試論房地產(chǎn)業(yè)工程造價(jià)控制的重點(diǎn)

1、試論房地產(chǎn)業(yè)工程造價(jià)控制的重點(diǎn)【摘要】控制成本成為在企業(yè)管理屮的戰(zhàn)略地位隨之突顯。昔日被 稱為“貴族”的地產(chǎn)商在大壓之下不得不做精細(xì)的管理，以免導(dǎo)致成本的 過(guò)高。傳統(tǒng)的成本控制主要是通過(guò)減少支出、采購(gòu)低價(jià)原材料、忽視服務(wù) 的項(xiàng)目和內(nèi)容短期控制來(lái)達(dá)到控制成本目的，在現(xiàn)下來(lái)說(shuō)是非常被動(dòng)的。 文章主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)建筑工程中造價(jià)的問(wèn)題作出了詳細(xì)闡述，并對(duì)工程 造價(jià)屮可能會(huì)遇到的問(wèn)題進(jìn)行了分析?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；控制要點(diǎn)；丁程造價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)城的加快，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)口益激烈，企業(yè) 必須提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得較大的投資收益，這就需要企業(yè)必須對(duì)工程 造價(jià)的控制和管理予以高度重視。工程造價(jià)

2、的控制和管理使工程開(kāi)展過(guò)程 中重要的管理部分，主耍是對(duì)工程的投資費(fèi)用和工程價(jià)格進(jìn)行管理。在建 筑過(guò)程中方面山于管理松懈，經(jīng)濟(jì)效益與個(gè)人的關(guān)聯(lián)較小導(dǎo)致工程造價(jià)不 能夠很好的得以控制。為此，我們要深入理解和造成建筑工程造價(jià)的失控 的原因。一、房地產(chǎn)工程造價(jià)控制屮存在的問(wèn)題1.1投資決策階段工程造價(jià)的控制不當(dāng)在現(xiàn)代的建筑丁程中，對(duì)t程造價(jià)進(jìn)行科學(xué)客觀的評(píng)估，是建筑工程 中的重要環(huán)節(jié)。工程造價(jià)的產(chǎn)生根源是投資決策，在這個(gè)階段的造價(jià)約占 到總造價(jià)的0.8%左右，對(duì)工程項(xiàng)h在決策階段進(jìn)行工程造價(jià)預(yù)測(cè)是實(shí)現(xiàn) 工程造價(jià)控制最直接和最有效的手段o建筑工程造價(jià)的控制管理就是建筑 企業(yè)針對(duì)某項(xiàng)具體的建筑工程所確立的

3、成本管理r標(biāo)，工程造價(jià)能夠?qū)澖?筑工程施工過(guò)程屮出現(xiàn)的成本問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的解決或者控制，并且能夠在 滿足成木控制的條件下，讓企業(yè)的效益最人化。發(fā)達(dá)國(guó)家非常重視投資決 策階段的工程造價(jià)的控制和管理的研究，得出比較準(zhǔn)確的工程造價(jià)。我國(guó) 建設(shè)工程普遍存在投資膨脹的現(xiàn)象，這也使得工程工期的延長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致 工程造價(jià)的增加，這是由于在投資決策階段缺少工程造價(jià)的研究，以及很 多工程造價(jià)都是通過(guò)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)估算出來(lái)的，這樣的工程造價(jià)的必定不合 理。產(chǎn)生這一現(xiàn)象主要原因有：有些項(xiàng)目在立項(xiàng)階段為了能夠盡快獲得有 關(guān)部門的批準(zhǔn)，通常有意預(yù)留資金缺口和壓縮工程投資額度；工程的初步 設(shè)計(jì)存在一些漏洞，相關(guān)工程費(fèi)用的計(jì)算脫離市

4、場(chǎng)行情；在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程 中，建筑單位提出的要求超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。1. 2工程量清單報(bào)價(jià)方式?jīng)]冇落實(shí)經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)人員的精心研究以及國(guó)外運(yùn)用的結(jié)果證明了使用工程 量清單報(bào)價(jià)方式，是工造價(jià)控制和管理的發(fā)展趨勢(shì)，不僅可以縮短工程的 工期、保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，同時(shí)還能夠保護(hù)投標(biāo)人和招標(biāo)人 的合法權(quán)益。1. 3設(shè)計(jì)階段控制力度不夠目前我國(guó)很多工程項(xiàng)目對(duì)于施工設(shè)計(jì)通常采用招投標(biāo)來(lái)完成，但是很 多設(shè)計(jì)單位對(duì)于工程運(yùn)用的技術(shù)和施工工藝分析不夠透徹，設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn) 場(chǎng)出現(xiàn)重技術(shù)忽視造價(jià)，重視工程質(zhì)量而忽略工程造價(jià)，工程量清單也存 在漏算和錯(cuò)算的情況等，這些情況的出現(xiàn)不僅加大工程的造價(jià)，還會(huì)增加 工程造價(jià)控制

5、和管理難度，很難對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制和管理。工程 造價(jià)控制和管理必須要遵循預(yù)先控制和主動(dòng)的原則，將控制行為的重點(diǎn)設(shè) 置在事屮和事前，尤其是工程的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和竣工結(jié)算階段。要 想有效的控制和管理工程造價(jià)，必須確保工程在設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)方案耍全 面和嚴(yán)密。二、建筑工程造價(jià)中各個(gè)階段的合理控制措施建筑工程不同階段所進(jìn)行的造價(jià)控制措施都是不同的，所以在工程造 價(jià)過(guò)程屮就需要根據(jù)建筑工程的具體階段性質(zhì)進(jìn)行控制措施的選擇，而具 體措施如下所述。2.1決策階段控制措施建筑工程中的項(xiàng)目決策是“選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)擬 建項(xiàng)冃的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng) 濟(jì)對(duì)

