房地產(chǎn)估價報告的估價描述與估價分析報告

1、.房地產(chǎn)估價報告的估價描述與估價分析王全民一、估價報告實例點評實例一目前正常的封面做法主要有二種：(1) 估價報告題目六項內(nèi)容(2) 分二部分封 面企業(yè)自選紙類型和自行設(shè)計扉 頁估價報告題目六項內(nèi)容封面（或扉頁）六項內(nèi)容舉例 1：房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：A2 市 XXXX酒店房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：A2市 XXXX酒店投資管理有限公司估 價 機 構(gòu)： XXXX 房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：XXXXXXXXX估價作業(yè)日期：2009 年 3 月 10 日至 2009年 3 月 18 日估價報告編號：XXX 估（ 200X）第 XXXXX 號舉例 2：估價報告目錄形式致估價委托

2、人函2注冊房地產(chǎn)估價師聲明.3估價的假設(shè)和限制條件4房地產(chǎn)估價結(jié)果報告6一、估價委托人6二、估價機構(gòu)6三、估價目的6四、估價對象及其范圍7五、價值類型及其定義7六、估價時點及其確定理由7七、估價依據(jù)7八、估價原則8九、估價方法9十、估價結(jié)果9十一、其他需要說明的事項9word 格式資料.十二、估價人員9房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告.29一、估價對象描述與分析29二、市場背景描述與分析32五、估價對象最高最佳利用分析35六、估計方法適用性分析43七、估價測算過程43八、估價結(jié)果確定45附件：1 、估價委托書； 2、估價對象位置示意圖； 3、估價對象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 4、估價對象權(quán)屬

3、證明復(fù)印件；5 、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；6、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 7、注冊房地產(chǎn)估價師證書復(fù)印件；8、估價中引用的其他專用文件資料。致估價委托人函的形式例 3（略）例 4（略）二、估價報告質(zhì)量評審不合格內(nèi)容與說明（一）估價報告重要內(nèi)容描述缺失結(jié)果報告重要內(nèi)容缺失：包括估價委托人、估價機構(gòu)、估價目的、估價對象、價值類型、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。技術(shù)報告重要內(nèi)容缺失： 包括估價對象描述與分析（實物狀況描述與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析） 、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測

4、算過程、估價結(jié)果確定內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。其他重要內(nèi)容缺失 ：包括致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)與限制條件及附件等內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。（二）估價報告的原則性錯誤（估價報告存在下列情形之一的，為原則性錯誤）1、估價報告中沒有2 名以上（含2 名）注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名的；2、估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章的；3、估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；4、估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍的；5、隨意編造估價假設(shè)的；6、估價對象不符合估價目的相應(yīng)的處分要求的；7、估價對象范圍或者狀況界定存在嚴重錯誤的；8、虛構(gòu)、編造估價對象狀況的；9、估價時點與估價目的不適應(yīng)或

5、者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；10、價值類型選擇或者價值定義存在嚴重錯誤的；word 格式資料.11、虛構(gòu)、編造可比實例的。（三）估價報告的嚴重質(zhì)量缺陷（估價報告存在下列情形之一的，為嚴重質(zhì)量缺陷）1、估價依據(jù)中未列明估價所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標準，或者在估價報告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運用存在嚴重錯誤的；2、理論上適用的估價方法未采用且未充分說明理由的；3、估價方法選用出現(xiàn)錯誤的；4、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的；5、估價技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴重錯誤的；6、估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際且無正當理由的；7、估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括測算過程

6、、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)嚴重錯誤的；8、估價報告中的內(nèi)容前后嚴重矛盾的；9、致估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致的；10、對估價結(jié)果有重大影響且存在不確定因素，未在估價假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的，或者雖然在估價假設(shè)和限制條件中說明或披露，但未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的。三、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告描述的基本要求( 一 ) 估價委托人1 、要求：描述內(nèi)容完整，表述準確；2 、內(nèi)容：要有委托單位或個人名稱、地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人名稱等( 二)估價機構(gòu)1 、要求：描述內(nèi)容完整，表述準確；2 、內(nèi)容：估價機

