辰溪金潤負(fù)一樓商業(yè)定位

1、辰溪定位報告2021-10-201定位報告-辰溪定位報告2021-10-202目 錄市場研究1基地分析2項目定位3辰溪定位報告2021-10-203市場研究 城市經(jīng)濟(jì) 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點 競爭項目 消費者研究 商家訪談1 1辰溪定位報告城市經(jīng)濟(jì)GDP/零售總額及增速3137.543.6853.165.47711.413.716.818.922.22613.0%13.5%14.1%16.3%15.3%12.5%18.4%20.0%18.8%18.6%18.2%8.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%01020304050607080902

2、00720082009201020112012GDP零售總額GDP增速零售額增速2021-10-204 辰溪縣近五年GDP平均增長率為14.1%，略低于零售總額的17%增長率辰溪定位報告城市經(jīng)濟(jì)可支配收入、消費支出及增速64167930896011250128491439012.0%23.6%13.0%25.6%14.2%16.8%13.5%5.3%6.4%9.4%10.5%11.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0200040006000800010000120001400016000200720082009201020112012收入消費支出收入增速支出

3、增速2021-10-205 辰溪縣近五年可支配收入平均增長率為17.5%，高于消費支出平均增長率的9.4%辰溪定位報告城市經(jīng)濟(jì)懷化市2012各縣GDP排行中顯示，辰溪縣僅低于沅陵縣與溆浦縣，但普遍高于其他縣73.545.8141.5788873.337.859.526.55047.39020406080100120140160洪江市會同縣沅陵縣辰溪縣涂浦縣中方縣新晃縣芷江縣通道縣靖州縣麻陽縣2021-10-206辰溪定位報告小結(jié)2021-10-207整體經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢，但近幾年增速有所放緩辰溪縣在懷化市各縣GDP排行占第三位，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)辰溪定位報告2021-10-208市場研究 城市經(jīng)濟(jì)

4、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點 競爭項目 消費者研究 商家訪談1 1辰溪定位報告商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃縣級商業(yè)中心：城東商業(yè)中心 位于先鋒東路區(qū)域，服務(wù)辰溪縣、引領(lǐng)消費時尚、展示辰溪形象，主要業(yè)態(tài)以大中型購物中心、百貨店、專賣店加以服務(wù)配套的便利店、餐飲店及文化教育設(shè)施區(qū)域商業(yè)中心：城南、辰陽、火馬沖 辰陽商業(yè)中心位于辰州北路與東風(fēng)交叉處，服務(wù)老城區(qū)居民，主要業(yè)態(tài)以大型購物中心、連鎖超市、商貿(mào)街、通訊電子專業(yè)街，另規(guī)劃遷移汽車站建大型購物中心2021-10-209區(qū)域商業(yè)中心縣級商業(yè)中心項目辰溪規(guī)劃一個縣級商業(yè)中心和三個區(qū)域商業(yè)中心，項目位于縣級商業(yè)中心區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿^大城東商業(yè)中心辰陽商業(yè)中心城南商業(yè)中心

5、火馬沖商業(yè)中心辰溪定位報告商業(yè)街規(guī)劃2021-10-2010辰溪規(guī)劃11條特色商業(yè)街，本項目屬先鋒東路品牌街與城商業(yè)街中的一部分序號商業(yè)街1柳樹灣旅游文化街2雙溪東路商貿(mào)街3長城北路特色餐飲街4東風(fēng)東路通訊電子街5氣象路休閑娛樂街6桑木橋殯葬產(chǎn)品街7先鋒東路品牌服飾街8城東商業(yè)街9辰州南路商業(yè)街10城南商業(yè)街11火馬沖商業(yè)街1234567891011項目辰溪定位報告先鋒東路商業(yè)街 主要規(guī)劃業(yè)態(tài)以品牌服飾店、專賣店、婚紗攝影、美容美發(fā)、連鎖超市、餐飲店、便利店等，限制倉儲商店、家居建材市場、農(nóng)貿(mào)市場城東商業(yè)中心 主要規(guī)劃業(yè)態(tài)以品牌專賣店、專業(yè)店、化妝品、時尚飾品、眼鏡、鐘表首飾、美容美發(fā)等國內(nèi)外

6、一線知名品牌2021-10-2011商業(yè)街規(guī)劃辰溪定位報告專業(yè)市場規(guī)劃2021-10-2012辰溪規(guī)劃六個專業(yè)市場，均分布在城區(qū)的邊緣位置序號專業(yè)市場1小商品批發(fā)市場2家居建材市場3農(nóng)資農(nóng)機(jī)摩托車市場4農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場5再生資源市場6汽車綜合市場123456項目辰溪定位報告2021-10-2013小結(jié)城市發(fā)展由西向東拓展，項目位于未來縣級商業(yè)中心，并屬于先鋒路商業(yè)和城東商業(yè)街的部分，是未來商業(yè)的核心區(qū)域辰溪定位報告2021-10-2014市場研究 城市經(jīng)濟(jì) 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點 競爭項目 消費者研究 商家訪談1 1辰溪定位報告2021-10-2015商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查范圍：雙溪路步行街、中心市場、

