陽明商都項目營銷策劃報告

1、陽明商都項目營銷策劃報告第一部分.項目概況一、項目概況1. 項目名稱：陽明商都2. 項目地點(diǎn)：大渡口黃金地段，主干道鋼花路與翠湖路交匯處。3. 發(fā) 展商：重慶三木實業(yè)責(zé)任有限公司4. 占地面積：5020 m25. 總建面積：28828.3 m26 總樓高：75.3m （23層）7. 外觀:單體樓。大樓樓體以米黃色和藍(lán)色為外墻主 色,間以紅色豎條裝飾。頂部有白色飛翼型飾件，全 落地內(nèi)陽臺，外飄陽光窗。8. 功能分布：負(fù)二樓：地下商場負(fù)一樓：停車場13樓：商場4 樓：轉(zhuǎn)換層、會所、空中花園5-23樓：住宅9.容積率:4.8710綠地率：26.7%11.公攤率：約19%12.配套設(shè)施：a.豪華會所b

2、空中花園、兒童游樂場、羽毛球場c商場d.地下停車場13. 戶 型:二室二廳單衛(wèi)：94.47 m2三室二廳單衛(wèi)：106.72 m2三室二廳雙衛(wèi)：130.11 m2三室二廳雙衛(wèi)：141.45 m2二. 區(qū)域地理及交通狀況公交車站224路:朝天門一九宮廟225路:陳家壩大坪253路:區(qū)府區(qū)丿付229路:西郊公園跳蹬918路：花卉園九宮廟環(huán)城小巴三. 區(qū)域市政設(shè)施1學(xué) 校：距旅游學(xué)校約2000米（向北）距大渡口育才小學(xué)約2500米（向北）距九十五屮學(xué)約200米（向南）距實驗小學(xué)約250米（向西南）2. 市 場：距新世紀(jì)百貨超市約100米（向北）距重百鋼花百貨約200米（向北）距山城平價超市約2000米

3、（向北）距九宮廟農(nóng)貿(mào)市場約600米（向南）3. 醫(yī) 院：距重鋼總醫(yī)院約3000米（向北）距區(qū)第一醫(yī)院約200米（向南）距大渡口區(qū)屮醫(yī)院（百花村）約1500米（向南）4. 娛樂設(shè)施：距鋼花電影院約250米（向北）距大渡口區(qū)公園約500米（向西）5餐飲業(yè)：距鋼花大酒店約400米（向北）距菜根香約1000米（向北）距陽明山莊大酒店約400米（向南）第二部分.區(qū)域概況一.區(qū)域規(guī)劃狀況人渡口區(qū)位于重慶西南部，土地面積92.82平方公里，工農(nóng)業(yè)總?cè)丝?約22萬。區(qū)內(nèi)龍頭企業(yè)為重鋼，主要產(chǎn)品為鋼鐵鋼材。項目所在地西南新城為重慶成為直轄市后規(guī)劃建設(shè)的四個中心城區(qū) 之一。重慶西南新城，規(guī)劃面積18平方公里。第一

4、期建設(shè)3.6平方公里， 是以行政管理.商業(yè)貿(mào)易.文化娛樂.交通換乘及居住為主的綜合性城區(qū), 建筑面積約500萬平方米，總投資超過100億元。計劃用5年左右的吋間 將第一期初步建設(shè)成為一個綠化面積不低于30%的高質(zhì)量綠化環(huán)境.管 線金部走地下通廊的高標(biāo)準(zhǔn)城市基礎(chǔ)設(shè)施高起點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施.富有現(xiàn)代化城市氣氛的新城區(qū)。二.交通狀況重慶西南新城，區(qū)位優(yōu)勢顯著，緊靠長江黃金水道，擁有7個貨運(yùn)碼 頭，成渝電氣化鐵路沿區(qū)而過，區(qū)內(nèi)擁有8個火車客運(yùn)站和7條鐵路線。 縱貫重慶西南新城南北的城市快速干線陳廣路北經(jīng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 與成渝高速公路相連，只需3分鐘吋間；西由上界高速公路與渝長高速公 路相接，到重慶江北機(jī)

