【精品】房地產(chǎn)市場分析

1、【精品】房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析v房地產(chǎn)市場的一般問題v房地產(chǎn)市場分析v房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序v房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法v市場分析應(yīng)用舉例【精品】房地產(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題2 21 11 1房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的特征 1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng) 房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育

2、和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對房地產(chǎn)投資者的意義就越小?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 4地產(chǎn)市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質(zhì)上是一種私人的壟斷。 我

3、國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市場交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 5房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定， 從這個意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 6房

4、地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2 21 12 2房地產(chǎn)市場的效率房地產(chǎn)市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房

5、地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題1房地產(chǎn)市場低效率的原因 1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。 3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時間。 5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價格的刊物較少?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2市場的低效率與投資機(jī)會 正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機(jī)會。 在一個效率較高的市場上尋找一個被

6、人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2 21 13 3房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場的分類 按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）居住物業(yè)市場 居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 2）商業(yè)物業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商

7、住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3）工業(yè)物業(yè)市場 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。 4）特殊物業(yè)市場 對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 5）土地市場 在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分

8、析主要側(cè)重于前兩類市場的分析?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 21 1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題 3按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房

9、地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2 22 21 1房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風(fēng)險、選擇投資機(jī)會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2

10、 22 22 2房地產(chǎn)市場分析的限度房地產(chǎn)市場分析的限度 1市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1）費(fèi)用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2市場分析的程度 進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預(yù)測的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就

11、說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖2-2我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費(fèi)的成本時，市場分析才是合算的?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析收益市場研究的深度m成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖圖2-2 2-2 市場分析的成本、效益示意圖市場分析的成本、效益示意圖【精品】房地產(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2 22 23 3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。 1房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測 投資環(huán)境是

12、指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 對投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境【精品】房地產(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當(dāng)然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面

13、面俱到這既不太可能，有時也沒有必要?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析3房地產(chǎn)項目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者活動、購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見

14、、動機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費(fèi)者購買商品的動機(jī)以及使用商品的事實情況調(diào)查分析?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場

15、分析2 22 24 4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項目直接相關(guān)的信息?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 22 2房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析2從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 231房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的

16、市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務(wù)的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調(diào)查法 3直接調(diào)查法 4間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強(qiáng)的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實現(xiàn)。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序232房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1提出問題，

17、確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計研究計劃，獲取切乎實際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒灦玫慕y(tǒng)計資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場

18、調(diào)查的方法與程序3設(shè)計調(diào)查表 設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項【精品】房地產(chǎn)市場分析2 23 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 4選樣 5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋 6提出調(diào)查報告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2 24 41 1房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類 房

19、地產(chǎn)市場預(yù)測是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進(jìn)行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價水平。 房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1定性預(yù)測 定性預(yù)測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經(jīng)驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4

20、房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2定量預(yù)測 定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2 24 42 2房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直觀判斷法 這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時少，但受預(yù)測者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測值

21、，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2歷史引伸法 這是定量預(yù)測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預(yù)測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測，可以得到比較滿意的預(yù)測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市

22、場預(yù)測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測值的方法。 其計算公式如下：1231ninixxxxxxnn預(yù)測值x x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，）。x【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2

23、24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為： 11(1)1()ttttnxxxxn加權(quán)移動平均法的計算公式為： 1(1)1(1)(1)2 1tttntnxnxxxnn 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 3）趨勢預(yù)測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)

24、大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法求趨勢直線的方程式是： yabx式中：y：預(yù)測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：iiybxan22()iiiiiinx yxybnxx 0ix令，則上式可簡化為： iyan2iiix ybx式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌 握數(shù)據(jù)的年數(shù)。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單

25、位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法。它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計算公式為： 本期預(yù)測值=a上期實際發(fā)生值+（1-a）上期預(yù)測值 式中：a為平滑系數(shù)，且01 當(dāng)a=1時，預(yù)測值=上期實際發(fā)生值 當(dāng)a=0時，預(yù)測值=上期預(yù)測值 一般

26、根據(jù)經(jīng)驗估計，當(dāng)差異較大時，a取0.70.8為宜；當(dāng)差異較小時，a取0.20.3為宜。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其預(yù)測步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根

27、據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預(yù)測該年其它各個季的數(shù)據(jù)?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 3因果預(yù)測法 因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行預(yù)測。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測時，預(yù)測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)

28、；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法其計算公式如下： yabx式中：y：預(yù)測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：iiyb xan 22()iiiiiinx yxybnxx 這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令 0ix【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量之間的因果關(guān)

29、系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 24 4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法其計算公式是： yabxiiyb xaybxn 22()iiiiiinx yxybnxx 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2 25 51 1摘要摘要 1市場分析的目的。 2分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險因素。 3建議

30、做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2 25 52 2概述概述 1國家或整體社會經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。 2地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國家進(jìn)行對比分析）。 【精品】房地產(chǎn)市場分析2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 3城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 4市場環(huán)境與

31、場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2 25 53 3需求分析需求分析 1預(yù)計的總需求（詳細(xì)分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。 （1）就業(yè)分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析?！揪贰糠康禺a(chǎn)市場分析2 25 5市場分析應(yīng)用舉例市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 2吸納率分析（就每一個相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。 （1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （2）預(yù)估市場