7、東風(fēng)東路及辰州北路部分路段等區(qū)域辰溪定位報告2021-10-2016商業(yè)概況業(yè)態(tài) 主要商家 零售福滿家、御龍生活廣場、富鑫超市、以純、季候風(fēng)、真維斯、喬丹餐飲維多利亞、麥德奇、重慶雞公堡、萬利隆、清水灣、米蘿咖啡、龍門漁府娛樂K歌之王、金盛電玩、不夜天網(wǎng)吧、艾維吧康體休閑美時慕、大浪淘沙、水韻飛騰、麗人女子會所文化教育國際米蘭、新華書店、明博文化用品便利服務(wù)明浩洗衣行、電信營業(yè)廳、農(nóng)村信用社、海南旅游辰溪縣商業(yè)主要以東風(fēng)東路、雙溪路兩側(cè)的物業(yè)為依托，自然形成的商業(yè)街，無專業(yè)管理，商業(yè)形象參差不齊，主要客群為城區(qū)居民及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民辰溪定位報告2021-10-2017商業(yè)布局1234序號名稱商家知

8、名度1中心市場弱2雙溪路步行街較強(qiáng)3東風(fēng)東路商業(yè)街較強(qiáng)4辰州路商業(yè)街較弱辰溪縣商業(yè)主要分布在老城區(qū)的東風(fēng)東路兩側(cè)，一些較好的品牌商家大多分布在此路上項目辰溪定位報告2021-10-2018餐飲分布-酒樓12序號店名1紫都酒店2維多利亞3武陵酒店餐飲4億源酒店餐飲5龍門漁府6湘俚人家7龍泉美食廣場8匯源美食城345大型酒樓主要分布在東風(fēng)東路上，大多與酒店做配套678項目辰溪定位報告2021-10-2019餐飲分布-風(fēng)味餐飲12序號店名1重慶火鍋2漁一哥火鍋3周記餐廳4湘記酒樓5長鴻食府6韓國自助烤肉7夢韻酒樓8濱江樓9味添食府10一號鍋11客來福12啤酒城3456789111012風(fēng)味餐飲主要分

9、布在老城區(qū)的辰州北路和與新交界的八一路南端項目辰溪定位報告2021-10-2020餐飲分布-休閑餐飲12序號店名1桂香屋2甜甜屋3萬利隆4草木間5酷吧客6臺灣手作茶7蘿帝公主8黑騎士9甜品時間10沁心園11崇尚甜品12甜品時間3456789111012休閑餐飲主要分布在東風(fēng)東路上及八一路的南端項目辰溪定位報告2021-10-2021餐飲分布-其他餐飲12序號店名1麥德奇2米蘿咖啡3北岸咖啡4曼島咖啡34西式快餐與中西餐廳商家較少，分布較散西式快餐中西餐廳項目辰溪定位報告2021-10-2022娛樂分布16序號店名1左情KTV2新金殿KTV3武陵KTV4利頓KTV5K歌之王6新時代電玩7金盛電玩

10、8不夜天網(wǎng)吧9星際網(wǎng)吧10不夜天網(wǎng)吧11不夜天網(wǎng)吧78娛樂類商家分布交均勻，布滿城區(qū)主要區(qū)域，KTV大多與酒店配套KTV電玩2534網(wǎng)吧91011項目辰溪定位報告2021-10-2023康體休閑分布16序號店名1美時幕2麗人女子會所3水韻飛騰4陽光足浴5藍(lán)天足浴6月亮島足浴7小天鵝足浴8大浪陶沙9紅姐足浴78足浴主要集中在丹山路的北段及與酒店做配套美容美體足浴2534項目9辰溪定位報告業(yè)態(tài)占比辰溪縣商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展較全，但業(yè)態(tài)占比不合理，零售達(dá)六成以上業(yè)態(tài)面積/m2占比/%零售5083063餐飲1293016娛樂75109康體休閑59107便民服務(wù)27104文化教育9901共計8088010020

11、21-10-20244%16%7%63%1%9%業(yè)態(tài)占比便民服務(wù)餐飲康體休閑零售文化教育娛樂辰溪定位報告63.0%16.0%9.0%7.0%0.16占比占比零售餐飲娛樂康體休閑2021-10-2025辰溪定位報告品類占比零售業(yè)態(tài)品類發(fā)展較全，占比在前五位的分別是：建材家居29.5%、超市25.1%、農(nóng)貿(mào)市場11.8%、家具7.3%、服裝專業(yè)店6.8%2021-10-202625.1%11.8%6.8%0.5%0.5%2.1%7.3%2.6%29.5%0.2%0.6%1.5%1.7%0.4%0.3%3.8%1.4%1.6%0.3%0.9%1.1%零售品類占比超市農(nóng)貿(mào)市場服飾專業(yè)店化妝品黃金珠寶家

12、居用品家具家用電器建材家居禮品內(nèi)衣男裝女裝皮具飾品通訊數(shù)碼鞋休閑裝眼鏡運動服飾孕嬰童用品辰溪定位報告品類占比2021-10-20第 頁餐飲品類不夠豐富，風(fēng)味餐飲達(dá)六成以上63%2%15%20%餐飲品類占比風(fēng)味餐飲西式快餐休閑餐飲中西式餐廳12%5%83%康體休閑品類占比美容美體桌球足浴康體休閑品類豐富度不強(qiáng)，足浴占比較高辰溪定位報告品類占比文化教育品類攝影達(dá)八成娛樂品類中主要以KTV為主達(dá)七成以上2021-10-202822%78%文化教育品類占比文化用品攝影74%5%8%13%娛樂品類占比KTV電玩酒吧網(wǎng)吧辰溪定位報告品類占比2021-10-20第 頁便民服務(wù)中主要以金融服務(wù)與居民服務(wù)為主二

