物業(yè)管理法規(guī)

1、課程綜述n1、物業(yè)管理法規(guī)課程是跨越法學和物業(yè)管理專業(yè)的邊緣性課程，需補充法律基礎知識。n2、具備一定的法律知識是大學生的基本素質之一。n3、物業(yè)管理法律制度有自己的特色n孟母三遷的故事，“昔孟母，擇鄰處”n小區(qū)業(yè)主是一個地緣共同體，妥協(xié)是解決糾紛的必要途徑；涉及到業(yè)主、物管和第三方等課程綜述n4、該課程是統(tǒng)設課，一學期開設n5、該課程重點內(nèi)容：第二章建筑物區(qū)分所有權、第三章 業(yè)主團體、第五章物業(yè)服務合同、第七章物業(yè)管理法律責任、第八章物業(yè)糾紛的防范和處理。n6、學習法律的目標和方法n目標：法律思維（規(guī)則意識）n方法：參照法條、掌握原理、多做案例第一章 緒論n第一節(jié) 物業(yè)的概念n（一）詞義辨析

2、n漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞?！拔铩弊鳛槊~主要有兩種含義：一是指東西，即由自然生成和人工形成、占有一定空間、可被人感觸的有形體和有內(nèi)容的客觀存在體；二是指作為人的對立面，物只是身外之物，即人之外的萬物. 第一章 緒論n法律上的物具備三個條件：具有價值和使用價值、能夠為人所支配。n法律上的物包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。其特點是不能與土地分離、移動，或者分離、移動將使其價值明顯減損。不動產(chǎn)以外的物屬于動產(chǎn) 第一章 緒論n“業(yè)”作為名詞主要有兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會經(jīng)濟部門、職務領域或需付出勞動的崗位，如工業(yè)、物業(yè)管理事業(yè)、就業(yè)；二是指歸屬于一定

3、主體所有的、體力勞動和智力勞動的成果，亦即財產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。n自從宋代立法中對動產(chǎn)與不動產(chǎn)作了區(qū)分后(宋刑統(tǒng)名例律)一般稱動產(chǎn)為物、財或財物，稱不動產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。宋代稱動產(chǎn)所有權為物主權，稱不動產(chǎn)所有權為業(yè)主權 第一章 緒論n現(xiàn)代物業(yè)一詞是從英語詞匯Property及estate翻譯而來由香港傳入內(nèi)地,是指與地產(chǎn)相聯(lián)系的單元性房產(chǎn)。n香港人口密度的增長，高層建筑和屋村的擴大，促使香港1970年制定多層大廈（業(yè)主立案法團）條例。n根據(jù)我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)是指房屋及其配套設備和相關場地。第一章 緒論n香港的業(yè)主立案法團，并不等同于我們的業(yè)委會，它是由業(yè)主共同成立的公司，代表所有業(yè)主管

4、理大廈的公共部分，有自己獨立的法人資格。業(yè)主相當于這個公司的股東。業(yè)主立案法團設有管委會，相當于這個公司的董事會。法團依法召開的業(yè)主大會的決議，對所有業(yè)主具有法律約束力。第一章 緒論第一章 緒論n物業(yè)的屬性n1、屬于不動產(chǎn)n民法學中的“不動產(chǎn)”概念是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質、形狀改變或降低其經(jīng)濟價值的物(財產(chǎn)) n城市房地產(chǎn)管理法第2條第2款又將房屋解釋為是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。 第一章 緒論n2、具有單元性,特定的四至范圍n物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨立(單獨、個別化)財產(chǎn)，以便確權、交易、

5、使用或管理 n3、具有一定空間和環(huán)境性，配套設施和相鄰的場地、庭院、停車場等第一章 緒論n（二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別n一般來說,房地產(chǎn)涉及宏觀領域,泛指一個國家或地區(qū)整個房地產(chǎn);物業(yè)是一個微觀概念,是指一個單項的房地產(chǎn)或者是一個具體的實物財產(chǎn)。n物業(yè)是不動產(chǎn)的一類。n（三）物業(yè)與建筑物區(qū)分所有權的關系第一章 緒論n二、物業(yè)的構成n（一）物業(yè)的物理屬性構成n1、建筑物本體（住宅、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)）n2、附屬設備n3、公共設施（公共服務性設施）n4、建筑地塊第一章 緒論n（二）物業(yè)的法律區(qū)分n1、專有部分n2、共有部分n3、約定共有部分n4、約定專用部分第一章 緒論n三、物業(yè)的種類n居住物業(yè)、

6、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊用途物業(yè)。n商業(yè)物業(yè)又可分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。n特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的許可。 第一章 緒論n物業(yè)用地的使用年限：n居住用地為70 年，工業(yè)用地為50 年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年，綜合或者其他用地為50 年。 第一章 緒論n第二節(jié) 物業(yè)管理n一、概念和特征n（一）物業(yè)管理的概念n廣義：業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和其它主體對物業(yè)的管理和服務n狹義：物業(yè)企業(yè)的專業(yè)服務n（二）物業(yè)管理的特征第一章 緒論n二、物業(yè)管理的法律屬性n（一）私權性質n私權利，有關個人的合法權利，最集中體現(xiàn)在民商事活動中 憲法：住宅神圣不可侵犯n

