讀書分享：《一本書看透房地產(chǎn)》讀后感

1、一本書看透房地產(chǎn)讀后分享高新區(qū)三項目工程及HSE部2018年7月目錄目錄內(nèi) 容 解 析2本 書 概 論3 1知 識 分 享 3 3一、本書概論 1 1、作者介紹、作者介紹 2 2、書籍書籍簡述簡述 3 3、本本書目錄書目錄 4 4、綜合評價、綜合評價一、本書概論1潛進，原名付小強。 作者，付小強，曾就職于中海地產(chǎn)青島公司。 先后從事過工程現(xiàn)場管理、報建管理、質(zhì)安管理、運營管理等業(yè)務(wù)線。 勤思善學，對問題從不隨波逐流，更有自己的獨特見解，喜歡從實踐中尋找和提煉問題的答案。立足于標桿地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)平臺，并結(jié)合個人思考、實踐總結(jié)及理論學習，歷經(jīng)三年歷經(jīng)三年寫著此書。一、本書概論2核心內(nèi)容：房地產(chǎn)項目

2、開發(fā)全生命周期流程中的各項業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。謀篇布局：八大開發(fā)階段土地一級開發(fā)、投資管理與土地確權(quán)、規(guī)劃方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、項目施工建設(shè)、項目預售、竣工驗收備案、項目交付。啟發(fā)思考：提煉規(guī)律性，讀者一目了然，觸類旁通。理論支撐：參透制度規(guī)范，領(lǐng)悟?qū)崙?zhàn)精髓。一、本書概論3投資與投資與土地確權(quán)土地確權(quán)階段階段規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計階段階段施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段項目施工建設(shè)項目施工建設(shè)階段階段竣工驗收備案竣工驗收備案階段階段目錄目錄項目開發(fā)全過程概述項目開發(fā)全過程概述土地一級開發(fā)階段土地一級開發(fā)階段項目交付階段項目交付階段項目預售項目預售階段階段項目運營管理模式項目運營管理模式房地產(chǎn)

3、項目開發(fā)模式及房地產(chǎn)項目開發(fā)模式及全流程全流程 PS:從利潤貢獻和運營風險來講，從前往后呈現(xiàn)出遞減特性。 拿地及確權(quán)項目前期項目建設(shè)及預售竣工交付一、本書概論這是一本值得讀的書這是一本值得讀的書：本書對房企開發(fā)全過程流程寫得很詳細，在具體業(yè)務(wù)層面也給出常見房企會遇到的和注意事項。作者在對日常工作的思考，工作流程的把控，企業(yè)內(nèi)部管理的優(yōu)缺點進行闡述，是本書的亮點。專業(yè)化分工造成認知的狹隘和局限，專業(yè)化分工造成認知的狹隘和局限，很很適合從業(yè)人員適合從業(yè)人員比較系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，比較系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，參考借鑒參考借鑒。這是一本業(yè)務(wù)指導書這是一本業(yè)務(wù)指導書：雖然本書名字確定為一

4、本書看透房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)除了業(yè)務(wù)本身以外還受到經(jīng)濟環(huán)境、政府政策、市場環(huán)境、資金環(huán)境等多種因素綜合影響，這以上因素也決定開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)策略、銷售策略等，本書均未涉及。這是一本簡單的書這是一本簡單的書：本書主要詳細講述房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程中的各項業(yè)務(wù)工作，及其邏輯關(guān)系。因為作者立意和崗位經(jīng)歷的關(guān)系，并未涉及公司高級領(lǐng)導層管理和思考范疇，亦未針對房地產(chǎn)開發(fā)進行系統(tǒng)性的分析，因此對中高層管理者而言參考意義對中高層管理者而言參考意義不大不大。1 4二、內(nèi)容解析 1 1、地產(chǎn)概述及運營模式、地產(chǎn)概述及運營模式 2 2、開發(fā)階段流程詳解、開發(fā)階段流程詳解二、內(nèi)容解析2.1地產(chǎn)概述及運營模式第第1 章章

5、 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程概述概述. 什么是房地產(chǎn)項目開發(fā) 房地產(chǎn)市場包含土地市場和房產(chǎn)市場。土地市場分為一級和二級市場，房地產(chǎn)市場對應(yīng)分為一級、二級和三級，其中廣義廣義上上的的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)一般是二級開發(fā)建設(shè)開發(fā)一般是二級開發(fā)建設(shè)，三級開發(fā)包含房屋二手房租賃、過戶、抵押等業(yè)務(wù)。. 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖如右圖所示：開發(fā)策劃報告規(guī)劃設(shè)計方案請照圖及規(guī)證項目開工預售竣工備案交付二、內(nèi)容解析2.1地產(chǎn)概述及運營模式第第2 章章 房地產(chǎn)項目運營管理模式房地產(chǎn)項目運營管理模式. 房地產(chǎn)企業(yè)集團化管控 集團管控體系包括兩個系統(tǒng)：組織系統(tǒng)和管理控制系統(tǒng)。 其中組織系統(tǒng)分

