4土地增值稅題庫-30文檔資料

1、土地增值稅題庫土地增值稅稅率：增值額未超過扣除項目金額 50% 土地增值稅稅額二增值額X 30%增 值額超過扣除項目金額 50%未超過100%勺，土地增值稅稅額 二增值額X 40%扌口除項目金額X 5%增值額超過扣除項目金額 100%未超過200%勺, 土地增值稅稅額二增值額X 50%扌口除項目金額X 15%增值額超過扣除項目 金額200% 土地增值稅稅額二增值額X 60%-扣除項目金額X 35%公式中的 5%， 15%， 35%為速算扣除系數(shù)。一、單選題 (23 題) ：1. 下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為應征收土地增值稅勺是 ( )。A. 個人之間互換自有居住用房B. 無償贈與房屋給直系親屬C. 被兼

2、并企業(yè)將房屋并入兼并企業(yè)中D. 抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)【答案】：D【解析】對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期滿，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，征收土地增值稅。2. 房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅申報業(yè)務中，企業(yè)的下列處理正確的是( )。A. 將超過貸款期限加收的罰息作為利息支出在房地產(chǎn)幵發(fā)費用中扣除B. 企業(yè)幵發(fā)住宅和別墅，貸款分別向建設銀行和工商銀行借入，財 務上為簡便核算，將利息按借款單位核算，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，采用了“房地產(chǎn)幵發(fā)費用=（地價款+房地產(chǎn)幵發(fā)成本）x 5%以內(nèi)+全部 借款利息支出”的公式計算C. 企業(yè)在計算幵發(fā)成本時，將拆遷補償費、建筑安裝工程費計入其中D. 將未計入房價的代收費用作為扣除項

3、目，但未作為收入計稅【答案】： C3. 下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。A. 自建房屋轉(zhuǎn)為自用B. 出租房屋的企業(yè)C. 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的企業(yè)D. 將辦公樓用于抵押的企業(yè)，處于抵押期間【答案】：C4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列（ ）項目，不屬于視同銷 售房地產(chǎn)，不用繳納土地增值稅。A. 幵發(fā)的部分房地產(chǎn)用于職工福利B. 幵發(fā)的部分房地產(chǎn)與其他單位交換非貨幣資產(chǎn)C. 幵發(fā)的部分房地產(chǎn)用于抵償債務D. 幵發(fā)的部分房地產(chǎn)用于辦公自用【答案】： D5. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入不包括（ ） 。A. 貨幣收入B.實物收入C.無形資產(chǎn)收入 D.依照有關(guān)規(guī)定代收的價外費用【答案】：D

4、6. 按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算 土地增值稅時，應單獨扣除的稅金是（ ）。A. 房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅和個人所得稅D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附 加和印花稅【答案】： B7. 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以作為加計 20%扣除的基數(shù)是（）。A、銷售費用B、與房地產(chǎn)幵發(fā)相關(guān)的財務費用C、建筑工程安裝費D 、與房地產(chǎn)幵發(fā)相關(guān)的管理費用【答案】： C8. 土地增值稅的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格

5、的，按照（）計算征收。A、最高一檔稅率B、扣除項目金額不得扣除的原則C、成交價格加倍，扣除項目金額減半的辦法D、房地產(chǎn)評估價格答案】： D9. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入 1000 萬元。已知該公 司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為 50 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 200 萬 元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為 40 萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行 借款利息， 該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除 比例按 10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60 萬元。該公司應繳納的土地 增值稅為 （） 萬元。A、180B、249.75C 、300 D 、360【答案】： B10. 某公

6、司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入 500 萬元，辦公 樓原價 480 萬元，已提折舊 300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置 成本價為 800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納相關(guān)稅費 30 萬元。 該公司銷售該辦公樓應繳納土地增值稅（ ）萬元。A. 21 B.30 C.51 D.60【答案】：A 【解析】轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費作為 扣除項目金額土地增值額=500-800 X 50%-30=70 （萬元）增值額未超過扣除金額的 50%，稅率為 30% 應納土地增值稅 =70X 30%=21（萬元）。11.

