新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目可行性經(jīng)營(yíng)暨選址分析

1、新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目可行性經(jīng)營(yíng)暨選址分析目錄一、上?？Х犬a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀概述二、新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目投資指向分析三、新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目投資區(qū)域分析四、現(xiàn)有商鋪房源信息五、附件：部分主要咖啡經(jīng)營(yíng)商簡(jiǎn)介  一、上海咖啡產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀概述、國(guó)際化大都市與咖啡產(chǎn)業(yè)作為世界級(jí)國(guó)際化大都市的上海，現(xiàn)有外資企業(yè)約有家，萬(wàn)外籍人常住上海，萬(wàn)臺(tái)灣籍人常住上海。據(jù)出入境部門統(tǒng)計(jì)，上海每年入境萬(wàn)人次；每年舉辦多個(gè)國(guó)際會(huì)議、國(guó)際展覽會(huì)，在余家星級(jí)賓館中，外國(guó)客人占。目前上?？Х瑞^的消費(fèi)群體中外國(guó)人占左右，這些喝咖啡如同我們喝開水一樣隨意的群體，構(gòu)成了上海咖啡消費(fèi)的主力群體。在上海創(chuàng)建與世界接軌國(guó)際化大都市形象

2、的眾多項(xiàng)目中，單單營(yíng)造提供外籍人士商務(wù)、休閑的咖啡消費(fèi)場(chǎng)所，就有著非同尋常的商業(yè)機(jī)會(huì)發(fā)展空間。 、上海主要咖啡經(jīng)營(yíng)商現(xiàn)狀 目前上海咖啡館有多家，咖啡原料加工代理商多家，咖啡設(shè)備、器具廠家和代理商多家，上?？Х认M(fèi)達(dá)多億元人民幣。上?？Х冗B鎖店以外資企業(yè)、臺(tái)資企業(yè)為主，投資規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化。單店經(jīng)營(yíng)咖啡以民營(yíng)企業(yè)為主，投資規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)管理不夠規(guī)范。目前，外資咖啡企業(yè)、臺(tái)資咖啡企業(yè)在上海加速發(fā)展咖啡館的同時(shí)，正以多種形式參加相關(guān)的展覽會(huì)，大力推廣咖啡原料加工咖啡機(jī)等咖啡產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品。民營(yíng)咖啡企業(yè)也正在加速發(fā)展咖啡館，咖啡原料加工。各種有特色咖啡館相繼亮相上海灘，如上海

3、半島咖啡俱樂(lè)部、上海老電影咖啡館吸引消費(fèi)者品嘗欣賞咖啡文化。連鎖加盟店不夠規(guī)范，虧損、投訴時(shí)有發(fā)現(xiàn)；小型咖啡館不少?gòu)脑瓉?lái)茶樓、快餐廳改建而成，經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)跟不上。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，現(xiàn)在本市每個(gè)星期新開一家咖啡館，每個(gè)月又有一家咖啡館關(guān)門。可以形象簡(jiǎn)單地歸納為：一線品牌乘勢(shì)而上，無(wú)品無(wú)牌服務(wù)差岌岌可危。、目前上海主要咖啡經(jīng)營(yíng)商及其細(xì)分市場(chǎng) 從世紀(jì)以來(lái)，上?？Х犬a(chǎn)業(yè)再重振雄風(fēng)：紅房子擴(kuò)建本店堂，成為本市最大的咖啡西餐館、由黑龍江投資者在上海投資的平方米的大型咖啡館云廬咖啡、湖南投資者在浦東新區(qū)等處開發(fā)的唯尚咖啡連鎖店、北京投資者在半島花園開設(shè)的咖啡文化俱樂(lè)部，以及上海本地投資者將盈材盛建

4、材商場(chǎng)改建成咖啡連鎖店，均已引起國(guó)內(nèi)外同行的極大關(guān)注。臺(tái)資咖啡企業(yè)從本世紀(jì)年代進(jìn)入上海市場(chǎng)，主要以經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)餐為主，提倡以餐點(diǎn)帶動(dòng)咖啡消費(fèi)。目前臺(tái)資咖啡企業(yè)在上海經(jīng)營(yíng)品牌主要有：“上島”、“名典”、“兩岸”、“迪雅”等多個(gè)咖啡館的品牌。美國(guó)特色以其獨(dú)特的營(yíng)銷理念迅速占領(lǐng)上?？Х仁袌?chǎng)。外資以美國(guó)“星巴克”品牌搶占上海市場(chǎng)，目前是世界最大的咖啡連鎖品牌，主要以經(jīng)營(yíng)意式咖啡為主，提倡的是給客人一個(gè)隨意舒適的空間，其發(fā)展的咖啡連鎖店數(shù)量已名列全市前茅。日本“真鍋”品牌以日式服務(wù)風(fēng)格率先進(jìn)入上海市場(chǎng)，以經(jīng)營(yíng)專業(yè)咖啡為主，發(fā)展咖啡館速度名列前茅。上述美日背景形象的咖啡品牌，均有臺(tái)灣投資者參股經(jīng)營(yíng)。 

