房地產(chǎn)開發(fā)公司質(zhì)量管理體系的構(gòu)建

1、*房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系2013 年 3 月 29 日*地產(chǎn)- a -目目 錄錄一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成.1（一）質(zhì)量管理體系的定義.1（二）質(zhì)量管理體系的內(nèi)容.1（三）質(zhì)量管理體系部門構(gòu)成.2二、部門職責二、部門職責 .3 3三、項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容三、項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 .8 8四、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度四、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度 .1111五、現(xiàn)場管理程序手冊五、現(xiàn)場管理程序手冊 .3535六、施工過程質(zhì)量控制細則六、施工過程質(zhì)量控制細則 .4848七、七、 “質(zhì)量一票否決權(quán)質(zhì)量一票否決權(quán)”的使用規(guī)定的使用規(guī)定 .5151*地產(chǎn)- 1 -一、房地

2、產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成（一）質(zhì)量管理體系的定義（一）質(zhì)量管理體系的定義管理體系是建立方針和目標并實現(xiàn)這些目標的體系。質(zhì)量管理體系是在質(zhì)量方面指揮和控制組織的管理體系，是一個把與質(zhì)量有關(guān)的組織結(jié)構(gòu)、過程和資源等組織起來的有機整體，強調(diào)系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。（二）質(zhì)量管理體系的內(nèi)容（二）質(zhì)量管理體系的內(nèi)容（1）組織結(jié)構(gòu) 質(zhì)量管理體系中組織結(jié)構(gòu)是指企業(yè)為實現(xiàn)質(zhì)量管理目標，在相應的管理工作中進行分工協(xié)作，在職務范圍、責任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系。組織結(jié)構(gòu)的本質(zhì)是員工的分工協(xié)作關(guān)系。這個結(jié)構(gòu)體系的內(nèi)容主要包括：職能結(jié)構(gòu) 即完成成本管理目標所需的各項業(yè)務工作及其關(guān)系，包括機構(gòu)

3、設置、業(yè)務分工及相互關(guān)系。層次機構(gòu) 又稱組織的縱向結(jié)構(gòu)，即各管理層次的構(gòu)成。在成本管理工作中，管理層次的多少，表明企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的縱向復雜程度。宜設置為 3-4 個層次，即：公司層次（分公司）項目層次，崗位層次。部門機構(gòu) 又稱組織的橫向結(jié)構(gòu)，即各管理部門的構(gòu)成。與質(zhì)量管理相關(guān)的部門主要有黨政工團、計財、審計、技術(shù)、人事、管理、勞動物資、生產(chǎn)及負責企業(yè)制度建設工作的部門。職權(quán)機構(gòu) 即各層次、各部門在權(quán)力和責任方面的分工及相互關(guān)系。由于與質(zhì)量管理相關(guān)的部門較多，在縱向結(jié)構(gòu)上層次也較多，因此，*地產(chǎn)- 2 -在確定質(zhì)量管理的職權(quán)結(jié)構(gòu)時，一定要注意權(quán)力要有層次，職責要有范圍，分工要明確，關(guān)系要清晰，防止

4、責任不清楚造成相互扯皮推誘，影響管理職能的發(fā)揮。（2）具體程序 程序是為進行成本管理活動所規(guī)定的途徑。這個“途徑”應該是最簡捷的途徑。程序一般應形成文件，稱為“程序文件”。編制書面的或文件化的程序，其內(nèi)容通常包括：活動的目的、范圍、職責、權(quán)限和工作程序；在工作程序中又要規(guī)定：做什么?誰來做?何時、何地做?如何做?使用什么材料、設備和文件做?做到什么程度?如何對活動進行控制和記錄。（3）過程和資源 質(zhì)量管理是貫穿整個發(fā)開過程而發(fā)生的一個動態(tài)過程，需要全員參與。（三）質(zhì)量管理體系部門構(gòu)成（三）質(zhì)量管理體系部門構(gòu)成圖 1-1 房地產(chǎn)開發(fā)組織結(jié)構(gòu)圖股 東 會董 事 會總 經(jīng) 理常務副總經(jīng)理行政總監(jiān)營銷

5、副總經(jīng)理工程副總經(jīng)理財務總監(jiān)綜合管理部財務部營銷策劃部總工程師室工程管理部成本管理部*地產(chǎn)- 3 -二、部門職責二、部門職責綜合管理部：綜合管理部：1 1、負責對公司會議精神和領(lǐng)導指示貫徹落實情況進行督辦檢查與協(xié)調(diào)，協(xié)助公司黨政領(lǐng)導聯(lián)系、傳達、組織、協(xié)調(diào)、督促、處理各項日常工作事務；2、負責公司各類文件資料、檔案資料的收集、歸檔、保管、使用，維護檔案安全，完成檔案管理檢查升級達標工作；3、 負責公司各部門/各單位間信息的交流，并負責與相關(guān)方的溝通聯(lián)絡；負責公司信息化系統(tǒng)建設與管理；負責公司系統(tǒng)網(wǎng)站管理；負責公司局域網(wǎng)建設、管理及維護工作，組織實施辦公自動化工作，并負責辦公自動化設備的維護、檢修

6、工作；4、 負責公司的一體化管理體系運行；負責公司管理流程、管理標準的制定與完善；負責公司管理規(guī)章制度的完善，建立完整的管理體系；負責公司質(zhì)量管理體系建設及質(zhì)量認證相關(guān)工作；督促、協(xié)助下屬公司制定與公司相應的各項管理制度，包括工作標準、工作責任、業(yè)務流程、協(xié)作關(guān)系、考核辦法等，使各項管理工作逐步納入標準化、規(guī)范化的管理軌道；5、 負責收集與一體化管理體系控制活動有關(guān)法律法規(guī)和其他要求，確認其適用性；6、負責組織貫徹落實安全環(huán)保等有關(guān)法規(guī)和政策及管理標準，負責合規(guī)性評價。7、協(xié)調(diào)、指導所屬單位的質(zhì)量、安全環(huán)保監(jiān)督管理和重大質(zhì)量、安*地產(chǎn)- 4 -全環(huán)保改進活動； 8、負責公司整體管理運行的監(jiān)控工

7、作，負責公司內(nèi)部審核與管理評審的組織工作9、負責一體化管理體系策劃的控制，研究公司的職能、職權(quán)劃分，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，提出組織機構(gòu)的設置和調(diào)整方案；10、負責對公司各職能部門履行管理職責的情況和效果進行評審、考核；11、 負責組織全體員工的培訓工作，制定培訓計劃并組織實施，建立培訓檔案做好培訓記錄；12、負責公司員工的招聘、錄用、調(diào)配工作；負責各二級單位之間員工流動的審批工作，并辦理有關(guān)手續(xù)。對各二級單位的人事調(diào)配、培訓、勞動工資管理等工作起協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督與管理作用。13、負責公司員工專業(yè)技術(shù)資格評審的初審、報送手續(xù)和專業(yè)技術(shù)職務的考核及聘任工作。負責辦好特種作業(yè)人員的培訓、發(fā)證、復