7、 以下屬于主管稅務機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算，而不是 納稅人應進行土地增值稅的清算的是（ ）。A、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的B 、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的C 、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的D 、整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的【答案】：A12. 土地增值稅清算中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修 費用如何處理。 （ ）A、可以計入房地產(chǎn)幵發(fā)費用B 、可以計入房地產(chǎn)幵發(fā)成本C、可以計入代收費用中D、不得扣除【答案】： B13. 位于縣城的某商貿(mào)公司 2012年 12月銷售一棟舊辦公樓，取得收 入 1000 萬元，繳納印花稅 0.5 萬元，因無法取得評估價格

8、，公司提供了 購房發(fā)票，該辦公樓購于 2009年 1月，購價為 600萬元，繳納契稅 18萬 元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時， 可扣除項目金額的合計數(shù)為 （ ） 。A、 639.6 萬元 B 、 640.1 萬元 C 、 760.1 萬元 D 、 763.7 萬元【答案】： C14. 某市房地產(chǎn)企業(yè) 2013 年建設一棟普通標準住宅出售， 取得銷售收入 1000 萬元，該公司為了建造普通標準住宅支付的地價款 200 萬元，房 地產(chǎn)開發(fā)成本 400 萬元，銀行貸款利息由于與其他項目無法劃分，所以無 法提供準確的數(shù)字， 則該房地產(chǎn)企業(yè)應繳納的土地增值稅是 （）萬元。（該市房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除

9、比例在利息不得扣除時規(guī)定的比例10%，利息可以扣除時，規(guī)定的比例為 5）A 、 0B、 49.50 C 、 69.50 D 、 79.50【答案】：A【解析】：（1）確認的轉(zhuǎn)讓收入是1000萬元 （ 2）確定扣除項目金額： 取得土地的地價款 200萬元 房地產(chǎn)開發(fā)成本 400 萬元 房地產(chǎn)幵發(fā)費用（200 + 400）X 10%60 （萬元） 轉(zhuǎn)讓稅金：營業(yè)稅=1000 X 5%= 50 （萬元）城市維護建設稅=50 X 7%= 3.50 （萬兀）教育費附加=50X 3%= 1.50 （萬元） 房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除金額：（200+ 400）X 20%= 120 （萬元） 房地產(chǎn)準予扣除項目合計

10、：20040060503.501.50120=835（萬元） （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：1000835=165 （萬元）（ 4 ）增值額與扣除項目金額的比率：165-835= 19.76%（ 5）根據(jù)稅法規(guī)定： “納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過 扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 ”所以，本題中的房地產(chǎn)企業(yè)免征 土地增值稅。15. 房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，處理正確的是（）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除建筑安裝施工企業(yè)質(zhì)量保證金無論是否取得發(fā)票均可全額扣除。B. 房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)逾期幵發(fā)繳納的土地閑置費在計算土地增值稅、企 業(yè)所得稅都不得扣除。C. 取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入

11、“取得土地使用權(quán)所支付的金 額”中扣除。D. 幵發(fā)過程中全部使用自有資金，沒有利息支出的，沒有計算房地產(chǎn) 開發(fā)費用?！敬鸢浮浚?C【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì) 量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留 的質(zhì)保金不得計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在計 算土地增值稅不得扣除，但計算企業(yè)所得稅可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全 部使用自有資金， 沒有利息支出的， 仍按“取得土地使用權(quán)所支付的金額” 與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金

12、額之和的一定比例以內(nèi)計算扣除。16. 某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢住宅樓出售，簽訂商品房買賣合 同，取得銷售收入 9500 萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、 教育費附加。該公司為建造此住宅支付地價款和有關(guān)費用 1000 萬元，開 發(fā)成本 5000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 500 萬元，其中利息支出 200 萬元， 但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地方政府規(guī)定房地產(chǎn) 開發(fā)費用的計算比例為 9。轉(zhuǎn)讓此住宅應繳土地增值稅額是（）萬元。A、0B 、 200.5 C 、 210.7 D 、 374.1【答案】： D17. 對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，存在明顯偏低的，但不作為土地 增

