物業(yè)管理公司改制方案

1、物業(yè)管理公司改制方案物業(yè)管理公司改制方案（第二稿）一. 院物業(yè)概況 我院于一九五六年成立至今有四余年，在位 于星輝中路11號(hào)（原內(nèi)曹家巷81號(hào)）的辦公區(qū)和分別位于外曹 家巷4號(hào)，內(nèi)曹家巷8號(hào)，張家巷22. 23棟，互助路92號(hào)，一環(huán) 路北二段62號(hào)和三友路181號(hào)六個(gè)職工家屬區(qū)（不含即將開工興 建的星輝屮路8號(hào)高層電梯住宅）。院現(xiàn)有辦公用房13340 m2,職工宿舍約43800 m2o辦公用房 共有5棟。六個(gè)職工家屬區(qū)共有宿舍15棟，住戶586戶。共占地 43. 711 畝。二. 物業(yè)管理的發(fā)展 我院物業(yè)管理由于是才起步，其生存和 發(fā)展都必須依托于院提供必要的基礎(chǔ)條件，按照公司的運(yùn)作模 式，尋

2、求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步實(shí)施自負(fù)盈虧，與院實(shí)現(xiàn)剝離。去年物業(yè)管理公司籌備期間院就明確了將院辦公區(qū)（含互助 路92號(hào)勘察樓）進(jìn)行物業(yè)管理和租賃收費(fèi)經(jīng)營，六個(gè)職工家屬區(qū) 交由物業(yè)管理公司逐步實(shí)行物業(yè)管理運(yùn)作，對(duì)物業(yè)管理公司艱難 起步和生存創(chuàng)造了較好的環(huán)境和必要的條件。為此我們將通過優(yōu) 質(zhì)服務(wù)管理，求得全院職工的認(rèn)可，同時(shí)對(duì)辦公區(qū).食堂.幼兒園 等場地租賃和經(jīng)營管理及打字.曬圖.復(fù)印.維修等多方面獲取經(jīng)濟(jì) 收益，把物業(yè)管理公司同每一位職工經(jīng)濟(jì)利益和公司的生存發(fā)展 緊密相連，逐步向社會(huì)化過渡。三. 公司定位1.宗旨：院物業(yè)管理公司的成立，旨在剝離后勤 與后勤服務(wù)人員，使院向科技型企業(yè)轉(zhuǎn)變，輕裝迎接挑戰(zhàn)，

3、而打 下的堅(jiān)持基礎(chǔ)。同時(shí)通過重組后勤，建立物業(yè)管理公司，為此，物業(yè)管理公司應(yīng)立足于全院的后勤管理服務(wù).先內(nèi)后外，逐步理順 關(guān)系，在完善公房出售，單身樓公寓化管理及辦公用房明確劃定 管理范圍后，向社會(huì)轉(zhuǎn)變，對(duì)我院物業(yè)實(shí)施社會(huì)化.專業(yè)化.企業(yè) 化.經(jīng)營型的管理，讓我院落后的后勤管理工作有一個(gè)質(zhì)的飛躍， 使我院最終轉(zhuǎn)變成集團(tuán)化工程公司邁出堅(jiān)實(shí)的一步。2. 性質(zhì)：院物業(yè)管理公司是立足于全院的后勤管理服務(wù)，公 司定位為物業(yè)管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理公司將依法自主經(jīng)營， 獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。3. 出資：院物業(yè)管理公司由于是后勤管理服務(wù)型企業(yè)，所管 理的主要是院的固定資產(chǎn)，院應(yīng)占絕對(duì)股份，公司的注冊資金應(yīng) 在

