資產(chǎn)評估案例分析

1、案例六 ：國產(chǎn)機(jī)器設(shè)備評估案例b廠因資產(chǎn)重組，擬將鍛壓車間的一臺設(shè)備轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)委托某評估機(jī)構(gòu)對該設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2002年8月31日。評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。設(shè)備名稱：雙盤摩擦壓力機(jī)規(guī)格型號：j53300制造廠家：a機(jī)械廠啟用日期：1997年8月 賬面原值：180,000元賬面凈值：100,000元 案例分析過程:一、概況1、用途及特點(diǎn)該設(shè)備是普通多用途鍛壓設(shè)備，用于b廠（被評估設(shè)備所屬廠家）鍛壓車間手術(shù)器械成型模鍛、擠壓、精壓、切邊、彎曲、校正等作業(yè)。 該設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊、動力大、剛性強(qiáng)、精度高、萬能性強(qiáng)、采用液壓操縱裝置，可進(jìn)行單次打擊和連續(xù)自動

2、打擊。2、結(jié)構(gòu)及主要技術(shù)參數(shù)（1）結(jié)構(gòu)主要包括：機(jī)架、滑塊、飛輪與主軸（其上安裝兩個(gè)大摩擦輪）四個(gè)部分；液壓操縱、剎緊、退料及緩沖四個(gè)裝置；還有電器設(shè)備（主機(jī)電和油泵電機(jī)）。（2）主要技術(shù)參數(shù) 公稱壓力：3,000kn 打擊能量：2,000kj最大行程：400mm最小封閉高度：不得小于300mm液壓系統(tǒng)工作油壓：23 mpa二、估算重置價(jià)值1、估算購置價(jià)格經(jīng)向原制造廠家a機(jī)械廠詢價(jià)得知，相同規(guī)格型號的j53300型雙盤摩擦壓力機(jī)報(bào)價(jià)（2002年8月31日，即評估基準(zhǔn)日）為人民幣188,000元。 2、估算重置價(jià)值（1）購置價(jià)格188,000元（2）運(yùn)雜費(fèi)購置價(jià)格×運(yùn)雜費(fèi)率188,00

3、0×5%9,400元（3）基礎(chǔ)費(fèi)購置價(jià)格×基礎(chǔ)費(fèi)率188,000×5%9,400元（4）安裝調(diào)試費(fèi)：根據(jù)生產(chǎn)廠家承諾該項(xiàng)費(fèi)用免收；（5）資金成本：因該機(jī)可在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成安裝調(diào)試工作，故資金成本不計(jì)；重置價(jià)值購置價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)資金成本188,000+9,400+9,400+0+0 206,800元三、確定綜合成新率 1、確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的成新率（1）根據(jù)全國資產(chǎn)評估價(jià)格信息1999年第一期刊出的機(jī)器設(shè)備參考壽命年限專欄，取鍛壓設(shè)備規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限為17年；（2）確定已使用（實(shí)際）年限為5年（啟用日期1997年8月評估基準(zhǔn)日20

4、02年8月）；（3）確定七項(xiàng)調(diào)整因素綜合修正系數(shù)a=0.99制造質(zhì)量a11.10（a機(jī)械廠制造，質(zhì)量優(yōu)良）；利用程度a21.00（2班/日作業(yè)，利用程度正常）；維護(hù)保養(yǎng)a31.00（正常）；修理改造a41.00（無修理改造）；故障情況a51.00（無故障）；運(yùn)行狀態(tài)a61.00（正常）；工作環(huán)境a70.90（高溫、灰塵、振動）；（4）確定已使用（經(jīng)濟(jì)）年限5.05（5÷0.99）年；（5）確定尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限為11.95(175.05)年；（6）確定經(jīng)七項(xiàng)調(diào)整因素修正使用年限法的實(shí)際成新率實(shí)際成新率尚可使用（經(jīng)濟(jì)）年限/規(guī)定使用（經(jīng)濟(jì)）年限×100% 11.95/17&