8、審工作.營銷策劃部營銷策劃部、 根據(jù)公司發(fā)展需要，進行房地產(chǎn)開發(fā)的市場調(diào)研，為確定公司房地產(chǎn)開發(fā)的投資策略和投資計劃提供依據(jù)；、 房地產(chǎn)市場的信息收集、整理、分析與反饋，投資機會研究，市場拓展和新項目醞釀，資源搜索；房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和項目的可性行分析，包括選址看地、組織開展技術(shù)、經(jīng)濟、社會全方位可行性分析；、 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的跟進與監(jiān)控管理，保證項目策劃意圖的實施；包括參與項目規(guī)劃方案設計和產(chǎn)品設計，參與企業(yè)形象宣傳和品牌推廣、參與制定物業(yè)管理方案；*地產(chǎn)- 5 -、 根據(jù)公司的營銷方針和目標，審核開發(fā)樓盤和其他房地產(chǎn)項目的營銷策劃方案；、 組織進行開發(fā)樓盤價格的擬定；銷售管理制度的擬

9、定與實施監(jiān)控和協(xié)調(diào)銷售網(wǎng)絡和銷售團隊的建設與管理；、 負責對供方（物資和外包）進行評定，做好評定（招標過程）記錄，建立合格供方名錄；、 負責制定采購計劃,并實施采購；、 負責對采購物資進貨檢驗，對不合格物資進行處置；保證采購環(huán)保型材料。工程部工程部、技術(shù)工程部負責公司房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)、成本、質(zhì)量、工程（含項目管理）歸口管理工作。負責新開發(fā)項目“三同時”相關(guān)技術(shù)監(jiān)管工作。、審核分公司提供的項目規(guī)劃和建筑設計任務書、開發(fā)建設標準、設計合同，提出相應的意見和建議。、按照項目策劃書的要求審批規(guī)劃和建筑設計任務書，對選擇的設計單位進行審查確認，負責核查分公司審查的方案、規(guī)劃和建筑設計圖紙、施工圖紙。、參

10、與項目重點環(huán)節(jié)的管理與控制，對重大設計變更、重大工程專業(yè)進行協(xié)調(diào)工作。對重大工程事故及工程技術(shù)問題提出處理方案。、負責二級單位水、電、暖、動力技術(shù)方案的審核，參與設備選型采購與招投標、合同簽訂、驗貨與安裝調(diào)試、竣工驗收等過程。、負責重大項目水電暖動方案的調(diào)研。*地產(chǎn)- 6 -、對在建工程質(zhì)量進行檢查。財務部財務部1. 財務制度體系的建立和完善1)對公司財務管理信息系統(tǒng)提出改進建議，確保財務核算工作的順利進行。2)負責財務人員的培訓、業(yè)務指導與管理。3)建立健全公司風險管控系統(tǒng)和預警體系。4)建立健全公司的理財文化。5)財務部門的信息化建設。2. 財務預算及工程決算管理1)組織編制公司年度、季度

11、、月度財務預算，報經(jīng)公司批準后組織實施。2)監(jiān)督公司預算執(zhí)行結(jié)果，提出合理化建議及調(diào)整方案。3)根據(jù)項目結(jié)算報告，編制項目決算報告,對項目進行經(jīng)濟評價。4)參與招標文件的審核和評標工作。3. 財務分析1)負責公司對內(nèi)、外的財務數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作，收集、匯總、編制、上報（對內(nèi)、對外）公司統(tǒng)計報表及財務分析報告。2)負責項目拓展階段的投資估算與分析，為投資決策提供依據(jù)。*地產(chǎn)- 7 -4. 資金管理1)組織制定公司年度、季度、月度的資金計劃，經(jīng)公司審批后按規(guī)定權(quán)限支付。2)負責項目公司售房款的收取工作，編制應收及已收房款明細表,確保資金及時入賬。3)負責公司的銀行對帳工作，保證資金的安全。4)負責公司日

12、常庫存現(xiàn)金的管理。5)負責公司的籌融資工作和資金運作。5. 稅務管理1)負責公司整體稅務籌劃策略及稅務籌劃方案。2)負責總部各種稅金的繳納及辦理各項稅務事宜。3)負責項目公司稅務登記證的辦理及年審。6. 會計核算1)編制會計憑證、會計帳簿，匯總記帳憑證，建立并登記總帳，編制會計報表和其它會計數(shù)據(jù)。2)核算部門與項目的收入、成本、費用情況，定期報送相關(guān)明細表。特別加強部門與項目成本管理，建立成本臺帳，按月報送成本明細表。3)負責財務決算及利潤分配的核算。4)參與并監(jiān)督公司重大經(jīng)濟合同或協(xié)議的簽訂過程，審核各類經(jīng)濟合同，維護公司經(jīng)濟利益。*地產(chǎn)- 8 -7. 會計檔案和印章管理1)整理、裝訂并保管

13、會計檔案，定期檢查會計檔案的保存情況。2)保管并按規(guī)定使用財務印鑒，按規(guī)定辦理財務印鑒的交接手續(xù)。三、項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容三、項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容（一）（一） 決策階段的質(zhì)量管理決策階段的質(zhì)量管理 此階段質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是在廣泛搜集資料、調(diào)查研究的基礎上研究、分析、比較，決定項目的可行性和最佳方案。 （二）（二） 施工前的質(zhì)量管理施工前的質(zhì)量管理 施工前的質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是： 1.對施工隊伍的資質(zhì)進行重新的審查，包括各個分包商的資質(zhì)的審查。如果發(fā)現(xiàn)施工單位與投標時的情況不符，必須采取有效措施予以糾正。 2.對所有的合同和技術(shù)文件、報告進行詳細的審閱。如圖紙是否完備，有無錯漏空缺，各個設

14、計文件之間有無矛盾之處，技術(shù)標準是否齊全等等。應該重點審查的技術(shù)文件除合同以外，主要包括： (1)審核有關(guān)單位的技術(shù)資質(zhì)證明文件； (2)審核開工報告，并經(jīng)現(xiàn)場核實； (3)審核施工方案、施工組織設計和技術(shù)措施； (4)審核有關(guān)材料、半成品的質(zhì)量檢驗報告； *地產(chǎn)- 9 - (5)審核反映工序質(zhì)量的統(tǒng)計資料； (6)審核設計變更、圖紙修改和技術(shù)核定書； (7)審核有關(guān)質(zhì)量問題的處理報告； (8)審核有關(guān)應用新工藝、新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的技術(shù)鑒定書； (9)審核有關(guān)工序交接檢查，分項、分部工程質(zhì)量檢查報告； (10)審核并簽署現(xiàn)場有關(guān)技術(shù)簽證、文件等。 3配備檢測實驗手段、設備和儀器，審查合同

15、中關(guān)于檢驗的方法、標準、次數(shù)和取樣的規(guī)定。 4審閱進度計劃和施工方案。 5對施工中將要采取的新技術(shù)、新材料、新工藝進行審核，核查鑒定書和實驗報告。 6對材料和工程設備的采購進行檢查，檢查采購是否符合規(guī)定的要求。 7協(xié)助完善質(zhì)量保證體系。 8對工地各方面負責人和主要的施工機械進行進一步的審核。 9做好設計技術(shù)交底，明確工程各個部分的質(zhì)量要求。 10準備好簡歷、質(zhì)量管理表格。 11準備好擔保和保險工作。 *地產(chǎn)- 10 - 12簽發(fā)動員預付款支付證書。 13全面檢查開工條件。（三）施工過程中的質(zhì)量管理（三）施工過程中的質(zhì)量管理 1工序質(zhì)量控制 包括施工操作質(zhì)量和施工技術(shù)管理質(zhì)量。 (1)確定工程質(zhì)

