuǎn)高于省會?？诤蛧鴥?nèi)其他城市。2）從創(chuàng)新能力上：三亞現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點中，經(jīng)營結(jié)構(gòu)品種單一，“千店一面”的現(xiàn)象普遍存在雖然如此

7、，因為重復(fù)建設(shè)、盲目投資、網(wǎng)點布局不合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、功能雷同等原因，導(dǎo)致多個商業(yè)經(jīng)營上存在問題。 三亞商業(yè)分析三亞商業(yè)分析9第二部分：項目定位第二部分：項目定位a a、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品定位b b、商業(yè)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃c c、一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃10a:a:產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位11n濱海風(fēng)情濱海風(fēng)情依托中國唯一擁有熱帶風(fēng)情的城市，三亞的發(fā)源地水居巷，百年的漁港，美麗的鹿回頭傳說組成了項目鮮明的主題濱海風(fēng)情購物區(qū)。n國際國際環(huán)擁數(shù)座五星級酒店，時尚的購物場所，對追求品位的消費(fèi)者的吸引力是巨大的，同時也能體現(xiàn)出整個購物中心的形象與檔次。n體驗體驗在娛樂化方面通過各種諸如生

8、態(tài)、高科技等手段，在建筑外觀和內(nèi)部景觀等方面打造出視覺效果俱佳的心身愉悅的購物中心，將會提升本項目的市場競爭力；同時商業(yè)業(yè)態(tài)方面，提高娛樂化消費(fèi)比例；項目形象定位項目形象定位締造濱海商業(yè)巨作，規(guī)模成就王者氣質(zhì)締造濱海商業(yè)巨作，規(guī)模成就王者氣質(zhì)海南首個體驗式國際濱海風(fēng)情商業(yè)街區(qū)海南首個體驗式國際濱海風(fēng)情商業(yè)街區(qū)12項目主題定位：項目主題定位：本項目地處國際濱海旅游城市，擁有山海河城一世無雙資源條件，要擴(kuò)大吸引消費(fèi)客群，必須以旅游結(jié)合商業(yè)作為項目的突破口；本項目以本項目以“海海”文化文化為主題為主題釋義：打破傳統(tǒng)的商業(yè)概念：打破傳統(tǒng)的商業(yè)概念：本商業(yè)著力營造全新的生活方式，在這里，購物、休閑、餐飲

9、、旅游都成為一種生活的體驗和文化的感召，實現(xiàn)了商業(yè)主題與商業(yè)功能的整合：營造獨(dú)特的消費(fèi)環(huán)境營造獨(dú)特的消費(fèi)環(huán)境：在三亞人們的消費(fèi)行為已不僅是為了購物而購物，而更注重在購物過程中得到一種壓力的釋放與一種愉快的心情，我們要強(qiáng)調(diào)的是創(chuàng)造一種契合目標(biāo)消費(fèi)心理的舒適的商業(yè)空間。打破常規(guī)的消費(fèi)行為：打破常規(guī)的消費(fèi)行為：現(xiàn)代情景主題賣的是好感覺、好心情、由于情景主題更具有豐富的文化內(nèi)涵，更具有情趣性和時代性，能夠在更大范圍內(nèi)滿足人們多元素需要，情景主題是現(xiàn)代化商業(yè)的人流保障，是興旺的重要因素。結(jié)合本項目的核心資源，歷史、百年漁港，使本項目形成一個購物多元化、個性化、情感化的主題故事商業(yè)街；13三亞漁人碼頭三亞

10、漁人碼頭她就是她就是項目案名建議一：項目案名建議一：三亞時代海岸天生麗質(zhì)，擁有山海鹿回頭、繁華漁港、一公里的海岸線以及百年的歷史這些不可再生的資源條件。擁有這樣的資源條件，她是，濱海漁港區(qū)旅游商業(yè)，本項目的建成必將成為海南的象征，成為與舊金山漁人碼頭同樣的世界級的商業(yè)街區(qū)。憑借那個美麗的傳說，鹿回頭成為了游客必去的地方。項目的開發(fā)就是要給客戶講述一個故事，一個和自身資源條件緊密結(jié)合的故事，讓它成為大多數(shù)游客到這里的理由。14項目案名建議二：項目案名建議二： 鴻洲鴻洲 - 南國天街南國天街 -時尚新地標(biāo)、購物新概念時尚新地標(biāo)、購物新概念南國-“國” 是指一個領(lǐng)域、一個區(qū)域，南國意指了本項目所處的

11、地域，增加了項目的認(rèn)知性、地域性、體現(xiàn)項目在南方的整體形象天街-天上的市街，這里不僅是購物的天堂，而且是你休閑的好去處，這里不僅風(fēng)景優(yōu)美，而且買賣興隆，走進(jìn)天街無論購物還是觀景，都是十分愜意。 15項目案名建議三：項目案名建議三： 時代海岸國際都會時代海岸國際都會 時代海岸-“時代海岸”在海南已經(jīng)有一定知名度以“時代海岸”作為項目案名的前綴，增加項目的認(rèn)知度。國際都會-表明本項目的商業(yè)地位，這里是品牌云集的地方，這里是滿足城市精英的消費(fèi)需求項目案名建議四：項目案名建議四： 三亞三亞-鴻洲假日廣場鴻洲假日廣場鴻洲-借用本項目已經(jīng)有的公司品牌度，來增加項目在海南的認(rèn)知度。假日廣場-項目所處的地區(qū)定

12、位國際旅游城市，項目的案名與本項目定位形成交匯、互補(bǔ)，整體引申為獨(dú)特的商業(yè)街區(qū)，充分顯現(xiàn)本項目獨(dú)有的風(fēng)格16b:b:商業(yè)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃17城市商業(yè)一樓城市商業(yè)一樓根據(jù)大賣場的要求，一樓3000平方米作為主力店的門面，部分作為特色店靠近主力店，作為次主力店規(guī)劃為數(shù)碼港，商家需求面積在（3000）左右擬招商家：國美、蘇寧、順電等處于商業(yè)的末端，因此規(guī)劃為商業(yè)目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)，中間規(guī)劃為美發(fā)沙龍、美甲等店，以提高商業(yè)價值。18靠近建港路住宅裙樓商業(yè)規(guī)劃為社區(qū)配套：便利店、美容美發(fā)、藥店面包店、銀行、柯達(dá)、干洗店、書店、中介公司、煙茶酒、通訊服務(wù)等以滿足社區(qū)需要擬招商家：小白兔、心語面包

