淺議不動產(chǎn)善意取得制度

1、淺議不動產(chǎn)善意取得制度logaisystemandsociety11 占車l金 2009.6（下）淺議不動產(chǎn)善意取得制度喬安麗摘要（物權(quán)法在106條規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度，使得傳統(tǒng)上只適用于動產(chǎn)的善意取得 制度突破了原有的界限，豐富了我國物權(quán)法內(nèi)容，但對于不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍及理論基礎(chǔ)仍存在一 定的誤 區(qū)本文試從這兩方面探討不動產(chǎn)善意取得制度適用的必要性及合理性.關(guān)鍵詞不動產(chǎn)善意取得公信力推定力中圖分類號:d923.2文獻標識碼:a文章編號:1009.0592（2009）06047.022007年通過的，屮華人民共和國物權(quán)法，規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，突破了我國原有的法律制度中善意

2、取得制度僅適用于動產(chǎn) 的限制善意取得制度是近代以來大陸法系與英美法系民法的一項 重要制度，其內(nèi)容涉及財產(chǎn)所有權(quán)靜的安全和動的交易安全的保護問 題，在商品經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天,善意取得制度既是適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的項交易規(guī)則，也是現(xiàn)代民法中的一個重要的基本制度.善意取得制度阻卻了在無權(quán)處分情況下原所有權(quán)人對善意受讓人取得所有物的 權(quán)利追奪的風險，利于保護市場交易秩續(xù),減少交易成本，簡化法律關(guān) 系,優(yōu)化資源配置，從而利于交易正常，高效地進行.善意取得制度，學說又稱為即時収得.指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓 與人，在不法將他占有的他人動產(chǎn)交付給買受人后，如買受人取得該 動產(chǎn)系出于善意，則他便取得該動產(chǎn)的所有權(quán),原動產(chǎn)

3、所有人不得要 求受讓人返還.善意取得作為一項重要的經(jīng)濟制度，傳統(tǒng)上只適用于動產(chǎn)，但隨 著商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對于物權(quán)的動的保護日益重要，不動產(chǎn)交易 額通常都較大，更需要以法律來保護其交易安全，所以善意取得制度 也被許多的國家運用于不動產(chǎn)的領(lǐng)域，例如德國民法典第891條第款規(guī)定:在不動產(chǎn)登記簿中為某人登記一項權(quán)利時,應(yīng)推定此人享 有此項權(quán)利.第892條笫一款規(guī)定:對通過法律行為而對土地取得權(quán) 利或者對該權(quán)利取得權(quán)利者為其利益，土地登記簿視為正確,但對正 確性的異議已經(jīng)登記或不正確為受讓人所知的，不在此限.該條又規(guī) 定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，這在事實上 已經(jīng)突破了善意取得僅

4、限于動產(chǎn)的限制,將其適用范圍擴大到了不動 產(chǎn).瑞士則將善意収得制度適用于所有已登記的不動產(chǎn).瑞士民法 典第973條第一款規(guī)定:出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而 取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人均受保護.我國最高人民法院關(guān)于貫徹民法通則的意見第89條關(guān)于共同 財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，事實上就包括了不動產(chǎn)在內(nèi)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行c中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行第 89條的規(guī)定:共同共有人共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù). 在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認 定無效.但第三人善意，有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法 權(quán)益,對其他共有人的損

5、失，由擅白處分共有財產(chǎn)的人賠償.在這一 規(guī)定中，'共有財產(chǎn)"按照一般的理解既包括動產(chǎn)又包括不動產(chǎn)買受 人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采収犧牲其他共有人的利益， 確認買賣有效.2007年我國物權(quán)法正式全面的規(guī)定了不動產(chǎn)善意 取得制度.物權(quán)法106條規(guī)定:無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外符合下列情形的， 受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的說有權(quán):（一）受讓人受讓不動產(chǎn)或者 動產(chǎn)時是善意的;（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓;（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動 作者簡介:喬安麗，安徽大學2007級民商法專業(yè)碩士研究生 產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登