5、同時(shí)，美國(guó)的耶士、皇室及艾樂(lè)·比卡和意大利的諾卡及布里斯卡等公司分別搶占上海市場(chǎng)，新加坡、澳大利亞、印度尼西亞企業(yè)分別搶占咖啡原料加工。韓國(guó)、荷蘭、美國(guó)、意大利、比利時(shí)企業(yè)用不同形式推廣咖啡機(jī)和相關(guān)產(chǎn)品。 、上?？Х冗B鎖經(jīng)營(yíng)模式解析 加盟連鎖經(jīng)營(yíng)是上?？Х刃袠I(yè)的主要經(jīng)營(yíng)模式之一。每次在上海舉辦連鎖特許經(jīng)營(yíng)展覽會(huì)，咖啡館都會(huì)以不同形式在會(huì)展上亮相。各咖啡經(jīng)營(yíng)商市場(chǎng)推廣的主要加盟連鎖形式有：星巴克模式直營(yíng)連鎖。星巴克強(qiáng)調(diào)每一個(gè)店都由自己投資經(jīng)營(yíng)，每個(gè)店的選址和裝修都有嚴(yán)格控制的規(guī)定，由總部的設(shè)計(jì)精英策劃店面裝修。由于星巴克由總部直營(yíng)管理，普通投資者很難獲得連鎖加盟的資

6、格。真鍋模式“直營(yíng)和特許”混合路線。上海的真鍋有一半采取特許連鎖，店主只要交足萬(wàn)人民幣就可以開張。最新的信息表明，真鍋正在重新調(diào)整戰(zhàn)略，準(zhǔn)備在南京東路等地圈地開設(shè)直營(yíng)店。上島模式低價(jià)合同連鎖。上島咖啡的加盟費(fèi)用每年僅為萬(wàn)元。上島會(huì)幫助選店址以及評(píng)估地點(diǎn)，包括人流、消費(fèi)對(duì)象、市場(chǎng)配套、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。同時(shí)通過(guò)提供相應(yīng)原料、器具與配套設(shè)施等，銷售相關(guān)產(chǎn)品。迪歐模式連鎖店經(jīng)營(yíng)面積在平方米以上?？偛控?fù)責(zé)設(shè)計(jì)和裝修連鎖店，連鎖店原料和食品采取總部配送和連鎖店自行采購(gòu)相結(jié)合。麥當(dāng)勞模式麥當(dāng)勞開始打出系列咖啡店 é店，目前在上海只有家é店，但是憑著麥當(dāng)勞一貫經(jīng)營(yíng)手腕，誰(shuí)也不敢小看這個(gè)連鎖大腕

7、未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?#160;、上?？Х犬a(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題與市場(chǎng)機(jī)會(huì) 、目前上海還沒(méi)有成立咖啡行業(yè)協(xié)會(huì)，來(lái)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、規(guī)范與管理咖啡館、咖啡原料加工和代理商，以及咖啡設(shè)備廠家和代理商。以至形成整個(gè)咖啡產(chǎn)業(yè)魚龍混雜，時(shí)有影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的負(fù)面信息出現(xiàn)，不利于真正做好做強(qiáng)上?？Х犬a(chǎn)業(yè)，向全國(guó)市場(chǎng)的大力擴(kuò)張。、上海至今還沒(méi)有專門制訂出咖啡行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和檢測(cè)咖啡產(chǎn)品和相關(guān)產(chǎn)品數(shù)據(jù)，不利于向消費(fèi)者提供高品質(zhì)高性價(jià)的咖啡產(chǎn)品。、上海沒(méi)有咖啡行業(yè)的專業(yè)網(wǎng)站，不利于將上?？Х犬a(chǎn)業(yè)向全國(guó)市場(chǎng)的大力擴(kuò)張，同時(shí)也不利于各企業(yè)之間的交流。、部分從事咖啡行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)與推廣咖啡品牌與產(chǎn)品時(shí)，自身缺少咖啡專業(yè)方面的知識(shí)。、

8、咖啡科普知識(shí)宣傳的力度、廣度不夠。 、上海市場(chǎng)咖啡目標(biāo)消費(fèi)群體簡(jiǎn)介目前，上海的咖啡消費(fèi)主要包括：商務(wù)洽談、親友聚會(huì)、喜好咖啡、休閑小憩等方面。一般單次消費(fèi)價(jià)格在元人次元人次左右，在消費(fèi)層次上依然屬于較高檔消費(fèi)。上海的高消費(fèi)人群的比例正在迅速上升。就目前狀況，20%的高消費(fèi)人群是外籍人士，80%則是中國(guó)人，而其中本地與外省市消費(fèi)人群的比例相當(dāng)。就是講，每一百位消費(fèi)咖啡者中，有2位外籍人士，0位上海本地人，位外省市消費(fèi)人群。隨著上海以全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭的作用不斷發(fā)展，上海高收入群體的數(shù)量與質(zhì)量也在不斷上升，上海本地高消費(fèi)群體的比例正也在快速上升，上海本地高消費(fèi)群體正在成為上?？Х仁袌?chǎng)的生