7、構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號、資質(zhì)有效期等。( 三)估價目的1 、要求：表述準確、具體，與經(jīng)濟行為相對應(yīng)；2 、內(nèi)容：各類不同的估價目的表述（四）估價對象（及其范圍）1 、要求：描述范圍明確、界定準確，具體是指估價對象的基本狀況內(nèi)容屬實、確定、具體、全面、簡明，估價對象狀況基本內(nèi)容不缺少、不重復(fù)、不交叉。2 、內(nèi)容：(1) 估價對象描述的基本狀況。通過估價對象產(chǎn)權(quán)證明、規(guī)劃、合同等依據(jù)，描述出估價對象的名稱、權(quán)益狀況、坐落、四至、土地面積、年限、建筑面積與結(jié)構(gòu)、年限等。(2) 估價對象估價范圍包含是否存在裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，其界定應(yīng)清楚。（五）估價時點（及其確

8、定理由）1、要求：估價時點確定正確，確定理由簡要明確；2、內(nèi)容：表達估價時點具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯數(shù)字表示；說明確定估價時點word 格式資料.的具體理由。估價時點描述常見理由：(1) 根據(jù)法規(guī)或技術(shù)標準要求確定估價時點；(2) 根據(jù)合同約定確定估價時點；(3) 根據(jù)估價對象即將發(fā)生的經(jīng)濟行為之需要確定估價時點；(4)結(jié)合估價需要在征得估價委托人同意后確定估價時點。（六）價值類型（及其定義）1、要求：描述價值類型與定義，要求價值類型明確，價值內(nèi)涵或定義完整、準確；2、內(nèi)容：分別描述價值類型價值定義。價值類型一是分為市場價值與非市場價值非市場價值的五種形式（七）估價依據(jù)1 、要求：依

9、據(jù)完整、明確、合法有效；2、內(nèi)容：必要的法律法規(guī)要完整、名稱要準確；必要的估價技術(shù)依據(jù)要完整、名稱要準確；估價委托人提供依據(jù)、資料要完整、具體；估價機構(gòu)掌握的依據(jù)、資料要完整、具體。(1) 必要的法律法規(guī)依據(jù)排序 全國人民代表大會通過的法律，如：民法、 憲法、物權(quán)法等； 全國人大常委會通過的法律，如：城市房地產(chǎn)管理法 、土地管理法 ，城鄉(xiāng)規(guī)劃法 等； 國務(wù)院制定的行政法規(guī)，如：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例、城市房屋拆遷管理條例、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例等； 司法解釋，如： “最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋”、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)問題的批復(fù)

10、 、最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定等。 部門規(guī)章或省、 市、區(qū)規(guī)章，如：城市房屋抵押管理辦法 、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 、房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法 、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法 、房屋登記辦法等； 所在城市（指地市級或縣）相關(guān)規(guī)定，如大連市國土資源和房屋局文件大連市城市房屋拆遷估價實施細則大國土房屋發(fā) 200818 號；(2) 必要的技術(shù)標準依據(jù)（主要指行業(yè)內(nèi)技術(shù)標準）如：房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T 50291 19999、房產(chǎn)測量規(guī)范 （ GB/T 17986-2000 ）、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見建住房2003234號、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見建住房20068號、房屋質(zhì)量缺陷

11、損失評估規(guī)程DBG/T 01 103 2005（北京市工程建設(shè)標準）等；(3) 估價委托人提供的資料依據(jù)如：產(chǎn)權(quán)資料、優(yōu)先受償款資料、房屋租賃合同資料、土地與房屋狀況統(tǒng)計資料、房屋工程設(shè)計圖紙資料、建安工程費資料、房屋維護、改造工程設(shè)計圖紙與費用資料等；(4) 估價機構(gòu)掌握的資料依據(jù)（略）（八）估價原則word 格式資料.1 、要求：原則內(nèi)容要完整但不交叉，各原則描述要準確；2 、內(nèi)容完整：是指應(yīng)分別列明獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則。不少報告沒有獨立、客觀、公正原則。舉例：估價要以最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行