6、為直線制、事業(yè)部制、矩陣制和區(qū)域中心制； 管理控制系統(tǒng)根據(jù)集團戰(zhàn)略、發(fā)展階段和管理方式不同分為操作控制型、戰(zhàn)略管控型和財務(wù)管控型。主要通過決策利潤規(guī)劃、監(jiān)督利潤生產(chǎn)與支持服務(wù)利潤實現(xiàn)來達成。.2 項目運營管理 項目運營管理是指從項目運營角度出發(fā)，實現(xiàn)對項目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務(wù)線的全方位管理。在房地產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中起到承上啟下的紐帶作用，緊密聯(lián)系著企業(yè)戰(zhàn)略目標、計劃管理體系和項目開發(fā)過程管理。運營管理應(yīng)該是從運營管理應(yīng)該是從“管目標管目標”“”“控控進度進度”“”“防風險防風險”三大層面著手開展工作。三大層面著手開展工作。曾有領(lǐng)導總結(jié)運營管理部日常工作就是：開好會、記好賬、管好人。二、內(nèi)容解

7、析2.2開發(fā)階段流程詳解第第3 章章 土地一級開發(fā)階段土地一級開發(fā)階段 我國憲法規(guī)定 “城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市規(guī)劃區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地或自留地、自留山也屬于集體所有” . 土地一級開發(fā)概述 土地是房地產(chǎn)市場的源頭，主要通過政府招拍、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓形式進入市場。 土地一級開發(fā)就是從生地或毛地向熟地轉(zhuǎn)變的過程。在這一過程中，可能涉及征地、拆遷、安置補償?shù)乳_發(fā)工作，同時還會進行土地的環(huán)評、立項、規(guī)劃初步設(shè)計、土地整理市政配套設(shè)施建設(shè)、驗收等一系列工作，這些工作統(tǒng)籌起來就是土地一級開發(fā)。 . 土地一級主要包括開發(fā)規(guī)劃、前期準備階段 、土地整理

8、階段 、驗收及入市階段。 因為土地一級開發(fā)因為發(fā)展周期長、資金需求大、影響因素多等原因，一般由政府來操作，在此不一一講述，感興趣的同事可以看一看書。二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第4 章章 投資管理與土地確權(quán)階段投資管理與土地確權(quán)階段 投資管理與土地確權(quán)工作包括土地招拍掛之前的意向地塊篩選、土地一級開發(fā)跟進、土地可行性研究與土地上市交易跟進等工作，以及在土地招拍掛之后的土地合同簽訂、土地使用證辦理相關(guān)工作。 . 投資管理與土地確權(quán)概述 投資管理與土地確權(quán)是房地產(chǎn)項目 開發(fā)運營的最前沿，數(shù)據(jù)收集與分析 研究是其主要工作內(nèi)容。其中成果其中成果 包括摘牌前的包括摘牌前的可行性研究報告可行性研究

9、報告， 摘牌后的摘牌后的項目開發(fā)策劃報告項目開發(fā)策劃報告等。等。 此階段流程圖如右 所示： 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第4 章章 投資管理與土地確權(quán)階段投資管理與土地確權(quán)階段. 可行性研究報告 可行性研究報告是指在項目投資決策前，通過科學的方法對建設(shè)項目的經(jīng)濟、技術(shù)可行性進行論證分析，以便為企業(yè)決策層進行戰(zhàn)略決策提供科學可靠的決策依據(jù)，并將之作為下一階段工作開展的基礎(chǔ)文件。 可行性研究報告重點包括市場情況、地塊規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟測算等內(nèi)容。分為投資機會分析、項目立項研究、項目可行性報告編制與審批三個階段性工作。項目立項研究階段包括（1）項目概況（2）法律與政策風險（3）市場調(diào)查（4

