資產評估習題(有答案)

1、.z第二章資產評估的程序與基本方法1 ?被評估機組為5 年前購置，賬面價值20 萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產了，已經被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30 萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8 年，預計每年超額運營成本為1 萬元。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據所給條件(1)估測該機組的現(xiàn)時全新價格；(2)估算該機組的成新率；(3)估算該機組的評估值。解： (1) 被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24 萬元： 30x80%=24( 萬元 ) (2)該機組的成新率 =8 *(5+8) x1

2、00%=61.54% (3)該機組的評估值 =24x61.54%=14.77 ( 萬元)2 ?某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經營，預計前 5 年的稅前凈收益分別為 40 萬元， 45 萬元， 50 萬元， 53 萬元和 55 萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55 萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%,企業(yè)所得稅稅率為40% 試計算該企業(yè)的評估值是多少？解：前 5 年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/ ( 1+10% 5=341.51 ( 萬元 )企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.51=522.98 (

3、萬元 )該企業(yè)的評估值為：522.98 x( 1-40% ) =313.79 (萬元 )3 ?有一待估宗地a，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關對比資料如下表所示：f宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數a2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1 時的地價增加 5%要求：(1)計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數(2)計算參照物修正系數：交易情況修正系數、交易時間修正系數、區(qū)域因素修正系數、個別因素修正系數、容積率

4、修正系數。(3)計算參照物修正后的地價解：(1)a 宗地容積率地價相關系數為105 ，甲宗地的容積率地價相關系數為1101q0 w3 w0 (2)交易情況修正系數為11 或者 0.99 ; 交易時間修正系數為 x - 或者 1.06 ; 區(qū)域因素修正系數為.- 一或者 1.02 ; 個別因素修正系數為八或者1; 容積率修正系數為- 1或者 0.954a (4 于(i 55-1?181.47 ( 萬元 )穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為: (1 + l0s4)3 cl+iow*) .z第四章機器設備評估1 ?機器設備 1 臺， 3 年前購置，據了解，該設備尚無替代產品。該設備的賬面原值為10 萬元，

5、其中買價為8 萬元，運輸費為0.4萬元，安裝費用（包括材料）為1 萬元，調試費用為0.6 萬元。經調查，該設備的現(xiàn)行價格為9.5 萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比 3 年前上漲了40% 、30% 、20% 。求該設備的重置成本。（保留兩位小數）解：重置成本 =9.5+0.4 x（1+40% +1x（1+30% +0.6 x（1+20% =12.08 （萬元）2 ?被評估機組為3 年前購置，帳面價值為20 萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產，被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30 萬元人民幣，專家認定被評估機組因功能落后其貶值額約占新型機組取

6、得價格的 20% 被評估機組尚可使用7 年，預計每年超額運營成本為1 萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據所給條件估測該生產線的續(xù)用價值。解：根據題意計算如下：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為：30x（1 20% =24 （萬元）（2 ）設備的成新率為：7 -（3+7 ） x100%=70% （3）設備的評估值為：24x70%=16.8 （萬元）3 .被評估設備購建于1985 年，帳面價值30000 元，1990 年和 1993 年進行兩次技術改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為3000 元和 2000 元， 1995 年該設備進行評估，假設從1985 年至 1995

7、年每年價格上升率為10% 該設備的尚可使用年限為 8 年，試根據所給條件估測被評估設備的成新率。解：據題意計算如下：（1）評估時設備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：工（帳面原值x價格變動率）所以， 30000x2.6+3000 x 1.61+2000 x 1.21=85250 （元）（2）評估時設備的加權更新成本為：更新成本x已使用年限所以， 30000x2.6 x 10+3000x1.61 x5+2000x1.21 x2=808990 （元）（3）設備的加權投資年限 =工（加權更新成本）*工（更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）設備的成新率 =8 - （ 9.5+8 ） x1