13、值稅銷售收入存在正當理由的有： ()A. 法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格B. 以公幵拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格C. 母公司轉(zhuǎn)讓給子公司的房地產(chǎn)價格D. 政府物價部門部定的轉(zhuǎn)讓價格【答案】： C18. 下列行為中，需要繳納土地增值稅的是 ( )。A. 某人將自己一套閑置的住房出售B. 某人將個人的房產(chǎn)無償贈與自己的子女C. 某房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價入股進行對外投資D. 某企業(yè)通過殘疾人聯(lián)合會將一套房產(chǎn)無償贈與當?shù)匾患腋＠髽I(yè)【答案】 C 【解析】從 2008年 11月 1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房 一律免征土地增值稅， A 選項不符合題意；房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有 人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與

14、直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，免征土 地增值稅， B 選項不符合題意；通過社會團體捐贈房產(chǎn)給教育、民政和其 他社會福利公益事業(yè)免征土地增值稅， D 選項是免稅的，不符合題意。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價入股對外投資應視同銷售房地產(chǎn)繳納 土地增值稅，只有C選項是依法征稅的，符合題意。19. 對于符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當在滿足條件之日起 ( ) 日內(nèi)到主管稅務機構(gòu)辦理清算手續(xù)。A.7B.10C.30D.90【答案】 D 【解析】對于符合清算條件應進行土地增值稅清算的 項目，納稅人應當在滿足清算條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清 算手續(xù)。202012年 3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司

15、轉(zhuǎn)讓 5年前購入的一塊土地， 取得 轉(zhuǎn)讓收入 l800 萬元，該土地購進價 1200 萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相 關(guān)稅費 40 萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費 35 萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司 轉(zhuǎn)讓土地應繳納土地增值稅 ( ) 萬元。A735B.150 C1575D 300【答案】 C 【解析】扣除金額 =1200+40+35=1275(萬元) 土地增值額 =1800-1275=525 (萬元)應繳納土地增值稅=525X 30%=157.5 (萬元)21 出售舊房及建筑物計算土地增值稅的增值額時，其扣除項目金額 中的舊房及建筑物的評估價格應按 ( ) 計算。A. 賬載余額 B. 重置成本C .賬

16、載原值乘以成新折扣率D. 重置成本價乘以成新折扣率【答案】 D 【解析】出售舊房及建筑物計算土地增值稅的增值額 時，其扣除項目金額中的舊房及建筑物的評估價格應按重置成本價乘以成 新折扣率計算。22土地增值稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行納稅申報時，如果同時 兼有免稅和征稅項目單位，正確的申報方法是()。A. 合并填報 B. 分別填報C.只填報征稅項目D.由主管稅務機關(guān)核定填報【答案】： B 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果同時兼有免稅和征稅 項目單位，應該分別申報。23.2012 年3月，北京市居民甲某將其 2010年以 80萬元購入的一套 住房轉(zhuǎn)讓給乙某，取得收入 150萬元。同類房產(chǎn)的評估價格為

17、100 萬元。 甲某應繳納土地增值稅（）萬元。A. 0B.12.53C.20.29D.15【答案】：A 【解析】自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住 房一律免征土地增值稅。二、多選題 （24 題） ：1. 在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)并取得收入的下列單位和個人， 屬于土地增 值稅納稅人的是（ ）。A. 國有企業(yè) B. 稅務機關(guān) C. 部隊 D. 學校、醫(yī)院 【答案】： ABCD2. 下列業(yè)務應繳納土地增值稅的有 （）。A. 房地產(chǎn)評估增值的B. 某商業(yè)企業(yè)以土地作價入股投資幵辦工廠C .將自有房產(chǎn)贈送給客戶的D. 出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓的【答案】： CD3. 根據(jù)土地增值稅暫行條例

18、及其實施細則規(guī)定，土地增值稅的征 稅范圍包括（A. 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)B. 出讓國有土地使用權(quán)C. 轉(zhuǎn)讓集體土地D. 地上的建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓【答案】： AD4. 下列項目中屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。A、土地征用及拆遷補償費B、公共配套設施費C、銷售過程中發(fā)生的銷售費用D、幵發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設費用【答案】： ABD5. 下列項目中，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用的有 （ ）。A、印花稅B、耕地占用稅C、 前期工程費 D、借款利息費用E、幵發(fā)間接費用【答案】： AD6. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的經(jīng)濟收益， （）可以確認為 土地增值稅計算的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。A.違約金