16、量控制的流程； (2)主動控制工序活動條件，主要指影響工序質(zhì)量的因素； (3)及時檢查工序質(zhì)量，提出對后續(xù)工作的要求和措施； (4)設置工序質(zhì)量的控制點。 2設置質(zhì)量控制點 對技術(shù)要求高，施工難度大的某個工序或環(huán)節(jié)，設置技術(shù)和監(jiān)理的重點，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等；針對質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點控制；對于新工藝、新材料、新技術(shù)也需要特別引起重視。 3工程質(zhì)量的預控 4質(zhì)量檢查 包括操作者的自檢，班組內(nèi)互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質(zhì)檢員的巡視檢查；監(jiān)理和政府質(zhì)檢部門的檢查。具體包括： (1)裝飾材料、半成品、構(gòu)配件、設備的質(zhì)量檢查，

17、并檢查相應的合格證、質(zhì)量保證書和實驗報告； (2)分項工程施工前的預檢； *地產(chǎn)- 11 - (3)施工操作質(zhì)量檢查，隱蔽工程的質(zhì)量檢查； (4)分項分部工程的質(zhì)檢驗收； (5)單位工程的質(zhì)檢驗收； (6)成品保護質(zhì)量檢查。 5成品保護 (1)合理安排施工順序，避免破壞已有產(chǎn)品； (2)采用適當?shù)谋Ｗo措施； (3)加強成品保護的檢查工作。 6交工技術(shù)資料 主要包括以下的文件：材料和產(chǎn)品出廠合格證或者檢驗證明，設備維修證明；施工記錄；隱蔽工程驗收記錄；設計變更，技術(shù)核定，技術(shù)洽商；水、暖、電、聲訊、設備的安裝記錄；質(zhì)檢報告；竣工圖，竣工驗收表等。 7質(zhì)量事故處理 一般質(zhì)量事故由總監(jiān)理工程師組織進

18、行事故分析，并責成有關(guān)單位提出解決辦法。重大質(zhì)量事故，須報告業(yè)主、監(jiān)理主管部門和有關(guān)單位，由各方共同解決。 （四）（四） 工程完成后的質(zhì)量管理工程完成后的質(zhì)量管理 按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺陷，及時解決質(zhì)量問題。制作竣工圖和竣工資料。維修期內(nèi)負責相應的維修責任。*地產(chǎn)- 12 -四、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度四、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度（一）（一） 、工程項目質(zhì)量管理制度、工程項目質(zhì)量管理制度1 1總則總則 工程項目質(zhì)量管理的目的是，為項目的用戶(顧客、項目的相關(guān)者等)提供一個高質(zhì)量的工程和服務，令顧客滿意，關(guān)鍵是過程和產(chǎn)品的質(zhì)量都必須滿足項目目標。項目質(zhì)量管理過程和目標適用于所有項

19、目管理職能和過程，還包括項目決策的質(zhì)量、項目計劃的質(zhì)量、項目控制的質(zhì)量等。 項目質(zhì)量管理的主要對象是工程質(zhì)量，它是一個綜合性的指標，包括如下幾個方面： （1） 工程投產(chǎn)運行后，所生產(chǎn)的產(chǎn)品(或服務)的質(zhì)量，該工程的可用性、使用效果和產(chǎn)出效益，運行的安全度和穩(wěn)定性； （2） 工程結(jié)構(gòu)設計和施工的安全性和可靠性； （3） 所使用的材料、設備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量以及它們的耐久性和整個工程的壽命； （4） 工程的其它方面，如外觀造型、與環(huán)境的協(xié)調(diào)，項目運行費用的高低以及可維護性和可檢查性等。2.2.工程質(zhì)量管理的幾個方面工程質(zhì)量管理的幾個方面 對一般產(chǎn)品，顧客在市場上直接購置一個最終產(chǎn)品，而不介入該產(chǎn)品

20、的生產(chǎn)過程。而工程的建設過程是十分復雜的，它的顧客(業(yè)主、投資者)必須直接介入整個生產(chǎn)過程，參與全過程的、各個環(huán)節(jié)的、對各種要素的*地產(chǎn)- 13 -質(zhì)量管理。 要達到工程項目的目標，取得一個高質(zhì)量的工程，必須對整個項目過程實施嚴格的質(zhì)量控制。質(zhì)量控制必須達到微觀和宏觀的統(tǒng)一，過程和結(jié)果的統(tǒng)一。 (1) 項目的質(zhì)量控制過程 由于項目是個漸進的過程，在如圖 14-l 所示的項目控制過程中，任何一個方面出現(xiàn)問題，必然會影響后期的質(zhì)量控制，進而影響工程的質(zhì)量目標。 (2) 工程的各個生產(chǎn)要素的質(zhì)量控制 工程建設，是通過人工、材料、設備、方法即施工工藝(即 4M)來完成分項工程，進而完成分部工程、單位工

21、程、單項工程，以至整個工程的。質(zhì)量控制必須著眼于各個要素、各個分項工程的施工，并直接滲入到材料的采購、供應、儲存、使用過程中。 (3) 對生產(chǎn)者，各層次管理人員的控制 工程建設是通過各個項目參加單位的參與進行的，質(zhì)量控制必須重視對人，及對人的工作的控制。由于項目參加者來自不同的單位，通過合同確定各自的責權(quán)利關(guān)系，各有其不同的經(jīng)濟利益和目標，這會影響對質(zhì)量的管理能力和積極性。所以應做到： a認真選擇任務承擔者，重視被委托者的能力。無論是選擇咨詢公司、設計單位、施工單位和供應商，還是招聘管理人員，不僅要審查他們的*地產(chǎn)- 14 -資質(zhì)等級，業(yè)務范圍，還要審查他們的質(zhì)量能力及信譽(如是否經(jīng)過 ISO

22、9000 貫標)，審查他們過去工程的質(zhì)量水平、技術(shù)水平和裝備水平，切不可將工程任務委托給那些沒有質(zhì)量能力的單位、部門或人。 b加強對人員的培訓。對業(yè)主來說，自己招聘的各種項目管理人員及為項目運行招聘的各種操作和管理人員，都應作培訓。有時還要對承包商或分包商的人員進行培訓或為其培訓提供幫助。 對承包商來說，各種操作人員、管理人員的上崗培訓，是質(zhì)量保證的前提。通過培訓增加項目技術(shù)知識，以防止出現(xiàn)施工、操作、保養(yǎng)、維修方面的問題。 c正確的引導。通過合同、責任制、經(jīng)濟獎勵等手段激發(fā)人們對質(zhì)量控制的積極性。 在工程過程中，所有項目參加者都應具有質(zhì)量意識。這里不僅是指重視質(zhì)量，而且應具備質(zhì)量管理的知識和

23、經(jīng)驗。*地產(chǎn)- 15 - 人的問題是質(zhì)量問題的主要原因，甚至有許多本屬于技術(shù)、管理、環(huán)境等原因造成的質(zhì)量問題，最終常常還是歸結(jié)到人的身上。 3.3.質(zhì)量和費用的關(guān)系質(zhì)量和費用的關(guān)系質(zhì)量和費用是直接聯(lián)系的，但這里的費用已不局限于建設期費用了，而是指整個工程生命期的費用。在項目策劃時必須對項目的可用度和費用作權(quán)衡和決策。對一個工程評標，不能一味追求低的報價或?qū)⑷蝿瘴薪o報價過低的承包商。4.4.工程質(zhì)量控制的幾個影響因素工程質(zhì)量控制的幾個影響因素 按照實際工作的統(tǒng)計，質(zhì)量問題的原因主要出現(xiàn)在如下幾個方面： 設計的問題 401 施工責任 293 材料問題 145 使用責任 90 其 它 71 當然還

