成都市花樣年花郡2.2期定價說明書

1、花樣年·花郡2.2期定價說明書第一部分 價格制定原則1一、發(fā)展商經(jīng)營目標2二、銷售前的市場環(huán)境2（一）總體市場分析2（二）片區(qū)市場分析3（三）周邊樓盤定價及銷售情況的參考借鑒4三、項目自身客觀條件7四、項目價格策略7（一）目標均價市場比較分析7（二）項目片區(qū)土地增值情況分析8（三）2.1期與2.2期的價格上漲幅度分析9（四）目標均價制定分析10五、項目銷售戰(zhàn)略11六、價格制定原則11第二部分 價格表制定說明12一、產(chǎn)品差12二、價格表其它主要決定因素權(quán)重評定：12二、具體定價說明13（一）景觀13（二）戶型15（三）朝向15（四）噪音17（五）層差說明（標準層）17（六）修正說明18

2、三、面價演算說明（按2.2期實收價5300元/計算）19第一部分 價格制定原則價格與項目品質(zhì)、客戶群體、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項目制定價格從以下幾個方面進行論證總結(jié)，制定符合本項目的定價原則： 發(fā)展商的經(jīng)營目標 銷售前的市場環(huán)境 項目自身客觀條件 項目價格策略 項目銷售戰(zhàn)略 客戶考慮的因素對定價的影響一、發(fā)展商經(jīng)營目標Ø 成為成都明星物業(yè)；Ø 實現(xiàn)片區(qū)同期項目市場中高價位；Ø 保證一定銷售速度同時，實現(xiàn)較高的利潤；Ø 滿足項目可持續(xù)銷售需求；Ø 提升發(fā)展商品牌形象。二、銷售前的市場環(huán)境（一）總體市場分析1、商品房供銷2006年19月商品

3、房供應(yīng)量為767.8萬平方米，商品房總成交面積為680.81萬平方米；其中城東商品房供應(yīng)178.01萬平方米，商品房總成交面積為173.22萬平方米，同比增加20.8，位居成都市區(qū)排名第三位。2、商品住宅銷售面積2006年19月商品住宅供應(yīng)量為575.19萬平方米，商品住宅總成交面積為579.07平方米，其中城東商品供應(yīng)148.24萬平方米，商品住宅成交面積為157.55萬平方米，同比增加23.1，位居成都市區(qū)域排名第三位。3、2006年1-9月五城區(qū)商品房價格商品房住宅辦公用房商業(yè)用房均價4445418149757835同比增漲10.113.012.3%8.0%2006年1-9月五城區(qū)商品房

4、交易均價為4445元/平方米，同比增漲10.1，住宅交易均價為4181元/平方米，同比增漲13?？傮w分析，2006年1-9月成都市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長勢頭，需求旺勢，房價上升較快。各大品牌開發(fā)商紛紛進駐城東，如首創(chuàng)、華潤、陽光100等，城東將真正成為成都房地產(chǎn)開放的主戰(zhàn)場。（二）片區(qū)市場分析1、城東片區(qū)的總體情況：2006年1-9月共批準預(yù)售項目37個，共178.01萬平方米，批準預(yù)售面積同比減少7.1。2006年1-9月供銷比1.03，城東商品房供需處于較為合理范圍。2、城東片區(qū)的住宅情況：2006年1-9月共批準預(yù)售項目14535套，共計148.24萬平方米，批準預(yù)售面積同比增漲1

5、.0。2006年1-9月供銷比0.94，城東商品住宅供應(yīng)略小于需求。2006年1-9月住宅交易均價3704元/平方米。3、片區(qū)市場小結(jié)：Ø 區(qū)域待建物業(yè)較多，目前明確土地歸屬的待建土地總面積達5586.84畝，總建筑面積約1100萬平方米（地塊按4.0的容積率計，其中陽光100建筑面積為700萬平方米），而且廠礦拆遷還會有大量的土地上市，為此區(qū)域未來物業(yè)供應(yīng)巨大，市場競爭激烈。Ø 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)未來將逐漸形成，在城東北將以首創(chuàng)項目、頤和家園、淺水半島等形成的建設(shè)路開發(fā)板塊，以花郡、華潤項目、千居朝陽等形成的萬年場開發(fā)板塊，這兩個板塊將是未來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的重點。近期將要推出