6、比及作出判斷和決定的過(guò)程?！睕Q策的正確與否不但關(guān)系到企業(yè)投資 于收益，而且還關(guān)系到了整個(gè)工程的成敗，因此，決策階段的重要性不言 而喻，而在決策階段主要涉及到了以下幾方面的決策內(nèi)容。第一，工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的決策。每個(gè)工程項(xiàng)目對(duì)存在著一個(gè)工程規(guī) 模大小的決策過(guò)程，如果所選擇的工程規(guī)模過(guò)小，會(huì)導(dǎo)致很多建筑資源 無(wú)法充分利用，造成資源浪費(fèi)；而如果所選擇的工程規(guī)模過(guò)大則會(huì)出現(xiàn) 超過(guò)市場(chǎng)需求的狀況，這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)，因 此，一定要根據(jù)“市場(chǎng)因素，技術(shù)因素，環(huán)境因素”等科學(xué)合理的選擇建 筑規(guī)模。第二，建設(shè)地點(diǎn)的決策。在選擇建設(shè)地點(diǎn)過(guò)程中，一定要充分考慮到 資源運(yùn)輸狀況以及當(dāng)?shù)氐慕煌ōh(huán)境

7、、地質(zhì)狀況等，對(duì)于造價(jià)控制而言，最 好是選擇交通便利或者是距離施工材料貨源地較近的地方，能夠節(jié)省材料 運(yùn)輸和搬運(yùn)費(fèi)用。第三，技術(shù)方案決策。技術(shù)的選擇時(shí)建筑工程造價(jià)中比較重要的影響 因素，不但關(guān)系到建設(shè)成本還關(guān)系到了竣工后的使用成本，因此，在選擇 技術(shù)方案時(shí)要遵循“先進(jìn)適用、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理”等原則。2. 2設(shè)計(jì)階段控制措施設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制的效果直接關(guān)系到了建筑工程造價(jià)全面控制的 實(shí)現(xiàn)，該階段是“成本與規(guī)模、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合的過(guò)程?！惫こ谭桨?的設(shè)計(jì)工作是一種事前工作，在設(shè)計(jì)中會(huì)規(guī)定工程施工的具體工序要求、 材料標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝等內(nèi)容，這些都是需要大量投資的，如果發(fā)生設(shè)計(jì)變 更所造成的成本增

8、加量是非常大的，所以，方案設(shè)計(jì)時(shí)一定要把握好經(jīng)濟(jì) 與合理的原則，要盡量細(xì)化該方面的造價(jià)工作，這樣就能夠?yàn)橐院蟮脑靸r(jià) 工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而具體的控制措施有，首先，質(zhì)量第一。設(shè)計(jì)過(guò)程 中要做好各方面的溝通與聯(lián)系，畢竟設(shè)計(jì)方案是需要具體施t人員進(jìn)行施 工的，同時(shí)具體的施工狀況施工人員比較熟悉和了解，要嚴(yán)格控制好施工 圖的預(yù)算，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)的變更。其次，應(yīng)用招投標(biāo)方式。各個(gè)設(shè)計(jì)階段 的實(shí)際設(shè)計(jì)方案都可以通過(guò)招投標(biāo)的方式來(lái)完成，這樣能夠保證方案設(shè)計(jì) 質(zhì)量，而對(duì)于投標(biāo)方案的選擇可以從“構(gòu)思的新穎性、工程質(zhì)量的優(yōu)劣性、 投資估算的經(jīng)濟(jì)合理性”等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)方案, 能夠以最小的經(jīng)濟(jì)投

9、資獲得最高的設(shè)計(jì)質(zhì)量。2. 3施工階段控制措施在施工階段進(jìn)行的造價(jià)控制工作首先要從施工管理開(kāi)始，尤其是要加 強(qiáng)対建筑工程中的重點(diǎn)工程和容易出現(xiàn)變更的工程，盡量避免出現(xiàn)對(duì)建筑 工程造價(jià)產(chǎn)生不良影響。同時(shí)還要控制造價(jià)核算屮所計(jì)算的工程量，對(duì)其 控制的方式是需要造價(jià)控制管理人員要深入到建筑工程的內(nèi)部，深入了解 工程的基本施工情況，尤其是隱蔽工程量要做好記錄，并及時(shí)與工程施工 計(jì)劃和圖紙進(jìn)行比對(duì)，完善各種類型的現(xiàn)場(chǎng)簽證工作。在工程施工中施工 材料的價(jià)格対造價(jià)的影響是非常直接的，因此施工階段的造價(jià)控制還包括 對(duì)工程施工材料的使用和采購(gòu)價(jià)格等進(jìn)行管理。4.結(jié)算階段控制措施丁程結(jié)算丁作是“全面檢查和考核合同執(zhí)行情況及投資效益的最后環(huán) 節(jié)”。而對(duì)工程造價(jià)控制的最后階段就是工程造價(jià)審核工作，在該階段中 造價(jià)控制工作者最重要的工作就是對(duì)上報(bào)的工程量、核算方法和程序等內(nèi) 容進(jìn)行檢查復(fù)核，并與設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比對(duì)，若發(fā)現(xiàn)不符之處，要及時(shí)在 結(jié) 算中把該部分的資金扣除。同時(shí)還會(huì)要對(duì)“現(xiàn)場(chǎng)簽證的真實(shí)性、工程材料 付款結(jié)算、各項(xiàng)開(kāi)支的合理性、合同中索賠是否合理”等等內(nèi)容進(jìn)行審查。 結(jié)算階段的工程造價(jià)控制是全面造價(jià)控制的最后一部分，一定要保證結(jié)