13、、71便利店、柯達(dá)、工商銀行、中國移動、歐萊雅美發(fā)、嘟嘟文具等城市商業(yè)一樓、二樓及三樓規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)及書城等定向消費(fèi)的業(yè)態(tài)城市商業(yè)一樓、二樓及三樓規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)及書城等定向消費(fèi)的業(yè)態(tài)二樓規(guī)劃為書店、音像店、生活家居館等三樓規(guī)劃為健身會所、纖體等19規(guī)劃原則：這里是商業(yè)的主入口，靠近主力店及人氣中心，因此因此規(guī)劃為百貨或者品牌店。城市商業(yè)一、二、三樓規(guī)劃為百貨或者品牌店城市商業(yè)一、二、三樓規(guī)劃為百貨或者品牌店方案一規(guī)劃為百貨擬招商家：生生、廣百。友誼方案二規(guī)劃為品牌店一樓規(guī)劃為海神號名店街 擬招商家：星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞、illy咖啡、h&m、g2000、oniy服飾、歐時力、v er

14、omoda、屈臣氏、時間廊等品牌專賣店、二樓規(guī)劃為魅力時尚館擬招商家 淑女屋、elle sport、elle sport、ott、ilc、jessica、安莉芳、古今、聲雨竹、三樓規(guī)劃為；活力運(yùn)動館擬招商家：七匹狼、三葉草、鱷魚恤、iso、levis、小魔魚、天線寶寶、美居廊20主力店的位置設(shè)置在寫字樓及住宅的下面，面積在2萬平方米。一樓為3000平方米，二樓及三樓各1萬平方米，一樓主力店部分臨街商鋪規(guī)劃為品牌店及一些休閑餐飲擬招商家名單：家樂福，華潤萬家、沃爾瑪、大潤發(fā)城市商業(yè)二樓及三樓規(guī)劃為大型主力店城市商業(yè)二樓及三樓規(guī)劃為大型主力店211 12 24 4旅游商業(yè)業(yè)態(tài)分布旅游商業(yè)業(yè)態(tài)分布休

15、閑娛樂區(qū)休閑購物區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)3 3 休閑購物餐飲區(qū)221 1號區(qū)一樓及二樓號區(qū)一樓及二樓這里中間距離比較寬，可以作為游憩廣場，營造商業(yè)氣氛，也可以做休閑的地方，規(guī)劃為咖啡廳、西餐等休閑餐飲及零售店的業(yè)態(tài)。擬招商家：名典咖啡、雨花西餐廳、老樹咖啡靠近商業(yè)最里面，規(guī)劃為影院及溜冰場作為人氣中心，已達(dá)到有效的引導(dǎo)人流。232 2號區(qū)一樓及號區(qū)一樓及3 3號區(qū)一樓號區(qū)一樓一樓商鋪價值相對較高，劃成小鋪出租可以提高租金，提高商業(yè)價值因此規(guī)劃為化妝品、服裝、工藝品、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、土特產(chǎn)、禮品、童裝、海南特產(chǎn)、首飾、黎族服飾、東南亞進(jìn)口工藝品、海南工藝品、海南珍珠、貝殼、特色店、精品店、旅游紀(jì)念

16、品、海南干果、海南海鮮干貨等等。24二樓對人流吸引力弱，規(guī)劃為國際生活藝術(shù)館如：工藝品、海南精品裝飾、精品家居、游戲中心、小型美容院等擬招商家：海南憂派、海南山久廣美、海南柏佳藝術(shù)、海南黃花梨等2 2號區(qū)二樓及號區(qū)二樓及3 3號區(qū)二樓號區(qū)二樓254 4號區(qū)號區(qū)規(guī)劃原則：酒店公寓裙樓商業(yè)充分利用海景資源，既可以使商鋪價值最大化，又和酒吧街休閑娛樂相互呼應(yīng)，因此規(guī)劃為休閑娛樂餐飲區(qū)。26c:c:商業(yè)一期業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)一期業(yè)態(tài)規(guī)劃27一期商業(yè)主要規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)以3萬平方米的商業(yè)計算：餐飲為71%左右，休閑娛樂為為27%左右，其他小型店鋪為2%一期商業(yè)業(yè)態(tài)組合說明一期商業(yè)業(yè)態(tài)組合說明28單位數(shù)

17、目單位i面積（平方米）實用面積（平方米）建筑面積（平方米）占一期商業(yè)面積比例占總面積比例娛樂類（使用率65%）會所、休閑中心13000300042800.14.0.042kvv12000200026660.090.027茶藝、書吧180080012300.0410.012小計35800580089230.270.081餐飲（使用率65%）海鮮餐飲22500500076920.260.077中式酒樓22000400061530.210.061快速餐飲330090013850.050.012咖啡、休閑餐飲32006009230.030.009特色餐飲6400240043070.140.043海南特

18、色餐飲22004006150.020.006其他小型店鋪8504006150.020.006小計26565013700210760.730.214餐飲休閑娛樂面積及比例餐飲休閑娛樂面積及比例29商業(yè)業(yè)態(tài)布置原則商業(yè)業(yè)態(tài)布置原則1、靠近源點廣場的商業(yè)目前是人流的末端，商業(yè)價值較低，因此規(guī)劃為大型酒樓作為主力店，以起到引導(dǎo)人流的作用。2、二樓及三樓是商業(yè)價值最低的，因此規(guī)劃為大型商家及娛樂業(yè)態(tài)布置在高樓層，減低商業(yè)的風(fēng)險，使商業(yè)價值最大化。3、小店鋪租金高，面積需求的小，因此布置在中間或者一層商業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。4、品牌店布置在主入口及一層昭示性好的位置，以提高整個商業(yè)的知名度及品牌度。30

19、一樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃海鮮海鮮酒樓酒樓347347平米平米水果撈水果撈海鮮海鮮酒樓酒樓咖啡咖啡103103平米平米日日本本料料理理民間特色餐民間特色餐飲飲950950平米平米kfckfc350350平米平米快速快速餐飲餐飲438438平米平米休閑休閑餐飲餐飲201201平平方米方米哈根哈根達(dá)斯達(dá)斯壽司壽司店店344344平方平方米米必勝必勝客客430430平平方米方米燒烤燒烤316316平平方米方米韓國料理韓國料理635635平米平米火鍋店火鍋店811811平米平米燒烤燒烤360360平米平米海南菜海南菜461461平米平米一樓商業(yè)價值是最高的，因此規(guī)劃為特色店及品牌店既可以提高商業(yè)

