工程施工的評(píng)價(jià)方法

1、工程施工項(xiàng)目評(píng)估方法初探內(nèi)容提要：施工企業(yè)存貨工程施工項(xiàng)目是施工企業(yè)評(píng)估中最為特殊和難度最大的評(píng)估事項(xiàng)， 本 文通過對(duì)工程施工項(xiàng)目特點(diǎn)的分析， 試圖總結(jié)工程施工項(xiàng)目的評(píng)估思路和原則及具體的評(píng)估 操作方法。在我國大型國有企業(yè)爭相改革經(jīng)營體制， 提高企業(yè)活力的時(shí)期， 施工企業(yè)的改制評(píng)估成 為評(píng)估人員經(jīng)常接觸到的一項(xiàng)業(yè)務(wù)， 在施工企業(yè)評(píng)估中， 存貨工程施工項(xiàng)目的評(píng)估最具 特點(diǎn)也最具難度， 筆者經(jīng)過對(duì)工程造價(jià)的研究和資產(chǎn)評(píng)估、 房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐總結(jié)了以下評(píng)估 思路和方法。一、工程施工項(xiàng)目的特點(diǎn)1. 工程施工項(xiàng)目的性質(zhì)施工企業(yè)通過投標(biāo)獲得的工程施工項(xiàng)目實(shí)際為該企業(yè)受托加工的產(chǎn)品， 其建設(shè)的目的非 為企業(yè)生

2、產(chǎn)經(jīng)營或管理使用， 所以在會(huì)計(jì)核算上， 工程施工項(xiàng)目屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇。 但從 其自身形態(tài)上看， 工程施工項(xiàng)目又屬于土木工程性質(zhì)， 因而在工程施工中核算的內(nèi)容包括企 業(yè)進(jìn)行建筑安裝工程施工所發(fā)生的一切費(fèi)用支出， 即人工費(fèi)、 材料費(fèi)、 機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)、其 它直接費(fèi)及分?jǐn)傔M(jìn)入成本的間接費(fèi)， 期末結(jié)轉(zhuǎn)成本后， 借方余額反映未完工程實(shí)際成本， 成 為存貨的構(gòu)成項(xiàng)目。所以應(yīng)作為流動(dòng)資產(chǎn)存貨進(jìn)行評(píng)估。2. 施工周期與占用資金不同于工業(yè)企業(yè)的存貨， 施工企業(yè)的工程施工項(xiàng)目施工周期短則幾個(gè)月， 多則幾年。 對(duì) 于施工周期長的項(xiàng)目， 其間生產(chǎn)資料的價(jià)格或多或少都會(huì)發(fā)生變化， 工程施工中不可預(yù)見的 因素多，價(jià)值也

3、較工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品大出很多。3. 形象進(jìn)度與賬面差別不同于工業(yè)企業(yè)的存貨， 由于工程項(xiàng)目施工周期不盡相同， 工作內(nèi)容復(fù)雜， 不同項(xiàng)目施 工進(jìn)度不同， 同一企業(yè)的施工項(xiàng)目， 有的剛剛開工準(zhǔn)備， 有的在建， 也有的已達(dá)到完工狀態(tài)， 進(jìn)度差別較大。 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則， 企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程合同確定的工程價(jià)款結(jié)算辦法， 按月或 按期結(jié)算的已完工成本， 可根據(jù)期未未結(jié)算工程成本累計(jì)減未完工工程成本進(jìn)行計(jì)算。 所以 按此辦法實(shí)施， 期末存貨賬面記錄的僅為結(jié)算期末未完工工程成本， 與工程施工項(xiàng)目形象進(jìn) 度下實(shí)際成本不具備嚴(yán)格對(duì)應(yīng)關(guān)系。 另外， 部分施工企業(yè)在會(huì)計(jì)記賬中， 往往不按照以上規(guī) 定執(zhí)行， 而是根據(jù)企業(yè)的實(shí)