7、“張劍案”：遼寧本溪張劍刺死強拆房屋者被判處有期徒刑3年緩刑5年。有法律界人士認為，張劍殺人犯罪但未抵命，是新時期拆遷糾紛中出現(xiàn)的首例判決，可成為我國法律保護公民私權的典型案例 n公權力必須進入私領域，那得恪守一個原則，即“非請莫入”。 第一章 緒論n（二）公權性質n公權，是“私權”的對稱。西方法學家所指的公法上確認的權力。公權與私權的劃分標準同公法與私法的劃分相聯(lián)系。n有的認為公權是關于公益方面的各種權利；有的認為公權是關于國家與公民之間的權利。通常是把公法上確認的權利稱為公權。n 兩個方面：政府的干預；公共利益上海閔行交通執(zhí)法大隊釣魚執(zhí)法 屬公權濫用n2009年9月16日，張暉搭載自稱胃痛

8、路人被指非法運營；10月14日，孫中界遭釣魚持法為證清白砍手腕。26日，浦東宣布孫中界事件初步調(diào)查結論與事實不符。11月19日，張暉狀告閔行交通執(zhí)法大隊案宣判，交通執(zhí)法大隊被判違法。第一章 緒論n四川洪雅縣政府辦公室向全縣下發(fā)了關于切實做好2009年秋季綠化工作的通知，要求全縣機關事業(yè)單位的在編干部職工，都必須在自家陽臺上或庭院內(nèi)栽種至少兩株三角梅，督查發(fā)現(xiàn)未栽種者，將受到通報。n（10月22日華西都市報）n （三）結論n物業(yè)管理具有雙重屬性。第一章 緒論n三、物業(yè)管理的類型n第一，委托型和自主型物業(yè)管理n第二，服務型和租賃型物業(yè)管理n第三，居住、商業(yè)、特種物業(yè)管理第一章 緒論n四、物業(yè)管理的

9、內(nèi)容n（一）涉及到管理方面的內(nèi)容n政府、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)n（二）涉及到服務方面的內(nèi)容n（三）涉及經(jīng)營方面的內(nèi)容第一章 緒論n五、物業(yè)管理的作用n第一，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以使房屋保值、增值。良好的物業(yè)管理能夠延長房屋的物理壽命，起到了保值、增值的作用。n第二，良好的物業(yè)管理能夠為居住人提供清潔、優(yōu)美、舒適、安全的生活和工作環(huán)境。n廣州翠湖山莊的例子是反面教材第一章 緒論n第三節(jié) 物業(yè)管理法n法是什么？n詞源學：獨角獸n法、法律是同義詞，是實施正義的工具n法律又是一種行為規(guī)范，與道德、宗教是一樣的，但又區(qū)別n西方是司法女神西方是司法女神n據(jù)說她左手拿著的天平據(jù)說她左手拿著的天平Libra， 這個詞跟常

10、用的法律這個詞跟常用的法律詞匯詞匯“自由、衡平自由、衡平” library深有淵源。深有淵源。Libra就是十就是十二星座的天平座。傳說中狄刻（）的天平可二星座的天平座。傳說中狄刻（）的天平可以準確無誤判斷對錯。在黃金時代，她經(jīng)常從奧林匹以準確無誤判斷對錯。在黃金時代，她經(jīng)常從奧林匹克山上下來，為尋求公正的人類決斷。但是漸漸的她克山上下來，為尋求公正的人類決斷。但是漸漸的她發(fā)現(xiàn)找她的人越來越少了，正義女神認為世間已經(jīng)沒發(fā)現(xiàn)找她的人越來越少了，正義女神認為世間已經(jīng)沒有不公正，于是很高興的下山來看，才發(fā)現(xiàn)恰恰相反，有不公正，于是很高興的下山來看，才發(fā)現(xiàn)恰恰相反，人類已經(jīng)徹底墮落，完全不要公正。傷心

11、的女神只好人類已經(jīng)徹底墮落，完全不要公正。傷心的女神只好向山上走去，把她的天平留在了天上，就成了天平座。向山上走去，把她的天平留在了天上，就成了天平座。Libra這個天平代表的公正、平等和仔細權衡的意思，這個天平代表的公正、平等和仔細權衡的意思，造像的背面往往刻有古羅馬的法諺：造像的背面往往刻有古羅馬的法諺：“為實現(xiàn)正義，為實現(xiàn)正義，哪怕天崩地裂哪怕天崩地裂. n法的特征：n1、一定物質(經(jīng)濟)條件決定的上層建筑n2、法體現(xiàn)國家意志，即國家制定和認可n3、權利和義務是法的核心n4、具有普遍約束力n5、具有嚴格程序性（程序先于權利）第一章 緒論n一、物業(yè)管理法含義n廣義：n狹義：物權法和物業(yè)管理

