《房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程》

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局法征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造

2、到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局市政府下文批地畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設(shè)計人許可證用地批準(zhǔn)書 ,評估項目建設(shè)用地地價申請確定規(guī)劃設(shè)計條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款 , 取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計動遷會及拆遷安置到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見1. 到園木局申請伐樹許可證2. 了解線路情況與供電局運行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案3. 煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召

3、開市政協(xié)調(diào)會4. 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表，做正式出市政會議紀(jì)要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”到計委申請，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計劃（建委會簽）報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷到建委工程處領(lǐng)開工持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證建委、物價局下文批價運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實四源費繳納到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)

4、”編制標(biāo)底招標(biāo)辦審查標(biāo)底開標(biāo)會定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務(wù)資金來源，任處登記務(wù)來源及一切手續(xù)建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工1. 小區(qū)內(nèi)線 1. 通知區(qū)園1. 按道路1. 到自來1. 到熱力（自建鍋1. 到煤氣公司路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報爐房）報裝計辦行施工科報裝裝1. 環(huán)保2. 到規(guī)劃科定2. 委托施工 2. 交綠化費 2. 市政辦委托線2. 委托線局同線路方案3. 配電室土3. 綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計、路設(shè)計意

5、鍋3. 設(shè)計建工程驗路隊驗施工及3. 施工及爐房4. 看現(xiàn)場收收驗收驗收規(guī)劃5. 施工4. 設(shè)備安裝 2. 到市政位置6. 業(yè)務(wù)科檢驗及驗收監(jiān)理所2. 委托同意接氣5. 送電下水報設(shè)計7. 憑通氣單到裝3. 到勞動管網(wǎng)所辦固3. 規(guī)劃設(shè)局報裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計4. 環(huán)保局手續(xù)及通氣4. 竣工驗審查消手續(xù)收音除塵8. 憑接氣單到設(shè)備液化氣公司5. 竣工驗收辦各戶通氣手續(xù)9. 通氣全部工程竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開

6、發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國城市房地產(chǎn)管理法第2 條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為 。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂 商住兩用 的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項，但在設(shè)計以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：1、 前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項

7、目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的 五證 中的 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程開工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證都是在這個階段取得的。而國有土地使用權(quán)證由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓

8、金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。2、 建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。3、 銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工證或竣工驗收合格文

9、件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件：城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)