深圳羅湖舊城改造規(guī)劃

1、深圳市羅湖舊城改造規(guī)劃城市傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)1、案例的改造條件分析1.1改造背景政策背景羅湖舊城在深圳城市發(fā)展史中占據(jù)著相當重要的地位，針對羅湖舊城更新所進行的規(guī)劃和建設，其觀念的演變，經(jīng)歷了從保護與改造并存、到大規(guī)模改造，再到改造和保護并重的三個階段，前后歷時10年多。這lO年是深圳市城市經(jīng)濟由徘徊、上升到高速發(fā)展的時期，也是社會各方面發(fā)生日新月異變化的時期。因而，在這10年的時間里，舊城的規(guī)劃設計和建設內(nèi)容，充分反映了各級城市建設主管部門的決策和措施，也體現(xiàn)了羅湖舊城規(guī)劃設計和建設與當時城市經(jīng)濟發(fā)展水平的直接連動關系。城市經(jīng)濟發(fā)展水平的高低，從某種層面上決定了規(guī)劃設計工作內(nèi)容中理想與現(xiàn)實的差

2、距。此外，社會進步給人的影響也主宰了舊城改造的進程和方向。 總平面圖改造的動力和起因 深圳是一個經(jīng)濟技術(shù)高速發(fā)展的城市，在深圳城市發(fā)展中占有重要的地位，有毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，為適應城市規(guī)模和品質(zhì)的不斷擴展，需要對其不斷的進行更新改造。使之成為深圳的商貿(mào)中心、金融中心、網(wǎng)絡服務基地。1.2地塊自身特征歷史風貌 從1993年開始，舊城改造全面展開，幾乎所有的地塊都有了開發(fā)單位，分別處于建成、在建、拆除、待遷等不同階段，地塊改造模式基本上是在原規(guī)劃路網(wǎng)不變的條件下，提高容積率，且各自為政。由于改造工程缺乏相應的系統(tǒng)規(guī)劃，導致空間環(huán)境、市政、交通等處于混亂狀態(tài)，老街已無舊城風貌特色可言。功能使用 羅湖

3、舊城作為深圳市的商業(yè)中心已有多年的歷史，被人們稱之為“老街”。特區(qū)成立后的年代，老街曾以其特有的空間環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營方式一度成為深圳市的特色地區(qū)。社會結(jié)構(gòu) 羅湖舊城區(qū)不僅有悠久的商業(yè)歷史，而且擁有歷史文化的氛圍，在羅湖舊城區(qū)的東門老街（原羅湖區(qū)永新街34號），就設有葉挺在1938年任東江抗日游擊隊總指揮時的指揮部，原為興建于民國時期的“鴻興酒家”。區(qū)位羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)中部，是深圳經(jīng)濟特區(qū)開發(fā)最早的城區(qū)，聞名全國的“深圳速度”在這里誕生。  羅湖區(qū)東連鹽田區(qū)，西至紅嶺路與福田區(qū)相連，南臨深圳河與香港毗鄰，北靠龍崗區(qū)和寶安區(qū)。羅湖區(qū)地理位置特殊，與香港新界一河之隔，一橋相通

4、，轄區(qū)內(nèi)的羅湖口岸和文錦渡口岸是國內(nèi)外賓客和車輛出入境的主要通道。廣九鐵路橫貫轄區(qū)腹部，深圳地鐵一期工程從羅湖火車站開始向西延伸；著名的深圳水庫坐落在轄區(qū)的梧桐山下，將東江水源源不斷地流向香港和深圳市區(qū)。區(qū)位圖其它存在的問題：1.規(guī)劃問題 羅湖舊城改造缺乏相應的系統(tǒng)規(guī)劃(原規(guī)劃基本廢棄)， 導致舊城風貌消失，開發(fā)強度過大， 建筑空間無序，公共開敞空間嚴重缺乏。2.建筑問題 新建商業(yè)建筑風格各異， 建筑景觀質(zhì)量參差不齊，整個老街無主題性建筑空間。 3.環(huán)境問題 羅湖舊城商業(yè)功能分區(qū)缺乏組織和引導，占道經(jīng)營、亂擺賣嚴重，購物環(huán)境雜亂，存在治安隱患。場地環(huán)境無系統(tǒng)設計，突出表現(xiàn)為臟、亂、差；老街商業(yè)