9、力軍。 、上海的咖啡消費(fèi)群體主要特征： 年齡：歲歲。其中歲至歲為主力消費(fèi)群體體。按消費(fèi)咖啡功能劃分：商務(wù)洽談：歲歲，男女性比例相當(dāng)。大部分由各中外企業(yè)管理者與業(yè)務(wù)相關(guān)人士構(gòu)成。占咖啡消費(fèi)群體的一半以上（包括一些亦公亦私，工作友情兼顧型的）。親友聚會(huì)：歲歲，男女性比例相當(dāng)。由上海本地有錢有閑群體、公務(wù)員、企業(yè)管理者或較高收入群體構(gòu)成。年齡性別不定。占咖啡消費(fèi)群體的以上。喜好咖啡：外籍人士或有一定海外生活工作背景著居多，也有白領(lǐng)或喜小資情調(diào)著。年齡性別不定。占咖啡消費(fèi)群體的以上。休閑小憩：居住或停留上海的有錢有閑群體，年齡性別不定。占咖啡消費(fèi)群體的左右。 、不同區(qū)域咖

10、啡消費(fèi)群體主要特征： 綜觀整個(gè)上海的高級(jí)商場(chǎng)以及咖啡經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，不難發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)細(xì)分方面也做得越來(lái)越細(xì)，各個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所由于所在區(qū)域以及經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目不同，其目標(biāo)消費(fèi)群體的定位也越來(lái)越進(jìn)一步細(xì)分明確。各個(gè)高級(jí)商場(chǎng)以及咖啡經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所都已經(jīng)有了相對(duì)比較固定的顧客。 南京西路商圈與淮海路商圈經(jīng)營(yíng)定位較高，主要目標(biāo)消費(fèi)群體由管理者、行業(yè)專業(yè)人士、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)企業(yè)主、國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員為主。這部分消費(fèi)者的收入處于上海本地高端部位（如梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)）。徐家匯商圈消費(fèi)者以個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、職員為主流群體。這部分消費(fèi)者的收入處于上海本地區(qū)的中高端部位（如東方商廈）。虹橋商圈消費(fèi)人群主要以外企白領(lǐng)、高級(jí)經(jīng)理人組成，同時(shí)

11、還有較多在上海定居的境外人士。二、新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目投資指向分析、投資目標(biāo)：成為充分展示澳洲形象，在上海地區(qū)以商務(wù)休閑為主，兼顧情調(diào)消費(fèi)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌咖啡與貨品商店，創(chuàng)建一個(gè)傳播澳洲人文風(fēng)情的時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所，作為今后在上海區(qū)域與全國(guó)區(qū)域內(nèi)大力推廣的品牌形象店與旗艦店。、基本考量原則：商圈范圍徐家匯、南京西路、淮海路商圈、虹橋；面積250平方米左右；布局規(guī)劃50平方略多物品購(gòu)物場(chǎng)所。其余酒吧咖啡場(chǎng)所。、財(cái)務(wù)概劃（按基本平均價(jià)格匡算）：（1）房租萬(wàn)/年（統(tǒng)劃按元日計(jì)算，面積平米，含中央空調(diào)費(fèi)用、停車場(chǎng)費(fèi)用）； （2） 店外裝修 2萬(wàn)；店內(nèi)裝修改造20萬(wàn)；設(shè)備引進(jìn)15萬(wàn)；（3）啟動(dòng)其他費(fèi)用5萬(wàn)；（4

12、）人員工資4萬(wàn)/月；（5 ）水電 1萬(wàn)/月；（6） 其他費(fèi)用1萬(wàn)/月； 則每月費(fèi)用約為（裝修啟動(dòng)等費(fèi)用按三年折舊完畢分?jǐn)傆?jì)算）：萬(wàn)（房租）萬(wàn)（折舊）4萬(wàn)（人員工資）1萬(wàn)（水電）1萬(wàn)（其他費(fèi)用）萬(wàn)元月。每月銷售額約為：1.35萬(wàn)元日（平均）40.5萬(wàn)元月；每月盈利銷售額約為（按平均毛利率0計(jì)算，酒吧類經(jīng)營(yíng)毛利率應(yīng)在以上）：（40.5萬(wàn)元70）萬(wàn)元10.35萬(wàn)元月；主要資料來(lái)源：上海咖啡消費(fèi)與發(fā)展趨勢(shì)、新民晚報(bào)咨詢、每日經(jīng)濟(jì)新聞、上海高級(jí)商場(chǎng)消費(fèi)人群研究報(bào)告 三、新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目投資區(qū)域分析、徐家匯區(qū)域分析）區(qū)域情況概述根據(jù)上海市城市發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)幾年，徐家匯將成為軌道交通1號(hào)線、9