5、#215;100%70%（取整） 2、確定現(xiàn)場勘查綜合技術(shù)鑒定成新率經(jīng)現(xiàn)場觀測技術(shù)鑒定，其成新率為75% (過程略)3、 確定綜合成新率綜合成新率七項(xiàng)調(diào)整因素系數(shù)修正使用年限法成新率×40%現(xiàn)場勘查技術(shù)鑒定成新率×60%70%×40%75%×60%73%四、確定評估價(jià)值評估價(jià)值重置價(jià)值×綜合成新率206800×73%150964元四、 說明：1、該案例在估算購置價(jià)格時(shí)采用了市場詢價(jià)法。對于市場上有銷售定價(jià)的設(shè)備，可以采用詢價(jià)法估算其購置價(jià)格。在具體詢價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下原則：必須是評估基準(zhǔn)日的價(jià)格；必須采用具有權(quán)威性的、貿(mào)易量大的貿(mào)易單位的

6、價(jià)格；盡可能向原設(shè)備制造廠家詢價(jià)。結(jié)合實(shí)際情況，該案例就是向原設(shè)備制造廠家a機(jī)械廠詢價(jià)的，所以被估設(shè)備的購置價(jià)格合理性較高。2、被估設(shè)備屬于國產(chǎn)機(jī)器設(shè)備，其重置價(jià)值通常由購置價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和資金成本五項(xiàng)構(gòu)成。 其中，運(yùn)雜費(fèi)是從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點(diǎn)所發(fā)生的裝卸、運(yùn)輸、采購、保管、保險(xiǎn)及其他有關(guān)的費(fèi)用。它的計(jì)算方法有兩種：一是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)地點(diǎn)、使用地點(diǎn)以及重量、體積、運(yùn)輸方式，根據(jù)鐵路、公路、船運(yùn)、航空等部門的運(yùn)輸計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；二是按設(shè)備價(jià)格的一定比例作為設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率，以此來計(jì)算設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)。該案例采用的是后一種方法。對于運(yùn)雜費(fèi)率的確定，國家有專門的機(jī)械行業(yè)運(yùn)雜費(fèi)率表。具體

7、的運(yùn)雜費(fèi)率由評估師結(jié)合費(fèi)率表和距離（從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點(diǎn)）、設(shè)備的尺寸、重量及相關(guān)因素確定。設(shè)備的基礎(chǔ)是為安裝設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物。設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)是指建造設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及全部取費(fèi)?？梢园凑赵O(shè)備價(jià)格的一定比例作為設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)率，以此來計(jì)算設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)。通常，設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)率按設(shè)備所在行業(yè)頒布的概算指標(biāo)中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取值，該案例即是如此。 安裝調(diào)試費(fèi)是指設(shè)備在安裝的過程中所發(fā)生的所有人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及全部取費(fèi)。它可以按設(shè)備購置價(jià)格的一定比例計(jì)算得出，這個(gè)比例通常可以按所在行業(yè)概算指標(biāo)中規(guī)定的設(shè)備安裝費(fèi)率來確定。在該案例中，根據(jù)廠商的承諾，安裝被估設(shè)備免收安裝調(diào)試費(fèi)，即

8、該項(xiàng)費(fèi)用由設(shè)備生產(chǎn)廠家承擔(dān)，使用者需負(fù)擔(dān)的安裝調(diào)試費(fèi)為0。3、成新率是表示設(shè)備新舊程度的比率。估測機(jī)器設(shè)備的成新率通常有三種方法：使用年限法、觀測分析法和修復(fù)費(fèi)用法。其中，技術(shù)鑒定法是觀測分析法中較為科學(xué)的具體方法，主要是根據(jù)機(jī)器設(shè)備的內(nèi)在技術(shù)狀態(tài)來確定成新率，這比用看外觀和訪問用戶得出的資料來確定成新率更加可靠和準(zhǔn)確。該案例是先用使用年限法和技術(shù)鑒定法分別得出被評估設(shè)備的成新率，再加權(quán)平均得出綜合成新率。盡管這種加權(quán)平均方法的使用、具體權(quán)重的確定可能缺乏牢靠的科學(xué)依據(jù)，但這種方法的使用卻可以降低成新率出現(xiàn)大的偏差的概率。此外，在使用年限法確定成新率過程中，結(jié)合被評估機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)和具體使用情

9、況，對實(shí)際使用年限做出相應(yīng)的調(diào)整是必要的。案例七：進(jìn)口機(jī)器設(shè)備評估案例某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營投資，故委托某評估機(jī)構(gòu)對該進(jìn)口設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2000年11月30日。設(shè)備名稱：圖像設(shè)計(jì)系統(tǒng)規(guī)格型號：stork設(shè)備產(chǎn)地：a國××廠家啟用日期：1998年7月賬面價(jià)值：11,000,000.00元賬面凈值：9,000,000.00元案例分析過程：評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。一、計(jì)算公式cif價(jià)fob價(jià)國外運(yùn)輸費(fèi)國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)重置現(xiàn)價(jià)cif價(jià)銀行財(cái)務(wù)費(fèi)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)商檢費(fèi) 國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)國內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi) 重置全價(jià)