5、場只需30分鐘，南有重慶魚洞長江大橋連接巴南 區(qū)，只需5分鐘；東經(jīng)重慶馬桑溪長江大橋接渝黔高速公路，只需10分 鐘；從區(qū)內(nèi)210國道經(jīng)重慶鵝公巖長江大橋到南岸只需15分鐘。即將動 工建設(shè)的較場口新山村的輕軌二號線，拉近了西南新城與渝中區(qū)的距 離。第三部分.市場調(diào)查分析一.市場宏觀分析重慶自1997年直轄以來，得到中央政策和財政方面的人力支持，為 了創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境，市政府及各個職能部門作出了不懈的努力。 在“軟件”方面，市級各部門逐步推行公開行政制度，強(qiáng)化服務(wù)意識，先 后岀臺了 “一站式”辦公.關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決 定“十個一批”工程等一批管理措施，大張旗鼓地整頓行政違

6、章，并停 止或廢止過時的各種地方性政策2.1萬件,取消了 249項行政事業(yè)性收費(fèi), 停止實行許可審批項目25項，實行收費(fèi)許可和物價部門審批，實施收費(fèi) 收繳分離，杜絕了收費(fèi)上的不規(guī)范或任意行為，使行政事業(yè)性收費(fèi)從原來 的603項減少到354項，取消收費(fèi)金額每年近5億元。而在“硬件”方面,重慶市以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，加大投入，加快建設(shè)。成立直轄市以 來，政府重點(diǎn)投資項目成渝高速路.渝長高速路.高家花園大橋.石門大 橋相繼建成通車，九龍坡港二期工程.江北機(jī)場停機(jī)坪二期工程有的已經(jīng) 完工，有的正在按計劃進(jìn)度進(jìn)行，全市水陸空立體交通構(gòu)架已具雛形，交 通環(huán)境的改善特別是城區(qū)道路橋的建設(shè)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開

7、發(fā)的快速發(fā)展, 在市政府的不懈努力下，重慶的投資環(huán)境大大改善，達(dá)到了海闊憑魚躍天 高任鳥飛的境界。二.消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計分析1. 區(qū)域取向第一位：渝中區(qū)23%第二位：江北區(qū)20%第三位：南岸區(qū)18%第四位：沙坪壩區(qū)17%第五位：渝北區(qū)8%第六位：九龍坡區(qū)7%第七位：大渡口區(qū)2%其它地區(qū)5%調(diào)查數(shù)據(jù)表明，外區(qū)域消費(fèi)者選擇大渡口安居的比例僅2%,因此本項目應(yīng)把宣傳重點(diǎn)放在本區(qū)域。2. 價格承受力13%44%10萬元以下 10萬一15萬元20萬一30萬元 30萬元以上11%4%50m2一室一廳10%70m2-90m2二室二廳41%100m2-120m2三室二廳43%130m2以上以室三廳以上6%3戶

8、型面積取向4. 配套取向排序智能化生活配套體育設(shè)施第一位寬帶醫(yī)療設(shè)施健身房.第二位家居報警便利店泳池第三位可視對講幼兒園兒章樂園第四位區(qū)域監(jiān)控美容美發(fā)乒乓球室第五位遠(yuǎn)程抄表老人屮心羽毛球場.第六位網(wǎng)上購物閱覽室籃球場第七位局域網(wǎng)餐廳網(wǎng)球場第八位遙控電器商務(wù)屮心桌球室第九位洗衣房高爾夫場第十位棋牌室壁球館二. 區(qū)域商圈調(diào)查分析（-）區(qū)域商場情況金華商場1. 地 址：鋼花路1號2. 概 況：1f：經(jīng)營面積:約1000 m2（約20%出售，約80%出 租）售 價：30004000 7c/m2租 價：2530元血（水、電包干，稅在外） 負(fù)1f：經(jīng)營面積：約1000 m2 （全出租）租 價：約20元血3