12、條例n二、物業(yè)管理法律制度的基本原則n（一）尊重和維護業(yè)主財產(chǎn)權利原則n1、財產(chǎn)權是憲法權利，公民住宅權受到特別保護n2、物業(yè)管理基本目的：物業(yè)管理條例第一條n3、同時禁止權利濫用和公序良俗原則案例1n一宗普通的房屋買賣，牽出了5年前的一起殺人碎尸案。買方李先生得知自己買下“兇宅”后，數(shù)次打電話要求賣家劉先生退還房款?？墒莿⑾壬鷧s以“賣房子不是賣房子的歷史”為由斷然拒絕，雙方久爭不下，終于鬧上法院。法院以賣房者劉先生沒有履行告知義務構成欺詐為由，判決撤銷劉、李雙方簽訂的房屋買賣合同，劉先生退還李先生支付的31、8萬元房款。但是，由于李先生在買房過程中沒有全面了解房屋狀況，對糾紛的釀成也存在一定

13、過錯，法院判決李先生承擔719元訴訟費，剩下的4000元則由劉先生全部承擔。案例2n北京華宸怡園小區(qū)物業(yè)公司發(fā)布緊急通知:通知大意為：有些人破壞大家利益偷放暖氣熱水，致使供熱質量不佳，現(xiàn)除要求這些人講究點道德外，還要采取以下措施：一、對重點放水戶嚴查二、加大放置化學物質，對使用后的嚴重后果自負(有致癌物)；三、摻入大量糞便，污染暖氣水質。 第一章 緒論n（二）自治管理、契約自由、平等守信n自治管理主要針對業(yè)主及業(yè)主團體n契約自由是市場經(jīng)濟的靈魂n誠實守信是做人的基本準則,“帝王條款”n誠信需要制度保障；強者更須講誠信。n（三）政府適度監(jiān)管原則n1、彌補法律不足n2、物業(yè)管理是社區(qū)管理的組成部分

14、n3、相對來說高效權威第一章 緒論n三、物業(yè)管理法的表現(xiàn)形式（淵源）n（一）憲法n國家根本大法，具有最高效力。憲法關于住宅、城市管理和公民權利等方面的規(guī)定。比如：中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。n英國的一位首相威廉皮特，他說：“即使是最窮的人，在他的小屋里也敢于對抗國王的權威。屋子可能很破舊，屋頂可能搖搖欲墜；風可以吹進這所房子，雨可以打進這所房子，但是國王不能踏進這所房子，他的千軍萬馬也不敢跨過這間破房子的門檻?！?第一章 緒論n（二）法律 如物權法、民法通則、合同法、公司法、房地產(chǎn)管理法、土地法、城市規(guī)劃法n（三）行政法規(guī)和部門規(guī)章 如物業(yè)管理條例；物

15、業(yè)收費辦法n（四）地方性法規(guī)和地方規(guī)章 n（五）司法解釋和判例n最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 第一章 緒 論n四、物業(yè)管理法的地位和作用n（一）地位（性質）n主要性質是民法，兼受其他法律的規(guī)制n（二）作用n1、保障物業(yè)管理權利人合法權益n2、規(guī)范物業(yè)管理市場秩序n3、為優(yōu)質服務創(chuàng)設保障，為解決糾紛提供依據(jù)第二章 物業(yè)管理法律關系及其相關制度n第一節(jié) 物業(yè)管理法律關系概述n一、概念和特征n（一）概念n法律關系是調(diào)整一定社會關系中所形成的權利義務關系。n辭海云：社會關系是“人們在共同活動過程中所

16、結成的以生產(chǎn)關系為基礎的相互關系的總稱。最基本的社會關系有兩種形態(tài)，即本源性社會關系和調(diào)整性社會關系，其中前者包括物質關系、政治關系和文化關系等；而后者包括法律關系、道德關系和宗教關系等。n法律關系由主體、客體和內(nèi)容三要素組成n物業(yè)管理法領域可以分為民事、行政和刑事法律關系；其中民事法律關系是最主要的。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n（二） 特征n1、法律關系性質的多重性n2、基本主體的特定性n3、客體的特殊性n4、國家干預程度較大n5、程序性和要式性n程序先于權利，或者程序就是權利本身第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n第二節(jié) 構成要素n一、主體n法律關系主體享受權利，并承擔義務n主體包

17、括：自然人、法人、國家和其他組織n具體：（一）業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)商n（二）物業(yè)服務企業(yè)n（三）國家行政管理機關n（四）其他 （侵權者）第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n主體應當具備權利能力和行為能力n權利能力在一般意義上每個人都是平等的n自然人行為能力則和年齡和智力程度極為相關的。民事和刑事的行為能力有所不同。n完全民事行為能力人已滿18周歲、視為完全民事行為能力人16-18、限制民事行為能力人10-18和無民事行為能力人10歲以下。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n限制民事行為能力人和無民事行為能力人，通過監(jiān)護制度，由監(jiān)護人代理其權利n法人則在章程的范圍內(nèi)，權利和行為能力保持一致。n