6、記的已經(jīng)交付給受讓 人.然而對于不動產(chǎn)善意取得制度存在的必要性和合理性仍然有許 多學者提出質(zhì)疑有學者認為在不動產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)，由于建立了不動 產(chǎn)登記制度根據(jù)不動產(chǎn)登記簿具有的對一切人的性質(zhì)任何人己經(jīng)無 法在不動產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗 辯，故不動產(chǎn)制度中不能適用善意取得原則.也有學者認為,善意取 得是基于動產(chǎn)占有的公信力效力而產(chǎn)生的制度,不動產(chǎn)物權(quán)因以登記 為其公示方法，交易中不至于誤認占有人為所有人故不發(fā)生善意取得 的問題.然而筆者認為，物權(quán)的公信力及推定力是不動產(chǎn)善意取得制度的 理論基礎(chǔ)，貫徹物權(quán)的基本原則就必須要適用不動產(chǎn)善意取得制度. 不動產(chǎn)善意取得制度原本就存

7、在于物權(quán)理論的內(nèi)涵，以下筆者將從幾 個方面論述這一問題.第一，關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的適用范圍.有學者認為，不動產(chǎn)因 其變動以登記加以公示，權(quán)利變動明確,不存在無處分權(quán)人處分財產(chǎn) 的情形，故不存在善意取得制度事實上，這是對不動產(chǎn)善意取得制 度適用范圍的誤解.不動產(chǎn)善意取得同動產(chǎn)善意取得不同，并非適用 于出讓人有欺詐或其他外在的意思表示而使受讓人誤以為其為真實 權(quán)利人的情況，不動產(chǎn)善意取得制度運適用于不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)瑕疵 的情況下，是對登記瑕疵的一種補救.無論現(xiàn)代技術(shù)如何發(fā)達都不可 能從根本上杜絕登記瑕疵的問題，在權(quán)利登記簿出現(xiàn)瑕疵，給第三人 造成錯誤信賴的情況下，第三人無法從登記簿屮直觀的發(fā)現(xiàn)登記

8、的瑕 疵.然而這些錯誤的登記會給第三人提供不當信息，而使其產(chǎn)生錯誤 認識，進而有可能損害第三人的權(quán)利.此時適用不動產(chǎn)的善意取得， 正是為了使第三人免受損害，進而最大可能的保護交易的安全. 在不動產(chǎn)登記實踐中有許多情況可能發(fā)生不動產(chǎn)登記不當:例如 登記官員的失誤，物權(quán)受讓人偽造出賣人的委托的登記書，受讓人與 第三人惡意串通偽造代理授權(quán)書，以及登記所指關(guān)系的無效，被撤銷 等情況，均會出現(xiàn)登記簿無法反映權(quán)利的真實情況，從而使登記成為 不當?shù)怯浂瞬划數(shù)怯洸⒉荒軓牡怯洸局兄庇^的發(fā)現(xiàn)，此吋，第三 人因信賴登記而與登記名義人發(fā)生的交易行為，理應(yīng)受到保護. 第二,不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力和推定力，要求不動產(chǎn)適

9、用善意取 得制度物權(quán)登記的公信力是指，依法定方式進行公示的物權(quán),具有使 社會一般人信賴其正確的效力，即使公示的物權(quán)狀況與真實的權(quán)利狀 態(tài)不符，法律對信賴公示的善意第三人從公示的物權(quán)人處所取得的權(quán) 利仍予以保護作為物權(quán)公信力的一個表現(xiàn)，權(quán)利正確的推定效力是 指,以法定方式公示出來的物權(quán)，具有使社會一般人信賴其為真實正確 的物權(quán)的效力即便公示出來的合法權(quán)利與真實物權(quán)出現(xiàn)不一致的情 況，對善意第三人而言也都應(yīng)當被認為是正確的.（下轉(zhuǎn)第60頁）472009.6（下）legalsy m emands 咖i；j占缸金經(jīng)營者集屮不予禁止的決定.”筆者認為這樣的表述過于籠統(tǒng)，不利 于反壟斷機構(gòu)的實際操作筆者認

10、為豁免的事由包括以下兒個方面.（一）改善競爭條件德國反限制競爭法規(guī)定了改善市場競爭條件可以作為有效抗辯， 既合并企業(yè)必須證明合并將改善競爭條件，且該改善的好處遠大雨 限制競爭的壞處筆者認為主要有以下兒種形式：是占市場支配地位的大企業(yè)合并另一個市場上的小企業(yè)，這 種合并雖然會擴大合并企業(yè)的財力，增強其市場支配地位，但同時也 會提高被取得企業(yè)的財力，改善其采購或銷售渠道，增強其市場競爭 力.二是寡占市場上兩個屮等企業(yè)的合并，通過這樣的合并,兩個中 等規(guī)模的企業(yè)能夠增強其自身競爭力,從而有利于改善現(xiàn)有的市場 結(jié)構(gòu).三是占支配地位的大企業(yè)合并同一市場上一個份額非常小的 競爭者.在這種情況下，大企業(yè)雖然