10、重置現(xiàn)價(jià)資金成本評估價(jià)值重置全價(jià)×綜合成新率二、重置全價(jià)的估算（1）fob價(jià)為eur（歐元）560,000.00元。該價(jià)格系向a國××廠家詢得，按評估基準(zhǔn)日匯率計(jì)算，折合usd（美元）571,000.00元，評估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價(jià)為8.2789；（2）國外運(yùn)輸費(fèi)率取5.5%；（3）國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)率取0.4%；（4）cif價(jià)fob價(jià)國外運(yùn)輸費(fèi)國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)571,000.00×（15.5%）×（10.4%）×8.2789604,814.62元（5）關(guān)稅及增值稅：被評估設(shè)備根據(jù)當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄及中華人民

11、共和國上海海關(guān)公告外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄規(guī)定，除設(shè)備控制系統(tǒng)中的微型計(jì)算機(jī)不予免關(guān)稅外，其余機(jī)器設(shè)備均予免稅，由于微型計(jì)算機(jī)所占金額很少，故計(jì)算中未計(jì)關(guān)稅與增值稅項(xiàng)目；（6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率取0.4%；（7）外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率取1.5%；（8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率取0.3%;（9）商檢費(fèi)率取0.3%；（10）國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率取3%；（11）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)：該設(shè)備不需專門建設(shè)設(shè)備基礎(chǔ)，故略計(jì)此費(fèi)用；（12）國內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)率取3%；（13）資金成本：評估基準(zhǔn)日一年期貸款利率5.85%，半年期貸款利率5.58%。從合同簽訂至設(shè)備安裝調(diào)試完畢12個(gè)月。付款方式為：首期支付cif價(jià)的30%（計(jì)息期12個(gè)月），設(shè)備

12、進(jìn)關(guān)開始安裝調(diào)試支付60%（計(jì)息期6個(gè)月），安裝調(diào)試費(fèi)均勻投入（計(jì)息期3個(gè)月），余款10%于調(diào)試運(yùn)行后支付（計(jì)息期為零）。進(jìn)口設(shè)備重置現(xiàn)價(jià)fob價(jià)國外運(yùn)輸費(fèi)國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)銀行財(cái)務(wù)費(fèi)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)商檢費(fèi)國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)fob價(jià)×（1國外運(yùn)輸費(fèi)率）×（1保險(xiǎn)費(fèi)率）×基準(zhǔn)日外匯匯率×（1銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率商檢費(fèi)率國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率安裝調(diào)試費(fèi)率）571,000.00×(1+5.5%)×(1+0.4%)×8.2789×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%)5,432,812.

13、00元（取整）資金成本cif價(jià)×30%×5.85%×12/12+（cif價(jià)×60%+銀行財(cái)務(wù)費(fèi)外貿(mào)手續(xù)費(fèi)海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)商檢費(fèi)國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)）×5.58%×6/12+安裝調(diào)試費(fèi)×5.58%×3/12=604,814.62×30%×5.85%×12/12604,814.62×60%604,814.62 ×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)×5.58%×6/12604,814.62×3%×5.58%×3/12

14、10,614.50+12,478.82+265.3623,358.68元進(jìn)口設(shè)備的重置全價(jià)重置現(xiàn)價(jià)資金成本5,430,892.0023,358.685,454,250.68元評估價(jià)值重置全價(jià)×綜合成新率三、綜合成新率的確定（一）確定實(shí)體性損耗率（1）該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年（屬印刷設(shè)備類）；（2）已使用日歷年限為3年（從1997年11月開始試車至2000年11月評估基準(zhǔn)日）；（3）該機(jī)調(diào)整因素系數(shù)及綜合值：原始制造質(zhì)量1.10（進(jìn)口設(shè)備）設(shè)備時(shí)間利用率1.05（1班/日）維護(hù)保養(yǎng)1.0（正常）修理改造1.0（無）故障情況1.0（無）運(yùn)行狀態(tài)1.0（正常）環(huán)境狀況1.05（良好）七項(xiàng)

