中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告 物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展研究報(bào)告 物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展研究報(bào)告 1、 研究背景與目的 由國(guó)務(wù)院開展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組”，自xx年成立以來(lái)，已連續(xù)6年完成中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)研究、連續(xù)5年完成中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究、連續(xù)4年完成中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究等多項(xiàng)研究，得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和普遍認(rèn)可，其研究成果為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位提供了重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。 近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的效勞行業(yè)，實(shí)現(xiàn)了快速開展，并在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)開展和構(gòu)建“社會(huì)主義

2、和諧社會(huì)”中扮演著重要角色。去年以來(lái)，物權(quán)法和勞動(dòng)合同法相繼公布實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)開展面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，深入研究物業(yè)管理行業(yè)面臨的新形勢(shì)和新問(wèn)題，有助于從宏觀上把握行業(yè)開展方向，探尋新形勢(shì)下行業(yè)開展之道。 為反映行業(yè)開展最新狀況和主流企業(yè)的開展態(tài)勢(shì)，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的效勞理念和經(jīng)營(yíng)模式，國(guó)務(wù)院開展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院三家單位決定設(shè)立專項(xiàng)課題，開展“xx中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展研究”。 開展中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展研究的目的是： （1） 以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)開展最新狀況和主流企業(yè)的開展態(tài)勢(shì)，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門加

3、強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)； （2） 科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力，開掘一批綜合實(shí)力強(qiáng)、效勞水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)效勞企業(yè)； （3） 系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的效勞理念和經(jīng)營(yíng)模式，供廣闊物業(yè)效勞企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進(jìn)物業(yè)效勞企業(yè)提升運(yùn)作水平和效勞質(zhì)量。 2、 研究方法體系 2.1.標(biāo)準(zhǔn)和門檻值 中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組堅(jiān)持以客觀數(shù)據(jù)和社會(huì)評(píng)價(jià)為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)備、全面、自愿的研究原那么。研究組按照國(guó)際慣例和物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法，確定現(xiàn)階段納入研究范圍企業(yè)的門檻值： （1） 依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)效勞活動(dòng)的企業(yè)； （2） 具有政府行政主管部門審定的一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)及有特色的

4、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)； （3） 凡符合入選門檻值的物業(yè)效勞企業(yè)，須按要求提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)報(bào)表，方可參與此次研究； （4） 為了指導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)做強(qiáng)做大，top10研究組鼓勵(lì)企業(yè)以集團(tuán)的名義參與。 2.2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 2.2.1.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)立原那么 “xx中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展研究”以客觀數(shù)據(jù)和社會(huì)評(píng)價(jià)為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、公正、準(zhǔn)確、全面、自愿的研究原那么，遵循以下三個(gè)準(zhǔn)那么進(jìn)行指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)： （1） 效勞規(guī)模與效勞質(zhì)量相結(jié)合。規(guī)模與質(zhì)量是衡量物業(yè)效勞企業(yè)效勞能力和水平的關(guān)鍵因素，研究組采用物業(yè)管理工程總數(shù)、總建筑面積兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的效勞規(guī)模（含物業(yè)類型）。同時(shí)，研究組采用業(yè)主滿意度、物

5、業(yè)效勞費(fèi)收繳率及物業(yè)管理工程續(xù)約率來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的效勞質(zhì)量。 （2） 效勞規(guī)模與經(jīng)營(yíng)績(jī)效相結(jié)合。研究組采用營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)本錢收入比、人均產(chǎn)值及多種經(jīng)營(yíng)收入比例進(jìn)行經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)，與效勞規(guī)模相結(jié)合，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。 （3） 企業(yè)現(xiàn)狀與開展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。研究級(jí)采用員工總數(shù)、注冊(cè)物業(yè)管理師人數(shù)、工程、管理、經(jīng)濟(jì)等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員數(shù)三項(xiàng)指標(biāo)相結(jié)合，評(píng)價(jià)企業(yè)的開展?jié)摿?，與效勞規(guī)模及質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)績(jī)效等企業(yè)開展現(xiàn)狀指標(biāo)相結(jié)合，全面評(píng)價(jià)企業(yè)的結(jié)合實(shí)力。 2.2.2.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 2.3.數(shù)據(jù)及復(fù)核 2.3.1.數(shù)據(jù) （1）中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)填報(bào)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核；