13、號(hào)線和11號(hào)線三線換乘的交通樞紐，這也是全市唯一一個(gè)三條市域軌道交通匯集、三縱三橫主干道交匯的重要交通樞紐。漢宇地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前徐家匯商鋪?zhàn)饨鹪?0元/平方米/天以上。其中，由上海城開集團(tuán)開發(fā)的弘基美食城地塊是徐家匯未來(lái)五年內(nèi)商務(wù)商業(yè)繼續(xù)攀頂?shù)淖畲髣?dòng)力。徐家匯地區(qū)將形成兩個(gè)圈，即以東方商廈、太平洋百貨、六百、匯金、匯聯(lián)、美羅、太平洋電腦廣場(chǎng)圍成的商業(yè)圈和由港匯、88號(hào)地塊及周邊區(qū)域商務(wù)樓群組成的另一個(gè)商務(wù)圈。其中浦西第一高樓在規(guī)劃中將在此建立。上海富陽(yáng)認(rèn)為，在徐家匯商圈，88號(hào)地塊項(xiàng)目的建成將與港匯廣場(chǎng)共同構(gòu)成上海西南地區(qū)商務(wù)商貿(mào)中心。目前徐家匯商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)企業(yè)建筑體量約50萬(wàn)平方

14、米，而未來(lái)商務(wù)圈的建筑體量將超過(guò)100萬(wàn)平方米，因此徐家匯未來(lái)經(jīng)濟(jì)重心將由零售商業(yè)轉(zhuǎn)為商務(wù)商貿(mào)的復(fù)合形態(tài)。作為目前全市各大商圈中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快的徐家匯商圈，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額已高達(dá)70多億元。 受商圈大環(huán)境成熟的拉動(dòng)，徐家匯支線馬路的商鋪也日漸繁榮。天鑰橋路處于徐家匯的非主干道，依靠徐家匯商圈的高人流量，天鑰橋路逐漸成為一條小有名氣的餐飲街。該區(qū)域憑借便捷的交通、完善的商業(yè)及獨(dú)特的歷史人文特色，使得商鋪?zhàn)赓U異?；钴S。目前的沿街餐飲店鋪?zhàn)饨鹨惨堰_(dá)12元/平方米/天。）目標(biāo)群體分析群體構(gòu)成分析：以追求品位型的年輕白領(lǐng)為主流消費(fèi)群體。男性和女性的人數(shù)比例約12。據(jù)統(tǒng)計(jì)徐家匯的消費(fèi)人群中

15、，超過(guò)60為非本地居民；同時(shí)，徐家匯的商業(yè)營(yíng)收中游客的貢獻(xiàn)首次超過(guò)50。目前，徐家匯商圈日均人流量已達(dá)100萬(wàn)人次。沿線周圍生活群體的生活水平處于上海地區(qū)的中高層面。大致收入：中等收入（個(gè)人月均收入在1000-2000元之間）者比重最大，約42%，中高收入者占27%；低收入者比例約13%。辦公室職員所占比例最高（31.7%）。消費(fèi)習(xí)慣偏好：從人群購(gòu)買消費(fèi)類型來(lái)看，女性明顯高于男性。該地區(qū)的商品種類比較齊全，又常有特有商品，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者占有六成比例的比較喜歡新鮮的、與眾不同的事物。）類似業(yè)態(tài)：星巴克、上島、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占據(jù)本區(qū)域作為經(jīng)營(yíng)部點(diǎn)重要舉措，既為了單店盈利也為了創(chuàng)建本品牌的形

16、象。各品牌在本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均有不俗表現(xiàn)。）財(cái)務(wù)概劃：如果在本商圈的中心位置，按元日進(jìn)行投入，由于品牌知名度不夠，尚未造就忠誠(chéng)消費(fèi)者，則短期內(nèi)盈利較難實(shí)現(xiàn)，建議在徐家匯支線馬路設(shè)店，則將較快實(shí)現(xiàn)盈利。（1）房租萬(wàn)/年（統(tǒng)劃按元日計(jì)算，面積平米，含中央空調(diào)費(fèi)用、停車場(chǎng)費(fèi)用）； （2） 店外裝修 2萬(wàn)；店內(nèi)裝修改造20萬(wàn)；設(shè)備引進(jìn)15萬(wàn)；（3）啟動(dòng)其他費(fèi)用5萬(wàn)；（4 ）人員工資4萬(wàn)/月；（5 ）水電 1萬(wàn)/月；（6） 其他費(fèi)用1萬(wàn)/月； 則每月費(fèi)用約為（裝修啟動(dòng)等費(fèi)用按三年折舊完畢分?jǐn)傆?jì)算）：萬(wàn)（房租）萬(wàn)（折舊）4萬(wàn)（人員工資）1萬(wàn)（水電）1萬(wàn)（其他費(fèi)用）萬(wàn)元月。每月銷售額約為：1.萬(wàn)元日（平均）