12、、 經(jīng)過充分合理的論證、能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷標準如下：(1)法律上的許可性。如產(chǎn)權(quán)限制、規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可。要展開如層高大的沿街商鋪加層可增收益(2)技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。如建筑、設(shè)備技術(shù)的改造。(3)經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。如經(jīng)營方式(4) 價值最大化。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，達到最大的一種。(5) 土地與

13、建筑物的均衡性。 即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。 如建筑物與土地在區(qū)位、面積是否相匹配，裙房與塔樓之間等是否具有投資集約度。(6) 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)， 能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價。(7) 可持續(xù)發(fā)展性。 按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定使用。即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨、使未來利益最大化的使用方式。（九）估價方法1 、要求：采用的估價方法要完整，定義要準確；2 、內(nèi)容：說明估價思路和估價方法種類，描述出已采用估價方法的名稱與定義。估價方法選取應(yīng)注意的問題：(1) 估價報告估價思路先于估價方法；(2) 估價方法選擇主要取決于三方面：估價對象性質(zhì)或用途、

14、估價目的和市場發(fā)育狀況；(3) 不要表述與估價方法選取無關(guān)的內(nèi)容；(4) 在本部分要注意與技術(shù)報告中的“估價方法適用性分析”的協(xié)調(diào)性。（十）估價結(jié)果1 、要求：描述完整清晰，這里的估價結(jié)果要與致估價委托人函、技術(shù)報告中的估價結(jié)果要一致；2 、內(nèi)容：估價結(jié)果（幣種、總價、單價及總價大寫）表述完整；估價結(jié)果相關(guān)事項（與估價假設(shè)、限制條件一致，扣除相關(guān)費用及稅金應(yīng)說明）要清晰。估價結(jié)果應(yīng)注意的問題：(1) 要注明估價對象的具體名稱；(2) 要注明估價時點的具體日期；(3) 當估價項目為多個單體房屋或設(shè)施時，應(yīng)分別寫出其單價和相應(yīng)總價或列表分別說明；（ 4）對于利用某種估價方法取得相應(yīng)估價結(jié)果，應(yīng)描述

15、確定結(jié)果的合理性理由；（ 5）對于通過幾種估價方法取得的結(jié)果，在確定估價最終結(jié)果時，應(yīng)說明利用簡單算術(shù)平均word 格式資料.法權(quán)重相同的理由，或應(yīng)說明利用加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重不同的理由；（ 6）結(jié)合不同估價目的對估價結(jié)果確定需要說明的理由。（十一）其它需要說明的問題如：如估價作業(yè)日期、估價報告有效使用期、特殊目的估價等，應(yīng)酌情進行說明。（十二）估價人員1 、要求：人員姓名、個人情況內(nèi)容要齊全、準確；2 、人員情況內(nèi)容描述應(yīng)注意的問題(1) 應(yīng)注明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、資格、注冊號并簽名；(2) 應(yīng)注明協(xié)助估價的人員姓名、資格（職稱）并簽名；(3) 有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價的

16、專業(yè)人員的姓名、資格( 職稱 ) 、幫助內(nèi)容并簽名。四、估價技術(shù)報告的估價描述與估價分析（一）技術(shù)報告估價描述與估價分析存在的常見問題1、實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報告重復(fù)；2、實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實、不具體；3、估價對象狀況專業(yè)分析空缺(1) 缺少維護、使用狀況描述與分析；(2) 缺少估價對象功能狀分析。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；(3) 區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4) 沒有權(quán)益狀況分析。(5) 缺少外部性分析。如周邊景觀環(huán)境與設(shè)施等；4、市場背景描述與分析不得要領(lǐng)(1) 沒有按三方面要求去分