6、（2）中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組對(duì)業(yè)主進(jìn)行的滿意度調(diào)查（網(wǎng)上調(diào)查與網(wǎng)下調(diào)查相結(jié)合）數(shù)據(jù)； （3）中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（creis）數(shù)據(jù)庫(kù)及中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒； （4）物業(yè)效勞企業(yè)對(duì)外公布的信息（包括公司年報(bào)、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對(duì)外派發(fā)的宣傳資料； （5）有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計(jì)局等）的公開數(shù)據(jù)。 2.3.2.數(shù)據(jù)復(fù)核 企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)須如實(shí)客觀，同時(shí)研究組將對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核： （1） 通過(guò)各種公開信息及統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)交叉復(fù)核； （2） 對(duì)企業(yè)在管工程信息，通過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的工程數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行復(fù)核； （3） 對(duì)局部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過(guò)會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的報(bào)表、企業(yè)年報(bào)及稅票進(jìn)

7、行復(fù)核。 2.4.計(jì)量評(píng)價(jià)方法 在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（factor analysis）的方法進(jìn)行。因子分析（factor analysis）是一種從變量方差協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保存原始信息的根底上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過(guò)因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。 計(jì)算中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過(guò)相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個(gè)特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原那么，確定公共因子

8、的具體個(gè)數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個(gè)因子的現(xiàn)實(shí)意義并進(jìn)行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個(gè)因子的得分及載荷矩陣，通過(guò)加權(quán)累加構(gòu)成企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)。 3、 中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展?fàn)顩r分析 根據(jù)2.1中確定的門檻值，優(yōu)選具有政府行政主管部門審定的一級(jí)資質(zhì)證書的物業(yè)效勞企業(yè)及有特色的二級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)共500家作為此次研究的研究對(duì)象，回收的數(shù)據(jù)表中有312家企業(yè)數(shù)據(jù)填報(bào)質(zhì)量較好。這312家企業(yè)總局部布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等21個(gè)城市，根本覆蓋了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)較為興旺、一級(jí)資質(zhì)企業(yè)相對(duì)較多的城市，具有開展時(shí)間較長(zhǎng)、管理規(guī)模相對(duì)較大、效勞領(lǐng)域廣泛、人員素質(zhì)較高

9、等特點(diǎn)，是中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)的典型代表，針對(duì)樣本企業(yè)的分析顯示，中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)具有以下特點(diǎn)： 3.1.經(jīng)營(yíng)收入現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的企業(yè)成立時(shí)間大多在10年以上 列入此次研究對(duì)象的樣本企業(yè)中，成立時(shí)間在18年以上的企業(yè)占比約為5%，成立時(shí)間缺乏8年的約占23%。企業(yè)成立時(shí)間從一個(gè)側(cè)面反映了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的開展歷程：19801990第一個(gè)10年間，我國(guó)的物業(yè)管理開展較為緩慢，根本處于萌芽階段，華南地區(qū)物業(yè)效勞企業(yè)數(shù)量占比居高； 第二個(gè)10年間，特別是在1998年住房制度改革之后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，物業(yè)效勞企業(yè)數(shù)量放量增長(zhǎng)，促進(jìn)行業(yè)的加速度開展； xx年之后，企業(yè)成立數(shù)量出現(xiàn)較大幅度下滑，現(xiàn)存企業(yè)

10、對(duì)市場(chǎng)份額展開劇烈競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)開始進(jìn)入深化開展的階段。 從成立時(shí)間與主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的關(guān)系來(lái)看，成立時(shí)間較早、開展時(shí)間較長(zhǎng)的企業(yè)，其管理面積、營(yíng)業(yè)收入一般超過(guò)成立時(shí)間較晚的企業(yè)，在企業(yè)規(guī)模、品牌認(rèn)知、人力資源等方面占有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)說(shuō)明，物業(yè)管理是一個(gè)馬太效應(yīng)明顯的行業(yè)，雖然在行業(yè)開展初期準(zhǔn)入門檻較低，但一旦企業(yè)成立并開始承接工程，就開始了一個(gè)優(yōu)勢(shì)積累的過(guò)程。這種積累到達(dá)一定規(guī)模后，其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)往往出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。如成立已達(dá)18年的中海物業(yè)，xx年的經(jīng)營(yíng)收入較xx年增長(zhǎng)27.1%，在此根底上，xx年同比增速到達(dá)54.9%，增長(zhǎng)的提速現(xiàn)象明顯。從數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的成立時(shí)間在19912000年間，這局

