新舊物業(yè)公司交接管理流程

1、物 業(yè) 小 區(qū) 接 管 流 程（交接清單必備）、成立接管小組全面負(fù)責(zé)組員： B組長： A負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)營負(fù)責(zé)客戶服務(wù)負(fù)責(zé)保安消防負(fù)責(zé)環(huán)境綠化 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)二、交接內(nèi)容 物業(yè)項(xiàng)目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交 接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、 相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。原物業(yè)應(yīng)先做資料交接： 將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、 工程竣工驗(yàn)收 資料、工程技術(shù)資料、 工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料移交給新物 業(yè)。資料移交完畢后， 移交和接收雙方須簽字認(rèn)可； 若有未移交 部分，由雙方列出未移交部分的清單， 確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接： 新物業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

2、共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄， 并存檔備 查。交接證明應(yīng)由交接雙方、 相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。 開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物 業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管 理區(qū)域的正常秩序。（一）資料的交接資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容 :1 、物業(yè)規(guī)劃圖 ;2、竣工圖 （包括總平面、單體竣工圖 ）;3 、建筑施工圖 ;4 、工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明 ;5 、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料 ;6 、機(jī)電設(shè)備使用說明書 ;7 、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ;8 、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明 ;9 、

3、用水、用電、用氣指標(biāo)批文 ;10 、水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告 ;11 、有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。12、 “用戶手冊(cè)”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī) 定及服務(wù)的說明書。（二）物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收 , 它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上 , 以 主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 一般來說物 業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容 :1 、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過國標(biāo)規(guī)定的變形值 ,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或毗鄰房屋的破壞 ; 主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能 超過國標(biāo)規(guī)定 ; 外墻不得滲水。2 、屋面及樓地面。 屋面應(yīng)按國標(biāo)規(guī)定排水暢通 ,無積水、 不滲漏 ; 樓地面與基層的粘結(jié)

4、應(yīng)牢固 , 不空鼓且整體平整 , 無裂 縫、脫皮和起砂現(xiàn)象 ; 衛(wèi)生間及陽臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符 合設(shè)計(jì)要求 , 不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。3 、裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使 用要求 , 不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈 , 油漆色澤 不一 , 墻皮脫落等現(xiàn)象。4 、電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固 ,過墻有導(dǎo)管 ;照明 器具必須安裝牢固 ,接觸良好 ;電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震 動(dòng)不得超過規(guī)定 ; 此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。5 、水衛(wèi)、消防、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活 ,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象 ;消防設(shè)施應(yīng)符合國家規(guī)定 , 并有消防部門檢驗(yàn)合格

5、證 ; 采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝 平整、配件齊全 ,沒有缺陷 ,并有專門的檢驗(yàn)合格證 ;燃?xì)夤艿缿?yīng) 無泄漏。此外 , 各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準(zhǔn) 確。6、附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等 因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定 ; 相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施 應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財(cái)務(wù)各組使用的工具及使用說明。8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具、維護(hù)保養(yǎng) 記錄、維保電話號(hào)碼。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。 物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房 屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、 設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄， 雙方 可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查

6、驗(yàn)記錄表。 查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括 查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、 存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的各種能源 費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。除了錢以外， 原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理 用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給 新物業(yè)公司。（三）核實(shí)原始資料在現(xiàn)場驗(yàn)收檢查的同時(shí) , 應(yīng)核實(shí)原始資料 , 逐項(xiàng)查明 , 發(fā)現(xiàn)有 與實(shí)際不相符之處 ,應(yīng)及時(shí)做出記錄 , 并經(jīng)雙方共同簽字存檔。（四）用戶情況調(diào)查用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)

7、對(duì)象 , 物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè) 時(shí), 應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營 情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題 , 以便順利地開展物業(yè)管理 ,并有針 對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。（五）建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案 , 是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一 項(xiàng)重要工作。 管理過程中 , 應(yīng)將資料分類、 裝訂成冊(cè) , 或存入電腦 隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有 :1. 物業(yè)開發(fā)可行性研究報(bào)告 ;2. 物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記錄等資料 ;3. 物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料 ;4. 歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告 ;5. 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料 ;6. 物業(yè)用戶的有關(guān)資料。三