4、際需要決定是否結(jié)轉(zhuǎn)成本， 或者以工程款收入的同等金額結(jié)轉(zhuǎn)成 本，故工程施工賬面價(jià)值與項(xiàng)目形象進(jìn)度下的實(shí)際成本差別更大。另外，如果工程施工項(xiàng)目規(guī)模大， 工期長， 施工企業(yè)往往會(huì)將承包工程的部分分包給其 它單位，并且按照約定的付款方式（分段、按月或完工后一次性）結(jié)算分包款。一般而言， 工程款往往在結(jié)算工程量完成并經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格后給予支付， 所以，工程施工賬面成本會(huì)較 工程施工形象進(jìn)度下的實(shí)際成本為低，為評(píng)估工作帶來一定難度。4. 賬面成本構(gòu)成施工企業(yè)成本核算的對(duì)象為單項(xiàng)工程， 項(xiàng)目的整體性費(fèi)用在竣工后按照一定方法分?jǐn)偟?不同的單項(xiàng)工程中去， 但在實(shí)際工作中， 往往會(huì)遇到企業(yè)將多項(xiàng)單項(xiàng)工程成本混計(jì)或

5、合計(jì)的 現(xiàn)象，這為評(píng)估人員分析賬面價(jià)值的構(gòu)成和合理性帶來一定困難。二、工程施工項(xiàng)目的評(píng)估原則鑒于以上特點(diǎn)，工程施工項(xiàng)目與一般工業(yè)企業(yè)存貨的評(píng)估思路有所不同，要結(jié)合存貨、 土木工程、 在建工程的評(píng)估方法綜合進(jìn)行評(píng)估。即既考慮存貨流動(dòng)性強(qiáng)、周轉(zhuǎn)快的特點(diǎn)，又 考慮土木工程施工工期長和價(jià)值金額大的特點(diǎn)， 同時(shí)也要注意在建工程賬面價(jià)值與形象進(jìn)度 不完全對(duì)應(yīng)的特點(diǎn)，所以在對(duì)工程施工評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循以下原則。1謹(jǐn)慎性和重要性原則。 由于工程施工項(xiàng)目價(jià)值在企業(yè)資產(chǎn)總量中占有相當(dāng)大的比重， 在評(píng)估中應(yīng)給予高度重視，另外近些年來，施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益普遍不佳，掛賬潛虧嚴(yán)重， 在評(píng)估中， 需要認(rèn)真核實(shí)賬面價(jià)值， 并對(duì)工

6、程施工的進(jìn)度建設(shè)、 結(jié)賬情況做深入細(xì)致的分析 和了解。 有些評(píng)估人員由于對(duì)工程不了解， 在與委托方簡單交談后， 往往將保留賬面價(jià)值作 為最安全的評(píng)估方法， 這種做法有悖于謹(jǐn)慎性和重要性的原則， 往往夸大了虧損企業(yè)或者低 估了增產(chǎn)節(jié)約企業(yè)的存貨價(jià)值，使評(píng)估結(jié)果失實(shí)，潛藏評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。2評(píng)估結(jié)果與形象進(jìn)度下的價(jià)值一致原則。這里的“一致”報(bào)評(píng)估價(jià)值與經(jīng)過成本結(jié) 轉(zhuǎn)后的那部分未完工工程的形象進(jìn)度一致。所以在評(píng)估中還要相應(yīng)考慮未付的分包工程款。3成本費(fèi)用評(píng)估原則。工業(yè)企業(yè)存貨的一般評(píng)估方法為市場法和成本法，對(duì)于在產(chǎn)品 和產(chǎn)成品評(píng)估其制造全過程的成本費(fèi)用， 或按市價(jià)扣除銷售費(fèi)用、 稅金、 全部或部分利潤后 的

7、余額確定評(píng)估值（假設(shè)以常見的企業(yè)改制為評(píng)估目的）。對(duì)于施工企業(yè)的工程施工項(xiàng)目， 可參考在產(chǎn)品和產(chǎn)成品的評(píng)估思路， 由于目前建筑施工市場為賣方市場， 工程施工項(xiàng)目一般 為微利或收支持平， 所以在評(píng)估中應(yīng)扣減全部利潤， 即評(píng)估價(jià)值實(shí)質(zhì)為工程施工項(xiàng)目的成本 費(fèi)用，包括直接工程費(fèi)和間接費(fèi)。三、評(píng)估方法根據(jù)以上思路和原則， 結(jié)合日常工作中常見情形， 評(píng)估方法的采用應(yīng)針對(duì)未進(jìn)行過成本 結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目和進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目兩種類型。1. 從未進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的工程施工項(xiàng)目的評(píng)估方法（1）賬面價(jià)值分析法。對(duì)于賬面成本構(gòu)成清晰、合理并且連續(xù)正常建設(shè)的項(xiàng)目，可利 用存貨的賬面價(jià)值經(jīng)過分析確定評(píng)估值。工程施工賬面值為企業(yè)

