六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況調(diào)查與分析

1、六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況調(diào)查一、六安市土地儲(chǔ)備與用地規(guī)劃1、六安市區(qū)內(nèi)國(guó)有土地級(jí)別劃分為：一級(jí)地主要分布區(qū)位：東至新淠河河沿，南至皖西東路和大別山東路南側(cè)200米以及梅山南路大橋以北西側(cè)200米范圍，西至解放路西側(cè)200米范圍，北至人民路北側(cè)200米及球拍路兩側(cè)200米范圍閉合區(qū)域。二級(jí)地主要分布區(qū)位：東至淠河總干渠以及皖西大道西段兩側(cè)200米范圍，南至梅山南路橋向西沿總干渠、振華路南側(cè)200米范圍，西至磨子潭路兩側(cè)200米，黃大街、鼓樓街，北至皋城西路北側(cè)200米以及梅山北路兩側(cè)200米閉合區(qū)域；火車站站前區(qū)的梅山南路、解放南路、佛子嶺中路兩側(cè)200米范圍內(nèi)地段。三級(jí)地主要分布區(qū)位：東至寧平

2、路東側(cè)200米及皖西大道兩側(cè)各200米和安豐路兩側(cè)各200米范圍、南至佛子嶺東路兩側(cè)200米、火車站站前廣場(chǎng)二級(jí)地段以外的區(qū)域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至農(nóng)科所，北至梅山北路與解放北路交匯處沿手拖廠以南向東至淠河總干渠范圍內(nèi)閉合區(qū)域。四級(jí)地主要分布區(qū)位：東至六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(除三級(jí)土地外)，南至312國(guó)道和小華山園藝廠，西至三里街、六安師專，北至光華廠、市化肥廠及至污水處理廠以及解決北路兩側(cè)200米范圍的閉合區(qū)域。五級(jí)地主要分布區(qū)位在四級(jí)地區(qū)位以外的城區(qū)邊緣地帶。2、土地儲(chǔ)備狀況城市近期規(guī)劃居住用地1038.17萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)期規(guī)劃1598.58平方米。城市發(fā)展儲(chǔ)備土地主要分布在城

3、市東南部，312國(guó)道以南，寧西鐵路以北的部分區(qū)域以及城西南，佛子嶺路以南、312國(guó)道以北的區(qū)域。六安土地儲(chǔ)備已初步形成了市場(chǎng)運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)城市土地相結(jié)合的路子，由儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備，土地市場(chǎng)統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓， "征、收(購(gòu))、儲(chǔ)、供"一條龍管理。到目前儲(chǔ)備土地累計(jì)8093畝，其中新征用地7673畝，存量土地420畝。 除市政務(wù)中心、體育中心及城市道路等用地外，現(xiàn)儲(chǔ)備土地庫(kù)中能出讓的土地約5200畝，近幾年老城改造可供開發(fā)土地面積約4000畝?？傮w上講，未來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)體量較大，新增土地主要集中在開發(fā)區(qū)和火車站北部和政務(wù)新區(qū)；存量土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)較強(qiáng)，說(shuō)明六安市政

4、府在未來(lái)舊城改造上建設(shè)力度較大，將對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)及居民生活水準(zhǔn)的提高產(chǎn)生積極影響。3、土地出讓與開發(fā)2004年六安城市規(guī)劃區(qū)供應(yīng) 了62 宗土地，土地總面積 301.22萬(wàn) 平方米。從2002年起六安在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地，全面停止協(xié)議出讓方式，一律實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌。對(duì)開發(fā)區(qū)和金安、裕安兩個(gè)私園區(qū)的用地也納入市統(tǒng)一供地。通過(guò)建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，加快了老城改造步伐，同時(shí)新區(qū)的土地也有計(jì)劃推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出空前活躍的局面。2004年城區(qū)用于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓共20 個(gè)地塊，1692 畝。2005年計(jì)劃出讓15 個(gè)地塊， 計(jì)2185 畝，