9、. 經(jīng)營范圍:1f：服裝、家電。負(fù)1f：服裝、鞋類、雜用品。4. 配 套：a排風(fēng)系統(tǒng)b.簡單吊頂、日光燈、電扇c.鋪位簡單分隔5. 項耳優(yōu)勢：乩位于鋼花商業(yè)街，口岸較好。b.與人防地下商場相接，商業(yè)氛圍較濃。6. 項口劣勢：a商場內(nèi)部管理混亂，布局，規(guī)劃不合理。b.無裝修及中央空調(diào)，購物環(huán)境較差。c.經(jīng)營戶各自為政，商品品種不多，品質(zhì)較次。7. 綜合分析：金華商場口岸位置較好，招租情況不錯，但由于商場自身品質(zhì)不高，加上管理無方，因而經(jīng)營效果不佳，租金低廉。人防地下商場1. 地址：金華商場旁邊，翠湖路口。2. 經(jīng)營面積：約1100 m2, 80戶左右。租 價：約15元血物 管：2030元（視開間

10、面積大小而定）3. 經(jīng)營范圉：服裝、鞋類、雜用品。4. 配 套：a簡單吊頂b.吊扇、日光燈5. 項冃優(yōu)勢：a. 位于鋼花商業(yè)街，與金華地下商場相連，口岸較好, 商業(yè)氣氛較濃。b. 租價低廉。6. 項目劣勢：a.購物環(huán)境較差。b.經(jīng)營范圍與金華商場雷同，沒有自身特色。7. 綜合分析：人防地下商場雖位于鋼花街黃金口岸，但由于地下商場的局限 性，加之自身經(jīng)營沒有特色，兼之陽明商都、人防二期的工程改造經(jīng) 營效果不佳，實屬情理之中。金口岸商場1. 地 址：鋼花路548號，翠湖路上方。2. 概 況：1f：經(jīng)營面積：1200 m2 （全出售）售 價：約5500元/nv經(jīng)營范圍：服裝、家電、電腦軟件、雜物類。

11、2f：經(jīng)營面積：1200 m2 （約100個攤位） 售 價：35004000元/nv （包裝修） 經(jīng)營范圍：待租3. 配 套：a.中央空調(diào)b.裝修吊頂4. 項口優(yōu)勢：乩緊鄰新世紀(jì)百貨大渡口店，商業(yè)氛圍極佳。b.商場配套較齊備，購物環(huán)境詢可。5. 項耳劣勢：管理.炒作不力，導(dǎo)致商場二樓整體待租。5. 綜合分析：金口岸商場地處人渡口商圈核心位置，緊鄰新世紀(jì)百貨超市, 商業(yè)氛圍較好，但由于商場管理炒作原因，加之鋼花街沿線商場眾 多，本身又沒有特色，經(jīng)營效果不佳，平街層由于位置原因效果沿 可。新世紀(jì)百貨超市1. 地 址：金口岸商場負(fù)一樓。2. 經(jīng)營面積：1500n?3. 經(jīng)營范圍：熟食.零食.飲料等。

12、4. 配 套：a. 口動扶梯b.屮央空調(diào)c.精裝修5. 項目優(yōu)勢：a品牌優(yōu)勢b.實力優(yōu)勢，購物環(huán)境好，品種齊全，上規(guī)模.上檔次。c品岸優(yōu)勢重百鋼花百貨:1. 地 址：翠湖路。2. 經(jīng)營面積：每層約1500m2,共四層。3. 經(jīng)營范圍：負(fù)1樓：超市一樓：化裝品二樓：服裝三樓：家電4. 配 套：a.全裝修。b.屮央空調(diào)，自動扶梯。三. 項目優(yōu)勢：a口岸好，緊鄰鋼花酒店.影劇院。b. 規(guī)模大.檔次好。c. 重百品牌效應(yīng)。四. 項冃劣勢：a.包裝不夠，沒有樹立較好品牌。b.定位不明。五. 綜合分析：大渡口自身購買力的不足，以及鋼花百貨在包裝.樹立品牌上的不成功，導(dǎo)致了經(jīng)營上的慘淡。另外，楊家坪商圈的輻