4、200萬元，物業(yè)管理公司內(nèi)部職工個(gè)人占資金的1015%。4. 經(jīng)營范圍：院應(yīng)考慮到物業(yè)管理公司是我院后勤改革工作 的償式，有很多新情況新問題，加Z我院長期在職工屮已形成固 有的依賴思想和等靠要的思想，所以物業(yè)管理工作在家屬區(qū)很難 在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收費(fèi)管理，收費(fèi)將入不敷出，因此我們努力尋求多 種經(jīng)營彌補(bǔ)不足，因而考慮物業(yè)管理公司的經(jīng)營注冊為：物業(yè)管 理.裝飾裝修.曬圖.復(fù)印.倉儲(chǔ)等。四. 服務(wù)管理 院物業(yè)管理公司在向企業(yè)化獨(dú)立經(jīng)營管理的基 礎(chǔ)上發(fā)展，最重要的是提高服務(wù)管理質(zhì)量?！坝脩糁辽希?wù)第 一”的原則是公司生存的關(guān)鍵，因此公司要求全員職工牢固樹立 “服務(wù)意識(shí)”通過我們每一個(gè)職工.每個(gè)部門.每一

5、個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)致協(xié) 調(diào)努力工作。為我們的服務(wù)管理對(duì)象創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)整潔.文明.安 全.舒適的生活和工作環(huán)境，才可能在市場競爭中求得生存和發(fā) 展。由于長久以來院內(nèi)職工對(duì)“服務(wù)”是一個(gè)比較模糊的概念， 認(rèn)為“服務(wù)”就是丟面子，沒有平等地位，所以有一些到物業(yè)管 理公司來工作的職工總有這樣.那樣不好的思想所支配，工作干勁 不足，為此我們公司立足于自身，盡快轉(zhuǎn)變本公司職工思想，努 力讓每一位職工有牢固樹立“人人為我，我為人人”，“用戶至 上，服務(wù)第一”的思想原則。全面提升公司形象，用我們優(yōu)質(zhì)的 服務(wù)和管理，盡快的得到全院職工.家屬認(rèn)同，為公司改制打下堅(jiān) 實(shí)的基礎(chǔ)。五. 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備 物業(yè)管理公司經(jīng)理1人；

6、物業(yè)管理公司副經(jīng)理1人；物業(yè)管理公司經(jīng)理助理2人；物業(yè)管理公司辦公室工作人員1人，負(fù)責(zé)文件收發(fā)資料檔案 管理.會(huì)議及電話記錄.接待及公司日常事務(wù)性工作。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)室設(shè)出納1人，除承擔(dān)出納工作外，還須 承擔(dān)外勤事務(wù)并協(xié)助辦公室工作。物業(yè)管理公司物業(yè)部承擔(dān)房屋及設(shè)備修繕管理.環(huán)境衛(wèi)生及綠 化管理.衛(wèi)生所等服務(wù)工作，為此物業(yè)部暫定編制（含臨時(shí)工）16 人。物業(yè)管理公司保安部承擔(dān)全院的治安.消防管理及家屬區(qū)的治 安.消防.環(huán)境衛(wèi)生等服務(wù)管理工作，暫定編制（含臨時(shí)工）15 人。物業(yè)管理公司商務(wù)部編制暫定6人。以上全公司合計(jì)（含臨時(shí)工）43人。保安部財(cái)務(wù)物業(yè)部辦公室公司商務(wù)部商務(wù)部六.物 業(yè)管理費(fèi)測

7、算（一）根據(jù)我院物業(yè)管理的實(shí)際情況，參照成都市物業(yè)管理 企業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)院辦公區(qū)物業(yè)管理費(fèi)及租金預(yù)測算如 下：（1）五號(hào)樓（新辦公大樓）物業(yè)管理費(fèi)：2.50元/!1）2月 X 6780m2 X 12 月=203. 400. 00 元/年 （2 ）二三四號(hào)樓收物業(yè)管理費(fèi)（注四號(hào)樓只有1'2層為辦公用 房）:2. 00 元/ m2 月 X4616 m2X12 月二 110. 784. 00 元/年（3）互助路原庫房2層：10.00元/ m2 月X950 m2X12月 =114. 000. 00 元/年（二）食堂.幼兒園.醫(yī)務(wù)所收費(fèi)：100. 000. 00元/年（三）鋪面租賃收費(fèi)：5