17、析；(2) 描述內(nèi)容扯得太遠；(3) 與本次估價的估價對象房地產(chǎn)市場類型結(jié)合不緊密。5、最高最佳利用分析不得要領(lǐng)多數(shù)報告沒有按三方面的基本要求去分析。6、估價方法適用性分析存在的問題(1) 與結(jié)果報告中的“估價方法”內(nèi)容相同；(2) 沒有進行估價技術(shù)路線表述；(3) 因沒有進行估價方法排查，故宜選用多種估價方法的而只選用一種方法；(4) 未對已選用的估價方法闡明充分理由；(5) 未對未選用的估價方法的說明具體理由。（二）估價對象實物狀況估價描述與估價分析1 、土地實物狀況描述與分析(1) 土地實物狀況描述，要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括：word 格式資料.估價對象土地的名稱、 用途、面積

18、、四至、 形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、 土地平整程度、 地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項；(2) 土地實物狀況分析：要求客觀、透徹。 形狀不同對土地的利用及價值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形； 臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析； 地質(zhì)情況不同對土地的利用及價值的影響分析； 土地可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析； 不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。2、建筑物實物狀況描述與分析(1) 建筑物實物狀況描述，要求全面、翔實、具體、針對性強，內(nèi)容包括：估價對象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)

19、施( 水、電、氣等 ) 、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項；(2) 建筑物實物狀況分析：要求要求客觀、透徹。 結(jié)構(gòu)類型不同對建筑物的利用及價值影響分析：如耐久性、可改造性、 估價對象不同用途對建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等； 平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析； 不同裝飾裝修建筑物的利用及價值影響分析； 維護使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實、具體； 折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備實際狀況較緊密的結(jié)合； 外部狀況描述與分析要進行酌情分析。民用、工業(yè)用途建筑物實物狀況描述與分析舉例3、估價對象權(quán)益狀況描述與分析(1) 估價對象權(quán)益狀況描述，要求

20、依據(jù)可全面、翔實、明晰，內(nèi)容包括： 土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述； 建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2) 估價對象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。 結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價對象使用的合法性； 結(jié)合估價對權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對價值的影響； 權(quán)益狀況不同與估價方法運用分析； 估價目的不同，權(quán)益狀況對估價結(jié)果的影響分析；4、估價對象區(qū)位狀況描述與分析(1) 估價對象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實、針對性強，內(nèi)容包括： 位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項、描述清楚、準確； 交通狀況

21、包括： 道路狀況、 出入可利用交通工具、交通管制、 停車方便程度等，不能缺項； 周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項、描述清楚、準確；word 格式資料. 外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施,不缺項、描述清楚、準確；(2) 區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價對象類型針對性要強。 區(qū)位四個方面的分析均應(yīng)有針對性； 區(qū)位分析要為估價方法中的測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷； 要進行區(qū)位未來變化趨勢的分析； 區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。（三）市場背景的描述與分析1、市場背景的描述與分析的要求(1) 宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡明、

22、準確、透徹，針對性強。本地整體房地產(chǎn)市場狀況分析不能籠統(tǒng)；(2) 本地本類房地產(chǎn)細分房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對性要強、具體、透徹；(3) 國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素描述與分析與當?shù)厍闆r結(jié)合緊密；(4) 估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值要有市場數(shù)據(jù)支持。.進一步講，房地產(chǎn)市場分析中要從宏觀、細分二個房地產(chǎn)市場層面分析。第一層面宏觀市場要以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體分析為主，如房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。第二層面是當?shù)乇绢惣毞值姆康禺a(chǎn)市場情況。2、國家、本地房地產(chǎn)市場的宏觀分析分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價格是否基本穩(wěn)定為主線進行。以住宅為例：(1)

23、 全國 1 年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比變化、環(huán)比變化；(2) 影響全國住房價格變化的相關(guān)因素：全國 GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；(3) 當?shù)?1 年來住房價格的變化狀況：包括新建住宅市場價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價格變化、同比變化、環(huán)比變化；(4) 影響當?shù)刈》績r格變化的相關(guān)因素：當?shù)?GDP增長、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當?shù)厝司≌ㄖ娣e；當?shù)亟?jīng)濟政策影響、當?shù)?/p>

