第七章 房產(chǎn)投資規(guī)劃

1、第七章 房產(chǎn)投資規(guī)劃黃祝華 主講本章內(nèi)容房產(chǎn)投資概述房產(chǎn)投資概述1房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃2個人住房消費(fèi)貸款個人住房消費(fèi)貸款3個人支付能力評估個人支付能力評估4第一節(jié)第一節(jié) 房產(chǎn)投資概述房產(chǎn)投資概述v房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資的概念v房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)投資的方式v房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點一、房產(chǎn)投資的概念一、房產(chǎn)投資的概念v房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組

2、合安排。因此，房地產(chǎn)投資地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。v家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居?。黄涠谦@得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后??；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居如出租、出售等

3、；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。（如在出售前）。二、房產(chǎn)投資的方式二、房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)信托房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)證券證券買賣樓花買賣樓花以房換房以房換房以租養(yǎng)貸以租養(yǎng)貸以租代購以租代購直接購房直接購房或賣或租或賣或租房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10，待到建成一半時，再支付10，當(dāng)房屋完全建成交付使用時，再交納余下的房款。從實質(zhì)上來說，屬于購買期房的投資方式。 指看準(zhǔn)一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認(rèn)為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時機(jī)成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進(jìn)門面房或即將動遷的房產(chǎn)。 房產(chǎn)投資信托房

4、產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風(fēng)險共擔(dān)公司和投資者風(fēng)險共擔(dān)，收益共享的投資組織，收益共享的投資組織房主委托信托公司代房主委托信托公司代理出租，由信托公司理出租，由信托公司向出租人按月分配信向出租人按月分配信托收益（即月租金）托收益（即月租金）房產(chǎn)的類型房產(chǎn)的類型v1、按照性質(zhì)分類、按照性質(zhì)分類 商品房商品房 保障性住房保障性住房 1、廉租住房、廉租住房 2、經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)適用住房 3、公共租賃住房、公共租賃住房 4、限價普通商品住房、限價普通商品住房 v2、

5、按照取得的時間分類、按照取得的時間分類 期房期房 現(xiàn)房現(xiàn)房v3、按使用性質(zhì)、按使用性質(zhì) 自住房自住房 投資房（商鋪、車庫投資房（商鋪、車庫）視頻：視頻：80后買房記：幸福在哪里后買房記：幸福在哪里類型類型申請條件申請條件經(jīng)濟(jì)適用房1、具體有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本市工作或居?。ê习仓脳l件的軍隊人員）；2、已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員；3、無房或現(xiàn)住房人均建筑面積在16平方米（含）以下的；4、是家庭年人均收入低于市統(tǒng)計局向社會公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%廉租房1、申請家庭人均年收入低于市政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn))；2、申請家庭的人均現(xiàn)有住房建筑面積低于市3、申請家庭成

6、員均具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)常住戶口滿一年以上；4、申請家庭成員均需在本市城區(qū)范圍內(nèi)實際居住生活；5、申請家庭沒有違法生育行為或者違法生育行為已經(jīng)按照人口和計劃生育有關(guān)法律法規(guī)處理完畢；6、申請家庭成員相互之間具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系。包括申請人及其配偶、子女、父母等。南寧保障性住房的申請南寧保障性住房的申請 三、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點三、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點v優(yōu)點優(yōu)點 可獲得相對較高的收益可獲得相對較高的收益 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，融資能力強(qiáng)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，融資能力強(qiáng) 能抵消通貨膨脹的影響，是有效的保值手段能抵消通貨膨脹的影響，是有效的保值手段v缺點缺點 流動性相對較差流動性相對較差

7、投資金額比較大投資金額比較大 投資回收期較長投資回收期較長 面臨的風(fēng)險高面臨的風(fēng)險高 （政策風(fēng)險、道德風(fēng)險、自然風(fēng)（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險、自然風(fēng)險險）四、房產(chǎn)價格及影響因素四、房產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費(fèi)政府規(guī)費(fèi)勘查及勘查及前期費(fèi)用前期費(fèi)用開發(fā)商利潤開發(fā)商利潤交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)土地成本土地成本銀行利息銀行利息建筑成本建筑成本影響房產(chǎn)價格的因素 1一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。 2地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。 3個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價格的構(gòu)成房產(chǎn)價格的構(gòu)成名目名目比例比例去向去向支付人支付人售價售價100100政府管理部門政府管理部門買房

8、者買房者前期費(fèi)用前期費(fèi)用6 67 7土地成本土地成本27272929稅收稅收9 9管理費(fèi)管理費(fèi)9 9建筑及拆遷安置費(fèi)建筑及拆遷安置費(fèi)26263232開發(fā)銷售商等開發(fā)銷售商等利潤利潤15152020中國房價大致構(gòu)成表中國房價大致構(gòu)成表南寧市當(dāng)前樓市情況南寧市當(dāng)前樓市情況3.243.31南寧樓市整體均價南寧樓市整體均價7897元元/，環(huán)比上漲，環(huán)比上漲0.09%。青秀區(qū)均價環(huán)比略降青秀區(qū)均價環(huán)比略降0.03%；西鄉(xiāng)塘區(qū)環(huán)比上漲；西鄉(xiāng)塘區(qū)環(huán)比上漲2.24%，興寧區(qū)價格環(huán)比下降興寧區(qū)價格環(huán)比下降0.03%，其余片區(qū)價格變動不大。，其余片區(qū)價格變動不大。 我國的貸款利率我國的貸款利率從從2012年年7月