13、項合計已達(dá)九成以上66%25%2%7%便民服務(wù)品類占比金融服務(wù)居民服務(wù)旅游服務(wù)商務(wù)服務(wù)辰溪定位報告2021-10-2030小結(jié)城區(qū)商業(yè)主要集中在東風(fēng)東路沿街的兩側(cè)，各業(yè)態(tài)商家分布較散，知名品牌商家較少，商業(yè)等級偏低，無集中多業(yè)態(tài)的商業(yè)場所，整體業(yè)態(tài)單一，品類發(fā)展較不合理，辰溪定位報告2021-10-2031市場研究 城市經(jīng)濟(jì) 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點 競爭項目 消費者研究 商家訪談1 1辰溪定位報告2021-10-2032競爭項目序號項目名稱1華盛家園2先鋒國際3香檳國際4現(xiàn)有商業(yè)區(qū)老城區(qū)商業(yè)歷史悠久、居民較多、商業(yè)氛圍較濃，消費群廣，有明顯優(yōu)勢，另已建與在建項目均在本項目的西邊，將直接攔劫老城

14、區(qū)的人流已建未開業(yè)項目在建項目123項目現(xiàn)有商業(yè)區(qū)4辰溪定位報告競爭項目項目名華盛家園位置先鋒路建筑面積約1.2萬平方米單層面積約3千平方米層數(shù)4層層高1F:5.5米、2-4F:4.5米柱距9米意向商家步步高2021-10-2033華盛家園位于先鋒路與長城路交匯處的東南角，項目商業(yè)部分共四層，單層面積約為3千平方米辰溪定位報告競爭項目項目名先鋒國際位置先鋒路建筑面積約2萬平方層數(shù)三層層高B1:4.5米、1-2F:5米、3F:4.3米柱距8.4米規(guī)劃業(yè)態(tài)零售、娛樂、餐飲2021-10-2034城東大市場集居住、農(nóng)貿(mào)市場、零售商場、家居建材為一體的綜合項目，其中零售面積約在2萬平方米左右，目前也處

15、于招商狀態(tài)辰溪定位報告競爭項目2021-10-2035香檳國際位于鋒路的北側(cè)與大千錦繡山城緊鄰，建筑面積約為5萬平方米，主要物業(yè)類型有住宅、酒店、寫字樓、零售辰溪定位報告2021-10-2036小結(jié)老城區(qū)商業(yè)氛圍濃，消費吸引力強(qiáng)，項目周邊競爭項目多，直接競爭商家步步高已有意向入駐華盛家園預(yù)計早于本項目開業(yè)辰溪定位報告2021-10-2037市場研究 城市經(jīng)濟(jì) 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點 競爭項目 消費者研究 商家訪談1 1辰溪定位報告調(diào)查概述本次調(diào)查針對項目所在地辰溪縣城區(qū)或展開，采取街頭攔訪和焦點座談會兩個方式調(diào)查街頭攔訪共取得有效樣本200份，取樣點主要分布于4個區(qū)域，包括有中心市場50份，東

16、風(fēng)東路50份，雙溪路步行街50份，項目地附近50份。焦點座談會一組8人，說明：以下圖表均以街頭攔訪的200個樣本作為數(shù)據(jù)分析，焦點座談會的8個樣本并未納入，下文中紅色字體代表座談會錄得信息辰溪定位報告2021-10-2039調(diào)查概述45%55%性別男性女性10%20%20%20%15%10%5%年齡18-24歲25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50歲及以上 本次調(diào)查重點針對項目所在地懷化市辰溪縣縣城區(qū)域內(nèi)展開，共取得有效樣本200份辰溪定位報告2021-10-2040一般消費習(xí)慣周末, 20%下班后, 34%節(jié)日, 1%不固定, 45%外出購物時間周末下班后節(jié)日不固定

17、家人, 53%朋友19%同事同學(xué)6%自己去, 23%同行者家人朋友同事/同學(xué)自己去外出購物時間以集中在 不固定 其次為周末52% 與家人 同行購物，其次為 獨行 以及 與朋友同行 辰溪定位報告2021-10-2041一般消費習(xí)慣交通工具以 步行 為主，其次為 摩托車/電動車 和 公交車 交通時間主要分布于 10分鐘內(nèi) 和 20分鐘內(nèi)19%24%7%7%43%交通工具公交車摩托車/電動車私家車的士步行7%39%37%14%1%2%交通時間5分鐘以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)30分鐘以內(nèi)60分鐘以內(nèi)1小時以上辰溪定位報告2021-10-2042零售消費特征 最喜愛消費場所依次為 中心廣場、福滿家購物

18、廣場（東風(fēng)西路）、福滿家（東風(fēng)東路）、雙溪路步行街 選擇的原因主要為種類齊全/品牌豐富、交通便利、在工作/居住地附近 、價格實惠 94% 的消費者 每月外出購物消費1-3次及以上，主要 購買 正裝、兒童服飾、休閑裝，消費金額集中在 100至300元 消費者最經(jīng)常光顧和最喜歡的超市均為 福滿家（中心市場店），其次為 福滿家（東風(fēng)西路店）。選擇的原因主要是 種類齊全/品牌豐富、交通便利、在工作/居住地附近 消費者對本地超市的看法均持肯定或較為肯定的態(tài)度，但在 裝修風(fēng)格、通風(fēng)及舒適性、收銀便捷度、停車位便捷度、購物環(huán)境衛(wèi)生、衛(wèi)生間的充足與干凈度、面積小、布置凌亂、過道窄、空氣質(zhì)量差方面的滿意度相對較

