房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期成本控制探究

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期成本控制探究【摘要】隨著我國'十一五”期間工業(yè)化、城市化進程 的不斷推進，大量、大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目加速投入建設(shè)。 當(dāng)前中國正處在前所未有的投資熱潮階段，將面臨著新的發(fā) 展機遇和激烈挑戰(zhàn)。然而，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中仍然存在著能 耗水平較高、生產(chǎn)率低下和科技貢獻率不足等許多突出的問 題，如何分析和控制房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期成本成為現(xiàn)階 段迫切要解決的理論和實踐問題。本文引入全壽命周期理 論，嘗試用一個新的視角來分析和解決困擾房地產(chǎn)項目成本 控制的一些問題。將房地產(chǎn)項目的壽命周期劃分為決策、設(shè) 計、施工和使用四個階段。分析了各階段成本控制的內(nèi)容。 根據(jù)前述分析，從投資決

2、策階段、設(shè)計階段、施工階段工和 使用階段探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期各階段成本控的 具體措施?！娟P(guān)鍵詞】房產(chǎn)開發(fā)；成本控制；全壽命周期引言我國的房地產(chǎn)業(yè)目前正處在高速發(fā)展的黃金時期，巨大 的市場機會和激烈殘酷的市場競爭并存。近年來，隨著中國 房地產(chǎn)市場從成長期步入成熟期，房地產(chǎn)企業(yè)在中國經(jīng)濟體 系中的低位日益水漲船高，為遏制高房價為社會發(fā)展帶來的 不和諧因素，國家針對該行業(yè)相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政 策來逐步規(guī)范地產(chǎn)界的發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤趨于 平均化和透明化1。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中， 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重建設(shè)期間的一次性投資，而較少考慮 項目壽命周期全過程的成本。因此改變項

3、目成本控制的理 念、關(guān)注項目全壽命周期成本、解決諸多成本控制中存在的 問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得市場的一個重要途徑。良好的成 本管理控制水平能夠保證房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場中具 有很高的抗風(fēng)險能力和在競爭中立于不敗之地2。國內(nèi)外學(xué)者對房產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制從不同角度都 做了相關(guān)研究。vacharapoom benjaoran發(fā)現(xiàn)新的ict技術(shù) 對于中小型施工企業(yè)的成本控制管理來說太過于高端和復(fù) 雜，并且通過對五個中小型企業(yè)成本控制的研究設(shè)計了一種 結(jié)合掙值法和ict技術(shù)的新的成本控制體系。這種體系可以 追蹤施工企業(yè)不同工程的的進度，提高企業(yè)的管理水平和效 率3； bi 1 inshao通過從分析

4、實施全面質(zhì)量管理的措施出發(fā) 提出了如何提高企業(yè)成本控制效率進而加強競爭力4； saad h. al-jibouri通過對幾種不同的監(jiān)理機制和效果的研 究發(fā)現(xiàn)不同的體系對成本控制的結(jié)果不同，某些體系能夠很 好的預(yù)測成本控制物資需要，因此施工企業(yè)在成本控制中需 要針對不同的項目選擇監(jiān)理5；王濤站在房地產(chǎn)企業(yè)的角 度，總結(jié)了項目投資決策階段成本管理的內(nèi)容和目標(biāo)，并提 出該階段的四個成本管理要點：土地投標(biāo)報價、前期準(zhǔn)備工 作、投資估算和項目經(jīng)濟評價，從而形成對該階段成本管理 的總體認(rèn)識6；張振則強調(diào)了設(shè)計階段地產(chǎn)開發(fā)項目成本 控制的重要性，指出成本控制的重點，分析了當(dāng)前設(shè)計階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

5、現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對策7;而 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期 策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，其中只 占總費用1%的決策階段對成本控制的影響占到總成本的 70%,占2%4%的設(shè)計階段對成本控制的影響可以達(dá)到50% 60%8,整個管理成本只占總費用的8% 15%9。本文引入全壽命周期理論，嘗試用一個新的視角來分析 和解決困擾房地產(chǎn)項目成本控制的一些問題。1、房地產(chǎn)項目壽命周期的劃分壽命周期是指從事物的產(chǎn)生至消亡的整個過程所經(jīng)歷 的時間期間。從房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來看，壽命周期是指房 地產(chǎn)項目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至停產(chǎn)的整個過程。在完整的房 地產(chǎn)開發(fā)過程中每個方面都會