9、月6日起，首套房部分銀行可享受日起，首套房部分銀行可享受85折利率優(yōu)惠折利率優(yōu)惠貸款期限貸款期限 年利率年利率%一、短期貸款一、短期貸款 六個月（含）六個月（含）5.60六個月至一年（含）六個月至一年（含）6.00二、中長期貸款二、中長期貸款 一至三年（含）一至三年（含）6.15三至五年（含）三至五年（含）6.40五年以上五年以上6.55三、個人公積金貸款三、個人公積金貸款五年以下（含五年）五年以下（含五年）4.00五年以上五年以上4.50購房目標(biāo)：購房目標(biāo)：4室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi)1廚廚2陽臺陽臺140 7000元元/ v總房款總房款 980000 v首付首付（30%） 294000v貸款總額貸款

10、總額 686000年數(shù)年數(shù)還款總額還款總額貸款利息貸款利息月還款額月還款額10896144.16210144.167467.87201138823.55452823.554745.10301412688.43726688.433924.13根據(jù)2012.7.6基準(zhǔn)利率6.55%的85折計算貸款計算器購房目標(biāo)：購房目標(biāo)：2+2室室2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1廚廚2陽臺陽臺108 7000元元/ v總房款總房款 756000 v首付首付（30%） 226800v貸款總額貸款總額 529200年數(shù)年數(shù)還款總額還款總額貸款利息貸款利息月還款額月還款額10691311.21162111.215760.93208785

11、21.03349321.033660.50301089788.22560588.223027.19根據(jù)2012.7.6基準(zhǔn)利率6.55%的85折計算貸款計算器購房目標(biāo)：購房目標(biāo)：2房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)1廚廚1陽臺陽臺83 7000元元/ v總房款總房款 581000v首付首付（30%） 174300v貸款總額貸款總額 406700年數(shù)年數(shù)還款總額還款總額支付利息支付利息月還款額月還款額10531285.46124585.464427.3820675159.68268459.682813.1730837522.42430822.422326.45根據(jù)2012.7.6基準(zhǔn)利率6.55%的85折計算貸款

12、計算器購房目標(biāo)：購房目標(biāo)：1房房2廳廳1衛(wèi)衛(wèi)1廚廚1陽臺陽臺 36 7000元元/ v總房款總房款 252000v首付首付（30%） 75600v貸款總額貸款總額 176400年數(shù)年數(shù)還款總額還款總額貸款利息貸款利息月還款額月還款額10230437.0754037.071920.3120292840.34116440.341220.1730363262.74186862.741009.06根據(jù)2012.7.6基準(zhǔn)利率6.55%的85折計算貸款計算器第二節(jié)第二節(jié) 房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃v房產(chǎn)投資規(guī)劃的概念房產(chǎn)投資規(guī)劃的概念v為什么要進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃為什么要進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃v房產(chǎn)投資規(guī)劃流程房產(chǎn)

13、投資規(guī)劃流程v購房與租房決策購房與租房決策v購房規(guī)劃購房規(guī)劃一、房產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容一、房產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容v包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資v居住規(guī)劃包括租房、購房、換房和房貸規(guī)劃居住規(guī)劃包括租房、購房、換房和房貸規(guī)劃v房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過出房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過出售賺取價差收入售賺取價差收入二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃v如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時候不事先進(jìn)行規(guī)劃，如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時候不事先進(jìn)行規(guī)劃，可能會陷入以下困境：可能會陷入以下困境： 1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。 2.對未來的收支變化未能充分

14、預(yù)期，沒有合理對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。 3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就 4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強(qiáng)迫自己儲蓄沒有可行的購房規(guī)劃，難以強(qiáng)迫自己儲蓄 5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。選擇最佳的貸款組合。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn) v 香港藝人鐘鎮(zhèn)濤香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香年香港樓市處于頂峰時，短期借港樓市處于頂峰時，短期借款款1.54億港元，億港元，“炒買炒買”港灣道會景閣港灣道會景閣

15、4607室等五室等五處豪宅和其他項目。處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機(jī)，香港樓市年亞洲金融危機(jī)，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達(dá)貸款利率高達(dá)24% ，所余，所余本息現(xiàn)已滾至本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。億港元。每月利息支出超過每月利息支出超過100萬元，萬元，令他感到吃不消，即使再努令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。產(chǎn)。 2003年年7月，法院裁月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)

16、。定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。v 一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的過家庭年收入的6至至8倍。鐘鎮(zhèn)倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約濤家庭年收入約1000萬港元，萬港元，顯然無法支撐顯然無法支撐1.5億港元的房地億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。 二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購房與租房決策三、購房與租房決策租房租房購房購房優(yōu)點優(yōu)點1.有能力使用更多的居住空間有能力使用更多的居住空間1.保值，能夠?qū)雇洷Ｖ担軌驅(qū)雇?. 比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化2.強(qiáng)迫儲

