房地產(chǎn)投資分析結(jié)課論文

1、課程名稱： 房地產(chǎn)投資分析 課程編號：SX0071F29課程類型： 非學(xué)位課 考核方式： 考查 學(xué)科專業(yè)： 管理科學(xué)與工程 年 級： 12級 姓 名： 學(xué) 號： 2012 2013 學(xué)年第二學(xué)期研究生課程論文報告課程論文評語：成 績評閱教師簽名評閱日期 年 月 日容積率對土地價格的作用機制及實證研究 以河南省鄭州市為例摘 要：作為城市規(guī)劃重要內(nèi)容的容積率，在一定程度上對地價有著決定性的影響。本文在分析容積率對土地價格的作用機制的基礎(chǔ)上，應(yīng)用有關(guān)城市土地經(jīng)濟學(xué)理論和模型，采用樣點分析方法，對鄭州市市區(qū)居住用地樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。研究結(jié)果表明，在復(fù)雜情況下，容積率與土地價格遵循報酬遞增遞減規(guī)律，

2、呈非線性相關(guān)關(guān)系。研究容積率與土地價格的關(guān)系，其意義不僅僅局限于如何在城市規(guī)劃中充分利用地價理論優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，同時也為在城市規(guī)劃工作中尋找內(nèi)在規(guī)律，為城市中形成最佳空間分布即地價水平奠定基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：容積率；土地價格；作用機制城市土地價格是在區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境和政策引導(dǎo)等多元化制約因素共同作用下形成的。容積率是城市用地的地塊允許修建的建筑面積與地塊面積之比1。容積率作為城市規(guī)劃的一項控制指標(biāo)，有著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等多方面的內(nèi)涵2。在城市總體規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，它是影響地價的最主要因素之一，其變化可導(dǎo)致地價的大幅度上升或下降，容積率通過影響土地利用效益從而影響土

3、地價格。目前國內(nèi)認(rèn)為，一般情況下容積率越大，建設(shè)開發(fā)強度越大，土地利用率也越高，土地價格就越高，即容積率與土地價格呈線性相關(guān)關(guān)系，而這只是簡單情況下的作用關(guān)系。實際上在復(fù)雜情況下，土地價格受到其他因素的協(xié)同制約，使得容積率與地價之間存在著復(fù)雜的變化規(guī)律。本文試圖通過對鄭州市居住用地進(jìn)行樣點分析來驗證容積率對土地價格的作用機制，結(jié)論表明，容積率與土地價格遵循報酬遞增遞減規(guī)律，呈非線性相關(guān)關(guān)系。1 容積率的內(nèi)涵容積率，又稱樓板面積率，建筑面積密度。其涵義是城市用地的地塊上修建的總建筑面積與地塊面積之比值1。容積率也可以用地塊上的建筑密度與地塊上建筑的平均層數(shù)的乘積來表示3。設(shè)建筑密度為D，建筑平均

4、層數(shù)為N，則容積率的表達(dá)式為：這一表達(dá)式反映了容積率與建筑密度及建筑平均層數(shù)的正比關(guān)系。建筑密度及層數(shù)所反映的建筑體量是環(huán)境優(yōu)劣的重要指標(biāo)。建筑密度體現(xiàn)了基地內(nèi)地決定日照、綠化等條件的室外空間的多少，建筑體量則反映了基地外部的審美需求，如歷史特色，街道景觀等。因此，可以說環(huán)境要求限制了容積率的大小，容積率的大小反映了環(huán)境的質(zhì)量4。2 容積率對土地價格的作用機制分析2.1 簡單情況下容積率與土地價格的關(guān)系根據(jù)其定義，容積率的表達(dá)式為： (1)(1)式中，為地塊上的總建筑面積；為地塊面積對上式進(jìn)行一定變化，設(shè)為建筑總售價，為單位建筑面積售價，為總綜合地價，為單位地塊面積綜合地價，根據(jù)它們之間的關(guān)系