8、0. 000. 00元/年（四）商務(wù)部收費(fèi)：100. 000. 00元/年（五）考慮到院職工和家屬的觀念很難在短時(shí)間內(nèi)改變，因 此家屬區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取只能暫時(shí)向后推，由物業(yè)管理公司的 其它收入彌補(bǔ)，同時(shí)收取自行車停放費(fèi)和汽車占地費(fèi)12. 000. 00 元/年。（一）至（五）項(xiàng)合計(jì)為678. 184. 00元/年。七. 物業(yè)管理公司支出情況以下支出并沒有我們公司所應(yīng)留 存發(fā)展的資金。（一）正式職工工資情況：（現(xiàn)為24人）1.正式職工工 資：960 元/月.人X24 人X12 月二276. 480. 00 元。2.正式職工三大保險(xiǎn)：（不含本人應(yīng)出比例部分）276. 480. 00 70X30.

9、 5%二84. 326. 40 元。（二）臨時(shí)工工資情況：（現(xiàn)為19人）580元/月.人X19 Ax 12 月=132. 240. 00 元。以上（一）（二）之和為:276. 480. 00 元+84. 326. 40 元+132. 240. 00 元 =493. 046. 40 元。（三）設(shè)備維修費(fèi)：（含基本耗料）約15萬元。（四）辦公費(fèi)：（含交通.電話.辦公用品.業(yè)務(wù)費(fèi)等）約7. 2萬元。（五）稅費(fèi)：678. 184. 00 元X8%二54. 254. 72 元（六）不可預(yù) 見費(fèi)：100. 000. 00元 以上合計(jì)：869. 301. 12元（不含水.電 費(fèi)，設(shè)備折舊費(fèi)等雜費(fèi)，也沒有計(jì)算

10、工資調(diào)整增加部分.獎(jiǎng)金部分 和院的其他不定因素）。八. 物業(yè)管理公司現(xiàn)有設(shè)備情況鑒于物業(yè)管理公司接收的部 分設(shè)備老化，使用年限較長，有的無修復(fù)價(jià)值，物業(yè)管理公司現(xiàn) 有設(shè)備如下：1. 東芝數(shù)碼復(fù)印機(jī)一臺(tái)。（購于2001年4月）2.天津有氨曬圖機(jī)一臺(tái)。（購于2001年3月）3.施樂3060工程復(fù)印機(jī)一臺(tái)。（購于1995年12月）4.理想4500速印機(jī) 一 臺(tái)。（購于1992年8月）5. TCL電腦一臺(tái)（奔1【633硬盤 4.3G） o （購于2000年5月）以及空調(diào)機(jī)六臺(tái)等設(shè)備。 院應(yīng)考慮物業(yè)管理公司的起步和發(fā)展及現(xiàn)在物業(yè)管理公司的 經(jīng)濟(jì)承受能力，可否酌情為物業(yè)管理公司添置一些設(shè)備。如：裝 訂機(jī).

11、小型切紙機(jī).打字用20G硬盤的電腦兩臺(tái)等。九. 物業(yè)管理公司展望院物業(yè)管理公司依托于院的必要支 持，堅(jiān)持以“為人民服務(wù)”的思想，以“人情.親情.理解.尊重. 關(guān)心”服務(wù)于小區(qū)的每一住戶，物業(yè)管理公司就有極大的發(fā)展， 在做好院的后勤管理服務(wù)工作的同時(shí)，我們將利用院單身樓的調(diào) 整，逐步將院單身宿舍改造成公寓式的單身住房，讓新來我院的 單身職工時(shí)刻感到一個(gè)溫暖的家，實(shí)行收費(fèi)管理。此外再辦一個(gè) 小型的內(nèi)部招待所，床位控制在20個(gè)床位以內(nèi)。這樣即分流了部 份人員又增加了收益。在互助路我們準(zhǔn)備封閉三號(hào)樓下的過道， 在不影響職工正常生活的情況下，開辦一個(gè)小型汽車快修店。利 用原來的庫房準(zhǔn)備與一些商貿(mào)部門聯(lián)營

