城市土地經(jīng)營復(fù)習(xí),大綱(整理版)

1、第一章 我國城市土地儲備制度的建立和發(fā)展1土地儲備是指城市政府依法運用市場機制，通過收購?fù)恋厮袡?quán)或使用權(quán)，并按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對土地進行前期開發(fā)整理與儲備，以供應(yīng)或者調(diào)控城市建設(shè)用地需求的城市土地管理制度和運行機制。2.試述我國城市土地儲備制度建立的背景。(1)宏觀背景：經(jīng)濟體制改革的必然要求。市場經(jīng)濟制度的建立與逐步完善要求建立與之相適應(yīng)的土地生產(chǎn)要素的配置體系。 (2)中觀背景：土地使用制度變遷的必然結(jié)果。建國后我國長期實行國有土地劃撥使用制度，這種制度存在眾多弊端，已經(jīng)不能適應(yīng)改革開放需要。 (3)微觀背景：土地市場完善的必由之路。 (4)重要動力：“城市經(jīng)營”的必然選擇

2、。 (5)直接動因：國有企業(yè)脫困的重要途徑。第二章 我國城市土地儲備制度理論與實踐分析1.試述我國城市土地儲備制度的運行模式、各自的優(yōu)缺點。（1）以上海為代表的市場主導(dǎo)型運作模式優(yōu)勢：比較注重保護土地權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)益。城市土地儲備機構(gòu)的職能定位比較明確。缺陷：由于它是以市場為主導(dǎo)的，儲備土地要考慮地塊的升值潛力，要考慮經(jīng)濟效益，盡量避免風(fēng)險對需要儲備的土地缺乏必要的強制性，政府主導(dǎo)力不足，沒有限定存量土地需要盤活的部分進入市場必須經(jīng)過土地儲備同其他地區(qū)相比，城市土地儲備成本高一些。（2）杭州為代表的政府主導(dǎo)型運作模式杭州土地儲備制度具有強制性，該市土地儲備中心具有在政府行政法規(guī)規(guī)定的收購范圍內(nèi)

3、壟斷收購、儲備、開發(fā)、供應(yīng)土地的權(quán)力。所有屬于規(guī)定范圍內(nèi)的土地包括新增建設(shè)用地進入市場必須由土地儲備中心預(yù)先取得，再由土地儲備中心提供給市場。杭州模式的缺陷在于要求規(guī)定范圍內(nèi)所有土地進入土地市場都必須由土地儲備機構(gòu)預(yù)先取得，再由土地儲備機構(gòu)提供給市場，這樣的規(guī)定由于缺乏法律基礎(chǔ)而廣受質(zhì)疑，而且由于收購?fù)恋匾?guī)模過大將帶來嚴重的資金壓力，將影響其制度目標的實現(xiàn)。（3）武漢為代表的政府主導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合模式 武漢模式的優(yōu)勢在于交易許可和先買權(quán)的使用。交易許可制度和先買權(quán)的實施，一方面保障了土地權(quán)利人的法定權(quán)利，顯化了交易行為，活躍了二級市場，并把一級市場規(guī)范在適當范圍內(nèi)，無疑更有利于土地市場機制的

4、形成和市場的成熟；另一方面，土地儲備機構(gòu)主動收購的土地只占儲備土地的一部分，還要以使用先買權(quán)在提出交易申請的土地中購買部分土地作為儲備，有選擇的儲備土地可以減輕儲備機構(gòu)的收購資金壓力，也可以加快存量土地進入市場。 這種土地儲備模式有利于發(fā)揮政府主導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)的雙重效能，運行效果較為理想。2.試述我國城市土地收購儲備制度的功能與作用 。（1）使市場在土地資源配置中起基礎(chǔ)性作用，提高土地資源配置效率。（2）強化了政府壟斷土地一級市場的權(quán)力，增強了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力。（3）盤活了存量土地，推動了國企改革的順利進行。（4）為政府籌措了城市建設(shè)資金，有力地推動了城市經(jīng)營。（5）堵住了違規(guī)侵占耕