24、人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當?shù)刈≌N售比例，住房空置率等；3、本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析( 過去、現(xiàn)在和未來)(1) 本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應(yīng)當利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準確的文字進行描述。以普通商品住宅為例：(2) 本地本類房地產(chǎn)市場價格：新建普通住宅不同月、季、年均價，價格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤住宅價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、租賃住房價格變化、租售價格之間關(guān)系等；word 格式資料.本地本

25、類住宅市場供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。(3) 本類房地產(chǎn)市場需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求； 年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。(4) 住房空置情況住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。4、國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、政策因素描述與分析(1) 重大發(fā)展戰(zhàn)略實施，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對房價的影響(

26、2) 金融政策對房價的影響(3) 稅收政策對房價的影響(4) 土地政策對房價的影響(5) 住房保障政策變化對 房價的影響。5、未來趨勢變化分析(1) 市場供給與需求分析(2) 居民收入變化分析(3) 投資與消費理念變化趨勢分析(4) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化分析(5) 未來社會、經(jīng)濟發(fā)展分析。五、估價對象最高最佳利用分析（一）合法性分析1、合法性分析的內(nèi)容；估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性；2、 合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用。（二）估價對象利用前提分析

27、。一般為四種利用前提的分析。1 、保持現(xiàn)狀前提該利用前提基本判斷：指估價中經(jīng)分析認為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。該前提價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值 推倒重建時新建房地產(chǎn)價值現(xiàn)有建筑物拆除費用建造新建筑物費用建造期間經(jīng)濟損失按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型：（ 1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；（ 2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設(shè)計的效果。word 格式資料.（ 3）雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀

28、用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析(1) 規(guī)劃設(shè)計方案的合理性：如：1) 用途與總平面布置的合理性；2) 紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除； 3) 建筑群與公用設(shè)施合理組合；4) 整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。(2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1) 根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2) 根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式； 3) 結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4) 按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型；(3) 建筑平面設(shè)計的適用性： 1) 建筑物功能與平面布置的關(guān)系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)； 2）不同用途、

29、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3) 商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作等；5) 各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等;(4)建筑立面設(shè)計效果(5)建材與設(shè)備的選用(6)施工適用技術(shù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值分析方法：通過市場法、收益法或成本法等測算分析證明，估價對象的現(xiàn)狀價值最高，即為最高最佳利用。公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值 新建房地產(chǎn)價值現(xiàn)有建筑物拆除費用建造新建筑物費用拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失當上述條件成立時，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進行估價。否則，按

30、其他情況考慮。2、裝飾裝修改造前提該前提基本判斷： 是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型：（ 1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義（ 2）雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)；（ 3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；（ 4）規(guī)模需要適當擴大但不改變用途的房屋；（ 5）檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；（ 6）已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有進行適當改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。該前提價值量判斷：估價對象裝飾裝修改造后價值增加額 估價對象裝飾裝修改造所需費用進一步

31、展開講。該前提的價值量判斷公式： 估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值現(xiàn)狀條件下的價值 (1)裝修改造設(shè)計費用(2) 現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費用(3)改造 ( 包括擴建 ) 工程費用 (4) 裝飾裝修工程費用(5) 新設(shè)備購置安裝費用(6) 擴建補地價(7) 工程監(jiān)理費 (8) 工程造價詢咨費用(9) 招投標費用(10) 質(zhì)檢費 (11) 環(huán)保監(jiān)測測評費 (12) 業(yè)主管理費用 （ 13）財務(wù)費用 (14) 裝修改造期間經(jīng)營損失 裝飾裝修改造使用分析舉例：word 格式資料.實例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m 2。一種方案是對一幢閑置多年的房地產(chǎn)建筑物適當改造并進行裝飾裝修

32、后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。據(jù)了解，在當?shù)厥袌錾锨逅繝顩r的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元 /m2，故需支付總房價9 600萬元。而當?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600 平方米，地下二層，地上21 層，房屋原建筑面積23069m2，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴建，裝修改造后建筑面積為24 026 m 2，外墻為干掛安溪紅623#理石，鏤藝中空玻璃幕、 中空熱斷鋁窗、 中空大玻固定窗等。后者用用一年半時間改造完成，共發(fā)生費用內(nèi)容為：房屋工程加固設(shè)計、改造設(shè)計費，砼梁等拆除與建筑垃圾運費，土建改造擴建費用，普通裝修費，外墻干