8、00%=45.7% 第五章房地產評估1?待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數據如下：拆遷補償、安置費5 萬元/畝，其他費用（含稅費）3 萬元/畝，開發(fā)費用1.5 億元/平方公里，當地銀行一年期貸款利率9%兩年期貸款利率為10% 土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為 10% 土地所有權收益為土地成本的10%試估算該地產的市場價值。(3) 參照物修正后地價lou 1 ou 10u 105 _ 寶_ 乂 _ h _ 乂=1.i hr乂780 = 7 6 47102 ( 萬元 ) .z320.29 x( 1+10 %)= 352.32 (

9、 元/ 平方米 )每平方米土地公平市場價值為352.32 元/平方米，近似等于每平方米352 元2 ?待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600 平方米，要求評估其1997 年 5 月的市場價值。評估人員通過搜集有關數據資料( 過程略 )，選出 3 個交易實例作為比較參照物，交易實例有關情況見下表：項目abc待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2 萬元49 萬元43.5 萬元單價1500 元/m21400 元/m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350

10、m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質普通普通普通普通基礎設施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下條件 : (1)交易情況正常；(2)1996 年以來，土地價格每月上漲1%(3)交易實例 a 與待估對象處于同一地區(qū)，b、c 的區(qū)域因素修正系數情況可參照下表進行判斷: 項目b分值c分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差

11、8相同10注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100(4)待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%(5)折現(xiàn)率為 8%解： (1) 進行交易情況修正。從評估人員的調查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。( 2)進行交易時間修正。交易實例 a 交易時間修正系數= 交易實例 b 交易時間修正系數= 交易實例 c 交易時間修正系數= 107 / 100= 1.07105 / 100= 1.05104 / 100= 1.04(3) 進行區(qū)域因素修正。交易實例 a 與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調整。交易實例 b 區(qū)域因素修正

12、系數 =100/ 86= 1.163.z交易實例 c 區(qū)域因素修正系數=100 /93= 1.075（注：式中 86 由表 2 中加總獲得，同理93 也由表 2 縱向加總獲得。）（4）進行個別因素修正。關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3 個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3% 。土地使用權年限因修正。除交易實例b 與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例a 與 c 均需作使用年限因素修正，修正系數計算如下（假定折現(xiàn)率為8% ）: 交易實例a 及 c 使用年限修正系數 =1 1 / （ 1+8% ） 30-1 1 / （ 1

13、+8% ） 35 = 0.9659交易實例 a 的個別修正系數 =1.03 x 0.9659 = 0.995 交易實例 b 的個別修正系數 =1.03交易實例 c 的個別修正系數 =1.03 x 0.9659 = 0.995 （5）計算待估土地初步價格。a=1500x 1x1.07 x 1x0.995 = 1597 （元 / 平方米）b=1400x 1x1.05 x1.163 x1.03 = 1761 （元 / 平方米）c=1400x 1x1.04 x 1.075 x 0.995 = 1613 （元 / 平方米）（6）采用算術平均法求得評估結果。待估地塊單位面積價格評估值=（1597+1761

14、+1613）/ 3= 1657 （元 / 平方米）待估地塊總價評估值=1657x600= 994200 （元）因此，這一地塊的評估值為994200 元。4 ?有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000 平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2 年，建筑費為 3000 元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%建筑費和專業(yè)費在建設期均勻投入。該寫字樓建成后即岀售，預計售價為9000 元/平方米，銷售費用為樓價的2.5% ，銷售稅費為樓價的6.5% ，當地銀行年貸款利率為6%開發(fā)商要求的投資利潤率為10% 。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。萬元，增加開發(fā)費以保住市場的追

