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文檔簡介

1、洛陽市xx路地塊可行性研究報告 洛陽市xx路地塊可行性分析報告二零一零年三月二十九日第一部分 城市概況洛陽市是河南省第二大城市,下轄1市8縣6區(qū),總面積為15.2萬平方公里,總人口615萬;其中,市區(qū)面積為544平方公里,市區(qū)人口140萬。洛陽是河南重要的工業(yè)基地,“一五”期間,全國156項重點工程有7項安排在這里,為洛陽工業(yè)打下了很好的基礎。經過幾十年的大規(guī)模建設,洛陽工業(yè)已形成了以機電、冶金、建材、石化、輕紡、食品等為主,36個工業(yè)門類、5300多家工業(yè)企業(yè)(其中大中型企業(yè)89家)組成的門類齊全、大中小結合、輕重工業(yè)全面發(fā)展的工業(yè)體系,人均gdp僅次于鄭州,列河南省第二位。2009年,全市

2、gdp突破2000億大關,達到2075億元,按可比價格計算,同比增長13%;財政一般預算收入120.3億元,同比增長3.2%;規(guī)模以上工業(yè)實現增加值830億元,同比增長15.9%;工業(yè)企業(yè)實現利稅277.3億元,同比增長24.6%,實現利潤137.6億元,同比增長18.1%;城鎮(zhèn)固定資產投資1280.5億元,同比增長31.4%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到15949元和4961元,同比增長8.7%和7.9%。第二部分 理解市場一、洛陽市房地產市場分析:近幾年,洛陽房地產市場一直保持著良好的發(fā)展態(tài)勢。2009年,洛陽樓市更是實現突破性增長,全市銷售各類新增物業(yè)31001套,銷售

3、面積340.6萬平方米,銷售金額107.90億。其中,商品房銷售套數28761套,銷售面積319.74萬平方米,銷售金額105.3億元;經濟適用房銷售套數為2240套,銷售面積20.86萬平方米,銷售金額3.37億。此外,二手房在2009年的銷售面積也達到了77.39萬平方米。(本數據未包含洛陽市吉利區(qū))(一) 洛陽市房地產市場投放量分析1、住宅市場投放量有所急劇降,但整體銷售量保持大幅增長。2009年洛陽市共頒發(fā)預售證90個,批準商品房預售面積為198.14萬平方米,比2008年減少了158.11萬平方米,大幅下落,創(chuàng)造歷史最大跌幅紀錄,降幅達到44.07%。僅與05年投放量保持相當。2、各

4、區(qū)域商品房供需情況差別較大,新區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)銷售勢頭良好,商品房投放量較高,瀍河區(qū)在去年的投放量上增長最快,市場份額逐步提高。3、從投放時間曲線來看,2009年第二個季度的投放量相對較小,最高的5月份只有12.77萬平方米,6月份僅有2.44萬平方米,三個月全部加起來不到20萬平方米,第二季度投放量僅占全年的10。(二) 洛陽市房地產市場銷售量分析1、2009年洛陽市商品房銷售備案套數為28761套,銷售面積319.74萬平方米,銷售金額105.3億元。銷售面積與上年相比大幅增長,猛增了153.76萬平方米,增幅為71.93,稱得上是洛陽歷年來房子賣得最多的一年。2、新區(qū)仍然是2009年商

5、品房賣得最多的區(qū)域,占全市總銷量的49.62%,其次是澗西區(qū),這兩個區(qū)域2009年商品房的銷量占全市總銷量的74.85%,構成了洛陽市商品房銷售的兩個最主要的熱點區(qū)域。從2009年和2008年商品房分區(qū)銷量對比圖來看,各個區(qū)域的銷售格局變化不大;但個別區(qū)域與上年相比變化較大,其中老城區(qū)和高新區(qū)與上年相比分別下降了3.8和3個百分點,而廛河區(qū)則上升了2.7個百分點。3、從2009年商品房月度銷售走勢圖可以看出,從1月開始呈逐步上揚趨勢,12月達到高潮,這與全國市場的銷售形勢基本一致,從年初的冰點,到第二季度的小陽春,再到第三季度的大幅上漲,整體銷量持續(xù)呈現芝麻開花節(jié)節(jié)高的趨勢。(三) 商品房銷售