11、部企業(yè)目前大多處于規(guī)模積累階段，由于企業(yè)實(shí)力相當(dāng)，對(duì)市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪也最為劇烈。 對(duì)成立10年以上企業(yè)的研究還發(fā)現(xiàn)，與開發(fā)企業(yè)易受房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響、銷售收入常常出現(xiàn)較大波動(dòng)不同，這局部物業(yè)效勞企業(yè)的效勞費(fèi)收入通常較為平穩(wěn)，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市場(chǎng)開拓能力強(qiáng)的企業(yè)，往往能夠獲得更多的管理工程； 而在管工程個(gè)數(shù)多，區(qū)域分布廣，企業(yè)接管工程選擇空間大，物業(yè)效勞費(fèi)收入的現(xiàn)金流也就更為穩(wěn)定。 3.2.民營(yíng)企業(yè)在數(shù)量上占有優(yōu)勢(shì)，但國(guó)有物業(yè)效勞企業(yè)規(guī)模更勝一籌 研究組按照企業(yè)性質(zhì)將物業(yè)效勞企業(yè)劃分為國(guó)營(yíng)、民營(yíng)、合資、其他企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)以上的企業(yè)為民營(yíng)企業(yè)，其次為國(guó)營(yíng)企業(yè)，占比到達(dá)26%。

12、同時(shí)，研究組選取了北京、上海、深圳三個(gè)城市進(jìn)行進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量在各城市均占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中深圳的民營(yíng)企業(yè)數(shù)量占比最高，到達(dá)63%。國(guó)營(yíng)企業(yè)在各城市仍占有較大比重，上海的國(guó)營(yíng)企業(yè)數(shù)量占比為30%，在三個(gè)城市中比例最高，而北京合資企業(yè)數(shù)量占比均超過(guò)其他兩城市，為30%。 盡管三個(gè)城市中民營(yíng)企業(yè)數(shù)量占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但通過(guò)對(duì)民營(yíng)、國(guó)營(yíng)企業(yè)xx年主要指標(biāo)均值的比擬發(fā)現(xiàn)，國(guó)營(yíng)企業(yè)無(wú)論在管理工程總建筑面積均值、營(yíng)業(yè)收入均值和員工總數(shù)均值上全部超過(guò)了民營(yíng)企業(yè)。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明：由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低，地域性較強(qiáng)，行業(yè)不具備壟斷性質(zhì)，使得近年來(lái)民營(yíng)物業(yè)效勞企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。但取得量的優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，民營(yíng)

13、物業(yè)效勞企業(yè)在規(guī)模上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)于國(guó)有物業(yè)效勞企業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步開展，兩類企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)存在。 3.3.建管別離進(jìn)一步推進(jìn)，行業(yè)市場(chǎng)化程度顯著提高 由于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)誕生的特殊背景，局部物業(yè)效勞企業(yè)與開發(fā)企業(yè)存在隸屬關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，在此次研究的物業(yè)效勞企業(yè)中，與開發(fā)企業(yè)不存在隸屬關(guān)系的企業(yè)占比已到達(dá)58%，其中北京、上海、深圳三個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟且一級(jí)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)較為集中的城市中，非隸屬關(guān)系企業(yè)占比均高于全國(guó)平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的為深圳，到達(dá)75%，說(shuō)明深圳物業(yè)效勞企業(yè)在建管別離、市場(chǎng)化方面走在了全國(guó)的前列。 研究組根據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)在管工程的開發(fā)企業(yè)與其

14、是否同屬一個(gè)集團(tuán)或存在參（控）股關(guān)系（稱二者具有關(guān)聯(lián)關(guān)系），將物業(yè)效勞企業(yè)在管工程分為兩類，由其關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)的工程稱為關(guān)聯(lián)工程。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)效勞企業(yè)近年來(lái)加大了對(duì)非關(guān)聯(lián)工程的拓展力度。xx年，企業(yè)所管理的工程中，非關(guān)聯(lián)工程總建筑面積均值為131. 2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。xxxx年，非關(guān)聯(lián)工程總建筑面積占比持續(xù)增加，到xx年已上升到50.3%，相比xx年提高5.3個(gè)百分點(diǎn)。 進(jìn)一步對(duì)與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，這類企業(yè)紛紛加大了對(duì)非關(guān)聯(lián)工程的市場(chǎng)拓展力度。數(shù)據(jù)顯示，與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)效勞企業(yè)，xx年管理的非關(guān)聯(lián)工程總建筑面積均值為120.7萬(wàn)平方米，同比增