12、辦一個(gè)超市或向荷花池商 人出租作為庫房使用，此外我們將根據(jù)公司的發(fā)展時(shí)適開辦一些 便民服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理公司的發(fā)展沒有院里的扶持可以說基本無法獨(dú)立生 存，我院第三產(chǎn)業(yè)基本為零，只有互助路幾間鋪面出租，因此， 物業(yè)管理公司本身基本沒有自身的造血功能，院不給一定的優(yōu)惠 政策，不能逐步建立起物業(yè)管理公司自身的造血功能，那么物業(yè) 管理公司就很難有持續(xù)發(fā)展的空間，請(qǐng)?jiān)侯I(lǐng)導(dǎo)充分考慮我們的意 見。.經(jīng)營管理物業(yè)管理公司將按照院分兩步走的改革方案，先 獨(dú)立核算經(jīng)營管理，為此公司將按照集中管理，分片包干的原 則，劃分三個(gè)管理面：一是物業(yè)部實(shí)行各工種承包；二是商務(wù)部 承包；三是保安部分各點(diǎn)承包，實(shí)行自負(fù)盈虧，多勞

13、多得的原 則。物業(yè)管理公司按比例提成或收管理費(fèi)。各家屬區(qū)盡快組建各 點(diǎn)業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)自己選擇物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管 理服務(wù)。一.物業(yè)管理公司在實(shí)際工作屮的一些問題（1）獨(dú)立核算 經(jīng)營管理的問題物業(yè)管理公司獨(dú)立核算經(jīng)營可否仍按去年物業(yè)管 理公司備時(shí)給物業(yè)管理公司的承諾辦理，即：1）.由院承擔(dān)物業(yè) 管理公司第一.二年的全部工資，第三年院承擔(dān)75%的工資，第四 年院承擔(dān)50%的工資，第五年由物業(yè)管理公司全部自己承擔(dān)。2）. 按照院指示我們簡單的測算了一下，同時(shí)做了一個(gè)比較，在現(xiàn)有 人員和人工工資不變.沒有獎(jiǎng)金的情況下，我們?nèi)匀挥?0余萬元 差額（詳見六'七部分，物業(yè)管理公司收入與支

14、出）。3）.實(shí)行獨(dú) 立核算物業(yè)管理公司收取了 2元'2. 50元的物業(yè)管理費(fèi)后，維修費(fèi)（小型維修不收人工費(fèi)）如 何計(jì)算。4）.物業(yè)管理公司獨(dú)立核算后的責(zé).權(quán).利如何劃分等問 題。（2）辦公區(qū)的問題 院辦公區(qū)現(xiàn)為兩個(gè)片區(qū)，其中一個(gè)片區(qū) 內(nèi)有幼兒園.單身宿舍.多家公司及以后將出租的辦公用房，因此 治安狀況較復(fù)雜，對(duì)新辦公樓工作環(huán)境和治安環(huán)境構(gòu)成嚴(yán)重威 協(xié)。管理難度很大，請(qǐng)?jiān)侯I(lǐng)導(dǎo)考慮，可否實(shí)行分開分片管理。院單身宿舍樓現(xiàn)據(jù)我們查夜模底，有一半以上的單身宿舍房 是其父母.兄弟.親戚和朋友居住，有的是拖家?guī)Э?，現(xiàn)以失去單 身宿舍樓的實(shí)際意義，因此我們考慮：一是今后凡分配到我院的 新生應(yīng)讓其自行解