33、掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費，水暖電工程費，零星工程費，其它費用（監(jiān)理費用、 質(zhì)檢費用、 工程保險費、 工程造價咨詢費用、招投標代理費等） ，計發(fā)生費用2701萬元。因此，此改造項目費用4701 元，比買新辦公樓節(jié)?。? 000 元/m2×24 026 m 2 4701 萬元 4 909.4萬元另外， 該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費2500 萬元。 這部分費用新買或改造是都需要,如果將改造辦公樓節(jié)省的費用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。3、轉(zhuǎn)換用途前提( 既改用途又重新裝修改造此類較多 )該前提價值量判斷：估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額 估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用

34、需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形（ 1）原（設(shè)計）用途本來不合理，須改變用途；（ 2）城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途；（ 3）經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途；（ 4）通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。價值量判斷進一步展開分析公式： 估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值現(xiàn)狀條件下的價值 (1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計費用(2) 轉(zhuǎn)換用建造工程費用(3 ）轉(zhuǎn)換用途補地價(4) 轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費用(5) 業(yè)主管理費用(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等 。4、重新利用前提（屬推倒重來類型，是對土地的重新使用）該前提基本判斷：估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。價

35、值量判斷公式估價對象現(xiàn)有價值 重新利用完成后實現(xiàn)的價值拆除現(xiàn)有建筑物費用重新建造擴大建筑面積補地價重新建造建安費用重新建造管理費用重新建造前期費用重新建造財務(wù)費用稅費與利潤重新建造期間經(jīng)營損失等此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用（三）最高最佳利用結(jié)合估價方法的運用分析1、市場法中的應(yīng)用(1) 最高最佳利用是市場價值形成的基礎(chǔ)在所有的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的價值確定都以特定的用途為基礎(chǔ)。估價對象的最高最佳利用分析可以使我們對某宗房地產(chǎn)在市場參與者們心理中的競爭地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。最高最佳利用分析的重點是將土地設(shè)想為空地時的潛在用途。但對于土地的最高最佳分析應(yīng)結(jié)word 格式資料.

36、合估價對象現(xiàn)實狀況，看當前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。(2) 最高最佳利用分析在市場法中的具體應(yīng)用 在技術(shù)報告的市場因素分析中，應(yīng)結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r并通過必要的經(jīng)濟技術(shù)指標及數(shù)據(jù)，對估價對象進行最高最佳利用分析； 對于選取的可比實例，不僅要符合估價規(guī)范中選取的條件要求，而且應(yīng)分別說明各可比實例成交價格是否是在最高最佳利用狀況下的交易價格； 在交易時間因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實例經(jīng)調(diào)整后的比準價格，仍是估價對象最高最佳利用狀況下的價格； 在區(qū)位因素、個別因素、權(quán)益狀況等因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實例經(jīng)調(diào)整后的比準價格，仍是估價對象在最高最佳利用狀況下的價格。2、成本法中的

37、應(yīng)用(1) 一般認識：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價對象功能效果的基本條件，也是估價對象實現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。 無論是建設(shè)規(guī)模，還是內(nèi)外部條件，均與估價對象的用途和使用效果直接相關(guān)。同時，不同的開發(fā)建造方式和使用狀況，都與估價對象的建造成本與運營費用密不可分。因此，估價中成本法的運用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。(2) 最高最佳利用分析在成本法中的具體應(yīng)用 按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費用與收益的關(guān)系； 按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進行成本與效益的分析。如利用建筑物內(nèi)部各部分功能、面積比例的均衡，是根據(jù)物質(zhì)構(gòu)成體現(xiàn)的，建筑物使用