11、增強了其支配地位，但其擴大的 份額非常小，幾乎可以不計,而小企業(yè)卻能夠利用大企業(yè)在資金，技 術(shù)等方而的優(yōu)勢迅速提高自身的競爭力.0四是占市場支配地位的企 業(yè)合并瀕臨破產(chǎn)的企業(yè).這原則的理論依據(jù)是:與其讓企業(yè)破產(chǎn)， 不如讓新的所有人通過合并來取得并管理公司的資產(chǎn)，以便保持競 爭的狀態(tài).0（二）潛在市場進入如果市場沒有或只有很低的進入障礙，合并后的企業(yè)即使占有 很大的市場份額，甚至取得獨占地位，它也不會隨意抬高產(chǎn)品價格. 這是因為市場外的企業(yè)與市場內(nèi)的企業(yè)存在著健在的競爭關(guān)系美 國1992年橫向合并指南指出,這個潛在的市場進入，僅當滿足了 “及時性,，可能性”和”充分性”三個條件時，方可被視為遏制

12、市場勢 力的力量”及時性二即要求進入者必須能夠盡快地對相關(guān)市場的 非競爭性價格產(chǎn)生顯著影響廣可能性"即必須保證可能的進入者以 合并前的銷售價格能夠獲利，且進入者能維持這個價格充分性”即 進入者產(chǎn)品的特性和范圍必須要實現(xiàn)與反競爭效果相關(guān)的包括降低產(chǎn)量在內(nèi)的局部銷售相似.0(三) 提高經(jīng)濟效率即如果合并可以大大提高企業(yè)的效率潛力，從而增加企業(yè)的競 爭力,并對消費者降低價格，合并就可能被允許.美國的效率審查知 道經(jīng)歷了一個rh效率冒犯到效率抗辯的發(fā)展歷程.20世紀60年代， 美國最高法院相繼審理了三起與合并效率有關(guān)的案件，但都持否定 態(tài)度不過，在1974年美國訴通用動力公司案中發(fā)生了轉(zhuǎn)變，

13、合并 當事人通過證明其他抵消反競爭性效果的產(chǎn)業(yè)因素，第一次成功推 翻政府依據(jù)市場份額所得出的初步認定的案件.從此美國法院刈合 并審查中的效率主張采取了更為積極和歡迎的態(tài)度.0在中國，把效 率作為合并分析屮可以抵消反競爭性效果的重要因素z是符合法 律的發(fā)展趨勢的.(四) 有利于整體經(jīng)濟和社會公益控制企業(yè)合并的根本目的是防止壟斷，維護競爭性的市場結(jié)構(gòu). 因此.控制企業(yè)合并與維護整體經(jīng)濟和社會公益是完全一致的，它們 z間不存在矛盾和沖突.但是.經(jīng)濟是復雜的,多變的，無論是從現(xiàn) 實還是從發(fā)展的眼光看,競爭政策同國家整體經(jīng)濟和社會公共利益 都有發(fā)生沖突的吋候例如國家從能源政策或是一些關(guān)系國計氏生 的電信

14、，郵政，鐵路等行業(yè)政策出發(fā)，授權(quán)一個企業(yè)或兒個企業(yè)進行 壟斷經(jīng)營隨著經(jīng)濟的國際化和全球化，國際競爭也己經(jīng)成為各國 企業(yè)面臨的一個越來越尖銳的問題.因此，將其作為禁止企業(yè)合并 豁免的兜底條款可以給執(zhí)法機構(gòu)留有余地，使它們在國家的競爭政 策和產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生沖突時進行平衡.注釋： 孫鴻怕我國反壟斷立法中企業(yè)合并控制標準構(gòu)想.重慶科技學院報.2007(6). 王曉曄.競爭法研究.北京:中國法制出版杜.1999.386. 魯曉燕.企業(yè)臺并的反壟斷法規(guī)制.法制與社會20o8(2). 朱家賢仮壟斷立法與政府管制.知識產(chǎn)權(quán)出版社.2007.100. 胡建華.企業(yè)橫向合并規(guī)制的個案豁免制度.法制與經(jīng)濟.2008.