5、廣告和標識牌等混亂無序， 影響市容景觀；缺乏景觀綠化設計和休憩場所。4. 交通問題 羅湖舊城內(nèi)，道路空間狹窄、人流擁擠、人車混行。公共交通到達不便，機動車道斷面狹窄， 變通組織難度較大，地下車庫使用率低。5. 市政問題 舊城內(nèi)市政管網(wǎng)缺乏完整系統(tǒng)，舊管道不堪重荷，排污難、環(huán)境差；供電明線架設亂， 有礙觀瞻，存在嚴重的消防隱患。2、改造案例的規(guī)劃設計分析2.1改造目標、原則和創(chuàng)意目標將羅湖舊城建設成為以人民北路傳統(tǒng)風貌街和步行商業(yè)街區(qū)為特色，以商業(yè)、旅游為主， 具有歷史文化內(nèi)涵、現(xiàn)代化設施和高品質(zhì)空間環(huán)境的、多功能、大眾化的商業(yè)旺區(qū)。原則和創(chuàng)意1. 以人為本突出以人為主休的原則， 以人的行為、心

6、理、視覺和文化的需求為出發(fā)點，創(chuàng)造東門老街以步行為主的商業(yè)購物環(huán)境。2. 再現(xiàn)歷史以人民北路慢存的歷史街區(qū)為基礎，在有限的空間中，營造老街風貌的環(huán)境和氣氛，留住深圳的一段歷史。3. 突出特色以人民北路風貌街和其環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)建筑群為東門老街的核心空間，強調(diào)其建筑環(huán)境、文化內(nèi)涵和商業(yè)功能的特色，使之成為東門老街的空間形象標志。4. 完善設施提高舊城基礎設施的能力，處理好老街與城市的變通聯(lián)系問題，完善舊城內(nèi)步行、車行系統(tǒng)及市政設施配套。5. 精益求精大力提倡東門老街環(huán)境設計的精品意識，使老街的購物環(huán)境成為國內(nèi)一流的精品設計。2.2改造方式2.2.1歷史風貌風貌街規(guī)劃原則(1)強化風貌：以再現(xiàn)人民北路歷

7、史風貌為基末原則，強化風貌建筑特色，形成統(tǒng)一的環(huán)境整體、強化歷史和傳統(tǒng)的場所感(2)科學保護：采取科學的態(tài)度，對待風貌建筑的保護，視其建筑質(zhì)量及環(huán)境需要，采取適當方式，重建、修復或改造。 (3)合理變革：在保證風貌特色的前提下，對局部建筑內(nèi)外空間予以變革，滿足現(xiàn)代生活的功能空間需求。(4)空間組合：風貌街和現(xiàn)代商業(yè)街的組合，風貌商業(yè)街與“文物”博物館的組合，風貌街區(qū)與風貌協(xié)調(diào)區(qū)的組合，構(gòu)成歷史與現(xiàn)實的文化價值反差，體現(xiàn)當代社會的多種需求。(5)完善設施：完善市政設施、公共及交通環(huán)境設施配套。 改造立面風貌街規(guī)劃構(gòu)思(1) 在保護原有街道格局的基礎上，重點對風貌街區(qū)的“三個面”屋面、墻面、地面進

8、行設計。這“三個面”涵蓋了風貌街體現(xiàn)風貌特征的基本物質(zhì)空間構(gòu)成。(2) 建設性地保護，變革與重組，滿足功能與環(huán)境需求。風貌街的保護重在歷史文脈的繼承和審美情趣的追求，風貌街建筑、街道的保護強調(diào)在風貌上保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一的外觀造型和風格而不限制其內(nèi)部功能的改變。(3)建立空間秩序，營造風貌街區(qū)特有的空間環(huán)境氣氛。(4)合理組織交通，滿足綜合功能。風貌街是羅湖舊城步行街區(qū)的組成部分，該區(qū)為完全步行街區(qū)，也須保證夜間商家貨運的需求以及非常時刻的消防通道及行人避難、疏散空間的需求。（5）風貌街的商業(yè)引導。（6）加強環(huán)境設計，提高風貌街的綜合環(huán)境品質(zhì)。（7）保護與管理。（8）風貌建筑環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃該區(qū)是與風貌

9、保護區(qū)一體的環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)。該區(qū)建筑環(huán)境與周圍其他地區(qū)比較，應具有明顯的風貌特點，且建筑質(zhì)量和建筑風格應與風貌街協(xié)調(diào)。規(guī)劃的協(xié)調(diào)區(qū)為華城協(xié)調(diào)區(qū)和“糖煙酒、華基”的協(xié)調(diào)區(qū)。通過風貌街和風貌協(xié)調(diào)區(qū)的建設，建立特色突出的、具有老街代表和象征意義的建筑群體空間，繼承、完善原有的舊城結(jié)構(gòu)，強化核心空間的主體職能和空間邏輯，并通過對其環(huán)境的重塑、商業(yè)形態(tài)的引導，從而形成極具旅游價值的地區(qū)。2.2.2功能使用建立具有鮮明特色的步行商業(yè)街區(qū)，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購物環(huán)境。步行街區(qū)的規(guī)劃構(gòu)想 (1)突出羅湖舊城商業(yè)環(huán)境的文化特征：規(guī)劃通過保留歷史文化和發(fā)展時代文化，突出舊城應有的文化特征。(2)建立富于特色的步行街區(qū)空