15、決住房，院可考慮給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼；二是逐步 把單身宿舍樓改造成單身公寓宿舍，這樣即解決了單身職工的住 宿，又解決了長期以來單身宿舍臟.舌L差的問題，當(dāng)某個(gè)單身職 工出差或去分院工作，就騰出床位，讓其他單身職工居住，這樣 就從根本上解決了單身職工的住房問題。物業(yè)管理公司現(xiàn)仍有部份行政職能暫時(shí)無法脫鉤，如：院的 房屋分配管理（包括辦公用房和職工住房及單身職工宿舍的分配 調(diào)整）:房改工作的延續(xù)職能；與各街道辦事處的協(xié)調(diào)；各派出 所.區(qū)公安分局二科.消防科的聯(lián)系等工作；高層辦.衛(wèi)生所的管理 等。二00 年月三一日附件一服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè) 管理公司對(duì)院辦公區(qū)域及各職工宿舍區(qū)的服務(wù)內(nèi)容為：L對(duì)辦公樓

16、及職工住房房屋建筑主體的管理（了解并掌握房 屋的基本情況，對(duì)房屋進(jìn)行日常保養(yǎng)和修繕）；2.對(duì)辦公樓及職 工宿舍的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理（了解并掌握各類設(shè)備設(shè)施的基本 情況，對(duì)各類設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)，維修與更新，以保證日常運(yùn) 行）；3.對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理（包括日常清掃保潔和垃圾清除外運(yùn) 等）;4.對(duì)綠化進(jìn)行管理；5.對(duì)辦公區(qū)及宿舍區(qū)治安進(jìn)行管理（以維護(hù)院正常的工作秩序和宿舍區(qū)的生活秩序）:6.對(duì)消防設(shè) 施的管理（包括對(duì)火災(zāi)的預(yù)防與處理）；7.對(duì)辦公區(qū)及宿舍區(qū)車 輛道路進(jìn)行管理；其它，通過食堂.幼兒園.車隊(duì).衛(wèi)生所和文印的經(jīng)營，為用戶 提供多方面的服務(wù)。上述各項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將在下面分項(xiàng)屮予以細(xì)

17、化和量化。一）院辦公區(qū)五號(hào)樓服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1.房屋修繕 服務(wù)：1）根據(jù)樓宇實(shí)際狀況制定樓宇修繕計(jì)劃并按時(shí)實(shí)施，確保 樓宇完好與正常使用；建立健全樓宇技術(shù)檔案，加強(qiáng)樓宇日常養(yǎng) 護(hù)。2）樓宇狀況達(dá)到：A.主體工程牢固安全；B.門窗開啟靈活， 不松動(dòng)，不透風(fēng)；C.木裝修牢固.平整.美觀.接縫嚴(yán)密；D.樓地面 牢固.安全.平整.不起砂.拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無 倒泛水現(xiàn)象；E.屋面確保安全，不滲漏.排水暢通；F.抹灰接縫平 整，不開裂.不起殼.不起泡不松動(dòng).不剝落；G.油漆粉飾不起殼. 不剝落.色澤均勻；H.金屬構(gòu)件牢固.安全.不銹蝕。2. 房屋設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)：1）根據(jù)房屋設(shè)施.

18、設(shè)備維修.更新 周期制定維修計(jì)劃并按時(shí)實(shí)施，保證設(shè)施設(shè)備完好與正常使用； 建立健全設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案，加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的正常養(yǎng)護(hù)。2）房屋水.電.衛(wèi).暖.消防設(shè)備不滴漏.不泄漏，開啟靈活， 隨時(shí)保持完好狀態(tài).運(yùn)行安全.可靠，使用正常。3）加強(qiáng)電梯的運(yùn)行管理，設(shè)備管理和安全管理；電梯維修. 保養(yǎng)委托專業(yè)公司承擔(dān)。3. 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：1）對(duì)樓宇外墻每年委托專業(yè)保潔公司清 洗一次；院電動(dòng)伸縮門每周清潔一次；大門外側(cè)院金字招牌每兩 周清潔一次。2）清掃大堂入口及梯級(jí)每天兩次；大堂花崗石地面推塵視 情況每天若干次；擦拭大堂鋁合金玻璃門及隔斷每天一次；清掃 大堂墻壁表面每兩天一次；拍打天花板塵埃每周一次；擦試