5、本月將有兩次土地掛牌拍賣，其中7月6日掛拍的是鹽業(yè)公司和皖西賓館地塊，規(guī)劃用地面積16.2萬(wàn)平方米，243畝。7月29日掛拍的是皖西東路D地塊、北門塔公園以北、裕安區(qū)政府招待所等5個(gè)地塊，共計(jì)14.7萬(wàn)平方米，221 畝。結(jié)合過(guò)去兩年的情況，土地市場(chǎng)出讓和開發(fā)比較活躍，在總體儲(chǔ)備總量的支撐下，開發(fā)空間較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)2004年來(lái)明顯增多，從中也可看出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增速較快，競(jìng)爭(zhēng)將趨于劇烈，但土地的價(jià)格仍在一個(gè)穩(wěn)步上漲的層面上前行。二、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)概況1、開發(fā)狀況：自2000年到2004年以來(lái)，共有53家開發(fā)企業(yè)參與六安的房地產(chǎn)開發(fā)，其中來(lái)自市外的開發(fā)企業(yè)43家，開發(fā)土地面積4200畝，

6、其中老城改造面積3000多畝。并開始對(duì)3.3平方公里的老城區(qū)分塊實(shí)施改造，首期啟動(dòng)老城改造面積0.94平方公里，先后改造地塊40個(gè)，拆除各類舊房屋170萬(wàn)平方米、開發(fā)面積近200萬(wàn)平方米、商品房約140萬(wàn)平方米。六安明令城市規(guī)劃建設(shè)用地60平方公里以內(nèi)及西環(huán)路外側(cè)200平方米至老淠河（窯崗嘴大橋至新安大橋段）范圍內(nèi)的農(nóng)民既城市近郊特定范圍內(nèi)的住戶，符合新建或翻建住宅條件并提出建設(shè)申請(qǐng)的，原則上必須進(jìn)入市政府統(tǒng)一建設(shè)的安置點(diǎn)，購(gòu)買公寓住宅。每戶80平方米以內(nèi)按建設(shè)成本價(jià)提供，超出部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。首批來(lái)自蕪湖、江蘇、福建的開發(fā)商開發(fā)建設(shè)了毅達(dá)小區(qū)、明都花園、錦繡花園、興美花園等，以此帶動(dòng)了六安市

7、的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，一批投資較大、檔次較高的項(xiàng)目，如天盈星城、徽商國(guó)貿(mào)中心、明珠廣場(chǎng)、沃爾特大酒店，正在建設(shè)之中。2003年，全市房屋交易面積68.96萬(wàn)平方米，交易額7.89億元。2004年房屋交易面積 平方米。市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和危舊房改造步伐加快。相繼建成了毅達(dá)小區(qū)、錦繡花園、明都花園、金鼎花園、興美花園、金裕小區(qū)等住宅新區(qū)。2、價(jià)格狀況六安房?jī)r(jià)大體經(jīng)歷三個(gè)階段，1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米。2005年多層住宅城區(qū)都在2000元/平方米以上，徽商國(guó)貿(mào)中心房?jī)r(jià)最高達(dá)到2698元/平方米

8、。高層、小高層的出現(xiàn)將使房?jī)r(jià)提升一個(gè)層次。目前，六安第一棟小高層住宅，位于皖西路上的華安中心廣場(chǎng)即將封頂，市場(chǎng)價(jià)已達(dá)2200元/平方米以上。由于2003年開工面積較2002年減少，導(dǎo)致2004年竣工房屋市場(chǎng)放量相對(duì)較少。由于舊城改造帶來(lái)的需求拉、城區(qū)常住人口增加等因素，自2003年底起，住房?jī)r(jià)格呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，因而2005年上半年房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的銷售情況仍然表現(xiàn)突出， 而隨著2004年的開工面積和住宅項(xiàng)目土地市場(chǎng)大量投放，預(yù)計(jì)2005年下半年起將逐漸影響市場(chǎng)。特別是中央7部委出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的調(diào)控房?jī)r(jià)措施后，雖然六安拆遷改造還有一定的空間（如常青路、黃大街的拆遷改造），但相對(duì)而言，未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)不容