38、的材料、設(shè)備形成了相應(yīng)的功能以滿足各種使用要求。 其物質(zhì)構(gòu)成要受到費用的制約。 所以利用該原理通過成本法展開分析很有意義； 根據(jù)保持現(xiàn)狀前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； 根據(jù)裝飾裝修改造前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； 根據(jù)改變用途前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； 根據(jù)重新開發(fā)前提的價值判斷標準，進行估價對象最高最佳利用分析； 據(jù)全壽命周期費用理論， 進行估價對象最高最佳利用分析利用成本法中分析。 即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運營費用的多少。3、收益法中的應(yīng)用（ 1）一般認識預(yù)期原理是收益法和最高最佳利用經(jīng)濟上的可行性

39、分析的共同理論基礎(chǔ)。經(jīng)濟上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件，而且通過收益法的分析與測算也能夠得到很好的驗證。估價對象價值的最大化也是兩者在估價中試圖追求的目標。兩者的原理有許多相同之處。如： 與收益法共同遵循預(yù)期原理； 通過不同生產(chǎn)、經(jīng)營方案從中選擇最優(yōu)； 分析資金投入時間、經(jīng)營狀況都按最佳效益去考慮； 通過最高最佳利用分析，選擇確定更好的用途和經(jīng)營方式。(2) 收益法中的應(yīng)用 根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營規(guī)模對估價對象進行最高最佳利用分析；word 格式資料. 根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營方式選擇相應(yīng)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學(xué)模型，利用收益法測算最高凈現(xiàn)值，以此確定估價對象的最高最佳利用方案；（

40、 3）分析不同的投入時間和經(jīng)營狀況，尋求估價對象的最高最佳利用方式。4、假設(shè)開發(fā)法中的應(yīng)用(1) 一般認識預(yù)期原理不僅是收益法的理論基礎(chǔ)，也是假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向或未來市場的價格為目標求取估價對象的價值，而最高最佳利用也是以估價對象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價值為目標，所以盡管在估價中兩者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。(2) 最高最佳利用分析在假設(shè)開發(fā)法中的具體應(yīng)用 根據(jù)法律上允許、經(jīng)濟上可行，結(jié)合估價對象用途確定估價對象最佳開發(fā)利用方案； 根據(jù)技術(shù)上可能，結(jié)合估價對象規(guī)模、內(nèi)部組合方式分析估價對象是否達到最高最佳； 在估價結(jié)果

41、的可靠性上，按估價對象的用途、檔次與規(guī)模，在合法基礎(chǔ)上分析是否能夠達到最高最佳利用； 對于開發(fā)完成后的價值，分析估價對象能否在經(jīng)營收益或售價上，實現(xiàn)最高的現(xiàn)值。（四）不同估價目的最高最佳利用分析應(yīng)用1 、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價建設(shè)用地使用權(quán)出讓，無論采取何種方式出讓，價值類型均為市場價值。 利用建設(shè)用地出讓的規(guī)劃條件進行分析。 規(guī)劃條件是對估價對象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設(shè)時間等，當是綜合用地時，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。一般以當前規(guī)劃條件為準。 結(jié)合估價對象周邊狀況進行分析。如現(xiàn)狀下的經(jīng)濟地理位置、未來可能發(fā)

42、生的變化、整個城市建發(fā)展規(guī)劃較大變動可能產(chǎn)生的影響。(2) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價 單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。其最高最佳利用分析深度、完整性，應(yīng)等同于建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價； 在建工程轉(zhuǎn)讓。為在建工程中續(xù)建項目時， 其分析深度不僅同建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價， 完整性應(yīng)結(jié)合既定設(shè)計方案和圖紙進行再深入賬分析，因為一般項目續(xù)建須尊重原設(shè)計方案與圖紙。在建工程若為停建項目，要分析停建的原因。如分析停建是資金問題使項目擱淺，還是建設(shè)手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項目設(shè)計不合理等。對于第四種情況，有必要修改設(shè)計再開發(fā)建設(shè)，否則將無法達到最高最佳使用； 已形成某種使用的房地產(chǎn)的， 其最高最佳利用分析的完整性一般只限于