19、燈具 每兩周一次。3）清理樓宇公共部住所有垃圾每天兩次；收集及清理所有 垃圾箱及花臺(tái)內(nèi)的垃圾每天一次；清潔垃圾箱及花臺(tái)外表面每天 一次；清潔所有扶手.欄桿每天兩次；清潔樓梯.走廊每天一次。4）掃凈及清擦電梯門表面每天一次；抹凈電梯內(nèi)壁.門及儀 表板每天一次；電梯天花板除塵每周一次。5）抹凈衛(wèi)生間門每天一次；抹凈衛(wèi)生間窗每月一次；沖及 洗凈衛(wèi)生間設(shè)備每天一次；清理衛(wèi)生桶臟物每天一次；天花及照 明設(shè)備除塵每周一次。6）院領(lǐng)導(dǎo)辦公室清潔衛(wèi)生每天一次；會(huì)議室清潔衛(wèi)生至少 每天一次，隨時(shí)使用隨時(shí)清潔。4. 綠化管理服務(wù)：一年四季連續(xù)不斷地對(duì)樓宇前后綠地進(jìn)行 養(yǎng)護(hù)，包括澆水施肥.整形.修剪.防治病蟲害.補(bǔ)

20、栽補(bǔ)種等，使花 木終年保持茂盛。5. 治安管理服務(wù)：1）東區(qū)院大門3名保安24小時(shí)值班，勤 巡視，勤檢查，填寫好值班記錄，做好交接班；2）紅外線報(bào)警器 等監(jiān)控系統(tǒng)晝夜值班；3）上下班前后15分鐘，保安員必須站立 值班。4）建立嚴(yán)格的會(huì)客制度，對(duì)不明身份的人和陌生人嚴(yán)格盤 查，無正當(dāng)理由不予放行。5）財(cái)產(chǎn)物資出入大門，無完備手續(xù)和正當(dāng)理由，不予放行。6. 消防管理服務(wù) 本樓宇消防管理納入全院辦公區(qū)消防管理系 統(tǒng)，做到“隊(duì)伍落實(shí)，制度落實(shí)，器材落實(shí)”；做到定時(shí)巡視， 發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)采取措施；滅火器.消防栓.報(bào)警系統(tǒng)等保持完 好狀態(tài)，隨時(shí)可啟用。二）院辦公區(qū)三.四. 六號(hào)樓服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

21、1.房屋修繕服務(wù)1）根 據(jù)房屋實(shí)際狀況制定房屋修繕計(jì)劃并按時(shí)實(shí)施，以保證房屋完好 與正常使用。2）建立健全房屋技術(shù)檔案，加強(qiáng)房屋日常養(yǎng)護(hù)。3）房屋狀況達(dá)到：A.主體工程牢固.安全；B.門窗開關(guān)靈活. 不松動(dòng).不透風(fēng)；C.樓地面牢固.安全.平整.不起砂.不空鼓開裂. 地坪無倒泛水現(xiàn)象；D.屋面確保安全.不滲漏.排水暢通；E.抹灰 接縫平整.不開裂.不起殼.不起泡.不松動(dòng).不剝落；F.油漆粉飾不 起殼.不剝落.色澤均勻；G.金屬構(gòu)件牢固.安全.不銹蝕。2. 房屋設(shè)備維修服務(wù)：1）根據(jù)房屋設(shè)備維修，更新周期制定 維修計(jì)劃并按時(shí)實(shí)施，確保設(shè)備的完好與正常使用。2）建立健全房屋.設(shè)備技術(shù)檔案，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備