15、長(zhǎng)率為35.2%，高過(guò)同期所有企業(yè)在管非關(guān)聯(lián)工程總建筑面積均值增長(zhǎng)率。如綠城物管，xx年管理的非關(guān)聯(lián)工程超過(guò)1000萬(wàn)平方米，占在管工程的比重超過(guò)60%，市場(chǎng)拓展力度可見一斑。類似的還有鵬基物業(yè)，xx年到xx年管理的非關(guān)聯(lián)工程累計(jì)增幅達(dá)146%，遠(yuǎn)高于同期關(guān)聯(lián)工程的增幅。 此外，數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，市場(chǎng)拓展力度相對(duì)較小、管理工程均為關(guān)聯(lián)工程的企業(yè)從xx年30%降為xx年的11%，而市場(chǎng)拓展力度較大、管理非關(guān)聯(lián)工程占比超過(guò)80%的企業(yè)從30家上升到40家。以上變化說(shuō)明，物業(yè)效勞企業(yè)近年來(lái)積極實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，管理規(guī)?？焖偕仙Ｈ玳L(zhǎng)城物業(yè)、中航物業(yè)等企業(yè)，憑借對(duì)非關(guān)聯(lián)工程的積極拓展（占比超過(guò)80%），管理

16、規(guī)模已位居國(guó)內(nèi)前列。 3.4.勞動(dòng)密集特征突出，有效吸納社會(huì)剩余勞動(dòng)力，但專業(yè)人員較為缺乏 此次研究數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)xx年的員工平均數(shù)為872人，其中32.8%的企業(yè)員工人數(shù)在5001000人之間，20.7%的企業(yè)員工人數(shù)在10001500人之間。同時(shí)，企業(yè)員工總數(shù)與營(yíng)業(yè)收入、管理工程總建筑面積的相關(guān)系數(shù)分別高達(dá)0.771和0.803，即企業(yè)員工總數(shù)越多，營(yíng)業(yè)收入總額和管理工程總建筑面積越大，反之亦成立，說(shuō)明物業(yè)效勞企業(yè)以密集勞動(dòng)力獲得效益的局面沒有發(fā)生變化。 數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，物業(yè)效勞企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力占員工總數(shù)比例達(dá)34.2%。具體到不同企業(yè)，24.5%的企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力占員工人數(shù)比重超過(guò)

17、60%； 13.2%的企業(yè)吸收剩余勞動(dòng)力人員占員工人數(shù)比重在5060%之間。 此外，研究組還對(duì)企業(yè)年均人員流動(dòng)率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)人員流動(dòng)率均值為9.7%，其中人員流動(dòng)率低于10%的企業(yè)占比達(dá)67.6%。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生顯著變化、就業(yè)壓力不斷加大的社會(huì)背景下，物業(yè)效勞企業(yè)在吸收剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)就業(yè)、緩解社會(huì)矛盾方面發(fā)揮了顯著的積極作用。 物業(yè)效勞涉及范圍廣，設(shè)備、設(shè)施多，對(duì)維護(hù)、操作人員專業(yè)技能要求高，效勞質(zhì)量與效勞人員的專業(yè)素養(yǎng)直接相關(guān)。此次研究對(duì)樣本企業(yè)員工中的物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)管理和技術(shù)人員數(shù)（簡(jiǎn)稱“相關(guān)專業(yè)人員”）等指標(biāo)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)顯示，相

18、關(guān)專業(yè)人員占比均值僅為18.5%，其中7.6%的企業(yè)占比低于5%，另有21.2%的企業(yè)專業(yè)人員占比在5%和10%之間。此外，33.9%的企業(yè)物業(yè)管理專業(yè)人員占比低于10%，多達(dá)15%的企業(yè)沒有注冊(cè)物業(yè)管理師。這些數(shù)據(jù)均說(shuō)明，物業(yè)效勞企業(yè)的各種專業(yè)人員仍較為缺乏，企業(yè)在提升人員素質(zhì)、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提高效勞質(zhì)量、增強(qiáng)企業(yè)開展?jié)摿Φ确矫嫒匀沃囟肋h(yuǎn)。 4、xx中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)效勞企業(yè)及其開展特點(diǎn) 4.1.xx中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)效勞企業(yè) 在本次研究中，研究組從效勞規(guī)模、效勞質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、開展?jié)摿Φ确矫鎸?duì)樣本企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)價(jià)，產(chǎn)生了“xx中國(guó)物業(yè)效勞百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，局部?jī)?yōu)秀企業(yè)如下： xx中國(guó)物業(yè)效勞百?gòu)?qiáng)企業(yè)

