某項目調(diào)查報告分析(2)

1、某項目調(diào)查報告分析本次報告為我公司南戴河項目開發(fā)的調(diào)查報告，目的是通過對有錢有閑階層的消費(fèi)偏 好進(jìn)行收集分析，以期獲得有參考價值的數(shù)據(jù)，推動項目的有效開展和順利實施?，F(xiàn)歸 納如下：一、前言1、調(diào)研時間：04年12月8日9: 00am04年12月10日6: 00pm2、調(diào)研方法：半定向式的多項選擇式的問卷調(diào)查3、調(diào)研行業(yè)及地點(diǎn)：國貿(mào)、金融街及亞運(yùn)村it、金融、貿(mào)易企業(yè)及高級會所，如財政 局、中國電信、中國信托投資公司、南方證券、中體倍力健身房等4、座談會：在訪問者會議室5、調(diào)研問卷有效標(biāo)準(zhǔn)1）所有受訪者均須填寫年齡，否則一律作廢卷處理；2）在數(shù)字（如價格）問題上，受訪者重復(fù)選擇者，一律按最高數(shù)字

2、處理；若未做選 擇者，均按最低數(shù)字處理；3）本調(diào)查問卷一人一份，重復(fù)填寫無效。6、調(diào)研容量：問卷100份，問卷有效率94%7、調(diào)研對象要求被調(diào)研對象工作級別為部門經(jīng)理以上年薪在10萬元以上年齡26-60 歲之間。二、調(diào)研結(jié)果及分析1、客戶群體分析本次調(diào)研按年齡段分為26-30歲（8名）、31-35歲（14名）、35-40歲（9名）、 41-50歲（8名）、50-60歲（5名）五組，從94份調(diào)研報告看，31-35歲客戶群比例 最高，約為32%。其余年齡段基本都在20%以內(nèi)。一方面是由于高職位人上普遍拒絕 接受調(diào)查，所以使得本次36歲以上年齡段調(diào)查比例有所偏低。 26-30歲 3卜35歲 36-4

3、0歲 41-50 歲 50-602、客群工作范圍:此次調(diào)查所選擇的被調(diào)查者的工作范圍大致分為政府機(jī)關(guān)、外企、個體私營、合資和 國營企業(yè)五類。而且政府機(jī)關(guān)的比例明顯比其他行業(yè)高，可能是與政府機(jī)關(guān)灰色收入多 有關(guān)，此次調(diào)查者所占比例分布如圖所示。客群工作范工作范m3、海邊度假房產(chǎn)特征構(gòu)成在客戶最心動的四種度假房產(chǎn)特征中，排列在前四名的特征依次為：房間可以看海 （占72.72%）、離海近3分鐘到海邊（占40.90%）、270°大飄窗（占40.90%）和全面智能化要求（占36.36%），基本都是項目的外在物理屬性。顯示出受訪者非常注重 物業(yè)的形象、檔次與品味。而個性化的要求如開放式陽臺、超大

4、舒適的床、開酒店式管 理選擇比例也在30%左右，在一定程度上也表明這些有錢有閑階層是非常注重個人享受 的，如果能包裝好項目，提升到相當(dāng)?shù)臋n次，使物業(yè)能成為一種身份或地位的象征，對 有錢和有閑人士來說，將是非常有吸引力的。表格一：度假房產(chǎn)特征總量比例度假房產(chǎn)特征總量比例1.房間可以看海3272. 72 %10家政服務(wù)511. 36%2. 3分鐘到海邊1840. 90%11.大吧臺511. 36%3. 270°大飄窗1840. 90%12.異國精裝修511. 36%4.全面達(dá)到智能化1636. 36%13.帶家電49. 09%5.開放式陽臺1431. 81%14.大開間無間隔24. 54

5、%6.超大舒服的床1329. 54%15. 3米層高24. 54%7.酒店式管理1125%16.投資回報高24. 54%8.按摩浴缸818. 18%17.開放式廚房009.有山有水715. 90%部分海邊度假特征選擇比例房間看海 3分鐘到海邊 270度飄床 全面智能化 開放式陽臺 超大舒服的床 酒店式服務(wù)按摩浴缸有山有水家政服務(wù)0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%4、周邊配套設(shè)施：在提供的10種選擇和建議里，客群對娛樂休閑沒施需求非常突出，占總比例達(dá)到 42.10%,其他選項均比較低。在訪談中，他們認(rèn)為，度假物業(yè)周邊沒施應(yīng)該是比較齊全 的，所以他們更注重休閑性沒施的配置，