17、蓄積累財富強(qiáng)迫儲蓄積累財富3.資金較自由，可投向更有利的投資渠道資金較自由，可投向更有利的投資渠道3.提高居住品質(zhì)提高居住品質(zhì)4.遷徙自由度較大遷徙自由度較大4.有信用增強(qiáng)效果有信用增強(qiáng)效果5.房屋瑕疵和損毀風(fēng)險由房東承擔(dān)房屋瑕疵和損毀風(fēng)險由房東承擔(dān)5.滿足擁有房產(chǎn)的心理效用滿足擁有房產(chǎn)的心理效用6.租房者的稅捐負(fù)擔(dān)較輕租房者的稅捐負(fù)擔(dān)較輕6.自住兼投資，同時提供居住自住兼投資，同時提供居住效用和資本增值機(jī)會效用和資本增值機(jī)會7.無需考慮房價下跌風(fēng)險無需考慮房價下跌風(fēng)險缺點缺點1.有非自愿搬離的風(fēng)險有非自愿搬離的風(fēng)險1.缺乏流動性缺乏流動性2.無法按照意愿裝修無法按照意愿裝修2.維持成本高維持

18、成本高3. 被動應(yīng)對房租上漲風(fēng)險被動應(yīng)對房租上漲風(fēng)險3.財務(wù)風(fēng)險大財務(wù)風(fēng)險大4.無法運(yùn)用財務(wù)杠桿追求房價利益無法運(yùn)用財務(wù)杠桿追求房價利益視頻：視頻：80后置業(yè)之惑，買房后置業(yè)之惑，買房or租房租房購房購房PK租房租房v 選擇購房還是租房，與個人的財務(wù)狀況、對未來房地產(chǎn)市選擇購房還是租房，與個人的財務(wù)狀況、對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測以及喜好、購買途徑等都息息相關(guān)，從理財?shù)慕菆龅念A(yù)測以及喜好、購買途徑等都息息相關(guān)，從理財?shù)慕嵌瘸霭l(fā)主要看房價與租金的變動情況，分別計算出兩者的度出發(fā)主要看房價與租金的變動情況，分別計算出兩者的投資成本。投資成本。v 房價和租金都是住房使用價值的反映，但相比之下，房價房價和

19、租金都是住房使用價值的反映，但相比之下，房價的波動幅度明顯大于租金，這是因為購房行為中投機(jī)和泡的波動幅度明顯大于租金，這是因為購房行為中投機(jī)和泡沫的成分遠(yuǎn)高于租房。因此，沫的成分遠(yuǎn)高于租房。因此，房價更加偏重反映房產(chǎn)的市房價更加偏重反映房產(chǎn)的市場行情，租金更加偏重反映房產(chǎn)的實際需求場行情，租金更加偏重反映房產(chǎn)的實際需求。v 租售比租售比=每平方米使用面積月租金每平方米使用面積月租金/每平方米建筑面積房價每平方米建筑面積房價 可以大致反映房價對使用價值的偏離程度。國際上用來衡可以大致反映房價對使用價值的偏離程度。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的租售比一般界定為量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的租售比一

20、般界定為1200至至1300。如果租售比低于。如果租售比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價值，意味著房產(chǎn)投資價值相對變??；如果高于相對變??；如果高于1200，表明該區(qū)域的房產(chǎn)投資潛，表明該區(qū)域的房產(chǎn)投資潛力相對較大。力相對較大。視頻：租房買房哪個劃算（視頻：租房買房哪個劃算（3：30）購房與租房的財務(wù)計算方法購房與租房的財務(wù)計算方法年成本法年成本法v 租房者的使用成本是房租，還要計算交納押金帶來的利息損租房者的使用成本是房租，還要計算交納押金帶來的利息損失失( (機(jī)會成本機(jī)會成本) )，所以租房的年成本的計算公式是：，所以租房的年成本的計算公式是：v 租房年成本租房年成本= =年租金年租金( (月

21、租金月租金12)+12)+押金機(jī)會成本押金機(jī)會成本( (月租金月租金1212當(dāng)年存款利率當(dāng)年存款利率) )v 購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費(fèi)等使用成本），所以購房的年成本的計算公式是：如物業(yè)費(fèi)等使用成本），所以購房的年成本的計算公式是：v 購房年成本購房年成本= =利息支出利息支出( (貸款額貸款額房貸年利率房貸年利率)+)+首付款機(jī)會成本首付款機(jī)會成本( (首付款首付款當(dāng)年存款當(dāng)年存款利率利率) )v 我們不能簡單地把以上計算結(jié)果當(dāng)成租房或購房的決策依據(jù)，我們不能簡單地把以上計算結(jié)果當(dāng)成租房或購房的決策依據(jù)，只