8、、交接時(shí)間四、交接注意事項(xiàng) 交接前的準(zhǔn)備工作： 物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用， 前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用， 如有，索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用， 或者對(duì)此解決方案有三方簽字認(rèn) 可的書面約定。各類能源費(fèi)。 前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、 供電局及燃?xì)?公司等各項(xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。各類遺留問題。 車輛刮蹭事件， 前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在 物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免 接手之后，造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問題還未解決。 業(yè)主家中有個(gè)別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的， 摸清情況， 由前任物業(yè)進(jìn)行解決， 避免業(yè)

9、主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到 新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等情況。工程遺留問題， 要進(jìn)行摸底調(diào)查， 掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工 程遺留問題的類別、 開發(fā)及施工方的維修情況、 目前遺留問題的 處理情況等。其他準(zhǔn)備工作： 物業(yè)用房的確定， 各工作崗位人員的準(zhǔn)備是 否到位的情況， 辦公用品、 員工工服等各類物資準(zhǔn)備情況， 工程、 保潔的工具到位情況， 正常辦公所需的各類表格等文件， 垃圾清 運(yùn)、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。保障交接當(dāng)日的物業(yè)服務(wù)正常的開展，其他準(zhǔn)備工作 交接當(dāng)天工作注意事項(xiàng)：一、物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：1、確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；2、移交有關(guān)圖紙資料；3、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4、

10、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；6、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、現(xiàn)場查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技 術(shù)資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5、承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：1、共用部位

11、：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、 梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、 護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、 消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管 線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；3、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、 信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃 圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛 樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。四、水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、 電表的表底進(jìn)行抄底記 錄

12、，以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物 業(yè)公司繳納。物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi) 用由新任物業(yè)開始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用， 該物業(yè)必 須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。六、對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名 稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。七、外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。八、交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即 可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng) 天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化 等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對(duì)應(yīng)接

13、替方的部門進(jìn)行交接， 雙方對(duì)應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人， 由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接完畢要 有三方簽字確認(rèn)的交接資料移 交 內(nèi) 容1. 物業(yè)資料（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、 機(jī)電設(shè)備資料等。（2）業(yè)主資料包括：1）業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證 復(fù)印件、相片；2）房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄；（3）管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn) 報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。（4）財(cái)務(wù)資料包括：估定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債 務(wù)移交清單、水電抄表記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。（5）合同協(xié)議書，之對(duì)內(nèi)對(duì)外

14、簽訂的合同、協(xié)議原件。（6）人事檔案資料，之雙方統(tǒng)一移交留用的在職人員的人事檔培訓(xùn)、考試記錄。（7）其他組要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄， 根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一 清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。2. 物業(yè)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備管理工作的交接（1）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空 調(diào)、給排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗， 各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；（2）共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車 等）、綠化設(shè)備、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各

15、類球場等）；（3）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、 食堂（包括設(shè)施）、倉庫。停車場、會(huì)所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的， 移交單位應(yīng)協(xié)助 辦理變更手續(xù)。3. 人、財(cái)、物的移交或交接（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移 交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主 各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、 債務(wù)等。（3）物資財(cái)產(chǎn)。包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的 物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具

16、、通信器材、維修設(shè)備 工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟 件等.新舊物業(yè)交接的幾個(gè)難點(diǎn)問題新舊物業(yè)交接時(shí)矛盾重重， 交接過程復(fù)雜，時(shí)間長，造成小區(qū)管 理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者小區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流 血事件。物業(yè)管理?xiàng)l例雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下， 可以更換物業(yè)公司， 但實(shí)際操作 起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事， 二來新老交接， 老物業(yè)平和退出小區(qū)更難， 而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法 律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：1、相關(guān)設(shè)施移交難根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡稱條例），物業(yè)

17、管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主， 但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位， 而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。 如物業(yè)管理用房， 即使舊物業(yè)管理公司同意移交， 但在接管初期， 舊物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用， 需要舊的物業(yè)公司、 新的物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難根據(jù)條例 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交以下資料： （ 1） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下 管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用 和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等

18、 技術(shù)資料；（ 4）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)委會(huì)。 雖然條例對(duì)交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分 地將日后新物業(yè)公司順利開展公作所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等） 涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè) 公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司， 開發(fā)商不按規(guī) 定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料， 舊物業(yè)公司也就無法在交接時(shí)提交 完整資料。3、相關(guān)費(fèi)用處理難（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主 交費(fèi)情況， 而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付， 該公布 的不公布， 造成收入和費(fèi)用混亂， 又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)