6、涉及到資金的流動，因此要貫 穿全壽命周期成本控制觀念，從各個環(huán)節(jié)出發(fā)，建立系統(tǒng)的 全局的發(fā)展觀，從全局的可持續(xù)發(fā)展的角度對成本實施全程 控制。根據(jù)基本建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目壽命周期可劃分為以 下五個階段。1.1項目的決策階段項目的決策階段是一個項目成功的基礎(chǔ)階段，在決策階 段項目的功能定位、物業(yè)類型和項目的檔次基本確定，是房 地產(chǎn)項目成本形成的基礎(chǔ)階段。而此階段也往往是被忽視的 階段，由于缺少成本管理的意識和思想，到目前為止，許多 人還是認(rèn)為：決策階段只是對項目的建設(shè)方案進行比較和分 析。也恰恰是如此，使項目的可行性研究變成了項目的“可批性”研究。成本管理工作變成了被動的、簡單的階段性控 制工作

7、，使房地產(chǎn)項目的成本管理失去了基礎(chǔ)和意義。決策 階段發(fā)生的的成本屬于間接成本，預(yù)見性和操作性相對直接 成本較差，因此很容易受到忽視11。例如上海世界貿(mào)易大 廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發(fā)寫字樓的背景條件, 廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂，也是因其建在了一塊被 高架橋包圍的三角地帶上，而這些都是我們可以借助于項目 可行性研究避免的情形101.2項目的設(shè)計階段項目的設(shè)計階段根據(jù)項目的決策進行方案設(shè)計、技術(shù)沒 計和施工圖設(shè)計，此階段決定了項目的結(jié)構(gòu)形式和材料設(shè)備 的選用等，是房地產(chǎn)項目成本具體形成的主要階段12,是 項目成本管理的關(guān)鍵階段。13項目的施工階段項目的施工階段是按設(shè)計施工圖進行施工，項目

8、實體在 此階段形成。項目的實施階段工作量大，復(fù)雜程度高，持續(xù) 時間長，存在的變數(shù)較多，是進行控制和風(fēng)險管理的重點階 段。1.4項目的使用階段項目的使用階段包括項目的租售和物業(yè)管理。租售情況 決定著資金回收是否能夠按時按量的完成，資金回收的快慢 和多少也是影響項目成本的重要因素。物業(yè)管理是影響房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的重要因素，也是影響顧客期望價值的重要 因素，因此它是項目利潤空間的保證，是其核心競爭力的重 要組成部分。2、房地產(chǎn)項目壽命周期成本分析研究房地產(chǎn)項目的成本費用管理，必須清楚開發(fā)項目的 成本費用構(gòu)成。當(dāng)然，對同一個房地產(chǎn)項目而言，由于研究 的目的和任務(wù)不同，其成本構(gòu)成也不一樣。下文主要從

9、房地 產(chǎn)項目壽命周期的角度出發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角進行 成本分解。2. 1決策階段的成本分析房地產(chǎn)項目決策階段的成本包括項目策劃、可行性研 究、信息收集、市場調(diào)查、方案優(yōu)選、資金籌措、土地獲取 等所花費的費用。在項目的投資決策階段，所需投入的費用 只占項目全壽命成本的很小比例，但是，對整個建設(shè)項目的 全壽命周期而言，節(jié)約成本的可能性最大。2. 2設(shè)計階段的成本分析設(shè)計階段成本包括管理、設(shè)計、重大設(shè)計方案研究試驗 所花費的費用。設(shè)計階段本身所占成本較小，但對成本影響 很大：一是設(shè)計方案直接影響項目建設(shè)成本：二是設(shè)計質(zhì)量 間接地影響項目建設(shè)成本；三是設(shè)計合理性影響使用階段成 本，如增大能源消耗