22、能當(dāng)作參考，因為它沒有包含房價波動的預(yù)期因素。只能當(dāng)作參考，因為它沒有包含房價波動的預(yù)期因素。v 一般來說，預(yù)計房價看漲時，購房比較合算；反之，則租房一般來說，預(yù)計房價看漲時，購房比較合算；反之，則租房合算。銀行貸款利率也會對購房成本產(chǎn)生直接影響，利率下合算。銀行貸款利率也會對購房成本產(chǎn)生直接影響，利率下調(diào)時，購房成本降低；反之，則升高。房租則相對穩(wěn)定調(diào)時，購房成本降低；反之，則升高。房租則相對穩(wěn)定( (體現(xiàn)體現(xiàn)房屋的真實使用價值房屋的真實使用價值) )，所以在利率下調(diào)時，購房比較合算；，所以在利率下調(diào)時，購房比較合算；反之，租房合算。反之，租房合算。年成本法決策實例年成本法決策實例v王先生看

23、上一處王先生看上一處60平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售。平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售。若租房，房租每月若租房，房租每月1 000元，押金預(yù)付元，押金預(yù)付3個月；若買個月；若買房，總價房，總價25萬元，可獲得萬元，可獲得20萬元、利率萬元、利率6的房屋的房屋貸款，購房首付款為房屋總價的貸款，購房首付款為房屋總價的20，即，即5萬元。萬元。王先生租房與購房的成本分析如下王先生租房與購房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付假設(shè)押金與首付款機(jī)會成本以款機(jī)會成本以5，1年期存款利率以年期存款利率以3計算計算)：v 租房年成本租房年成本=1 00012+1 0003512 150(元元)v 購房年成本購房年成本=50

24、 0003+200 000613 500(元元)v通過計算可知，租房比購房年成本低通過計算可知，租房比購房年成本低1 350元，折元，折合每月少支付合每月少支付112.5元，因此租房比較劃算。元，因此租房比較劃算。 要考慮的因素要考慮的因素v如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費(fèi)等使用成本），房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費(fèi)等使用成本），而租房者的使用成本是房租而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否會每年調(diào)整。房租是否會每年調(diào)整。 (2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房

25、還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。面的問題，可能購房比租房要貴。 (3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。如果房價低落，則租也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。 (4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸對劃算

26、。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。款利率，因此購房的居住成本也越來越高。四、購房規(guī)劃四、購房規(guī)劃v衡量自己的負(fù)擔(dān)能力衡量自己的負(fù)擔(dān)能力 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價 按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用v學(xué)會計算購房的各種稅費(fèi)學(xué)會計算購房的各種稅費(fèi)v如何選擇房子如何選擇房子 投資自住房投資自住房 投資寫字樓投資寫字樓 投資商鋪投資商鋪 投資車庫投資車庫（一）（一） 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價v可負(fù)擔(dān)首付款

27、目前年收入可負(fù)擔(dān)首付款目前年收入負(fù)擔(dān)比率上限負(fù)擔(dān)比率上限年金年金終值終值目前凈資產(chǎn)目前凈資產(chǎn)復(fù)利終值復(fù)利終值v年金終值年金金額年金終值年金金額 （n=離買房年數(shù)；離買房年數(shù)；r=投資報酬率）投資報酬率）v復(fù)利終值本金（現(xiàn)值）復(fù)利終值本金（現(xiàn)值）（1r）n （n=離買房年數(shù)；離買房年數(shù)；r=投資報酬率）投資報酬率）v可負(fù)擔(dān)房屋貸款目前年收入可負(fù)擔(dān)房屋貸款目前年收入復(fù)利終值（復(fù)利終值（n=離離買房年數(shù)；買房年數(shù)；r=預(yù)估收入成長率）預(yù)估收入成長率）負(fù)擔(dān)比率上限負(fù)擔(dān)比率上限年金現(xiàn)值（年金現(xiàn)值（n=貸款年限；貸款年限；r=房屋貸款利率）房屋貸款利率）v可負(fù)擔(dān)房屋總價可負(fù)擔(dān)首付款可負(fù)擔(dān)房屋總價可負(fù)擔(dān)首付

28、款+可負(fù)擔(dān)房屋貸款可負(fù)擔(dān)房屋貸款v可負(fù)擔(dān)房屋單價可負(fù)擔(dān)房屋總價可負(fù)擔(dān)房屋單價可負(fù)擔(dān)房屋總價需求面積需求面積（一）（一） 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價v例如，李先生年收人為例如，李先生年收人為10萬元，預(yù)估收入萬元，預(yù)估收入成長率成長率3，目前凈資產(chǎn)，目前凈資產(chǎn)2萬元，儲蓄首期萬元，儲蓄首期與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40，打算，打算5年年后買房，投資報酬率為后買房，投資報酬率為10，貸款年限，貸款年限20年，利率以年，利率以6計，可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目計，可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目前房價為：前房價為： 首期部分：首期部分：10406.11

29、+21.611277(萬元萬元) 貸款部分：貸款部分：101.159401147532(萬元萬元) 可負(fù)擔(dān)房價：可負(fù)擔(dān)房價：首期首期(27.7) +貸款貸款(53.2) 809(萬元萬元)（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 v 欲購買房屋總價房屋單價欲購買房屋總價房屋單價需求面積需求面積v 需要支付的首期部分需要支付的首期部分欲購買房屋總價欲購買房屋總價 (1按揭貸款成數(shù)比串按揭貸款成數(shù)比串)v 需支付的貸款部分欲購買房屋總價需支付的貸款部分欲購買房屋總價按揭貸款成效比率按揭貸款成效比率v 每月攤還的貸款本息需要支付的貸款部分每月攤