22、的日常養(yǎng)護(hù)。3）房屋水.電.衛(wèi).消防設(shè)備不滴漏.不泄漏.開啟靈活，隨時(shí) 保持完好，使用正常。3. 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：1）房屋共用部位內(nèi)墻每年粉刷一次。2）清理房屋公共部位所有垃圾每天一次。3）清潔樓梯.走廊每天一次；走廊.樓梯間.天花及照明設(shè)備 除塵每月一次；清潔所有扶手.欄桿每天一次。4）抹凈衛(wèi)生間門每周一次；沖及洗凈衛(wèi)生間設(shè)備每天一 次；清理衛(wèi)生桶臟物每天一次；衛(wèi)生間天花及照明設(shè)備每月除塵 一次。4. 綠化服務(wù)：一年四季連續(xù)不斷對(duì)院辦公區(qū)內(nèi)綠地進(jìn)行養(yǎng) 護(hù)，包括澆水.施肥.整形.修剪防治病蟲害.補(bǔ)栽補(bǔ)種等，使花木 終年保持茂盛。5. 治安管理服務(wù)：1）西區(qū)院大門4名保安24小時(shí)值班，勤 巡視，勤

23、檢查，填寫好值班記錄，做好交接班；2）紅外線報(bào)警器 等監(jiān)控系統(tǒng)晝夜值班；3）上下班前后15分鐘保安員必須站立值 班。4）建立嚴(yán)格的會(huì)客制度，對(duì)不明身份的人和陌生人嚴(yán)格盤 查，無正當(dāng)理由不予放行。5）財(cái)產(chǎn)物資出入大門，無完備手續(xù)和正當(dāng)理由，不予放行。6. 消防管理服務(wù) 本樓宇消防管理納入全院辦公區(qū)消防管理系 統(tǒng)，做到“隊(duì)伍落實(shí)，制度落實(shí)，器材落實(shí)”；做到定時(shí)巡視， 發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)采取措施；滅火器.消防栓.報(bào)警系統(tǒng)等保持完 好狀態(tài)，隨時(shí)可啟用。7. 車輛道路管理：1）建立機(jī)動(dòng)車通行證制度，對(duì)外來車輛進(jìn) 行登記。2）停車場明確劃分停車位，按固定車位和非固定車位，大車 位和小車位進(jìn)行管理并分別停放，

24、場內(nèi)標(biāo)志明確。3）車輛出入高峰期，管理人員作好現(xiàn)場引導(dǎo).疏散工作，以 保證道路暢通。4）自行車.摩托車按要求停放在車棚內(nèi)。三）家屬區(qū)職工住房服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)物業(yè)管 理主管部門規(guī)定，物業(yè)管理公司承擔(dān)房屋建筑公共部位，公共設(shè) 施設(shè)備.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服 務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任；業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕 責(zé)任。對(duì)自用部位和自用設(shè)備，無論業(yè)主自行修繕或委托他人或 物業(yè)管理公司修繕，物業(yè)管理公司都負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任，其修 繕費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。院家屬區(qū)情況較為復(fù)雜，業(yè)主.住用人有職工. 有院還有其他人員。不管怎樣，物業(yè)管理公司都將本著“住用戶 至上，質(zhì)量第

25、一”的原則，盡心盡力做好家屬區(qū)的物業(yè)管理工 作。1. 房屋修繕服務(wù)：1）建立健全房屋技術(shù)檔案，做好或受業(yè)主 委托做好對(duì)房屋的日常養(yǎng)護(hù)工作。2）房屋公共部位或業(yè)主自用部位受委托修繕后狀況達(dá)到：A. 主體工程牢固.安全；B.門窗開關(guān)靈活.不松動(dòng).不透風(fēng)；C.樓地面 牢固.安全.平整.不起砂.不空鼓開裂.地坪無倒泛水現(xiàn)彖；D.屋面 確保安全.不滲漏.排水暢通；E.抹灰接縫平整.不開裂.不起殼.不 起泡不松動(dòng).不剝落；F.油漆粉飾不起殼.不剝落.色澤均勻；G. 金屬構(gòu)件牢固.安全.不銹蝕。2. 房屋設(shè)備維修服務(wù)：1）建立健全房屋公共部位設(shè)施設(shè)備技 術(shù)檔案，做好或受業(yè)主委托做好設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)工作。2