19、（局部?jī)?yōu)秀企業(yè)） 中海物業(yè)管理 廣匯物業(yè)管理 深圳市中航物業(yè)管理 深圳市鵬基物業(yè)管理 深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理股份 上海上實(shí)物業(yè)管理 上海陸家嘴物業(yè)管理 重慶新龍湖物業(yè)效勞 浙江綠城物業(yè)管理 深圳市蓮花物業(yè)管理 招商局物業(yè)管理 北京燕僑物業(yè)管理 廣東碧桂園物業(yè)管理 長(zhǎng)江三峽實(shí)業(yè) 深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理 上?？迫鹞飿I(yè)管理開展 上海明華物業(yè)公司 深圳市把戲年物業(yè)管理 北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司 北京魯能物業(yè)效勞有限責(zé)任公司 深圳市萬(wàn)廈居業(yè) 融僑物業(yè)管理 北京首欣物業(yè)管理有限責(zé)任公司 深圳市卓越物業(yè)管理 廣州粵華物業(yè) 重慶金科物業(yè)管理 上海東湖物業(yè)管理公司 浙江耀江物業(yè)管理 北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司

20、 佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳） 深圳市福田物業(yè)開展 中化國(guó)際物業(yè)酒店管理 北京達(dá)文（中澳）物業(yè)管理 上海中星集團(tuán)申城物業(yè) 上海上房物業(yè)管理 寧波銀億物業(yè)管理 北京方莊物業(yè)管理有限責(zé)任公司 北京金隅物業(yè)管理有限責(zé)任公司 北京北辰信誠(chéng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司 深圳市科技工業(yè)園物業(yè)管理 北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)效勞 重慶大正物業(yè)管理 深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理 上海紫泰物業(yè)管理 北京凱萊物業(yè)管理 港聯(lián)物業(yè)集團(tuán) 上海復(fù)瑞物業(yè)管理 重慶隆鑫物業(yè)管理 深圳市賽格物業(yè)管理 浙江金都物業(yè)管理 4.2.xx中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)效勞企業(yè)開展特點(diǎn) （1）管理工程數(shù)和建筑面積快速增長(zhǎng)，效勞規(guī)模顯著提升； 非住宅工程占比穩(wěn)步提高 xxxx年，

21、隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，優(yōu)秀企業(yè)管理工程數(shù)和建筑面積快速增長(zhǎng)，效勞規(guī)模顯著提升。管理工程數(shù)均修值從23個(gè)增長(zhǎng)到46個(gè)，管理工程總建筑面積均值由250.7萬(wàn)平方米增至468.0萬(wàn)平方米，xx年工程總數(shù)和建筑面積的同比增長(zhǎng)率分別是58.8%和43.7%，增速比上年分別提高23.5和13.8個(gè)百分點(diǎn)。 在效勞規(guī)模整體愉速上升的同時(shí)，行業(yè)里涌現(xiàn)出一批管理規(guī)模突出的企業(yè)，規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)持續(xù)加大。xx年，優(yōu)秀企業(yè)中，67%的企業(yè)在管工程的建筑面積在300萬(wàn)平方米以下，僅有3%的企業(yè)管理面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米； 但到xx年時(shí)，管理面積在1500萬(wàn)平方米以上的優(yōu)秀企業(yè)多達(dá)13%，綠城物管、中航物業(yè)更是超過(guò)2

22、000萬(wàn)平方米，另有11%的優(yōu)秀企業(yè)管理面積在10001500萬(wàn)平方米之間，而僅有39%的優(yōu)秀企業(yè)管理面積低于300萬(wàn)平米。 xxxx年，優(yōu)秀企業(yè)在工程數(shù)量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，別墅及非住宅物業(yè)工程（指辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)工程）占比穩(wěn)步上升：多層住宅工程占比從xx年的31.2%下降至xx年的27.2%，降幅達(dá)4.0個(gè)百分點(diǎn)，非住宅工程占比提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)秀企業(yè)管理工程類型結(jié)構(gòu)的變化可能有兩點(diǎn)原因：（1）別墅、高檔寫字樓等物業(yè)工程相對(duì)較高的利潤(rùn)吸引了更多物業(yè)效勞企業(yè)的爭(zhēng)相進(jìn)入； （2）由于局部普通住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率普遍較低，很多企業(yè)入不敷出，為了保證生存，局部?jī)?yōu)秀企業(yè)有選擇地退出普通