20、價值，又可以提升商業(yè)品牌度。31二樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃二樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃海鮮酒樓海鮮酒樓11771177平方米平方米中式酒樓中式酒樓13271327平方米平方米海鮮酒樓海鮮酒樓17921792平方米平方米11831183平方米平方米ktv ktv 737737平平方方米米牛扒牛扒西餐西餐二樓的商業(yè)價值相對會弱些，因此規(guī)劃為大型酒樓及目的性消費(fèi)以提高商業(yè)的價值，也起到導(dǎo)向人流的作用。32三樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃三樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃三樓商業(yè)價值較低，因此規(guī)劃為業(yè)態(tài)規(guī)劃目的性消費(fèi)，承受租金低的業(yè)態(tài)，使商業(yè)價值最大化茶藝、書吧茶藝、書吧650650平方米平方米海鮮海鮮酒樓酒樓876876平方米平方米海鮮酒樓海鮮酒樓680

21、680平方米平方米休閑中心休閑中心（桑拿、足?。ㄉＤ?、足?。?8942894平方米平方米ktvktv887887平平方方米米33第三部分：招商執(zhí)行計劃第三部分：招商執(zhí)行計劃 a a、招商整體思路、招商整體思路 b: b: 租金價格策略租金價格策略 c: c: 招商時間安排招商時間安排 d: d: 招商推廣策略招商推廣策略34a a、招商整體思路、招商整體思路35一一: :招商原則招商原則; ;樹立品牌、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、局部帶動整體樹立品牌、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、局部帶動整體遵循1）主力店鋪商家2）次主力店商家3）品牌店4）中小商鋪的招商順序，逐步推進(jìn)招商機(jī)會與進(jìn)度，并根

22、據(jù)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域進(jìn)行目的明確的主題招商，同時兼顧開發(fā)商上規(guī)劃的業(yè)態(tài)進(jìn)行招商36二二: :招商策略招商策略; ;招商思路：拓展外圍客戶招商思路：拓展外圍客戶+ +鞏固內(nèi)圍客戶鞏固內(nèi)圍客戶招商思路：通過了解及實地感受項目擴(kuò)大外圍的對話招商思路：通過了解及實地感受項目擴(kuò)大外圍的對話 通過宣傳及參與性活動鞏固內(nèi)維客戶通過宣傳及參與性活動鞏固內(nèi)維客戶高品質(zhì)的招商方式：高品質(zhì)的招商方式：1、召開項目記者招待會的新聞炒作之后，舉辦有品位“酒店展銷會”2、與政府聯(lián)合舉辦項目推介洽談會、臨近城市地區(qū)商會3、媒體推廣：整合推廣體驗式的招商方式：體驗式的招商方式：1、現(xiàn)場招商活動+媒體廣告+硬廣+軟文2、品牌商家簽

23、約儀式“借助品牌商家的效應(yīng)”帶動其他商家進(jìn)駐信心3、商場包裝讓商家感受到項目的商業(yè)氛圍4、各類餐飲休閑娛樂活動如”美食節(jié)”“啤酒節(jié)”增加商業(yè)的知名度，感受商業(yè)人氣37三三: :招商方式招商方式; ;1、項目招商發(fā)布會2、項目推介洽談會3、大型零售連鎖會議4、登門拜訪6、電話聯(lián)系10、慧通行商家資源7、行業(yè)內(nèi)協(xié)政府機(jī)構(gòu)8、臨近城市地區(qū)商會5、整合推廣9、現(xiàn)場面對面溝通38b: b: 租金價格策略租金價格策略39類似市場及周邊市場租金水平類似市場及周邊市場租金水平租賃條件建議參考依據(jù)租賃條件建議參考依據(jù)同類業(yè)態(tài)所能承受的租金水平同類業(yè)態(tài)所能承受的租金水平商鋪整體費(fèi)用與同類項目對比情況商鋪整體費(fèi)用與

24、同類項目對比情況長期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營長期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營項目租金范圍的確立準(zhǔn)確與否基于準(zhǔn)確的市場定位，同時又遵循市場規(guī)則，項目租金范圍的確立準(zhǔn)確與否基于準(zhǔn)確的市場定位，同時又遵循市場規(guī)則，對于一個新項目其租金定位參考依據(jù)主要為對于一個新項目其租金定位參考依據(jù)主要為：40各行業(yè)所能各行業(yè)所能承受租金條承受租金條三亞商業(yè)市場租金水平情況：三亞商業(yè)市場租金水平情況：三亞主要百貨商場、主要商業(yè)街、餐飲街等同類型的市調(diào)來看，百貨類主要以扣點形式出租而其他以鋪位形式對外出租的采取純租金形式，百貨較多經(jīng)營狀況不佳，整體業(yè)態(tài)模糊不清。解放路步行街解放路步行街夏日百貨夏日百貨明珠廣場明珠廣場一方百貨一方百貨天鴻商廈

25、天鴻商廈41解放路步行街解放路步行街地理位置三亞市解放二路(東側(cè))汽車站旁建筑面積33000項目特色商業(yè)步行街層高一樓4.2米,2,3樓3.8米物業(yè)類型商住裙樓商業(yè)街(1,2,3樓為商鋪)四樓以上為住宅柱距6米主通道寬2.2米商業(yè)層數(shù)層次通道寬1.6米垂直電梯4部臨街面長440米(商業(yè)街分成南北兩塊,每邊長220米)扶梯4部人工梯1部停車場無地下停車場地面也無停車場租金固定租金項目定位最大的購物中心交通狀況西接解放路轉(zhuǎn)跨勝利路，一直延伸到海邊的三亞灣路業(yè)態(tài)規(guī)劃一層:品牌服飾,路中間擺設(shè)小木屋賣旅游紀(jì)念品二層：男女士服裝、皮具箱包、內(nèi)衣褲、女士時尚飾品三層：男士服裝、女士內(nèi)衣、童裝、經(jīng)營模式進(jìn)場

26、費(fèi):押兩個月的租金，交固定租金1樓:150元/平方米.月左右(公攤率30%左右)，2樓:110元/平方米.月 (無公攤面積) 3樓:70元/平方米.月左右(無公攤面積) 小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞要做到最大,算是比較大,人氣旺,檔次適合大眾消費(fèi).劣勢：解放路交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,將來停車收費(fèi)會對其有一定的影響;受季節(jié)性影響較大42明珠廣場明珠廣場開發(fā)商三亞南宏實業(yè)有限公司位置三亞市解放三路第二市場對面建筑面積56，000平方米占地面積20畝項目特色shopping mall商業(yè)面積56,000廣場面積7000多平方米柱距8.4米層高一樓：4.8米；以上的