5、，則有： (2) (3)因此(1)式可轉(zhuǎn)化為: (4)由于地塊綜合地價是開發(fā)的投入，建筑售價是開發(fā)的產(chǎn)出，在完全競爭環(huán)境中，對于某一項目的開發(fā)而言，為一定值。因此，上式可看出，開發(fā)得益率的高低與容積率的大小成正比，即容積率的大小決定了土地開發(fā)得益率的高低，兩者之間成正比關(guān)系。2.2 復(fù)雜情況下容積率與土地價格的關(guān)系在實際情況中，由于城市規(guī)劃、土地供求狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平，建筑成本等多種因素的作用，使容積率與地價之間形成復(fù)雜的變化規(guī)律。此處引入西方經(jīng)濟學(xué)的經(jīng)濟要素組合理論中比較重要的兩個原理，邊際收益遞減原理和邊際成本遞增原理5。邊際收益指每多增加一個單位投入所帶來的收益值6。邊際成本是指每多增加

6、一個單位投入所增加的成本6。邊際收益遞減原理所要說明的是：當(dāng)其他投入量一定時，連續(xù)地增加某種投入量，會使總產(chǎn)量的增量呈遞減的趨勢。同理，邊際成本遞增是說明產(chǎn)量達(dá)到一定時，再增加產(chǎn)出的話會使成本呈現(xiàn)遞增的趨勢。根據(jù)兩項重要原理，我們來分析土地的價值狀況。如圖2.1所示，MP、MC曲線分別代表地塊的邊際收益、邊際成本。MP開始呈上升趨勢，到一定容積率（如果是土地面積和建筑密度都確定的房屋建筑，則是某一層數(shù)）就開始下降；MC恰好相反。很顯然，只有當(dāng)MP=MC時，即邊際收益曲線與邊際成本曲線交于Y點，地塊能夠產(chǎn)生最大的利潤，房地產(chǎn)商也愿意支付最多數(shù)量的地價。X土地價值容積率0PQMCMPY圖2.1 地

7、塊邊際投入、產(chǎn)出模式圖圖中，OX從經(jīng)濟收益角度看是最佳容積率，PQY所組成的陰影面積即房地產(chǎn)商所愿意支付的最大份額地價；超過X點，邊際成本大于邊際收益，入不敷出，房地產(chǎn)商只有降低地價支付數(shù)額才可能開發(fā)。由此可以看出，單一的高容積率并不能促使地價上漲，相反的，當(dāng)達(dá)到某一臨界點后，容積率的上升反而使土地的價值下降。綜合上述理論，得出容積率對土地價格的作用機制示意圖，如圖2.2。土地價值容積率0簡單情況容積率與土地價值關(guān)系曲線復(fù)雜情況容積率與土地價值關(guān)系曲線M圖2.2 容積率對土地價格作用機制示意圖3 實證分析基于上述城市土地經(jīng)濟學(xué)理論和模型，下文將采用樣點分析方法，對鄭州市市區(qū)居住用地樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行

8、實證分析，借以驗證上述理論作用機制模型。3.1 研究方法目前國內(nèi)認(rèn)同的有三種方法來研究容積率與土地價格的關(guān)系：3.1.1 德爾菲法也稱專家打分法。即通過專家的經(jīng)驗判斷來確定容積率對土地價格的影響幅度7。德爾菲法依賴于專家的經(jīng)驗判斷，更適合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用機制很復(fù)雜的容積率和土地價格定量分析上，可靠性存在一定的欠缺。3.1.2 復(fù)合系數(shù)法基于容積率影響地價的作用規(guī)律和機制，利用收益機制下的變化系數(shù)乘以市場供求機制下的分配系數(shù)，來確定容積率對土地價格的影響系數(shù)8。復(fù)合系數(shù)法算應(yīng)用的關(guān)鍵是確定分配系數(shù)即土地所有者和土地使用者應(yīng)占有的土地收益的比例。分配系數(shù)主要是受市場供求關(guān)系制