9、樂(lè)觀， 六安房?jī)r(jià)迅猛上漲的幅度會(huì)得到有效遏制，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)驟然加大。3、市場(chǎng)特點(diǎn):從經(jīng)濟(jì)水平來(lái)看，六安近幾年的發(fā)展比前些年有了更快的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，特別是在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)等的帶動(dòng)下，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春?。由于?dāng)?shù)氐耐鈦?lái)人口不多及輻射能力有限，現(xiàn)有房源基本靠當(dāng)?shù)鼐用裣?/3房源為動(dòng)拆遷戶購(gòu)買，舊城改造為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的推動(dòng)力；從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，由于城市居民自建房或者單位集資建房相對(duì)較少，大部分人都接受了商品房的概念，近年來(lái)商品房在六安迅速的啟動(dòng)和被廣大客戶接受，房地產(chǎn)的發(fā)展一直都處于供銷兩旺的勢(shì)頭；外埠房地產(chǎn)商搶灘六安，一方面提升了六安房地產(chǎn)的發(fā)展水平，另一方面也將

10、本土部分小開發(fā)企業(yè)或體制落后的企業(yè)淘汰出局，以東苑小區(qū)、中房六安分公司等六安房地產(chǎn)領(lǐng)頭羊已經(jīng)淡出 。六安房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了謹(jǐn)慎啟動(dòng)、盲目開拓，到政府有序管理后，正逐漸走向理智和成熟，培育了一批有信譽(yù)、上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和企業(yè)家。隨著商品房的上市量穩(wěn)步上升，特別是2004年價(jià)格經(jīng)過(guò)井噴式的發(fā)展后，2005年商品住房的銷售逐步轉(zhuǎn)穩(wěn)。從產(chǎn)品特征來(lái)看，六安市現(xiàn)有住宅建筑面積在80-130平方米（二居室及三居室為主）樓層在 二三四五層的消化較快；商品房仍以初步的住宅功能為主，對(duì)小區(qū)綠化以及小區(qū)物業(yè)管理以及配套服務(wù)方面較為欠缺；純住宅項(xiàng)目較少，大多住宅采取商住一體的格局，商業(yè)氛圍太濃，也降低了住宅的品質(zhì)；

11、棟間距太小，停車位設(shè)計(jì)較少，景觀布局一般，整體居住環(huán)境不盡理想；大面積戶型的消化難度大和購(gòu)買力不足是比較明顯的特點(diǎn)。商業(yè)街區(qū)偏多、小區(qū)內(nèi)部步行街過(guò)爛；鋪面多為上下雙層聯(lián)體；老城改造項(xiàng)目幾乎都是商住型，內(nèi)部建設(shè)二條以上的小型商業(yè)街。從消費(fèi)熱點(diǎn)來(lái)看，住宅集中在城南板塊、六安一中周圍、環(huán)九墩塘和中心廣場(chǎng)區(qū)域，分別具有政務(wù)區(qū)、教育、環(huán)境和時(shí)尚概念，區(qū)位特色十分明顯。商業(yè)鋪面熱點(diǎn)分散，單層小鋪面需求較旺。由于傳統(tǒng)商業(yè)中心鼓樓街、黃大街、云露街等逐漸消失，尚沒(méi)有形成新的、具有鮮明商業(yè)業(yè)態(tài)的街區(qū)。而皖西路只是集中在街道的北側(cè)，僅僅是超級(jí)市場(chǎng)的投資樂(lè)園。從產(chǎn)品需求來(lái)看：住宅熱、商業(yè)冷。從城區(qū)明珠廣場(chǎng)、徽商國(guó)貿(mào)

12、中心、豪門花園等樓盤來(lái)看，都存在一個(gè)共性，就是住宅供不應(yīng)求，店鋪門面房問(wèn)津者少。徽商在住宅市場(chǎng)風(fēng)光無(wú)限，始終引領(lǐng)六安房?jī)r(jià)，為瘋狂上漲的房?jī)r(jià)推波助瀾。然而，其沿解放路商業(yè)步行街銷售步履艱難，沿人民路商業(yè)遲遲不敢定位，被逼無(wú)奈正在悄悄更換銷售代理，以便推動(dòng)市場(chǎng)銷售。豪門花園商業(yè)鋪面更始創(chuàng)下單月無(wú)銷售的尷尬的記錄。明珠廣場(chǎng)步行街小鋪面好于大鋪面，而沿解放路黃金地段的已封頂?shù)膬纱?層綜合樓，本地市場(chǎng)也難以接受，沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的所謂黃金效益。各家都分別成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投資。六安市商品住宅消費(fèi)者特征及其需求特點(diǎn)1、受訪者目前居住狀況調(diào)查雖然目前六安市民自有住房比例較高，但主要