17、萬(wàn)元月；每月盈利銷售額約為（按平均毛利率0計(jì)算，如果側(cè)重酒吧類則可高達(dá)以上）：（萬(wàn)元70）萬(wàn)元.萬(wàn)元月；數(shù)據(jù)資料來(lái)源：新民晚報(bào)、千景旅游網(wǎng)、上海高級(jí)商場(chǎng)消費(fèi)人群研究報(bào)告上島網(wǎng)站、上島咖啡商業(yè)策劃書。點(diǎn)評(píng)：徐匯商區(qū)（衡山路文化休閑商業(yè)圈）側(cè)重咖啡、酒吧的選點(diǎn)上海酒吧風(fēng)氣之先的衡山路，在上海夜生活的位置一時(shí)還難以為別處取代。從南京路，到淮海路，再到徐家匯，地鐵一號(hào)線剛好把上海這3個(gè)商業(yè)明珠串了起來(lái)，為夜市逛街人帶來(lái)了很大的便利。這樣一個(gè)互通互連、各有特色的商業(yè)圈，在全國(guó)還不多見(jiàn)。聚焦點(diǎn)：作為上海有名的文化休閑商圈衡山路，目前還沒(méi)出現(xiàn)被取代之勢(shì)，多年已形成上海夜生活的標(biāo)志性的產(chǎn)地。附近一幢幢購(gòu)物休閑

18、大廈，已極具徐匯區(qū)的特色，不難看出衡山路已點(diǎn)亮了徐匯這片夜空的嬌媚。經(jīng)營(yíng)展望：衡山路在已成型的消費(fèi)模式下，新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目不需要培育市場(chǎng)教導(dǎo)消費(fèi)，只需做出有競(jìng)爭(zhēng)性的賣點(diǎn)或重塑一個(gè)消費(fèi)觀念，就能爭(zhēng)奪一席之地，因?yàn)檫@里是上海夜的標(biāo)色性之一。 、淮海路區(qū)域分析）區(qū)域情況概述因歷史原因造就的商業(yè)中心，以及合適的街道寬度，使得淮海路很容易聚集人氣造就旺鋪，而附近大量的高檔寫字樓為各類商業(yè)帶來(lái)了較高的消費(fèi)潛力。南京路、淮海路、四川路、張揚(yáng)路等幾個(gè)新老商圈中，淮海路以90以上的入駐率一直居高不下。同時(shí)淮海路商圈租金也一直居高不下，最高已近50元/平方米/天。上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公布的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格顯示，

19、淮海中路10平方米左右的商鋪日租金24-26元/平方米；茂名北路10平方米左右的商鋪日租金在13-33元/平方米左右；陜西北路15平方米左右的商鋪日租金在10-22元/平方米左右。目前，淮海路底樓商鋪已基本滿租，而周邊路段如陜西路、雁蕩路、茂名路等也逐漸開始有二線品牌的中高檔商鋪入駐。這些入駐的商鋪針對(duì)周邊白領(lǐng)，價(jià)位較高，品牌個(gè)性突出，同時(shí)由于其租金比淮海路低，因此迅速繁榮起來(lái)。隨著淮海路附近商鋪檔次的逐步提高，瑞金路沿線的商鋪已非常搶手，25平方米左右的鋪面租金已升到每平方米日租金40元左右?；春Ｂ费鼐€商業(yè)分布，零售店鋪占64%，餐飲店占27%，娛樂(lè)類占9%。）目標(biāo)群體分析群體構(gòu)成分析：中高

20、檔上海本地流動(dòng)消費(fèi)群體與游客居多，65%為本地人；35%來(lái)自附近的長(zhǎng)三角地區(qū)，消費(fèi)欲望與消費(fèi)能力均高于平均水平。本地白領(lǐng)成為高消費(fèi)群體生力軍。消費(fèi)群體年齡由18歲-60歲,堪稱老少皆宜，無(wú)明顯特征。消費(fèi)習(xí)慣偏好：從人群購(gòu)買消費(fèi)類型來(lái)看，該地區(qū)的商品種類比較齊全，針對(duì)周邊白領(lǐng)價(jià)位較高，品牌個(gè)性突出。可以滿足各個(gè)層次消費(fèi)者需求，是目標(biāo)群體消費(fèi)選擇該區(qū)域的重要因素。 ）類似業(yè)態(tài)：作為具有歷史傳統(tǒng)的上海著名商圈，星巴克、上島、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占據(jù)本區(qū)域作為經(jīng)營(yíng)部點(diǎn)重要舉措，既為了單店盈利也為了創(chuàng)建本品牌的形象。各品牌在本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均有不俗表現(xiàn)。）財(cái)務(wù)概劃：本商圈周邊沿線在元日元