30、還的貸款本息需要支付的貸款部分年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值v 年金現(xiàn)值年金年金現(xiàn)值年金 （n=離買房年數(shù)；離買房年數(shù)；r=投資報酬率）投資報酬率）（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 v 如果想購買如果想購買100平方米的房屋，目前市面上的一般價格是平方米的房屋，目前市面上的一般價格是3 0006 000元平方米，則購買元平方米，則購買100平方米房屋所需要的平方米房屋所需要的費(fèi)用為費(fèi)用為30萬萬60萬元。假設(shè)按萬元。假設(shè)按7成按揭，成按揭，30萬元的房屋需萬元的房屋需要支付首付款要支付首付款9萬元，萬元，60萬元的房屋需要支付首付款萬元的房屋需

31、要支付首付款18萬萬元。元。30萬元的房屋需要貸款萬元的房屋需要貸款21萬元，每月需要攤還的本息萬元，每月需要攤還的本息費(fèi)用為費(fèi)用為1 526元元(210 00011.4712)；如果是；如果是60萬元，萬元，則需要貸款則需要貸款42萬元，每月需要攤還的本息費(fèi)用為萬元，每月需要攤還的本息費(fèi)用為3 052元元(420 00011.4712)。因此，如果每月除了應(yīng)付日常。因此，如果每月除了應(yīng)付日常生活外還能節(jié)余生活外還能節(jié)余3 000多元時可以買多元時可以買6 000元平方米的房元平方米的房子；而當(dāng)每月收入節(jié)余只有子；而當(dāng)每月收入節(jié)余只有1 526元左右時，就只能負(fù)擔(dān)元左右時，就只能負(fù)擔(dān)3 000

32、元平方米的房子了。元平方米的房子了。購房的各種稅費(fèi)購房的各種稅費(fèi)v購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費(fèi)用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到他費(fèi)用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費(fèi)用以及各種相關(guān)稅費(fèi)。在我國，涉及購房裝修費(fèi)用以及各種相關(guān)稅費(fèi)。在我國，涉及購房交易的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、交易的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等，均視房屋買賣的具公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有

33、關(guān)的法律規(guī)定來確體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。定。第三節(jié)第三節(jié) 個人住房消費(fèi)貸款個人住房消費(fèi)貸款v個人住房消費(fèi)貸款種類個人住房消費(fèi)貸款種類v個人住房貸款的還貸方式個人住房貸款的還貸方式一、個人住房消費(fèi)貸款種類一、個人住房消費(fèi)貸款種類v住房公積金貸款住房公積金貸款 繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據(jù)所購房屋

34、不同適用不同的比最低的品種，貸款額度根據(jù)所購房屋不同適用不同的比例。例。v個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款 是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。為抵押貸款。 v個人住房組合貸款個人住房組合貸款 是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。我國的貸款利率我國的貸款利率從從2012年年7月月6日起日起貸款期限貸款期限 年利率年利率%一、短期貸款一、短期貸款 六個月（含）六個月（含）5.60

35、六個月至一年（含）六個月至一年（含）6.00二、中長期貸款二、中長期貸款 一至三年（含）一至三年（含）6.15三至五年（含）三至五年（含）6.40五年以上五年以上6.55三、個人公積金貸款三、個人公積金貸款五年以下（含五年）五年以下（含五年）4.00五年以上五年以上4.50二、個人住房貸款的計息方法二、個人住房貸款的計息方法v等額本金還款法等額本金還款法v等額本息還款法等額本息還款法v組合還款法組合還款法（一）等額本金還款法（一）等額本金還款法v就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)?shù)拿恳黄跉w還，而每一期的利息則是根據(jù)

36、當(dāng)期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少是逐漸減少v其計算公式是：其計算公式是： 每月還款金額每月還款金額=貸款本金貸款期數(shù)（按月計）貸款本金貸款期數(shù)（按月計）+（貸款本金（貸款本金累計已歸還本金額）累計已歸還本金額）月利率月利率（二）等額本息還款法（二）等額本息還款法v每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計算出的一個固定值，每限以及還款次數(shù)計算出

37、的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。逐漸增加。v計算公式是：計算公式是： 每月還款額貸款本金每月還款額貸款本金月利率月利率（1月利月利率）率）還款月數(shù)還款月數(shù)（1月利率）月利率）還款還款月數(shù)月數(shù)1貸款計算器1. 兩種貸款的利息計算方式兩種貸款的利息計算方式 v等額本息貸款等額本息貸款 采用的是復(fù)合利率計算。采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息

38、要剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金和剩余的本金(貸款余額貸款余額)一起被計息，也就是說未一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好付的利息也要計息，這好像比像比“利滾利利滾利”還要厲害。還要厲害。在國外，它是公認(rèn)的適合在國外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。放貸人利益的貸款方式。 v等額本金貸款等額本金貸款 采用的是簡單利率方式計采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本算時刻，它只對剩余的本金金(貸款余額貸款余額)計息，也就計息，也就是說未支付的貸款利息不是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有

