某某房地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告(共18).doc

1、目錄目 錄1一、 總論21.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介21.1.1建設(shè)地點(diǎn)21.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀21.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求21.1.4項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)31.2項(xiàng)目法人概況31.3編制依據(jù)31.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性31.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)41.6結(jié)論5二、市場(chǎng)分析52.1 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析52.2商業(yè)用房市場(chǎng)分析62.3餐飲娛樂(lè)用房市場(chǎng)分析92.4辦公樓市場(chǎng)分析10三、投資估算與資金籌措123.1投資估算說(shuō)明123.2建設(shè)投資133.3資金籌措133.4資金使用計(jì)劃13四、財(cái)務(wù)效益分析134.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)134.2基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說(shuō)明134.3銷售收入預(yù)測(cè)144.3.1 辦公樓出售、出租收入144.3

2、.2 商場(chǎng)出售、出租收入144.3.3 餐飲娛樂(lè)出售、出租收入144.3.4車位經(jīng)營(yíng)收入154.4項(xiàng)目的損益15前言凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)普陀區(qū)人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進(jìn)一步繁榮普陀商業(yè)，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛奇愛特商城拆除，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，為此上海建配龍建材配送有限公司專門成立了項(xiàng)目公司上海建配龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)項(xiàng)目方取得土地并前期

3、投入約2億人民幣，擬轉(zhuǎn)讓40-60%項(xiàng)目股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格在2億人民幣左右。一、總論1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1建設(shè)地點(diǎn)凱旋生活廣場(chǎng)（暫名）項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（規(guī)劃）以東，規(guī)劃總用地面積為5.92公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。項(xiàng)目具體位置見附件。1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀動(dòng)拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的報(bào)批。1.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求項(xiàng)目占地面積59184平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為50年，規(guī)劃容積率為3.9,建筑密度38%，綠化25%。1.1.4項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目從功能上分為三部分

4、，裙樓14層為商業(yè)用房；裙樓5、6層及一棟12層小高層的712層部分為餐飲娛樂(lè)用房；兩棟高層的724層部分為辦公樓。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。按功能分：商業(yè)建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂(lè)建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為92391平方米?；厝莘e率3.9，建筑密度37.84，綠化率25，機(jī)動(dòng)車停車泊位922輛，非機(jī)動(dòng)車泊位6469輛。1.2項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住 所： 上海市普陀區(qū)真北路1531號(hào)法定代表人：鄭良賢注冊(cè)資本： 人

5、民幣貳仟伍佰萬(wàn)元企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資）經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。1.3編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)湘財(cái)貫通投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。1.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.4.1符合普陀區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來(lái)，特別是進(jìn)入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項(xiàng)事業(yè)取得了歷史性的成就?！熬盼濉逼陂g，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年

6、均增速達(dá)15%以上，實(shí)現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進(jìn)一步發(fā)展普陀經(jīng)濟(jì)，普陀區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機(jī)遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機(jī)遇，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個(gè)一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營(yíng)銷中心、民營(yíng)科技企業(yè)總部，使之成為對(duì)內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級(jí)市場(chǎng)，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等

7、等。本項(xiàng)目擬建的凱旋生活廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。1.4.2項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場(chǎng)、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星·美凱龍家具裝飾市場(chǎng)，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目有興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等，地區(qū)總商業(yè)面積超過(guò)70萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大

8、提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真北路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。1.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：基地面積 59184平方米總建筑面積 323209平方米其中：地上建筑面積 230818平方米 商業(yè)部分 80827平方米 辦公部分 91008平方米 餐飲娛樂(lè)部分 58983平方米地下建筑面積 92391平方米容積率 3.9建筑密度 38 %綠化率 25 %機(jī)動(dòng)車停車泊位 922輛非機(jī)動(dòng)車停車泊位 6469輛1.6結(jié)論項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南側(cè)，其南面為麥德龍超市、西面為規(guī)劃中的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，位于普陀區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的真

9、北商務(wù)中心，符合普陀區(qū)對(duì)該地塊的發(fā)展規(guī)劃。此外，對(duì)原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來(lái)較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件成熟。 周邊潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。經(jīng)估算，凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目工程建設(shè)投資為135977萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率為42.14%，財(cái)務(wù)效益較好。二、市場(chǎng)分析凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過(guò)分析上

10、海市及普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。2.1 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析近年來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。2003年房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重達(dá)到7.4%，超過(guò)“7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標(biāo)值，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到901億元,同比增長(zhǎng)20.3%，占全市固定資產(chǎn)投資的37%。今后幾年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，上海市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾

11、年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。² 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。2003年新增經(jīng)營(yíng)性用地3191公頃，可建商品住房面積達(dá)4048萬(wàn)平方米，商品房新開工面積3135萬(wàn)平方米，商品房施工面積為8268萬(wàn)平方米。2004年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等，并考慮投資性的購(gòu)房因素，需求總量每年將超過(guò)2000萬(wàn)平方米。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。² 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆

12、遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2004年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。² 商品住房銷售價(jià)格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2004年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，房?jī)r(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長(zhǎng)。總之，2004年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房?jī)r(jià)漲幅趨向平緩。在未來(lái)三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量

13、房交易量都將超過(guò)2000萬(wàn)平方米；房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。2.2商業(yè)用房市場(chǎng)分析2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。從目前的情況來(lái)看，在上海的住宅開發(fā)趨勢(shì)影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長(zhǎng)。相對(duì)，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購(gòu)買力擴(kuò)散而降低速度。到2003年，上海商鋪總保量為1780萬(wàn)平方米，其中：中心城區(qū)約300萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的14.4；中心市區(qū)約800萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的；外圍區(qū)域約520萬(wàn)平方米，

14、約占居住物業(yè)的。黃浦區(qū)在2003年7月發(fā)文要求加強(qiáng)對(duì)新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。這一政策的出臺(tái)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，也是上海商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個(gè)信號(hào)。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺(tái)將造成投資者向街鋪傾斜。目前，上海某些市場(chǎng)空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。屆時(shí)，招商困難這一矛盾將更為突出。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)對(duì)重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低的局面出現(xiàn)。總之，今年上海商鋪將有著更多縱深

15、方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。普陀區(qū)近年來(lái)建成了近百座大型商辦設(shè)施、六大賣場(chǎng)、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等100余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場(chǎng)，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額、市場(chǎng)成交額一直位居上海中心區(qū)前列。 該區(qū)的市場(chǎng)群落建設(shè)于80年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的

16、推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入，真北路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長(zhǎng)征裝飾市場(chǎng)、新長(zhǎng)征電腦世界等國(guó)內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國(guó)OBI建材超市等跨國(guó)公司。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來(lái)越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號(hào)名稱面積（萬(wàn)平方米）經(jīng)營(yíng)類型1麥德龍銷售中心2大賣場(chǎng)2農(nóng)工商配貨中心4大賣場(chǎng)3OBI建材超市建材、裝飾4紅星·麥凱龍家具裝飾城12建材、家具5光彩小商品市場(chǎng)6小商品本項(xiàng)目地處曹安路、真北

17、路交叉口處，處于普陀區(qū)規(guī)劃的大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。這為顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場(chǎng)，以及在真北地區(qū)已經(jīng)發(fā)展較成熟的梅川路歐亞商業(yè)休閑街。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的

18、人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購(gòu)物環(huán)境寬敞，以購(gòu)物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級(jí)商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場(chǎng)有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在3-4元/平方米·日,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場(chǎng)平均售價(jià)為10000元/平方米，日租金4元/平方米·日。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，

19、商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營(yíng)，商業(yè)用房售價(jià)暫定為12000元/平方米，平均租金暫定為3元/平方米·日。 2.3餐飲娛樂(lè)用房市場(chǎng)分析隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng)。2003年全社會(huì)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額將達(dá)到6060億元，同比增幅超過(guò)11.5，保持了連續(xù)13年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國(guó)，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，在今后幾年，中國(guó)餐飲業(yè)將會(huì)以更快

20、的速度向前發(fā)展。據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2004年餐飲業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)，年?duì)I業(yè)額將突破7000億元大關(guān)，增長(zhǎng)幅度將達(dá)到15左右。在上海市場(chǎng)，餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額更是直線上升。2002年餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)184.23億元，比上年增長(zhǎng)30.1%。隨著中國(guó)加入WTO以及上海商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，在未來(lái)幾年，上海每年的餐飲營(yíng)業(yè)額都將新增50億元左右。娛樂(lè)市場(chǎng)快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，來(lái)華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂(lè)健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到1997年全國(guó)許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂(lè)健身設(shè)施的高潮。從1998年以來(lái)的5年中娛樂(lè)健身場(chǎng)所數(shù)量大約翻了三翻多，這些

21、場(chǎng)所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬(wàn)元至上千萬(wàn)元不等。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年上海城市居民家庭人均可支配收入為13250元，人均消費(fèi)支出為10464元，其中文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)為306元，約占2.9%。由此可見，休閑娛樂(lè)業(yè)在今后幾年將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期。19962003年上海市GDP見下表。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂(lè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際零售業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)本土的餐飲娛樂(lè)企業(yè)也看好市場(chǎng)的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的推動(dòng)下，餐飲娛樂(lè)行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。由

22、于這些餐飲娛樂(lè)用房通常會(huì)采用購(gòu)買或租賃的形式來(lái)獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。本項(xiàng)目處于普陀區(qū)規(guī)劃建設(shè)的真北路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣場(chǎng)，根據(jù)普陀區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為普陀區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂(lè)消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂(lè)業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。從現(xiàn)狀來(lái)看，真北路商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂(lè)的需求會(huì)越來(lái)越旺，相關(guān)用房的租售