6、以滿足其全身心放松的目的。部分受訪者還提 出，度假物業(yè)應(yīng)該象酒店一樣，有很好的配套沒施，沒置應(yīng)該沒有會所，有明顯的奢侈 和享受需求。周遍配套設(shè)施酒店 網(wǎng)球場 游泳池 健身房 沙灘排球 洗衣房診所餐廳超市 娛樂設(shè)施0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%5、客戶使用房產(chǎn)的目的如圖所示，在調(diào)查使用度假房產(chǎn)目的問題上，周末使用目的為市場消費(fèi)主導(dǎo)，占53%o 其次是長假使用，占33.5%,可以看出頂層消費(fèi)者周末娛樂已經(jīng)成為重點(diǎn)，這與有錢有 閑階層的休閑習(xí)慣是一脈相承的。訪談結(jié)果顯示，這部分有錢人上因經(jīng)濟(jì)殷實，生活質(zhì) 量及品位要求極高，而且已經(jīng)追求到每一天，同時越有錢的人上

7、，就越注重周末休閑的 質(zhì)量，希望能享受完整無打擾的假期，而避免長假與社會大眾去擠旅游景點(diǎn)。相對而言， 其他選擇均比較低，如果能提高項目的服務(wù)功能和質(zhì)量，該部分消費(fèi)市場應(yīng)該有很大的 潛力可挖。使用房產(chǎn)的目的6、房產(chǎn)的價格在置業(yè)問題上，被調(diào)查者買與不買的比例為86.62 %: 13.38%,顯示出強(qiáng)烈興趣。 同時值得我們關(guān)注的是是36-40歲與41-50歲的被調(diào)查者似乎對購買有著更濃厚的興 趣，他們購買率為100%，而26-30歲購買的比例僅為25%，從這里我們可以很明確 的看出，36-50歲客戶是我們最有力的購買群。在價格方面,被調(diào)查者比較認(rèn)同的房產(chǎn)價格主要集中在10-15萬、15-20萬20-

8、30 萬三種價格段，三者比例均超過20%，相對是比較平均的。按照3000元/平米單價計 算，其主力面積應(yīng)在30-70平米之間。在戶型戶數(shù)比例上基本都為4: 3: 2: 1。但訪談時，客戶非常關(guān)注項目的檔次，而且希望能有具體的產(chǎn)品進(jìn)行評價，由于本次調(diào)查沒 有對項目進(jìn)行具體描述，所以他們選擇的價格均是最低價，價格彈性很大，至少可以達(dá) 到 20%。購房總價10-15 萬15-20 萬20-30 萬30萬以上戶型面積30-5050-6767-100100以上戶數(shù)比例26%27%21%13%7、分時度假房產(chǎn)的選擇如果不買，而采取分時度假方式，被調(diào)查者均表現(xiàn)出了審時謹(jǐn)慎的態(tài)度。23.3%的被 調(diào)查者不購買

9、。35%的人認(rèn)為2萬元以下為合理費(fèi)用，認(rèn)為2-3萬元合理的占17.21%， 4-5萬的占其總數(shù)的9.30%，認(rèn)為4、5萬和5萬以上合理為合理費(fèi)用的寥寥無幾。這 主要是因為大部分人上都考慮購買，所以對分時度假不太感興趣。但訪談時，他們認(rèn)為， 如果能享受國際度假酒店集團(tuán)的待遇，他們?nèi)允欠浅g迎的?；旧?，合理價格在3萬 元左右?？腿哼x擇分時度假比例三維柱形閣1分時度假總比例 口26-30歲 口31-35歲 口36-40歲 口41 50歲 口50-60歲2萬以下2-3萬 3-4萬4-5以上5萬以上 不買結(jié)論：1、大部分的中產(chǎn)及富裕階層有強(qiáng)烈的度假需求，而且他們購買度假物業(yè)的欲望非常明 確，是市場的生

