基于財報視角的房地產行業(yè)上市公司經營情況分析

1、    基于財報視角的房地產行業(yè)上市公司經營情況分析    黎琳【摘要】2018年，房地產整體調控趨嚴，房地產市場遇冷，房企生存和競爭壓力大。在此背景下，本文分析了房地產行業(yè)上市公司2018年半年報數據，結合行業(yè)基本面與發(fā)展趨勢，研究房企行業(yè)上市公司投資策略，提出對房企有價值的投資建議?！娟P鍵詞】房地產 上市公司 財務報表 經營情況2018上半年，在“房住不炒”、“堅決遏制房價上漲”以及“金融去杠杠”的整體調控基調下，各地政府紛紛進一步出臺或加強“五限”（限購、限貸、限價、限售、限簽）政策，融資難度增大以及銷售回款變慢對房地產公司的現金流造成了巨大的壓力

2、。在此背景下，分析房地產上市公司2018年半年報中的關鍵財務指標，梳理和比較他們在發(fā)展速度、風險控制、盈利能力、營運能力等各方面的異同點，以進一步了解房地產企業(yè)和市場。本文綜合中國房地產業(yè)協會2018年上市房企排名以及2018年房企銷售排名，共篩選出30家上市房企納入比較范圍，其中包括上交所7家、深交所6家、聯交所17家。一、發(fā)展規(guī)模及成長性從總資產情況看，達到萬億規(guī)模的企業(yè)依舊為中國恒大、碧桂園和萬科，2018上半年沒有其他房企沖進萬億規(guī)模。與2017年相比，碧桂園超過了萬科躍居第二名；華夏幸福發(fā)展速度下降，跌出前10榜單，招商蛇口順勢擠入前10。在本次統(tǒng)計的前30家上市房企中，總資產百億規(guī)

3、模的僅建業(yè)地產一家，其余均達到千億規(guī)模，從綠地控股（9038億）到藍光發(fā)展（1184億）梯隊依次拉開。其中最為集中的是一千億到三千億這個區(qū)間，共有16家房企。從2017年底至2018上半年，總資產規(guī)模發(fā)展速度最快的是旭輝控股，增長率高達49%；此外，富力、新城、碧桂園三家也發(fā)展較快，增速超過了30%；總資產規(guī)模雄踞第一的中國恒大放慢了增速，增長率為30家房企中排名最后，僅0.46%。具體排名見下表1?？梢?，房地產企業(yè)的競爭已經進入白熱化，市場從藍海變成紅海，前5的龍頭企業(yè)總資產占前30企業(yè)的47%，行業(yè)集中度進一步提升。二、營運能力及盈利性銷售是房地產企業(yè)運營的重要環(huán)節(jié)之一，存貨周轉的快慢直接

4、關系到公司現金流，間接影響公司的戰(zhàn)略布局和投資決策，在調控趨緊、市場下行的環(huán)境下尤為重要。表2為樣本房企存貨周轉及應收賬款周轉的情況排名，其中金茂存貨周轉天數最少，存貨變現速度快；泰禾集團存貨周轉天數最多，高達3211天，存貨變現速度慢。應收賬款周轉天數最短的是正榮地產，中位數為金茂的11.59天，而排名在最后的中南建設和華夏幸福應收賬款周轉天數本別高達87天、121天。表3為樣本房企盈利排名情況，中海以排名第7位的總資產在凈利潤排名中位列第2，達204.5億，是當之無愧的“利潤之王”。華夏幸福在總資產排名中跌出前10，但凈利潤排名第9，龍湖未能在凈利潤上擠進前10。排名最后的建業(yè)地產凈利潤5

5、.5億，約為恒大的十分之一。從銷售凈利潤看，央企招商蛇口以37.97%高居第一，且遠超第二名中海的27.3%，金科股份銷售凈利率最低僅5.1%。三、資本結構及償債能力和其他行業(yè)相比，房地產企業(yè)一直以高資產負債率著稱，表4是樣本房企的資產負債率及流動資產/總資產排名情況。30家房企中，融創(chuàng)中國資產負債率最高，高達90.52%；中位數為中國恒大，資產負債率為81.66%；行業(yè)中資產負債率最低的是中海地產。結合流動資產/總資產的情況來看，融創(chuàng)中國流動資產占比排名僅第20，在房企中處于較低的水平；而中南建設兩個排名都很靠前，流動資產占比高達93.07%，其中存貨1214.80億元；中國金茂的流動資產占

6、比在30家房企中排名最低，不到50%，流動資產中存貨361.73億，是30家房企中最少的，非流動資產中的土地使用權和固定資產極多，所以在存貨周轉天數這個指標上金茂遙遙領先。在償債能力上，30家房企流動比率均超過1，中位數為1.54。中海地產在流動比率和現金比例兩項上都排名第一，短期償債能力較強；中國金茂由于存貨最少，影響了流動比率排在最后，現金比率0.25排在第8位；綠地控股現金比率僅0.14，排在最后。四、投資策略及發(fā)展方向2018上半年，“業(yè)務多元化”成為了很多房企的變革方向，繼恒大、萬達等房企率先完成更名后，今年又有保利、富力等企業(yè)進行了去地產化更名，以突顯公司多元業(yè)務發(fā)展的決心。除了傳統(tǒng)住宅投資開發(fā)以及物業(yè)管理外，地產公司紛紛涉足長租公寓、商業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育甚至農業(yè)、人工智能等領域，這很大程度上是來自傳統(tǒng)住宅市場宏觀調控以及根本上土地供給有限的危機意識。到底是把傳統(tǒng)業(yè)務做精做細，還是多元化發(fā)展能夠在房地產市場波動的周期中屹立