13、射影響, 也是客戶流失的一大原因。山城平價超市1. 地 址：新山村車站上行20米。2. 經(jīng)營面積：共二層，每層約1500m2o3. 經(jīng)營范圍：一樓：百貨.超市二樓：家電.日用品4. 配 套：久全裝修b.中央空調(diào)5. 項冃優(yōu)勢：久品牌優(yōu)勢b.實力優(yōu)勢，商晶品種齊全6. 項口劣勢：a.廣告包裝欠佳b.選址離中心商業(yè)區(qū)稍遠(yuǎn)，但乂沒拉開其它大型商場 的距離。7. 綜合分析：山城平價超市是一比較有實力的品牌超市，但由于廣告包裝原 因在大渡口區(qū)域效果不理想，此外，由于選址硬件方面局限，上客 量不足，導(dǎo)致經(jīng)營欠佳。六. 綜合分析經(jīng)調(diào)查，陽明商都地下商城處于大渡口商圈中心，定位、包裝 合理，準(zhǔn)確。鋼花商業(yè)街北

14、臨雙山工業(yè)園區(qū)，西接人渡口新區(qū)及區(qū)府，南至 九宮廟茄子溪，如有陽明商都品牌商場作為商業(yè)支撐點(diǎn)，商業(yè)前景可 盼。經(jīng)訪問，經(jīng)營戶態(tài)度為：1. 不購買：約2成。2. 租賃：約2-3成。3. 觀望：約56成。大致原因如下：1. 陽明商都口岸.裝修較好。2. 大渡口區(qū)域居民購買力不強(qiáng)。3. 金口岸商場經(jīng)營失敗的影響。4楊家坪商圈導(dǎo)致的客戶分流。綜上所述，如通過包裝炒作，培養(yǎng)經(jīng)營戶的購買信心，引導(dǎo)購 買，掃除金口岸商場的不良影響，應(yīng)可行。四. 區(qū)域可比物業(yè)調(diào)查分析錦天佳園一、項冃概況：1地點(diǎn)：重慶市大渡口區(qū)政府廣場2開發(fā)商：大渡口城市建設(shè)開發(fā)公司3. 占地面積：約53畝4總建面積：82000平方米5. 容

15、積率：2.586綠地率：38.7%7.外觀：外墻以淺黃色為主，黃色橫條紋間隔。外飄陽臺、落地陽光窗。陽臺為白色墻體，鐵花欄桿。頂部為蛋黃色飛翼型飾件。&樓層：12f15f9.工程進(jìn)度：主體建設(shè)至3、4層10功能分配：1f：商場、開敞式健身廣場2f：商場3-12f：住宅11. 戶型結(jié)構(gòu)：面積 88.75-151.27 m2戶型 2x12x2 3x2 4x3 5x3結(jié)構(gòu)平層錯層躍層12. 價格:1380元亦1700元亦 （每上一層加價15元）最高價:1868 7g/ m2 （躍層）均價：1600 7c/m2 （折后價）13. 付款方式：一次性：9.7折按揭：七成二十年，無折扣14. 銷售率

16、：50%15小區(qū)配套設(shè)施：（1）每單元設(shè)名牌電梯。（2）會所采用星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)。（3）小區(qū)設(shè)兒童戲水池、游泳池各一。（4）高爾夫果嶺一個，標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場兩個。（5）親子天倫游戲場，卵石按摩道，聽風(fēng)亭。（6）人工瀑布，開敞式健身娛樂場。（7）負(fù)一層專設(shè)停車場，車位數(shù)199個。（8）智能化系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，adsl,寬帶到戶,有線電視系統(tǒng)，可視電話對講系統(tǒng)，消防自動系統(tǒng)緊急廣 播系統(tǒng)（背景音樂系統(tǒng)），停車場智能監(jiān)控系統(tǒng)。16.其他：公攤率：約16% 物管：0.9元/n?（包含電梯費(fèi)）五通費(fèi)：4500元大修基金：總房款3%二. 區(qū)域地理及交通狀況1 位于文體路與松青路交匯處，旁鄰大渡口區(qū)

