手把手教你買房子

1、手把手教你買房子（入住篇）轉載自： 雪雨寒 轉載于：2010-07-13 12:10 | 分類：個人日記 閱讀：(4) 評論：(0)首先，買了房子領了鑰匙就要驗收房子的，而驗收商品房質量的時間卻是少之又少，所以您驗收的時候就要非常的注意了。一般的情況下，毛坯房的質量通常在如下地方出現(xiàn)質量問題：1、塑窗及塑鋼門；2、墻面、地面和棚面；3、水管線及閥門；4、防盜門；5、電盒；6、電表、水表和燃氣表的底數(shù)。 第二，驗收新房時應該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細線、釘子一枚、帶插銷的燈頭、筆和紙。 第三，詳細過程： 塑鋼窗和門是最最容易出現(xiàn)質量問題的，所以驗收的時候應該作為重中之重： 1、

2、窗或門是否有掉肉、裂縫的地方。 2、窗框或門框連接處密封應該嚴密、不該透亮。 3、玻璃是否有裂縫。 4、密封條長度適中，是否老化變形，壓條是否結實、牢固。 5、兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴。 6、窗或門開啟要靈活，關閉時不應有縫隙或透風的現(xiàn)象。 7、窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗。 8、防盜門門鎖、把手是否靈活、牢固，防盜門表面是否有劃痕，安裝是否牢固、不偏不歪。 墻面、地面和棚面一般不會出現(xiàn)質量問題，可一旦出現(xiàn)就是大問題，所以不要輕心以對： 1、墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1

3、CM則不合格。 2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應該劃出一條沒有深度的白印。 3、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。 4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽一聽是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。 5、看地熱管是否高出地面，高出的不合格。 6、衛(wèi)生間的地面是都會做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開，讓水鋪滿衛(wèi)生間室內的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當然，做這項實驗之前首先要確定樓下是否已經(jīng)裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅持24小時到72小時（最少是一

4、天），然后去樓下的衛(wèi)生間查看棚面是否被陰濕。 7、下雨過后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。 8、用米尺丈量房間各個部位的尺寸，看是否合乎要求。 水管線及閥門永遠不會出現(xiàn)大問題，但小問題往往會引發(fā)大矛盾，裝修的時候是最怕漏水的。 1、看廚房和衛(wèi)生間的排水管線（一般是白色的塑料管，直徑在100到150MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會漏水的。 2、把廚房和衛(wèi)生間的給水閥門打開，看管道、閥門和水表是否漏水，水壓是否到位。 3、查看閥門和分水器（分水器，地熱專用設備，一般為銅制，黃色，下面帶有15MM粗的裸露地熱管線）上的閥門和跑風是否生銹，如果生銹請不要擦除，通知維修人員

5、，等到供暖時再擦除，看是否漏水。 4、查看衛(wèi)生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴密。 5、向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。 查看電盒是否有電，用帶插銷的燈頭試驗，看燈頭是否被點亮，點亮的同時注意出戶門處的空氣開關有無跳閘的現(xiàn)象，如果有則為室內電路有短路的地方，不合格。查看電盒與空氣開關盒是否有破損?？諝忾_關：每個空氣開關插座的下面都有一個小的漏電保護，當合上空氣開關，按下漏點保護按鈕，空氣開關彈回，則表示好使，目前業(yè)主驗房往往會忽略這一項，一般情況下都會好使，個別除外。 詢問陪同驗收的人員查看屋內物件是否有丟失的。最后一定要看好水表、電表和燃氣表的底數(shù)，一般的底數(shù)都為零，但有例外不是零的

6、也不在少數(shù)。如果沒看而有碰巧趕上了少數(shù)不為零的，那么之前所用的水、電和氣就都要歸到您的頭上了。 驗收的同時拿好紙和筆做好質量問題的記錄，以偏以后查看維修的進展情況。辦理房屋產(chǎn)權證流程以及準備材料1.產(chǎn)權人需準備資料：商品房買賣契約正本；購房發(fā)票復印件產(chǎn)權人身份證復印件（無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件）；契稅發(fā)票上報聯(lián)；物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。2.開發(fā)公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。3.辦證須知：產(chǎn)權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產(chǎn)權

7、登記費。房屋產(chǎn)權證辦理流程（1） 登記收件。產(chǎn)權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產(chǎn)權人主張權利的申請。因此，產(chǎn)權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。（2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。（3）產(chǎn)權審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產(chǎn)權審查。產(chǎn)權審查是以產(chǎn)權檔案的歷史資料和實地調查勘察的

8、現(xiàn)實資料為基礎，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權來源是否清楚，產(chǎn)權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。需要說明的是，這里的產(chǎn)權審查是全面的、更為細致的產(chǎn)權審查，是經(jīng)過了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權審查。（4）繪制權證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā)產(chǎn)權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發(fā)的產(chǎn)權證件。（5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)出的權證發(fā)放到所有權人手中。發(fā)放產(chǎn)權證前，必須全面檢查應發(fā)放的權證有無差錯，