15、調(diào)整因素系數(shù)綜合值為1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21（4）已使用年限經(jīng)七項(xiàng)因素調(diào)整后為3÷1.21=2.5年（5）實(shí)體性損耗率2.5÷16×100% 15.62%（二）確定功能性損耗率功能性損耗率從新舊工藝及相應(yīng)設(shè)備的生產(chǎn)率（印染速度）、耗損及原材料（未加工紙）價(jià)格三項(xiàng)因素比較，分別對每項(xiàng)因素估算其功能性損耗，估算均按下列步驟進(jìn)行：（1）將被評估設(shè)備的年生產(chǎn)率（或損耗、原材料價(jià)格）與功能相同但性能更好的新設(shè)備的年生產(chǎn)率（或損耗、原材料價(jià)格）進(jìn)行比較；（2）計(jì)算二者的差

16、異，分別確定凈超額工資、凈超額損耗及凈超額原材料成本；（3）估測被評估設(shè)備的剩余壽命；（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估設(shè)備在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額費(fèi)用折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和即為被評估設(shè)備的功能性損耗（貶值），計(jì)算公式如下：被評估資產(chǎn)功能性損耗（被評估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）被評估設(shè)備功能性損耗具體測算如下：1、根據(jù)委托方提供的資料已知：（1）被評估設(shè)備生產(chǎn)率（印染速度）為30m/秒，新設(shè)備為90m/秒；（2）被評估設(shè)備損耗為30%，新設(shè)備為10%；（3）被評估設(shè)備使用原材料加工紙的價(jià)格為3000usd/t，新設(shè)備為2000usd/t；（4）月均印染產(chǎn)量（自經(jīng)銷、代加工、賣模紙）共計(jì)51

17、600m；（5）印染模紙1000m/t；（6）設(shè)備剩余年限13.5年；（7）所得稅33%；（8）評估基準(zhǔn)日美元與人民幣的匯率中間價(jià)8.2789；（9）折現(xiàn)率取7%。2、功能性損耗測算生產(chǎn)率（印染速度）因素影響值（1）舊設(shè)備月工資額：經(jīng)銷11,000m 單位工資1.11元/m 月工資額12,210元；代加工17,800m 單位工資0.28元/m 月工資額4,984元；賣花紙22,800m 單位工資0.31元/m 月工資額7,068元；舊設(shè)備月工資24,262元（2）新設(shè)備印染速度90m/秒，舊設(shè)備為30m/秒，新設(shè)備月工資成本為：經(jīng)銷 1.11×1/3=0.37 0.37×1

18、1,000=4,070元代加工 0.28×1/3=0.093 0.093×17,800=1,655元賣花紙 0.31×1/3=0.103 0.103×22,800=2,348元新設(shè)備月工資8,073元（3）月差異額：24,2628,07316,189元（4）年工資成本超支額：16,189×12194,268元（5）減所得稅（33%）：194,268×33%64,108元（6）扣除所得稅后年凈超額工資：194,26864,108130,160元（7）資產(chǎn)剩余使用年限：13.5年（8）折現(xiàn)率取7% ：13.5年年金折現(xiàn)系數(shù)8.5547（9

19、）功能性損耗額：130,160×8.5547=1,113,480元3、按上述步驟測算，得出：（1）因第一項(xiàng)因素（生產(chǎn)率）得出的功能性損耗為1,113,480元；同理，按新舊設(shè)備損耗率和使用紙的成本不同，計(jì)算出第二、第三項(xiàng)因素的損耗；（2）因第二項(xiàng)因素（損耗）得出的功能性損耗為1,113,685元；（3）因第三項(xiàng)因素（原材料）得出的功能性損耗為2,938,205元；（4）上述三因素之和為5,165,370元。功能性損耗率功能性損耗/重置價(jià)格×100%=5,165,370/20,995,772×100%=24.60%（三）確定綜合成新率（1）經(jīng)濟(jì)性損耗率0%（2）綜合

20、損耗率實(shí)體性損耗率功能性損耗率經(jīng)濟(jì)性損耗率15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）綜合成新率1綜合損耗率140% =60%四、評估價(jià)值的確定評估價(jià)值重置全價(jià)×綜合成新率5,454,250.68×60% 3,272,550元（取整）五、分析說明：1、該案例是進(jìn)口機(jī)器設(shè)備評估的案例。在計(jì)算重置全價(jià)時(shí)，資金成本的計(jì)算值得關(guān)注。資金成本的計(jì)算關(guān)鍵要確定兩個(gè)因素：一是資金量的大小和投入時(shí)間的長短，二是資金的單位使用成本。前者根據(jù)實(shí)際情況來確定，后者就要具體分析資金的平均投資收益率，通常用銀行的存貸款利率來計(jì)算。本案例即根據(jù)資金投入時(shí)間的長短，分別選用了銀行一年期貸款利率