5、地的口子，有力保護了耕地。（6）抑制了土地炒作，規(guī)范了土地市場。（7）制止了土地私下交易，為落實城市總體規(guī)劃創(chuàng)造了條件。（8）啟動了土地信貸業(yè)務(wù)，推動了土地金融的發(fā)展。（9）提高了土地的使用成本，促進了存量土地的集約利用。（10）顯化了土地資產(chǎn)價值，增加了政府土地收益。（11）加快了房地產(chǎn)企業(yè)的重組步伐，增強了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。第三章 香港土地批租制度的分析與借鑒1.試述香港土地批租制度對內(nèi)地土地制度改革的啟示。1、土地出讓計劃的完善 2、土地出讓條件應(yīng)當明確化 3、土地出讓金繳納方式的改革4、加強批出土地的監(jiān)管 5、建立土地基金，完善資金管理制度 6、借鑒公共房屋政策革新住房保障制度 7

6、、土地收回政策的完善第四章 實施城市土地儲備制度對社會經(jīng)濟的影響分析1.試述土地儲備與地價的關(guān)系我國土地儲備制度以兩種方式對土地價格產(chǎn)生影響：第一，糾正無償劃撥和雙軌制下的價格扭曲，使土地價格成為土地價值的真實體現(xiàn)，這種價格上升可稱為市場化程度引起的土地價格升高。第二，土地儲備制度中的土地收購和土地出讓對土地的供給與需求關(guān)系產(chǎn)生影響，進而影響到土地價格，特別是土地儲備制度使政府成為一級土地市場的壟斷者。（1）土地收購對城市土地價格的影響（2）土地出讓對城市土地價格的影響（3）土地儲備制度下土地價格信號放大機制以及土地價格走勢 2.試述城市土地儲備制度對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響土地要素對于房地產(chǎn)企業(yè)

7、能否獲得土地以及以何種成本獲得土地，直接決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展狀況。土地儲備制度改變了土地要素的配置方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地可得性以及獲得成本均造成巨大沖擊，進而影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展模式、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資績效（利潤、投資風(fēng)險）、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進入壁壘的影響3.試述城市土地儲備制度對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響（1）現(xiàn)行城市土地儲備制度對房地產(chǎn)業(yè)的促進作用促使房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)內(nèi)涵式增長，保證其未來的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了公平競爭環(huán)境，提高房地產(chǎn)業(yè)的效率增強政府調(diào)控能力，延長房地產(chǎn)景氣周期使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)移到構(gòu)建核心競爭力的正確道路上來促使房地產(chǎn)企業(yè)分化，實現(xiàn)市場

8、主體的多層次性保證城市規(guī)劃的有效實施，提高房地產(chǎn)品質(zhì) （2）現(xiàn)行城市土地儲備制度對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利影響政府對土地一級市場的壟斷引起房地產(chǎn)開發(fā)成本上升“招、拍、掛”土地供應(yīng)方式易于導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫社會隱性成本上升導(dǎo)致社會對房地產(chǎn)行業(yè)的負面評價土地供應(yīng)計劃制定的不合理不利于房地產(chǎn)商的長遠科學(xué)決策 4.試述城市土地儲備制度對居民福利的影響(1)土地資源配置，導(dǎo)致社會財富分配不均衡(2)住房價格持續(xù)上漲，居民購房能力較大幅度下降(3)居民購房支出比例提高，導(dǎo)致居民其他商品消費能力下降(4)土地儲備制度實施過程中給社會增加了一些不安定因素(5)土地儲備制度下社會福利損失的測度 第五章 城市土地儲備制度綜

9、合評價體系構(gòu)建1、試述和諧社會視角土地儲備制度評價原則1)、效率原則2)、公平原則2、 土地儲備制度對城市經(jīng)濟發(fā)展評價因素 土地儲備的實施對于城市整體建設(shè)來說應(yīng)該起到的作用為:1）加強城市規(guī)劃對城市建設(shè)與發(fā)展的引導(dǎo)作用2）增加政府財政收入3）促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)4）促進城市建設(shè)有序發(fā)展，提高土地集約利用率5）有利于改善房地房地產(chǎn)投資環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展3、土地儲備制度對土地資源配置合理性評價因素衡量土地資源是否合理配置，可以從以下四維空間系列反映出來:1)、時間維-定時角度根據(jù)和諧社會對土地儲備制度的新要求之一:資源在代際間配置的公平性，需要考察土地儲備制度對土地資源在時間維度下的