21、日左右。（1）房租萬(wàn)/年（統(tǒng)劃按元日計(jì)算，面積平米，含中央空調(diào)費(fèi)用、停車場(chǎng)費(fèi)用）； （2） 店外裝修 2萬(wàn)；店內(nèi)裝修改造20萬(wàn)；設(shè)備引進(jìn)15萬(wàn)；（3）啟動(dòng)其他費(fèi)用5萬(wàn)；（4 ）人員工資4萬(wàn)/月；（5 ）水電 1萬(wàn)/月；（6） 其他費(fèi)用1萬(wàn)/月； 則每月費(fèi)用約為（裝修啟動(dòng)等費(fèi)用按三年折舊完畢分?jǐn)傆?jì)算）：萬(wàn)（房租）萬(wàn)（折舊）4萬(wàn)（人員工資）1萬(wàn)（水電）1萬(wàn)（其他費(fèi)用）萬(wàn)元 每月銷售額約為：1萬(wàn)元日（平均）萬(wàn)元月；每月盈利銷售額約為（按平均毛利率0計(jì)算，如果側(cè)重酒吧類則可高達(dá)以上）：（萬(wàn)元70）萬(wàn)元萬(wàn)元月；數(shù)據(jù)資料來(lái)源：新民晚報(bào)、千景旅游網(wǎng)、上海高級(jí)商場(chǎng)消費(fèi)人群研究報(bào)告理財(cái)周刊105期、新導(dǎo)向。&#

22、160;點(diǎn)評(píng)：淮海中路商圈側(cè)重咖啡、酒吧的選點(diǎn)調(diào)查表明，淮海中路消費(fèi)者呈現(xiàn)三高特征：消費(fèi)層次高、文化需求高、購(gòu)物與消費(fèi)目的性高。 如今淮海中路西段經(jīng)典建筑保護(hù)性建設(shè)開發(fā)、東段10多幢風(fēng)格迥異的新萬(wàn)國(guó)建筑博覽群崛起，使之成為外國(guó)領(lǐng)館、五星級(jí)賓館、高檔寫字樓的集聚地。隨著淮海中路國(guó)際時(shí)尚商務(wù)街、新天地國(guó)際商務(wù)集聚地、錦江地區(qū)休閑旅游集聚地、思南路專業(yè)服務(wù)集聚地的建設(shè)，世界500強(qiáng)辦事機(jī)構(gòu)及跨國(guó)公司的地區(qū)總部日益增多，8萬(wàn)多白領(lǐng)保證了淮海中路較高層次的基本消費(fèi)群。 東西方文化交融的百年歷史，使淮海中路成了滬上時(shí)尚策源地。在十大商圈的客流比較中，淮海中路的客流僅次于南京東路，雙休日更比平時(shí)多34%，節(jié)

23、日的客流比平時(shí)多87%，達(dá)105萬(wàn)人次。他們購(gòu)物目的性強(qiáng)，占逛街人群的24.71%，是十大商圈比例最高的。由于街市功能結(jié)構(gòu)布局日趨合理,讓顧客及游客都能得到感興趣的消費(fèi)享受?；春Ｖ新废M(fèi)者三高的特征，成為淮海中路新的比較優(yōu)勢(shì),為目標(biāo)消費(fèi)者提供了良好的消費(fèi)新天地。新天地現(xiàn)落戶的商家有星巴克咖啡、凱博西餐廳、上海本色、沙宣（上海）美發(fā)研修中心、上海東魅綜合娛樂(lè)中心等，集美食，娛樂(lè)，休閑購(gòu)物于一體。其中像樂(lè)海堂畫廊經(jīng)營(yíng)的比較獨(dú)特，除了品類繁多的各式咖啡飲料、酒、茶、簡(jiǎn)餐外、同時(shí)還經(jīng)營(yíng)書畫、雕塑、工藝品等，是聞名滬上的文化類酒吧。酒吧內(nèi)以二、三十年代上海風(fēng)格營(yíng)造了一個(gè)溫馨，舒適的懷舊氛圍，文化內(nèi)涵?？?/p>

24、以作為新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目的一個(gè)重要參照。聚焦點(diǎn)：在淮海路沿線，是星吧克連鎖咖啡店較多的地方，這是現(xiàn)在上海最流行的咖啡館，其特色是每家店的裝飾風(fēng)格都有不同，也是屈臣氏生意最旺的區(qū)域，深受上海白領(lǐng)和咖啡一族的喜愛(ài)。“新天地”黃陂南路、興業(yè)路一帶的一片老石庫(kù)門房子中間的崛起的“上海最時(shí)尚的地方”。經(jīng)營(yíng)展望：淮海路是個(gè)消費(fèi)比較集中地，集商業(yè)休閑于一體。人流量只次于南京路，通過(guò)以上論證分析，淮海路是白領(lǐng)、有錢有閑一族休閑購(gòu)物首選場(chǎng)所之一，也應(yīng)當(dāng)是新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目首選場(chǎng)所之一。 、南京西路區(qū)域分析）區(qū)域情況概述恒隆廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)的“金三角”商圈成就了南京西路，三家以高品位、