10、力軍。2、有錢有閑階級非常重視物業(yè)的檔次和品味，比較追求身份感和地位感。3、有錢有閑階級對娛樂消費(fèi)等奢侈性沒施要求較高，需要有一定刺激性的新東西。4、在戶型沒計上，大中小面積戶型分別應(yīng)在100平米、70平米、40平米左右三個檔 次，戶型戶數(shù)比例約為4: 3: 2: 1。方案是計劃中容最為fi雜的一種。由于一些具有某種職能的具體工作比較fi雜，不 作全面部署不足以說明問題，因而公文p、j容構(gòu)成勢必要繁瑣一些，一般有指導(dǎo)思想、主要目 標(biāo)、工作重點(diǎn)、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。方案的容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)，所 以不用落款，只有標(biāo)題、成文時間和正文三

11、部分內(nèi)容。1、標(biāo)題方案的標(biāo)題有兩種寫法：一個是“三要素”寫法，即由發(fā)文機(jī)關(guān)、計劃內(nèi)容和文種三部分 組成，如北華大學(xué)五年發(fā)展規(guī)劃總體方案；一個是“兩要素”寫法，即省略發(fā)文機(jī)關(guān)，但 這個發(fā)文機(jī)關(guān)必須在領(lǐng)頭的“批示性通知”（文件頭）的標(biāo)題屮體現(xiàn)出來，如治理采掘工業(yè) 危機(jī)，實現(xiàn)良性循環(huán)方案。成文時間，為鄭重起見，方案的成文時間一般不省略，而且要 注在標(biāo)題下。2、正文方案的正文一般有兩種寫法：一是常規(guī)寫法，即按“指導(dǎo)方針”、“主要目標(biāo)（重點(diǎn)）”、“實施步驟”、“政策措施”及“要求幾個部分來寫，這個較固定的程序適合于一般常規(guī)性單項工 作；二是變項寫法，即根裾實際需要加項或減項的寫法，適合于特殊性的中.項工

12、作。但不管哪種寫法，“主要目標(biāo)”、“實施步驟”、“政策措施”這三項必不可少的，實際寫作時的稱呼可以 不同，如把“主要目標(biāo)”稱為“目標(biāo)和任務(wù)”或“目標(biāo)和對策”等,把“政策措施”稱為“實施辦法”或 “組織措施”等。在“主要r標(biāo)”一項中，一般還要分總體目標(biāo)和具體目標(biāo)；“實施步驟”一般還要 分基本步驟或階段和關(guān)鍵步驟，關(guān)鍵步驟里還有重點(diǎn)工作項fh “政策措施”的內(nèi)界里一般還 要分“政策保證”、“組織保證”和“具體措施”等。方案也可以是下級或具體責(zé)任人為落實和實施某項具體工作而形成的文件，然后報上 級或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)實施。寫法要求同上。商業(yè)計劃書寫作綱要部分目的長度（頁數(shù)）1.0業(yè)務(wù)要點(diǎn)整個業(yè)務(wù)計劃的簡要

13、總結(jié)1-22.0公司描述2.1背景/歷史2.2資本結(jié)構(gòu)/股 東名單2.3期權(quán)協(xié)議（如果適用）公司的背景資料，包括資本結(jié)構(gòu)。1-23.0產(chǎn)品/服務(wù)3.1描述3.2技術(shù)3.3消費(fèi)者可得到的好處公司將向消費(fèi)者提供什么？與消費(fèi)者目前所使用/所 擁有的產(chǎn)品/服務(wù)相比，消費(fèi)者將從公司的產(chǎn)品/服 務(wù)中如何受益？1-34.0市場分析4.1規(guī)模4.2區(qū)域聚焦4.3發(fā)展 4.4消費(fèi)者概況4.5市場開拓戰(zhàn)略公司有多少潛在用戶？其增長率是多少？公司計劃 占有該巾場的多大份額？公司如何發(fā)現(xiàn)潛在簾場、 如何打進(jìn)潛在市場？1-25.0競爭分析5. 1現(xiàn)有競爭5.2替換產(chǎn)品/服務(wù)5.3swot （強(qiáng)勢/弱勢/機(jī)會/威脅分析）5.4競爭優(yōu) 勢5. 5進(jìn)入壁壘公司的競爭對手是誰？公司比競爭對手強(qiáng)/弱的地方 是什么？是否具有能阻止其他人進(jìn)入的壁壘（例如 技術(shù)/法規(guī)）？1-26.0業(yè)務(wù)計劃的實施6.1戰(zhàn)略6.2聯(lián)盟6.3實