6、的樓盤主要集中在二環(huán)附近，未來區(qū)域競爭激烈。Ø 從目前在銷售樓盤看，各樓盤戶型定位都以緊湊、居家實用型戶型為主，產(chǎn)品差異化不明顯，同質(zhì)化較為嚴重；Ø 目前片區(qū)在售樓盤的總體銷售勢頭非常良好。主要由于片區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，房價相對其他區(qū)域有一定優(yōu)勢，供應(yīng)量較小，長期積壓的購房需求得到釋放；但是隨著片區(qū)品牌發(fā)展商大盤的不斷推出，如：華潤二十四城、首創(chuàng)項目、龍湖項目、陽光100項目等的推出，市場將發(fā)生新的變化，那就是片區(qū)是形象地位得到提升，市場競爭更為激烈。Ø 從銷售情況來看，8090平米左右的兩房是該片區(qū)的旺銷戶型，銷售速度快、價格高，小三房次之。中三房、大三房銷售速度

7、較慢，且高樓層容易滯銷。（三）周邊樓盤定價及銷售情況的參考借鑒1、頤和家園1) 基本情況：總占地面積約73畝規(guī)模6棟18層和2棟32層電梯公寓組成總建筑面積約17萬分期1期306戶，由2棟18層組成2期300余戶，由2棟18層組成剩余樓棟為3、4期總?cè)莘e率3.98公攤1217左右綠地率約25車戶比0.7：1總戶數(shù)1244 戶，2梯3戶和2梯4戶戶型以8090平米的緊湊兩房和109130的三房為主,少量一房。2) 銷售情況：1期2006.9.24開盤，推出306套房源，開盤當天銷售90左右，目前基本銷售完畢，1期整體均價在4400元/平方米左右，2房和1房暢銷，頂層大三房滯銷；2期推出300余套

8、房源，銷售均價為4650元/平方米，11月4日開盤，開盤當日銷售60左右，目前銷售告罄。3) 推售單位價格表：一期均價4400元/平方米，起價3945元/平方米，最高價4687；層差2-10層24元/平方米，1117層18元/平方米，18層層差變化較大，無固定層差，兩房和三房層差一樣，217層總層差為315元/平方米；總價2559萬之間。二期均價4650元/平方米，起價4330元/平方米，最高價4900，起價基本上是4500以上，4300的僅有幾套，9樓左右的價格基本上達到4700；層差2-5層20元/平方米，617層15元/平方米，18層層差變化較大，無固定層差，兩房和三房層差一樣，217層

9、總層差為260元/平方米，整體層差呈金字塔型，由低樓層向高樓層逐漸遞減，有效控制高樓層戶型單價，規(guī)避銷售時高樓層的銷售壓力；總價約在2861萬之間。 一期價格表 二期價格表一期和二期推盤時間間隔1個月左右，均價上漲了250元左右，漲幅為6左右；兩房上漲了300元左右，三房上漲200元左右。在一二期銷售過程中走的最快的是80余平米的2房，其次是中3房，接著是1房，最后是小3房，景觀和戶型較好的中3房也較受歡迎；部分小3房雖然景觀和朝向都較好，但戶型較差，市場接受度不高。頤和家園由于產(chǎn)品較為成熟且面積適中，加之大量的廣告推廣，項目整體形象塑造較好，加之目前片區(qū)購房需求尚未完全得到釋放，所有整體銷售

10、情況較為火爆。2、千居朝陽1) 基本情況：總占地面積約120畝規(guī)模10幢電梯公寓組成總建筑面積約28萬分期1期933戶，由5棟18層組成2期1100余戶，由1棟26層和4棟18層組成總?cè)莘e率3.99公攤16左右綠地率30.4 商業(yè)2棟綜合樓總戶數(shù)2103戶，2梯4戶戶型以8090平米的兩房和100125的三房為主2) 銷售情況：1期2006.3.23開盤，推出933套，均價在3800元/平方米左右，基本銷售完畢。二期第一批單位于2006.8.5開盤，推出500余套，均價在4000元/平方米左右，目前銷售90左右，二期第二批單位于2006.8.26開盤，推出400余套，均價在4200元/平方米左

