房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本步驟(精)(共3頁)

1、房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)成本的步驟對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本,才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多 少收入,取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn),因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認(rèn)購協(xié) 議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料,和工程部、預(yù)算部、銷售部、財務(wù)部等部門,工程量 浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要,準(zhǔn)備好了,才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算第一步:整理銷售資料,確認(rèn)銷售收入就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額 “ 預(yù)收賬款 ” 金額一致。 銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要

2、素。核對一致后, 確認(rèn)一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,算出平均單價。按照 . 確認(rèn)的銷售收入做憑證:借:預(yù)收賬款貸:主營業(yè)務(wù)收入結(jié)算第二步:整理工程施工合同清單和結(jié)算單。這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結(jié)算單有的合同可能有,有的可能沒有。一般應(yīng)該把合同按照 成本類別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝 工程費、公共配套設(shè)施費等類別,列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減 少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后,分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。結(jié)算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對。各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進(jìn)行

3、核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同 金額與賬面金額不一致。1. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預(yù)付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要 少。這樣的話,督促施工單位在結(jié)算之前,把發(fā)票開具過來。2. 施工單位還沒有結(jié)算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國稅 發(fā) 2008年 41號文進(jìn)行不超過 10%的預(yù)提,進(jìn)入到成本。3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。4. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回。5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結(jié)算。但是實

4、際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部 分成本按照類別,添加到合同清單里面。最后,合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。預(yù)提時候:借:開發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款 -預(yù)提按照這個金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本結(jié)算第四步:計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價,結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。這一步最重要的一點是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積,這個面積應(yīng)該等于 可銷售面積 +車庫面積 +開發(fā)商可以辦理房 產(chǎn)證的公共配套面積 。開發(fā)產(chǎn)品單價 =開發(fā)產(chǎn)品 /結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積根據(jù)第一步算出來的銷售金額,計算出來產(chǎn)品銷售成本產(chǎn)品銷售成本 =開發(fā)產(chǎn)品單價 *已經(jīng)銷售面積賬務(wù)處理:借:主營業(yè)務(wù)成本貸:開發(fā)產(chǎn)品這里面一定要注意,開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的,開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象,也就是說, 開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已 經(jīng)售馨,并且開