9、約，由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系復(fù)雜，很難定量描述，所以要準(zhǔn)確地確定分配系數(shù)并非易事，因此，此種方法不宜廣泛使用。3.1.3 樣點分析法通過對樣點地價的統(tǒng)計分析，確定容積率與土地價格之間的關(guān)系9。樣點分析法難點：如何剔除其他因素的影響，確保土地價格的差異都是由容積率不用而導(dǎo)致的。當(dāng)然絕對的剔除是不可能的，本次研究中，本文結(jié)合鄭州市行政區(qū)劃范圍內(nèi)選取樣點，根據(jù)年度統(tǒng)計資料得到的地價指數(shù)，對交易期日進(jìn)行統(tǒng)一修正。盡可能剔除其他因素的影響，從而保證研究成果的相對合理性。樣點分析法的優(yōu)點：可以通過回歸方程找到容積率對樣點地價的影響規(guī)律，彌補樣點地價選取的不充分性；可以同時采用幾種不同的回歸方程進(jìn)行試算，然

10、后作一系列的檢驗選取相關(guān)性最大的回歸方程，這樣可以消除主觀因素對選擇方程的影響。本文采取樣點地價法來分析研究。3.2 容積率與地價關(guān)系分析本文研究思路和技術(shù)路線為：樣本采集數(shù)據(jù)整理建庫篩選樣本土地對容積率的地價響應(yīng)模型結(jié)論和討論。3.2.1 調(diào)查收集原始樣點數(shù)據(jù)本次研究的樣本范圍為鄭州市市區(qū)。原始樣點數(shù)據(jù)以住宅成交信息為主，獲取2010年近3年的有效居住樣本數(shù)據(jù)有100個。有效樣本數(shù)據(jù)的要求包括：（1）以獨立的宗地為1個樣本;（2）能獲取容積率數(shù)據(jù);（3）能獲取相關(guān)價格信息。3.2.2 數(shù)據(jù)整理首先是通過總價和面積計算出土地單價。其次是交易期日統(tǒng)一修正為2010年12月30日；交易方式為招拍掛

11、。最后將異常數(shù)據(jù)剔除，這樣就獲取了90對容積率和土地價格的數(shù)據(jù)。將容積率分為1.2-2.5、2.5-3.0、3.2-3.5、3.5-4.0、4.0-6.0、6.2-9.3六個區(qū)間，將落入各區(qū)間的樣點地價列出，結(jié)果如表3.1所示。表3.1 鄭州市市區(qū)各容積率平均地價表土地容積率1.2-2.52.5-3.03.2-3.53.5-4.04.0-6.06.2-9.3樣點地價（元/m2）1019.13282.81899.11355.51443.73255.13715.36368.07959.88365.51444.03102.4809.53171.97952.22851.63790.03346.5978

12、.51548.78697.03831.84034.63191.51042.94849.95323.67323.51453.34212.91670.52921.14550.34158.82019.43807.31666.13960.83670.07057.82369.73264.33827.11434.23260.84158.42262.23129.51381.09444.42970.55421.56566.44452.23879.88239.94341.12805.71575.13574.56928.78438.94549.54829.64494.72132.91680.72791.83850

13、.34799.16750.36309.44383.05830.53850.21326.33546.77690.92181.89373.56867.11327.64991.12951.43784.61413.32121.5612.97315.52302.5數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)3.2.3 容積率與地價關(guān)系分析將分組的容積率和樣點地價分別統(tǒng)計平均值，結(jié)果如表3.2所示。從表中可以看出，調(diào)查的平均地價水平?jīng)]有隨容積率的上升而簡單的上升，而呈先增后降的趨勢。表3.2 容積率均值與地價均值關(guān)系表容積率均值1.92.93.43.74.77.4地價平均值（元/m2）2596.64871.34790.940