27、均為4.2米中庭1500平方米(1-7樓)主通道寬度4米左右垂直梯4部次 通道寬度2.5米層數(shù)共9層，地下一層，地上8層扶梯每層4部，上下各兩部臨街面長約120米停車位500個裝修檔次中高檔交通狀況臨解放路三路租金按保本加提點的方式計算租售比例全出租項目定位三亞最大的shopping mall物業(yè)類型純商業(yè)模式樓層布局負(fù)一樓：停車場；一樓：化妝品，珠寶首飾，皮鞋皮具二樓：男女服飾，運(yùn)動休閑裝，內(nèi)衣睡衣服，美容護(hù)膚館三樓：0898大型綜合超市四樓：港龍家電城，數(shù)碼電腦城五樓：運(yùn)動休閑，床品布藝，童裝玩具，圖書超市，文教體育音像制品六樓：中華小吃城，海洋世界七樓：明珠電影城，廣利空中美食夜吧八樓：

28、物業(yè)管理公司辦公處（面積較1-7樓小得多）經(jīng)營模式進(jìn)場費(fèi)用：50以下的5,000元；50以上的8,000元租金交付模式：保底（100元/）+提成（超越保底費(fèi)用營業(yè)額的8%）+ 廣告費(fèi)用（總營業(yè)額的1%）（保底費(fèi)用中包括工商，地、國稅；但不包括發(fā)票稅收（4.7%)簽約時間：一年一簽 ，管理費(fèi)50元平方米月小結(jié)優(yōu)勢：商業(yè)體量目前在三亞是最大,樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃也最新,是shopping的業(yè)態(tài)模式,人氣較旺,經(jīng)營品牌中高檔，目前對商家還處于培育期.有地下停車場.劣勢：地理位置在解放路商業(yè)氛圍不夠濃的地段上,交通道路只有4車道,不夠?qū)掗?與現(xiàn)代購物中心的所需要配套的交通條件還有較大差距.43夏日百貨夏日百貨

29、地理位置三亞市大東海旅游區(qū)商業(yè)面積20000平方米項目特色純百貨層高4.2米中庭無柱距8.8米主通道寬3米商業(yè)層數(shù)4層次通道寬2.1米交通組織2部垂直電梯、2部扶手梯臨街面長兩面臨街,160米停車位無地下停車場停車場面積較大租金純租金或提點(10%-25%)品牌越出名,提點越低一樓150/月左右，二樓租金為100為/月左右裝修檔次中檔交通狀況位于大亞彎商場定位三亞最高檔扶梯4部樓層布局一層：化妝品、超市、國際品牌、珠寶首飾、咖啡廳；二層：鞋、內(nèi)衣褲、品牌女裝、皮具箱包；三樓：品牌男裝、男士內(nèi)衣褲、高爾夫用品；四樓：時尚家居用品、琴行、兒童樂園、日本料理、手工藝品經(jīng)營模式采用保本加提點形式,根據(jù)

30、不同的品牌相應(yīng)的提點不等,名氣越大的牌子提點越低;統(tǒng)一管理,包括電費(fèi),中央空調(diào)小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，處于大東海旅游區(qū),商業(yè)體量在三亞算是比較大的,經(jīng)營著三亞最高檔次的品牌,消費(fèi)者素質(zhì)較高.劣勢：過多地依賴旅游人群消費(fèi)，人氣不夠旺,消費(fèi)者主要是外國游客及國內(nèi)高收入來三亞旅游度假群體,營業(yè)額受季節(jié)性影響較大。44一方百貨一方百貨地理位置三亞市解放三路(西側(cè)）第二市場對面建筑面積15200項目特色純百貨層高4.2米中庭1-4樓柱距7米主通道寬2.2米商業(yè)層數(shù)4層（五樓僅做一個茶吧）次通道寬1.8米垂直梯一部臨街面長47米停車位無地下停車場租金提點(10%-25%)品牌越出名,提點越低裝修檔次中檔交通狀

31、況面臨解放路廣場面積500多平方米人工梯一部商場定位中高檔扶梯兩部(對開)樓層布局一層:化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補(bǔ)品、鞋、品牌表；二層：女士服裝、女士內(nèi)衣、童裝、女士時尚飾品三層：男士服裝、皮具箱包經(jīng)營模式提點和固定租金相結(jié)合，小檔口的經(jīng)營是已收固定租金為主，品牌門面的租金形式都是以提點為主，品牌的名氣越大，提點越低珠寶首飾提點最高，達(dá)到25個點小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞,算是比較大,人氣旺,檔次適中.劣勢：交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊45天鴻商場天鴻商場地理位置三亞市解放二路（東側(cè)）69號汽車站對面建筑面積6020項目特色

32、純百貨層高米中庭無柱距米主通道寬2米樓層層次通道寬1.7米交通組織一部垂直電梯、二部扶手電臨街面長44 米開業(yè)時間2003年7月營業(yè)面積3000平方米層高無地下停車場租金提點商場定位中檔交通狀況面臨解放路業(yè)態(tài)規(guī)劃(樓層布局)一層都市薈萃：珠寶首飾、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、名表、生活超市；二層新貴紳士館：品牌男裝、男仕精品、皮鞋、島服；三層豐姿名媛館：品牌女裝、品牌內(nèi)衣、時尚精品；四層歡樂文娛館：童裝童鞋、運(yùn)動休閑、皮具箱包、家居寢飾、嬰幼用品、歡樂天地；五層休閑養(yǎng)生館：歡樂沙龍、健康美體經(jīng)營模式均采用提點式8%-23%,品牌越出名提點越低小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞

33、,算是比較大,人氣旺,檔次適中.劣勢：交通道路不夠?qū)掗?沒有地下停車場,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊46寶盛廣場寶盛廣場地理位置解放一路 建筑面積15000項目特色純百貨層高米中庭無柱距米主通道寬2米商業(yè)層數(shù)4層次通道寬1.7米交通組織一部垂直電梯、2部扶手電梯臨街面長54米開業(yè)時間2008年12月營業(yè)面積13000平方米層高無地下停車場租金提點或純租金商場定位中檔交通狀況面臨解放路業(yè)態(tài)規(guī)劃(樓層布局)負(fù)一層電玩城、電子通信；一層皮鞋、箱包、化妝品，服飾、手表飾品等：二層超市；三層女裝、玩具，兒童用品等；四層品牌男裝、運(yùn)動服飾等經(jīng)營模式租金按照使用面積計算：一層街鋪400-1200元/平米，三、四層1