21、和半年期貸款利率來計(jì)算資金成本。2、確定設(shè)備實(shí)體性損耗率常用的方法有：使用年限法、觀察法和修復(fù)費(fèi)用法。修復(fù)費(fèi)用法的使用有一定的條件，其他兩種方法的適用范圍更大。本案例采用的是進(jìn)行因素調(diào)整后的使用年限法，是使用年限法和觀察法在一定層面上的結(jié)合。3、功能性損耗是由技術(shù)進(jìn)步引起的。通過將被評估設(shè)備與功能相同、但性能更好的新設(shè)備進(jìn)行比較，分析二者在運(yùn)營上的差異并量化，即可得到被評估設(shè)備的功能性損耗。在這個(gè)過程中，差異分析是很關(guān)鍵的一步。本案例中新舊設(shè)備的差異主要是人工成本的差異，在得到人工成本年超支額后，還應(yīng)扣除所得稅。因?yàn)槿斯こ杀境黾颖辉u估設(shè)備的運(yùn)營成本，降低被評估設(shè)備的運(yùn)營收益，從而減少應(yīng)

22、計(jì)的所得稅。在評估中確定的差異應(yīng)是設(shè)備之間的凈差異，因此要扣除所得稅的影響。4、根據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定，自2005年2月起取消海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)，因此在今后的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備評估中將不再涉及海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)。案例十七：商業(yè)用地評估被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300o平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。資產(chǎn)占有方委

23、托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。 評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料： 1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入； 2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入； 3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%； 4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓

24、平均空置率約為10%； 5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息； 6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%； 7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%； 8.每年按365天計(jì)算： 9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。 根據(jù)上述條件，試對該宗地的價(jià)值進(jìn)行評估案例分析過程：1.12樓面積 3000×2=6000(平方米) 2.35層面積 1900×3=5700(平方米) 3.6層及6層以上面積2500060005700=13300(平方米) 4.年總收入(元) 600

25、0×2000+5700×2×365×(110%)+13300×2.5×365×(1-10%) =12000000十3744900+10922625 =266675255.年總費(fèi)用(元)26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 6.年利潤總額26667525-6832693.13=19834831.87(元) 7.大廈價(jià)值=×

26、;1-=233558686（元） 8.建筑費(fèi)用 3000×25000=75000000(元) 9.專業(yè)費(fèi)用 75000000×l0%=7500000(元) 10.開發(fā)商利潤(75000000+7500000+5000000+地價(jià))×25%=87560000×0.25+0.25×地價(jià) =21875000+0.25×地價(jià) 11.利息 地價(jià)×一l+5000000×一1十75000000×1.1×60%×1+75000000×1.1×40%×-1 =0.1576&

27、#215;地價(jià)+648631.61+3758526.61+814937.53 =0.1576×地價(jià)+5222095.7512.地價(jià)地價(jià)=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×地價(jià)-0.1576×地價(jià)-5222095.75地價(jià)+0.25×地價(jià)+0.1576×地價(jià)=118961590.3(元)地價(jià)=84513775.43(元) 案例十九： 運(yùn)用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估上海yy會計(jì)師事務(wù)所（以下簡稱本所）接受xx公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)估值的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則

28、，按照公認(rèn)的資產(chǎn)估值方法，對xx公司股東擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行估值。xx公司主要從事明膠系列產(chǎn)品、高磷骨糧、油脂、磷酸氫鈣、肉骨粉的生產(chǎn)和銷售的企業(yè)。xx公司同時(shí)也是世界銀行投資的重點(diǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，該項(xiàng)目原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為750噸，2002年世界銀行追加投資進(jìn)行改造，實(shí)際生產(chǎn)能力達(dá)到1800噸。xx公司是目前東北地區(qū)唯一的一家明膠生產(chǎn)企業(yè)，是產(chǎn)量超過千噸的全國三大明膠生產(chǎn)企業(yè)之一，生產(chǎn)能力占全國骨制明膠的15。xx公司2003年被吉林省科技廳評定為吉林省高新技術(shù)企業(yè)，公司也被中國明膠協(xié)會確定為明膠產(chǎn)品新的國家標(biāo)準(zhǔn)制定單位之一。經(jīng)國家輕工業(yè)三膠質(zhì)量監(jiān)督檢測中心抽檢，公司藥用明膠

