房地產(chǎn)企業(yè)會計核算淺析

1、    房地產(chǎn)企業(yè)會計核算淺析    謝振龍摘要：本文針對房地產(chǎn)企業(yè)較深入地闡述了其會計核算難點，從預(yù)交稅費處理、收入成本及借款費用核算等方面分別解析，基于此提出房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的應(yīng)對措施，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算水平具有一定的借鑒意義。關(guān)鍵詞：企業(yè)會計核算;財務(wù)管理;應(yīng)對措施：f275 文獻識別碼：a ：1001-828x（2019）016-0320-01前言隨著我國住房政策逐漸發(fā)生變化，對于社會經(jīng)濟發(fā)展的促進作用日益突出。在房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展中結(jié)合其經(jīng)營實際對其會計核算也產(chǎn)生新的要求，為避免一些因素對會計核算工作產(chǎn)生不利影響，頻發(fā)各種問題，直接

2、影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，為積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，提高對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重視十分重要。一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難點按照有關(guān)標準，企業(yè)應(yīng)獲得住建部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，才能對建設(shè)的住宅及商服進行預(yù)售。住宅及商服購買者一般采用分期付款方式居多，但在我國稅法中的有關(guān)要求十分明確，不管房款收取是采取定金或分期付款等任何方式都視為銷售，需將經(jīng)營稅金及附加在房款獲取當期繳納。而會計準則中指出，竣工驗收報告辦理應(yīng)在工程結(jié)束后，并對收入進一步明確，這都在一定程度上增大了會計核算的難度。在核算業(yè)務(wù)上，房地產(chǎn)企業(yè)開展的銷售活動與一般產(chǎn)業(yè)存在明顯區(qū)別，具有一定的特殊性，使其經(jīng)營管理中的會計核算項目相對較為特

3、殊。各項業(yè)務(wù)的開展主要是區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)，不只是房屋建設(shè)，并注重管道、煤氣等住宅區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著不斷增加的住宅要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的房屋裝飾裝修逐漸成為核心，房地產(chǎn)企業(yè)更煩瑣的會計核算項目，尤其是基于會計核算體系更增大了業(yè)務(wù)核算的煩瑣和困難。在核算周期上，落實房地產(chǎn)各項業(yè)務(wù)都涉及一些系統(tǒng)工程，在完成土地競標、開工建設(shè)直至完工后，一般至少需要一年以上時間，只有完成一系列工作后才可銷售房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)會計核算周期具有較大跨度，開發(fā)項目資金應(yīng)準備充分，在調(diào)度及應(yīng)用資金方面采取較為嚴格的標準。二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，會計核算主要有以下三項重點工作：一是收入和成本核算。

4、核算經(jīng)濟效益或日常運營及資金投放是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的核心內(nèi)容，國家稅務(wù)政策及會計核算標準對其都具有一定影響，突顯出收入核算難度，引發(fā)收入標準不明確等很多問題。應(yīng)注重成本核算主體，與房地產(chǎn)開發(fā)項目相結(jié)合，會計核算隨之提高了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重視成本分攤。二是借款費用核算。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基于新會計準則應(yīng)對確定借款費用提高重視，在實施房地產(chǎn)會計核算中應(yīng)基于費用配比及原始成本原則，特別是招標中需投放的資金較多，目前主要籌資形式是銀行借貸方式。一般情況下，從借貸到歸還需要較長的一段時間，而借貸利息隨著時間不斷增長，借款費用也呈現(xiàn)出資本化特點，更細化了企業(yè)資本核算。在開展會計核算時，房地產(chǎn)企

5、業(yè)需重視開發(fā)項目資金，對借款類別具體分析，并對核算與國家會計準則相符情況提高重視，這都將影響房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結(jié)果。三是預(yù)交稅費處理。由于房地產(chǎn)企業(yè)有很多的開發(fā)項目，在日常運營中涉及的稅種較多。房地產(chǎn)企業(yè)在運營中承擔的并非只有所得稅及運營稅金等，還涉及其它一些稅種。根據(jù)納稅時間的不同要求，在客戶預(yù)付房款收到后通常企業(yè)納稅應(yīng)結(jié)合相應(yīng)比例。企業(yè)會計不只是精準核算當期納稅額，還應(yīng)確保合理籌劃稅款，使企業(yè)資金提高應(yīng)用效率。三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的應(yīng)對措施一是跨級科目的設(shè)置應(yīng)科學合理。在會計核算中，會計科目缺少合理性的設(shè)定是房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的問題，應(yīng)將會計科目設(shè)定作為重點，提高會計核算質(zhì)量和核算水平。

6、對跨級科目設(shè)定合理，對企業(yè)運營情況及發(fā)展?jié)摿μ岣哒J識。不僅對提高會計核算水平具有促進作用，還要將會計核算時間縮短，使會計核算流程簡化。房地產(chǎn)企業(yè)子公司應(yīng)將子賬目設(shè)定在企業(yè)總賬目下，禁止采用獨立核算方式，進一步提高會計核算工作的精準性。使竣工核算水平得到有效保證，對各種項目費用記錄清晰，保證項目精準無誤的消耗。二是對房地產(chǎn)企業(yè)明確收入核算范圍。銷售房地產(chǎn)項目前，未與采購方簽署銷售合同及預(yù)先與采購方簽署銷售合同的房地產(chǎn)都屬于項目核心內(nèi)容。核算銷售收入范圍不包括視為固定資產(chǎn)核算行為的自用房產(chǎn)銷售。在簽署預(yù)售或正式銷售合同中，應(yīng)對有關(guān)法律內(nèi)容嚴格遵守。房地產(chǎn)銷售合同是受法律保護的一種重要合約，在未完成房地產(chǎn)建設(shè)時，驗收程序不能順利落實，存在一定風險。在收入條件確認時，應(yīng)結(jié)合有關(guān)法律規(guī)定內(nèi)容。經(jīng)驗收并確認竣工后，消費者應(yīng)對房地產(chǎn)付款方式及面積等予以明確，在買賣雙方之間將房屋移交手續(xù)辦理完畢。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中應(yīng)對會計核算體系進一步完善。結(jié)合具體業(yè)務(wù)工作采用有針對性地會計核算方式，使會計信息保證真實性和精準性，提高企業(yè)會計核算水平，優(yōu)化和完善企業(yè)會計核算體系。與房地產(chǎn)企業(yè)采用核算權(quán)責發(fā)生制的方式相結(jié)合，可發(fā)現(xiàn)存在比較明顯的不足之處，若會計核算方式采用應(yīng)用收付實現(xiàn)制，有利于企業(yè)健康發(fā)展。四、結(jié)語綜上所述，隨著不斷加快的城市化進程，有力促