34、00-120元/平米保底租金，25%扣點小結(jié)優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū),商業(yè)體量在三亞,算是比較大, 檔次適中.劣勢：交通道路不夠?qū)掗?租金相對高、人氣不旺、商業(yè)尚培育期471.1.解放路步行街解放路步行街: : （固定租金）（固定租金）一樓:150元/平方米.月(公攤率30%左右，不安裝空調(diào))、二樓:110元/平方米.月、三樓:70元/平方米.月(無公攤面積，包安裝中央空調(diào))、花車租金：1.2-1.5萬/月/個2.2.建港路：建港路：30-80元元/ /（快餐、個體雜貨店、茶館、大排檔、藥房）3.3.榆亞路：榆亞路：60-100元元/ /（中餐、西餐咖啡、ktv）4.4.解放路：解放

35、路：90-250元元/ /（大型百貨商場、超市、銀行、家電、通訊類、快餐、建材店）5.5.紅旗路：紅旗路：60-120元元/ /（服飾、超市、家電、煙酒茶、個體日雜店）6.6.新建街：新建街：30-100元元/ /（服飾、個體雜貨店、小型飯店、美容美發(fā)、通訊類）7.7.勝利路：勝利路：50-70元元/ /（銀行、美容美發(fā)、休閑中心、建材市場等）8.8.三亞河?xùn)|路商品街：三亞河?xùn)|路商品街：30-50元元/ /（餐飲、汽配、藥房、雜貨店）9.9.三亞河西路：三亞河西路：80-120元元/ /（中、高檔餐飲、西餐、酒吧、酒店及休閑娛樂）10.10.河?xùn)|路，碧海國際（河?xùn)|路，碧海國際（二、三樓2000

36、多平米，整租，55元/米，可商談價格)1111、山水云天：、山水云天：一層278平米，1.3萬/月，46元/平米主要街道調(diào)研：主要街道調(diào)研：48小結(jié)小結(jié)：1、三亞主要商業(yè)基本上集中在解放路，商業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，檔次較高，臨街商鋪租金均價一般在120150元/月，二樓租金一般在均價75-110元/月，三樓租金均價一般在45-70元/月。2、河?xùn)|商品街主要是以餐飲、雜貨店及五金為主。街道的商業(yè)分布雜亂，檔次較低，針對的消費(fèi)群體主要是本地居民，臨街租金水平在30-50元/平米不等 3、旅游區(qū)商業(yè)以夏日百貨，亞龍灣百花谷為代表，夏日百貨附近租金一樓150/月左右，二樓租金為100為/月左右，百花谷租金均

37、價在75元/月左右49同類業(yè)態(tài)所能承受的租金水平同類業(yè)態(tài)所能承受的租金水平行業(yè)行業(yè)建筑面積建筑面積能承受的固定租金或能承受的固定租金或扣率提成百分比扣率提成百分比休閑服30-10080120/或提成15-20%/1f5070/或提成15-20%/2f男女服裝30-10080160/或提成1522%/1f5070/或提成15-22%/2f運(yùn)動服裝50-12060100/或提成1517%/1f4070/或提成1517%/2fkvv2000-4000 30-50/3f茶藝、書吧500-1500 30-50/3f海鮮餐飲2500-500030-50/1f、2f 、3f西式餐廳250-150070100

38、/ /1f4070/ /2f中式酒家1500-250040-70/ /2f特色餐飲500-120070-100/1f快餐連鎖店350-50070-100/或扣點6%左右.一樓會所、休閑中心1000-30002540/ 50 對照行業(yè)租金及以上各區(qū)域租金調(diào)研情況來看，行業(yè)租金承受能力處于現(xiàn)出租項目定租范圍之內(nèi)且比較吻合，由此可見市場通過行業(yè)檢驗調(diào)整后現(xiàn)在所體現(xiàn)的租金水平相對比較真實，也不容作大范圍調(diào)整，可作為我項目參考的一個真實依據(jù)，建議我項目對此市場依據(jù)不可偏移太多。小結(jié)：小結(jié)：51租金價格建議租金價格建議項目項目商業(yè)規(guī)模（平方米）商業(yè)規(guī)模（平方米）租金租金參考理由參考理由解放路步行街3300

39、0一樓:150元/平方米.月、二樓:110元/平方米.三樓:70元/平方米.月三亞最大的商業(yè)項目，而且臨近本項目，經(jīng)營模式及業(yè)態(tài)相式，可比性較強(qiáng)。明珠廣場56000一樓113/月左右、二樓租金為90為/月左夏日百貨20000一樓110/月左右、二樓租金為80為/月左右處于三亞的旅游區(qū)，區(qū)域規(guī)劃良好，是未來三亞重點發(fā)展區(qū)域 ，而且是餐飲娛樂較為集中的地方，針對的消費(fèi)群體與本項目相式，參考性較強(qiáng)。百花谷35000一樓90/月左右、二樓租金為50為/月左右本次價格參照項目比較分析本次價格參照項目比較分析項目以上述四個項目為參考進(jìn)行類比，通過分值計算本項目租金。租金主要從以下幾方面考慮：項目以上述四個

40、項目為參考進(jìn)行類比，通過分值計算本項目租金。租金主要從以下幾方面考慮：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；商業(yè)規(guī)模；人流量；主力店；區(qū)域消費(fèi)力；交通易達(dá)性；輻射范圍；發(fā)展商品區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ簧虡I(yè)規(guī)模；人流量；主力店；區(qū)域消費(fèi)力；交通易達(dá)性；輻射范圍；發(fā)展商品牌；商業(yè)成熟度、商家品牌、業(yè)態(tài)規(guī)劃牌；商業(yè)成熟度、商家品牌、業(yè)態(tài)規(guī)劃52類比項類比項分值分值( (分分) )百花谷解放路步行街明珠廣場夏日百貨本項目本項目區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿?10610878 8商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模 1077761010人流量人流量 10610866 6主力店主力店1055555 5商業(yè)成熟度商業(yè)成熟度10810983 3區(qū)域消費(fèi)力區(qū)域消費(fèi)力 1

41、088888 8交通易達(dá)性交通易達(dá)性10510889 9輻射范圍輻射范圍 10610767 7承受租金能力承受租金能力1069866 6商家品牌商家品牌1086788 8總計總計100658575687070租金均價租金均價c c（1f1f）-90150113110-權(quán)重比值權(quán)重比值k k-0.81.041.020.9-實際權(quán)重價格實際權(quán)重價格-72156111599-所占比例所占比例i i-20%30%30%20%-整體均價整體均價p p-14463419113113（1f1f）權(quán)重比值k：指以本項目總計作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價p：p=(c*k*i)；按照市場比較法測算項目一樓租