11、右。目前二期整體銷售70左右，均價在4400元/平方米左右。3) 銷售單位價格分析：一期和二期推盤時間間隔5個月左右，均價上漲了400元左右，漲幅為10.5左右；一期和二期第一批單位推盤時間間隔4個月左右，均價上漲了200元左右，漲幅為5.2左右；二期第一批單位與第二批單位推盤時間間隔20天左右，均價上漲了200元左右，漲幅為5左右；兩房和三房層差一樣，1-3層層差30元/平方米，46層層差20元/平方米，718層層差10元/平方米，整體層差呈金字塔型，由低樓層向高樓層逐漸遞減，有效控制高樓層戶型單價，規(guī)避銷售時高樓層的銷售壓力。千居朝陽由于銷售價格較為適中，產(chǎn)品較為成熟且面積適中，加之大量的

12、廣告推廣，所以一期銷售情況較為火爆。但是到推二期時，周邊新盤逐漸推出，加之整體形象較差，品質(zhì)較低，使得項目二期銷售速度減緩。3、其它項目樓盤基本銷售情況價格制訂的參考東籬居1期已售罄，均價37002期登記咨詢中，預(yù)計均價4100層差：45元/平米沙河明珠1期已售罄，均價3700-38002期均價4100層差：2030元/平米優(yōu)品尚東1.1期已售完；1.2期剩余幾套大戶型；1.3期銷售80左右層差：25元/平米三、項目自身客觀條件1、 本案通過一期的火爆熱售，樹立了項目較高的形象，在客戶心目中建立了較好的口碑，并且積累了大量的客戶資源，同時帶動公司品牌形象的建立。2、 本案地段優(yōu)越，交通通達度良

13、好，配套較為完善，與周邊競爭樓盤相比，地段優(yōu)勢較為明顯。3、 本案二期延續(xù)一期實用性的戶型，并在注重實用性的基礎(chǔ)上增加了較多的舒適性和創(chuàng)新，目前在片區(qū)市場同類產(chǎn)品中處于前列。4、 本案銷售中心、樣板房等現(xiàn)場展示良好，本案的現(xiàn)場展示效果明顯高于周邊競爭樓盤。5、 二房為本案二期的主力戶型，目前市場暢銷戶型也為二房，為此，在項目定價應(yīng)適量拉高二房單價。6、 以上是本案與周邊競爭樓盤相比，具有一定的優(yōu)勢。為此，在項目定價應(yīng)著重考慮這些因素。四、項目價格策略（一）目標均價市場比較分析：根據(jù)周邊在售樓盤的情況，選取與本案可比性較強的樓盤，進行綜合比較分析。 根據(jù)以上估算，得出初步綜合均價4688.02元

14、/,考慮到營銷帶來的增值,二期整體達到4900元/左右。2.2期與2.1期推售時間相差2個月左右,考慮到市場整體上漲趨勢,本案2.2期銷售均價會在2.1期價格基礎(chǔ)上上浮300元/以上。（二）項目片區(qū)土地增值情況分析從2005年2006年底，該片區(qū)先后通過拍賣成交的幾宗土地情況如下：開發(fā)商名稱位置占地面積（畝）成交時間成交價格（萬元/畝）建益企業(yè)有限公司（華潤集團）成都市成華區(qū)雙橋子（420廠）839.812005.12255成都通瑞匯港置業(yè)有限公司成華區(qū)二環(huán)路東一段十四號204.402006.3246首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司成華區(qū)建設(shè)路2號（原成都國光電氣股份有限公司）102.4 2006.338

15、2成都龍湖錦地產(chǎn)成華區(qū)二環(huán)路東二段5號82.632006.9616成都萬科成華區(qū)二環(huán)路東二段812006.12715從2005年底，該片區(qū)先后通過拍賣成交以上6宗土地，從上表我們可以看出，片區(qū)地價上漲較快，從2005年12月到2006年12月，1年時間，地價從246萬/畝漲到了715萬/畝，每畝上漲469萬，漲幅為190，由于片區(qū)地價的大幅上漲，必然帶動房價的大幅上漲，為此2.2期制定價格應(yīng)該充分考慮這個因素。（三）2.1期與2.2期的價格上漲幅度分析花郡一期采用的策略是實現(xiàn)快速銷售，營造火爆的場面，在市場中樹立項目較好的市場形象，為后面的三期做鋪墊，而且考慮發(fā)展商現(xiàn)金流的要求，所有采用以較高