25、品牌店、專賣店為特色的商場(chǎng)，形成南京西路商圈的第一個(gè)“金三角”，使得以高檔商務(wù)樓為依托的南京西路成為上海商業(yè)的特色街之一。該區(qū)域遍布星級(jí)酒店和高檔寫字樓，已有40家世界500強(qiáng)的分支機(jī)構(gòu)的上海商城，早就成為上海高檔時(shí)尚消費(fèi)存在的理由。靜安區(qū)北部通過(guò)舊城改造，將建設(shè)大量的高級(jí)住宅區(qū)。這些都將為南京西路輸送高端客流。目前，靜安區(qū)擁有1200多個(gè)知名品牌，458個(gè)國(guó)際品牌，世界頂級(jí)和一線品牌20多種。 南京西路商圈現(xiàn)擁有三條已經(jīng)成型的支馬路：餐飲為主的吳江路休閑街、休閑娛樂(lè)餐飲為主的愚園路和經(jīng)營(yíng)酒吧咖啡館為主的銅仁路，每條街都成立了相應(yīng)的管理委員會(huì)。從今年開始，靜安區(qū)將對(duì)南京西路商圈周邊的

26、20多條支馬路進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，這些馬路將各具特色，重新定位。今年年內(nèi)，商業(yè)開發(fā)框架將初步顯現(xiàn)。南京西路商圈目前分為五大功能區(qū)域：成都北路至石門路沿線為文化傳媒功能；石門路至陜西南路沿線為購(gòu)物地段；上海展覽中心至常德路一線為會(huì)展酒店功能；靜安寺到烏魯木齊北路一帶為旅游娛樂(lè)購(gòu)物休閑功能；烏魯木齊北路到鎮(zhèn)寧路一帶即協(xié)調(diào)地區(qū)發(fā)揮其生活休閑的功能。 今后對(duì)周邊支路的改造，將盡最大可能地圍繞現(xiàn)有的區(qū)域功能，互補(bǔ)互動(dòng)，使各種產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，做配套設(shè)施的服務(wù)。同時(shí)支馬路上還將引進(jìn)相應(yīng)國(guó)際知名品牌進(jìn)駐，待規(guī)劃完成后即進(jìn)行招商引資。目前，南京西路的日均人流量達(dá)到120萬(wàn)人次。 ）目標(biāo)群體分析群體構(gòu)成分析：中高檔

27、流動(dòng)消費(fèi)群體與游客居多，女性人數(shù)超過(guò)男性人數(shù)，以追求品位型的年青白領(lǐng)為主流消費(fèi)群體。主要目標(biāo)群體由管理者、行業(yè)專業(yè)人士、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)企業(yè)主、國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員構(gòu)成。這部分消費(fèi)者的收入處于上海本地高端部位。 大致收入：26-30歲的1501-2000元月企業(yè)人員。36-40歲5001元月以上的專業(yè)人員、國(guó)家機(jī)構(gòu)工作人員。消費(fèi)習(xí)慣偏好：從人群購(gòu)買消費(fèi)類型來(lái)看，該地區(qū)的商品種類比較齊全，優(yōu)良的服務(wù)態(tài)度和良好的購(gòu)物環(huán)境以及完備的善后服務(wù)，讓人安心、放心于舒心的消費(fèi)環(huán)境，是目標(biāo)群體消費(fèi)選擇該區(qū)域的重要因素。）類似業(yè)態(tài)：星巴克、上島、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占據(jù)本區(qū)域作為經(jīng)營(yíng)部點(diǎn)重要舉措，既為了單店盈

28、利也為了創(chuàng)建本品牌的形象。各品牌在本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均有不俗表現(xiàn)。）財(cái)務(wù)概劃：本商圈的中心位置，最高可至按元日元日，周邊沿線在元日左右。根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)與切入時(shí)段首先應(yīng)在周邊沿線路段設(shè)店，實(shí)現(xiàn)較快盈利。（1）房租萬(wàn)/年（統(tǒng)劃按元日計(jì)算，面積平米，含中央空調(diào)費(fèi)用、停車場(chǎng)費(fèi)用）； （2） 店外裝修 2萬(wàn)；店內(nèi)裝修改造20萬(wàn)；設(shè)備引進(jìn)15萬(wàn)；（3）啟動(dòng)其他費(fèi)用5萬(wàn)；（4 ）人員工資4萬(wàn)/月；（5 ）水電 1萬(wàn)/月；（6） 其他費(fèi)用1萬(wàn)/月； 則每月費(fèi)用約為（裝修啟動(dòng)等費(fèi)用按三年折舊完畢分?jǐn)傆?jì)算）：萬(wàn)（房租）萬(wàn)（折舊）4萬(wàn)（人員工資）1萬(wàn)（水電）1萬(wàn)（其他費(fèi)用）萬(wàn)元月。每月銷售額約為：1萬(wàn)元日（平均）萬(wàn)