29、的各項(xiàng)指標(biāo)均到達(dá)國際標(biāo)準(zhǔn)，是全國明膠企業(yè)中首家獲得藥品生產(chǎn)許可證的企業(yè)，食用明膠獲吉林省新產(chǎn)品鑒定證書，并獲得中國長春國際農(nóng)業(yè)、食品博覽交易會名牌產(chǎn)品稱號；磷酸氫鈣獲吉林省優(yōu)質(zhì)名牌產(chǎn)品證書。企業(yè)近三年以來的資產(chǎn)、負(fù)債和銷售收入情況如下：金額單位：元2002年度2003年度2004年度總資產(chǎn)90,051,708.9999,957,805.5393,507,647.48負(fù)債85,799,406.8597,349,462.03103,240,132.07凈資產(chǎn)4,252,302.142,608,343.00-9,732,484.59主營業(yè)務(wù)收入6,344,432.7114,947,469.2617,

30、814,889.89凈利潤-5,808,449.90-1,707,247.78-8,969,533.75公司執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會計(jì)制度。公司主要稅項(xiàng)： 企業(yè)所得稅:33%；增值稅：按增值額的17%繳納；城建稅：按應(yīng)納增值稅、營業(yè)稅等的7%繳納。鑒于zz公司擬參股xx公司。所以本項(xiàng)估值的目的是確定xx公司的整體資產(chǎn)價(jià)值，從而為上述股權(quán)變更提供價(jià)值參考依據(jù)。 案例分析過程： yy會計(jì)師事務(wù)所對xx公司進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估1. 估值范圍和對象：本次資產(chǎn)估值范圍系截至2004年12月31日xx公司所擁有的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。 2. 估值基準(zhǔn)日：本項(xiàng)目資產(chǎn)估值基準(zhǔn)日為2004年12月31日。 3. 估值原

31、則：資產(chǎn)估值的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)估值委托者、估值業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)估值中相互關(guān)系、規(guī)范估值行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及估值的有關(guān)法規(guī)，我們遵循的工作原則是：獨(dú)立性原則在估值過程中不受資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場?？陀^性原則各項(xiàng)估值參數(shù)的選擇、預(yù)測、推理和邏輯判斷以充分的事實(shí)為依據(jù)，建立在資產(chǎn)、市場和科學(xué)技術(shù)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上?？茖W(xué)性原則在估值過程中根據(jù)被評資產(chǎn)的特點(diǎn)和估值目的，選擇適用的價(jià)值類型和方法，使資產(chǎn)估值結(jié)果科學(xué)合理。專業(yè)性原則估值工作由注冊資產(chǎn)估值師完成，各類資產(chǎn)由具有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)、房地產(chǎn)估價(jià)、財(cái)務(wù)會計(jì)等專業(yè)人員分別估值，以保證

32、估值結(jié)果最大限度地接近公允市價(jià)。估值適用的經(jīng)濟(jì)原則是貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則以及國家和行業(yè)規(guī)定的其他公認(rèn)原則。在貢獻(xiàn)原則的指導(dǎo)下，我們綜合考慮每項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值；替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的買方總是會選擇購買較低價(jià)的產(chǎn)品，因此估值結(jié)果將充分地考慮資產(chǎn)的可選擇性和替代性；預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)估值時(shí)必須合理預(yù)測資產(chǎn)未來的獲利能力和獲利能力的有效期限，因?yàn)橘Y產(chǎn)的購買者所愿意支付的價(jià)格取決于該項(xiàng)資產(chǎn)的未來效用及獲利能力。本項(xiàng)估值所遵循的其他公認(rèn)的原則主要是資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則是指估值時(shí)假定被