24、可以采用結(jié)構(gòu)分析方法研究更細的原因。這樣從總體上看，設計、施工、材料、使用是造成質(zhì)量問題的根本原因，進行質(zhì)量控制同樣必須從這幾個方面著手。 5.5.工程項目的質(zhì)量體系的建立工程項目的質(zhì)量體系的建立建立項目的質(zhì)量體系中應符合如下基本要求： (1) 最重要的是滿足業(yè)主、顧客和其他利益相關(guān)者的明確的和隱含的需要，使他們滿意；*地產(chǎn)- 16 - (2) 規(guī)劃好的一系列互相關(guān)聯(lián)的過程來實施項目，包括項目實施過程和項目管理過程。 (3) 通過嚴密的全方位的控制保證過程和產(chǎn)品的質(zhì)量都滿足項目的目標。 (4) 項目經(jīng)理必須創(chuàng)建良好的質(zhì)量環(huán)境，包括： 建立項目管理組織機構(gòu)，以滿足項目目標； 依據(jù)數(shù)據(jù)和有關(guān)事實根

25、據(jù)的信息作決策； 進行開展評價，并將其結(jié)果用于質(zhì)量評價； 項目的質(zhì)量體系應為參加項目的所有人員了解并貫徹到每個人的工作中，使他們都參與保證項目過程和項目產(chǎn)品的質(zhì)量工作中； 與承包商、供應商和其他項目參加者建立互利的雙贏關(guān)系。 (5) 質(zhì)量體系應有自我持續(xù)改進的功能，項目經(jīng)理應負責持續(xù)改進工作： a. 應指定有質(zhì)量能力和資質(zhì)的人員實施、監(jiān)測及控制質(zhì)量過程，實施糾正和預防措施，并向他提供必要技術(shù)支持。 b. 對項目所屬的企業(yè)，上層管理者應不斷從以前的工程經(jīng)驗中尋求項目各過程質(zhì)量管理的改進和不斷完善，不能將一個項目和項目管理看作一個孤立的過程。應建立信息系統(tǒng),收集、分析各個項目實施信息，以持續(xù)地改進

26、企業(yè)管理過程，形成大的循環(huán)。 c. 項目組織負責不斷地改進自己的過程和活動的質(zhì)量，應有自身工作評定、內(nèi)部審核及可能的外部審核作過程，并對此安排所需的時間和資源。*地產(chǎn)- 17 - d. 質(zhì)量體系應根植于項目組織中, 應當是項目管理體系的組成部分。 e. 項目組織應盡可能采用項目所屬的企業(yè)組織的質(zhì)量體系和程序，必要時，可修改，這最容易為上層系統(tǒng)接受。 f應確定項目整個過程中的質(zhì)量慣例，如文件化、驗證、記錄、可追溯性、評審和審核要求。并建立項目信息的收集、存貯、更新及檢索系統(tǒng)，確保有效利用這些信息。 g為了控制項目的質(zhì)量，應在項目過程中應按照項目的進展狀況評價項目達到質(zhì)量目標的程度。評價過程又是促

27、進改進項目質(zhì)量的機會。 1) 應評定質(zhì)量計劃的適宜性及實施的工作符合質(zhì)量計劃的程度。為了保證工程質(zhì)量，進度、項目過程、成本花費應是協(xié)調(diào)的。應確定和評價對項目目標可能產(chǎn)生不利影響的偏離及風險。 2) 對工程質(zhì)量的評價應由項目經(jīng)理負責，包括實施者，并吸收其他利益相關(guān)者參與。 3) 項目的計劃和實施方案中應包括質(zhì)量的評價目的、評價過程、評價準則及每次評價的要求，并給以足夠的時間，以進行度量和評定。項目實施過程中應確保項目這些工作按計劃、按照標準進行和結(jié)束，并將評價結(jié)果紀錄編輯成冊，按規(guī)定時間保存。 4) 評價結(jié)果應及時反饋在后期工作上，確保相應的人員及時獲得信息，及時采取措施，應明確職責。在項目結(jié)束

28、時應對項目的運作進行全面評價。應考慮項目過程中的所有有關(guān)記錄，考慮業(yè)主或顧客及其他利益相關(guān)者的反饋意見，編寫相應的評價報告，重點突出能為其他項目利用的經(jīng)驗*地產(chǎn)- 18 -。 6.6. 工程質(zhì)量控制中應注意的問題工程質(zhì)量控制中應注意的問題工程項目管理工作中有如下幾個問題必須引起注意的： (1) 工程項目管理不是追求最高的質(zhì)量和最完美的工程，而是追求符合預定目標的，符合合同要求的工程。工程質(zhì)量是按照工程使用功能的要求設計的，它是經(jīng)過與工期、費用優(yōu)化后確定的，符合工程的整體效益目標。如果追求高質(zhì)量就會損害其它兩個目標，而最終會損害工程整體效益。無論誰提出變動工程質(zhì)量時一定要先顧及另兩個方面。 同時

29、在符合項目功能、工期和費用要求的情況下，又必須追求盡可能地提高質(zhì)量，不出質(zhì)量事故，保證一次性成功，通過質(zhì)量管理避免或減少損失和錯誤。 (2) 要減少重復的質(zhì)量管理工作。具體分部工程(工作包的任務)由承包商、實施負責人完成的，這些企業(yè)或部門中應有專門從事生產(chǎn)和技術(shù)管理的人員，他們應有具體的質(zhì)量管理工作。這些企業(yè)有完備的質(zhì)量管理系統(tǒng)，它是屬于企業(yè)內(nèi)部的領(lǐng)導、協(xié)調(diào)、計劃、培訓和組織的任務，實施負責入應負責這些工作，這屬于合同內(nèi)的工作，而項目管理者不必再具體地重復這些工作(除了發(fā)現(xiàn)重大問題)，但他必須監(jiān)督各參加單位在任他們負責的范圍內(nèi)用適當?shù)拇胧?、工具和方法來解決質(zhì)量保證問題。當然也包括對實施中的質(zhì)量

30、管理工作提供幫助、解答，并積極介入，但如果存在質(zhì)量問題仍由實施者負責。實踐證明，在許多大項目，特別是多層次承(分)包的項目中，質(zhì)量管理的重復工作現(xiàn)象是普遍存在的，這將導致管理人員的浪費、費用的浪費、時間的延長和信息的泛濫。*地產(chǎn)- 19 - (3) 不同種類的項目，不同的項目部分，項目管理進行質(zhì)量控制的深度不一樣，例如： 對技術(shù)復雜設施設備要求較高的，質(zhì)量重于一切。質(zhì)量控制對于項目管理者來說比成本控制還重要，項目管理中必須設置專門的質(zhì)量保證措施和組織。 對一些項目中的特殊部分，如超平地面、門窗外墻裝修，則應有細致嚴密地質(zhì)量控制。 對有些項目，特別是合作方要介入質(zhì)量管理的，則項目管理必須提供協(xié)調(diào)