13、還是以單位自建房和經(jīng)濟(jì)適用房為主，考慮到受訪者在接受訪問(wèn)時(shí)心理因素所導(dǎo)致的誤差，實(shí)際擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房的市民所占比例可能會(huì)低一些，49%的受訪者與父母同住，隨著這部分受訪者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高和新的住宅理念的認(rèn)同，這表明目前商品房在六安的住宅市場(chǎng)中尚未占據(jù)主導(dǎo)地位，商品房對(duì)于希望改善和講求自身居住環(huán)境和品質(zhì)的客戶還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。2、受訪者購(gòu)買有完全產(chǎn)權(quán)的商品房的潛在意愿調(diào)查近年隨著六安市商品房住宅的開發(fā)力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被當(dāng)?shù)厥忻袼邮?。調(diào)查顯示有86%的受訪者在三年內(nèi)有購(gòu)買商品房的意愿，并且打算在一年內(nèi)購(gòu)買商品房的占到了27%，表明六安市民已經(jīng)逐步認(rèn)同了商品房住宅理念，有相當(dāng)

14、大的潛在消費(fèi)群體。3、受訪者預(yù)期購(gòu)買商品房樓型調(diào)查調(diào)查顯示有73%的受訪者預(yù)期購(gòu)買的樓型是多層住宅，反映出多層住宅在六安市民心中認(rèn)可度最高，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展及購(gòu)買能力等層面考慮，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)多層產(chǎn)品仍是六安房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。就目前六安房產(chǎn)市場(chǎng)而言，具有小高層這種建筑形態(tài)的個(gè)案均為在建項(xiàng)目，如華安中心廣場(chǎng)，明珠廣場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)的小高層項(xiàng)目較多，如帝都豪園、楓丹翰林苑、和順花園及天盈星城等。但市民對(duì)小高層的了解度相當(dāng)有限，只有約21%的受訪者預(yù)期購(gòu)買小高層，但隨著現(xiàn)代居住理念的不斷深入，本地居民對(duì)高端產(chǎn)品認(rèn)識(shí)與接受度也將逐步提高。小高層住宅是住宅類型中的一個(gè)重要的有機(jī)組成部分，而以小高層面世的住宅

15、個(gè)案必將引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)在居住理念，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和聲望。春江公寓、振華新村、裕豪小區(qū)開發(fā)的別墅全部銷售完畢，但總體體量較小，天盈的上城國(guó)際與和順花園在規(guī)劃中有相當(dāng)體量的別墅產(chǎn)品。4、受訪者預(yù)期購(gòu)房總價(jià)調(diào)查以上數(shù)據(jù)顯示：在被調(diào)查者中絕大部分人能夠接受的購(gòu)買總價(jià)都不超過(guò)25萬(wàn)元/套。其中，購(gòu)房預(yù)算在15萬(wàn)/套以下的占31%，愿意用15-25萬(wàn)購(gòu)買一套住房的占37%。調(diào)查結(jié)果于目前六安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及市民的購(gòu)買力基本相符，同時(shí)考慮到調(diào)查時(shí)受訪者對(duì)價(jià)格詢問(wèn)的敏感性，其價(jià)格實(shí)際接受程度可上浮5%10%。5、受訪者預(yù)期購(gòu)房單價(jià)調(diào)查被調(diào)查者認(rèn)可的商品房單價(jià)都集中在1000-2000元/m2，有11%的受訪

16、者選擇了1000元以下/m2的價(jià)格，分別占27%、36%、16%、8%的受訪者選擇了1000-1500元/m2、1500-1800元/m2、1800-2000元/m2、2000-2500元/m2的價(jià)格。只有2%的受訪者承受的商品房單價(jià)超過(guò)2500元以上/m2，調(diào)查結(jié)果于目前六安在售的樓盤單價(jià)基本相符。6、受訪者購(gòu)房目的調(diào)查從消費(fèi)者購(gòu)房的目的來(lái)看，投資與居住仍是兩大主要需求。在購(gòu)房者中，屬一次置業(yè)和屬二次置業(yè)的占72%，投資只占5%。而由于六安外來(lái)人口較少，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，沒(méi)有專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，所以用作出租的也只占7%。以上情況說(shuō)明，一是六安舊城改造力度加大，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在成長(zhǎng)期，購(gòu)