15、加成本按現(xiàn)值計算為30 萬元。.z1. 對某企業(yè)庫存的一種燃料進行評估，庫存量為50 噸，經現(xiàn)場技術鑒定，沒有發(fā)生質量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗 1%,根據市場調查，得知該燃料近期市場價格為每噸4000 元，每噸運費100 元，整理入庫費為每噸40 元，則該庫存燃料的評估值是多少？解：根據題意；采購成本 =50x4000= 200000 ( 元)自然損耗 =200000x1% 2000 (元)運費及入庫費 =50x( 100+40 )= 7000 ( 元) 評估值 =200000-2000+7000 = 205000 (元)本題是流動資產評估中的材料的評估。要注意的是采購成本中

16、要扣除自然損耗，還需考慮運輸成本與入庫費。2. 現(xiàn)有某企業(yè)的產成品材料、庫存商品和低值易耗品資料如下：(1)評估基準日前一個月從外地購進產成品材料50 公斤，單價 200 元，當時支付運雜費500元，根據原始記錄和清查盤點，評估時庫存材料尚存15 公斤。(2)截止評估基準日，企業(yè)庫存商品實有數30 件，每件實際成本200 元，該庫存商品的材料費與工資、其他費用的比例為80%和20%, 據目前有關資料，材料費用綜合調整系數是1.36 ，工資、其他費用的綜合調整系數是1.05 。(3)截止評估基準日，在用低值易耗品原價1300 元，預計使用1 年，現(xiàn)已使用4 個月，該低值易耗品現(xiàn)行市價900 元。

17、 根據以上資料，評估該企業(yè)的產成品材料、庫存商品和低值易耗品價值。解：根據題意，產成品材料的評估值=15x( 200+500/50 ) =3150 (元)庫存商品的評估值 =30x200x(80% 1.36+20%x 1.05) =7788 (元)低值易耗品評估值 =900x( 1-4/12 ) =600 (元)三項合計為 11538 元。近期購進的庫存材料，因庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價基本接近，評估時可采用成本法，也可采用市場法。第七章無形資產評估1 ?某項技術為一項新產品設計及工藝技術，已使用3 年，證明技術可靠，產品比同類產品性能優(yōu)越。經了解，同類產品平

18、均價格為250 元/件，該產品價格為280 元/件。目前該產品年銷量為2 萬件。經分析，產品壽命還可以維持8 年，但競爭者將會介入。由于該企業(yè)已經較穩(wěn)固地占領了市場，競爭者估計將采取擴大市場圍的市場策略，預計該企業(yè)將會維持目前的市場占有，但價格將呈下降趨勢。產品價格預計為：今后1 3 年維持現(xiàn)價； 4 5 年降為 270 元/件； 6 8 年降為 260 元/件，估計成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%所得稅率為 33% 試用超額收益法評估該項新產品設計及工藝技術的價值。( 計算結果保留兩位小數) 解：由于該技術所帶來的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒有變化，因此超岀平

19、均價格的收入視為超額利潤( 未考慮流轉稅因素 )。計算過程如下 : 3+20 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 4+ 20 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% 5 +10 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 6+ 10 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% 7 +10 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 8 =(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (1

20、34,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436) =1556083.35 (元)2 ?某企業(yè)轉讓制藥生產技術，經搜集和初步測算已知下列資料：(1)該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產技術，雙方設計能力分別為600 萬箱和 400 萬箱；第 1? 3 年無形資產帶來的單件超額收益=280-250=30 ( 元)第 4? 5 年無形資產帶來的單件超額收益=270-250=20 ( 元)第 6? 8 年無形資產帶來的單件超額收益=260-250=10 ( 元)評估值 =30 x 20,000 x( 1-33% ) / ( 1+10% 1+ 30

21、x 20,000 x1-33%) / (1+10% 2+ 30 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% .z(2 )該制藥生產技術系國外引進，賬面價格500 萬元，已使用3 年，尚可使用9 年， 3 年通貨膨脹率累計為10% ；根據上述資料，計算確定：（1）該制藥生產全套技術的重置成本凈值；（2）該無形資產轉讓的最低收費額評估值。解：（ 1）3 年通貨膨脹率累計為10% 對外購無形資產的重置成本可按物價指數法調整，并根據成新率來確定凈值，由此可得該制藥生產技術的重置成本凈值為：500x（1+10% x 9/ （ 3+9） =412.5 （萬元）（2）因轉讓雙方共同使用該項無形資