6、價格情況1、2009年洛陽市備案商品房成交均價每平方米3269元,整體房價上漲較快,每平方米比2008年上漲388元,漲幅13.47;與2007年相比,每平方米上漲714元,漲幅27.95。從房價上漲幅度來看,2009年洛陽商品房每平米的漲幅已經接近歷史最高紀錄的2007年的每平米394元。2、深入分析全年每月成交均價的變化情況,可以發(fā)現2009年洛陽市商品房的成交價格曲線呈現典型的“爬坡型”。從1月份商品房的成交均價2783元/平方米開始,期間雖有起伏,但趨勢是一路上揚,最后到年底的3589 元/平方米,從起點到終點攀升800元/平方米,盤中曾達到3752元/平方米的最高點。3、從分區(qū)價格來

7、看,2009年澗西、西工的成交價格漲幅有限,但廛河區(qū)和高新區(qū)的價格上漲勢頭猛烈,其中,廛河區(qū)漲幅69.29,高新區(qū)漲幅40.52的漲幅,均創(chuàng)歷史最高紀錄。二、區(qū)域市場分析(一) 區(qū)域市場概述2007年以來,洛陽樓市的住宅類產品的銷售格局變化不是特別大,新區(qū)、澗西、西工一直是“第一梯隊”,銷售力度最強;老城、瀍河是“第二梯隊”,排名其次;高新區(qū)、洛龍區(qū)位居“第三梯隊”,銷售面積最弱。從今年的投銷狀況來看,高新區(qū)和廛河區(qū)異軍突起,銷售力度呈爆發(fā)勢頭。區(qū)域套數建筑面積(萬m2)均價(元)金額(億元)住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅西工區(qū)460624643.781.953088702314.89澗西區(qū)6

8、38955875.204.8432531171330.14高新區(qū)377954.361.24292032821.68老城區(qū)755728.950.57294883963.12瀍河區(qū)15932917.210.27318655795.63洛龍區(qū)781.0522870.24洛陽新區(qū)113861106146.3710.392919515148.08總計251842106296.9219.2630436972103.78從20072009年廛河區(qū)住宅投銷對比圖可以看出,廛河區(qū)投放量連續(xù)三年穩(wěn)步增長,年均增長率24。2009年廛河區(qū)住宅類銷售異軍突起,比起上年漲幅高達255。恒大綠洲的開發(fā)建設,不但對廛河區(qū)的

9、供應起到了絕對的支撐,而且銷售形勢也一片大好,其每平方米4000元以上的銷售均價,直接將廛河區(qū)的平均價格拉升至3186元/平方米,創(chuàng)造了洛陽價房價上漲幅度最快、最高的歷史紀錄;2009年廛河區(qū)住宅類產品成交均價一躍成為洛陽市房價第一陣營,緊跟澗西區(qū)的3253元/平方米,位居次席。(二)周邊項目情況項目名稱建筑形式銷售均價(元/m2)建筑面積(萬m2)恒大綠洲小高層、高層4500300鈺泰九龍苑小高層、多層300016居業(yè)美麗家小高層、多層310020萬熹福瑞多層售罄5瀍河區(qū)除恒大綠洲項目外,基本沒有中高端項目投放,市場供應有很大空白,區(qū)域市場購買力雖然有限,但是老城區(qū)的完善配套及周邊生活配套的

10、豐富及成熟仍使得此區(qū)域有很強的競爭力,區(qū)域市場的需求強勁。三、住宅市場總結1、洛陽整體市場發(fā)展良好,瀍河區(qū)域市場住宅尚處于初級發(fā)展階段,項目規(guī)模普遍較小,產品品質較低;2、洛陽商品房住宅市場經過09年的強勁銷售,存量較少,高檔樓盤主要集中于洛河沿岸,項目均價在3500-4000元/平米之間;3、個盤檔次差異較大,能看到高端的樓房銷售速度較快且售價較高;低端樓盤憑借價位上具有的優(yōu)勢,銷售也呈現出良好勢頭; 同時,洛陽市區(qū)土地供應量越來越少,主要為舊工廠拆遷或老城區(qū)改造,開發(fā)成本較高,也將迫使更多的開發(fā)商進軍高層住宅;因此,近幾年洛陽市高層住宅投放量必將有較大的提升,市場競爭更加激烈,同時也給消費