10、、維護成本等。2. 3施工階段的成本分析施工階段成本是實現(xiàn)設(shè)計意圖形成實體所需的人力、物 力、財力資金和資源消耗，包括人工、材料、設(shè)備、管理以 及各種稅費等費用。該階段工程量大、涉及面廣，影響因素 多，施工周期長，政策性變化、材料設(shè)備價格和市場供求波 動大，這許多因素都會直接影響項目全壽命周期成本。2. 4使用階段的成本分析使用階段的成本是用戶使用項目時，需要支付的人力消 耗、能源以及維修保養(yǎng)等的費用。包括空置損失、社會保障、 材料、能源、維護、保養(yǎng)、健康損害等所產(chǎn)生的費用。由于 使用階段延續(xù)期長，該階段成本所占比重較大。3、我國房地產(chǎn)項目成本控制與實施建議房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期各個階段的成本

11、控制要以全 壽命周期成本最小化為控制準(zhǔn)則，尤其是要將房地產(chǎn)開發(fā)項 目成本控制的重點轉(zhuǎn)移到項目投資決策階段和設(shè)計階段。因 為項目決策的正確與否和設(shè)計方案的優(yōu)劣直接影響項目其 他階段的成本支出與資源消耗，進而影響到項目的整個壽命 周期成本。下文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期各個階段的成 本控制措施，以及相應(yīng)的實施建議進行探討。3. 1決策階段成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的主要任務(wù)是要對擬建 項目進行策劃，并對其可行性進行技術(shù)經(jīng)濟分析和論證，從 而作出是否進行投資的決策。決策的依據(jù)是在所有外部條件 因素都相同的情況下，壽命周期成本最小的方案為可供選擇 的方案。決策階段中，建設(shè)規(guī)模的論證、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的

12、確定、 融資方案的研究、經(jīng)營方案的研究、建設(shè)投資與經(jīng)營的關(guān)系、 建設(shè)期的投資控制、技術(shù)方案的選擇、周邊環(huán)境因素的影響 等都是需要考慮的具體問題。另外，論證和研究者的知識和 經(jīng)驗、主觀的判斷還是客觀的論證、信息源的廣泛性、數(shù)據(jù) 的可靠性、論證和研究的深入程度、論證和研究的科學(xué)性等 都直接影響決策的結(jié)果。在這一階段，需要做好充分識別項 目干系人的目標(biāo)要求，充分認(rèn)考慮項目的約束條件，深入進 行工程風(fēng)險和機會分析，比較租用、購買、建造、修復(fù)和已 有建筑物等不同方案對項目投資的影響程度，確定投資回報 率、使用期限、環(huán)境影響等各項要求，以及確定資金來源和 可能的項目采購方式13 o在投資決策階段，從多個可

13、行性方案中，按照壽命周期 成本最小化的原則，進行科學(xué)決策，選擇恰當(dāng)、合理的投資 方案。成本效益分析、資金時間價值理論、目標(biāo)規(guī)劃理論在 投資項目評價時起著重要作用，這些構(gòu)成了項目投資決策分 析的基礎(chǔ)理論，并在實際中得到了廣泛運用。3.2設(shè)計階段成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目壽命周期成本控制的思想和方法可以 指導(dǎo)設(shè)計者系統(tǒng)地、全面地從項目全生命周期出發(fā)，綜合考 慮工程項目的建造費用和運營與維護費用，從而實現(xiàn)更科學(xué) 的工程設(shè)計方案、建筑材料和裝備水平的選擇，以便在確保 設(shè)計質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)降低項目全生命周期費用的目標(biāo)。 在設(shè)計階段，要進行壽命周期成本分析和估算，包括對初始 建設(shè)成本、運營維護成本的計算。設(shè)

14、計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重點，僅就工程項目投資面言，進行工程投資控制就是以投資估算控制初步 設(shè)計工作，以設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計工作14 o如果設(shè)計概算超出投資估算，應(yīng)對初步設(shè)計進行調(diào)整和修改15 o同理，如果施工圖預(yù)算超過設(shè)計概算，應(yīng)對施工圖設(shè)計進行修 改或修正18 o要在設(shè)計階段有效地控制工程成本，必須從 組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等各方面采取相應(yīng)措施，隨時糾正 發(fā)生的投資偏差。在設(shè)計階段，要考慮地點、能源、材料、 水、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運營維護等因素。同時，如果有多個設(shè) 計方案，則需要進行設(shè)計方案的優(yōu)選，設(shè)計方案優(yōu)選的標(biāo)準(zhǔn) 為壽命周期成本最小化。在設(shè)計階段，要充分重視各種分析工具和管理方法