19、B.滯納金C.賠償金D. 分期付款利息E .延期付款利息【答案】：ABCDE7. 以下關(guān)于土地增值稅銷售收入的表述中，正確的是： （）A.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。B. 因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項 違約金，確認為房地產(chǎn)收入。C. 因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項 違約金，不確認為房地產(chǎn)收入D. 以售后返租形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價款確認為轉(zhuǎn)讓收 入，不包括其他相關(guān)經(jīng)濟利益。E. 以售后返租形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價款確認為轉(zhuǎn)讓收 入，包括其他相關(guān)經(jīng)濟利益。【答案】： AC E8. 下列項目

20、中，屬于土地增值稅扣除項目且可據(jù)實扣除的有（ ）A. 銷售房產(chǎn)的業(yè)務招待費B .支付的土地出讓金C.小區(qū)出售前綠化支出D .銷售房產(chǎn)的廣告費用【答案】： BC9. 下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（）。A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)幵發(fā)項目的C、已竣工驗收的房地產(chǎn)幵發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個 項目可售建筑面積的比例為 90D、取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的E、房地產(chǎn)幵發(fā)項目全部竣工并完成銷售的答案】： AB E10. 下列各項中，符合土地增值稅核定征收條件的有(A. 符合土地增值稅清算條件的B. 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的C. 按照法

21、律、法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的D. 雖然設置賬簿但賬目混亂應稅收入難以確定的E. 雖然設置賬簿但賬目混亂成本，費用難以確定的【答案】：BCDE11. 根據(jù)土地增值稅規(guī)定，下列表述正確的有 ( )。A. 納稅人以預售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，稅務機關(guān)可以預征土地增值稅B. 納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應向納稅人 所在地主管稅務機關(guān)納稅C. 土地增值稅采用超率累進稅率D. 集體土地轉(zhuǎn)讓是違法行為，應該征收土地增值稅【答案】： AC12. 允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。在計算土地增值稅時，表述正確的有()。A、房地產(chǎn)幵發(fā)，其繳納的印花稅列入管理費用中B、房地產(chǎn)幵發(fā)

22、，其繳納的印花稅在與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金中扣除C、非房地產(chǎn)幵發(fā)，其繳納的印花稅在與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金中扣除D、非房地產(chǎn)幵發(fā)，其繳納的印花稅列入管理費用中【答案】： AC13. 下列對法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅地點的說法正確的有 ( )。A、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在辦 理稅務登記的原管轄稅務機關(guān)申報納稅B、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在受 讓人機構(gòu)所在地稅務機關(guān)申報納稅C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應 在辦理稅務登記的原管轄稅務機關(guān)申報納稅D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應 在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關(guān)申

23、報納稅E、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，由稅 務機關(guān)確定納稅地點【答案】： AD14. 下列各項目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有（）A、國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B、稅務機關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C、對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)D因國家建設需要而被政府征用的房產(chǎn)【答案】： C D15. 以下關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的土地增值稅的征免規(guī)定中，正確的是： （）。A、凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)幵發(fā)的，應征土地增值稅B、房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應征土地 增值稅C、除AB所述的其他投資聯(lián)營行為，暫免土地增值稅D、投資、聯(lián)營企業(yè)將該房

24、地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，暫免征收土地增值稅E、投資、聯(lián)營企業(yè)將被投資（聯(lián)營）的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土 地增值稅【答案】： AB C E16. 稅務機關(guān)在審核房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的以下經(jīng) 濟業(yè)務有誤的是（ ）。A、將自行幵發(fā)的房屋對外出租的，取得的租金收入沒有計算繳納土 地增值稅B、將自行幵發(fā)的房屋對外抵押借款的，在抵押期計算繳納了土地增 值稅C、采取合作建房的方式，為本公司建設辦公樓，沒有繳納土地增值 稅D、接受某企業(yè)委托進行代建職工宿舍工程，沒有繳納土地增值稅E、將自行幵發(fā)的房屋與其他企業(yè)的土地進行交換，沒有繳納土地增 值稅【答案】： BE17. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套

25、的公共設施，其成本 費用可以扣除的情況有（ ）。A、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的B、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事 業(yè)的C、建成后有償轉(zhuǎn)讓的D、建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)的E、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于營利性社會公共事業(yè)的【答案】： ABC18. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的說法，正確的有( ) 。A. 房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除B. 分期幵發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設施，應計算收入，但成本、費用不得扣除D. 房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費用可以計入房地產(chǎn)幵發(fā)成 本E. 房地產(chǎn)