39、本金作利息計算，而只有本金才作利息計算。才作利息計算。 因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整無法調(diào)整( (或選擇或選擇) )還款方式的話，貸款周期越長的借款人，還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。越應(yīng)該選擇等額本金貸款。 2.兩種貸款的每期還款特點兩種貸款的每期還款特點 等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同 等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同等額

40、本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點缺點”是它的每期還款是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點缺點”，它的，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注

41、意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。卻比等額本息貸款低很多。等額本息還款法與等額本金還款法的比較等額本息還款法與等額本金還款法的比較 等額本息貸款等額本息貸款等額本金貸款等額本金貸款計息方式計息方式簡單利率計息簡單利率計息復(fù)合利率計息復(fù)合利率計息每期還款本息每期還款本息等額等額不等額（前期重，后期輕）不等額（前期重，后期輕）每期還款本金每期還款本金前期輕，后期重前期輕，后期重等額等額每期還款利息每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度

42、利息飆升速度加速度加速度勻速度勻速度國內(nèi)流行度國內(nèi)流行度主流主流弱流弱流國際流行度國際流行度主流主流弱弱流弱弱流操作靈活程度操作靈活程度強(qiáng)強(qiáng)弱弱計算難度計算難度高難高難較難較難評價評價可以造出最好的還款方案，也可以可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。造出最糟糕的方案。選它沒錯，但可能不會是最選它沒錯，但可能不會是最好好等額本息等額本息PK等額本金等額本金v 等額本息方等額本息方式月還利息式月還利息額始終高于額始終高于本金方式本金方式v 從還款壓力從還款壓力來說，等額來說，等額本金的還款本金的還款壓力在前期壓力在前期比本息大，比本息大，之后還款額之后還款額將逐年越來將逐年越來越低于本

43、息越低于本息還款。還款。v 從利息支出從利息支出角度考慮，角度考慮，等額本金方等額本金方式要優(yōu)于等式要優(yōu)于等額本息方式，額本息方式， 等額本息等額本息PK等額本金等額本金v 等額本金方式在還款初等額本金方式在還款初期的壓力要明顯高于等期的壓力要明顯高于等額本息還款方式，這就額本息還款方式，這就要求消費(fèi)者要正確估計要求消費(fèi)者要正確估計自己的收支情況，并考自己的收支情況，并考慮其對生活質(zhì)量的影響，慮其對生活質(zhì)量的影響，作出選擇。（生活質(zhì)量作出選擇。（生活質(zhì)量曲線詳見右圖）曲線詳見右圖）v 如果客戶現(xiàn)在屬于高薪如果客戶現(xiàn)在屬于高薪者或收入多元化的人群，者或收入多元化的人群，建議采用等額本金還款建議采

44、用等額本金還款法，因為這種還款方式法，因為這種還款方式雖然前期資金壓力較大，雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨但可減輕日后壓力，隨著時間的推移，越到最著時間的推移，越到最后還款越輕松。如果客后還款越輕松。如果客戶是一位工作四平穩(wěn)、戶是一位工作四平穩(wěn)、與世無爭的人，建議選與世無爭的人，建議選擇等額本息還款方式。擇等額本息還款方式。 10萬元萬元 20年等額本金還款方式生活質(zhì)量曲線年等額本金還款方式生活質(zhì)量曲線10萬元萬元 20年等額本息還款方式生活質(zhì)量曲線年等額本息還款方式生活質(zhì)量曲線結(jié)論結(jié)論v兩種還款方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況兩種還款方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況選

45、擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投己的收入趨勢相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報率高于貸款利率的，可考慮資的家庭，若投資的回報率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測家庭收入仍比較寬裕，今選擇等額還款法。如果預(yù)測家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由點是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。而于歸還本金多，利

46、息支出相對就少。而“等額還款法等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。多原本不應(yīng)該提前支付的利息。（三）組合還款法（三）組合還款法v首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個階段的

47、還款期限（等本），接著在每個階定每個階段的還款期限（等本），接著在每個階段里又按等額本息還款方式歸還（等額）段里又按等額本息還款方式歸還（等額）v一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增遞減型和任意型三種。遞增(減減)型是指在整個貸型是指在整個貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少減少)的趨勢。的趨勢。任意型是指在貸款期內(nèi)各個階段的還款本金及還任意型是指在貸款期內(nèi)各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來收支情況，來制

48、定還款計劃，可以根據(jù)自己未來收支情況，來制定還款計劃，通俗的講就是賺多的時候多還一點，賺少的時候通俗的講就是賺多的時候多還一點，賺少的時候少還一點。少還一點。 精打細(xì)算還房貸（精打細(xì)算還房貸（7：36）三、節(jié)省貸款利息的方法三、節(jié)省貸款利息的方法v加速還款加速還款v額外還款額外還款v存抵貸存抵貸關(guān)鍵在于盡可能多的提前償還本金（一）加速還款（一）加速還款v 縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)雙周加速還款雙周加速還款 v 假設(shè)貸款假設(shè)貸款30年年50萬元，貸款年利率為萬元，貸款年利率為6.39%。 標(biāo)準(zhǔn)的月還款標(biāo)準(zhǔn)的月還款 (等額本息等額本息) 雙周加速還款雙周加速還款 (等額本