16、的性價比引爆市場。2.1期推出后，市場銷售仍然火爆，目前2.2期有了2.1期奠定的較好價格拉升基礎(chǔ)后，2.2期價格應(yīng)該在2.1期的基礎(chǔ)上有一定的提升。根據(jù)調(diào)查：千居朝陽一期和二期推盤時間間隔5個月左右，均價上漲了400元左右，漲幅為10.5左右；頤和家園一期和二期推盤時間間隔1個月左右，均價上漲了250元左右，漲幅為6左右。若本2.2期均價按5300元/測算，對兩房和三房總價舉例與2.1期對比分析，根據(jù)2.1期成交客戶的情況，一次性付款占25，按揭付款占75，在按揭付款中99采用7成20年貸款，為此下面采用按揭貸款7成20年的方式進行對比分析，具體如下：戶型面積2.1期總價2.2期總價總價差額

17、首付增加月供增加兩房86平方米40萬元46萬元6萬元1.8萬元320元/月中三房130平方米60萬元68萬元8萬元2.3萬元400元/月從上表分析可以看出，2.2期均價按5300測算，首付增加的幅度還是比較合理。結(jié)合目前周邊市場的分期漲幅，以及花郡較高的品牌形象和高品質(zhì)的產(chǎn)品，漲幅應(yīng)該高于周邊樓盤，同時考慮到銷售中心的搬遷及3期推出時間間隔較長，適量拉升價格，以保證07年上半年的市場熱度。（四）目標均價制定分析：1、均價制定中的重要問題 市場競爭情況 目前的市場與一期相比競爭更為激烈，特別是11、12月，周邊較多樓盤集中發(fā)售，客戶客選擇的樓盤也較多，項目作為該片區(qū)目前的高端價位，對本案的銷售速

18、度會受到一定影響； 項目分四期開發(fā)，后期的價格提升空間； 本項目分四期開發(fā)，一期以較高的性價比引爆了市場，二期應(yīng)該在一期的基礎(chǔ)上適量拉升，同時為后面的兩期預(yù)留較好的價格拉伸空間。2、目標均價建議據(jù)本項目在市場中的競爭位置及自身產(chǎn)品考慮，同時考慮項目2.1期和2.2期的價格拉升幅度，以及后期開發(fā)需要預(yù)留價格提升空間的情況，建議采用以合理適中的價格吸引市場關(guān)注，達到銷售均價，建議：2.2期最終實現(xiàn)5300元/左右的住宅均價。五、項目銷售戰(zhàn)略花郡二期由4棟和5棟構(gòu)成，共計546套房，考慮各戶型配比、位置景觀等因素，按預(yù)售證取得時間，分2.1期、2.2期兩批次推出（如下圖）：六、價格制定原則根據(jù)以上對

19、市場、客戶及自身產(chǎn)品分析，在價格制定中，最注重方面：景觀、戶型（兩房、三房區(qū)別）、層差、總價其次關(guān)注方面：朝向、噪音、公攤等因此建議總的價格制定原則如下：大房型差 大景觀差中朝向差小樓層差 小噪音差。第二部分 價格表制定說明一、產(chǎn)品差目前市場對項目兩房需求大，對兩房和三房需要拉開差價，實現(xiàn)三房快速銷售，二房提高單價，為價格拉升做鋪墊。因此建議兩房與三房均價差拉開至250元/平米左右。二、價格表其它主要決定因素權(quán)重評定：本項目價格主要受景觀、戶型、朝向、三大因素的影響，另外，部分單位臨街、小區(qū)機動車輛入口，仍將給客戶心理帶來一定的影響，因此本項目在定價過程中也要考慮噪音因素。l（一）景觀通過上一

20、章節(jié)分析，本項目客戶對景觀的關(guān)注度較強。他們還是比較注重生活上的享受，對景觀具有一定的追求。l（二）戶型客戶對戶型結(jié)構(gòu)方面要求較高，因為戶型的設(shè)計合理與否關(guān)系到最終單位的實用面積和自身購買單位的面積能否最大化的提供其使用，即單位中是否有面積浪費。另外，少量投資客戶對戶型因素也較為關(guān)注。因為戶型面積是否偏大關(guān)系到投資客戶的前期資金投入是否過多。l（三）朝向本項目單位朝向，4棟西南向，由于成都天氣常年以陰天為主，日照較少，所以客戶對朝向的因素要求一般不高。l（四）噪音噪音因素會對客戶購買帶來一定的負面作用，但不會起到絕對性的作用。綜上所述，花樣年·花郡價格表的各決定因素權(quán)重如下：景觀戶型

