房地產(chǎn)企業(yè)會計實(shí)務(wù)及納稅

1、房地產(chǎn)企業(yè)會計實(shí)務(wù)及納稅申報房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目房屋的開發(fā)， 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類； 一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同， 在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設(shè)置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按

2、開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、 出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶， 并按各成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：1一般房屋開發(fā)項目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。3.對于個別規(guī)模

3、較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價； （2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、 耕地占用稅、 勞動力安置費(fèi)， 以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 或批租地價。 前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、 項目可行性研究、 水文地質(zhì)勘察、 測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、

4、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。二、房屋開發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征

5、用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”

6、賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（二）前期工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的

7、貸方。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時， 應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（四）建筑安裝工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式， 采用不同的核算方

8、法。 采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目， 其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包， 則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為1080 000 元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；101 商品房630 000 元102 商品房504 000 元合計 1134 00

9、0 元則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：某項工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價該項工程預(yù)算造價各項工程預(yù)算造價合計設(shè)例中：101 商品房1080000 元 630000 元 1134000 元600000元102 商品房1080000 元 504000 元 1134000 元480000元采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出， 一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、 “應(yīng)付工資”、 “銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型

10、建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工” 、 “施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時， 記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。（五）配套設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時， 應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。1

11、配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計入有關(guān)成本核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時， 再按一定標(biāo)準(zhǔn) （如有關(guān)項目的預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。2配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施。或房

12、屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)， 計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。 預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。（六）開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用， 應(yīng)自“

13、開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項目。三、房屋開發(fā)成本核算舉例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：101 102 152 182 商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房支付征地拆遷費(fèi)100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計單位前期工程費(fèi)30 000 30 000 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款90 000 75 000 70000 70000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安 裝 工 程 款600 0004800004500

14、00 450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費(fèi)用82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本180 000 貸：銀行存款180 000 結(jié)轉(zhuǎn)出租房、 周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本150 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本150 000 將應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本120 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款

15、120 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本305 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款305 000 將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本1980 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款1980 000 分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本265 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280 000 分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成

16、本272 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用272 000 同時應(yīng)將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方。 “開發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)

17、品3 562 000 貸；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本3 562 000 代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容， 在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求， 采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、 房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進(jìn)行代建工程項

18、目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外， 企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實(shí)際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項： （l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； （2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中， 應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程

19、分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、 “應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款” 、 “庫存材料”、 “應(yīng)付工資”、 “開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方， 并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委

20、托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000 元，前期工程費(fèi)160 000 元， 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用80 000 元，在發(fā)生上列各項擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本1080 000 貸：銀行存款460 000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款540 000 開發(fā)間接費(fèi)用80 000 道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程1080 000 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本1080 000 成本報表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會計報表外，

21、還應(yīng)根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報表。一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表在建開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)分公司年末在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本的成本報表， 也是年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方“在建開發(fā)產(chǎn)品”項目的明細(xì)報表，用以考核企業(yè)年末各項在建開發(fā)產(chǎn)品資金占用情況，了解企業(yè)各項開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本，檢查各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成。為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，本表應(yīng)采用棋盤式結(jié)構(gòu)，縱向各行反映年末尚處于在建過程開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目；橫向各欄反映年末各類各項開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。在編制本表時， 應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目逐行填列。開

22、發(fā)產(chǎn)品的類別，一般應(yīng)分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等。在開發(fā)期內(nèi)尚未確定其具體用途的房屋，均可在商品房一類反映。開發(fā)產(chǎn)品的項目，一般應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象為依據(jù)。本表一般應(yīng)設(shè)置項目開工日期、計劃開發(fā)面積、 計劃開發(fā)總成本、年初開發(fā)成本、本年發(fā)生開發(fā)成本、年末累計開發(fā)成本等欄?！伴_工日期”欄填列在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開工日期?！坝媱濋_發(fā)面積”欄反映各項開發(fā)產(chǎn)品的計劃開發(fā)面積。土地開發(fā)項目為場地面積； 房屋等開發(fā)項目為建筑面積，根據(jù)批準(zhǔn)的開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)計劃確定的開發(fā)面積填列。“計劃開發(fā)總成本”欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本計劃或預(yù)算填列?！澳瓿蹰_發(fā)成本”欄根據(jù)上