11、者帶來更多的選擇,大規(guī)模、高品質的樓盤必將成為市場的勝利者。第三部分 理解項目(xx路地塊)一、地理位置洛陽xx路項目位于瀍河區(qū)二、宗地四至本項目位置東面:與原居民住房建筑為鄰;西邊:緊臨xx路;南邊:緊鄰名雅園居住小區(qū)北面:緊鄰交通二公司修車廠;。三、交通狀況該項目地理位置優(yōu)越,交通便利,向北可通達火車站,向南中州路是洛陽主干道之一,是連貫洛陽西區(qū)與洛陽東區(qū)的重要樞紐,且可直達二廣高速。門前有多條公交路線通過:4路 機車工長-東花壇-百貨樓57路 東花壇-九都路-河科大(新)10路 東花壇-火車站-芳林路四、周邊生活配套設施宗地周邊的生活配套設施齊全,是成熟的生活居住區(qū)域,周邊公里內密布著學

12、校、醫(yī)療、銀行、郵政局、賓館、超市等。 優(yōu)勢1、宗地緊臨xx路,地塊方正,周邊居住環(huán)境良好。 2、交通便利;宗地南可通達中州路,無論是通往洛陽中心商業(yè)區(qū)還是通往洛陽各區(qū)域都非常便利。 3、位于成熟生活區(qū)域,周邊遍布學校醫(yī)院等生活配套設施。4、區(qū)域內人文環(huán)境較好。附近居民對該區(qū)域的認可度較高。 劣勢1、北邊廠房和南邊名雅苑的樓房距宗地邊界較近,本項目需退讓日照間距,降低了土地的利用率;2、區(qū)域形象在洛陽處于洼地區(qū),地塊較小。 機會1、洛陽市政府最新提出在發(fā)展洛南新區(qū)的同時大力發(fā)展洛北區(qū),且恒大項目的開發(fā)提升了瀍河區(qū)域市場形象,市場培育較好。2、中鐵十五局的品牌在洛陽的影響力及在本區(qū)域的認可度,有

13、力的支持了本項目的開發(fā)。 威脅1、周邊項目售價較低,影響本項目定價。2、區(qū)域價值較低,很難吸引本區(qū)域外客戶五、項目swot分析第四部分 項目定位一、項目定位宗地位于瀍河區(qū)xx路老居住區(qū),人文環(huán)境良好,周邊購物、教育、醫(yī)療等生活配套設施齊全,居住生活極其方便,項目將充分挖掘這一優(yōu)勢,同時通過對社區(qū)內建筑、景觀、交通、公建設施的精心規(guī)劃設計,將項目建造為一個在區(qū)域內相對成熟、高品質、高舒適度的高檔居住社區(qū)。二、客戶群定位本項目定位于區(qū)域內高檔住宅產品,客戶定位于本區(qū)域內及在對本區(qū)域有居住感情的客戶群體,這部分客戶基本上屬于消費階層金字塔中端的群體:1、洛陽市個體商戶、私營業(yè)主;2、洛陽市部分行政、

14、事業(yè)單位領導;3、新生中產階級,主要包括金融、銀行、證券等行業(yè)的高級職員,如律師、會計等專業(yè)人士;4、區(qū)域周邊的高收入階層及企業(yè)管理者;這部分客群有相當強的經濟實力,有長期穩(wěn)定的收入,接受過良好教育,具有較高的生活品位。三、產品定位1、地塊面積:16.5畝;2、容積率:3.5;3、限高:58米3、總建筑面積:3.85萬;4、產品定位:產品形式面積(萬)售價(元/)點式高層(18層)3.53300商業(yè)0.355000合計3.851.33億四、項目開發(fā)節(jié)奏(單位:萬)項目體量較小,可一期全部開發(fā):開工時間2010年08月開盤時間2011年03月清盤時間2011年8月完工時間2011年12月第五部分

15、 成本測算一、土地成本150萬/畝時的收益項目占總投資比例控制指標(元/)總投資(萬元)土地及大配套費28.28%642.852,474.97前期費用2.64%60231.00建安工程費61.60%1,400.005,390.00市政基礎設施費6.60%150577.50公用配套設施0.22%519.25貸款利息0.66%1557.75直接成本小計100.00%2,272.858,750.47銷售、管理費用3.96%90346.50營業(yè)稅及其它7.99%181.5698.78總成本合計2,544.359,795.75銷售價格3,300.0012,705.00毛利率22.90%2,909.25二

16、、不同土地成本下的收益不同土地價格下的利潤率土地成本(萬元/畝)150.00 160.00 170.00 180.00 190.00 200.00 樓面地價(元/)642.85 685.71 728.57 771.43 814.29 857.14 總成本(元/)2544.35 2587.21 2630.07 2672.93 2715.79 2758.64 銷售價格(元/)3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 3300.00 毛利潤22.90%21.60%20.30%19.00%17.70%16.40%毛利潤額(萬元)2909.25 2744.23 2579.23 2414.2

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