42、金價格約為113元/。租金價格建議租金價格建議53綜合市場三亞商場及商家能承受的范圍作比較比較法，從貼近租賃市場的角綜合市場三亞商場及商家能承受的范圍作比較比較法，從貼近租賃市場的角度出發(fā)；度出發(fā)；一樓整體租金均價初步判斷一樓整體租金均價初步判斷113113元元/ /n 市場綜合比較后初步價格判斷市場綜合比較后初步價格判斷租金價格建議（租金價格建議（1f1f）54n 按照商業(yè)價值規(guī)律判斷按照商業(yè)價值規(guī)律判斷按照商業(yè)物業(yè)的價值一般規(guī)律，二層商鋪的商業(yè)價值約為一層街鋪商業(yè)價按照商業(yè)物業(yè)的價值一般規(guī)律，二層商鋪的商業(yè)價值約為一層街鋪商業(yè)價值的值的50-60%50-60%。本項目二層大部分為大商家，承

43、受租金的能力相對會弱些，。本項目二層大部分為大商家，承受租金的能力相對會弱些，因此適合取其值因此適合取其值55%55%。按照商業(yè)價值規(guī)律判斷，則項目二層租金價格為：按照商業(yè)價值規(guī)律判斷，則項目二層租金價格為：113113* *55%=6355%=63元元/ /。租金價格建議（租金價格建議（2f2f）55n 按照商業(yè)價值規(guī)律判斷按照商業(yè)價值規(guī)律判斷按照商業(yè)物業(yè)的價值一般規(guī)律，三層商鋪的商業(yè)價值約為一層街鋪商業(yè)價按照商業(yè)物業(yè)的價值一般規(guī)律，三層商鋪的商業(yè)價值約為一層街鋪商業(yè)價值的值的30-40%30-40%。本項目三層大部分為大商家，承受租金的能力相對會弱些，。本項目三層大部分為大商家，承受租金的

44、能力相對會弱些，因此適合取其值因此適合取其值30%30%。按照商業(yè)價值規(guī)律判斷，則項目三層租金價格為：按照商業(yè)價值規(guī)律判斷，則項目三層租金價格為：113113* *30%=3430%=34元元/ /。租金價格建議（租金價格建議（3f3f）56序號序號類別類別招商條件招商條件1標(biāo)準(zhǔn)租金 一層：113元/*月；二層：63元/*月；三層：34元/*月；2面積一層10228平方米；二層9941平方米；三層8932平方米；合計：29101平米。3租期小商戶一般均按1-3年，餐飲租期在5-8年，休閑娛樂租期在8-10年，可優(yōu)先續(xù)租。4免租期免租期：首層免租期（含裝修期）原則上免租6個月內(nèi)，二層、三層免租（

45、含裝修期） 8個月內(nèi)，靠近二期商業(yè)的商鋪免租期適當(dāng)放寬，建議免租期與二期商業(yè)開業(yè)時為止，具體視商家品牌、租賃面積、招商進(jìn)度等因素靈活掌握。5租金遞增率從第4年開始逐年遞增5%。6管理費(fèi)及空調(diào)費(fèi) 以物管公司確定為準(zhǔn)7水電費(fèi)均按當(dāng)?shù)厮娋质召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由租戶承擔(dān)。8履約保證金簽訂正式合同時，租戶均須交納二個月標(biāo)準(zhǔn)租金為履約保證金，另預(yù)交一個月租金。9二次裝修要求及裝修期商戶提供租賃鋪位標(biāo)準(zhǔn)裝修效果圖和招牌效果圖：由物業(yè)與工程部審批，裝修期內(nèi)不計租金。10保險租戶自行保險11稅費(fèi)租戶承擔(dān)經(jīng)營所產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，并向相關(guān)部門繳納。商鋪基本租賃條件建議商鋪基本租賃條件建議57租金收益預(yù)算租金收益預(yù)算樓層樓層商業(yè)

46、面積商業(yè)面積租金均價租金均價月月/租金收益租金收益年年一層一層10228113元/13869168元二層二層994163元/7515396元三層三層893234元/3644256元合計合計2910171元/約約2502882025028820元元本項目商業(yè)總體租金按照正常運(yùn)營收益每年約為本項目商業(yè)總體租金按照正常運(yùn)營收益每年約為2502882025028820元。元。58c: c: 招商時間安排招商時間安排59完全招商完全招商45%45%2009.8-.122009.8-.122010.1-4.2010.1-4.招商準(zhǔn)備期招商準(zhǔn)備期品牌招商品牌招商全面招商全面招商籌備期籌備期初步推廣初步推廣2

47、010.8-10.2010.8-10.2010.122010.12完全招商完全招商70%70%同時準(zhǔn)備開業(yè)同時準(zhǔn)備開業(yè)n 時間節(jié)點安排時間節(jié)點安排一期商業(yè)招商時間節(jié)點建議一期商業(yè)招商時間節(jié)點建議交付使用及試業(yè)開幕交付使用及試業(yè)開幕正式營運(yùn)調(diào)整期正式營運(yùn)調(diào)整期2010.5-7.2010.5-7.完全招商完全招商60%60%全面推廣全面推廣招商進(jìn)度將根據(jù)項目工程進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整招商進(jìn)度將根據(jù)項目工程進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整60第一階段：第一階段：籌備期籌備期初步推廣（初步推廣（ 2009.8-122009.8-12）主要工作：主要工作：招商準(zhǔn)備及招商推廣 品牌商家及部分商家招商招商目標(biāo)：招商目標(biāo)：品牌商家

48、招商58家，占商業(yè)面積的15%-20%左右主要工作內(nèi)容：主要工作內(nèi)容：1）制定招商工作計劃、商場整體形象及裝修風(fēng)格、籌備法律文件、工程圖紙、制定招商整合推廣方案、階段推廣主題、招商中心包裝，現(xiàn)場包裝、招商宣傳推廣工具、商鋪價格區(qū)間，招商人員培訓(xùn)進(jìn)場、商場經(jīng)營管理介入。2）為了樹立項目整體形象，增加商業(yè)認(rèn)知度，新聞媒體、戶外廣告是此階段的重頭戲，廣告既可以傳遞一期招商信息又吸引餐飲娛樂客戶的關(guān)注，為正式招商奠定基礎(chǔ)。3）與品牌商家及主力商家洽談，在全面招商的最早階段便能落實此批牽頭租戶有助于提高購物中心的號召了及其他商戶入場的信心。61工作事項工作事項時間安排時間安排工作成果工作成果負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人