9、是否已交納契稅。個人購買商品房，辦理房產(chǎn)證應當向登記機關提交：1、購房合同（正本）；2、購買發(fā)票（原件）；3、竣工決算書（原件）；4、個人身份證及復印件。必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過公正的委托書。二、單位購買商品房，辦理房產(chǎn)證需持：1、購房合同（正本）；2、購買發(fā)票（復印件）；3、竣工決算書（原件）；4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；5、住房質量保證書、住房使用說明書。辦理產(chǎn)權登記以及產(chǎn)權證在使用中常出現(xiàn)的問題買房后應及時到房屋主管部門申請產(chǎn)權轉移過戶登記。買進的房產(chǎn)，只有在進行了合法的產(chǎn)權登記，并取得房屋所有權證（即房屋產(chǎn)權證明文件）后，你對房屋的

10、所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產(chǎn)權登記，可以使你驗證所購買房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權問題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權問題，可及時通過法律向賣方索賠。請注意，在產(chǎn)權登記過程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權登記費用，一般由買方承擔。若您買的是商品房，則按有關規(guī)定，開發(fā)商在交房時應向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權總登記，并在領取竣工驗收證書后的5個月內為購房者申辦房地產(chǎn)證。產(chǎn)權證在使用過程中常出現(xiàn)的法律問題什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權？城市房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產(chǎn)產(chǎn)權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性

11、，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。房地產(chǎn)產(chǎn)權是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權的基本內容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產(chǎn)的占有。所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。房地產(chǎn)的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權

12、就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權人按照法律規(guī)定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權的內在固有的要求，它是所有權實現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據(jù)自己的意志，對房地產(chǎn)進行處置的權利如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、贈與、變換等。一、遺失房地產(chǎn)證如何申請補領房地產(chǎn)證毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門報失，申請補發(fā)。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在房地產(chǎn)證上注明補發(fā)字樣。申請補發(fā)房地

13、產(chǎn)證需提交如下材料：（一）刊登公告聲明的報紙；（二）身份證明；（三）補發(fā)房地產(chǎn)證申請書二、如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)谓ㄔO部決定在2002年1月1日實施城市房屋權屬登記管理辦法的同時，在全國啟用新的統(tǒng)一印制的房屋權屬證。那么，新證與舊的權屬證書有什么不同？怎樣才能較好地識別房屋權屬證書的真?zhèn)危?：格式內容不一樣。我國的產(chǎn)權登記始于解放初期，權證由各地印制，格式內容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設部統(tǒng)一過全國房屋權屬證書樣式，但目前證書格式內容仍不統(tǒng)一。有建設部式樣的，有改造建設部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。2：印制質量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質地更是差別

14、甚大。3：沒有任何防偽措施。4：發(fā)證機關極不規(guī)范，有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規(guī)范，不統(tǒng)一。新的房屋權屬證書由建設部設計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證。內頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，這就有效地保證了權證的規(guī)范、標準、統(tǒng)一，增強了權證的權威性。權證印制質量上乘，封面為紅色（他項權證為藍色，印有金色國徽。材料為進口護照面料，內頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等，規(guī)范了發(fā)證機關和用印。根據(jù)上述新舊權屬證的不同和新證的特點

15、，我們對權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。首先，應該按照以上新證的特點從總體看它的印制質量較高。由于新證是獨家按照專門工藝和選用專門材料印制，它的質地和印制質量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當然，最重要，最本質的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面。1：建房注冊號由于新證是建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機關進行了注冊登記，并予以編號。那么在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統(tǒng)一編號。2： 發(fā)證機關（蓋章）這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部

16、門都無權發(fā)證，他們發(fā)的權證都屬于非法，無效的；二是所蓋印章均系機器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。3： 團花在封面里頁有由土紅，翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。4： 花邊首頁，即發(fā)證機關蓋章頁有上下等寬，對稱，左右等寬，對稱的咖啡色花紋邊框?；y細膩，清晰。5： 暗印，水印所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水和房屋6：編號在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。7：發(fā)證編號即首頁花邊框內上端由發(fā)證機關編列的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的簿冊，檔案記載相

17、一致。按照上述權證的特點和防偽功能，進行綜合審查考慮，你手中的房屋權屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識別了。住宅小區(qū)物業(yè)管理內容及費用的基本構成一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。三、住宅小區(qū)居住設施管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負責住宅小區(qū)房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中

18、產(chǎn)權人與使用人、不同產(chǎn)權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關系而產(chǎn)生的各種需要調節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)。住宅小區(qū)的公共設施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運行狀況及運行結果，代繳各種有關費用。四、居住環(huán)境管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人為環(huán)境的管理是維護和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護是一種環(huán)境秩序。住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對現(xiàn)有環(huán)境進行有效的了解和監(jiān)測，及時納入物業(yè)管理公司管理檔案物業(yè)管理費用的基本構成1、管理費:用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)