22、產，設計能力分別為600 萬箱和 400 萬箱，確定重置成本凈值分攤率為：400/ （400+600 ）x100%=40% 由于無形資產轉讓后加劇了市場競爭，在該項無形資產壽命期間，銷售收入減少和費用增加的折現(xiàn)值是轉讓無形資產的機會成本，根據資料可得：100+30=130 （萬元）因此，該項無形資產轉讓的最低收費額評估值為：412.5 x40%+130=29 （萬元）3?甲企業(yè)將一項專利使用權轉讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為100 萬元，三年間物價累計上升 50% 該專利法律保護期10 年，已過 3 年，尚可保護7 年。經專業(yè)人士測算，該專利成本利潤率為

23、400%, 乙企業(yè)資產重置成本為 5000 萬元，成本利潤率為10% 通過對該專利的分析，技術人員認為該專利剩余使用壽命為5 年，另外，通過對市場供求狀況及有關會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產能力為年產某型號產品20 萬臺，成本費用每年約為400 元，未來 5 年間產量與成本費用變動不大，該產品由于采用了專利技術，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價要達500 元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將下降到每臺450 元，第五年下降到每臺420 元，折現(xiàn)率確定為10% 。要求根據上述資料確定解：根據題意：p=xrt ( 1+1) -t+po (1+1 ) -n =100

24、 000x17%( 1+10% - 1+100 000x17%( 1+10% -2 +100 000 x( 1+10% -2 =17000x 0.9091+17000 x 0.8264+100000x0.8264=112143 ( 元)非上市債券評估時，如果是每年支付利息的，則把它的評估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值2 ?被評估企業(yè)擁有m 公司面值共 90 萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當于票面值的10% ，評估人員通過調查了解到 m 公司只把稅后利潤的80% 用于股利分配，另20% 用于公司擴大再生產，公司有很強的發(fā)展后勁，公司的股本利潤保持在 15% 水平上，

25、折現(xiàn)率設定為12% ，試運用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的m 公司股票。解：根據題意：d1=900 000x 10%=90 000 ( 元)g=20%15%=3% p= d1/ (i-g )=900 00/ ( 12%-3% =900 00/9% =1 000 000 (元)本題是非上市股票評估中的紅利增長模型的應用。要注意的是這里的g 是留存利潤率乘以股本利潤率。第十章企業(yè)價值與商譽評估1 ?甲企業(yè)擬產權轉讓，需進行評估。經專家預測，其未來5 年的凈利潤分別為100 萬元、 120 萬元、 150 萬元、 160 萬元、 200 萬元 , 從第六年起，每年的利潤處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在200

26、 萬元的水平上。該企業(yè)有一筆10 萬元的短期負債，其有形資產有貨幣資金、存貨和固定資產，且其評估值分別為80 萬元、 120 萬元和 660 萬元。該企業(yè)還有一個尚有5 年剩余經濟壽命的非專利技術，該技術產品每件可以獲得超額凈利潤15 元。目前該企業(yè)每年生產產品10 萬件，經分析：未來5 年中，每年可以生產12 萬件。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%, 試計算甲企業(yè)的商譽價值并說明評估技術思路( 以萬元為單位，計算結果保留兩位小數) 。解： (1) 評估技術思路.z該企業(yè)商譽價值評估應當采用割差法進行。首先運用收益法評估企業(yè)整體價值，再運用加和法計算岀企業(yè)各單項資產價值之和，最后用企業(yè)整體價值減掉