23、前景看好，本項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目餐飲娛樂(lè)部分的租金暫定為2.5元/平方米·日。2.4辦公樓市場(chǎng)分析上海寫字樓市場(chǎng)自2000年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無(wú)限機(jī)遇。由于未來(lái)的需求量將明顯增長(zhǎng)，更多的跨國(guó)企業(yè)逐漸開始研究購(gòu)買辦公樓自用的可行性。此外作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國(guó)內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。與外資企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。調(diào)查顯示，目

24、前市場(chǎng)上的主要買家為國(guó)內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。上海寫字樓市場(chǎng)過(guò)去3年的新供應(yīng)量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年預(yù)計(jì)310000平方米與350000平方米?？梢姡鹿?yīng)量相對(duì)不足，市場(chǎng)存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場(chǎng)從2000年的45%下降到最近的17%，浦西市場(chǎng)則從2000年的21%降至10.7%的新低。與此同時(shí)，市場(chǎng)平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，租金從2000年的每天每平方米0.35美元，回升到目前的每天每平方米0.56美元，漲幅高達(dá)60%。現(xiàn)階段上海寫字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每

25、平方米0.56美元，高端市場(chǎng)每天每平方米0美元，低端市場(chǎng)每天每平方米為0美元，年收益率約為8%-10%。2003年度在上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，雖然受到上半年“非典”影響，但隨后強(qiáng)勁的反彈使國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)上海的投資信心逐漸增強(qiáng)。在“非典”之后，寫字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場(chǎng)趨于活躍。放眼未來(lái)兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購(gòu)買需求，估計(jì)上海寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價(jià)值將出現(xiàn)突破性增長(zhǎng)。   普陀區(qū)雖不是上海傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，但由于普陀區(qū)是上海通往西北方向外省市的主要門戶，大量的商貿(mào)活動(dòng)、都市型工業(yè)和外

26、省市企事業(yè)單位駐滬機(jī)構(gòu)的需求促進(jìn)了普陀區(qū)辦公樓市場(chǎng)的形成和發(fā)展。根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在普陀區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊：長(zhǎng)壽路江寧路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌荆瑫r(shí)長(zhǎng)壽路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接靜安區(qū)進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)。中山北路板塊由于緊靠?jī)?nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善，普陀區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。武寧路真北路板塊由于連接滬寧高速公路，客貨交通均非常便利，同時(shí)，由于該區(qū)域分布有許多生活資料市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)這些產(chǎn)品的企業(yè)和個(gè)人成為該區(qū)域辦公樓

27、的主要用戶群。本地塊處于武寧路真北路商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，地塊周邊辦公樓不僅數(shù)量不多，檔次也不夠高。隨著普陀區(qū)真光商業(yè)圈的發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多的客商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過(guò)建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對(duì)中高檔辦公樓的需求將進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進(jìn)。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高

28、速公路相鄰的地理優(yōu)勢(shì)及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場(chǎng)前景看好。目前項(xiàng)目地塊附近基本沒有其他寫字樓，稍遠(yuǎn)一些的長(zhǎng)征大廈對(duì)外報(bào)價(jià)日租金為2.5元/平方米·日。附近有幾個(gè)住宅項(xiàng)目，售價(jià)6800-7800元/平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地30萬(wàn)平方米，為聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅和小高層組成，售價(jià)從去年11月份均價(jià)6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的定位，本辦公樓的銷售價(jià)格暫定為8000元/平方米。名稱地址占地面積(M2)均價(jià)（元/ M2）開發(fā)商祥和名邸普陀梅川路1333弄3100007800

29、60;申豪房地產(chǎn)有限公司泰宸景苑梅川路萬(wàn)鎮(zhèn)路506976800上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司三、投資估算與資金籌措3.1投資估算說(shuō)明u 本項(xiàng)目投資估算按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。u 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。u 投資估算參考了上海市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。3.2建設(shè)投資經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)投資為135977萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用約20200萬(wàn)，建筑安裝工程費(fèi)為94778萬(wàn)元。3.3資金籌措本項(xiàng)目總投資 135977 萬(wàn)元，項(xiàng)目法人自籌資金50977萬(wàn)，其余約85000萬(wàn)元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。3.4資金使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，建設(shè)期擬為2.5年。新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃第一年（2004.82005.7）投入60%，第二年以后（2005.82006.12）投入40%。四、財(cái)務(wù)效益分析4.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)n 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。n 國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策。n 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況和統(tǒng)計(jì)資料。4.2基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說(shuō)明 （1）項(xiàng)目投資規(guī)模完成項(xiàng)目