17、買者仍以自住為主；二是投資型購(gòu)房者所占比例較低，上升速度也較慢。問(wèn)卷分析數(shù)據(jù)匯總ü 主力客源均為六安本地居民，且購(gòu)房目的多為自住，這表明六安的房?jī)r(jià)是有實(shí)際需求作為基礎(chǔ)的；ü 從建筑形態(tài)上看，目前六安市場(chǎng)上住宅產(chǎn)品以多層為主流，因其得房率高、物業(yè)費(fèi)低而倍受消費(fèi)者青睞，但各種產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度正逐漸發(fā)生變化，選擇小高層的客戶會(huì)逐漸增多；ü 在未來(lái)期望購(gòu)買兩房和三房的，面積在100-130m2人群占絕大多數(shù)，數(shù)據(jù)結(jié)果從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)匚磥?lái)住宅的一個(gè)發(fā)展方向，將在滿足基本居住功能的同時(shí)逐步向舒適性過(guò)渡，三房是未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)；ü 在被調(diào)查者中絕大部分人能夠接受的購(gòu)買總

18、價(jià)都不超過(guò)25萬(wàn)元/套，認(rèn)可的商品房單價(jià)都集中在1000-2000元/m2，與傾向購(gòu)買的戶型相對(duì)應(yīng)，反映出目前六安較低的房?jī)r(jià)水平；ü 數(shù)據(jù)反映出六安市民在購(gòu)房時(shí)最看重的是地段、價(jià)格、交通和建筑質(zhì)量，分別占受訪者總數(shù)的30%、25%、12%、10%，購(gòu)房者對(duì)周邊環(huán)境的極大關(guān)注也說(shuō)明了周邊環(huán)境對(duì)樓盤項(xiàng)目的重要性以及購(gòu)房者成熟度的提高；ü 調(diào)查顯示六安25-35這個(gè)區(qū)間段的消費(fèi)者有購(gòu)房意向者占受訪者總體的47%，該類人群對(duì)住宅環(huán)境有較高要求的同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，對(duì)總價(jià)又較為敏感，兩房和面積偏小的三房的居住功能已經(jīng)完全能夠滿足該類人群的需要。商業(yè)市場(chǎng)分析六安商業(yè)概況六安市是大

19、別山區(qū)域中心城市，有大別山明珠之譽(yù)。經(jīng)過(guò)多年的改革，多種經(jīng)濟(jì)成份、多種經(jīng)營(yíng)方式的商貿(mào)流通體系已經(jīng)形成，物流配送、網(wǎng)上交易、連鎖經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式正在興起。全市擁有2000平方米以上的綜合商場(chǎng)30多個(gè)，六安金商都、六安商之都、西都時(shí)代廣場(chǎng)、六安百貨大樓等處于龍頭地位。擁有各類市場(chǎng)350個(gè)，營(yíng)業(yè)面積126萬(wàn)平方米，年交易總額55億元。六安商業(yè)整體上可分為皖西路沿線、大別山路沿線、東大街沿線3個(gè)部分，其中皖西路沿線以皖西路與梅山北路形成的“十字”形軸線為中心商業(yè)區(qū)；大別山路沿線主要以大別山路周邊的沿街店鋪和專業(yè)市場(chǎng)，東大街沿線以興美花園商業(yè)街、沿街商鋪和服裝城為主。六安商業(yè)市場(chǎng)存在著規(guī)劃滯后、服務(wù)網(wǎng)

20、點(diǎn)功能單一，群組組合紊亂，特色不明顯，差異不大，集散效應(yīng)不明顯等現(xiàn)狀。隨著六安經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及消費(fèi)者需求的變化，六安商業(yè)也態(tài)也發(fā)生了深刻的變化：從原來(lái)的百貨商場(chǎng)為主的零售業(yè)形態(tài)逐步過(guò)渡到形成了連鎖超級(jí)市場(chǎng)（世紀(jì)聯(lián)華）、專賣店（主要集中在服裝、電器行業(yè)）與百貨商場(chǎng)（六安商之都、六安金商都）等多樣化形式并存的零售業(yè)態(tài)模式。雖然目前六安形成了多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)局面，但在檔次、產(chǎn)品內(nèi)容、種類方面仍有較大局限，同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重，商業(yè)物業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)、業(yè)種布局也不盡合理，并仍以出租鋪面的傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，缺乏功能整合的綜合性物業(yè)，也正因這些問(wèn)題的存在，六安在商業(yè)業(yè)態(tài)上有很大提升與發(fā)展的空間。商業(yè)發(fā)展機(jī)遇

