房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本步驟(精)(共3頁(yè))

1、房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)成本的步驟對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本,才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多 少收入,取得了多少利潤(rùn)。利潤(rùn)該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn),因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷(xiāo)售合同、認(rèn)購(gòu)協(xié) 議、銷(xiāo)售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料,和工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部等部門(mén),工程量 浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要,準(zhǔn)備好了,才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算第一步:整理銷(xiāo)售資料,確認(rèn)銷(xiāo)售收入就是把銷(xiāo)售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對(duì),看看銷(xiāo)售清單的金額是否跟賬面金額 “ 預(yù)收賬款 ” 金額一致。 銷(xiāo)售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要

2、素。核對(duì)一致后, 確認(rèn)一下銷(xiāo)售收入和已經(jīng)銷(xiāo)售面積,算出平均單價(jià)。按照 . 確認(rèn)的銷(xiāo)售收入做憑證:借:預(yù)收賬款貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)算第二步:整理工程施工合同清單和結(jié)算單。這個(gè)步驟比較麻煩,因?yàn)槭┕ず贤容^多,結(jié)算單有的合同可能有,有的可能沒(méi)有。一般應(yīng)該把合同按照 成本類(lèi)別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝 工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類(lèi)別,列出清單。清單的要素一般有合同編號(hào)、合同名稱(chēng)、合同金額、增加減 少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來(lái)之后,分別算出各個(gè)類(lèi)別合同的結(jié)算數(shù)。結(jié)算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì)。各個(gè)類(lèi)別的合同金額與賬面同類(lèi)別的科目余額進(jìn)行

3、核對(duì),找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同 金額與賬面金額不一致。1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具,由于在預(yù)付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要 少。這樣的話,督促施工單位在結(jié)算之前,把發(fā)票開(kāi)具過(guò)來(lái)。2. 施工單位還沒(méi)有結(jié)算,發(fā)票也沒(méi)有開(kāi)具,造成賬面金額比合同金額少。這樣的話,可以按照國(guó)稅 發(fā) 2008年 41號(hào)文進(jìn)行不超過(guò) 10%的預(yù)提,進(jìn)入到成本。3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開(kāi)過(guò)來(lái)。4. 施工單位因?yàn)槭韬?多開(kāi)了發(fā)票,但是企業(yè)沒(méi)有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回。5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒(méi)有簽合同,也沒(méi)有做結(jié)算。但是實(shí)

4、際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部 分成本按照類(lèi)別,添加到合同清單里面。最后,合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。預(yù)提時(shí)候:借:開(kāi)發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款 -預(yù)提按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸:開(kāi)發(fā)成本結(jié)算第四步:計(jì)算出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià),結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積,這個(gè)面積應(yīng)該等于 可銷(xiāo)售面積 +車(chē)庫(kù)面積 +開(kāi)發(fā)商可以辦理房 產(chǎn)證的公共配套面積 。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià) =開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 /結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積根據(jù)第一步算出來(lái)的銷(xiāo)售金額,計(jì)算出來(lái)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本產(chǎn)品銷(xiāo)售成本 =開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià) *已經(jīng)銷(xiāo)售面積賬務(wù)處理:借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品這里面一定要注意,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對(duì)象,也就是說(shuō), 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營(yíng)業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已 經(jīng)售馨,并且開(kāi)