26、）房屋公共部位或業(yè)主自用部位受委托修繕后做到：水.電. 衛(wèi)設(shè)備不滴漏.不泄漏.開啟靈活，隨時(shí)保持完好，使用正常。3. 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)1）房屋公共部位內(nèi)墻每兩年粉刷一次。2）清理房屋公共部所有垃圾每天一次。3）清潔樓梯.走廊每天一次；走廊.樓梯間.天花及照明設(shè)備 除塵每月一次；清潔所有扶手.欄桿每天一次。4. 綠化服務(wù)：一年四季連續(xù)不斷對(duì)小區(qū)內(nèi)綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，包 括澆水.施肥.整形.修剪.防治病蟲害.補(bǔ)栽補(bǔ)種等，使花木終年保 持茂盛。5. 治安管理服務(wù)：1）門衛(wèi)24小時(shí)值班，并進(jìn)行不定期巡 視。2）建立嚴(yán)格的會(huì)客制度，對(duì)不明身份的人和陌生人進(jìn)行盤 查，核對(duì)無誤后放行。3）財(cái)產(chǎn)物資出入大門，無完備手續(xù)

27、和正當(dāng)理由，不予放 行。6. 消防管理服務(wù)：做到“隊(duì)伍落實(shí)，制度落實(shí)，器材落 實(shí)”；做到定時(shí)巡視，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)采取措施；滅火器.消防 栓等保持完好狀態(tài)，隨時(shí)可啟用。7. 車輛道路管理：1）小區(qū)內(nèi)明確劃分停車位，按固定車位 和非固定車位進(jìn)行管理并分別停放，原則上大車不得進(jìn)入小區(qū) 內(nèi)。2）對(duì)外來車輛進(jìn)行登記。3）自行車.摩托車按要求停放在車棚內(nèi)。七. 物業(yè)管理費(fèi)測算（一）根據(jù)我院物業(yè)管理的實(shí)際情況，參照成都市物業(yè)管理 企業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)院辦公區(qū)物業(yè)管理費(fèi)及租金預(yù)測算如 下：（1）五號(hào)樓（新辦公大樓）物業(yè)管理費(fèi)：2.00元/!1）2月 X6780m2X12月二162. 720. 00元/年（

28、2） 一號(hào)樓對(duì)外租賃收租 金：15 元/ m2 月 X 1500 m2X12 月二270. 200. 00 元/年 （3）二三.四. 六號(hào)樓收物業(yè)管理費(fèi)（注四號(hào)樓只有1、2層為辦公用房）:1. 00 元/ m2 月 X 4066 m2 X 12 月二48. 792. 00 元/年（二）食堂.幼兒園.醫(yī)務(wù)所收費(fèi)：100. 000. 00元/年（三）鋪面租賃收費(fèi)：50. 000. 00元/年（四）商務(wù)部收費(fèi)：100. 000. 00元/年（五）考慮到院職工和家屬的觀念很難在短時(shí)間內(nèi)改變，因 此家屬區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取只能暫時(shí)向后推，由物業(yè)管理公司的 其它收入彌補(bǔ)，同時(shí)收取自行車停放費(fèi)和汽車占地費(fèi)12. 000. 00 元/年。（二）至（五）項(xiàng)合計(jì)為743.512.00元/年。八. 物業(yè)管理公司展望 院物業(yè)管理公司依托予院的支持，堅(jiān) 持“為人民服務(wù)”的思想，以“人情.親情.理解.尊重.關(guān)系”服 務(wù)于小區(qū)的每一住戶，物業(yè)管理公司就有極大的發(fā)展，在做好院 的后勤管理服務(wù)工作的同時(shí)，我們將利用院單身樓的調(diào)整，逐步 將院單身宿舍改造成公寓式的單身住房，讓新來我院的單身職工 時(shí)刻感到一