29、元月；每月盈利銷售額約為（按平均毛利率0計(jì)算，如果側(cè)重酒吧類則可高達(dá)以上）：（萬(wàn)元70）萬(wàn)元萬(wàn)元月；數(shù)據(jù)資料來(lái)源：新民晚報(bào)、千景旅游網(wǎng)、上海高級(jí)商場(chǎng)消費(fèi)人群研究報(bào)告理財(cái)周刊105期、新導(dǎo)向。點(diǎn)評(píng)：南京西路側(cè)重咖啡、酒吧的選點(diǎn)上海的精彩多半在她的夜，華燈初上，這座城市中的最活躍分子從各自的寫字間出來(lái)匯成街上涌動(dòng)的潮，轉(zhuǎn)眼紛紛飄進(jìn)夜的各色場(chǎng)所，屬于上海夜的美麗開始展現(xiàn)上海的夜生活，這幾年越來(lái)越與“酒吧”緊密聯(lián)系起來(lái)了。成為很多上海人把自己的夜生活與酒吧劃等號(hào)的新去處。，成為追逐時(shí)尚，以及白領(lǐng)們談人生、談工作的所在，商務(wù)他談判的高手們將有些難以解開的難題，放在夜色酒吧中化為無(wú)形。經(jīng)營(yíng)展望： 以白領(lǐng)階

30、層為主體、海歸、外籍人士、醫(yī)生、藝術(shù)工作者，媒體從業(yè)者，高薪上班一族，商界老板和暴發(fā)富等組成的消費(fèi)群體，新入上海市場(chǎng)咖啡項(xiàng)目是以什么來(lái)與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴才是至關(guān)重要的。 、虹橋區(qū)域分析）區(qū)域情況概述虹橋是上海改革開放的前沿陣地，曾經(jīng)因?yàn)榈靥幑疟鄙倘涂拷鼨C(jī)場(chǎng)而盛極一時(shí),是最早成形的cbd地區(qū)。但隨著小陸家嘴、淮海路沿線、南京路沿線等一大批新興辦公樓群的相繼建成，以及近年來(lái)該區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對(duì)滯后，虹橋既無(wú)軌道交通，也未成為商業(yè)中心；再則，國(guó)際航班的東遷致使虹橋開發(fā)區(qū)整體優(yōu)勢(shì)受到一定的影響，虹橋的優(yōu)勢(shì)日趨衰落。近幾年，本市辦公樓市場(chǎng)的持續(xù)升溫帶動(dòng)了虹橋地區(qū)的商辦物業(yè)的回暖。 目前

31、虹橋地區(qū)擁有近幢涉外商住樓，多家高級(jí)賓館，該區(qū)域現(xiàn)已有2000多家商務(wù)機(jī)構(gòu)入住，包括虹橋友誼商城、萬(wàn)都中心商場(chǎng)、上海城百盛購(gòu)物中心三位一體的虹橋購(gòu)物三角區(qū)。同時(shí)，在區(qū)域內(nèi)專辟有73公頃的領(lǐng)館區(qū)，印度、丹麥、荷蘭、瑞士、阿根廷、羅馬尼亞、以色列、古巴等國(guó)在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立了駐滬領(lǐng)事館；日本、美國(guó)、澳大利亞、韓國(guó)、新加坡、巴基斯坦等國(guó)簽訂了借地建館合同。虹橋區(qū)域作為擁有濃郁的國(guó)際化的特征，是外籍人士和本地高級(jí)白領(lǐng)在滬置業(yè)的首選之地，該區(qū)域有一些較為特別外來(lái)人是聚居區(qū)域，如臺(tái)灣人居中的古北地區(qū)，著名的韓國(guó)人聚居區(qū)金匯龍柏地區(qū)等。憑借周邊高端消費(fèi)群體，其以4元月平方米左右的租金，始終占據(jù)著上海商鋪?zhàn)饨鸬那皫孜弧?#160;）目標(biāo)群體分析群體構(gòu)成分析：消費(fèi)人群有外企高級(jí)白領(lǐng)或金領(lǐng)，有高級(jí)經(jīng)理人，私營(yíng)業(yè)主，也有許多在上海定居的境外人士。沿線周圍生活群體的生活水平處于上海地區(qū)的高端層面，具有強(qiáng)大的購(gòu)買消費(fèi)能力。大致收入：月收入都在15000元以上(實(shí)際更高)，年齡偏于中青年。消費(fèi)習(xí)慣偏好：消費(fèi)者以對(duì)產(chǎn)品的直觀、感覺(jué)、情感、主觀偏好和象征意義作為消費(fèi)選擇的原則。這里比較適合經(jīng)營(yíng)高檔精品，不但店鋪裝修要講究情調(diào)，經(jīng)營(yíng)的商品也得有特色