某項目調查報告分析(2)

1、某項目調查報告分析本次報告為我公司南戴河項目開發(fā)的調查報告，目的是通過對有錢有閑階層的消費偏 好進行收集分析，以期獲得有參考價值的數據，推動項目的有效開展和順利實施?，F(xiàn)歸 納如下：一、前言1、調研時間：04年12月8日9: 00am04年12月10日6: 00pm2、調研方法：半定向式的多項選擇式的問卷調查3、調研行業(yè)及地點：國貿、金融街及亞運村it、金融、貿易企業(yè)及高級會所，如財政 局、中國電信、中國信托投資公司、南方證券、中體倍力健身房等4、座談會：在訪問者會議室5、調研問卷有效標準1）所有受訪者均須填寫年齡，否則一律作廢卷處理；2）在數字（如價格）問題上，受訪者重復選擇者，一律按最高數字

2、處理；若未做選 擇者，均按最低數字處理；3）本調查問卷一人一份，重復填寫無效。6、調研容量：問卷100份，問卷有效率94%7、調研對象要求被調研對象工作級別為部門經理以上年薪在10萬元以上年齡26-60 歲之間。二、調研結果及分析1、客戶群體分析本次調研按年齡段分為26-30歲（8名）、31-35歲（14名）、35-40歲（9名）、 41-50歲（8名）、50-60歲（5名）五組，從94份調研報告看，31-35歲客戶群比例 最高，約為32%。其余年齡段基本都在20%以內。一方面是由于高職位人上普遍拒絕 接受調查，所以使得本次36歲以上年齡段調查比例有所偏低。 26-30歲 3卜35歲 36-4

3、0歲 41-50 歲 50-602、客群工作范圍:此次調查所選擇的被調查者的工作范圍大致分為政府機關、外企、個體私營、合資和 國營企業(yè)五類。而且政府機關的比例明顯比其他行業(yè)高，可能是與政府機關灰色收入多 有關，此次調查者所占比例分布如圖所示。客群工作范工作范m3、海邊度假房產特征構成在客戶最心動的四種度假房產特征中，排列在前四名的特征依次為：房間可以看海 （占72.72%）、離海近3分鐘到海邊（占40.90%）、270°大飄窗（占40.90%）和全面智能化要求（占36.36%），基本都是項目的外在物理屬性。顯示出受訪者非常注重 物業(yè)的形象、檔次與品味。而個性化的要求如開放式陽臺、超大

4、舒適的床、開酒店式管 理選擇比例也在30%左右，在一定程度上也表明這些有錢有閑階層是非常注重個人享受 的，如果能包裝好項目，提升到相當的檔次，使物業(yè)能成為一種身份或地位的象征，對 有錢和有閑人士來說，將是非常有吸引力的。表格一：度假房產特征總量比例度假房產特征總量比例1.房間可以看海3272. 72 %10家政服務511. 36%2. 3分鐘到海邊1840. 90%11.大吧臺511. 36%3. 270°大飄窗1840. 90%12.異國精裝修511. 36%4.全面達到智能化1636. 36%13.帶家電49. 09%5.開放式陽臺1431. 81%14.大開間無間隔24. 54

5、%6.超大舒服的床1329. 54%15. 3米層高24. 54%7.酒店式管理1125%16.投資回報高24. 54%8.按摩浴缸818. 18%17.開放式廚房009.有山有水715. 90%部分海邊度假特征選擇比例房間看海 3分鐘到海邊 270度飄床 全面智能化 開放式陽臺 超大舒服的床 酒店式服務按摩浴缸有山有水家政服務0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%4、周邊配套設施：在提供的10種選擇和建議里，客群對娛樂休閑沒施需求非常突出，占總比例達到 42.10%,其他選項均比較低。在訪談中，他們認為，度假物業(yè)周邊沒施應該是比較齊全 的，所以他們更注重休閑性沒施的配置，

6、以滿足其全身心放松的目的。部分受訪者還提 出，度假物業(yè)應該象酒店一樣，有很好的配套沒施，沒置應該沒有會所，有明顯的奢侈 和享受需求。周遍配套設施酒店 網球場 游泳池 健身房 沙灘排球 洗衣房診所餐廳超市 娛樂設施0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%5、客戶使用房產的目的如圖所示，在調查使用度假房產目的問題上，周末使用目的為市場消費主導，占53%o 其次是長假使用，占33.5%,可以看出頂層消費者周末娛樂已經成為重點，這與有錢有 閑階層的休閑習慣是一脈相承的。訪談結果顯示，這部分有錢人上因經濟殷實，生活質 量及品位要求極高，而且已經追求到每一天，同時越有錢的人上

7、，就越注重周末休閑的 質量，希望能享受完整無打擾的假期，而避免長假與社會大眾去擠旅游景點。相對而言， 其他選擇均比較低，如果能提高項目的服務功能和質量，該部分消費市場應該有很大的 潛力可挖。使用房產的目的6、房產的價格在置業(yè)問題上，被調查者買與不買的比例為86.62 %: 13.38%,顯示出強烈興趣。 同時值得我們關注的是是36-40歲與41-50歲的被調查者似乎對購買有著更濃厚的興 趣，他們購買率為100%，而26-30歲購買的比例僅為25%，從這里我們可以很明確 的看出，36-50歲客戶是我們最有力的購買群。在價格方面,被調查者比較認同的房產價格主要集中在10-15萬、15-20萬20-