19、 管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能 順利接管。（2）代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒 有一戶一表， 舊物業(yè)公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)， 出現(xiàn)的差額費(fèi) 往往由物業(yè)公司承擔(dān)， 這樣在交接時(shí)， 對(duì)于差額部分如何來妥善 解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題， 新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)費(fèi)欠繳。現(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)收繳率普遍不高，好一點(diǎn)的到 90%，而很多維持在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為一個(gè)很大障礙。 舊物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營性收

20、益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。新舊物業(yè)交接難的法律原因1 、法律規(guī)定不完善。從條例規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主 換物業(yè)公司的規(guī)定在條例中比較少，即第29 條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定 ;第 39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定 ; 第59條不 移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。現(xiàn)有法律規(guī)定有以下幾點(diǎn)尚需改進(jìn)： (1) 物業(yè)移交的 時(shí)間不明確。 條例第 39 條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終 止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的， 物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng) 做好交接工作。 ”沒有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司可以 以各種借口拖延時(shí)間， 比如說物業(yè)費(fèi)沒有繳清。 (2) 移交的內(nèi)容、 方式不明確。 條例第 39 條規(guī)定了

21、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和條例第29 條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)， 但物業(yè)的交接并非如此簡單， 后續(xù)的物業(yè)怎 樣接管老物業(yè)已經(jīng)使用過的設(shè)施、 設(shè)備， 維修資金如何交接，哪 些屬于物業(yè)管理所必需的資料， 移交的內(nèi)容該不該明確， 不同的 移交內(nèi)容、移交的方式是否相同這一系列問題條例都沒有解決。 (3) 不移交、 不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。 對(duì)不 依法移交的，條例第 59 條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要 限期改正 ; 逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通 報(bào)，處于 1 萬元以上 10 萬元以下罰款。實(shí)際上這一規(guī)定可操作 性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以

22、把握 ; 二是“限制”、 “逾 期”均屬不確定概念， 違背了一般立法的精確性。 三是從立法的 本意看，應(yīng)當(dāng)對(duì)不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有 與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的實(shí)物和資料都應(yīng)當(dāng)受到懲罰， 但本條僅僅規(guī)定 了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4) 移交后遺留問題的解決。 物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決， 條例沒有給出任何 規(guī)定，對(duì)拖欠老物業(yè)的物業(yè)費(fèi)誰來保障， 老物業(yè)的先期投入怎么 辦，老物業(yè)管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、 設(shè)備損壞怎么辦，維修資 金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，沒有相應(yīng)規(guī)定。2、政府對(duì)物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。 目前，政府對(duì)物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不夠的。 做好物業(yè)公司

23、交接的監(jiān)管， 政府有關(guān)部門要做交接的 具體指導(dǎo)、 防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從 目前的情況看， 政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。 我國法 律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少， 在這種現(xiàn)實(shí)條件下， 政府的指 導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我 國目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷未形成以業(yè)主為中心的 物業(yè)服務(wù)制度， 從而造成物業(yè)公司定位的模糊， 加之政府執(zhí)法不 嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識(shí)淡薄等。針對(duì)物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì) 新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、 交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問題作出了相應(yīng)的解 釋。問：誰能決定選聘物業(yè)？答：不同階段有所不同， 在入住前和業(yè)主大會(huì)

24、成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實(shí)施， 業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。 開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前 10 個(gè)工作日，將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？ 答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。 也就是說 應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后， 方可組織新物業(yè) 公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有 1 年也有兩年、 3 年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束 方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并 在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。

25、問：新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作？答：開發(fā)商、 業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工 作，并及時(shí)書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。 新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng) 在接到通知后 15 個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大 會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。 在約定時(shí)間內(nèi)， 開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物 業(yè)公司應(yīng)先做資料交接： 將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、 工程竣工驗(yàn)收資料、 工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公 司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交 部分，由雙方列出未移交部分的清單， 確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。 資料交接完畢后是現(xiàn)場交接： 新物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共 用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收