33、評資產(chǎn)將按目前的用途和方式繼續(xù)使用。產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則是假設(shè)被評資產(chǎn)的權(quán)屬主體全部或部分地有所改變，從而導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)值將依據(jù)新的權(quán)利主體為獲得該等資產(chǎn)所需花費(fèi)的貨幣量來計(jì)算。 4. 估值方法：本次估值目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，估值的范圍為全部資產(chǎn)和負(fù)債，根據(jù)我國國情和被評對象的具體情況，事務(wù)所認(rèn)為以單項(xiàng)資產(chǎn)加總法對委估企業(yè)的整體資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估值是適宜的。其中對固定資產(chǎn)房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備采用重置成本法。單項(xiàng)資產(chǎn)加總法是指分別求出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的估值值并累加求和，再扣減負(fù)債估值值得到企業(yè)整體資產(chǎn)估值值的一種方法。 (1)流動資產(chǎn)的估值方法：a) 貨幣資金的估值：通過盤點(diǎn)現(xiàn)金，核查銀行對帳單及余額調(diào)節(jié)表，按

34、核實(shí)后的帳面值估值。b) 應(yīng)收款項(xiàng)（應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款）的估值：借助于歷史資料和估值中調(diào)查了解的情況，通過核對明細(xì)帳戶，發(fā)詢證函或執(zhí)行替代程序?qū)Ω黜?xiàng)明細(xì)予以核實(shí)。根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定估值值。對于各種預(yù)付款，則根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定估值值。c) 存貨的估值：存貨的估值原則上采用重置成本法。委估企業(yè)的存貨主要為庫存商品。依據(jù)資產(chǎn)占有方提供的存貨清單，我們核實(shí)了有關(guān)的購置發(fā)票和會計(jì)憑證，對各類存貨進(jìn)行了盤點(diǎn)，現(xiàn)場勘察了存貨的倉儲情況，了解了倉庫的保管、內(nèi)部控制制度。在此基礎(chǔ)上，我們對委托估值的庫存商品進(jìn)行估值。根據(jù)產(chǎn)成品的市場適銷程度，將產(chǎn)成品劃分為暢銷

35、產(chǎn)品和滯銷積壓產(chǎn)品。屬于暢銷產(chǎn)品，依據(jù)庫存商品的銷售價(jià)格、銷售成本率、銷售費(fèi)用率及相關(guān)的稅費(fèi)率確定估值值。 (2) 固定資產(chǎn)的估值a) 房屋建筑物的估值房屋建筑物的估值采用重置成本法。估值公式：估值價(jià)值=重置全價(jià)×成新率其中: 重置全價(jià)的確定是根據(jù)該公司提供工程預(yù)決算資料和參照同類工程現(xiàn)行單位造價(jià)，并根據(jù)跨度層高、裝修用料等實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上考慮前期費(fèi)用，期間費(fèi)用和資金成本，確定其重置全價(jià);成新率的確定主要通過現(xiàn)場勘察，根據(jù)房屋建筑物的工程質(zhì)量，建筑物主體、圍護(hù)、水電等各方面保養(yǎng)情況，參照國家建設(shè)部頒發(fā)的“房屋完損程度的估值標(biāo)準(zhǔn)”和有關(guān)房屋建筑物的使用年限的規(guī)定，采用年限法成新率權(quán)

36、數(shù)，現(xiàn)場勘察測定成新率權(quán)數(shù)，加權(quán)平均確定綜合成新率。綜合成新率(n)=勘察成新率(no)×60%+年限法成新率(n1)×40%其中：a.年限法成新率n1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限） b勘察成新率，按結(jié)構(gòu)、裝修，配套設(shè)施三方面的使用功能確定其所占分值，并打分后進(jìn)行權(quán)重。對房屋建筑物的現(xiàn)場勘察項(xiàng)目主要為：結(jié)構(gòu)部分中的基礎(chǔ)，承重構(gòu)件，非承重墻，屋面，樓地面；裝修部分中的門窗，外墻、內(nèi)墻、保溫層；設(shè)備部分中的上下水管等，動力照明線路等，在綜合測定成新率時(shí)，同時(shí)考慮房屋的用途，物理損耗，酸堿侵蝕程度和有關(guān)部門對房屋建筑物的使用年限的規(guī)定等因素。b) 電子設(shè)備的估值采用