10、間結(jié)構(gòu)：根據(jù)步行街區(qū)現(xiàn)狀空間環(huán)境特點及原有道路的組織結(jié)構(gòu)，規(guī)劃提出了步行街區(qū)的整體空間結(jié)構(gòu)構(gòu)想。在步行街區(qū)內(nèi)均衡地市置了三個主要廣場空間(老街廣場、時代廣場和西廠場)，設計了兩條各具特色的主要步行系統(tǒng)(商業(yè)性步行系統(tǒng)、休閑性步行系統(tǒng))， 并使之有機相連，同時，有目的地將其他街巷與之連成一體， 形成多層次的步行空問網(wǎng)絡 并構(gòu)成了步行街區(qū)的整體空間環(huán)境特征。(3)以人為本，創(chuàng)造高品質(zhì)的城市空間，突出步行街區(qū)的環(huán)境特色。(4)增設公共空間，改造現(xiàn)狀街道以及進行喜統(tǒng)環(huán)境設計，徹底改善羅湖舊城的商業(yè)購特環(huán)境提高城市空間品質(zhì)。 增設公共空間 采取收地政策，增設廣場空間：老街廣場、時代廣場。 利用待改造甩地

11、，增設公共空間：步行街西入口廣場“寶馬廣場”、“大家樂廣場” 利用現(xiàn)狀建筑場地，建設步行街區(qū)入口廣場：“大鵬閣”廣場、“鴻基東港” 廣場。 改造現(xiàn)狀街道針對舊城現(xiàn)狀街道臨街建筑較為混亂，環(huán)境不協(xié)調(diào)，缺乏秩序性、連續(xù)性和空間整體性等問題，規(guī)劃采取下列改造現(xiàn)狀街道的構(gòu)想 設置連續(xù)的建筑騎樓空間 建筑立面改造 建筑環(huán)境協(xié)調(diào) 增設街道連廊建設高品質(zhì)環(huán)境規(guī)劃以景觀性、功能性、安全性，重塑舊城環(huán)境空間。道路交通改造開展交通規(guī)劃，重組交通體系，制定交通政策。     羅湖舊城規(guī)劃區(qū)由商業(yè)步行區(qū)和車行區(qū)兩部分組成。在步行區(qū)的西部入口規(guī)劃的大型客運換乘中心，集地鐵站、公交

12、首末站和社會停車樓為一體，且人行交通采用立體分流形式與步行商業(yè)街區(qū)相聯(lián)。根據(jù)規(guī)劃區(qū)南部車行區(qū)建筑密度大，道路較窄的實際情況，規(guī)劃在這一區(qū)域內(nèi)建立一個二層步行系統(tǒng)，通過高架步行連廊將各商業(yè)建筑相連，實 行人車立體分流，避免該地區(qū)人車相互干擾，提高道路通行能力。     規(guī)劃通過對舊城外圍及內(nèi)部的道路交通狀況進行多方面的分析研究，提出相關的交通政策：在核心區(qū)采取步行者優(yōu)先的政策，創(chuàng)建完全步行街區(qū)；提供多層次的公共交通營運體系，建立公交換乘樞紐，實現(xiàn)步行街行人系統(tǒng)的合理接駁；合理利用現(xiàn)狀及在建的停車場庫，實行必要的需求管理措施，制定我通管制措施，以有限的停車們

13、供給實現(xiàn)對進入舊城的非營運車輛的控制，減輕舊城內(nèi)部及周圍路段和交叉口的交通壓力，配合城市區(qū)域交通組織，疏導舊城交通。2.2.3社會結(jié)構(gòu)拆遷人口安置羅湖舊城區(qū)現(xiàn)居民異地集中重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷的，由主管部門無償收回其現(xiàn)有住房用地，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，合理安排建設用地，每戶480平方米以下面積免收地價。2.3規(guī)劃的編制流程和特色羅湖舊城區(qū)改造主要經(jīng)歷了三個階段：從保護與改造并存、到大規(guī)模改造，再到保護與改造并重三個階段。市、區(qū)政府有關主管部門應當依法加強對羅湖舊城區(qū)改造項目的監(jiān)管，監(jiān)督建設資金及時到位、工程順利進行、工程質(zhì)量合格、市政配套設施及時交付使用，并依法保障建設單位、業(yè)主及居民和其他