26、， 注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。 開發(fā)商或 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄， 并存檔備查。 交接證明 應(yīng)由交接雙方、 相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。 開發(fā)商、業(yè) 主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依 法接管保安、 消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的 正常秩序。問：查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、 資料等不合格的情況， 該如何處理？ 答：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的， 開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù) 驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的， 新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在 5 個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合 格憑證， 并及時(shí)簽發(fā)承接文件。 新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格 的情況待定。 交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。 物業(yè)查驗(yàn)記錄一

27、 般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、 設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記 錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。 查驗(yàn)記錄表 應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查 驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱 查驗(yàn)記錄。問：原物業(yè)公司何時(shí)退出？拒不退出的怎么辦？ 答：原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后 10 個(gè)工作日內(nèi)全部撤 出物業(yè)管理區(qū)域。 開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的， 由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正； 逾期仍不移交有關(guān)資 料的，對(duì)開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào)，處 1 萬元以上 10萬元 以下的罰款。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)， 原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管

28、 理用房和有關(guān)資料的， 新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或 通過司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。怎樣做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交工作武漢同濟(jì)物業(yè)管理有限公司 楊 寧新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交是在業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)擬定新 物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同備案后至新物業(yè)企業(yè)正 式進(jìn)駐項(xiàng)目工作的整個(gè)過程。 在新舊物業(yè)移交工作中， 除了自動(dòng) 退出情況， 一般由業(yè)主委員會(huì)解聘更換新物業(yè)企業(yè)的情況下， 會(huì) 產(chǎn)生移交難的問題， 常常會(huì)出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走， 新物業(yè)進(jìn)不來的 現(xiàn)象。 下面就這一普遍存在的現(xiàn)象， 對(duì)如何做好新舊物業(yè)服務(wù)企 業(yè)移交工作，做如下分析：一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體涉及主體包括政

29、府行政機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、新舊物業(yè) 服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多， 關(guān)系復(fù)雜，各種意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會(huì)遇到各種困難， 協(xié)調(diào)難度大。政府部門是監(jiān)督機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)， 對(duì)物業(yè)服務(wù)行 業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很準(zhǔn)確的把握。 新物業(yè)服 務(wù)企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通， 尋求監(jiān)督指導(dǎo)， 進(jìn)一步了 解項(xiàng)目、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的情況對(duì)于移交工作方向 性的正確把握是很有必要的。開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務(wù)招投 標(biāo)工作的主導(dǎo)人， 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)多少與開發(fā)建設(shè)單位有一定的 歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時(shí)限超過 保

30、修期時(shí)， 會(huì)繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關(guān)系， 開發(fā)建 設(shè)單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。業(yè)主及其委員會(huì)選擇為自己服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè) 服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)， 形成市場對(duì)價(jià)關(guān)系。 他們?cè)谝?交工作中最具有主觀能動(dòng)性，都是移交工作中的直接利害關(guān)系 人。二、舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的原因原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與 合同約定標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)， 業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)解聘原物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，通過招標(biāo)方式選聘新物業(yè)企業(yè)。原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)處于長期虧損狀態(tài)，不得已自動(dòng) 退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)

31、目。 原物業(yè)管理企業(yè)因公司戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整， 合同 期限屆滿，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，主動(dòng)退出項(xiàng)目管理。三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容公用設(shè)施設(shè)備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠 化設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系 統(tǒng)、其他各種配套設(shè)施等； 各種圖紙和技術(shù)資料： 竣工總平面圖、 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 等竣工驗(yàn)收資料； 設(shè)施設(shè)備的安裝、 使用說明和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù) 資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件。 文檔資料：業(yè)主信息資料、 入伙資料、 裝修資料、 日常管理資料等。 物業(yè)管理費(fèi)等其他物業(yè)管理相關(guān)費(fèi) 用的明細(xì)賬目：物業(yè)管理費(fèi)收繳登記表、車位費(fèi)收取登記表、水 電代收登

32、記表（如果有此項(xiàng)）等。日常公共用水用電起止碼登記 表和移交時(shí)起止碼的詳細(xì)登記數(shù)。 遺留問題： 主要是指在質(zhì)量保 證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺(tái)滲水， 經(jīng)過長時(shí)間維修沒有完 全修繕好， 以至超過質(zhì)量保修期。 還包括因公用設(shè)施設(shè)備問題影 響業(yè)主正常生活的情況。 物業(yè)管理用房： 產(chǎn)權(quán)移交和實(shí)體建筑移 交以及相關(guān)租賃合同的移交。有時(shí)還伴隨著員工的移交：原物業(yè)公司中業(yè)主反映比較 好，對(duì)工作較積極的部分員工通過試用， 可以考慮被新物業(yè)企業(yè) 吸收，這些員工對(duì)項(xiàng)目的情況比較熟悉， 有一定的真對(duì)性的工作 經(jīng)驗(yàn)， 通過磨合能很好的融入到新物業(yè)企業(yè)， 業(yè)主對(duì)他們比較熟 悉，有利于新物業(yè)企業(yè)及時(shí)有效的全面開展項(xiàng)目上的