19、低，需要改進(jìn)辰溪定位報告2021-10-2043餐飲消費特征 對該區(qū)域餐飲市場現(xiàn)狀不太滿意，認(rèn)為不足之處主要體現(xiàn)在 菜系少、服務(wù)水平不高 、就餐衛(wèi)生及環(huán)境差、消費價格偏高、就餐場所少、停車不方便；每月1-3次及以上；人均消費 31至100元 普遍喜好 小吃店，其次為 湖南風(fēng)味餐廳，再次為 火鍋店、大型宴會酒樓、美食廣場 最喜歡 的湖南風(fēng)味餐廳為 辰溪風(fēng)味 最喜歡 的外省風(fēng)味餐廳為 四川風(fēng)味 最喜歡的休閑餐廳為 飲品店 和 面包店，其次為 甜品店辰溪定位報告2021-10-2044娛樂休閑消費特征 對該區(qū)域娛樂市場現(xiàn)狀不太滿意，認(rèn)為不足之處主要體現(xiàn)在 特色不明顯、服務(wù)水平不高 和 中高檔娛樂場所

20、少；每月1-3次及以上；人均消費 31至100元 最喜歡的場所為 KTV 、茶館/棋牌室 ，其次為 電影院，再次為 足浴、戶外運動、酒吧，對 桌球館、桑拿/水療、溜冰場 和 健身俱樂部 等需求度不高辰溪定位報告2021-10-2045子女消費特征 超 六成 受訪者家中有18歲以下子女 除去三餐和非課外學(xué)習(xí)支出，每月為子女消費金額在 301至1,000元 之間，占家庭收入的 3%至10%、20-30%，同時，20%以上者 也占到了此類人群的四分之一，主要消費在 服飾、文化教育、飲食 和 玩具/模型 等方面 愿意與子女共同光顧的場所依次為 兒童玩具/游樂場、餐飲、兒童服飾辰溪定位報告2021-10

21、-2046區(qū)域認(rèn)知及展望有 51% 表示 很了解 或 比較了解 項目區(qū)域，但也有 49% 表示 不了解，這說明消費者對該區(qū)域的 整體認(rèn)知度偏低很了 解5%比較了解, 46%不了解, 49%辰溪定位報告2021-10-2047業(yè)態(tài)需求程度業(yè)態(tài)需求最強(qiáng)烈的為 超市/大賣場，其次為 餐飲，再次為 服裝鞋帽、黃金珠寶、手表等 ，排在末位的為 娛樂休閑序號業(yè)態(tài)第一位 第二位 第三位 第四位1 超市/大賣場135 26 21 18 2 服裝鞋帽、黃金珠寶手表等23 69 78 30 3 餐飲(各式正餐、快餐、小吃等)14 83 70 33 4 娛樂休閑(電影、ktv、沐足、兒童親子活動等)28 22 31

22、 119 辰溪定位報告2021-10-2048最不感興趣的零售業(yè)態(tài)類型不感興趣的零售業(yè)態(tài)前三位依次為 化妝品、保健品/藥品、數(shù)碼產(chǎn)品4%18%31%14%27%3%3%26%2%24%37%25%36%23%超家數(shù)家黃男男運鞋孕化鐘保副辰溪定位報告2021-10-2049最感興趣的餐飲業(yè)態(tài)類型感興趣的餐飲業(yè)態(tài)前五位依次為 本地風(fēng)味餐廳、重慶火鍋、中式快餐、面包甜點、雪糕/冷飲91%16%18%5%54%19%85%14%18%50%15%33%本省外外中西重臺西面茶雪辰溪定位報告2021-10-2050最不感興趣的餐飲業(yè)態(tài)類型不感興趣的餐飲業(yè)態(tài)前三位依次為 外國風(fēng)味餐廳、西餐咖啡、臺式風(fēng)味餐廳

23、1%18%29%45%11%28%1%31%40%17%24%20%本省外外中西重臺西面茶雪辰溪定位報告2021-10-2051最感興趣的娛樂休閑業(yè)態(tài)類型感興趣的娛樂休閑業(yè)態(tài)前五位依次為 KTV、電影院、兒童樂園、棋牌室、足浴48%58%40%15%11%25%22%40%18%15%4%電影院Ktv棋牌室桌球室網(wǎng)吧足浴美容美發(fā)美甲兒童游樂場兒童才藝培訓(xùn)其他溜冰場辰溪定位報告2021-10-2052最不感興趣的娛樂休閑業(yè)態(tài)類型不感興趣的零售業(yè)態(tài)前三位依次為 網(wǎng)吧、美容美發(fā)美甲、桌球室16%13%22%31%50%25%37%12%11%27%27%電K棋桌網(wǎng)足美兒兒其溜辰溪定位報告2021-1