8、實(shí)際發(fā)生的成本，含人工、 材料、機(jī)械使用費(fèi)、其它直接資、間接費(fèi)用等，與評(píng)估價(jià)值構(gòu)成內(nèi)容一致。并且由于工程施 工項(xiàng)目為近期正常連續(xù)建設(shè)的項(xiàng)目， 按實(shí)際成本計(jì)算工程施工項(xiàng)目的價(jià)值較能真實(shí)反映評(píng)估 時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，所以在評(píng)估中通過對(duì)工程施工賬面成本與工程預(yù) （概）算、 分階段結(jié)算書 進(jìn)行對(duì)比， 確認(rèn)賬面值正常、合理施工成本時(shí)，以賬面值確認(rèn)評(píng)估值， 否則剔除不合理成本 或核減成本超支、 甲方不予計(jì)價(jià)部分的費(fèi)用來最終確定評(píng)估值， 具體處理的內(nèi)容有： 工程竣 工決算不予計(jì)價(jià)的掛賬成本（工程潛虧）； 因施工方原因造成的成本超支，收款無望的成本 以及其它明顯不合理的成本開支。 如若企業(yè)施工耗費(fèi)水平高于或低于社

9、會(huì)平均水平時(shí)， 尚需 調(diào)整水平差價(jià)。（2）成本核算法。對(duì)于停工、建設(shè)周期很長、成本核算不明確的項(xiàng)目，或幾項(xiàng)工程施 工項(xiàng)目成本難以劃分， 或同一項(xiàng)目部內(nèi)不同項(xiàng)目的成本混計(jì)時(shí)， 則采取成本核算的方法進(jìn)行 評(píng)估。第一種計(jì)算方法：按照工程形象進(jìn)度；依據(jù)概預(yù)算定額、 當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息，根據(jù)委托方提 供的施工圖預(yù)（概）算資料，結(jié)合施工圖紙、施工中的洽商資料、工程報(bào)量單、計(jì)價(jià)單等資 料重新核算建設(shè)至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的工程施工項(xiàng)目的直接費(fèi)、 其它直接資、 間接費(fèi)等 項(xiàng)目。在核算時(shí)， 為了簡化計(jì)算， 可以直接參考經(jīng)過監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可的工程報(bào)量單中的 工程量，與人工、材料、機(jī)械臺(tái)班定額消耗量和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)

10、分別相乘之后累積， 再 考慮其它費(fèi)用后得出的評(píng)估結(jié)果。計(jì)算公式如下：評(píng)估值=工程量X工（預(yù)（概）算定額人工消耗量X人工單價(jià)+預(yù)（概）算定額各種材料消耗量X材料預(yù)算單價(jià) +預(yù)（概）算定額機(jī)械臺(tái)班消耗量X機(jī)械臺(tái)班預(yù)算單價(jià)）+其它直接費(fèi) +現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) +間接資這種方法計(jì)算較為復(fù)雜、 工作量大， 并且需要依據(jù)大量工程資料， 但是計(jì)算的準(zhǔn)確程度 高，能真實(shí)反映工程施工項(xiàng)目的市場公允成本。對(duì)于工程量小、工期短的工程比較適用，對(duì) 施工期間工程洽商較頻繁或使用總價(jià)合同的項(xiàng)目，也可參照使用。第二種計(jì)算方法：根據(jù)委托方提供的施工圖預(yù)（概）算、施工圖紙、施工合同、施工中 的洽商資料、 工程報(bào)量單、 計(jì)價(jià)單等資料， 分

11、析核定工程施工項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下 的建安工程造價(jià)，在利用計(jì)價(jià)單時(shí)， 要注意剔除非正常原因帶來的工程返工、改造成本，存 在甲、 乙雙方未及確認(rèn)的工程量時(shí)， 可根據(jù)圖紙和乙方報(bào)量單對(duì)此部分費(fèi)用進(jìn)行估算。 此方 法計(jì)算的結(jié)果為工程施工項(xiàng)目的建安造價(jià)，包括施工單位創(chuàng)造的利潤和向國家交納的稅金， 所以還需調(diào)整計(jì)算結(jié)果。 在各地， 計(jì)算建安費(fèi)中利稅的取費(fèi)方法不完全一致，以北京市為例，按照北京市建筑安裝工程費(fèi)用定額， 利潤的記取以直接工程費(fèi)和間接資之和為基數(shù)， 稅金記 取則以直接工程費(fèi)、間接資、利潤為基數(shù)，即：建安造價(jià)=（直接工程費(fèi)+間接費(fèi)）X（ 1+利率）X（ 1+稅率）則在已知建安費(fèi)的情況下，成