23、年本表“年末累計開發(fā)成本”欄數(shù)字填列。“本年發(fā)生開發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價”、“前期工程費(fèi)”、 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、 “建筑安裝工程費(fèi)”、 “配套設(shè)施費(fèi)”、 “開發(fā)間接費(fèi)用”和“合計”各欄，分別反映各項在建開發(fā)產(chǎn)品本年實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)成本合計， 根據(jù)技開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置的開發(fā)成本明細(xì)分類賬各成本項目的本年發(fā)生額分類分項填列。“年末累計開發(fā)成本”欄反映各項在建開發(fā)產(chǎn)品本年年末累計”實(shí)際成本，根據(jù)按開發(fā)產(chǎn)品設(shè)置的開發(fā)成本明細(xì)分類賬的年末余額分類分項填列。 本欄數(shù)字應(yīng)等干“年初開發(fā)成

24、本”與“本年發(fā)生開發(fā)成本”合計數(shù)之和，本欄合計數(shù)應(yīng)與年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方“在建開發(fā)產(chǎn)品”項目期末數(shù)核對相符。二、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表已完開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)分公司在本年度內(nèi)已完成全部開發(fā)過程、并已驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本的成本報表。它是用以了解和檢查在年度內(nèi)已完開發(fā)產(chǎn)品的成本水平及成本構(gòu)成情況，考核開發(fā)產(chǎn)品成本計劃或預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果。為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，本表也應(yīng)采用棋盤式的結(jié)構(gòu)，縱向各行應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目境列，反映當(dāng)年已經(jīng)完工的各類、 各項開發(fā)產(chǎn)品， 橫向各欄按開發(fā)產(chǎn)品的成本項目和開竣工日期、開發(fā)面積、計劃成本等設(shè)置，反映各項已

25、完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本及其構(gòu)成等情況。填列本表的開發(fā)產(chǎn)品， 應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象為依據(jù)，并只限于本年完成全部開發(fā)過程、并已驗(yàn)收合格、合乎設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、 可以按照合同規(guī)定的條件移交購房、用地單位，或委托單位，或者可作商品房對外銷售、出租房對外出租、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)使用的開發(fā)產(chǎn)品。本表“開工日期”和“竣工日期”欄填列已完工開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開工日期和實(shí)際竣工日期?！皩?shí)際開發(fā)面積”欄反映已完工開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)面積，土地開發(fā)項目填列場地面積，房屋等開發(fā)項目填列建筑面積。“計劃開發(fā)成本”欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本計劃或預(yù)算填列。由于現(xiàn)行制度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品成本只計算開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)成本，不計算開發(fā)產(chǎn)品在經(jīng)營

26、過程中發(fā)生的包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用在內(nèi)的完全成本。因此，表列的開發(fā)產(chǎn)品的計劃成本的計算口徑亦應(yīng)是開發(fā)成本。如果計劃、 預(yù)算成本的計算口徑不是開發(fā)成本， 包括有項目借款利息等財務(wù)費(fèi)用，則在境列時應(yīng)加以剔除，以便對比分析。 “實(shí)際開發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價” 、 “前期工程費(fèi)” 、 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、 “建筑安裝工程費(fèi)”、 “配套設(shè)施費(fèi)”、 “開發(fā)間接費(fèi)用”和“合計”各欄，分別反映各項已完工開發(fā)產(chǎn)品自開工至完工時為止實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)成本合計。 根據(jù)已完工開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本明細(xì)

27、分類賬各成本項目的累計發(fā)生額及其合計數(shù)填列。會計報表附注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應(yīng)本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關(guān)項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內(nèi)容。會計報表附注的內(nèi)容，主要有以下幾方面：一、企業(yè)所采用的主要會計處理方法的說明不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結(jié)果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)在編制會計報表時， 應(yīng)對所采用的主要會計處理方法及其變更加以說明。如：短期投資，應(yīng)說明其期末數(shù)的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。應(yīng)收賬款，應(yīng)說明其對壞賬采用直