31、，如安排并協(xié)助檢查、整理并提交報告等。在這里項目管理常常要為質(zhì)量保證服務。 對一些新的開發(fā)型研究項目，沒有或很少有現(xiàn)存的質(zhì)量標準和管理方法，則項目管理者必須尋找出新的質(zhì)量管理方法，自己必須直接參與具體的質(zhì)量管理。 (4) 質(zhì)量管理是一項綜合性的管理工作，除了工程項目的各個管理過程以外還需要一個良好的社會質(zhì)量環(huán)境，最主要的有： 1) 企業(yè)的基礎管理工作，如標準化工作、質(zhì)量管理教育、職員的質(zhì)量意識、信息工作等； 2) 整個社會的價值觀念，企業(yè)的品牌形象. (5) 注意合同對質(zhì)量管理的決定作用。一方面要利用合同達到對質(zhì)量進行有效的控制，同時又要在合同范圍內(nèi)進行質(zhì)量管理，超過合同范圍則會導致賠償問題：

32、 l) 合同中對質(zhì)量要求的說明文件，如圖紙、規(guī)范，工作量表等應正確*地產(chǎn)- 20 -、清楚、詳細、沒有矛盾、應給各方面一個清晰的質(zhì)量目標。應有定量化的、可執(zhí)行、可檢查的指標，防止質(zhì)量問題爭執(zhí)。 2) 在合同中應規(guī)定承包商的質(zhì)量責任，劃分界限、賦予項目管理者以絕對的質(zhì)量檢查權(quán)，并定義檢查方法、手段及檢查結(jié)果的處理方式。 3) 在合同中定義材料采購、圖紙設計、工藝使用的認可和批準制度，即采購前先送樣品認可，圖紙使用前先批準。 4) 在工程中，多層次的分包和將工程肢解得太細發(fā)包會嚴重損害工程的質(zhì)量。 (6) 質(zhì)量問題大多是技術(shù)性工作，例如設計、實施方案、采購等工作，甚至許多書中介紹的許多質(zhì)量的統(tǒng)計方

33、法、檢測方法、分析方法實質(zhì)上在很大程度上屬于技術(shù)和技術(shù)管理問題。項目的質(zhì)量管理的技術(shù)性很強，但它又不同于技術(shù)性工作。防止過于注重質(zhì)量技術(shù)方面的問題，而忽視管理方面的問題。質(zhì)量控制應著眼于質(zhì)量控制程序的建立，質(zhì)量、工期、成本目標的協(xié)調(diào)和平衡，質(zhì)量保證體系的建立，以及工作監(jiān)督、檢查、跟蹤、診斷，以減少技術(shù)工作的錯誤和不完備性，以保證技術(shù)工作的有效性。 (7) 質(zhì)量控制的目標不是發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，而是應提前避免質(zhì)量問題的發(fā)生。在各項工作之前應有明確的質(zhì)量的要求，在工作中應有質(zhì)量的保證體系。 (8) 注意過去同類項目的經(jīng)驗和反面的教訓，特別是過去的業(yè)主、設計單位、施工單位反映出來的對技術(shù)、質(zhì)量有重大影響的

34、關(guān)鍵性問題。 （二）（二） 設計質(zhì)量的管理制度設計質(zhì)量的管理制度 *地產(chǎn)- 21 -1 1 總則總則 設計是從技術(shù)方面來定義工程的技術(shù)系統(tǒng)，定義工程的功能、工藝等各個總體和細節(jié)問題。這些工作包括功能目標的設計和各階段的技術(shù)設計。 一個工程的設計質(zhì)量不僅直接決定了工程最終所能達到的質(zhì)量水準，而且決定了工程實施的秩序程度和費用水平。在工程建設中，要求設計提供的信息越來越多。設計中的任何錯誤都會在計劃、制造、施工、運行中擴展、放大，引起更大的失誤。所以項目管理者應在設計工作上花大力氣，舍得花時間、金錢和精力，進 行 及 早 控制和 嚴 格 的 協(xié) 調(diào) 。 涉及工程質(zhì)量(技術(shù)、功能等)方面的設計的質(zhì)量

35、包括如下兩個方面： （1） 工程的質(zhì)量標準。例如采用的技術(shù)標準，設計使用年限，工程規(guī)模，達到的生產(chǎn)能力。它是設計工作的對象。工程質(zhì)量的標準應符合項目目標的要求。 （2） 設計工作質(zhì)量。即設計成果的正確性、各專業(yè)設計的協(xié)調(diào)性、文件的完備性，及要求設計文件清晰、易于理解、直觀明了，符合規(guī)定的詳細程度和設計成果數(shù)量要求。這一切都要求嚴格的質(zhì)量控制。 2 2 工程質(zhì)量要求的確定工程質(zhì)量要求的確定工程質(zhì)量(功能、技術(shù))的要求是為工程使用的總目標服務的。通常按如下過程確定工程質(zhì)量要求：確定項目范圍時，應明確項目產(chǎn)品的特性、系統(tǒng)設備的標準與生產(chǎn)規(guī)格，并形成文件，產(chǎn)品特性、標準與規(guī)格盡可能用可以測量的指標表示

36、，以此作為設計的依據(jù)。應規(guī)定如何測量產(chǎn)品特性或*地產(chǎn)- 22 -如何評定項目產(chǎn)品特性對顧客和其他利益相關(guān)者要求的符合程度。產(chǎn)品特性應能追溯到顧客和其他利益相關(guān)者的要求。 在范圍開發(fā)中也應考慮和包括的替換方案及決定的支持證據(jù)，包括分析結(jié)果。 項目管理中應考慮兩方面的質(zhì)量：項目過程的質(zhì)量和項目產(chǎn)品的質(zhì)量。這兩方面中的任何一個達不到要求，都可能對項目產(chǎn)品、項目產(chǎn)品的利益相關(guān)者及項目組織產(chǎn)生重大影響。應明確產(chǎn)品特性，確定如何對其測量和評定并納入項目計劃。 滿足項目目標，重要的是項目管理過程中的質(zhì)量和項目產(chǎn)品的質(zhì)量滿足要求。 要求項目組織的各層次都對質(zhì)量做出承諾，對相應的過程和產(chǎn)品負責。項目的過程和產(chǎn)品

37、質(zhì)量的產(chǎn)生和保持，要求實施系統(tǒng)管理，以確保理解和滿足顧客的明確和隱含的需要，評價其他利益相關(guān)者的需要且在項目管理的實施中考慮組織的質(zhì)量方針。 （1） 由分公司確定的總功能目標和工程的總質(zhì)量標準。由市場、銷售部門提出產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量要求，技術(shù)部、物業(yè)公司提出建筑工程及配套設備的質(zhì)量標準及使用年限。 （2） 各部門提出對建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求。使用功能和建筑物協(xié)調(diào)，并將它們一齊納入目標系統(tǒng)中，與邊界條件、時間(工期和運行期)等一齊進行優(yōu)化，提出具體工程要求、技術(shù)說明、安全說明等，最終形成工程的質(zhì)量要求文本。它是用特征值和邊界值表示的，是本工程的總體規(guī)范，并以說明書(表)的形式來制定質(zhì)量要