24、0-2053可滿足實際需求的超市/大賣場類型絕大多數(shù)均認(rèn)為“商品齊全，食品干貨、日用品、生鮮等均涵蓋的大規(guī)模賣場”是最能滿足實際需求的超市/大賣場類型82%12%6%類型商品齊全，食品干貨、日用品、生鮮等均涵蓋的大規(guī)模賣場偏向于以食品干貨、日用品為主，生鮮為輔的中等規(guī)模賣場偏向于以生鮮為主，食品干貨和日用品為輔的中等規(guī)模賣場辰溪定位報告2021-10-2054前往消費可能性及原因選擇 肯定去 和 可能去 的占到 88%僅有 12% 選擇 可能/肯定不去符合本人消費需求 是會去的主要原因距離比較遠(yuǎn) 是不會去的主要原因29%61%6%4%前往消費可能性肯定去可能去可能不去肯定不去13%27%80%

25、對周邊環(huán)境熟悉距離很近符合本人消費需求會去的原因27%55%18%對周邊環(huán)境不了解距離比較遠(yuǎn)其他場所能夠滿足我所有需求不會去的原因辰溪定位報告2021-10-2055發(fā)展前景測試近 七成 認(rèn)為該區(qū)域發(fā)展前景 比較好 或 非常好余下的 32% 對該區(qū)域發(fā)展前景持保留意見，但沒有持悲觀態(tài)度者10%58%32%非常好比較好一般10%58%32%0%10%20%30%40%50%60%非常好比較好一般辰溪定位報告2021-10-2056小結(jié) 有明顯的同行購物、就近購物習(xí)慣，關(guān)注交通便利，對消費價格具有一定的敏感度的消費特征 選擇購物場所的幾大因素分別為：種類齊全/品牌豐富、交通便利、在工作居住地附近的

26、 五成受訪者不滿意餐飲現(xiàn)狀，主要關(guān)注菜系少、服務(wù)水平不高 、就餐衛(wèi)生及環(huán)境差、場地少、停車不方便等因素 五成受訪者不滿意娛樂休閑現(xiàn)狀，重點關(guān)注的因素是特色不明顯、服務(wù)水平不高、中高檔娛樂場所少 每月子女消費占家庭收入3-30%，愿意與子女一同光顧兒童玩具/游樂場、餐飲、兒童服飾 異地消費城市為懷化、鳳凰、張家界，原因是購物環(huán)境優(yōu)越、商品齊全 認(rèn)同項目區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢與前景，期待項目打造成一個綜合性，多元化的消費場所辰溪定位報告2021-10-2057市場研究 城市經(jīng)濟(jì) 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點 競爭項目 消費者研究 商家訪談1 1辰溪定位報告本次調(diào)查主要針對辰溪縣城區(qū)內(nèi)的零售、餐飲、娛樂、康體休

27、閑、文化教育、便民服務(wù)六大業(yè)態(tài)當(dāng)中的經(jīng)營者或管理者進(jìn)行一對一的訪談，2021-10-2058調(diào)查概述業(yè)態(tài)商家數(shù)量占比零售1236.4%餐飲1030.3%娛樂39.1%康體休閑13%文化教育26%便民服務(wù)515.2%合計33100%36.4%30.3%9.1%3.0%6.0%15.2%零售餐飲娛樂康體休閑文化教育便民服務(wù)辰溪定位報告2021-10-2059商家列表序號業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營品類聯(lián)系人聯(lián)系電話1零售張萬福珠寶黃金珠寶李文建137074573902佳峰電器生活電器黃老板139745562593勁霸男裝劉老板139745270664百代蘋果皮具箱包/150745546445蜘蛛王皮鞋羅老板138

28、745569686美特斯邦威休閑裝熊世亮5253897戴爾電腦通訊數(shù)碼付繪倚133372510728百佳日化化妝品肖女士52326339春暉媽咪母嬰用品母嬰用品張飛玲未提供10奧爾黛絲內(nèi)衣瞿艮英1376295565911水星家紡家居趙建華1860745197112金萊克運動服瞿銳5236710辰溪定位報告2021-10-2060商家列表序號業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營品類聯(lián)系人聯(lián)系電話13餐飲重慶雞公煲風(fēng)味餐飲李五1887459748914紫辰茶館茶館楊女士未提供15黑咖騎士咖啡茶飲鄭老板524771716米蘿咖啡中西餐廳徐經(jīng)理1599439623817甜甜屋糕點張先生1397454564918蘿帝公主休閑餐

29、飲魏繼祥1511518236619重慶鴨霸王風(fēng)味餐飲唐春1877478131420湘里人家風(fēng)味餐飲李經(jīng)理1397308333321一口鮮米粉風(fēng)味餐飲劉東1824487625122麥德奇西式快餐戴先溪定位報告2021-10-2061商家列表序號業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營品類聯(lián)系人聯(lián)系電話23娛樂星際網(wǎng)吧網(wǎng)吧米老板1534848537724大地飛歌KTV鐘女士未提供25金盛電玩電玩雷亞軍1807453329026康體休閑麗人女子會所美容美體舒娟1867459081827文化教育國際典范婚紗攝影劉娟（店長）1557650667028明博文體用品辦公文具鐵先生523566829便民服務(wù)春暖