14、15.03603.83781.5擬合樣點地價以區(qū)間平均容積率為橫坐標(biāo)，樣點地價平均值為縱坐標(biāo)繪出二維坐標(biāo)下的散點圖，根據(jù)散點圖選擇合適的趨勢線。結(jié)果如圖3.3所示，地價開始隨著容積率的增大而增大，達(dá)到最大值時，隨著容積率的增大而減小。圖3.3 積率與地價的關(guān)系擬合圖3.2.4 規(guī)律判斷及問題探討由上述擬合曲線可看出：容積率對土地價格的影響確實成非線性相關(guān)關(guān)系，驗證了容積率對地價的作用機制，即容積率較低時，地價隨容積率上升而上漲，當(dāng)容積率到一定值時，地價反而隨容積率的上升而降低。另外，此次研究仍有不當(dāng)之處。通過研究樣點數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)容積率約為3時，地價出現(xiàn)最高值；但是通過上述擬合曲線（如圖3.3）

15、發(fā)現(xiàn)，容積率為4.8時地價出現(xiàn)最高值，無法吻合；且對回歸方程進(jìn)行回歸顯著性檢驗時，發(fā)現(xiàn)R=0.550.9，相關(guān)性水平較低，無法通過顯著性檢驗。故無法得出容積率最佳值為多少，故該曲線只能驗證其作用關(guān)系大致走向。分析出現(xiàn)上述問題的原因：本文所采集樣點數(shù)據(jù)可能不均勻，且數(shù)量較少，因此最佳容積率最佳值點可能出現(xiàn)偏差；本文所采集樣點數(shù)據(jù)涉及不同的土地級別，本文在分析時假設(shè)所有樣點均屬于同一土地級別，并未進(jìn)行統(tǒng)一修正，可能導(dǎo)致研究容積率對地價的影響作用時受土地級別因素干擾。4 結(jié)論與啟示本文通過對容率積與地價關(guān)系的理論分析與實例研究，得到以下幾方面的結(jié)論：4.1容積率與地價呈非線性相關(guān)關(guān)系假設(shè)保持土地面積

16、不變，當(dāng)不斷追加建筑投資，增加建筑面積，提高容積率時，單位土地價格不斷上升，但當(dāng)容積率提高到一定值時，單位土地價格不再增加反而降低，說明容積率對地價的影響不是呈正線性關(guān)系。4.2地價是一定容積率下的地價根據(jù)對容積率和地價的關(guān)系分析得出，存在最佳容積率，也稱合理容積率。此時的土地價格稱為最佳容積率時的最高地價。因此，地價是一定容積率下的地價。4.3容積率對地價的影響遵循報酬遞增遞減原則地價是一定容積率下的地價，容積率對地價的影響總體上不是線性相關(guān)關(guān)系，只有在低容積率下，才有可能呈線性關(guān)系。容積率對地價的影響還受建設(shè)經(jīng)濟和建筑工程技術(shù)的制約。最佳容積率所對應(yīng)的地價不一定是最高價，只有為增加容積率而

17、需增加單位投資等于總房地產(chǎn)的增加量時的容積率，才是最佳容積率，才是最經(jīng)濟的容積率。由此分析得出，容積率對地價的影響遵循報酬遞增遞減規(guī)律。4.4容積率對地價的影響可能與土地區(qū)位有關(guān)在經(jīng)濟水平發(fā)展較低，規(guī)模較小，土地市場發(fā)展不太成熟的城市，容積率對地價的影響符合一般情況下的影響機制，即可能呈線性相關(guān)關(guān)系，容積率較高的區(qū)域，樓房建筑投入較多，配套設(shè)施、管理等較先進(jìn)，符合相對較高消費群體的需求。但像鄭州市等經(jīng)濟發(fā)展水平較高、規(guī)模較大、土地市場較發(fā)達(dá)、高容積率住宅密集的城市，消費者因更注重舒適度，反而更傾向于選擇容積率較低的住宅，土地價格自然會偏高。參考文獻(xiàn)1 李海濱試析容積率與地價的關(guān)系J中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，2010，(10)：2-22 周寅康房地產(chǎn)估價M第二版南京：東南大學(xué)出版社，2003：10-103 閆天龍等土地估價指南M第三版北京：機械工業(yè)出版社，2005：24-244 歐陽