28、接轉(zhuǎn)銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法， 是采用應(yīng)收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。存貨，應(yīng)說明其平時收發(fā)按計劃價格計價，還是按實(shí)際成本計價；如按實(shí)際成本計價，是采用先進(jìn)先出法，還是采用后進(jìn)先出法。移動平均法、全月一次加權(quán)平均法。固定資產(chǎn)折舊， 應(yīng)說明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數(shù)總和折舊法； 又采用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。長期股權(quán)投資，應(yīng)說明其按成本法記賬，還是按權(quán)益法記賬，或哪些長期股權(quán)投資按成本法記賬，哪些長期股權(quán)投資控權(quán)益法記賬。無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，應(yīng)說明其成本和攤銷年限的確定依據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)營收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商

29、品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應(yīng)說明其確認(rèn)原則。所得稅，應(yīng)說明以應(yīng)付稅款法作為核算當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。會計中的一貫性原則， 要求企業(yè)在不同會計期間采用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進(jìn)行比較。 但是堅持一貫性原則， 并不等于說前后各期的會計處理方法永久不能變更。 會計工作為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而必須作出會計處理方法變更時， 應(yīng)在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。當(dāng)然，這種變更，也應(yīng)在企業(yè)會計準(zhǔn)則的允許范圍之內(nèi)。二、報表中有關(guān)重要

30、項目明細(xì)資料的列示對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制， 未能詳細(xì)列示，應(yīng)在附注中列出明細(xì)資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，按賬齡分類列示， 并注明持有本企業(yè)一定股權(quán)（如 5以上投資）單位的欠款額。存貨，按存貨務(wù)會計科目列示。提取存貨跌價準(zhǔn)備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。待攤費(fèi)用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項列示。長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項列示賬面余額和當(dāng)年投資收益。固定資產(chǎn)，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。固定資產(chǎn)購建支出，按工程項目列示其預(yù)算數(shù)、期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進(jìn)度和資金來源。無形

31、資產(chǎn)，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。遞延資產(chǎn)或長期待攤費(fèi)用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權(quán)單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。經(jīng)營收入和經(jīng)營成本， 按土地轉(zhuǎn)讓、 商品房銷售、 配套設(shè)施銷售、代建工程結(jié)算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。其他業(yè)務(wù)利潤，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類別列示。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支項目列示。三、非經(jīng)常性項目損益的說明非經(jīng)常性項目損益是指企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中不是經(jīng)常發(fā)生事項的損失或收益。如：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)說明其轉(zhuǎn)

32、讓收入大于賬面凈值和有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，或小于賬面凈值和有關(guān)稅費(fèi)后的凈損失。收回長期投資， 應(yīng)說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。非常損失，應(yīng)說明因自然災(zāi)害等非正常原因造成的各項資產(chǎn)賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項清理費(fèi)用。其他數(shù)額較大的非經(jīng)常性項目的損益，均應(yīng)在會計報表附注中加以披露。四、或有事項及其收益、損失的披露或有事項是指在會計報表編制日已經(jīng)存在的事項，它能否使企業(yè)獲得收益或發(fā)生損失， 有賴于未來一種或多種事項的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性?；蛴惺马棸雌浒l(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認(rèn)人賬；在會計報表

33、附注中披露；不予反映?；蛴惺马棸l(fā)生的可能性，分為很有可能、 有可能和很少可能三種情況?；蛴惺马棸l(fā)生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。對或有收益的披露，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和收入實(shí)現(xiàn)原則予以處理。對或有損失，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和充分披露原則予以處理。一般說來， 對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬， 但應(yīng)在會計報表附注中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附注中披露要特別謹(jǐn)慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附注中披露。對很有可能發(fā)生損失的或有事項，能估計損失金額的， 應(yīng)將其損失和負(fù)債同時估計人賬；不能估計損失金額的，應(yīng)在會計報