18、刑事責任能力：14歲以下是無刑事責任能力人；16周歲是完全負刑事責任的年齡動物能否成為法律關系的主體？n電影加菲貓2中，一只叫“王子”的貓繼承一座美麗城堡。n某女士家里先前養(yǎng)了4只貓，不久前又收留了1只流浪貓。她對這5只貓恩寵有加，不但購置了貓籠、貓食，甚至立下遺囑，要把自己的房產(chǎn)留給它們。她為了給小貓們找“監(jiān)護人”，寫了委托書，和鄰居、親友等都打了招呼，還準備將遺囑公證 動物能否成為法律關系的主體？n年的十大奇案中最有名的一例恐怕要數(shù)馬其頓棕熊案了：養(yǎng)蜂人基瑟洛斯基將一只膽大包天、履趕不走偷蜜吃的棕熊告上了法庭，而且贏了官司。鑒于棕熊并沒有可以為它作出賠償?shù)闹魅耍苑ㄍヅ袥Q由基瑟洛斯基所在

19、的州政府賠他英鎊的損失。動物能否成為法律關系的主體？n大法官威廉姆斯道格拉斯在年發(fā)表的題為樹林應有訴訟資格：自然體法律權利的論文中，就指出：“既然法律可以賦予不能說話、沒有意識的國家、公司、嬰兒、無行為能力的人、自治城市和大學等法律資格，可以設定它們的保護人或代理人，為什么法律不能賦予自然物體以法律格？ 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n三、物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容n主體享有的權利和承擔的義務n權利和義務是法律的兩個最基本概念n權利意味著選擇權和自由n義務是對自由的限制（必須做、禁止做）n權利與義務具有統(tǒng)一性、相對性，是不可分離的。 n業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務是最主要的內(nèi)容第二章物業(yè)管理

20、法律關系及其相關制度n二、物業(yè)管理法律關系的客體n客體主要是物和行為，物：主要是指物業(yè)n條件：第一，應得到法律之認可。第二，應為人類所認識和控制。不可認識和控制之物（如地球以外的天體）不能成為法律關系客體。第三，能夠給人們帶來某種物質利益，具有經(jīng)濟價值。第四，須具有獨立性。不可分離之物（如道路上的瀝青、橋梁之構造物、房屋之門窗）一般不能脫離主物，故不能單獨作為法律關系的客體存在。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n行為：主要是物業(yè)服務企業(yè)的有償服務的行為n作為法律關系客體的行為是特定的，即義務人完成其行為所產(chǎn)生的能夠滿足權利人利益要求的結果。這種結果一般分為兩種：一種是物化結果，即義務人的行為

21、（勞動）凝結于一定的物體，產(chǎn)生一定的物化產(chǎn)品或營建物（房屋、道路、橋梁等）；另一種是非物化結果，即義務人的行為沒有轉化為物化實體，而僅表現(xiàn)為一定的行為過程，最后產(chǎn)生權利人所期望的結果（或效果）。例如，權利人在義務人完成一定行為后，得到了某種精神享受或物質享受，增長了知識和能力等。 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n法律關系運行的成因和根據(jù)：法律事實。n1）法律事件。所謂法律事件是指不因主體的主觀意志為轉移的法律事實。包括自然事件，如風、雨、雷、電等自然現(xiàn)象所引發(fā)的，又如主體自然死亡等；社會事件，如社會革命、國家間戰(zhàn)爭等。n2）法律行為。法律行為是指法律主體所進行的作為或不作為。從行為主體看，

22、可分為公權行為和私人行為。n第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n第三節(jié) 物業(yè)管理法律關系中的相關制度n一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度n（一）概念 P28n有一元論、二元論和三元論的不同理論n建筑物區(qū)分所有權由專有所有權、共有所有權和成員權組成。n具體法律規(guī)定見物權法第六章內(nèi)容n相關案例：案例一：某小區(qū)業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)自己所住樓宇的外墻上懸掛了大幅招牌，不僅影響了美觀，而且還擋住了部分住住戶的光線。經(jīng)與物業(yè)公司多次協(xié)商無果 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n案例二：某小區(qū)物業(yè)公司將小區(qū)的門衛(wèi)室出租給他人做小賣部，業(yè)主們認為自己在購房時已分攤了門衛(wèi)室的建筑面積，門衛(wèi)室應屬于所有業(yè)共同所有，未經(jīng)各所有

23、人一致同意，他人無權出租。n案例三：張大爺將小區(qū)綠地草坪開挖后，用于自家種菜，小區(qū)其他業(yè)主前去制止，他卻說，小區(qū)屬于業(yè)主共有，我當然有一份，我在應當屬于自己的那份土地上種菜，別人管不著。 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n起因：城市化引起的住宅危機，高層建筑大量出現(xiàn)。“一物一權”的傳統(tǒng)理念被打破。n各國對其稱謂不同，法國稱為“區(qū)分各階層不動產(chǎn)的共有”和“住宅分層所有權”。德國、奧地利稱為“住宅所有權”。意大利、英國稱為“公所有權”。美國則有“公寓所有權”、“單位所有權”和“水平財產(chǎn)權”等稱謂。瑞士稱為“樓層所有權”。日本和我國臺灣地區(qū)則稱為“區(qū)分所有權”。加拿大、澳大利亞稱之為“單元住宅所有

