公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則

1、公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則為了保證外觀整潔美麗、 延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)施的使用壽命和節(jié)約運(yùn)行成本，各物業(yè)管理處工程維修部除了進(jìn)行正常操作運(yùn)行、日常維修和緊急故障處理外， 還需根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況制定具體的維修保養(yǎng)計(jì)劃，具體規(guī)定如下：1 、外墻、圍墻(1) 每半年對(duì)外墻進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)面磚損壞，及時(shí)修復(fù)。(2) 每?jī)赡陮?duì)外墻刷涂料的部位，如陽(yáng)臺(tái)底部等處刷一次涂料。(3) 每?jī)赡陮?duì)所有鐵制門、欄桿等油漆一次。2 、小區(qū)道路(1) 每年對(duì)大廈外圍道路上的各種標(biāo)志、停車區(qū)域的畫線重新油漆一遍。(2) 每半年對(duì)小區(qū)的水泥路面上和每天作一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)缺損和裂縫，及時(shí)作好修補(bǔ)。3 、內(nèi)部大堂、走道和樓梯(1)

2、 每年對(duì)公寓內(nèi)部大堂、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全面檢查、發(fā)現(xiàn)地磚和墻磚的損壞，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。(2) 每二年對(duì)樓梯的墻面重新刷一次涂料。(3) 每?jī)赡陮?duì)樓梯的踢腳線重新油漆一遍。4 、樓頂屋頂(1) 每半年在屋面的防水層和保溫層作一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的地方，及時(shí)修復(fù)。(2) 夏季每月檢查一次排水情況，其他每季檢查一次地漏，清雜物，保證暢通。(3) 每二年對(duì)屋面的鐵制走道和避雷帶作一次保養(yǎng)。1 / 6(4) 每年對(duì)屋頂?shù)乃袘敉獗毓艿篮退渥饕淮螜z查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修復(fù)。5 、電器設(shè)備(1) 每周對(duì)配電房巡檢一次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附

3、屬設(shè)施狀態(tài)。(2) 每周清掃配電房及配電機(jī)表面灰塵。(3) 每月統(tǒng)計(jì)用電量及電壓變化。(4) 每半年 (新設(shè)備 1-3 個(gè)月，舊設(shè)備 1 年)對(duì)配電房設(shè)備進(jìn)一次停電清掃和椿頭緊固等保養(yǎng)工作。(5) 每 2 3 年對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及繼電器試驗(yàn)。(6) 每月對(duì)每層配電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。6 、煤氣設(shè)備(1) 每半年用肥皂水對(duì)煤氣進(jìn)戶點(diǎn)的申縮節(jié)進(jìn)行一次檢查，發(fā)有泄漏及時(shí)報(bào)煤氣公司修復(fù)。(2) 每年檢查所有煤氣管道和表具接口，查驗(yàn)是否漏氣。7 、照明燈具(1) 每天對(duì)公共區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進(jìn)行檢查。(2) 每半年檢查燈具使用狀況，并進(jìn)行清潔工作。(3) 每半年統(tǒng)計(jì)各類燈具及燈管

4、的使用壽命，制定合理的選案。8 、電梯(1) 電梯的保養(yǎng)與檢查A、 每部電梯轎廂通風(fēng)機(jī)是否處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，以及日光燈是否損壞，如發(fā)現(xiàn)不正常及時(shí)維修更換。2 / 6B、必須保持轎廂內(nèi)清潔，每天清理一次。C、電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無(wú)卡阻摩擦響聲，有無(wú)爬行及晃動(dòng)現(xiàn)象。D、觀察電梯運(yùn)行程序能否按要求指令運(yùn)行，停位是否準(zhǔn)確。E、檢查電梯門啟閉功能是否正常。F、檢查電梯運(yùn)行樓層指示信號(hào)有無(wú)損壞，顯示是否正常。G、檢查電梯轎廂內(nèi)及大廳按鈕信號(hào)有無(wú)損壞，顯示是否正常。H、檢查電梯卷?yè)P(yáng)傳動(dòng)裝置工作情況是否正常，有無(wú)抖動(dòng)，傳動(dòng)裝置有無(wú)異常響聲，軸承溫度是否過(guò)高，電機(jī)溫度是否過(guò)高。I、檢查電梯抱閘工作是否可靠及檢查