23、住宅物業(yè)的管理。 （2）優(yōu)秀企業(yè)營(yíng)業(yè)收入快速增長(zhǎng)，本錢收入比營(yíng)業(yè)本錢占營(yíng)業(yè)收入的比重小幅下降 xxxx年，優(yōu)秀企業(yè)營(yíng)業(yè)收入快速上升，xx年?duì)I業(yè)收入均值達(dá)8271.7萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)率到達(dá)37.3%，增速相比xx年提高10.8個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，中海物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)、綠城物管、中航物業(yè)等多家企業(yè)xx年?duì)I業(yè)收入均超過(guò)2億元，金融街物業(yè)、達(dá)文等多家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)1億元。 從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)效勞費(fèi)收入占比保持穩(wěn)定，但多種經(jīng)營(yíng)收入增速更為顯著。近年來(lái)，優(yōu)秀企業(yè)物業(yè)效勞費(fèi)收入均值大幅增長(zhǎng)，由xx年的3109.6萬(wàn)元增加到xx年和5769.5萬(wàn)元，連續(xù)兩年增長(zhǎng)率分別為35.7%和36.7%，增幅保持穩(wěn)定

24、，同時(shí)其在營(yíng)業(yè)收入中所占比重始終保持在65%以上，說(shuō)明物業(yè)效勞費(fèi)收入仍是企業(yè)的主要收入。同時(shí)，隨著局部?jī)?yōu)秀企業(yè)積極探索資產(chǎn)管理、特約效勞等業(yè)務(wù)，多種經(jīng)營(yíng)成為物業(yè)效勞企業(yè)的重要收入之一，xx年優(yōu)秀企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入均值到達(dá)2502.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)達(dá)38.9%，增速高于同期物業(yè)效勞費(fèi)收入，且增速加快的趨勢(shì)較為明顯。值得注意的是，長(zhǎng)城物業(yè)、中航物業(yè)等企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)億元，占企業(yè)同期營(yíng)業(yè)收入比重超過(guò)30%，為優(yōu)秀企業(yè)擴(kuò)大收入規(guī)模、提高經(jīng)營(yíng)效益起到了良好的示范作用。 數(shù)據(jù)顯示，xx年來(lái)，受益于多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)本錢收入比快速下降，優(yōu)秀企業(yè)營(yíng)業(yè)本錢收入比小幅下降。xx年xx年，優(yōu)秀企業(yè)營(yíng)業(yè)本錢占營(yíng)業(yè)收入的

25、比重根本穩(wěn)定在85%的水平，其中xx年相比xx年下降1個(gè)百分點(diǎn)。從不同業(yè)務(wù)的本錢收入比來(lái)看，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有顯著的本錢優(yōu)勢(shì)，這也是優(yōu)秀企業(yè)近年來(lái)營(yíng)業(yè)本錢收入比小幅下降的主要原因。xx年，優(yōu)秀企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的本錢收入比70.7%，相對(duì)xx年下降近10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)遠(yuǎn)低于同期物業(yè)效勞本錢收入比（89.8%）。長(zhǎng)城物業(yè)、綠城物管等企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)收入資產(chǎn)管理、特約效勞等多種渠道，本錢優(yōu)勢(shì)十清楚顯。 值得注意的是，近年來(lái)用工本錢的不斷提高加大了企業(yè)的開展力，而屬于勞動(dòng)密集型的物業(yè)效勞企業(yè)更是面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本次研究數(shù)據(jù)顯示，27%的優(yōu)秀企業(yè)物業(yè)效勞的本錢收入比超過(guò)95%，甚至局部企業(yè)在物業(yè)效勞方面出現(xiàn)虧

26、損，因此，通過(guò)效勞創(chuàng)新、提高企業(yè)管理效勞智能化程度降低企業(yè)用工本錢，應(yīng)當(dāng)成為優(yōu)秀企業(yè)開展的關(guān)鍵。 4.3.效勞規(guī)模專題研究分析 中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組認(rèn)為，效勞規(guī)模是衡量物業(yè)效勞企業(yè)綜合實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。研究組通過(guò)物業(yè)管理工程總數(shù)、總建筑面積等指標(biāo)，并結(jié)合企業(yè)員工總數(shù)進(jìn)行分析，優(yōu)選出一批規(guī)模較大、規(guī)模效應(yīng)明顯的企業(yè)進(jìn)行專題分析。 隨著效勞規(guī)模的擴(kuò)大，效勞規(guī)模top10企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯，xx年人均營(yíng)業(yè)收入為6.24萬(wàn)元，更有兩家企業(yè)人均營(yíng)業(yè)收入超過(guò)8萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于同期優(yōu)秀企業(yè)5.21萬(wàn)元的平均水平。在人均營(yíng)業(yè)收入較高的同時(shí)，效勞規(guī)模top10企業(yè)人均營(yíng)業(yè)本錢為4.3萬(wàn)元，低于同期優(yōu)秀企業(yè)