19、維修、更新費用的帳務管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；2、房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用:3、保潔費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用；4、保安費:用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；5、維修費:用于物業(yè)維修服務所需的費用。物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標準隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關物業(yè)立法已經(jīng)不能適應；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業(yè)管理服務收費，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)

20、管理服務收費的問題，更成了人們議論的焦點。1、物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生1.1 物業(yè)收費物業(yè)收費問題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費到底應是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費？至今沒有一個明確的說法，因收費不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個是不收費，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費，有的因車輛丟失不交保安費，低層住戶不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業(yè)主方面主要是認為管理服務不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標準可循。1.2 質價

21、不符是問題的根源物業(yè)收費應是優(yōu)質優(yōu)價，按質論價，而不應是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實施標準的量化與質化，從而體現(xiàn)質價比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉制而來的，體制轉軌的過程是急促的，被動的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質較低，服務態(tài)度低劣，不菲的收費業(yè)主當然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說價格降低了矛盾

22、就減少了，而應從根本上即體制上、市場調節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場，再通過招標等市場調節(jié)手段進行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進行物業(yè)服務方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務的理念，這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時對以后物業(yè)管理方面關注較少而埋下的隱患，又可對房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對其進行約束。1.3 業(yè)主有償付費觀念未形成從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔，人們對此觀

23、念還不能從根本上轉彎過來，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。1.4 法律不健全，處理糾紛無法可依我國目前遠沒有一部關于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應當前社會發(fā)展的要求。2、物業(yè)的標準物業(yè)管理是一項以服務宗旨，以管理體現(xiàn)服務的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質服務，而這優(yōu)質服務筆者認為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：服務態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應發(fā)自內心為業(yè)主，客戶熱情服務，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，

24、動作雅觀等。服務設備完好，硬件設施的完好運行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機器設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。服務技能的嫻熟，服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的制安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。服務方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應設身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時間方面給業(yè)主，客戶提供方便。服務收費合理，物業(yè)管理屬有償服務行為，物業(yè)管理公司制定

25、的綜合服務收費標準，政府應給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務，便民服務也應滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務。服務制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學的服務制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務。服務效率的迅速，服務效率是向業(yè)主，客戶服務的時限，管理公司應盡量提高員工的素質，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務效率?？偠灾?，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進度，同時良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達到增

26、值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。家庭裝飾也是工程質量檢驗中的重點問題家庭裝飾是室內裝飾工程的一個重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價與檔次也越來越高，與此同時，其工程質量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學地檢驗家庭裝飾工程的質量，切實維護好業(yè)主的利益，已引起了有關管理部門和廣大消費者的共同關注。進入上個世紀九十年代以來，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設部及有關部門相繼出臺了一系列裝飾工程質量驗收的標準和規(guī)定，比較重要的有GB 502102001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范等，這些標準和規(guī)定大多針對公共裝飾工程，放到家庭裝

27、飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時又因專業(yè)術語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質量的時候帶來麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設計工作，近來又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗家庭裝飾質量方面有一些自己的觀點和經(jīng)驗，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質量檢驗中的重點問題。家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設計的特點，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對這些共性問題，一般從兩個角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關質量監(jiān)理

28、人員有足夠的時間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質量。1、按工藝程序檢驗從工程施工過程當中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項目；三是飾面項目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項目。1、1、 隱蔽工程主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。要注意作好隱蔽工程的驗收記錄。如涉及到墻體等建筑結構改變，要查看由原建筑設計部門提出變更設計的圖紙是否和實際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點檢驗，如達不到使用要求的，則一律返工。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質量。1、2、 基層龍骨、襯板項目主要包括材料的材質、規(guī)格、尺寸、等級以

29、及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。1、3、 飾面項目主要包括飾面材料本身的材質、色差、等級以及油漆的工程質量。這部分重點要檢查相關材料的環(huán)保指數(shù)，要對材料的檢驗報告認真查閱，對有疑義的材料要做檢測。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和

30、勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。2、按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。2、1、吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂

31、層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。2、2、地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。2、2、1、木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。2、2、2、地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。2

32、、3、墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。2、3、1、壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。2、3、2、涂料墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。2、3、3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色

33、澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。2、4、細木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺

34、板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以GB 502102001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范上具體的要求為準。2、按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。2、1、吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、P

35、VC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。2、2、地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。2、2、1、木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。2、2、2、地面磚及花崗石地面磚及花崗

36、石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。2、3、墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。2、3、1、壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。2、3、2、涂料墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建

37、筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。2、3、3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。2、4、細木制品主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現(xiàn)象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填

38、平處理，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數(shù)據(jù)檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以GB 502102001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范上具體的要求為準。2、按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及

39、主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。2、1、吊頂工程吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。2、2、地面工程主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。2、2、1、

40、木地板木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1 2毫米之間，面層沒有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。2、2、2、地面磚及花崗石地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規(guī)格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。2、3、墻面工程主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。2、3、1、壁紙壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。2、3、2、涂料墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。2、3、3瓷磚、馬賽克墻面該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及