14、利害關系人的合法權(quán)益。對羅湖舊城區(qū)改造過程中發(fā)生的各類違法行為，有關主管機關必須及時依法查處。對查處不力，導致嚴重后果的，依照有關規(guī)定追究有關責任人員的責任。羅湖舊城區(qū)改造項目實施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)政府及有關部門協(xié)調(diào)處理，必要時市政府有關部門予以協(xié)助。經(jīng)協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭端的，由有關當事人依照約定提請深圳仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。3、改造案例的規(guī)劃運作分析3.1資金籌措方式 政府的引導和居民自籌經(jīng)費改建。3.2關鍵項目運作過程3.3公眾參與：例如社區(qū)合作等各方利益的協(xié)調(diào)：政府的決策、開發(fā)商的利潤、社會公眾的利益，和城市規(guī)劃設計工作者的作用互動，規(guī)劃設計充分考慮村民意愿，

15、尊重傳統(tǒng)物業(yè)管理模式。3.4改造時序和改造強度深圳羅湖舊城改造所進行的規(guī)劃和建設，其演變經(jīng)歷了三個階段：第一階段，舊城在商業(yè)、市場繁榮的背后出現(xiàn)了常見問題，如建筑年久質(zhì)差，市政設施不完善，景觀雜亂無章。1989年，深圳政府以有限的經(jīng)濟實力不僅改善了城市格局和風貌，還保護、延續(xù)了城市的歷史文化內(nèi)涵。第二階段，1993年，深圳房地產(chǎn)日漸興旺，舊城問題日益嚴重，政府將權(quán)力下放，希望由投資市場來擴大舊城改造的運作空間，對舊城進行大規(guī)模的改建。但由于改造工作中缺乏統(tǒng)一管理和引導，各開發(fā)單位經(jīng)濟實力和操作方法的差異，加上局部利益的放大，改造工作呈現(xiàn)僵局，使舊城問題更加負責化，環(huán)境也變得更糟，導致經(jīng)濟水平下

16、降，但引發(fā)了人們對舊城改造的新的思考和研究。第三階段，羅湖經(jīng)濟的衰退，直接或間接的促進了深圳其他地段的商業(yè)發(fā)展，而同時，羅湖自身由于舊城內(nèi)部多年積攢下的問題導致許多矛盾。深圳人民對舊城改造有了更深刻的認識，對羅湖舊城的改造和歷史文化保護進行“亡羊補牢”的工作，本著改造和保護并重的原則，對舊城進行了有規(guī)劃、有引導、有秩序的合理改造，取得了社會、經(jīng)濟、文化方面的成功。并對深圳羅湖歷時10年的規(guī)劃經(jīng)驗做出思考和總結(jié)。深圳羅湖舊城規(guī)劃主要技術(shù)指標規(guī)劃區(qū)總用地面積：30.12公頃規(guī)劃步行商業(yè)街區(qū)用地面積：13.25公頃規(guī)劃區(qū)總建筑面積：111.48萬m2規(guī)劃步行商業(yè)街區(qū)建筑面積：49.07萬m2規(guī)劃步行

17、商業(yè)街區(qū)商業(yè)建筑面積：33.07萬m2 現(xiàn)狀土地開發(fā)強度分析圖3.5拆遷補償方式、標準；拆遷運作方式羅湖改造項目建設單位負責項目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔有關拆遷補償安置費用。拆遷補償?shù)膶ο鬄楹戏ǖ慕ㄖ铩?gòu)筑物及其他地上附著物的所有者。被拆遷物體設置了租賃、抵押和擔保法律關系的，不影響拆遷工作進行。有關補償問題由當事人協(xié)商后以書面形式確定。城中村改造的拆遷補償實行貨幣補償為主。對村內(nèi)居民住宅可以實行產(chǎn)權(quán)置換方式補償，或者采取二者結(jié)合的方式進行。以產(chǎn)權(quán)置換方式補償住宅的，補償給居民的房地產(chǎn)面積原則上不超過每戶480平方米，超過的合法住宅面積實行貨幣補償。拆遷補償應當由建設單位與被拆遷人依法簽

18、訂拆遷補償協(xié)議。3.6政策安排深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定優(yōu)惠政策第十二條：特區(qū)內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在2.5-4.5之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的20%收取地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。 3.7運作方法1997年3月，深圳市委托中國城市規(guī)劃設計研究院編制新一輪的深圳市羅湖舊城規(guī)劃。在此基礎上，1997年12月，受市規(guī)劃國土局羅湖分局和羅湖區(qū)經(jīng)發(fā)局的委托，中規(guī)院又進行了東門商業(yè)步行街環(huán)境設計。4、改造案例的改造效果分析羅湖舊城規(guī)劃批復之后，1999年初舊城規(guī)劃實施工作全面展開，待改造地塊的建筑根據(jù)規(guī)劃要求先后進行了實施。東門商業(yè)步行街環(huán)境設計及舊城市政工程設計也同時在規(guī)劃的指導下，進行了設施和建設。 按照規(guī)劃，質(zhì)檢部門對該街道的建筑進行了質(zhì)量鑒定，確定了必須改造的建筑，然后由專業(yè)測繪部門對街道兩側(cè)的建筑進行了全面的測繪和記錄，為復建風