38、求目標值。這對以后詳細的技術(shù)設計起控制作用。起草好設計任務書是進行設計質(zhì)量控制、工程質(zhì)量控制、投資控制的根本。*地產(chǎn)- 23 - （3） 各部分詳細技術(shù)設計工作。只有通過技術(shù)設計才使之具體化、細化。在建設工程中每部分涉及的各種專業(yè)設計都有相應的技術(shù)規(guī)范，這些規(guī)范作為通用規(guī)范，是設計的依據(jù)。按照工程的特點、環(huán)境的特點還必須進行工程的特殊的技術(shù)設計，作出圖紙和特殊的(專用)規(guī)范，以及各方面詳細的技術(shù)說明文件。（4） 對設計質(zhì)量標準重要的影響因素之一投資的限額及其分配。3 3 設計單位的選擇設計單位的選擇 設計單位對設計的質(zhì)量負責。設計單位的選擇對設計質(zhì)量有根本性的影響， 設計工作屬于高智力型的，技

39、術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合的工作，其成果評價比較困難。設計方案以及整個設計工作的合理性、經(jīng)濟性、新穎性等常常不能從設計文件，如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來。所以設計質(zhì)量很難控制。這就要對設計單位的選擇予以特別的重視。設計單位必須是： （1） 值得信賴的設計院。 （2） 不僅本項目設計在它的業(yè)務范圍內(nèi)，而且具有與項目相符合的資質(zhì)等級證書。 （3）有同類工程經(jīng)驗，在過去的項目中與業(yè)主合作良好，信譽好。4 4 設計工作控制設計工作控制 （l） 對階段設計成果應審批簽章，再進行更深入的設計，否則無效。設計分為幾個階段，逐漸由總體到詳細，各個階段都必須經(jīng)過一定的權(quán)力部門審批，作為繼續(xù)設計的依據(jù)。*地產(chǎn)- 24 -

40、 （2） 對一些大的、技術(shù)復雜的工程，應聘請專家咨詢，對設計進度和質(zhì)量、設計成果進行審查。（3）對設計單位不愿進行設計多方案經(jīng)濟性對比分析的項目。對此可作如下考慮： l) 采用設計招標，在中標前審查方案，進行對比多家方案，從中擇優(yōu)。 2) 采取獎勵措施。鼓勵設計單位進行設計方案優(yōu)化，將由優(yōu)化所降低的費用取一部分作為獎勵。 3) 另外請科研單位專家對方案研討，進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析，最后選擇優(yōu)化的方案。 （4） 對設計工作質(zhì)量進行檢查。 這是一項十分細致的，同時又是技術(shù)性很強的工作。在設計階段發(fā)現(xiàn)問題和錯誤，糾正是最方便、最省事、最省錢的，影響也最小。 l) 設計工作以及設計文件的完備性，應包括說

41、明工程形象的各種文件，如各種專業(yè)圖紙、規(guī)范、模型，相應的概預算文件，設備清單和工程的各種技術(shù)經(jīng)濟指標說明以及設計依據(jù)的說明文件、邊界條件的說明等。設計文件應能夠為施工單位和各層次的管理人員所理解。 2) 從宏觀到微觀上分析設計構(gòu)思、設計工作、設計文件的正確性、全面性、安全性，識別系統(tǒng)錯誤和薄弱環(huán)節(jié)。分析這樣的設計若付諸實施，建成工程后能否安全、高效率、穩(wěn)定、經(jīng)濟地運行，以及是否美觀，能否與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。設計工作的評價，包括工程功能組合的科學性，數(shù)量和質(zhì)量符合項目的定義。*地產(chǎn)- 25 - 3) 設計應符合規(guī)范的要求特別是強制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標準，以及有些質(zhì)量標準、衛(wèi)生標準。

42、 4) 設計工作的檢查常常不僅要有業(yè)主、項目、管理者、設計監(jiān)理(咨詢)參與，而且有可能讓施工單位、制造廠家、將來工程的運行使用單位參加，作各種會審。在實際中經(jīng)常發(fā)生如下問題： a 技術(shù)設計沒考慮到施工的可能性、便捷和安全性。 b 潑門，廣術(shù)各慮到將來運行個的維修、設備更換、保養(yǎng)的方便。 c 設計中未考慮到運營的安全性、方便和運行費用的高低。 在檢查中必須找出各種問題和薄弱環(huán)節(jié)，在實施前所有的設計文件都應是確定的、正確的，不能有任何疑問。 （三）（三） 工程施工質(zhì)量的管理制度工程施工質(zhì)量的管理制度 1 1 總則總則 （1） 施工企業(yè)對施工質(zhì)量負責。工程施工中的質(zhì)量控制屬于生產(chǎn)過程的質(zhì)量控制。工程

43、質(zhì)量控制不僅要保證工程的各個要素(材料、設備、工作、工藝等)符合規(guī)定(合同、設計文件)要求，而且要保證各部分的成果，即分部分項工程符合規(guī)定，而且還要保證最終整個工程符合質(zhì)量要求，達到預定的功能，整個系統(tǒng)能經(jīng)濟、安全、高效率地運行。這個階段質(zhì)量控制的對象是承(分)包商、供應商或工程小組。 （2） 在工程實施工程中，如果發(fā)生工程問題，質(zhì)量目標最容易受到損害。 *地產(chǎn)- 26 - （3） 質(zhì)量控制的關(guān)鍵因素是實施者，開發(fā)商應重視對承(分)包商、供應商的選擇。在委托任務、商討價格、簽訂合同時應注意考查他們的質(zhì)量能力、信譽、包括： 技術(shù)水平、裝備水平；管理能力，特別是項目經(jīng)理、技術(shù)總工程師的經(jīng)歷、經(jīng)驗；

44、承包企業(yè)質(zhì)量管理體系，如是否經(jīng)過國際質(zhì)量管理貫標認證； 以往工程的質(zhì)量標準，企業(yè)等級、資信及企業(yè)形象、聲譽等，將它們作為評標，授予合同的一個重要指標。 如果選擇出錯，則開發(fā)商對質(zhì)量的控制會很困難，而且會有許多麻煩。對于自己的管理人員，如果發(fā)現(xiàn)對新的工藝、材料、方案不懂，則必須進行培訓。甚至對分包商、勞務供應進行培訓或提供培訓幫助。由于工程項目的特殊性，實施工程的方案、技術(shù)措施、工藝應是先進的同時又是成熟的。 （4） 必須向?qū)嵤┱呗鋵嵸|(zhì)量責任，灌輸質(zhì)量意識。 l) 要保證質(zhì)量，必須將工程的質(zhì)量責任落實到具體的實施者(承包者)，而不是(或不僅僅是)檢查者。建立工程的技術(shù)管理制度，并經(jīng)常進行考核。

45、2) 在合同、委托書或任務單中明確質(zhì)量的要求，確定質(zhì)量的標準、檢查和評價方法，獎懲辦法和標準，不能用含糊不清的籠統(tǒng)的質(zhì)量要求或標準，在合同中應規(guī)定項目管理者對質(zhì)量的絕對的檢查和監(jiān)督的權(quán)力。 3) 要求各投標單位在投標文件中說清楚質(zhì)量保證體系，在項目中保證質(zhì)量的措施和方法，并由專家審查這些措施和方法的適用性、科學性、安全性，并作為選擇承包商的依據(jù)。 4) 在實際工作中，防止實施者為了追求高效率和低費用而犧牲質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)工期拖延、費用超支時，首先應考慮選擇修改或制定周密的計劃，防*地產(chǎn)- 27 -止以犧牲質(zhì)量為代價趕工和降低費用。由于質(zhì)量是工程的內(nèi)在因素，它的指標常常不硬，所以人們特別容易忽視。 （