37、重置成本法。估值值=重置全價(jià)×成新率設(shè)備估值時(shí)首先根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的電子設(shè)備清查估值明細(xì)表所列示的設(shè)備，通過對有關(guān)合同、法律權(quán)屬證明及會計(jì)憑證、設(shè)備臺帳的審查來核實(shí)其產(chǎn)權(quán)。重置全價(jià)是指在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購置、建造或形成與估值對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用。國產(chǎn)設(shè)備的重置全價(jià)以國內(nèi)市場同類型設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)為基礎(chǔ)，再加上有關(guān)的合理費(fèi)用（例如：運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本等）；對無法詢價(jià)及查閱到價(jià)格的設(shè)備，用類似設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)加以確定。需方直接通過正常渠道進(jìn)口的國外設(shè)備直接詢價(jià)或按外匯購置價(jià)根據(jù)估值基準(zhǔn)日的外幣對人民幣的匯率折合，并加計(jì)關(guān)稅、增值稅、外貿(mào)手續(xù)費(fèi)

38、、商檢費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)及銀行手續(xù)費(fèi)、運(yùn)雜安調(diào)費(fèi)等等，另還需考慮國際物價(jià)上漲幅度。成新率反映估值對象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置全價(jià)的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是兩者的結(jié)合予以確定。在成新率的分析計(jì)算過程中，充分注意設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、實(shí)際使用、維護(hù)、修理、改造情況，充分考慮設(shè)計(jì)使用年限、物理壽命、經(jīng)濟(jì)壽命、現(xiàn)有性能、運(yùn)行狀態(tài)和技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。對于車輛則考慮公里數(shù)，并嚴(yán)格按照國家規(guī)定的報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估值。 (3)負(fù)債的估值： 負(fù)債是企業(yè)承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量的需以未來資產(chǎn)或勞務(wù)來償付的經(jīng)濟(jì)債務(wù)。 負(fù)債估值值根據(jù)估值目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確認(rèn)。對于負(fù)債中并非實(shí)際負(fù)擔(dān)的項(xiàng)

39、目按零值計(jì)算。 5. 估值過程：yy資產(chǎn)評估事務(wù)所根據(jù)國有資產(chǎn)估值的有關(guān)原則和規(guī)定，對估值范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)鑒定和估值，具體步驟如下：1) 2005年3月接受yy的委托，對其全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行估值，雙方簽署了資產(chǎn)估值委托協(xié)議書。2) 聽取資產(chǎn)占有單位有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹。根據(jù)估值目的和估值對象及范圍，選定估值基準(zhǔn)日，擬定估值方案。3) 對企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)清查估值明細(xì)表進(jìn)行分析、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對、整理。4) 在企業(yè)有關(guān)人員陪同下，按整理后的資產(chǎn)清查估值明細(xì)表對實(shí)物性資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場核對。存貨按一定比例抽查。5) 根據(jù)資產(chǎn)清查估值明細(xì)表的內(nèi)容，對實(shí)物資

40、產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄，并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理狀況。6) 查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，查閱有關(guān)設(shè)備的購置發(fā)票。7) 根據(jù)被評資產(chǎn)情況，開展逐項(xiàng)市場調(diào)研、詢價(jià)工作。按規(guī)定的方法，對各類資產(chǎn)（包括負(fù)債）的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評定估算。8) 對各類資產(chǎn)的初步估值結(jié)果進(jìn)行匯總分析，確認(rèn)估值工作中沒有發(fā)生重評和漏評的事項(xiàng)。然后根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)估值結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。9) 在聽取委托方對估值結(jié)果的反饋意見后，起草資產(chǎn)估值報(bào)告書。經(jīng)公司有關(guān)審核人員三級復(fù)核后完成報(bào)告書。 6. 估值結(jié)論：在實(shí)施了相關(guān)的資產(chǎn)估值程序和方法后，委托估值資產(chǎn)于2004年12月31日的估值結(jié)果見下表：資

41、產(chǎn) 評 估 結(jié) 果 匯 總 表估值基準(zhǔn)日期：2004年12月31日資產(chǎn)占有單位名稱：xx公司 金額單位：人民幣元 帳面凈值調(diào)整后帳面凈值評估值增減額增減率%abcd=c-be=d/b流動資產(chǎn)26,185,501.3926,185,501.3923,143,037.44-3,042,463.95 -11.62固定資產(chǎn)61,961,642.0961,961,642.0956,357,483.59-5,604,158.50-9.04無形資產(chǎn)5,360,504.005,360,504.005,345,993.00-14,511.00-0.27資產(chǎn)合計(jì)93,507,647.4893,507,647.4884,846,514.03-8,661,133.45-9.26 流動負(fù)債49,036,020.2549,036,020.2549,036,020.250.000.00長期負(fù)債54,204,111.8254,204,111.8254,2