30、花開鮮花店謝蕓1867459111530懷仁藥店藥店張經(jīng)理1879763018431寶中旅游旅游小萌525776032匯龍圖文打字復(fù)印鄭霞1507457920833明潔洗衣行干洗店舒溪定位報告2021-10-2062拓展計劃及意向序號商家計劃意向拓展數(shù)量1張萬福珠寶2014年暫無意向2家2勁霸無計劃暫無意向0家3百代蘋果無計劃暫無意向0家4蜘蛛王無計劃暫無意向0家5美特斯邦威無計劃暫無意向0家6佳峰電器無計劃暫無意向1家7戴爾電腦2015暫無意向28百佳日化無計劃暫無意向0家9春暉媽味母嬰用品無計劃暫無意向0家10奧爾黛絲2015暫無意向111水星家紡2014暫無意向

31、212金萊克無計劃暫無意向0家13甜甜屋2015暫無意向114蘿帝公主無計劃暫無意向0家15重慶鴨霸王2015暫無意向116湘里人家無計劃暫無意向0家17一口鮮米粉2015暫無意向1辰溪定位報告2021-10-2063拓展計劃及意向序號商家計劃意向拓展數(shù)量18麥德奇2015暫無意向119重慶雞公煲2014年暫無意向1家20紫辰茶館無計劃暫無意向0家21黑咖騎士2015年暫無意向3家22米蘿咖啡無計劃暫無意向1家23星際網(wǎng)吧無計劃暫無意向0家24國際典范2014年暫無意向1家25大地飛歌無計劃暫無意向0家26金盛電玩2015暫無意向227麗人女子會所2015暫無意向228春暖花開2015年暫無意

32、向1家29懷仁藥店2014年視人口情況待定30寶中旅游無計劃暫無意向0家31匯龍圖文無計劃暫無意向0家32明潔洗衣行無計劃暫無意向0家33明博文體用品無計劃暫無意向0家辰溪定位報告2021-10-2064拓展計劃及意向5, 15%10, 30%18, 55%拓展計劃2014年2015年無計劃32, 97%1, 3%入駐意向暫無意向視人口情況n所調(diào)研的品牌商家基本以區(qū)域代理商為主，其余無品牌或自有品牌以買斷經(jīng)營為主n所調(diào)研的33家商家中，有15家有明確的拓展計劃n所調(diào)研的33家商家中，除一家藥房外，其余暫時無入駐本項目的意向辰溪定位報告2021-10-2065物業(yè)需求序號商家名稱現(xiàn)有經(jīng)營面積拓展

33、需求面積現(xiàn)有經(jīng)營樓層拓展需求樓層1零售50-11050-400首層首層、首層帶二層2餐飲30-100030-800首層帶二層首層及首層帶二層3文化教育80-110150-300首層首層及二層4便民服務(wù)20-7030-100首層首層5娛樂180-300300-500首層及二層首層及二層6康體200500二層樓上各業(yè)態(tài)物業(yè)要求除經(jīng)營樓層外，其他（水/電/煤/空調(diào)等）均符合各業(yè)態(tài)基本需求。本項目在店鋪分割中，應(yīng)注意單店面積的控制。辰溪定位報告2021-10-2066區(qū)域認(rèn)知36%55%9%區(qū)域認(rèn)知很了解比較了解不了解6%73%21%地段十分好地段一般地段較差該地段不適宜做商業(yè)受訪商家對本項目所在區(qū)域

34、有較深了解，很了解及比較了解占九成以上，另有近八成商家認(rèn)為本項目所在地段目前較為一般及十分好，有二成商家不看好該地段未來發(fā)展前景，覺得地段較差。地段優(yōu)勢目前較明顯辰溪定位報告2021-10-2067定位測試33%0%67%對于定位的看法定位準(zhǔn)確定位不準(zhǔn)確暫時無法給出判斷2724051015202530帶動提升人氣及營業(yè)額沖擊自身經(jīng)營沒有影響對于超市做為主力店的看法n對于我們給出的一站式吃喝玩樂購的初步定位，商家基本認(rèn)為正確，部分商家 無法給出判斷的原因主要在于對周邊人口增長速度的不確定性n對于超市做為主力店，大多商都覺得可提升人氣及營業(yè)額，僅有電器行及家居店的老板認(rèn)為對自身造成沖擊辰溪定位報告

35、經(jīng)營管理61%15%24%經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營管理自行管理無所謂23%19%47%11%提供服務(wù)統(tǒng)一宣傳推廣統(tǒng)一促銷良好環(huán)境信息共享2021-10-2068n對經(jīng)營方式，六成以上商家同意統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時有近四成的商家表示無所謂及自行管理n對所需提供服務(wù)方面，近五成的經(jīng)營者表示只需提供良好的經(jīng)營環(huán)境即可，對于統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一促銷、市場信息共享并不太感興趣辰溪定位報告2021-10-2069項目預(yù)期92310510152025十分看好感覺一般不看好是否看好本項目的發(fā)展受訪商家對于本項目主要持觀望態(tài)度，認(rèn)為本項目所在地段必須在三至五年后才有可能成為成熟的商業(yè)區(qū)，但并不認(rèn)為該區(qū)域最終能取代一圓臺至中心

36、市場一帶的縣城商業(yè)中心地位辰溪定位報告2021-10-2070其他測試及建議 在受訪商家心目中，本項目主要存在地段較差（與中心市場、一圓臺、二圓臺相 比）、商業(yè)氛圍不足、缺乏人流三個劣勢 由于本地尚未形成商業(yè)物業(yè)管理形式，商家對于統(tǒng)一的物業(yè)管理方式基本認(rèn)可 （對于可提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量抱有觀望態(tài)度）；對于管理費的單價并無心 理價位，認(rèn)可按平方計費形式 部分商家認(rèn)為必須給予優(yōu)惠政策才能有效吸引商家入駐本項目，優(yōu)惠政策包括有 租金、管理費用的優(yōu)惠，項目協(xié)助商家宣傳推廣辰溪定位報告2021-10-2071小結(jié)商家拓展意向不積極原因一：縣城建成面積小、人口少、消費能力有限重慶雞公煲、米蘿咖啡均表示