12、本的計(jì)算公式為：（工程施工）評(píng)估值=建安工程造價(jià)/ （1+利率）X（ 1+稅率）這種方法較第一種方法簡單、 操作性強(qiáng)， 但由于使用的是甲乙雙方簽訂的合同單價(jià)， 使 評(píng)估結(jié)果有失普遍性， 適用于雙方簽訂單價(jià)合同的工程承包項(xiàng)目， 并且使用前提為工程正常 建設(shè)、計(jì)價(jià)合理、分部分項(xiàng)工程單價(jià)為市場公平競爭單價(jià)。2. 進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的工程施工項(xiàng)目的評(píng)估方法進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于賬面只記載與未確認(rèn)收入配比的成本或未完工 工程的成本， 在評(píng)估中， 由于企業(yè)對(duì)已結(jié)轉(zhuǎn)成本部分工程的利潤已實(shí)現(xiàn)， 故在評(píng)估中不再考 慮這部分工程的合理增減值。 而未結(jié)轉(zhuǎn)部分的收入尚未實(shí)現(xiàn)， 企業(yè)節(jié)約成本帶來的增值和成 本超

13、支帶來的減值都應(yīng)在評(píng)估中得到體現(xiàn)， 使其為評(píng)估目的服務(wù)。 所以在評(píng)估中應(yīng)確認(rèn)的也 只是未結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本， 那么與從未結(jié)轉(zhuǎn)過成本的工程施工的評(píng)估方法不同之處， 主要在于 成本構(gòu)成范圍不同，體現(xiàn)在具體應(yīng)用中：（ 1 ）賬面價(jià)值分析法。對(duì)于貼面成本構(gòu)成清晰、合理并且連續(xù)正常建設(shè)的項(xiàng)目，仍可 利用存貨的賬面價(jià)值經(jīng)過分析確定評(píng)估值。 與上述方法不同之處在于， 只對(duì)工程施工賬面值 進(jìn)行核定， 對(duì)于已結(jié)轉(zhuǎn)的成本不予考慮。 如企業(yè)多轉(zhuǎn)了成本， 則對(duì)多結(jié)轉(zhuǎn)的成本也予以核定。 使其包含在評(píng)估值中，核定方法同上。（ 2）成本核算法。該種方法的計(jì)算也有兩種。第一種計(jì)算方法的思路及適用前提與上述方法相同， 不同之處在于

14、只進(jìn)行未結(jié)轉(zhuǎn)部分工 程的成本核算。 如果委托方尚未將收入確認(rèn)部分的工程成本結(jié)轉(zhuǎn)， 應(yīng)與委托方協(xié)商將已完工 并付款的部分進(jìn)行賬務(wù)處理， 對(duì)剩余部分成本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。 如果企業(yè)未按會(huì)計(jì)制度的要求 進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)， 比如以工程款收入同等金額而非與收入相配比金額結(jié)轉(zhuǎn)成本， 則仍只評(píng)估與 確認(rèn)的收入相配比之外的成本，而非以工程施工賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)的部分作為評(píng)估對(duì)象。第二種計(jì)算方法的思路、 使用前提與上述相應(yīng)方法相同， 即首先計(jì)算出自上次結(jié)轉(zhuǎn)成本 后至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下工程施工項(xiàng)目的建安工程造價(jià)，再換算為該部分工程的成本價(jià)。 但是在實(shí)際操作中較難劃分該部分工程的準(zhǔn)確價(jià)值界限，所以也可采用簡化的方法進(jìn)行計(jì) 算。當(dāng)委托方成本開支接近社會(huì)平均水平， 并且嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)， 可先求出至 評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的建安工程總價(jià)，據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目總成本，再扣減累計(jì)已結(jié)轉(zhuǎn)的成本， 即為工程施工評(píng)估值。公式如下：（工程施工）評(píng)估值 =工程總成本累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)的成本其中：工程總成本=建安工程造價(jià)/ （1+利率）X（ 1+稅率）同理，還可采用下列簡化方法計(jì)算， 即先求取至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的建安工程造價(jià)， 再扣減已結(jié)轉(zhuǎn)收入，具體計(jì)算公式如下：（工程施工）評(píng)估值=未結(jié)轉(zhuǎn)部分建安