26、幵發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應視同銷售征收土地增 值稅【答案】 ABD 【解析】稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用， 除另有規(guī)定外，不得扣除；分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保 持一致；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計人房地產(chǎn) 幵發(fā)成本，選項A、B、D符合規(guī)定，是正確的；建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設 施，計算收入同時允許扣除成本費用，選項C不符合規(guī)定，所以不正確；將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未 發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項 E不符合規(guī)定，是錯誤的。19房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計 20扣除范圍 的有 （ ） 。A. 取得

27、土地使用權(quán)繳納的契稅 B. 占用耕地繳納的耕地占用稅C. 銷售過程中發(fā)生的銷售費用D.幵發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設費用E. 支付建筑人員的工資福利費【答案】 ABDE 【解析】對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按實施細則 第七條（一）（二）項即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本， 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設計 費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。20計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標準有（）。A. 建筑容積率在 1.0 以上B. 實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下C .建筑覆蓋率在 1.0 以上D. 增值額未超過扣除項目金額之和的20%E .單

28、套建筑面積在 120平方米以下【答案】 ABE 【解析】普通住宅的標準是：住宅小區(qū)建筑容積率 在 1.0 以上；單套建筑面積在 120 平方米以下；實際成交價低于同級別土 地上住房平均交易價 1.2 倍以下。21 下列各項行為中，可以免征土地增值稅的有（）。A. 企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn)交換B .私營企業(yè)的房地產(chǎn)評估增值C. 無力償還借款，以房屋作抵押D. 雙方合作建房，建成后分房自用的E. 因國家收回國有土地使用權(quán)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓【答案】 DE 【解析】房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn) 讓，不屬于土地增值稅的征收范圍；企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn)交換和無力 償還借款，以房屋作抵押，沒有免

29、征土地增值稅的規(guī)定。22某房地產(chǎn)企業(yè)在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務費用中的借款利 息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允 許據(jù)實扣除。但下列項目中不能計入利息支出扣除的有（）。A. 金融機構(gòu)加收的罰息B. 超過貸款期限的利息部分C. 超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分D. 按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額E. 國家規(guī)定上浮幅度以內(nèi)的利息支出【答案】： ABC 【解析】：在房地產(chǎn)企業(yè)計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時， 下列利息費用不允許稅前扣除：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分 和加罰的利息不允許扣除。

30、23對于土地增值稅納稅申報表的理解，下列說法不正確的有（）A.同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的，可以在一份申報表中填報B. 房地產(chǎn)企業(yè)兼有免稅和征稅項目單位的，應當分別填報C. 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的 10%計算扣除D. 房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 10%在計算土地增值稅時扣除【答案】： ACD 【解析】：其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，利息單獨計算扣 除的，按取得土地使用權(quán)所支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的5%計算扣除；利息不允許單獨計算扣除的，在合計數(shù)10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)取得土地使用權(quán)時支付

31、的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20%在計算土地增值稅時扣除，其他企業(yè)不能享受該政策。24. 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，需要對房地產(chǎn)進 行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額的有 （ ）。A. 出售舊房的 B. 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的C. 提供扣除項目金額不實的D. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的E. 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的【答案】：ABCD 【解析】清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，先根據(jù)清算結(jié) 果計算原單位建筑面積成本費用，再確定這次清算的扣除項目。三、判斷題 （16 題） ：1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，

32、 應以納稅人實際支付土地出讓金（不包括后期補繳的土地出讓金） ，減免 因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認?！敬鸢浮浚篨【解析】：應包括后期補繳的土地出讓金2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利的，不征收土地增值稅。（）【答案】：X3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在計算土地增值稅時 不得扣除。（ ）【答案】:V4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用不可以計入房地 產(chǎn)開發(fā)成本。（ ）【答案】：X5. 凡是以無償贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，因未取得收入，故不屬于土地 增值稅的征收范圍。 （ ）【答案】：X6. 對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期

