資產評價——場法1

1、市場法前提:1. 要有一個活躍的公開市場；2. 公開市場上要有可比的資產及其交易活動；可比性：功能、市場條件、成交時間（不宜過長） 二程序及相關指標:1. 選擇參照物:3個或以上；2. 在評估對象與參照物之間選擇可比因素 ；3指標對比，量化差異;（區(qū)域因素:參照物所在區(qū)域比被估資產好：評估值p =系數(shù):：:1 反之，系數(shù)1調整系數(shù)=100）4. 調整對比指標；5. 綜合分析評估結果；三.具體方法（直接方法）：評估對象價值=參照物成交價格x修正系數(shù)。=參照物成交價格土基本特征差額。1. 現(xiàn)行市價法：當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估 對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直 接利用

2、評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作 為評估對象的評估價值；（上市流通的股票債券，同品牌同 型號同廠家同批量的設備、汽車等）；2. 市場折扣法：考慮到評估對象在銷售條件和銷售時限的方面不利評估價值二參照物成交價格x（ 1價格折扣率）3. 功能價值類比法：（1 ）。線性關系：評估價值=參照物成交價格x（評估對象 生產能力一參照物生產能力）（2）。規(guī)模效益指數(shù)：評估價值=參照物成交價格x （評估 對象生產能力一參照物生產能力）x4. 價格指數(shù)法：（1）。評估價值=參照物成交價格x（ 1+價格變動指數(shù)）（2）。評估價值=參照物成交價格x（ 1+評估基準日同類資產定 基價格變動指數(shù)* 1+參照

3、物交易期日同類資產定基價格變動指 數(shù)）（3）。評估價值=參照物資產交易價格x價格指數(shù)（4）。評估價值=參照物資產交易價格X（評估基準日資產定基 價格指數(shù)一參照物交易期日資產定基價格指數(shù)）（5）。評估價值=參照物交易價格x（參照物交易期日至評估基 準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積）5成新率價格調整法：（此方法只運用評估對象與參照物之間僅 有成新程度差異的情況）評估價值=參照物成交價格X （評估對象成新率一參照物成新率） 成新率=資產的尚可使用年限一（資產的已使用年限+資產的尚可 使用年限）X 100%四.具體章節(jié)的運用：（一）.機器設備評估中的市場法：1直接匹配法:與評估對象基本相同的市場參照物， 通過

4、直接比較來確定對評估 對象的價值。評估值=參照物的市場價值土差異調整2.因素調整法：通過比較相似的市場參照物與被評估設備的可比因素差異，并通過這些因素做出調整，由此確定對被評估對象 的價值。（這是在無法獲得基本相同的市場參照物的情況下，由 相似的參照物作為分析調整的基礎）（二）.房地產評估中的市場法：一.難以使用的范圍：1. 沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)；2. 某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建 筑等；3很難成為交易對象的房地產，如教堂，寺廟等；4.風景名勝區(qū)的土地；5. 圖書館、體育館、學校用地等；二.操作步驟：1收集交易資料（基礎和前提）：評估人員應隨時

5、收集有關房地 產交易實例；2. 確定可比交易案例；（如果房地產市場較穩(wěn)定，評估基準日與案例交易日期可相差較遠，所選取的案例資料通常不應該超 過3年，如果市場變動劇烈，較快，最好是近2年內的）3. 因素修正：（1）.交易情況的修正有特殊利害關系的經濟主體間的交易，如親友之間，公 司之間，通常會以低于市場價格進行交易：交易時有特別的動機，急于出售 ；有人為了擴大經濟面積，收購鄰近的建設用地，往往會使交易價格抬高；買方或賣方不了解市場行情，往往會使房地產交易價格 偏高或偏低特殊的交易方式，如拍賣，招標等。交易情況修正后的正常價格 =可比實例的價格x（正常情況100指數(shù)*可比實例情況指數(shù)）=PX（如果

6、可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則分母小于100,反之則大于100）（2）.交易日期的修正 評估基準日價格=（評估基準日價格指數(shù)一可比交易實例交易時價格指數(shù))X可比實例價格(3) .房地產狀況修正：實地調查(4) .容積率修正：經容積率修正后價格=可比實例價格x(待估宗地容積率修正系 數(shù)一可比實例容積率修正系數(shù))容積率二建筑總面積+土地總面積(5) 土地使用年限修正：土地的年收益確定以后，土地的使用 期限越長，土地的總收益就越多，土地利用效益也越高，土地的 價格也會因此提高。年限修正系數(shù)二1一1-1(1 + r)nR:資本化率；M :被估對象的使用年限；N:可比實例的使用年限修正

7、后的地價=比較實例的價格X K4.確定房地產的價值：(三) .森林資源評估中的市場法：評估該方法是以相同或類似林木資產的現(xiàn)行市價作為比較基礎，待估林木資產價值的方法.P=林分質量調整系數(shù)X物價指數(shù)調整系數(shù)X參照物單位蓄積量 的交易價格X被估林木資產的蓄積量林分：內部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林 子。不同的林分采取的不同的森林經營措施（四）礦產資源評估的市場法：（可比銷售法，采礦權）要求采礦權具有可比性，即礦種相同，自然成因類型相同，工業(yè) 類型大致相似，同時要取得足夠的地址參數(shù)。 該方法在礦業(yè)權市 場發(fā)達的國家應用較為廣泛。在我國此方法受到一定的限制。卩=參照的采礦權成交價格X規(guī)模調整系數(shù)X品味調整系數(shù)X價 格調整系數(shù)X差異調整系數(shù)其中，規(guī)模調整系數(shù)=被評估的米礦權探明儲量*參照物的米礦權探明儲量品味調整系數(shù)=被評估的米礦權