27、企業(yè)單項資產評估值之和即可得到企業(yè)商譽價值。(2 )計算企業(yè)整體價值血1藥5 血加0 _ 如 ci1+ic% a十io%)(1十io%y 1十io%y n十山弗汕十卩筋尸-ioc xo.9091+120 x0.826i +150 x0.7513 + 160 x0.6830 + 200 xo.(5209 + 200 ? 10%x0 6209 =1778.05 tes)(3)計算企業(yè)各單項資產價值短期負債為 10 萬元單項有形資產評估值為860 萬估算非專利技術的評估值：15x12x( 0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 ) =15x12x3.7908=682.34

28、 ( 萬元)(4)評岀商譽價值商譽 =企業(yè)整體評估值 -(有形資產評估值 +非專利技術評估值一短期負債) =1778.05- (860+682.34-10 )=245.71 (萬元)2 ? a 企業(yè)為了整體資產轉讓，需要進行評估，評估基準日為2004 年 12 月 31 日。預計其未來5 年的預期利潤總額分別為100 萬元、110 萬元、 120 萬元、 150 萬元和 160 萬元。該企業(yè)長期負債占投資資本的比重為50%, 平均長期負債成本為7%在未來 5 年中平均每年長期負債利息額為20 萬元，每年流動負債利息額為40 萬元。評估時市場平均收益率為8%無風險報酬率為3%企業(yè)所在行業(yè)解： (

29、1) 計算 a 企業(yè)適用的折現(xiàn)率風險報酬率=(8 %3%)x 1.2 = 6%所有者權益要求的回報率= 6% +3%= 9% 適用于企業(yè)價值評估的加權平均資本成本(折現(xiàn)率 ) 為: 50%x 7%+5%x 9%= 8%(2) 計算企業(yè)年金計算年金現(xiàn)值系數刊扎匚 -x 1- . 1,71 +rf=0.9259 + 0.3j73 +0.7933 +0.73jo +0 60(5 = 3.9926計算年金=(0 .4 x0.9259 +s7.1 xo.3573 +93 5 x0.753s +113.9 x0.7350 +120 jtsxo( 580(5 )/3.593(5 =3s9.37 / 3 99

30、26 97 .52 ( 萬元 )(3)計算評估值p 片 =孚企9厲元 )解：（ 1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：50000-667 = 75 元/ 平方米其他費用： 30000-667 = 45 元/ 平方米土地取得費 =75+45=120 元土地開發(fā)費用： 150，000, 000-1 ， 000 ，000= 150 元/ 平方米（2）計算利息：.z土地取得費利息： 120 x （1+10% ）* 2 3 4 5-1=25.2土地開發(fā)費利息： 150 x 3/4 x （1+10%/2 ）1.5-1+ 150 x 1/4 x （1+9%/2 ）0.5-1 = 9.28

31、 （元）第一期利息： 270x3/ 4x10%x 2x0.5 = 20.25 （元）；第二期利息：270x1/ 4x9%x 1x0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應承擔的利息費用為23.29 元。（注：由于第一年投入總投資的3/ 4，開發(fā)期為 2 年，利率 10% ，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計算利潤： 270x10%= 27 （元）（4）計算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/ 平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：解：（ 1）現(xiàn)已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公

32、式為：地價 =樓價 -建筑費 -專業(yè)費 -利息 -銷售稅費 -利潤（2）計算樓價：樓價 =2000x2.5 x9000= 45,000,000 （元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費 =3000x2000x2.5 = 15,000,000 （元）專業(yè)費 =建筑費x 10% = 15,000,000 x10%= 1,500,000 （元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用 =45,000,000 x2.5 %= 1,125,000 （元）銷售稅費 =45,000,000 x6.5 %= 2,925,000 （元）（5）計算利潤利潤 =（地價 +建筑費 +專業(yè)費）x 10%= （地價+16,500,000 ）x 10% （注 :16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得 .）（6）計算利息利息 =地價x （ 1+6% ）2 3 4 5 6 7 8- 1+ （15,000,000+1,500,000 ）x （ 1+6% ）1- 1= 0.1236 x 地價 +990 ，000（注：地價是