5、抱閘皮與抱閘輪接觸面積間隙是否正常，閘皮磨損情況如何。J、檢查傳動(dòng)裝置潤(rùn)滑油位應(yīng)在油標(biāo)上下刻線之間，油不足應(yīng)加油補(bǔ)充。K、檢查鋼繩、繩輪轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常，繩輪固定是否牢靠，螺栓是否松動(dòng)以及檢查繩輪橡膠有無(wú)磨損損壞情況。L、經(jīng)常檢查電梯井地坑是否積水，應(yīng)保持干凈。M 、電梯機(jī)房?jī)?nèi)要經(jīng)常清理，機(jī)器上的灰塵應(yīng)經(jīng)常擦干凈。N 、檢查電梯滑道潤(rùn)滑情況是否良好。O、檢查鋼繩有無(wú)銹蝕及破損、傷痕等不良現(xiàn)象。P、夏季由于氣溫上升，機(jī)房?jī)?nèi)要開動(dòng)空氣調(diào)節(jié)設(shè)備降溫，保持機(jī)械與電氣設(shè)備運(yùn)行正常。* 對(duì)于發(fā)現(xiàn)的設(shè)備故障及不正?，F(xiàn)象，應(yīng)立即通知電梯維修公司來(lái)人維修。(2) 每二周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承判商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工

6、作 (具體要求參照保養(yǎng)合同 )。3 / 6(3) 每月檢查電梯井道、底坑和轎廂門檻有無(wú)異物。(4) 每年安排報(bào)請(qǐng)勞動(dòng)局進(jìn)行一次年檢工作。(5) 每二年進(jìn)行一次限速器測(cè)試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整試驗(yàn)(委托承判商進(jìn)行 )。9 、避雷裝置(1) 每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測(cè)量絕緣電阻。(2) 每三年進(jìn)行一次避雷裝置安全試驗(yàn) (委托避雷裝置檢測(cè)所 )。10 、水泵、上水管道及水箱(1) 每班巡視各水泵運(yùn)行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)停泵檢查。(2) 每班巡視管道、閥件接口有無(wú)異常。(3) 每班巡視機(jī)房附屬設(shè)施狀況。(4) 每月清掃機(jī)房。(5) 每周對(duì)消防泵進(jìn)行試機(jī)一次

7、，時(shí)間不低于 10 分鐘。(6) 每半年檢查水箱浮球裝置、進(jìn) / 出水閥門及放水閥。(7) 每半年清洗水箱一次，每年請(qǐng)防疫站對(duì)水樣進(jìn)行檢查一次。(8) 每年對(duì)水泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輪、密封及電機(jī)絕緣等。11 、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施(1) 每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。(2) 每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租 / 售單元的衛(wèi)生設(shè)施，包括水龍頭、潔具和下水等狀況。(3) 每年檢查各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。4 / 612 、污水處理及集水井 / 泵(1) 每班巡視污水設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報(bào)警裝置。(2) 每三天清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。(3) 雨季每班，平常每二周檢查各

8、集水井泵工作狀況 (包括手、自動(dòng)和控制箱指示燈 )。(4) 每月對(duì)污水處理控制箱及污水泵進(jìn)行保養(yǎng)工作。(5) 每季度對(duì)淺水泵及控制箱進(jìn)行保養(yǎng)工作。(6) 每季對(duì)污水處理系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。13 、電視監(jiān)控(1) 每月檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀況， 包括攝象機(jī)、鏡頭、放錄像、傳輸信號(hào)、接受圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報(bào)請(qǐng)專業(yè)公司修理。(2) 每月對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作，并檢查機(jī)房的通風(fēng)，保證通風(fēng)的正常。14 、衛(wèi)星天線(1) 每季度檢查天線立架基座安裝可靠性，夏季臺(tái)風(fēng)前后須各檢查保養(yǎng)一次。(2) 每月對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。(3) 每二年對(duì)天線立架基座油漆。(4) 每年對(duì)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)換一次黃油。15 、消防設(shè)備(1) 每季度檢查消火栓狀況。(2) 每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。(3) 每年檢查所有滅火機(jī)并按要求更換液體。16 、分體空調(diào)機(jī)組5 / 6(1) 每二周清洗一次管理公司和業(yè)主辦公室及未出租 / 售單元所有室內(nèi)機(jī)的過(guò)濾網(wǎng)。(2) 每半年清洗一次室外機(jī)組。(3) 每年檢查空調(diào)機(jī)是否有泄漏，