10、配置合理性。這是對土地儲備制度對社會經(jīng)濟影響的動態(tài)評價。選擇人口用地增長彈性、投入與用地增長彈性、產(chǎn)出與土地增長彈性三個評價要索。2)、平面維-定性定量角度根據(jù)和諧社會對土地儲備制度的要求之一實現(xiàn)土地資源在用途上的合理配置，需要考察土地利用數(shù)量結(jié)構(gòu)的合理性。選擇道路廣場用地比例、住宅用地比例、工業(yè)用地比例和綠化率作為評價因素。 3)平面維定點角度 根據(jù)和諧社會對土地儲備制度的要求之一實現(xiàn)土地資源在空間上的合理布局，需要考察土地利用空間布局的合理性。空間布局上的合理性在經(jīng)濟上表現(xiàn)為最佳的投入產(chǎn)出效益。選擇地均GDP、固定資產(chǎn)投入產(chǎn)出比作為評價因素。 4)、空間維定-定量角度根據(jù)和諧社會對土地儲備

11、制度的要求之一實現(xiàn)土地資源在空間上的合理布局，還需要考察土地在垂直空間的利用強度。選擇房屋空置率、城市容積率、工業(yè)用地容積率、住宅用地容積率和綜合用地容積率作為評價因素。由于本評價是一個實施政策后影響評價，需要時間作為序列，進行動態(tài)的考察。因此選取以上所有評價因素的年度變化作為考察土地儲備制度對城市經(jīng)濟發(fā)展影響的要素。第六章 我國城市土地儲備的制度缺陷分析1、 詳細論述我國城市土地儲備的制度缺陷分析1) 城市土地儲備機構(gòu)的定位不明確 2) 現(xiàn)行城市儲備土地的供應(yīng)方式存在嚴重的弊端 3) 城市土地儲備機制的法律支撐條件還不完善 盡管實施城市土地儲備制度具有堅實的法律基礎(chǔ)，但城市土地儲備本身卻缺少

12、明確的法律規(guī)4) 土地收購性質(zhì)及價格內(nèi)涵不明確5) 城市士地儲備中的融資問題 1.政府財政撥款 2.商業(yè)銀行貨款 3.留用的土地轉(zhuǎn)讓增量收入4. 土地置換 5.土地預(yù)出讓問題：1、融資渠道較為單一2、融資成本較大，期限較短3.融資風(fēng)險較高6)我國土地儲備制度存在的其他幾個方面缺陷 一、政府高度壟斷土地一級市場，有可能導(dǎo)致土地供需失衡 二、儲備土地補償標準不盡合理，儲備土地的取得難度較大三、多頭供地仍然存在，協(xié)議出讓尚未杜絕 四、土地儲備制度引發(fā)了房產(chǎn)炒作，引起了房價暴漲五、土地儲備工作人員整體素質(zhì)不高，專業(yè)人才奇缺六、城市土地儲備機制的運作缺乏相關(guān)部門的積極配合和支持第七章 建立政府授權(quán)監(jiān)督下

13、的城市土地儲備運行機制1、建立政府授權(quán)監(jiān)督下的城市土地儲備運行機制的必要性 1) 土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性決定必須建立政府授權(quán)監(jiān)督下的城市土地儲備運行機制。 2) 政府掌握土地的一級供應(yīng)可以在更大程度上保證城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的實施。 3) 建立政府授權(quán)監(jiān)督下城市土地儲備運行機制能夠從整體上提高土地資源的利用效率。 4) 建立政府授權(quán)監(jiān)督下的城市土地儲備運行機制能夠保證土地儲備運作的高效率。 第八章 城市儲備土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新1、為何要對城市儲備土地進行創(chuàng)新？如何創(chuàng)新 城市土地儲備制度實施以后，我國城市儲備土地使用權(quán)的“招、拍、掛”出讓方式。相對城市土地有償使用制度改革之初的出讓方式而言有了