10、）項目規(guī)劃設(shè)計（5）項目發(fā)展規(guī)劃（6）項目經(jīng)濟分析（7）結(jié)論與建議 值得說明的是：項目經(jīng)濟分析是可行性研究分析的靈魂和核心。項目經(jīng)濟分析是可行性研究分析的靈魂和核心。 . 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算 根據(jù)發(fā)展過程，分為項目經(jīng)濟技術(shù)指標配比、成本與投入節(jié)奏估算，租售計劃推演、項目現(xiàn)金流分析、項目財務(wù)指標分析等五大發(fā)展階段。財務(wù)評價指標包含財務(wù)評價指標包含 凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；以及敏感性分析和盈虧平衡分析等凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期；以及敏感性分析和盈虧平衡分析等。 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第4 章章 投資管理與土地確權(quán)階段投資管理與土地確權(quán)階段. 成本管理體系 所謂項

11、目成本，是在房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，主要包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、銷售費用、管理費用、利息、稅金等。成本管理體系根據(jù)開展階段分為成本測算管理、成本控制管理和成本核算管理。其中成本控制環(huán)節(jié)是核心，重點工作又在于對建安成本的控制。 . 土地確權(quán)階段 土地確權(quán)階段包括兩個任務(wù)：土地合同的簽訂和土地使用權(quán)證的取得。取得土地使用權(quán)證前需繳納土地出讓金、契稅（出讓款的3%-5%），并完成測繪定界，之后攜帶土地出讓合同、政府批文、大門牌號證明、地籍調(diào)查成果、定界地形圖辦理PS：對于土地證的辦理，需從項目運營對于土地證的辦理，需從項目運營 的視角去綜合考量的視角去綜合考

12、量 ，并非越早越好。，并非越早越好。根據(jù)國土資源部規(guī)定，10個工作日內(nèi)簽合同，1個月內(nèi)繳納50%首付，余款按照合同繳納，最遲不得超過一年。簽訂土地合同后可以開展立項、規(guī)劃報審、環(huán)評等。 成本測算成本控制成本核算將項目項目成本成本通過合約規(guī)劃合約規(guī)劃，將目標成本分解項目合同項目合同二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第5章章 規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段. 規(guī)劃方案設(shè)計階段及其衍生 規(guī)劃方案設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)最為核心和關(guān)鍵的階段。開發(fā)最為核心和關(guān)鍵的階段。因為其處于利潤生產(chǎn)區(qū)，決定了項目約80%的利潤來源。該階段也是集團集中評審和審批關(guān)鍵節(jié)點最集中的階段。比

13、如營銷定位報告、開發(fā)策劃報告、規(guī)劃設(shè)計方案評審、工程啟動會報告、合約策劃報告、項目發(fā)展計劃等。 實質(zhì)上包含規(guī)劃設(shè)計和方案設(shè)計兩個階段。一般會持續(xù)2.5-4個月時間。規(guī)劃方案流程圖如右所示：二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第5章章 規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段. 規(guī)劃方案設(shè)計階段及其衍生 規(guī)劃方案設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計階段工作包括密度分析、概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計。階段工作包括密度分析、概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計。 衍生出專項設(shè)計包括工程初勘、工程詳勘、土方開挖圖、基坑支護圖、樁基施工圖、管網(wǎng)綜合圖、立面方案設(shè)計、景觀方案設(shè)計等內(nèi)容 。 1、 密度分析成果文件密度分析成果文件：面積指標明

14、細表、相關(guān)分析報告、 多方案比較； 2、規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)規(guī)劃階段面積指標明細表、小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、 地庫、戶型、日照分析；3、方案設(shè)計、方案設(shè)計：最終確定地塊方案、樓座戶型方案、配套用房面積和位置。二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第5章章 規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段.2 規(guī)劃方案設(shè)計階段運營、報建、營銷、合約、工程工作運營運營：項目開發(fā)整體運營架構(gòu)和管理體系的搭建。包含戰(zhàn)略目標（生產(chǎn)經(jīng)營類指標和內(nèi)部管理類指標）、計劃管理和進度管控（四級發(fā)展計劃）和項目投資收益管理 ；報報建建：建設(shè)用地報審、規(guī)劃選址意見書（劃撥土地需要）、規(guī)劃方案日照分析及專家評審、套型比例審核（已取消）、建設(shè)項

15、目環(huán)境評估、項目立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、管網(wǎng)綜合圖報批、人防指標審批；營銷營銷：項目營銷定位、市場推廣策劃、項目銷售策劃。 項目營銷定位包括土地屬性研究、市場環(huán)境與競品分析、目標客戶分析、項目SWOT分析、項目市場定位。合約合約：編制合約策劃，確定勘察、監(jiān)理、土方、基坑支護、樁基工程、前期準備工程。工程工程：編制工程啟動會，開始施工詳勘、土石方開挖、基坑支護、樁基工程、臨建。 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第6章章 施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段6. 施工圖設(shè)計階段 內(nèi)容 施工圖施工圖設(shè)計階段的是圍繞著設(shè)計階段的是圍繞著“一份圖、兩個證一份圖、兩個證”進行的。進行的。其中一份圖是指施工圖