46、5） 確定質(zhì)量控制程序和權(quán)力 l) 質(zhì)量控制程序和權(quán)力由合同條件、規(guī)范和項目功能規(guī)程規(guī)定，通常合同中確定質(zhì)量控制權(quán)力和責任的劃分，確定主要控制過程，工程的檢查驗收的規(guī)定，在規(guī)范中常常包含專業(yè)分項的質(zhì)量檢查標準、過程、要求、時間、方法、業(yè)務工作條例包括涉及項目參加各方面的協(xié)調(diào)方法和過程。 2) 質(zhì)量控制程序應包括極其廣泛的內(nèi)容：設備和材料采購，工藝，隱蔽工程，分項工程，分部工程，單位工程，單項工程，整個工程項目的最終檢驗和試運行等。 檢查應包括常規(guī)檢查、專項檢查、非常規(guī)檢查、現(xiàn)場檢查以及現(xiàn)場以外的結(jié)構(gòu)件、設備、生產(chǎn)場地檢查。對每一項檢查應確定查什么，怎樣檢查，在何處何時查，誰檢查誰，檢查頻度。

47、3) 當然要使質(zhì)量控制有效，必須與其它控制手段，如工程款支付、量方、合同處罰等結(jié)合起來，明確規(guī)定(合同中)管理者對不符合質(zhì)量的工程材料、工藝的處置權(quán)，例如拒絕驗收和付款，指令拆除不合格工程，重新施工，由此引起的一切費用，工期拖延由責任者負責，當然對高質(zhì)量應有獎勵措施。 （6） 質(zhì)量文件 圖紙、規(guī)范、模型是由設計者提出的質(zhì)量要求文件，經(jīng)工程實施應反饋出能夠證明和反映實際工程狀況的質(zhì)量報告文件。工程實施以及各種控制過程中應收集、整理這些文件，應有完備的技術(shù)檔案。這在工程質(zhì)量評價、質(zhì)量問題分析、索賠和反索賠中有重要作用，它們應*地產(chǎn)- 28 -能系統(tǒng)地、全面地說明(證明)已建工程的各部分(工程、技術(shù)

48、、設備等)的質(zhì)量狀況。 2 2 技術(shù)文件的會審技術(shù)文件的會審 要將技術(shù)設計付諸實施，首先實施者要對技術(shù)設計進行會審。這應作為一個工程制度。 （1） 作為實施單位，必須全面理解設計文件、設計意圖。只有這樣才能正確制定實施方案和報價。 （2） 對設計文件中發(fā)現(xiàn)的問題，例如矛盾、錯誤、二義性、說明不清楚或無法實施的地方，在會審中提出，向設計單位質(zhì)詢或要求修改。 （3） 于設計和實施單位很多，必須解決之間的協(xié)調(diào)問題，即各個承包商的實施方案必須在質(zhì)量要求、在時間上協(xié)調(diào)一致。通過會審可以解決溝通和協(xié)調(diào)問題。3 3 材料質(zhì)量控制材料質(zhì)量控制 材料的經(jīng)營和采購是工程項目質(zhì)量和費用控制的重點。因為一方面材料費用

49、占工程費用大部分(一般 50以上)，另一方面材料是構(gòu)成工程實體的要素，它決定了工程內(nèi)在質(zhì)量?？梢赃@樣說，材料不合格則不會有合格的工程，當然有合格的材料也可能有不合格的工程。材料質(zhì)量控制措施有：*地產(chǎn)- 29 - （1） 采購前必須將項目所需材料的質(zhì)量要求(包括品種、規(guī)格、規(guī)范、標準等)、用途、投入時間、數(shù)量說明清楚，作出材料計劃表并在采購合同申明確規(guī)定這些內(nèi)容。 （2） 采購選擇。對各種供應的質(zhì)量應有深入地了解，多收集一些說明書、產(chǎn)品介紹方面的信息。 l) 采購前要求提供樣品認可，特別對承包商(或分包商)自己采購的材料。樣品認可后封存，在供應到現(xiàn)場時，再作對比檢查。 2) 盡可能選擇有長期合作

50、伙伴關(guān)系的供應商。一個大型的承包公司周圍應有一些長期的合作伙伴，這有利于保證質(zhì)量、保證供應、抗御風險。 3) 要求供應商提供他的產(chǎn)品證書，如官方認可的質(zhì)量系統(tǒng)文件和證明、生產(chǎn)許可證、質(zhì)量認證書，也可以走訪以前的用戶。 4) 對重要的、大批量供應或?qū)ｍ椢镔Y供應，可以派自己的人員在生產(chǎn)廠進行巡視，檢查產(chǎn)品質(zhì)量及生產(chǎn)管理系統(tǒng)，驗收產(chǎn)品。 5) 與供應商或其生產(chǎn)廠家一起研究質(zhì)量改進措施。 6) 供應的可靠度，即供應商的生產(chǎn)(供應)能力，現(xiàn)已承接的業(yè)務的數(shù)量，供應時間。這不僅影響工程質(zhì)量，而且會影響工期。通常超過能力進行生產(chǎn)，供應時間不能保證，質(zhì)量也不能保證。 （3） 入庫和使用前的檢查。檢查供應的質(zhì)量

51、，并作出評價，保存記錄。不合格的材料不得進入工地，更不得使用。 對設備、工藝的質(zhì)量控制基本上同材料控制過程。4 4 工程質(zhì)量檢查和監(jiān)督工程質(zhì)量檢查和監(jiān)督 *地產(chǎn)- 30 - 工程施工是一個漸進的過程，質(zhì)量控制必須在整個過程中起作用，這里有兩個層次。 （1） 實施單位(如承包商、供應商、工程小組)內(nèi)部有質(zhì)量的管理工作，如領(lǐng)導、協(xié)調(diào)、計劃、組織控制，通過生產(chǎn)過程的內(nèi)部監(jiān)督和調(diào)整及質(zhì)量特征的檢查達到質(zhì)量保證的結(jié)果，這里有許多技術(shù)監(jiān)督工作和質(zhì)量信息的收集、判斷工作。 （2） 項目管理者對質(zhì)量的控制權(quán)，包括： 行使質(zhì)量檢查的權(quán)力； 行使對質(zhì)量文件的批準、確認、變更的權(quán)力； 對不符合質(zhì)量標準的工程(包括材

52、料、設備、工程)的處置的權(quán)力； 在工程中做到隱蔽工程不經(jīng)簽字不得覆蓋，工序間不經(jīng)驗收下道工序不能施工；不經(jīng)質(zhì)量檢查，已完的分項工程不能驗收、不能量方，也不能結(jié)算工程價款。 這一切必須在合同中明確規(guī)定，并在實際工作中得到不折不如地執(zhí)行。 5 5 工程驗收和移交工程驗收和移交 （1） 驗收過程在實施階段的質(zhì)量管理是局部的，主要針對某些特定的對象，而工程驗收的重點則在于工程項目的整體是否達到設計的生產(chǎn)能力和規(guī)范的要求，檢查系統(tǒng)的完整性，不可缺少運行必需的部分。在工程接近完成前雙方就應商討安排驗收和移交問題，由項目經(jīng)理組織各單位、各專業(yè)協(xié)調(diào)進行。工程驗收一般分為如下幾個階段： 1） 檢查階段 包括兩層