27、5.05萬(wàn)元的平均水平，說(shuō)明效勞規(guī)模top10企業(yè)具有一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。由此可見，當(dāng)企業(yè)開展到一定階段，規(guī)模的擴(kuò)大將攤薄經(jīng)營(yíng)本錢，帶來(lái)效率和收益的提高。 在經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，xx年優(yōu)秀企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)8271.7萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為37.3%，同期效勞規(guī)模top10企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均值已突破2億元大關(guān)，增長(zhǎng)率高達(dá)41.1%，絕對(duì)量及增速均高過(guò)同期企業(yè)。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，效勞規(guī)模top10企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，與優(yōu)秀企業(yè)中其他企業(yè)的梯次關(guān)系也已逐漸形成，同時(shí)營(yíng)業(yè)收入的巨大差距不僅加大了非top10企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)也奠定了效勞規(guī)模top10企業(yè)在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢方面，效勞規(guī)模top10企業(yè)與

28、優(yōu)秀企業(yè)的本錢收入比相當(dāng)，分別為85%和85.6%，效勞規(guī)模top10企業(yè)物業(yè)效勞的本錢收入比91.4%，也與優(yōu)秀企業(yè)89.8%的水平相當(dāng)，但效勞規(guī)模top10企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的本錢收入比63.1%卻明顯低于優(yōu)秀企業(yè)70.7%的水平，可見，效勞規(guī)模top10企業(yè)在多種經(jīng)營(yíng)方面相對(duì)其他企業(yè)具有一定的優(yōu)勢(shì)，表達(dá)出其依靠多種經(jīng)營(yíng)開拓市場(chǎng)化道路、提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的思路。 4.4.效勞質(zhì)量專題研究分析 物業(yè)效勞企業(yè)以效勞為產(chǎn)品，效勞質(zhì)量的好壞關(guān)系到企業(yè)能否生存開展。研究組通過(guò)對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)主滿意度、物業(yè)效勞費(fèi)收繳率及物業(yè)管理工程續(xù)約率的研究，優(yōu)選出十家效勞質(zhì)量高的企業(yè)進(jìn)行研究，這局部企業(yè)憑借先進(jìn)的效勞理念、扎實(shí)

29、的效勞行為創(chuàng)造了優(yōu)秀的效勞產(chǎn)品，贏得了較高的業(yè)主滿意度。 xx中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)效勞企業(yè)效勞質(zhì)量top10 排名 企業(yè)名稱 1 中海物業(yè)管理 2 重慶新龍湖物業(yè)效勞 3 深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理 4 上海陸家嘴物業(yè)管理 5 浙江綠城物業(yè)管理 6 深圳市鵬基物業(yè)管理 7 北京達(dá)文（中澳）物業(yè)管理 8 佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳） 9 北京市均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司 10 港聯(lián)物業(yè)集團(tuán) 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境不斷改善，業(yè)主消費(fèi)意識(shí)的提高和企業(yè)在管物業(yè)工程類型結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，效勞質(zhì)量top10企業(yè)的物業(yè)效勞費(fèi)收繳率近年來(lái)穩(wěn)步提高，由xx年的93.2%上升至xx年95.2%，高于同期樣本企業(yè)約10個(gè)百分點(diǎn)。但xxxx年，

30、效勞質(zhì)量top10企業(yè)的物業(yè)管理工程續(xù)約率均值呈下降走勢(shì)，這可能與局部企業(yè)優(yōu)化在管物業(yè)工程類型結(jié)構(gòu)和開展戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)，如中海物業(yè)在xx和xx年主動(dòng)撤出局部物業(yè)工程的管理，物業(yè)管理工程續(xù)約率從xx年的100%下降至xx年和xx年97%左右。 在xx中國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)開展研究中，研究組對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)主滿意度進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，效勞質(zhì)量top10企業(yè)的總體滿意度超過(guò)80%，高于樣本企業(yè)60%左右的總體滿意度，非常滿意和比擬滿意的比例均高于樣本企業(yè)。效勞質(zhì)量top10企業(yè)中，又以中海物業(yè)、陸家嘴物業(yè)、隆鑫物業(yè)等企業(yè)的滿意度表現(xiàn)較為突出。 在xx物業(yè)效勞企業(yè)開展研究中，研究組針對(duì)根底設(shè)施的維護(hù)質(zhì)量、物業(yè)