43、對現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況下進行最高最佳利用分析。 當規(guī)劃允許拆除重建時， 其分析應(yīng)包括假設(shè)為空地的土地最高最佳利用分析。(3) 房地產(chǎn)抵押估價在抵押設(shè)立時，無論估價對象房地產(chǎn)是否處于最高最佳利用狀況，從謹慎原則出發(fā)，抵押價值的確定應(yīng)以目前使用狀況為基礎(chǔ)確定，不需要以最高最佳利用為前提。word 格式資料.根據(jù)謹慎原則， 抵押價值一般是以當前使用價值為基礎(chǔ)確定，當使用價值高于最高最佳利用為前提的市場價值時，也應(yīng)以市場價值為基礎(chǔ)確定。(4) 城市房屋拆遷補償估價在城市房屋拆遷估價中， 求取的是按被拆遷房屋在當前用途下的市場價格。 所以，估價中只能假設(shè)估價對象在不被拆遷的條件下， 保持原有用途持續(xù)使用為前提

44、， 顯然這種用途已經(jīng)不需要按估價對象的最高最佳利用去分析。在拆遷補償中， 當被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時， 無論是從合法的角度，還是從技術(shù)與經(jīng)濟的角度分析， 都應(yīng)該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應(yīng)進行最高最佳利用分析。 在抵押價值估價中， 最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實物特征等因素確定。（五）最高最佳利用分析舉例方案比選某宗商服用地為擬出讓的熟地面積2，根據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為10000 M5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40 年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成清水房需2 年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費（包括外裝修

45、) 為26%，1500 元 /M ，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%。上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入； 清水房建成時的銷售價格為12000 元 /M2 。由清水房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為1000 元 /M2；精裝修公寓的售價為15000 元 /M2。若該公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為 300 元 /M2 ；假設(shè)賓館正常經(jīng)營的年凈收入為6600 萬元，報酬率為 10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和 6%，銷售費用在清水

46、房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為 18%。要求：（ 1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大?。唬?2）判斷該宗土地的合理價值，確定最佳使用方式。 ( 計算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一：估價對象總建筑面積：10000×5=5 （萬2M ）部分基本成本確定：土地購買稅費： 0.04V建安費用： 1500 ×5=7500 （萬元）專業(yè)費用： 7500 ×6%=450（萬元）管理費用 :(7500+450)×3%=238.50（萬元）建安費用專業(yè)費用管理費用=（ 7500 45023

47、8.50 ）=8188.50 （萬元）建安費用 +專業(yè)費用 +管理費用的折現(xiàn)值8188.5060%8188.5040%4522.875 2555.2977087.17(萬元 )(118%) 0.5(118%)1.51、設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1開發(fā)完成后價值：12000×5=60000（萬元）銷售費用： 60000×3%=1800（萬元）word 格式資料.銷售稅費： 60000×6%=3600（萬元）V16000036000.04V7078.17(1180030846.24(萬元 )(118%)218%)1 .752、設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價值為V2開發(fā)完

48、成后價值：15000×5=75000（萬元）裝修及相關(guān)費用：1000×5=5000（萬元）銷售費用： 75000×3%=2250（萬元）銷售稅費： 75000×6%=4500（萬元）7500045002250 5000萬元V2(118%) 2.50.04V27078.17(118%)2.2533208.25()3、設(shè)賓館狀況下的土地價值為V3開發(fā)完成后價值66001137 .564149.38(萬元 )10%(110%)或折現(xiàn)值66001142411.87(萬元 )10%(118%)2 .510%) 37.5(1因賓館開發(fā)完成后價值小于精裝修公寓開發(fā)完成

49、后價值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價值V3 必然小于由精裝修公寓求出的土地價值V2或 V3 =25986.34（萬元）4 、估價結(jié)論(1) 根據(jù)最高最佳利用分析中的價值最大化，估價對象評估的土地合理價值為33208.25 萬元；(2) 估價對象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。分析方法二：2總建筑面積：10000 ×5=5( 萬 M )建安費用 +專業(yè)費用 +管理費用=(1500 ×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50( 萬元 )1、設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1開發(fā)完成后價值：12000×5=60000（萬元）銷售費用： 60000×3%=1800（萬元）銷售稅費： 60000×6%=3600（萬元）V1×(1+4%) ×(1+18%