33、物業(yè)服務(wù)工 作，保障移交后物業(yè)服務(wù)工作的平穩(wěn)過渡， 最大限度保障業(yè)主的 利益。四、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的難點(diǎn)問題新舊物業(yè)管理移交難主要體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè) 資料移交難和欠費(fèi)處理難等方面。需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員 會(huì)、業(yè)主幾個(gè)角度來開展工作，化解矛盾和減少糾紛，順利實(shí)現(xiàn) 物業(yè)服務(wù)移交這一市場行為。 其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督指導(dǎo)和協(xié)調(diào)、 企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)和實(shí)力、 業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的互動(dòng)溝通以及 業(yè)主委員會(huì)合法的可行性操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的關(guān) 鍵。1、物業(yè)管理費(fèi)和車位費(fèi)等費(fèi)用的清算和移交舊物業(yè)物業(yè)費(fèi)收取賬目混亂，不能詳細(xì)地公布物業(yè)費(fèi)收 取情況， 哪些是物業(yè)多收取需要退還的費(fèi)用， 哪些是業(yè)

34、主需要補(bǔ) 交的費(fèi)用，都不是很清楚，給物業(yè)移交工作帶來阻礙。 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否收取了業(yè)主的不合理費(fèi)用（包括水電周轉(zhuǎn) 金、防盜門安裝費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用）； 對(duì)于業(yè)主入住時(shí)間較長的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率在 80%已經(jīng)算是很 高的，更多的維持在 60%左右，也有的在 40%左右，物業(yè)費(fèi)收繳 糾紛是新舊物業(yè)移交的一大障礙， 在這一糾紛妥善處理前， 想要 順利完成移交工作是很困難的。有些小區(qū)沒有實(shí)行一戶一表水電管理，由物業(yè)公司義務(wù) 代收代繳，這就勢(shì)必出現(xiàn)差額，該部分往往是由物業(yè)公司承擔(dān)。差額部分移交時(shí)最終由誰承擔(dān)， 物業(yè)企業(yè)的損失怎樣彌補(bǔ)， 這一 問題不能很好的解決，也會(huì)影響移交工作順利進(jìn)行。2、物業(yè)管理用房移交根

35、據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán) 歸全體業(yè)主共有， 由于開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)， 大部分開發(fā)商將 物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下或在建設(shè)規(guī)劃時(shí)根本沒有 將物業(yè)管理用房考慮進(jìn)來， 而是以其他性質(zhì)的房屋面積充當(dāng)物業(yè) 管理用房面積，如商鋪、空架層等，增添了移交工作的復(fù)雜性， 給移交工作帶來困難。 即使舊物業(yè)企業(yè)同意移交， 但前期舊物業(yè) 企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修和投入， 這部分費(fèi)用怎么算， 還 需要業(yè)主委員會(huì)和新舊物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，增加了移交難度。3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設(shè)備及物品的清單按照 物業(yè)管理?xiàng)l例 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 向物業(yè)管理公司移交以下資料：（一）竣工總平面圖， 單體

36、建筑、 結(jié)構(gòu)、 設(shè)備竣工圖， 配套設(shè)施、 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。 要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前 期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理?xiàng)l例 闡述的移交資料都比較概括， 沒有詳細(xì)說明日 常物業(yè)服務(wù)過程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理 資料、收費(fèi)登記資料等， 這就需要我們?cè)趯?shí)踐工作中進(jìn)一步細(xì)化， 盡量完整的收集相關(guān)資料。在前期物業(yè)管理的過程中， 由于是開發(fā)建設(shè)單位主持選聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)， 其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐與否享有決定權(quán)， 導(dǎo)致前期物業(yè) 管理階段資料移交不完整， 特別是工程建設(shè)方面的資料， 這也是