34、表附注中充分加以披露。 對有可能發(fā)生損失的或有事項，其損失和負(fù)債不估計入賬， 但應(yīng)在會計報表附注中加以披露。對很少可能發(fā)生損失的或有事項，一般也應(yīng)在會計報表附注中加以披露。對于下列或有事項， 應(yīng)估計其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說明對未來結(jié)果的可能影響：為其他企業(yè)負(fù)債提供的擔(dān)保；因票據(jù)貼現(xiàn)而承擔(dān)的義務(wù)；企業(yè)承擔(dān)的其他責(zé)任；有可靠證據(jù)證明的或有收益。五、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露關(guān)聯(lián)方的交易，往往會影響企業(yè)的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、其他業(yè)務(wù)利潤， 對企業(yè)經(jīng)營成果的真實(shí)性產(chǎn)生影響，所以也應(yīng)在會計報表附注中加以披露。會計中所指關(guān)聯(lián)方， 是指在財務(wù)和經(jīng)營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或?qū)?/p>

35、另一方施加重大影響的各方，以及兩方或多方同受一方控制的各方。關(guān)聯(lián)方關(guān)系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業(yè)或受其他企業(yè)控制，以及同受某一企業(yè)控制的兩個或多個企業(yè)（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間） ； （2）合營企業(yè)；（3）聯(lián)營企業(yè)；（4）主要投資者個人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員直接控制的其他企業(yè)。在存在控制關(guān)系的情況下，關(guān)聯(lián)者如為企業(yè)時，不論他們之間有無交易， 都應(yīng)當(dāng)在會計報表附注中披露如下事項：（l）企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或類型、名稱、法定代表人、注冊資本及其變化；（2）企業(yè)的主管業(yè)務(wù)； （3）所持股份或權(quán)益及

36、其變動。關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項，而不論是否收取價款。主要包括： （l）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)； （2）承發(fā)包工程； （3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產(chǎn)；（5）提供或接受勞務(wù)；（6）代理； （7）租賃； （8）提供資金 （包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降馁J款或權(quán)益性資金）； （9）擔(dān)保和抵押；（10）管理方面的合同； （11）研究與開發(fā)項目的轉(zhuǎn)移；（12）許可協(xié)議；（13）關(guān)鍵管理人員報酬。在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易的情況下， 企業(yè)應(yīng)在會計報表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應(yīng)比例； （2）未結(jié)算項目的金額或相應(yīng)比

37、例； （3）定價政策（包括沒有金額或只有象征性金額的交易）。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當(dāng)分別關(guān)聯(lián)方以及交易類型予以披露。類型相同的關(guān)聯(lián)方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。六、合并會計報表的說明企業(yè)集團(tuán)如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應(yīng)附注的事項外，還應(yīng)在會計報表附注中說明：納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業(yè)務(wù)性質(zhì)、 母公司所持有的各類股權(quán)的比例；納入合并會計報表的子公司增減變動情況；未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例， 未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的情況，以及在合并會計報表中對未納入合并范圍的子公司投資的處理方法；納入合并

38、會計報表合并范圍的非子公司（其他被投資公司） 的名稱、母公司持股比例以及納入合并會計報表的原因。子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中的處理方法。在未進(jìn)行調(diào)整直接編制合并會計報表時，應(yīng)在合并會計報表中說明其處理方法；納入合并會計報表合并范圍、經(jīng)營業(yè)務(wù)與母公司業(yè)務(wù)相差很大的子公司的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表等有關(guān)資料。七、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項的說明資產(chǎn)負(fù)債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產(chǎn)負(fù)債表日后至?xí)媹蟊韴蟪隹谥g所發(fā)生的事項。按其是否調(diào)整會計報表分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。調(diào)整事項， 是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況的有關(guān)項目金額作出新的確認(rèn)，而