37、沒有新開分店的計劃，在條件允許情況下只能接受遷移門店，即在近期內(nèi)在本縣僅會開設(shè)一家門店原因二：自身經(jīng)營能力下降受訪商家中，中檔鞋類品牌（蜘蛛王）、中高檔男裝品牌（勁霸）表示營業(yè)額下降，居民消費能力有限原因三：本項目目前非商業(yè)成熟區(qū)域受訪商家認(rèn)為本項目首要劣勢為周邊人口不足，第二為距離較遠(yuǎn)暫不認(rèn)同該地段，但對于發(fā)展前景表示看好（3-5年后）原因一：縣城規(guī)劃打造新城區(qū)原因二：該地段新建商業(yè)項目扎堆，有聚集效應(yīng)原因三：現(xiàn)代化小區(qū)主要集中于周邊，目前購房者多為本地回流人口，消費 能力較現(xiàn)有人口高福滿家超市品牌并未成為招商成功的殺手锏辰溪定位報告2021-10-2072項目分析 周邊配套 四至2 2辰溪

38、定位報告2021-10-2073區(qū)位新城區(qū)老城區(qū)項目項目位于城東新區(qū)，正處于發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿^大辰溪定位報告2021-10-2074位置與交通項目位于新城區(qū)先鋒路的南面，先鋒路是連接新老城區(qū)的主要紐帶項目先鋒路長城路八一路辰州路東風(fēng)路丹山路辰溪定位報告2021-10-2075行政單位項目321567序號名稱1國稅局2教育局3國土局4計生局5交通局6安監(jiān)局7科技局8物價局9審計局10黨校11財政局12環(huán)保局（在建）13公安局（在建）項目西北面分布較多的行政單位，并有部分單位遷入新城區(qū)域，對新城區(qū)的發(fā)展起到積極作用48910111213辰溪定位報告2021-10-2076其他配套項目3215

39、67序號名稱1大千錦繡山城2城東大市場3華盛家園4明德小區(qū)5劉曉公園6辰溪公園7辰陽明德小學(xué)8公交站臺9超市居住公園學(xué)校項目附近小區(qū)入住率較低、周邊生活配套不完善，整體區(qū)域處于發(fā)展階段4公交站臺8市場超市9辰溪定位報告2021-10-2077項目分析 周邊配套 四至2 2辰溪定位報告2021-10-2078四至項目四面臨路，但本樓層處于該項目的負(fù)一層，且整層面積約3萬平方米，人流的導(dǎo)入難，整體展示性差先 鋒 路金潤廣場規(guī) 劃 路規(guī) 劃 路規(guī) 劃 路住宅小區(qū)建材市場在建住宅小區(qū)待建地商目名金潤商業(yè)廣場所在樓層負(fù)一層面積約3萬平方米層高6米柱距8.4米辰溪定位報告 項目位于辰溪縣城東新區(qū) 城區(qū)內(nèi)路

40、網(wǎng)串連，交通便利 項目周邊形政單位較多，但生活配套不完善 項目只有北面臨主干道，本樓層在項目的負(fù)一層，整層面積較大，樓層可視性與可達(dá)性受影響2021-10-2079小結(jié)辰溪定位報告2021-10-2080SWOT分析3 3辰溪定位報告SWOT分析2021-10-2081 項目位于城東新區(qū)，未來的縣級商業(yè)中心 項目位于同一樓層，整體性較強(qiáng)項目處于半地下空間，四周臨路面較少，可視性、可達(dá)性均受影響項目單層平面過大，且較方正，不利于動線的組織及平面分割周邊小區(qū)較少，且入住率較低，商業(yè)氛圍較淡 縣城內(nèi)商業(yè)分布較散，無集中商業(yè) 城東新區(qū)處于發(fā)展階段，未來人口將會較快的導(dǎo)入該區(qū)域 與周邊商業(yè)項目 互補，共

41、同加強(qiáng)區(qū)域商業(yè)吸引力 華盛、先鋒國際、及香檳國際處在新老城區(qū)交界的要塞位置，將會直接攔截項目人流 華盛及先鋒國際已建成，有可能早于本項目開業(yè) 外來超市品牌的進(jìn)入優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅辰溪定位報告2021-10-2082項目定位4 4辰溪定位報告定位思路2021-10-2083四維法則供應(yīng)分析競爭分析基地分析需求分析項目定位辰溪定位報告定位思路2021-10-2084主要以超市為零售主力業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)等級較低；餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)豐富度不足且網(wǎng)點布局分散經(jīng)營檔次以中等及中等偏低的大眾消費為主，處于商家自行經(jīng)營管理狀態(tài)現(xiàn)代商業(yè)項目（從商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計至專業(yè)運營一體的）空白1.2.3.供應(yīng)分析機(jī)會點業(yè)態(tài)升級或