24、權”而我國物權法稱之為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”。n 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n（一）專有部分所有權 所謂專有，是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠成為所有權客體的那部分。構造成上具有獨立性又稱物理上具有獨立性，是指在建筑物的構造上可以被區(qū)分開，與建筑物其它部分完全隔離，專有人可以排他的，獨占的予以使用的建筑物部分。n使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，應根據(jù)建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有獨立的出入口和符合建筑物使用目的的內(nèi)部專用設備。 第一章導論n建筑物的專有部分就是與其它專有部分或公用部分以墻壁、天花板、地板相間隔而形成的一定的空間部分。專有部分的范圍，有四種不同的觀點：

25、第一種觀點：壁心說。此說認為，專有部分是達到墻、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。此說在房屋建筑面積的計算上廣泛采用。第二種觀點：空間說。此說認為專有部分限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而墻壁、地板、天花板則為共有部分。根據(jù)此說每個人擁有的只是房屋的空間，在墻壁上釘了一個釘子，也會構成對他人所有權的侵犯。 第一章導論n第三種最后粉刷表層說。該說認為專有部分包含壁、柱等境界部分表層之粉刷部分即墻體等屬于共有部分，最后粉刷表層是專有部分。第四種觀點：壁心與最后粉刷表層說。該說系對上述三種觀點之折衷的產(chǎn)物。在有關建筑物的管理關系上，專有部分僅包含墻壁、天花板、地板等境界表層粉刷部分。

26、在買賣等外部關系上，專有部分達到墻壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心線。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n解釋第二條，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n區(qū)分所有權人對專有部分的權利和義務：區(qū)分所有權人對其專有部分享有排他的所有權，可以為占有、使用、收益及處

27、分。專有所有權的行使應受到一定的限制，這與建筑物及建筑物區(qū)分所有權的特殊性是分不開的。n任何一權利的行使都必然伴隨著一定的義務。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n主要義務：n1、按照特定用途使用 如“住改商”n2、維護建筑物安全n3、維持各種建筑物管線的義務n4、維護環(huán)境衛(wèi)生、尊重善良風俗習慣第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n專有部分占有人的權利和義務。n當建筑物的所有人不自己居住或使用該建筑物，而將其出租給他人時，所有權并未轉移，但建筑物的實際占有人并不是區(qū)分所有權人，我們將其稱為專有部分占有人。專有部分占有人除不得處分該建筑物外，應當享有與區(qū)分所有權人完全相同的權利和義務，包括共有部分

28、的使用收益權和成員權。但另有約定除外。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n法律責任形式：n1、停止侵害、排除妨礙n2、損害賠償n3、剝奪區(qū)分所有權 n分為禁止使用專有部分和拍賣區(qū)分所有權兩種。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n共有部分所有權 共有是指區(qū)分所有人所擁有的除專有部分以外的建筑物其他部分及不屬于專有部分的附屬物，共用部分可分為法定共有部分和約定共部分。法定共有部分，指構造上，利用上沒有獨立性的建筑物及設備，如樓梯，共用出入口，屋頂?shù)取＜s定共有部分：指根據(jù)當事人之約定，而成為共有的部分。如小區(qū)的門衛(wèi)（保安）室、室外車庫等。 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n解釋“共有部分”，可以劃

29、分為“法定共有”部分和“自然共有”部分?！胺ǘü灿小辈糠?，是指由法律規(guī)定的，包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等屬于業(yè)主共有的部分。比如物權法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n “天然共有”部分，是指法律沒有規(guī)定，合同沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑

30、物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等屬于業(yè)主共有的部分。比如解釋第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權法所稱的共有部分 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。因建筑物區(qū)分所有

31、權的共有部分很難僅僅通過列舉的方法予以窮盡，解釋采用列舉、排除加兜底的方法，明確了“天然共有”部分的含義。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n共有所有權人的權利和義務。建筑物區(qū)分所有權中的共有所有權主要包括兩項權能：使用權和收益權 另外還有維護管理的權利n共有所有權人的使用權即對共有部分享有正當使用的權利。所謂收益權，指收取共有部分的天然孳息和法定孳息的權利。依據(jù)民法原理，共有部分所產(chǎn)生的孳息，除非區(qū)分所有權人之間另有約定的，否則應當由區(qū)分所有權人按比例收取。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n主要義務：n1、按照規(guī)劃目的和功能使用的義務n2、維護和保存公用部分的義務n3、按份承擔公用部分責任

32、的義務n4、按時繳納管理費的義務n5、不得單獨處分公用部分的義務第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n成員權 成員權是建筑物區(qū)分所有人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關系，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務。成員權的存在基礎是全體區(qū)分所有權人因在一棟建筑物內(nèi)共同居住或工作而形成的共同關系。成員權是通過組成區(qū)分所有權大會、選舉管理委員會、委托物業(yè)服務企業(yè)對建筑物進行管理等形式行使。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n1、制定和和修改業(yè)主大會的議事規(guī)則。 n2、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約 n3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。 n4、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)