39、需要對會計報表作調(diào)整的事項。通常包括： 已證實(shí)資產(chǎn)發(fā)生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前發(fā)生的舞弊和會計差錯； 發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日之前不符合企業(yè)會計準(zhǔn)則作出的會計處理； 由于稅率變動， 改變了資產(chǎn)負(fù)債表日及之前的稅金和利潤等。非調(diào)整事項， 是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況， 不需要對會計報表作出調(diào)整的事項。但對企業(yè)以后財務(wù)狀況和經(jīng)營成果將會產(chǎn)生重大影響的事項。如：對其他企業(yè)進(jìn)行控股投資、 發(fā)生重大籌資行為、 資產(chǎn)遭受重大自然災(zāi)害損失、發(fā)生重大經(jīng)營性虧損、 與本企業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營、達(dá)成協(xié)議的債務(wù)重組事項以及資產(chǎn)重組事項等，都應(yīng)在會計報表

40、的附注中加以披露。房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)介紹涉及稅種：營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅車船使用稅印花稅契稅個人所得稅土地增值稅有關(guān)規(guī)定行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與代理。其主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)。一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為， 不征收營業(yè)稅。 土地租賃，不按本稅目征稅。二、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土

41、地附著物。1、銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物， 是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。2、銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物， 是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物， 是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。一、營業(yè)稅1、銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)

42、（1） 、納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。（2） 、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。 對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。（3） 、營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：a 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；b 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；c 按下列公式核定計稅價格：計稅價格 =營業(yè)成本或工程成本（ 1+成本利潤率）（ 1-營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤

43、率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2、其他具體規(guī)定如下：（1） 、在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè) 征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購， 其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅。（2） 、對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物 ，即雙方以

44、各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互。具體的方式也有以下兩種：a 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 在這一合作過程中， 甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)， 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 對甲方應(yīng)按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目中的 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 子目征稅； 對乙方應(yīng)按 銷售不動產(chǎn) 稅目征稅。 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算， 因此應(yīng)當(dāng)按照 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方

45、（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按銷售不動產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅。b 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用， 租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中， 乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按服務(wù)業(yè) 租賃業(yè) 征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按銷售不動產(chǎn) 稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。第二

46、種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：a 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅 以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。b 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配， 或提取固定利潤， 則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為， 而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，

47、對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依 銷售不動產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅。c 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。 因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按 銷售不動產(chǎn) 征稅。（3） 、對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)

48、天。此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（4） 、以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以還本方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂 還本支出。（5） 、中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題a 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配

49、、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅的規(guī)定、因此，應(yīng)按 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入， 包括價外收費(fèi)； 其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。 如果采取分房 （包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅； 如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按 銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅。b 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入， 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

50、， 計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費(fèi)用， 在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。c 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計算公式 =營業(yè)額5% (6)合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權(quán)的土地上， 按照政府有關(guān)工程建設(shè)項目申請審批程序法規(guī)以自己名義 立項建設(shè)，無論采取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅的計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營

51、業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式 :應(yīng)納稅額 =營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；納稅義務(wù)人所在地不在項范圍內(nèi)的，稅率為1%；三、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式 :應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額費(fèi)率。四、土地增值稅稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值

52、稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：1、對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。2、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。3、附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人

53、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項目金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 根據(jù) 中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。根據(jù) 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家

54、統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟嬎?，市政府在京政發(fā)（1996 ）7號 北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知中明確， 財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同

55、類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。4、舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。6、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可

56、按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20的扣除。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率30。增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率 50。 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為 60。對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的， 可以預(yù)征土地增值稅， 待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)

57、售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。從 2003 年 1 月 1 日起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為1%。四、房產(chǎn)稅如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。（1）以房產(chǎn)稅原值 (評估值 )為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值（評估值）（130） 1.2% （2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12% 。計算公式為 :

58、房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額年租金收入12如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額 = (各級土地面積 *相應(yīng)稅額 )。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為： 一級土地每平方米年稅額10 元；二級土地每平方米年稅額8 元；三級土地每平方米年稅額6 元；四級土地每平方米年稅額4 元；五級土地每平方米年稅額1 元；六級土地每平方米年稅額0.5 元。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。六、印花稅

59、印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額 =計稅金額 *稅率 ,應(yīng)納稅額 =憑證數(shù)量 *單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照， 按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。七、契稅契