16、，兩個證是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證（綠證）和建設(shè)工程施工許可證（藍證） 。 此階段一般持續(xù)此階段一般持續(xù)2個月時間。個月時間。主要包括：施工圖設(shè)計與審查（1-1.5個月），招標備案、配套費繳納、質(zhì)安監(jiān)備案、出具保函和資金到位證明、施工許可證辦理（0.5-1個月）。 注意注意：1、開發(fā)企業(yè)一般為加快前期進程，會搶先設(shè)計出建筑圖用于規(guī)劃許可。結(jié)果當規(guī)劃許可證批下來后，因為其他專業(yè)施工圖的插入導致建筑發(fā)生局部調(diào)整，現(xiàn)場按照施工圖來施工，最終完成效果和規(guī)劃圖不一致，從而影響規(guī)劃驗收。故專業(yè)工故專業(yè)工程師務(wù)必在施工時注意審閱對比請照圖，提前發(fā)現(xiàn)并解決。程師務(wù)必在施工時注意審閱對比請照圖，提前發(fā)現(xiàn)并解決。 2

17、、 專業(yè)工程師需認真領(lǐng)會理解請照圖審批、消防審核、人防方案審核意見。專業(yè)工程師需認真領(lǐng)會理解請照圖審批、消防審核、人防方案審核意見。 3、人防人防施工圖有平時和戰(zhàn)時之分，施工以平時為準。施工圖有平時和戰(zhàn)時之分，施工以平時為準。 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第6章章 施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段6.2 施工圖設(shè)計階段綜述 施工圖施工圖設(shè)計階段的完成是項目前期開發(fā)階段的結(jié)束，標志是獲取設(shè)計階段的完成是項目前期開發(fā)階段的結(jié)束，標志是獲取施工許可證施工許可證1、施工圖設(shè)計的最終完成宣告“規(guī)劃設(shè)計條件-概念設(shè)計和產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計方案-建筑方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計”這一設(shè)計鏈條的終結(jié)。 2、施工

18、圖設(shè)計的最終完成宣告“土地確權(quán)階段報建-規(guī)劃方案報建規(guī)劃許可報建-施工許可報建”這一報建前期業(yè)務(wù)的終結(jié)。進入后期的預售、竣工驗收備案階段。 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第7章章 項目項目施工建設(shè)施工建設(shè)階段階段. 項目施工建設(shè)階段 項目施工建設(shè)階段工作導向目標是預售工程條件和項目竣工驗收備案；工作內(nèi)容是項目進度管理、項目質(zhì)量安全管理、項目管理行為項目進度管理、項目質(zhì)量安全管理、項目管理行為三個方面。項目工程部更多需要思考如何充分整合和利用好公司、總分包、政府和社會等資源去推動項目發(fā)展。 . 項目管理行為 包括行政性管理行為和技術(shù)性管理行為 體系、管理行為檢查。 . 項目進度管理 分為項

19、目展望、步入正軌、預售為要、結(jié)構(gòu)驗收導向、立體交叉、 竣工驗收六大階段。 . 市政配套管網(wǎng)工程 因其壟斷、復雜和干擾特性，是項目施工管理最難控制環(huán)節(jié)。 . 項目質(zhì)量安全管理 。 . 其他管理工作協(xié)作配合 口號-“迎合設(shè)計，配合營銷” 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第8章章 項目項目預售階段預售階段 預售又稱之為“賣樓花”，1953年起源于香港，1994年正式實行預售許可制度。 . 工程預售條件 主體達到預售進度要求，售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)開放等 . 預售許可申辦 . 市場推廣策劃 劃分為銷售賣場策劃、傳播媒介策劃、銷售策略與計劃，開盤籌劃四部分內(nèi)容。 開發(fā)經(jīng)營權(quán)系列報建項目手冊申辦項