49、息）等額本息） 貸款結(jié)果對比貸款結(jié)果對比等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款還款 ( (參照參照) )等額本金貸款等額本金貸款等額本息貸款之雙等額本息貸款之雙周加速還款周加速還款原始本金原始本金5050萬萬5050萬萬5050萬萬貸款年利率貸款年利率6.39%6.39%6.39%6.39%6.39%6.39%貸款周期貸款周期3030年年3030年年2424年年1 1個月個月支付頻率支付頻率每月支付一次每月支付一次每月支付一次每月支付一次每兩周支付一次每兩周支付一次每月支付金額每月支付金額3,124.26 (3,124.26 (月月) )2,723.84 (2,723.84 (月平均值月

50、平均值) ) 3,124.26 (43,124.26 (4周周) )利息累計利息累計624,733.6624,733.6480,581.25480,581.25483,100.27483,100.27還款期數(shù)還款期數(shù)360360期期360360期期629629期期節(jié)省利息節(jié)省利息-144,152.35144,152.35141,633.33141,633.33節(jié)省天數(shù)節(jié)省天數(shù)-0 0天天2,1352,135天天每年需多還款每年需多還款-每年還款不等每年還款不等3,124.263,124.26貸款成本率貸款成本率124.95%124.95%96.125%96.125%96.62%96.62%（二

51、）額外還款（二）額外還款提前還貸提前還貸v提前還款包括提前全部還款、提前部分還提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人理自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。提前還款的申請。v在等額本息貸款中，采用部分提前還款，在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時間的基本方是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時間的基本方法，也是最有效的方法。法，也是最有效的方法。 提前還貸計算器提前還貸階段：縮短貸款期限是不錯

52、的選擇提前還貸階段：縮短貸款期限是不錯的選擇 v 通過生活質(zhì)量曲線不通過生活質(zhì)量曲線不難看出，生活質(zhì)量與難看出，生活質(zhì)量與還款利息成本成反比，還款利息成本成反比，還款期內(nèi)成本越高生還款期內(nèi)成本越高生活質(zhì)量越好，反之則活質(zhì)量越好，反之則反。所以客戶必須在反。所以客戶必須在這兩者之間權(quán)衡這兩者之間權(quán)衡v 同時，不同的還款方同時，不同的還款方式對現(xiàn)金流量也會產(chǎn)式對現(xiàn)金流量也會產(chǎn)生不同的影響，這完生不同的影響，這完全看個人收入和對各全看個人收入和對各項指標(biāo)的偏好來決定。項指標(biāo)的偏好來決定。而且這一過程是動態(tài)而且這一過程是動態(tài)的過程，需要隨時進(jìn)的過程，需要隨時進(jìn)行調(diào)整。行調(diào)整。 （三）存抵貸（三）存抵貸

53、v存抵貸是指按揭購房者只需將活期存款賬存抵貸是指按揭購房者只需將活期存款賬戶與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，并將自己的閑置戶與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可達(dá)到少資金放在約定的活期賬戶上，就可達(dá)到少交貸款利息的目的。交貸款利息的目的。 優(yōu)勢：利率優(yōu)惠，還款方便，可以減少貸款利優(yōu)勢：利率優(yōu)惠，還款方便，可以減少貸款利息的支出。息的支出。 缺陷：銀行審批較嚴(yán)格，較一般按揭貸款利率缺陷：銀行審批較嚴(yán)格，較一般按揭貸款利率高，且存款額度有下限，僅適合有大量存款的高，且存款額度有下限，僅適合有大量存款的借款人。借款人。 適用對象：計劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還適用對象：計劃持有房產(chǎn)期

54、限較短或有提前還貸計劃，有較強(qiáng)融資需要，資信良好的借款人。貸計劃，有較強(qiáng)融資需要，資信良好的借款人。資料：新型房貸方式資料：新型房貸方式 v“隨薪供隨薪供”v推薦銀行：興業(yè)銀行推薦銀行：興業(yè)銀行v特色優(yōu)勢：約定還款前期只還利息無特色優(yōu)勢：約定還款前期只還利息無需歸還本金，減輕貸款前期壓力。需歸還本金，減輕貸款前期壓力。資料：新型房貸方式資料：新型房貸方式 v“存貸雙贏存貸雙贏”v推薦銀行：農(nóng)業(yè)銀行推薦銀行：農(nóng)業(yè)銀行v特色優(yōu)勢：理財賬戶與借款人名下的特色優(yōu)勢：理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關(guān)聯(lián)，根據(jù)借款人理一筆個人住房貸款相關(guān)聯(lián)，根據(jù)借款人理財賬戶存款和貸款情況，存款賬戶中超過財賬戶存