8、30 萬三種價格段，三者比例均超過20%，相對是比較平均的。按照3000元/平米單價計 算，其主力面積應在30-70平米之間。在戶型戶數比例上基本都為4: 3: 2: 1。但訪談時，客戶非常關注項目的檔次，而且希望能有具體的產品進行評價，由于本次調查沒 有對項目進行具體描述，所以他們選擇的價格均是最低價，價格彈性很大，至少可以達 到 20%。購房總價10-15 萬15-20 萬20-30 萬30萬以上戶型面積30-5050-6767-100100以上戶數比例26%27%21%13%7、分時度假房產的選擇如果不買，而采取分時度假方式，被調查者均表現(xiàn)出了審時謹慎的態(tài)度。23.3%的被 調查者不購買

9、。35%的人認為2萬元以下為合理費用，認為2-3萬元合理的占17.21%， 4-5萬的占其總數的9.30%，認為4、5萬和5萬以上合理為合理費用的寥寥無幾。這 主要是因為大部分人上都考慮購買，所以對分時度假不太感興趣。但訪談時，他們認為， 如果能享受國際度假酒店集團的待遇，他們仍是非常歡迎的?；旧?，合理價格在3萬 元左右?？腿哼x擇分時度假比例三維柱形閣1分時度假總比例 口26-30歲 口31-35歲 口36-40歲 口41 50歲 口50-60歲2萬以下2-3萬 3-4萬4-5以上5萬以上 不買結論：1、大部分的中產及富裕階層有強烈的度假需求，而且他們購買度假物業(yè)的欲望非常明 確，是市場的生

10、力軍。2、有錢有閑階級非常重視物業(yè)的檔次和品味，比較追求身份感和地位感。3、有錢有閑階級對娛樂消費等奢侈性沒施要求較高，需要有一定刺激性的新東西。4、在戶型沒計上，大中小面積戶型分別應在100平米、70平米、40平米左右三個檔 次，戶型戶數比例約為4: 3: 2: 1。方案是計劃中容最為fi雜的一種。由于一些具有某種職能的具體工作比較fi雜，不 作全面部署不足以說明問題，因而公文p、j容構成勢必要繁瑣一些，一般有指導思想、主要目 標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。方案的容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)，所 以不用落款，只有標題、成文時間和正文三

11、部分內容。1、標題方案的標題有兩種寫法：一個是“三要素”寫法，即由發(fā)文機關、計劃內容和文種三部分 組成，如北華大學五年發(fā)展規(guī)劃總體方案；一個是“兩要素”寫法，即省略發(fā)文機關，但 這個發(fā)文機關必須在領頭的“批示性通知”（文件頭）的標題屮體現(xiàn)出來，如治理采掘工業(yè) 危機，實現(xiàn)良性循環(huán)方案。成文時間，為鄭重起見，方案的成文時間一般不省略，而且要 注在標題下。2、正文方案的正文一般有兩種寫法：一是常規(guī)寫法，即按“指導方針”、“主要目標（重點）”、“實施步驟”、“政策措施”及“要求幾個部分來寫，這個較固定的程序適合于一般常規(guī)性單項工 作；二是變項寫法，即根裾實際需要加項或減項的寫法，適合于特殊性的中.項工

12、作。但不管哪種寫法，“主要目標”、“實施步驟”、“政策措施”這三項必不可少的，實際寫作時的稱呼可以 不同，如把“主要目標”稱為“目標和任務”或“目標和對策”等,把“政策措施”稱為“實施辦法”或 “組織措施”等。在“主要r標”一項中，一般還要分總體目標和具體目標；“實施步驟”一般還要 分基本步驟或階段和關鍵步驟，關鍵步驟里還有重點工作項fh “政策措施”的內界里一般還 要分“政策保證”、“組織保證”和“具體措施”等。方案也可以是下級或具體責任人為落實和實施某項具體工作而形成的文件，然后報上 級或主管領導批準實施。寫法要求同上。商業(yè)計劃書寫作綱要部分目的長度（頁數）1.0業(yè)務要點整個業(yè)務計劃的簡要

13、總結1-22.0公司描述2.1背景/歷史2.2資本結構/股 東名單2.3期權協(xié)議（如果適用）公司的背景資料，包括資本結構。1-23.0產品/服務3.1描述3.2技術3.3消費者可得到的好處公司將向消費者提供什么？與消費者目前所使用/所 擁有的產品/服務相比，消費者將從公司的產品/服 務中如何受益？1-34.0市場分析4.1規(guī)模4.2區(qū)域聚焦4.3發(fā)展 4.4消費者概況4.5市場開拓戰(zhàn)略公司有多少潛在用戶？其增長率是多少？公司計劃 占有該巾場的多大份額？公司如何發(fā)現(xiàn)潛在簾場、 如何打進潛在市場？1-25.0競爭分析5. 1現(xiàn)有競爭5.2替換產品/服務5.3swot （強勢/弱勢/機會/威脅分析）5.4競爭優(yōu) 勢5. 5進入壁壘公司的競爭對手是誰？公司比競爭對手強/弱的地方 是什么？是否具有能阻止其他人進入的壁壘（例如 技術/法規(guī)）？1-26.0業(yè)務計劃的實施6.1戰(zhàn)略6.2聯(lián)盟6.3實