21、商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件將進(jìn)一步完善隨著六安舊城改造力度的加大，六安在信息、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的快速發(fā)展和科技、管理人才資源、旅游資源等諸多優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)揮，為城市商業(yè)發(fā)展提供了非常有利的條件。商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大隨著六安城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民和流動(dòng)人口的購(gòu)買力和消費(fèi)水平逐步提高，市場(chǎng)將進(jìn)入新的消費(fèi)升級(jí)階段，商品更新進(jìn)一步加快；假日消費(fèi)，科技、文化、教育消費(fèi)和生活服務(wù)消費(fèi)的增長(zhǎng)，將為城市商業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。商業(yè)市場(chǎng)管理將進(jìn)一步規(guī)范六安現(xiàn)階段的專業(yè)市場(chǎng)，如魁星閣家具市場(chǎng)、溫州裝飾建材批發(fā)市場(chǎng)、等存在著管理比較混亂，結(jié)構(gòu)布局不合理等弊端，隨著商業(yè)的不斷發(fā)展升級(jí)，必將形成有效的管理機(jī)制來(lái)

22、規(guī)范商業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)發(fā)展的環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2010年六安將發(fā)展成為市區(qū)40萬(wàn)人規(guī)模的現(xiàn)代化城市，城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥對(duì)六安經(jīng)濟(jì)的輻射等戰(zhàn)略實(shí)施等諸多有利因素，都為六安城市商業(yè)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶問(wèn)卷調(diào)查1、經(jīng)營(yíng)者店面經(jīng)營(yíng)模式狀況調(diào)查2、經(jīng)營(yíng)商品傾向性選擇調(diào)查鋪面房受到較多數(shù)經(jīng)營(yíng)者（48%）的歡迎，同時(shí)市場(chǎng)類商鋪也受一定數(shù)量經(jīng)營(yíng)者（39%）青睞。對(duì)比經(jīng)營(yíng)者商品種類傾向性選擇，可以看到服裝類是經(jīng)營(yíng)者的主要選擇，總的來(lái)看，經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)類型的傾向和對(duì)店鋪形式的傾向是由當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、習(xí)性，商業(yè)發(fā)展水平等因素決定的，但也要看到的是經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品時(shí)通常是

23、針對(duì)目前的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)種類、經(jīng)營(yíng)狀況、周邊環(huán)境及周邊競(jìng)爭(zhēng)狀況為考慮因素，因此不排除在所經(jīng)營(yíng)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品差異化，以回避直接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的存在。3、經(jīng)營(yíng)者預(yù)期理想商鋪面積調(diào)查經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)類型的傾向和理想中的經(jīng)營(yíng)規(guī)模決定了理想建筑面積的大小。21-50區(qū)間是經(jīng)營(yíng)者的主要面積選擇，比例為49%，其次為50-100區(qū)間，比例為38%，其余面積區(qū)間選擇比例相對(duì)較小，總和為13%。商鋪面積也反映了經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、所在地段等方面要求的不同。9、經(jīng)營(yíng)者預(yù)期購(gòu)買商鋪總價(jià)調(diào)查a、購(gòu)買總價(jià)：b、購(gòu)買單價(jià)調(diào)查顯示，就購(gòu)買總價(jià)而言，37%的經(jīng)營(yíng)戶愿意購(gòu)買總價(jià)在15萬(wàn)元以下的商鋪，42%的經(jīng)營(yíng)主愿意購(gòu)買總價(jià)15-25萬(wàn)元的商鋪；就購(gòu)買單價(jià)而言，55%的經(jīng)營(yíng)戶目前只能承受5000元/以下的單價(jià)。除去因現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格調(diào)查可能存在的一定誤差，價(jià)格接受度上可上浮1015%的因素外，調(diào)查表明六安本地的商戶的購(gòu)買力受經(jīng)濟(jì)條件制約仍顯不足，因此本案的主要目標(biāo)客戶群除有較強(qiáng)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商戶外，更應(yīng)關(guān)注的本地及外埠的商鋪投資者。10、經(jīng)營(yíng)者預(yù)期租賃商鋪價(jià)格調(diào)查