53、含義：一方面對工程項目的質(zhì)量檢查，檢查其是否達到設計和規(guī)范的要求，如結(jié)構(gòu)、地面、油漆工程、門窗、建筑垃圾的處理、綠化工程等；另一方面是對工程的完整性進行檢查，即查出各項目內(nèi)容的疏漏，保證項目的功能完整。檢查包括對工程實體的檢查和各*地產(chǎn)- 31 -種質(zhì)量文件的檢查。對查出來的問題應限期解決，既可以邊移交邊解決，也可以推遲移交，再作復查。 2） 試驗階段 按規(guī)范采用某些技術(shù)檢驗方法，對一些設備進行功能方面的檢查，如管線的試壓和氣密性試驗，對一些材料和設備的特殊檢驗等等。 3） 移交階段全部工程完成以后，業(yè)主組織力量或委托某些專業(yè)工程師對整個工程的實體和全部的施工記錄資料進行交接檢查，找出存在的問

54、題，并為下一步的質(zhì)量評定工作做好準備。在竣工階段竣工圖紙和文件的移交是一項十分重要的工作?？⒐D不僅作為工程實施狀況和最終工程技術(shù)系統(tǒng)狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。 最終由項目管理者簽發(fā)證書，則工程正式移交。（2） 工程項目的驗收報告 驗收報告可以按不同的項目需要編寫，通常工業(yè)工程項目的驗收報告應包括以下幾方面的內(nèi)容： 1） 總說明 a 項目情況介紹。包括項目的批準依據(jù)、建設規(guī)模、新增生產(chǎn)能力、設計依據(jù)、設計單位、批準部門、重大設計變更、施工單位、總形象進度、施工大事記、設計概算、竣工決算等。 b 生產(chǎn)準備情況。包括組織機構(gòu)、人員培訓

55、、原材料供應、水電氣的供給和生產(chǎn)技術(shù)準備等。 c 試運行結(jié)果的考核，各項技術(shù)指標分析。 d 總的工程質(zhì)量評定。*地產(chǎn)- 32 - e 三廢處理情況。 f 影響生產(chǎn)的遺留問題及處理意見。 g 合同各方面的執(zhí)行情況。 h 投資效果分析。 i 項目的經(jīng)驗和教訓等。 2） 竣工驗收報告附表 a 竣工工程概況表。 b 竣工工程驗收清冊及交付使用的固定資產(chǎn)表。 c 移交的工、器具和家具表。 d 庫存結(jié)余的設備材料表。 e 重大事故一覽表。 f 重大設計變更表。 g 單位工程質(zhì)量表。 h 設計質(zhì)量評定表。 i 關(guān)鍵設備質(zhì)量評定表。 j 三廢治理情況表。 3） 工程驗收鑒定書 包括工程名稱、建設規(guī)模、工程地址

56、、移交日期、驗收委員會名單、工程建設總說明、驗收委員會鑒定意見、驗收簽章等。 （四）（四） 工程項目運行質(zhì)量管理制度工程項目運行質(zhì)量管理制度1 1 運行條件準備運行條件準備*地產(chǎn)- 33 - 工程的運行條件準備是項目施工和運行兩個重要階段的中間環(huán)節(jié)，并涉及很大的費用。對許多復雜的工業(yè)建設項目，試運行本身包括極其復雜的工作內(nèi)容，它具有項目的特征，可以作為一個獨立的子項目進行全面地計劃、準備、協(xié)調(diào)、控制。 （1） 提供運行文件，包括系統(tǒng)運行(使用、操作)手冊、維護要求、技術(shù)要求、使用條件說明。這是作為項目成果由項目管理者負責的，具體由設汁或和設備供應商承擔并完成。 （2） 培訓操作人員及維護人員。

57、他們必須掌握操作技術(shù)和各種規(guī)程，對專業(yè)性強的工作常常必須經(jīng)過正規(guī)的培訓，避免操作失誤，并防止由此造成的工程損壞。 （3） 物質(zhì)準備。包括生產(chǎn)用原材料、能源、設備運行的備用件等一切必要的生產(chǎn)條件，在承包(或供應)合同中應注明這些供應的責任人。 對于由新項目組建的企業(yè)或企業(yè)分部，則必須建立新企業(yè)的運行機制、生產(chǎn)管理規(guī)章制度，管理組織及管理系統(tǒng)。 2 2 試運行試運行 （1） 項目試運行是對整個項目的設計、計劃、實施和管理工作綜合性的檢驗。作為使用單位，應盡可能地按設計生產(chǎn)能力滿負荷運行，以考驗工程。由于保修期(缺陷責任期)是從移交開始的，所以一經(jīng)移交就應進入使用狀態(tài)。有的工程是分批移交的，則在計劃

58、期就應考慮到移交后應能進行局部運行，否則會減輕施工單位的保修責任。*地產(chǎn)- 34 - （2） 在保修期中應定期派人進行系統(tǒng)檢查，進行各種監(jiān)測，因為早期(一般一年中)幾乎所有的質(zhì)量問題都能暴露，所以能及時地按合同解決出現(xiàn)的問題。 （3） 必須完全按照操作規(guī)程和規(guī)定的條件運行，否則質(zhì)量問題的責任由運行者負責。 （4）當然運行中的質(zhì)量管理更重要的是通過各種措施保證工程設備良好的運行狀態(tài)和高生產(chǎn)效率、低費用。通過質(zhì)量保證措施的投入(一般為生產(chǎn)成本的 5一 10)使產(chǎn)品質(zhì)量好，競爭能力強，銷量增加，廢品少，返修少，設備運行期延長。 （5）做好運行狀態(tài)的全部記錄，為落實保修責任做準備。3 3 缺陷費任和保

59、修缺陷費任和保修 對運行初期的質(zhì)量保證在很大程度上仍屬于實施者的責任，一般工程承包合同都有保修期的規(guī)定，為了保證承包商對工程的缺陷責任，常常尚有一筆保留金作為維修的保證。 在 2000 年國務院頒布的建設工程質(zhì)量管理條例上對建設工程的質(zhì)量責任、保修期年限、保修辦法都有明確的規(guī)定。 由于投產(chǎn)初期仍處于“孩提”時代，所以很容易出毛病，這里的毛病可能是許多原因造成的，例如： （1） 工程設計的問題； （2） 工程施工問題； （3） 設備問題；*地產(chǎn)- 35 - （4） 操作或運行管理問題。 對具體的問題，必須進行原因分析，找出解決辦法。在保修階段一定要進行工程質(zhì)量跟蹤，及時找出運營中的問題，精確描述

60、問題，以分析責任。有許多問題的解決和質(zhì)量問題的原因的分析要重新研究過去工程資料和文件，有的甚至要請專家進行技術(shù)鑒定或認證。 *地產(chǎn)- 36 -五、五、現(xiàn)場管理程序手冊現(xiàn)場管理程序手冊1總則在確定了項目的總承包商后，業(yè)主項目管理團隊將負責管理總承包商，而總承包商則直接管理其他指定或非指定的分包商。這種組織管理體系將項目的現(xiàn)場管理責任分解為總承包商負責對各分包商進行微觀的具體事務的管理，而業(yè)主項目管理團隊則負責對總包及工程整體工作的宏觀管理。這里的一般操作管理流程也適用于有多個主要分包商的情形以及項目的施工管理由監(jiān)理負責的情況。監(jiān)理負責對各個承包商的具體監(jiān)控，項目管理團隊必須確保監(jiān)理在他們的日常管