33、滿后，因 無力贖回房地產(chǎn)，喪失了對該項房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，且無收入的，因此也不應 征收土地增值稅。 （ ）【答案】：X7. 兩戶國有單位互相交換價值相等的住房，產(chǎn)權(quán)仍屬國家所有，雙方 又都無增值，因此不屬于土地增值稅的征收范圍。 （ ）【答案】：X8. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產(chǎn) 開發(fā)成本。【答案】：X 【解析】：售樓處營銷設施的裝修費用應作為銷售費用，計入房地產(chǎn)開發(fā)費用中9. 納稅人建造普通標準住宅出售， 增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目 20%的，應就其超過 20%的部分計 算征收土地增值稅。 （ ）【答案】：X10、對縣級以上

34、人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費 用，其代收費用計入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計 稅，并相應在計算扣除項目金額時予以扣除，作為加計20%扣除的基數(shù)?！敬鸢浮浚篨【解析】：對縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一并收取的，可 作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，并相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不 得作為加計 20%扣除的基數(shù)。11、對取得土地使用權(quán)后，未進行任何開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的納稅人，在計算 土地增值稅的增值額時， 只允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和 按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不允許對 上

35、述支付的地價款和繳納的有關(guān)費用加計 20%的扣除。【答案】:V12、對于符合清算條件規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人 應當在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務機關(guān)報送清算資料。 （ ）【答案】:V13、以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，一律暫免征收土 地增值稅?！敬鸢浮浚篨【解析】：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應征收土地增值稅。14、土地增值稅納稅人包括單位和個人，個人轉(zhuǎn)讓別墅應按規(guī)定繳納 土地增值稅。【答案】：X15、2009年 5月，我市某城中村在改造過程中， 取

36、得一塊集體土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入 500 萬元，預征土地增值稅 10 萬元?！敬鸢浮浚篨16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中借款所發(fā)生的利息支出，應作 為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支?！敬鸢浮浚篨四、綜合計算題( 5 題)1、李某系某市居民，于 2005 年 2 月以 50 萬元購得一處臨街商鋪， 同時支付相關(guān)稅費 1萬元，購置后一直對外出租。 2011年 5月，將臨街商 鋪改租為賣，以 80 萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評估機構(gòu)評定，房屋的重置 成本價為 70 萬元，成新度折扣率為 80%。根據(jù)上述資料，要求計算李某轉(zhuǎn)讓商鋪應繳納的土地增值稅?！敬鸢浮浚?(1) 個人轉(zhuǎn)讓購置的商品房，余額繳納營業(yè)稅。應納營業(yè)

37、 稅、城建稅和教育費附加 =(80-50) X 5%X (1+7%+3%)=1.65(萬元 )(2) 應納印花稅 =80X 0.05%=0.04( 萬元 )(3) 可扣除項目 =70X 80%+1.65+0.04=57.69( 萬元 )(4) 增值額 =80-57.69=22.31( 萬元 )增值率=22.31/57.69 X 100%=38.67%（6）應納土地增值稅=22.31 X 30%=6.69（萬元）2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生以下業(yè)務：（1 ）2013 年 1 月取得一宗土地的使用權(quán)， 支付土地出讓金 5000 萬元， 當月按規(guī)定申報繳納了契稅；（2）以上述土地開發(fā)建設高檔商品房和

38、精裝修寫字樓，占地面積各為 1/2 ；高檔商品房開發(fā)成本 2000 萬元，開發(fā)費用中分攤到商品房的利息 支出 256萬元（包括銀行息罰 1 0萬元），能提供金融機構(gòu)貸款證明；精裝 修寫字樓開發(fā)成本 2800 萬元（未包括裝修費用 200 萬元），開發(fā)費用分攤 到寫字樓利息支出 300 萬元，也能夠提供金融機構(gòu)貸款證明；（3）201 3年1 2月全部竣工驗收后， 公司將高檔商品房出售， 取得收入 10000 萬元；12 月 1 日，將精裝修寫字樓轉(zhuǎn)為對外租賃，當月收到全年租金 1000 萬元。（當?shù)禺斈?、同類房產(chǎn)市場價格為 8000萬元）其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例

39、規(guī) 定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，當?shù)仄醵惗惵蕿?3。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2013 年共計應繳納的營業(yè)稅、 城建稅及教 育費附加。（2）計算該公司 2013 年應繳納的土地增值稅【答案】：（1）2013 年共計應繳納的營業(yè)稅城建稅及教育費附加（1000X 5%+10000X 5%）X（ 1+7%+3%）=605（萬元）（2）計算該公司 2013 年應繳納的土地增值稅精裝修寫字樓轉(zhuǎn)為租賃，不繳納土地增值稅，因此計征土地增值稅的 只有高檔商品房的部分。契稅=5000X 3%= 150 （萬元）應扣除的土地使用權(quán)的金額=（5000+150） X 1 -2= 2575（萬元）應扣除的幵發(fā)