14、很大的進步，但是，因為招標、拍賣和掛牌這種市場交易行為本身片面追求出讓價格指標的規(guī)則設(shè)計，導(dǎo)致目前的這種出讓方式自身存在制度缺陷，使在實際操作中，土地使用權(quán)的出讓價格不斷上升，并隨之帶來了一系列的負面效應(yīng)。要改變城市儲備土地供應(yīng)的這些負面效應(yīng)，.顯然必須對土地的供應(yīng)方式進行改革和創(chuàng)新。 2、新的土地出讓方式的運行模型及運行機制 1) 項目分解商務(wù)標的評價標準是投標者的開價，專家參考城市基準地價，根據(jù)擬出讓土地的區(qū)位、面積、地質(zhì)、地勢、形狀，交通因素，環(huán)境因素等，設(shè)定出讓最低價Q1和最高價Q2，則合理的投標價格區(qū)間即被設(shè)定為Q1，Q2。技術(shù)標的評價指標(criterion)有C1，C2，C3，.

15、Cn，各評價指標所占比例(proportion)分別為p1,p2,p3,，pn(p1+p2+p3+···+pn=1)。商務(wù)標和技術(shù)標在總評定中所占的比例分別為P,P(P+P=1)。 2) 投標 假設(shè)有M個投標人投標，根據(jù)法律規(guī)定，如果M<3，招標人應(yīng)該重新招標；如果M>=3，招標有效。3) 商務(wù)標的評標a) 直接否決開價不在投標價格區(qū)間Q1，Q2的投標。b) 對在投標價格區(qū)間的M個投標，專家按照一定的評價標準，遵循“開價越高，評定越優(yōu)”的原則進行評分，評出各個投標的商務(wù)標評分S1，S2，S3，Sm。4) 技術(shù)標的評標a) 分別評定各個技術(shù)標評價指標。獲

16、得各技術(shù)投標書的多個單技術(shù)指標評分b) 加權(quán)計一算各個技術(shù)投標書的總技術(shù)標評分 5) 最后兩項投標的綜合評分a）直接否決商務(wù)標和技術(shù)標不符合要求的投標人的標書，剩余M個合格投標人。b）評定各投標人兩項標書的綜合評分(Z) 6) 定標3、以儲備土地為基礎(chǔ)的建設(shè)項目招標的適用范圍1) 普通商品住宅用途土地使用權(quán)的出讓 對于普通商品住宅用途土地使用權(quán)的出讓，如果出讓地價過分偏高，將導(dǎo)致房價抬升，最終影響到購房者的利益，這違背了改善城市居民住房條件這一城市土地儲備制度建立和實施的初衷。因此，在住宅用地供應(yīng)時，住宅項目招標中商務(wù)標中的最高價的設(shè)定應(yīng)當合理，不應(yīng)過高。另外，因為住宅用地與居民活動的關(guān)系密切

17、，在技術(shù)標中，外觀、環(huán)保和節(jié)能等因素應(yīng)當予以重視，這些評價指標在技術(shù)標中所占比例也應(yīng)當相應(yīng)設(shè)定的較大一些。2) 工業(yè)用途儲備土地的供應(yīng) 對于工業(yè)用途儲備土地的供應(yīng)，也應(yīng)采用招標的方式。此時，不僅商務(wù)標中最高價要結(jié)合工業(yè)項目的產(chǎn)出水平和國家與地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策合理設(shè)定，而且還要結(jié)合工業(yè)項目自身生產(chǎn)流程對區(qū)位布置的要求，以及工業(yè)項目經(jīng)營管理的特征設(shè)定技術(shù)標。同時，商務(wù)標與技術(shù)標的權(quán)比要合理。 3) 商業(yè)等經(jīng)營性用途土地使用權(quán)的供應(yīng) 對于商業(yè)等經(jīng)營性用途土地使用權(quán)的供應(yīng)，城市政府可以放手讓市場來調(diào)節(jié)出讓價格。因此，土地儲備機構(gòu)在商業(yè)性建設(shè)項目招標時，可以將商務(wù)標中的最高價設(shè)定得相對大一些，甚至可以設(shè)