55、款和貸款情況，存款賬戶中超過5萬元的部分，銀行將按一定比例視同提前萬元的部分，銀行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率計付理財收益。視同還款，參照貸款利率計付理財收益。視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內(nèi)，可隨時提用。戶內(nèi)，可隨時提用。資料：新型房貸方式資料：新型房貸方式 v“個貸本息分別還款個貸本息分別還款”v推薦銀行：農(nóng)業(yè)銀行推薦銀行：農(nóng)業(yè)銀行v特色優(yōu)勢：按季還息。特色優(yōu)勢：按季還息。v利息和本金可以分別按照各自的周期利息和本金可以分別按照各自的周期(月、季月、季)進(jìn)行歸還的一種還款方式，不需進(jìn)行歸還的一種還款方式，不需還利息的時間里里就用這部

56、分資金去做理還利息的時間里里就用這部分資金去做理財。財。資料：新型房貸方式資料：新型房貸方式 v“存貸通存貸通”v推薦銀行：中國銀行推薦銀行：中國銀行v特色優(yōu)勢：多存多得，貸款利息省更多。特色優(yōu)勢：多存多得，貸款利息省更多。v中國銀行個人貸款客戶申請開立與其貸款相中國銀行個人貸款客戶申請開立與其貸款相關(guān)聯(lián)的理財賬戶，客戶在正常取得存款利息收益關(guān)聯(lián)的理財賬戶，客戶在正常取得存款利息收益的同時，還可通過理財方式獲得相應(yīng)收益。該收的同時，還可通過理財方式獲得相應(yīng)收益。該收益可以抵補(bǔ)一定比例的貸款利息支出，降低貸款益可以抵補(bǔ)一定比例的貸款利息支出，降低貸款成本。該個人貸款理財賬戶起存為成本。該個人貸款

57、理財賬戶起存為5萬元，根據(jù)萬元，根據(jù)賬戶中的存款余額按日計息，年收益率高于同期賬戶中的存款余額按日計息，年收益率高于同期存款收益率，需要資金時，可隨時靈活調(diào)度。存款收益率，需要資金時，可隨時靈活調(diào)度。第四節(jié)第四節(jié) 個人支付能力評估個人支付能力評估v目標(biāo)和需求分析目標(biāo)和需求分析v個人投資動機(jī)分析個人投資動機(jī)分析v個人支付能力評估個人支付能力評估一、目標(biāo)和需求分析一、目標(biāo)和需求分析v房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，這要房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，這要通過數(shù)據(jù)收集合分析來明確。一般而言，個人對于房通過數(shù)據(jù)收集合分析來明確。一般而言，個人對于房地產(chǎn)投資的需求取決于年齡、收入水平

58、、家庭成員數(shù)地產(chǎn)投資的需求取決于年齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。在確定目標(biāo)和需求時，必須把量、交通便利等因素。在確定目標(biāo)和需求時，必須把握以下幾個原則：握以下幾個原則： 首先是要分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性。要找到符合首先是要分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產(chǎn)投資項目是可遇不可求的，我們會面臨對所有期望的房地產(chǎn)投資項目是可遇不可求的，我們會面臨對于各種因素的權(quán)衡和取舍，因此應(yīng)該分析哪些因素對于自己于各種因素的權(quán)衡和取舍，因此應(yīng)該分析哪些因素對于自己是最重要的，按重要性程度進(jìn)行排列，以便于在這些因素發(fā)是最重要的，按重要性程度進(jìn)行排列，以便于在這些因素發(fā)

59、生沖突的時候做出合理的選擇。生沖突的時候做出合理的選擇。 其次，要具有前瞻性。隨著個人的成長和際遇，收入、債務(wù)其次，要具有前瞻性。隨著個人的成長和際遇，收入、債務(wù)以及責(zé)任都會隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和以及責(zé)任都會隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和需求時應(yīng)該將這些考慮進(jìn)去，以便能靈活的對待這些變化。需求時應(yīng)該將這些考慮進(jìn)去，以便能靈活的對待這些變化。 二、個人投資動機(jī)分析二、個人投資動機(jī)分析自己居住自己居住賺取租金賺取租金出售獲利出售獲利減免稅收減免稅收首要考慮的是首要考慮的是居住質(zhì)量，可居住質(zhì)量，可以選擇具有成以選擇具有成熟的居住氛圍熟的居住氛圍的社區(qū)，如擁的社區(qū)，如擁有便

60、捷的交通，有便捷的交通，宜人的環(huán)境、宜人的環(huán)境、配套的生活設(shè)配套的生活設(shè)施等。施等。首先要考慮的首先要考慮的是方便出租，是方便出租，可以選擇流動可以選擇流動人口大的小型人口大的小型住宅進(jìn)行投資，住宅進(jìn)行投資，或者購買適宜或者購買適宜出租給經(jīng)營者出租給經(jīng)營者的沿街鋪面。的沿街鋪面。如果是為了獲如果是為了獲取差價收入，取差價收入，則適合投資現(xiàn)則適合投資現(xiàn)時房價相對便時房價相對便宜，但未來規(guī)宜，但未來規(guī)劃前景看好，劃前景看好，有升值潛力的有升值潛力的住宅或店面。住宅或店面。國家出臺相應(yīng)國家出臺相應(yīng)鼓勵政策，例鼓勵政策，例如規(guī)定購房支如規(guī)定購房支出可以用來抵出可以用來抵扣個人所得稅扣個人所得稅等，房地