15、3.【美】霍華德孫南巾譯美國反托拉斯法與貿(mào)易法規(guī)北京:中國社會科學出版社 1991j52.胡建華.企業(yè)橫向合并規(guī)制的個案豁免制度.法制與經(jīng)濟.2o08(3).唐星芝.李廷.淺析美國企業(yè)合并反壟斷規(guī)制屮效率抗辯的發(fā)展法制與社會.2007 (上接第47頁)由于不動產(chǎn)登記簿具有推定效力力，即推定登記的權(quán) 利為正確地權(quán)利狀態(tài)，實際的權(quán)利狀態(tài)應(yīng)當與登記的權(quán)利狀態(tài)一致， 所以無論在登記機關(guān)有過錯或者相對人有過錯而出現(xiàn)不當?shù)怯洉r， 對于第三人來說都應(yīng)當被認為是正確的登記.對第三人來說，登記 是具有公信力的事實狀態(tài),物權(quán)程序的運行結(jié)果，可能會出現(xiàn)登記錯 誤，即登的權(quán)利狀態(tài)與真實的權(quán)利狀態(tài)不一致,在這種情況下，

16、由于 登記具有公信力,物權(quán)登記的公信力使得與登記物權(quán)人發(fā)生物權(quán)變 動交易者即第三人，基于對登記的信賴，能夠從登記物權(quán)人處取得該 物權(quán),真實權(quán)利人不能依據(jù)自己享有的真實物權(quán)來進行阻礙或追索. 此時根據(jù)公信力原則，法律應(yīng)當對善意第三人的交易行為進行保護， 事實上在此處發(fā)生的即為不動產(chǎn)的善意取得行為，否則，根據(jù)公信力 對善意第三人進行保護使得第三人取得物權(quán)而乂不承認善意取得制 度,在邏輯上將無法圓通.登記的推定力推定登記的第三人亨有與 登記一致的實體法上的權(quán)利，登記的公信力則允許第三人無障礙的 取得登記的權(quán)利所指向的實體權(quán)利.承認登記的公信力就當然要承 認不動產(chǎn)的善意取得.因此，傳統(tǒng)民法上關(guān)于善意取

17、得制度只適用 于動產(chǎn)是有其不足z處的，為保護交易，善意取得制度也應(yīng)當適用于 不動產(chǎn).可見，不動產(chǎn)善意取得是不動產(chǎn)公示公信力的具體體現(xiàn),其確立 的基礎(chǔ)就在于不動產(chǎn)的公信力及推定力，公信力及推定力是不動產(chǎn) 善意取得制度的基礎(chǔ)和邏輯起點，這兩項原則實質(zhì)上就包含了善意 取得的內(nèi)容,若否定不動產(chǎn)善意取得制度，公信力創(chuàng)立的根本目的 保護善意第三人的權(quán)利將無法實現(xiàn)，善意取得制度也使公信力 這一法律原則在具體實踐中能夠發(fā)揮其作用,為其實現(xiàn)保護交易安 全的機能提供環(huán)境,否則法律保護善意第三人的n的必將落空. 第三,善意第三人同受公信力保護，在動產(chǎn)或不動產(chǎn)范i韋i都應(yīng)為 善意取得動產(chǎn)所有人以占有為其公示條件而使得

18、第三人相信其為 真正權(quán)利人并與其發(fā)生交易行為，此吋交易人作為善意第三人可以 使用善意取得制度來保護其權(quán)利，那么在不動產(chǎn),登記為其公示要件， 第三人因信賴公示而與登記權(quán)利人發(fā)生的交易行為理應(yīng)同動產(chǎn)善意 取得制度一樣受到法律的保護,取得其受讓物.此兩者在法律上應(yīng) 為同一解釋，否則善意第三人同樣受公信力的保護，在動產(chǎn)為善意取 得，在不動產(chǎn)否認善意取得，則使法律欠缺一致性.最后，公信力只有借善意取得制度才能發(fā)揮其效力.物權(quán)的公 信力作為一項物權(quán)法律原則，法律并未將其作為物權(quán)取得的法律形 式而加以規(guī)定.但是物權(quán)公信力原則的作用在于通過對公信力的運 用而使受讓人取得受讓財物，進而保護交易安全此時就必須要借 善意取得制度，而使得公信力原則發(fā)揮作用否則，若否定善意取得 制度,則物權(quán)公信力原則將無法運用并加以實踐，只能是一個空洞的 原則.若拋開善意取得制度，直接根據(jù)公信力原則取得物權(quán)則會出 現(xiàn)在法律規(guī)定的方法z外的方法取得物權(quán)，有悖民法的一般原則. 可見，公信力為保護善意第三人而使的原物權(quán)人的利益受到損害， 這是法律在調(diào)整財產(chǎn)歸屬的靜的安全和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的動