15、的運用，如將價值工程應(yīng)用于設(shè)計階段。價值工程的目的是以研 究對象的最低壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)使用者所需功能， 以獲得最佳的綜合效益19 o摒除不必要功能可以降低造 價，改進不足功能可以增加建筑物價值。在工程選材和結(jié)構(gòu) 選型中應(yīng)用價值工程，有利于提高工程質(zhì)量，降低工程造價, 達(dá)到二者的優(yōu)化統(tǒng)一。此外，利用價值工程分析還可以進行 設(shè)計方案的優(yōu)選。另一方面，要充分重視可施工性規(guī)則在設(shè)計中的應(yīng)用。 可施工性(constructability )就是把施工知識轉(zhuǎn)移給設(shè) 計方的方法16 o設(shè)計與施工的分離，一方面可能使設(shè)計者 在設(shè)計時無法充分了解施工的要求，容易導(dǎo)致設(shè)計方案難以 施工或不能施工；另一方面

16、可能導(dǎo)致一些有價值的施工方法 由于得不到設(shè)計方的配合而無法在實踐中應(yīng)用。如果讓擁有 豐富施工知識和經(jīng)驗的人盡早參與項目實施，即在設(shè)計階段 就和設(shè)計人員合作，能夠使設(shè)計者在設(shè)計過程中就考慮施工 的需求和可實施性，使設(shè)計與施工集成，并不斷深化，可以 解決很多設(shè)計人員容易忽視的問題，從而優(yōu)化施工流程，降 低項目壽命周期成本。3. 3施工階段成本控制施工階段的成本控制一般是指建設(shè)項目已經(jīng)完成施工 圖設(shè)計，并完成招標(biāo)階段工作和簽訂工程承包合同以后，造 價工程師在施工階段進行工程造價控制的工作17。施工階 段工程成本控制是把計劃工程成本控制額作為工程成本控 制的目標(biāo)值，在工程施工過程中定期地進行工程成本實

17、際值 與目標(biāo)值的比較，確保工程成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。在施工階 段，需要編制資金使用計劃，合理地確定實際工程成本費用 的支出；以嚴(yán)格的工程計量，作為結(jié)算工程價款的依據(jù)；以 施工圖預(yù)算或工程合同價為控制目標(biāo)，合理確定工程結(jié)算， 控制工程進度款的支付；嚴(yán)格控制工程變更，合理確定工程 變更價款。 在房地產(chǎn)項目施工階段，要時刻貫徹壽命 周期成本管理的思想和方法，來指導(dǎo)、綜合考慮項目的全生 命周期成本，確保施工組織設(shè)計方案的評價、工程合同的總 體策劃和工程施工方案的確定等方面更加科學(xué)合理。在施工 階段進行質(zhì)量、造價、工期的三大控制，注重事前控制，發(fā) 現(xiàn)問題及時解決，對工程的目標(biāo)實施動態(tài)控制，采用風(fēng)險管 理、

18、合同管理、信息管理等方法、手段等來保證項目按預(yù)定 工期、預(yù)算目標(biāo)造價、優(yōu)質(zhì)地完成。在此階段，檢查工程是 否符合技術(shù)規(guī)范和技術(shù)說明的要求，要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，因為工 程質(zhì)量的好壞會直接影響到工程建成后的運營使用。因此， 在工期與質(zhì)量相矛盾時，應(yīng)首先抓好工程質(zhì)量。所以，在施 工階段不僅要做好工程的成本核算，更要注重工程質(zhì)量，從 而可以為運營費用的節(jié)約奠定堅實的基礎(chǔ)。3. 4使用階段成本控制在使用階段，要制定合理的運營和維護方案。運營和維 護方案分為長期方案和短期方案，運營維護階段的工程成本 控制是指在保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)的前提下，通過 制定合理的運營及維護方案。要一切從壽命周期成本出發(fā)， 以壽命周期成本最低為目標(biāo)制定合理的運營和維護方案。運 用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按