40、成本的金額=2000（萬元）合計= 25752000=4575 （ 萬元）應扣除的稅金= 10000X5%X （1+7%+3%）=550 （ 萬元）應扣除的開發(fā)費用=（ 25610）（25752000）X5%= 474.75 （ 萬 元）應扣除的其他扣除項目 =（25752000）X20%=915 （萬元） 扣除項目合計= 4575550474.75915=6514.75（萬元） 增值額= 10000 6514.75 = 3485.25（ 萬元 ）增值率= 3485.25 -6514.75 X 100%= 53.50%應納土地增值稅= 3485.25 X 40%6514.75 X 5% = 1

41、068.36 （ 萬元）3縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012 年度委托建筑公司承建住宅樓 l0棟，其中： 80%的建筑面積直接對外銷售。取得銷售收入7648 萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入 63 萬元。與該住宅樓開發(fā)相 關(guān)的成本、費用有：（ 1 ）支付土地使用權(quán)價款 1400萬元。（2） 取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元。（3）前期拆遷補償費 90 萬元，直接建筑成本 2100 萬元，環(huán)衛(wèi)綠化 工程費用 60 萬元4）發(fā)生管理費用 450 萬元、銷售費用 280 萬元、利息費用 370 萬元（利息費用雖未超過同期銀行貸款利率。但不能準確按項目計算分攤） 。當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

42、業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在 計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%。根據(jù)上述資料回答下列問題。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2012 年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建 設稅和教育費附加。（ 2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額。（3）計算 2012 年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納土地增值稅?！敬鸢浮浚?1）縣城的城建稅稅率是 5%營業(yè)稅=7648X 5%X （ 1+5%+3%） +63X 5% （ 1+5%+3%）=41299+340=41639（萬元）（2）取得土地所有權(quán)支付金額 = （1400+42） X 80%=1153.6（萬元） 開發(fā)成本 = （90

43、+2100+60） X 80%=1800（萬元）開發(fā)費用 =（1153.6+1800 ）X 9%=265.82（萬元）稅金=7648 X 5%X（ 1+5%+3% =412.99 （萬元）加計扣除 =（1153.6+1800）X 20%=590.72（萬元）允許扣除項目合計 =1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14 （萬元）（3）增值額 =7648-4223.14=3424.86 （萬元）增值率=3424.86 - 4223.14=81.10%土地增值稅額=3424.86 X 40%-4223.14 X 5%=1158.78 （萬元）4. 興達房地產(chǎn)開

44、發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)， 2010 年 1 月通過競拍獲得一宗 國有土地使用權(quán)，面積 20000 平方米，合同記載總價款 20000 萬元，將其 中的 3000 平方米未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給某工業(yè)企業(yè)。(1) 剩余的 17000平方米于 2010年2月2013年 2月開發(fā)“碧水港 灣”住宅項目，并規(guī)定 2010 年 3 月 1 日動工開發(fā)。由于公司資金短缺， 于 2011 年 5 月才開始動工。因超過期限 1 年未進行開發(fā)建設，被政府相 關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。(2) 支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費和 間接開發(fā)費用合計 2450 萬元。(3) 201

45、2年3月該項目竣工驗收，應支付建筑企業(yè)工程總價款 3150 萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的 95%，剩余 5%作為質(zhì)量保 證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。(4) 發(fā)生銷售費用、管理費用 1200 萬元，向金融機構(gòu)借款的利息支出600 萬元，已取得相關(guān)憑證，其中超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算 的金額為 150 萬元。(5) 2012年4月幵始銷售，可售總面積為 45000仃，截止2010年8 月底銷售面積為40500仃，取得收入40500萬元；尚余4500仃房屋未銷 售。(6) 2012 年 9 月主管稅務機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“碧水港灣”項 目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。(其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為 3%城市維護建設稅稅率為7%教育費附加征收率為 3%其他幵發(fā)費用扣除比例為 5%）要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，