49、8月份9月份10月份11月份12月份商場整體形象及裝修風(fēng)格建議商場整體形象及裝修風(fēng)格建議慧通行、發(fā)展商、室內(nèi)裝修公司商場經(jīng)營管理介入配合進(jìn)行規(guī)劃硬件調(diào)整，管理費(fèi)擬訂商業(yè)經(jīng)營公司室內(nèi)設(shè)計介入商場的室內(nèi)裝修建議室內(nèi)裝修公司租金價格報告擬定商場鋪位租金慧通行、發(fā)展商籌備法律文件法律咨詢、五證、公司營業(yè)執(zhí)照、受權(quán)書 發(fā)展商準(zhǔn)備工程圖紙效果圖、工程圖紙、廣告位圖、卸貨位圖 發(fā)展商招商統(tǒng)籌小組架構(gòu)搭建成立商業(yè)招商統(tǒng)籌小組”慧通行市場調(diào)研再一次確定市場租賃條件慧通行招商人員培訓(xùn)進(jìn)場詳細(xì)熟悉項目同時安排進(jìn)場慧通行第一階段：第一階段：招商準(zhǔn)備具體工作計劃招商準(zhǔn)備具體工作計劃62工作事項工作事項時間安排時間安排工

50、作成果工作成果負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人8月份9月份10月份11月份12月份整體招商推廣計劃商業(yè)招商推廣計劃書廣告公司項目整體vi廣告公司招商物料招商手冊及相關(guān)租賃文件廣告公司、慧通行、發(fā)展商招商宣傳片商業(yè)宣傳短片廣告公司項目網(wǎng)站介紹商業(yè)網(wǎng)站廣告公司招商處設(shè)計招商處的設(shè)計廣告公司項目模型制作商場整體及分層模型模型公司現(xiàn)場展板布置招商展板及鋪位展板廣告公司招商處啟用咨詢?nèi)藛T&招商人員入駐慧通行項目整體形象推廣報版、戶外廣告牌、專業(yè)媒體廣告公司項目現(xiàn)場包裝圍墻、路牌、橫幅、廣告牌、現(xiàn)場包裝廣告公司項目招商推介招商酒會、招商推介會、招商展廳禮儀公司、慧通行、第一階段：第一階段：招商推廣具體工作計劃招商推廣

51、具體工作計劃63工作事項工作事項時間安排時間安排工作成果工作成果負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人8月份9月份10月份11月份12月份確定品牌商家招商策略招商策略及租賃條件調(diào)整慧通行制作針對性的招商資料品牌入駐前的調(diào)查及相關(guān)資料慧通行品牌商家跟進(jìn)洽談品牌商家入駐意向慧通行確定品牌商家入場與品牌商家簽署租賃意向慧通行品牌商家簽約儀式舉辦品牌商家進(jìn)駐新聞發(fā)布會慧通行、廣告公司確定商家招商策略招商策略及租賃條件調(diào)整慧通行商家跟進(jìn)洽談與商家簽署租賃意向慧通行確定商家進(jìn)駐意向完成鋪位招商25%慧通行準(zhǔn)備下階段招商推廣計劃完成下階段招商推廣計劃慧通行、廣告公司第一階段第一階段; ;品牌商家及部分商家招商工作計劃品牌商家及部分商

52、家招商工作計劃64第二階段：第二階段：全面招商（全面招商（ 2010.1-42010.1-4月）月）主要工作：主要工作：聯(lián)系客戶 現(xiàn)場參觀洽談 舉辦品牌商家簽約新聞發(fā)布會、制造人潮、建立信心招商目標(biāo)：招商目標(biāo)：完全招商45%主要工作內(nèi)容：主要工作內(nèi)容：1）全面跟進(jìn)客戶，根據(jù)各商戶的性質(zhì)來確定其進(jìn)駐的位置，改進(jìn)及更新招商數(shù)據(jù)、繼續(xù)跟進(jìn)牽頭商戶，此外在檢討之前的推廣反應(yīng)及調(diào)整后，對推廣策略及租賃條件做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)商家及市場需求2）這個階段以大量的廣告及活動制造人潮、建立信心、促進(jìn)招商，這個階段不只考慮宣傳商場的形象，還加插已經(jīng)落實的商戶標(biāo)志，以增加其他商戶的進(jìn)駐信心3）安排足夠人手陪同商家

53、實地考察，并未商家做出詳細(xì)的解釋及分析，以促進(jìn)商家成交，同時努力開拓挖掘新進(jìn)市場的優(yōu)質(zhì)客戶，不斷地提高購物中心的品牌實力65第三階段：第三階段：全面招商全面招商落實商戶進(jìn)駐商場落實商戶進(jìn)駐商場 （ 2010.5-72010.5-7 ）主要工作：主要工作：執(zhí)行商務(wù)談判 落實意向商家簽訂合同 舉辦招商活動、繼續(xù)全面招商工作，招商目標(biāo)：招商目標(biāo)：完全招商60%主要工作內(nèi)容：主要工作內(nèi)容：1）繼續(xù)全面跟進(jìn)工作，到此為止，位置好的鋪位基本上出租完畢，招商人員努力把剩余商鋪租出去，完成招商任務(wù)。2)制定階段媒體推廣及活動計劃，舉辦招商活動及少量的廣告，以促進(jìn)招商工作的全面完成3）租賃條款及租約均需落實，完

54、成整個簽約程序。66第四階段：第四階段：交付使用及試業(yè)開幕（交付使用及試業(yè)開幕（2010.8-102010.8-10）主要工作：主要工作：協(xié)助商戶裝修 協(xié)助開發(fā)商準(zhǔn)備開業(yè)工作招商目標(biāo)：招商目標(biāo)：完全招商70%，同時準(zhǔn)備開業(yè)主要工作內(nèi)容：主要工作內(nèi)容：1）繼續(xù)全面跟進(jìn)工作，把剩余商鋪租出去，2）進(jìn)行全面跟進(jìn)工作，包括視察場地、配合商戶進(jìn)場裝修、簽約等過程3）協(xié)助公關(guān)、開發(fā)商籌備開業(yè)活動及商場開業(yè)前指導(dǎo)67第五階段：第五階段：正式營運(yùn)調(diào)整期（正式營運(yùn)調(diào)整期（2010.122010.12）主要工作內(nèi)容：主要工作內(nèi)容：正式開業(yè)后需要有一段商家與本項目的相互適應(yīng)與調(diào)整期，經(jīng)營管理團(tuán)隊也要利用這段時間透過