33、或者其他管理人。 n5、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n6、改建、重建建筑物及其附屬設施。 n7、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 n建筑物區(qū)分所有權人作為成員權人應承擔下列義務：n1、執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會所作出的決議的義務和遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的義務。n2、支付共同管理費用的義務。n3、在個別業(yè)主的個別權利與全體業(yè)主的整體權利的沖突的情況下，業(yè)主個別權利的行使要服從或不得影響業(yè)主整體權利的行使。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n成員權既是權利，又是義務，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯

34、維修費用;在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。 第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n建筑物區(qū)分所有權的行使原則n1、合理原則n2、多數(shù)原則n3、整體利益優(yōu)先原則n4、約定原則第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n（二）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度與物業(yè)管理制度的關系n第一、P29n第二、P29n二、物業(yè)所有權及其相鄰關系n相鄰關系包羅萬象，大凡相鄰之人與相鄰之物，均可發(fā)生相鄰關系。兩艘在大海上航行的船只，相向而駛，是為相鄰；公交車上，幾位乘客并排而坐，是為相鄰；書桌上的電腦和臺燈，也為相鄰。按物權法第84條的規(guī)定，相鄰關系說的是“不動產(chǎn)的相鄰權利人”之間的關系。也就是

35、說，只有土地與房屋等建筑物的權利人之間才有可能發(fā)生相鄰關系。例如河流上下游；土地上的通行等n第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n民法通則第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方 ，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”n物權法第七章 相鄰關系第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n物權法物權法規(guī)定的相鄰關系規(guī)定的相鄰關系n(1)相鄰的防危關系：不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不

36、動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰不動產(chǎn)權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。n(2)利用相鄰土地的相鄰關系：不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n(3)相鄰不動產(chǎn)通行的相鄰關系：不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。n(4)相鄰建筑物的通風、采光、日照等相鄰關系：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。n(5)相鄰不動產(chǎn)之間排放污染物的相鄰關系：不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放

37、大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n(6)相鄰不動產(chǎn)的用水、排水的相鄰關系：不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。 n仍有欠缺：比如眺望權的問題。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n案例一：李先生花了一生積蓄，買了廣益佳苑一套住房。準備裝修時，張先生發(fā)現(xiàn)鄰居擅自在公用部位南外墻上開洞安裝空調(diào)，并將空調(diào)室外機安放在自己窗戶下方，影響自己安裝空調(diào)。同時，鄰居還在在南陽臺東側1只花架，影響居住安全。在與鄰居協(xié)商未果的情況下，李先生上訴法院，

38、要求鄰居將空調(diào)室外機移裝至規(guī)劃設計的空調(diào)預留位置，拆除花架。第二章物業(yè)管理法律關系及其相關制度n案例二：市民周先生全家最近每天早上四點鐘就被樓下的裝修聲給吵醒，原來是樓下新店面要開張，抓緊時間裝修。周先生歲數(shù)已大，搬到新居后，巨大噪聲讓老夫婦倆不能寐。周先生忍無可忍，找到新店面業(yè)主、物業(yè)均協(xié)商未果，噪聲污染沒有得到根本改善。n法院調(diào)解中，店面負責人同意控制裝修進度，盡量不打擾鄰居。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n第一節(jié) 業(yè)主n一、業(yè)主的概念n房屋的所有權人為業(yè)主 業(yè)主的存在是物業(yè)管理的前提n業(yè)主對房屋享有占有、使用、收益、處分四大權利n物業(yè)權屬的確定是通過公示(登記)制度實現(xiàn)n經(jīng)濟適用房、預售商品房尚

39、未取得房屋產(chǎn)權證書的購房人，公有房屋的使用也被視為業(yè)主第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n業(yè)主，顧名思義是物業(yè)的主人。主人這名字給中國人，老是有一種莫名奇妙的感覺，因為千百年來在中國凡是被稱為主人的，大多處于低層，那些被稱為公仆的往往高高在上。業(yè)主也是這樣，當你被稱作業(yè)主時，往往不是意味著你的主人身份，而是意味著你還有錢沒有被繳清，你還有財富可以搜刮。為了可以順利的搜刮你的財富，讓你永遠處于被奴役的地位，開發(fā)商往往在業(yè)主前加上一個字，這個字是：小。所有的業(yè)主都要記住，只有開發(fā)商才是大業(yè)主，而你們這些買樓住進來的都是小業(yè)主。（牛刀：中國社會靠什么維護業(yè)主的權益 10年 10月12日 ）第三章 業(yè)主和業(yè)主團體

40、n二、業(yè)主的分類 p33n1、自然人和法人業(yè)主(還有其他組織)n自然人和公民一定程度上通用，但有區(qū)別n法人是具有依法成立、獨立資格、獨立財產(chǎn)和獨立對外承擔責任的組織n2、獨立產(chǎn)權和共有產(chǎn)權（兩個或以上）的業(yè)主婚姻法和物權法規(guī)定有矛盾，可以從形式上和實質上進行區(qū)分第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n3、公有房業(yè)主和私有房業(yè)主n4、居住物業(yè)和非居住物業(yè)業(yè)主n5、準業(yè)主、原始業(yè)主和繼受業(yè)主n原始業(yè)主原始業(yè)主( (主要指新建物業(yè)的業(yè)主主要指新建物業(yè)的業(yè)主) )、繼受、繼受業(yè)主業(yè)主( (主要指購買物業(yè)人主要指購買物業(yè)人) )和準業(yè)主和準業(yè)主( (主要指主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權合法依法視為業(yè)主的業(yè)委會和