31、管理效勞的工作質(zhì)量（效勞態(tài)度、效勞技巧、效勞效率、效勞禮儀、住區(qū)的清潔衛(wèi)生等）、物業(yè)管理效勞工程、物業(yè)小區(qū)環(huán)境氣氛等多個(gè)方面的滿意度進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，效勞質(zhì)量top10企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)滿意度均高于樣本企業(yè)，尤其是解決業(yè)主投訴、報(bào)修及物業(yè)效勞人員素質(zhì)等軟件效勞方面比擬突出，而在消防管理、設(shè)備管理和維修及秩序維護(hù)方面差異相對(duì)較小。 在滿意度調(diào)查中，對(duì)效勞質(zhì)量top10企業(yè)效勞人員素質(zhì)的業(yè)主滿意比例超過(guò)樣本企業(yè)近一倍，這與企業(yè)重視人員培訓(xùn)密切相關(guān)。比方龍湖物業(yè)和綠城物管獨(dú)特的新員工培訓(xùn)模式，培養(yǎng)了員工優(yōu)良的職業(yè)操守和較強(qiáng)的執(zhí)行力，有力保證了企業(yè)的品牌形象。 效勞質(zhì)量的好壞也與企業(yè)硬件設(shè)施建設(shè)、管理

32、標(biāo)準(zhǔn)、模式及社區(qū)智能化等相關(guān)，效勞質(zhì)量top10企業(yè)在這些方面走在了行業(yè)前列。比方中海物業(yè)研發(fā)的e-pmis（中海物業(yè)管理系統(tǒng)），陸家嘴物業(yè)的96916物業(yè)效勞信息平臺(tái)系統(tǒng)及公開出版的陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 佳兆業(yè)物業(yè)的大盤物管模式等，均獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可。 在效勞效率、社區(qū)文化等方面，效勞質(zhì)量top10企業(yè)也獲得了近兩倍于樣本企業(yè)的滿意度。其中，鵬基物業(yè)連續(xù)舉辦了6屆“效勞質(zhì)量月”活動(dòng)； 達(dá)文和港聯(lián)物業(yè)提供金鑰匙管家效勞等，都幫助企業(yè)拓寬了效勞內(nèi)涵，提升了物業(yè)效勞的質(zhì)量。 在效勞質(zhì)量的專題研究中，研究組還發(fā)現(xiàn)了一批在住宅質(zhì)量、商業(yè)物業(yè)等不同領(lǐng)域有領(lǐng)先表現(xiàn)的特色物業(yè)效勞企業(yè)。 xx中國(guó)特色物業(yè)

33、效勞領(lǐng)先企業(yè) 企業(yè)名稱 特色領(lǐng)域 重慶金科物業(yè)管理 住宅質(zhì)量 深圳市中航物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè) 北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司 寫字樓物業(yè) 上海紫泰物業(yè)管理 酒店物業(yè) 這些企業(yè)中，金科物業(yè)非常注重住宅的質(zhì)量和效勞，積極參與樓盤的研發(fā)和驗(yàn)收，并建立了一套迅速反響的客戶效勞體系； 中航物業(yè)全面推行物業(yè)管理效勞集成商的運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)突出； 金融街物業(yè)樹立了在寫字樓管理方面的優(yōu)勢(shì)； 紫泰物業(yè)以高星酒店的物業(yè)管理為起點(diǎn)，形成了綜合性大廈物業(yè)管理的特色。 5、結(jié)語(yǔ) 5.1.優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)、規(guī)?；_展仍是目前物業(yè)效勞企業(yè)提升企業(yè)效益的主要手段 此次研究的物業(yè)效勞樣本企業(yè)中，以住宅物業(yè)管理為主的企業(yè)占據(jù)多數(shù)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，伴隨營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，其營(yíng)業(yè)本錢也在大幅提升，增速僅營(yíng)業(yè)收入增速2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的增長(zhǎng)造成滯絆。 為提高企業(yè)盈利，一些企業(yè)積極進(jìn)行了效勞工程結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，包括寫字樓、醫(yī)院、游覽區(qū)、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、文化體育建筑等泛商用物業(yè)類型成為企業(yè)市場(chǎng)拓展的重點(diǎn)。與住宅物業(yè)相比，泛商業(yè)物業(yè)具有物權(quán)所有者較為單一、溝通本錢低、物業(yè)效勞費(fèi)收繳率普遍較高等優(yōu)點(diǎn)，因而受到物業(yè)效勞企業(yè)的青睞。但另一方面，泛商用物業(yè)的數(shù)量與規(guī)模均無(wú)法與住宅物業(yè)相提并論，在一定程度上又會(huì)造成企業(yè)盈利增長(zhǎng)的新瓶頸。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，用工本錢上升、物價(jià)上漲、公用物權(quán)收