55、商場數(shù)據(jù)（如營業(yè)額）顧客類型等等分析，更進(jìn)一步了解每一商家的情況，將每一商家的優(yōu)劣分析后作出經(jīng)營調(diào)整策略，利用商家優(yōu)勢可舉辦聯(lián)合促銷或者其他大型活動，發(fā)現(xiàn)商家劣勢也可在第一時間提交修正商家經(jīng)營建議，經(jīng)過這段時間的磨合后，購物中心才能調(diào)整出做正確的經(jīng)營風(fēng)格及經(jīng)營方向68招商籌備客戶拜訪招商階段一招商階段二項目策劃論證人員安排培訓(xùn)提交招商執(zhí)行方案設(shè)計招商手冊摸底信息反饋篩選看現(xiàn)場主動推介意向洽談?wù)猩虇T駐場聯(lián)系客戶預(yù)約跟進(jìn)洽談結(jié)束招商商戶進(jìn)場二次裝修開業(yè)簽正式租賃合同交納押金建檔提交裝修方案商戶進(jìn)場裝修物業(yè)工程匯審評估總結(jié)開業(yè)活動聯(lián)系客戶招商階段三篩選客戶定鋪簽入駐意向書交定金招商執(zhí)行步驟招商執(zhí)行步

56、驟69招商人員商家甲方物業(yè)/工程商家甲方物業(yè)/工程商家招商人員招商人員甲方業(yè)務(wù)甲方領(lǐng)導(dǎo)第一階段：洽談階段接待看場洽談第二階段：意向階段定鋪交訂金簽意向書報審批表第三階段：簽約階段審批反饋審批單通知簽單辦理簽訂手續(xù)交款第四階段：合同審批階段上報合同審批合同返還合同甲方領(lǐng)導(dǎo)招商人員商家第五階段：商家入駐階段申請專修審批進(jìn)場裝修甲方領(lǐng)導(dǎo)商家商家裝修驗收開業(yè)招商流程表招商流程表70擬招品牌商家名單擬招品牌商家名單商家類別商家類別商家名稱商家名稱中式餐飲 拾味館、九千館、毛家飯店、繆氏川菜、三十三間堂、重慶的莊火鍋、小肥羊、立平野菜谷、愛晚亭、三味食屋、德桂軒、東來順、京豪酒家、阿里山涮涮鍋、采蝶軒、北

57、京餃子館、俏江南、大家樂、蓉記香辣蟹、海底撈、毛哥老鴨湯、大嘴魚鄉(xiāng)、京豪酒家海鮮餐飲 東郊椰林海鮮城、天天漁港、東海龍宮海鮮城、九龍閣海鮮城、西島海鮮餐廳、聚德福海鮮城、珊瑚岸海鮮城、椰香灣海鮮城、東海漁村、中式快餐 粥公粥婆、亨美樂都市餐飲店、永和豆?jié){大王、味權(quán)中式快餐、真功夫、異國風(fēng)情 巴西烤肉、大漁鐵板燒、芭提雅泰菜餐廳、豆撈坊、美樂匯美食廣場、大食代、元綠壽司、漢拿山、金太狼日本料理、鐵板味一番、壽師傅、吉野家、廣州蕉葉、漢江婷韓國料理西餐 咖啡時間西餐廳、雨花西餐廳、愛上咖啡西餐廳、老樹咖啡、白樺林西餐廳、西提牛扒、賽百味西式快餐 麥當(dāng)勞、kfc、尊寶比披薩、快可立、必勝客、棒約翰、

58、味千拉面 休閑餐飲 琳瑯?biāo)囆g(shù)蛋糕、欣圓蛋糕、仙跡林、illy咖啡、星巴克、真鍋咖啡、一茶一坐、水果撈、滿記甜品、特色小吃 鼎泰豐 休閑娛樂 皇家郵輪俱樂部ktv、凡爾賽ktv、錢柜、嘉貝年華俱樂部、好樂迪、好百年演藝城、71d: d: 招商推廣策略招商推廣策略72時代海岸商業(yè)核心價值提煉：時代海岸商業(yè)核心價值提煉：項項目目核核心心競競爭爭力力項目外圍價值項目外圍價值項目商業(yè)價值項目商業(yè)價值項目產(chǎn)品價值項目產(chǎn)品價值政府支持價值政府支持價值城市發(fā)展價值城市發(fā)展價值區(qū)域發(fā)展價值區(qū)域發(fā)展價值核心商圈價值核心商圈價值市場唯一性價值市場唯一性價值項目規(guī)模價值項目規(guī)模價值項目形象價值項目形象價值品牌商家價值

59、品牌商家價值項目經(jīng)營概念項目經(jīng)營概念73（主場展示攻略）（主場展示攻略）（外圍展示攻略）（外圍展示攻略）招商總攻略索引招商總攻略索引推廣攻略推廣攻略展示攻略展示攻略0909年招商策略年招商策略74制造準(zhǔn)開業(yè)狀態(tài)，彌補(bǔ)現(xiàn)場氛圍的不足全程引導(dǎo)，一路攻克客戶的內(nèi)心屏障網(wǎng)羅項目周邊路段的人流、車流圍版、圍版、樓體廣告樓體廣告 路旗路旗包裝目的包裝目的包裝對象包裝對象外圍展示攻略外圍展示攻略-戶外廣告戶外廣告樹立項目的整體形象及商業(yè)氛圍，增加商家的認(rèn)知度，項目包裝的核心思想在于使項目對外推廣的形象與項目實際的形象有一定的切合度，通過對各核心截點進(jìn)行包裝布陣，制造熱烈商業(yè)氛圍，增加商家的信心75本項目樓體

60、有良好的對外展示效果，建議在項目的四面均懸掛樓體廣告，充分利用樓體對外的昭示性，傳播項目銷售信息樓體包裝示意樓體包裝示意戶外廣告戶外廣告樓體條幅樓體條幅體驗時尚體驗時尚消費(fèi)新模式消費(fèi)新模式開啟三亞開啟三亞商業(yè)新時代商業(yè)新時代三亞商業(yè)航母三亞商業(yè)航母隆重招商隆重招商76將目前商業(yè)圍板內(nèi)容更換成商鋪招商信息及效果圖，向人車流展示商業(yè)未來的繁華街景。圍版包裝示意圍版包裝示意戶外廣告戶外廣告圍版圍版77目前建港路、榆亞大道等路段建議設(shè)有項目燈桿旗，發(fā)布成商鋪招商信息，網(wǎng)羅經(jīng)過項目周邊的人車流。路旗包裝示意路旗包裝示意戶外廣告戶外廣告路旗路旗解放路解放路榆亞路榆亞路建港路建港路選擇范圍：建港路、解放路、榆亞路三亞灣路三