41、物業(yè)使用權合法持有人持有人) )三類三類。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n房屋所有權的原始取得又稱最初取得，是指房屋所有權第一次產(chǎn)生或不依靠原所有人的權利而取得房屋所有權。原始取得包括以下幾種方式： 生產(chǎn)。通過生產(chǎn)活動創(chuàng)造新的房產(chǎn)。 沒收。依法強制將房產(chǎn)收歸國有。 收益。指通過收取物的孳息而獲得所有權。 添附。是指不同所有人的財產(chǎn)合并在一起并形成不可分割的一種新財產(chǎn)。 無主房產(chǎn)歸國家或集體所有。無主房產(chǎn)指沒有所有人或所有不明的房產(chǎn)。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n房屋所有權的繼受取得又稱傳來取得，是指房屋所有人通過某種法律行為從原所有權那里取得房產(chǎn)的所有權。繼受取得以下幾種方式： 買賣。即通過買賣，買方取得

42、賣房房產(chǎn)的所有權。 繼承。繼承人通過繼承取得死亡的所有人房產(chǎn)的所有權。 受贈。公民或法人通過接受遺贈或贈與而取得房產(chǎn)所有權。 其他合法方式。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n三、業(yè)主的權利和義務n（一）業(yè)主的權利n一項權利由三要素構成:自主行為的可能性；請求他人作出或不作出與權利相關的一定行為能力；制衡他人侵犯權利和權利維系的利益的能力 P34第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享

43、有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n歸納：n1、接受物業(yè)服務的權利n2、參與業(yè)主團體的權利n3、知情權和監(jiān)督權n4、其他權利第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（二）業(yè)主的義務n物業(yè)管理條例第七條的規(guī)定n（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)

44、主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。一個思考題：n某小區(qū)自行車停放混亂，小區(qū)要創(chuàng)建文明小區(qū)，要利用一塊綠地來建造一個車棚。其中2000戶人家同意建筑車棚，就有1戶人家不同意，因為車棚要建造在其房前，給其出入造成不便。n本案如何處理？私權與公益：考量公共利益的標準n一是該種公共利益與私人利益相比較是否為較大的利益。 n二是為實現(xiàn)公共利益的手段是否是必須的。 n三是對利益受損人是否給予了相應的合理補償。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n四、業(yè)主自治與業(yè)主自律n業(yè)主自治是業(yè)主自我管理的一種社區(qū)生活

45、方式n業(yè)主自律是自我約束，尊重他人權益的生活模式要求n第一業(yè)主自治自律體現(xiàn)為業(yè)主的權利和義務n第二業(yè)主自治自律的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n自治自律的特點：基礎性、分離性、公益性n自治自律原則：依法自治、積極自治、規(guī)范自治、民主管理、接受監(jiān)督、尊重私權，公益優(yōu)先原則等n避免兩種極端：一是業(yè)主自治絕對化；二是業(yè)主自治無人過問n問題：缺乏必要救濟渠道、自治意識淡泊外墻都被涂成黑色 陰森別墅嚇壞左鄰右舍n 海淀區(qū)溫泉鄉(xiāng)的頤陽山水居，一棟被涂得漆黑的兩層樓別墅，在橙色外立面別墅群中顯得非常醒目。該建筑所有窗戶都被堵死，外面裝上白色的淋雨窗 與黑色的外立面形成較大的反差。記者透過門

46、縫看見里面的墻壁也被涂成了黑色，也沒有擺設任何家具。n 據(jù)業(yè)主反映原來他們都要圍繞小區(qū)晨練，自從出現(xiàn)這棟“黑屋”后，他們再不敢從那兒經(jīng)過了。平時還有一個人牽著一條藏獒在此把守。n“黑屋”的業(yè)主是一位畫家，他就喜歡這個顏色。裝修成什么顏色這是個人的事情，物業(yè)處不好干涉。第二節(jié) 業(yè)主團體n一、業(yè)主團體概述和運作n根據(jù)物權法物業(yè)管理條例建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的規(guī)定，業(yè)主團體主要是指業(yè)主大會和業(yè)主委員會n業(yè)主委員會成立后30日要向有關部門備案n業(yè)主團體有與物業(yè)管理無關的行為或活動，有關部門可以根據(jù)情況限期改正或撤消其行為。第二節(jié) 業(yè)主團體n二、業(yè)主大會的成立和職責n業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，

47、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主有約束力。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。n第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（一）業(yè)主大會召開n啟動：已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料 n首次大會召開的主體：區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。 第

48、三章 業(yè)主和業(yè)主團體n首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。 n籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n首次大會召開的條件：應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。n首次大會內(nèi)容：籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)

49、主大會會議。n業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會議事規(guī)則約定內(nèi)容n業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。 n業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。n未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n首次以后業(yè)主大會由業(yè)主委員召集n業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的