42、業(yè)態(tài)更新?lián)Q代？經(jīng)營檔次及運營模式的選擇？辰溪定位報告定位思路2021-10-2085物業(yè)等級低、建筑陳舊各項目經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，零售獨大，餐飲、娛樂休閑占比小且特色不明顯新近建成項目物業(yè)等級有限，未能滿足新型業(yè)態(tài)（百貨、購物中心）物業(yè)需求1.2.3.競爭分析機(jī)會點如何有效的業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)配比？如何形成有效的競爭？辰溪定位報告定位思路2021-10-2086項目位于縣級商業(yè)中心未來核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯項目遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，目前周邊基本沒有商業(yè)氛圍，人氣及商氣淡薄項目位于先鋒路東端，屬于地下負(fù)一層單層商業(yè)，平層面積高達(dá)3萬平方米1.2.3.基地分析機(jī)會點如何在城市規(guī)劃前景有利，但現(xiàn)實骨感的大背景下，將

43、縣城內(nèi)非傳統(tǒng)經(jīng)營樓層（負(fù)一層）且一次性供應(yīng)面積最大（3萬平方）的項目打造成為購物環(huán)境辰溪最佳、店鋪條件符合商家需求的現(xiàn)代化購物場所？辰溪定位報告定位思路2021-10-2087消費者對于零售市場并無明顯不滿，但希望超市引入競爭從中獲得實惠消費者對于餐飲、娛樂休閑市場現(xiàn)狀并不滿意，認(rèn)為場所少、服務(wù)水平低、環(huán)境差和特色不明顯商家基于項目地周邊人口少、遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、商業(yè)氛圍不足的情況，近期內(nèi)進(jìn)駐的意向不強(qiáng)1.2.3.需求分析機(jī)會點如何在消費者欲求未滿的市場機(jī)會點和商家舉棋觀望之間找到突破口，給予商家信心，攜手推進(jìn)辰溪商業(yè)新進(jìn)程辰溪定位報告項目定位2021-10-2088項目著力打造辰溪首席家庭式購

44、物中心，以綜合型大賣場為主力店，適宜家庭聚餐、娛樂休閑的家庭餐廳、KTV等為次主力店，引入兒童樂園作為項目亮點，輔以便民服務(wù)業(yè)態(tài)為辰溪縣居民提供一站式吃喝玩樂購服務(wù)，為辰溪居民建立新生活方式提供可能項目商業(yè)定位辰溪新生活家庭購物中心吸引力因子n 全新版超市n 零風(fēng)雨室內(nèi)風(fēng)情街區(qū)n 業(yè)態(tài)豐富，一站滿足n 專業(yè)化運營管理營造舒適購物經(jīng)營環(huán)境辰溪定位報告吸引力因子/升級版超市2021-10-2089品類升級CIS升級裝修裝飾升級設(shè)備設(shè)施升級硬件升級空間尺度升級軟件升級全新品牌辰溪定位報告2021-10-2090吸引力因子/全新版超市/策略策略一：在現(xiàn)有福滿家品牌的基礎(chǔ)上，設(shè)立升級品牌 （如同華潤萬家

45、旗下的華潤萬家超級市場與華潤V+） 高運營成本，高收益與高風(fēng)險并存，有利于福滿家超市發(fā)展 策略二：利用單層面積三萬平方的優(yōu)勢，引入外地品牌超市做為主力店 低運營成本，低風(fēng)險低收益，不利于福滿家超市發(fā)展辰溪定位報告2021-10-2091吸引力因子/風(fēng)情街區(qū)鑒于現(xiàn)代商業(yè)購物場所在辰溪處于空白狀態(tài)，為本項目在購物環(huán)境的營造上提供了低門檻，本項目應(yīng)充分利用室內(nèi)環(huán)境不受天氣因素影響的有利條件，著重打造公共區(qū)域精裝修，形成項目特色；建議項目應(yīng)以簡約現(xiàn)代風(fēng)格為主；街區(qū)的主動線以統(tǒng)一的淡雅暖色調(diào)裝飾（包括天花、地面、墻身及店招），街區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂休閑區(qū)域分別運用明亮整潔和熱情洋溢的暖色調(diào)，為消費者營造有別于

46、現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的購物氛圍，同時清晰的主題色彩也為消費者在室內(nèi)購物環(huán)境提供了方向感和方位感辰溪定位報告2021-10-2092吸引力因子/一站式滿足集合零售（大型超市/大眾服飾/兒童服飾為主)、餐飲（家庭式風(fēng)味餐廳/休閑餐廳/美食廣場為主）、娛樂休閑（量販KTV/休閑足浴/兒童游樂園為主）于一體，運用業(yè)態(tài)豐富的優(yōu)勢，將目前消費者在單一零售場所逗留1-1.5小時延長至4-5小時，真正實現(xiàn)一站式滿足消費者吃喝玩樂購各種需求辰溪定位報告2021-10-2093吸引力因子/專業(yè)運營引入統(tǒng)一經(jīng)營管理模式，搭建運營平臺，構(gòu)筑專業(yè)的商場管理體系和管理架構(gòu)，通過專業(yè)化的物業(yè)管理、客戶（商家、消費者）服務(wù)、以及商場營銷，在對外形象、購物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面區(qū)別于現(xiàn)有商業(yè)項目，給予消費者耳目一新的服務(wù)體驗，也為公司建立專業(yè)團(tuán)隊確保公司的可持續(xù)發(fā)展辰溪定位報告2021-10-209418