20、目資金本繳存建設(shè)條件意見書預售許可證申辦大、小門牌號辦理房屋面積預測繪預售許可申辦開發(fā)經(jīng)營權(quán)證二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第8章章 項目項目預售預售階段階段. 市場推廣策劃（1）銷售賣場策劃主要工作包括確定樓盤案名、選擇銷售賣場風格等； （2）傳播媒介策劃主要工作包括確定推廣主題、傳播媒介的應(yīng)用； （3）銷售策略與計劃主要工作包括明確項目銷售周期的時間節(jié)點和銷售目標 ； （4）開盤籌劃主要工作包括物料準備、廣告投放與意向客戶積累、項目定價。. 銷售階段策劃與營銷策劃報告 （1）銷售階段策劃是指開盤發(fā)售后至銷售結(jié)束前的策劃，工作重心是銷售策略的評估和調(diào)整，此時銷售業(yè)績成為策略評估的核心。

21、主要工作包括銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、現(xiàn)有營銷策略評估、制定或?qū)嵤┬碌臓I銷策略（2）營銷策劃報告營銷策劃報告是指在項目營銷定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項目市場環(huán)境及目標客戶是指在項目營銷定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項目市場環(huán)境及目標客戶情況，制定的項目營銷策劃的總體思路。情況，制定的項目營銷策劃的總體思路。其是項目營銷策劃的綱領(lǐng)指導文件！ 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第9章章 竣工竣工驗收備案階段驗收備案階段預售預售階段階段. 竣工驗收備案階段概述 建設(shè)工程的任何報批手續(xù)，都遵循“報批-建設(shè)-驗收”的閉合循環(huán)定律，在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中，項目竣工驗收備案工作有著舉足輕重的地位！ 從項目單體整體完工到完成最終的竣工驗

22、收備案大約需1.5-2.5個月時間。根據(jù)階段不同劃分為驗收驗收前期工作、前期工作、專項工程竣工驗收和竣工驗收專項工程竣工驗收和竣工驗收備案備案！ 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第9章章 竣工竣工驗收備案階段驗收備案階段預售預售階段階段.2 專項工程竣工驗收 專項工程竣工驗收包括但不限于（1）房屋測繪驗收（2）規(guī)劃單體驗收（3）規(guī)劃綜合驗收（4）消防驗收及備案（5）墻改節(jié)能驗收（6）竣工結(jié)算登記（7）養(yǎng)老保障金繳納證明（8）城建檔案驗收 （9）竣工驗收（10）環(huán)保驗收（11）衛(wèi)生防疫驗收. 說明：黃色標注為成本部主導完成，綠色為工程部主導完成，藍色為前期部主導完成。.3 竣工驗收備案 建設(shè)

23、工程竣工驗收備案是指建設(shè)單位在工程竣工驗收合格后，將竣工驗收報告以及規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件審核備案。取得竣工驗收備案證明后，意味著建設(shè)項目已經(jīng)全部建設(shè)完畢，可以正式投入使用。 規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)辦理。日內(nèi)辦理。 二、內(nèi)容解析2.2開發(fā)階段流程詳解第第10章章項目交付階段項目交付階段. 項目交付階段概述. 項目交付前期準備 . 集中交付管理 . 交付后管理工作 三、知識分享 1 1、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率IRRIRR 2 2、摘牌即開工、摘牌即開工 3 3、其他小知識、其他小知識三、知識分享內(nèi)部收益

24、率內(nèi)部收益率IRR 內(nèi)部收益率IRR 是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率IRR是一項投資渴望達到的報酬率，該指標越大越好?；究梢岳斫鉃轫椖康哪昊找媛省Ｒ话闱闆r下，內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，該項目是可行的。3.1、內(nèi)部收益率、內(nèi)部收益率IRR項目全投資IRR 不考慮資金成本，就是整個項目通盤考慮年收益率是多少自有資金IRR 要考慮借債、考慮貸款，考慮資金成本、融資成本股東資本金IRR 股東自己的錢，投入得最早、回報得最晚這三個IRR中最小的 注意：如果我借錢投資項目，劃不劃算呢？只有當自有資金IRR項目全投資IRR的時候，借錢賺錢才是劃算的，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用財務(wù)杠桿發(fā)揮作用，否則就是虧本的。內(nèi)部收益率IRR可以采用excel計算出來。三、知識分享內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率IRR計算實例：計算實例：3.1、內(nèi)部收益率、內(nèi)部收益率IRR三、知識分享“快收”:盡可能地把銷售收入提前，比如爭取提前開盤、加快推售節(jié)奏?！奥А?盡可能地把現(xiàn)金流出往后，比如爭取土地款分期支付、施工方 工程款墊資、條件允許下延緩各類費用支付節(jié)奏。“多收”:盡可能多增加銷售收入，優(yōu)化規(guī)劃方案，盡量多布局高溢價產(chǎn)品； 差異化定位，把握自主定