18、定為無窮大即不設(shè)最高價。在技術(shù)標中，則應(yīng)當重點考慮環(huán)境保護、交通組織、城市景觀等指標。而且在一定的情況一下，也可以將技術(shù)標的權(quán)重設(shè)定為零，即只考慮商務(wù)標的內(nèi)容。 第九章一、我國城市土地儲備引入公眾參與的必要性(一)缺乏公眾參與，土地儲備無法克服政府的職能缺陷 （二）缺乏公眾參與，土地儲備機構(gòu)容易偏離土地儲備政策的目標 （三）缺乏公眾參與，導(dǎo)致土地儲備資金來源單一 （四）缺乏公眾參與，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性圈地行為的發(fā)生 （五）缺乏公眾參與，導(dǎo)致“尋租”行為屢禁不止 二、公眾參與城市土地儲備的途徑 （一）設(shè)立土地儲備決策委員會，嚴防政府和土地儲備機構(gòu)偏離預(yù)定目標（二）積極引導(dǎo)公眾參與儲備土地的

19、開發(fā)和利用 (三）實行政府和企業(yè)合作儲備土地 (四)引導(dǎo)公眾參與土地儲備資金的籌集（五）建立合理的監(jiān)督體制，引導(dǎo)公眾參與對土地儲備的監(jiān)督第十章 1、 如何科學(xué)界定土地收購價格的內(nèi)涵和利益分配機制 A 科學(xué)界定土地使用權(quán)內(nèi)涵是合理分配土地收益的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上明確對原土地所有者的補償性質(zhì)、補償依據(jù)等。B 從目前我國土地產(chǎn)權(quán)體系分析，直接影響土地收購價格內(nèi)涵構(gòu)成界定的權(quán)利主要包括:土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán)。 1、土地所有權(quán)憲法明確規(guī)定我國實行社會主義公有制，城市范圍內(nèi)土地歸國家所有，任何個人和集體都不擁有城市范圍內(nèi)土地的所有權(quán)，顯然土地收購價格內(nèi)涵不包括土地所有權(quán)價格; 2、

20、土地使用權(quán)土地使用權(quán)指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥文件的使用條件規(guī)定對對一定的土地進行利用、管理并取得收益的權(quán)利， 3、土地處置權(quán)土地處置權(quán)包括最終處置權(quán)、出讓和劃撥權(quán)、用地約束調(diào)整權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)等3、 土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價格。C 土地收購價格內(nèi)涵還包括因土地所有者、使用者的貢獻使土地增值的增值收益。土地增值的原因包括五個方面：(1）經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地價上漲。（增值應(yīng)為全社會公共所有）(2)人口增加導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及需求量增大造成地價上漲。（增值應(yīng)為全社會公共所有）(3)對城市華礎(chǔ)設(shè)施如交通、供

21、電、供水、通訊和公共設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、文化及商業(yè)設(shè)施等投資，使各類城市用地更符合城市經(jīng)濟發(fā)展需要，土地開發(fā)利用能獲得更高的開發(fā)收益，從而導(dǎo)致地價支付能力增強、地價上漲。（增值應(yīng)為地方政府所有）(4)由于城市規(guī)劃變化，使土地利用條件發(fā)生改變，在變化方向上有利于土地高度利用時，地價將上漲，并且可能產(chǎn)生價格數(shù)倍至數(shù)十倍的變化。如在相似經(jīng)濟區(qū)位下，土地價值與土地利用方式之間的關(guān)系是:商業(yè)>居住>工業(yè)耕地>農(nóng)用地>荒地。（增值應(yīng)為地方政府所有）（5）土地使用者對土地進行資金和勞動力投入，把物化勞動和活勞動凝結(jié)在土地中，增加土地效用的同時也使土地增值。（增值應(yīng)為土地使用者所有）D 土地收購價格的內(nèi)涵應(yīng)是與原土地使用者對被收購?fù)恋負碛械臋?quán)利和利益一致的土地經(jīng)營權(quán)或處置權(quán)價格，也即是對應(yīng)于原土地用途的價格.E 價格內(nèi)涵構(gòu)成中不包括土地發(fā)展權(quán)價格及地上建筑物補償費，職工或用戶安置費，企業(yè)異地經(jīng)營建設(shè)費等費用。F 在城市土地儲備過程中，制定科學(xué)合理的土地補償標準?？身樌?/p>