21、朝向噪音45301510三、具體定價說明（一）景觀本項目二期各單位景觀較為均衡，4棟臨街單位和5棟臨街單位景觀較差，5棟1單元和4棟1單元部分單位在20層以上，視野景觀更為開闊?？紤]到朝園林單位的景觀價值和高層視野的開闊度，故1-8層，919層，20層以上三個區(qū)間分別評分。項目景觀因素在價格系數(shù)的比重是占45，每個樓層中景觀最好的單位得分為4.5分，最差的單位評分為0分。具體評分如下：1、景觀分析圖2、景觀等級評分28層評分4樓5樓4.51-1、1-4、2-1、2-41-2、1-3、3-4、4-3、4-43.51-3、2-2、2-31-4、4-1、3-12.51-21-1、2-1、4-2、4-

22、511-5、1-6、2-2、2-3、2-4、2-5、3-2、3-3919層評分4樓5樓4.51-1、1-4、2-1、2-41-2、1-3、4-3、4-43.51-3、2-2、2-31-4、3-4、4-12.51-21-1、2-1、2-4、3-1、4-2、4-5、1-5、1-6、2-2、2-312-5、3-2、3-32024層評分4樓5樓4.51-1、1-3、1-41-2、1-3、1-43.51-21-5、1-62.51-11根據(jù)客戶對個別單元的偏好，將再作修正處理。（二）戶型針對本項目的戶型具體情況及市場上供應(yīng)物業(yè)的銷售情況，同時考慮2房及3房戶型的需求情況，項目戶型在價格系數(shù)的比重是占30，

23、每個樓層中戶型最好的單位得分為3分，最差的戶型評分為0分，具體評分如下：等級分值戶型一34-1-1、4-1-4、4-2-1、4-2-4、5-1-2、5-1-3、5-1-5、5-1-65-3-1、5-3-4、5-4-3、5-4-4二2.55-1-4、5-2-1、5-2-2、5-2-3、5-2-4、5-4-2三24-1-2、4-1-3、4-2-2、4-2-3、5-3-2、5-3-3、5-4-1、5-4-5四15-1-1、5-2-5（三）朝向本項目朝向因素占單位總體權(quán)重為15。本項目戶型朝向分布如下圖，各個朝向的分數(shù)為：00.90.61.51.2北4號樓單位朝向評分單位1-11-21-31-42-1

24、2-22-32-4朝向西南西南西南西南西南西南西南西南評分1.21.21.21.21.21.21.21.25號樓單位朝向評分單位1-11-21-31-41-51-62-12-22-32-42-5朝向北北北北南南北南南西東評分0.60.60.60.61.51.50.61.51.500.9單位3-13-23-33-44-14-24-34-44-5朝向東西東東東西北北南評分0.900.90.90.900.60.61.5（四）噪音二期推售單位中，5棟1、2單元主干道，其次主要是小區(qū)商業(yè)街、車行入口等會有一定的噪音影響，項目噪音因素在價格系數(shù)的比重是占10，每棟中受噪音影響最小的單位得分為1分，其次為0

25、.7、0.4，最差的單位評分為0分，具體評分如下：4號樓單位噪音評分單位1-11-21-31-42-12-22-32-4評分10.70.7110.70.715號樓單位噪音評分單位1-11-21-31-41-51-62-12-22-32-42-5評分1111001000.41單位3-13-23-33-44-14-24-34-44-5評分10.40.410.40.7111（五）層差說明（標準層）項目單位的層差是拉開豎向單位之間的優(yōu)劣。本項目由于是高層項目，該片區(qū)客戶對于高層的接受度不高，認為高樓層價位會較高無法承受，同時，片區(qū)內(nèi)項目滯銷戶型多為高樓層單位，因此，層差系數(shù)應(yīng)隨層數(shù)分段變化。另外2房與3房之間的層差應(yīng)有所不同，兩房的層差可相對稍大，利于拉升單價，3房單位考慮到客戶總價承受能力，應(yīng)適當縮小，具體的層差制訂原則如下：18層層差房型樓層層差房型樓層層差2房19253房19209131591310131851318524層層差房型樓層層差房型樓層層差2房19253房191591810918101824518245說明： 層差以1樓為基準價，依次向上遞增至18樓。 本次層差制定過程中，考慮到二期價格拉升較大，客戶接受度的因素，為避免高價單位過多，影響銷售速度，采用了將層差值縮小的方法，18層單位中，兩房層差總值為285元，三房為225元；