50、規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。n發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。n業(yè)主權利限制：業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（二）業(yè)主大會的表決規(guī)則n業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專

51、有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。n采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。n會議的基本決定方式是通過投票表決來實現(xiàn)的。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（三）業(yè)主表決權的計算方式n1、不同的立法例n業(yè)權份額、一業(yè)一票、其他n2、我國的立法選擇n物權法和物業(yè)管理條例出臺以前基本都是簡單多數(shù)原則，即過半數(shù)同意即可。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n物權法和物業(yè)管理條例確定總面積數(shù)和業(yè)主總人數(shù)的標準確定了最低投票權制度n物業(yè)管理條例將表決的事項分為重大和一般事項。P40n第十一條的第五、六事項為重

52、大事項，其他為一般事項。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n重大事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意才可實施外。n選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（四）業(yè)主參與業(yè)主大會的方式n業(yè)主可以親自參加或他人代理參加n代理包括法定代理、委托代理和指定代理n（五）業(yè)主大會共同決定事項第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n“代理”一詞在社會生活中運用極其廣泛，凡是代替他人實施某種行為的

53、情形，都可以被稱之為“代理”。比如：抄寫稿件 、代理買賣、代理訴訟、代辦企業(yè)登記、代為投票等 n民法上的代理代理，是指代理人在代理權限范圍內(nèi)，以被代理人名義與第三人為民事法律行為，從而對被代理人直接發(fā)生權利義務的行為。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n委托代理這是根據(jù)被代理人的委托授權而產(chǎn)生的代理關系。被代理人又稱為委托代理人，代理人又稱為被委托人。n法定代理是根據(jù)法律的規(guī)定而直接產(chǎn)生的代理關系。主要是為保護無民事行為能力人和限制民事行為能力人的合法權益而設定的。例如我國規(guī)定父母為未成年子女的法定代理人（監(jiān)護人） n指定代理是根據(jù)人民法院或者行政主管機關的指定而產(chǎn)生的代理關系。 n

54、問題1：物業(yè)服務企業(yè)能否做代理人？第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n問題2:未成年子女做業(yè)主的問題n未成年子女能否單獨做業(yè)主？貸款買房的，父母必須做共同購房人。n房產(chǎn)能否轉讓？手續(xù)比較麻煩！一是監(jiān)護人為一是監(jiān)護人為了未成年人的利益才能出售其房屋，并須提了未成年人的利益才能出售其房屋，并須提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格的證明供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格的證明書，及出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的聲明書，及出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的聲明書；二是監(jiān)護人出售未成年人房屋的情況應書；二是監(jiān)護人出售未成年人房屋的情況應當公告，公告期為當公告，公告期為7天，且公告期間無異議。天，且公告期間無異議。 第三章 業(yè)主

55、和業(yè)主團體n三、業(yè)主委員會的成立和運作n（一）業(yè)主委員會的成立n業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n（三）業(yè)主委員會成員條件及其資格的喪失n業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：n（一） 具有完全民事行為能力；n（二） 遵守國家有關法律、法規(guī)；n（三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；n（四） 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；n（五） 具有一定的組織能力；n（六） 具備必要的工作時間。第三章 業(yè)

56、主和業(yè)主團體n（二）業(yè)主委員會的職責及會議啟動條件n業(yè)主委員會職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。n業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。n業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委

57、員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。n業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。n業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：n（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；n（二）喪失民事行為能力的；n（三）依法被限制人身自由的；n（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定

58、或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。n業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：n（一）以書面方式提出辭職請求的；n（二）不履行委員職責的；n（三）利用委員資格謀取私利的；n（四）拒不履行業(yè)

59、主義務的； n（五）侵害他人合法權益的；n（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n四、業(yè)主委員會章程n是業(yè)主委員會活動的規(guī)則，它的通過和修改須業(yè)主大會或業(yè)主代表大會表決n業(yè)主委員會章程示范文本 第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n五、業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力n業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定對業(yè)主具有約束力，同時為了防止多數(shù)人侵害少數(shù)人權益，有兩種救濟措施：一、行政方面，“違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！眓二、司法方面，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法

60、權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！钡谌?業(yè)主和業(yè)主團體n探討問題二：業(yè)主委員會n案例一：南寧市某小區(qū)幾年前業(yè)主委員會選舉時，7名業(yè)委會委員中有5名長年拖欠物業(yè)管理費，業(yè)委會主任在選舉期間被發(fā)現(xiàn)他所使用的電表封條被拆開，里面電線搭接小區(qū)路燈電線。小區(qū)業(yè)主委員會得已備案后馬上將該物業(yè)服務公司炒掉?？上攵嬖谥@樣的業(yè)主委員會的小區(qū)會有什么結果，如今這個小區(qū)亂七八糟，沒有物業(yè)服務公司愿意進去服務。第三章 業(yè)主和業(yè)主團體n案例二：業(yè)委會秘書長把大樓維修基金收進了自家錢包，肆意侵吞40余萬元。普陀區(qū)法院對此案作出判決，該業(yè)主委員會秘書長關同被判有期徒刑6年。n案例三：廣州天河一業(yè)主王擁