17、政府廣場。2有單一中巴車可達(dá)及輕軌2#線（規(guī)劃中）。三. 區(qū)域市政配套1學(xué)校：距鋼花中學(xué)2000米。2娛斥休閑設(shè)施：緊鄰大渡口區(qū)政府廣場。3公園：南臨300畝綠色公園。四. 項口優(yōu)勢：1. 位于區(qū)政府旁，地位顯赫。2小區(qū)配套齊備，環(huán)境怡人。3.樓房外型美觀，現(xiàn)代感較強(qiáng)。4戶型設(shè)計多樣，規(guī)劃合理。5. 定位準(zhǔn)確。五. 項目劣勢1 周邊配套不齊，無大型銀行、醫(yī)院、超市、學(xué)校。2 交通不便。3部分戶型存在黑丿則。六、綜合評價錦天佳園不失為一個品質(zhì)高尚、配套齊備的住宅小區(qū)，定 位準(zhǔn)確、包裝到位。但小區(qū)周邊社區(qū)不成熟，市政配套不齊， 銷售服務(wù)稍差。三木花園1、項目概況：三木花園位于重慶市大渡口新城區(qū)松青

18、路46號地塊，總占地面積為53760平方米、總建筑面積為135410平方米.總戶數(shù)922戶,綠化率38.5%,容積率2.38,車位270個。小區(qū)分為二期建設(shè)，其中一期工程55000平方米，于一九九九年五月動工，二000年六月交付使用，二期 工程在近期即將斷水。交通狀況：三木花園東鄰袁茄路,南接交通運(yùn)輸公司,西接松青路，北鄰新城區(qū)商務(wù)中心和建材交易中心,目前有 224、225 226、229. 231、232、918 等多路公交車直達(dá)小區(qū)，交通比較便利。3、戶型面積:106.61平方米三室兩廳兩衛(wèi)錯層、181.79平方米四室三廳三衛(wèi)躍層、74.45平方米兩室兩廳一衛(wèi)平層、74.05平方米二室二廳

19、一衛(wèi)平層、181.90平方米三室三廳三衛(wèi)躍層、249.77平方米 四室三廳三衛(wèi)躍層、103.48平方米兩室兩廳雙衛(wèi) 平層、14636平方米三室兩廳雙衛(wèi)錯層、93.01平方米兩室二廳一衛(wèi)平層、160.97平方米四室兩廳雙衛(wèi)、127.31平方米三室兩廳兩衛(wèi)錯層、88.46 平方米兩室兩廳一衛(wèi)平層主力戶型：88平方米兩室二廳至140平方米三室二廳4、 價 格：平層起價：1200元/m2 （朝花園方向1350元/m2）錯層起價:1300元/m2 （朝花園方向1450元/m2)o5、100平方米以上優(yōu)惠13000元，100平方米以下優(yōu)惠5000元。6、銷售情況:一期銷售率95%,二期目前銷售率50%,銷

20、售較好的戶型有：朝花園方向74平方米二室二 廳、93平方米二室二廳、127平方米三室二廳錯 層7、配套設(shè)施：地下停車庫、小區(qū)會所。小區(qū)入口設(shè)有智能化閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；園區(qū)周界紅外線控測報警系統(tǒng)；樓宇可視對講、防盜報警系統(tǒng)；庭園背景音樂系統(tǒng)；地下車庫管理系統(tǒng)；電話、寬帶網(wǎng)、 有線電視網(wǎng)入戶8、項目優(yōu)勢a、大渡口新興開發(fā)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景好。b、區(qū)域第一個品牌樓盤，項目社會認(rèn)知度高。c、小區(qū)綠化環(huán)境在本區(qū)域相比較好。d、戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理。9、項目劣勢a、小區(qū)整體規(guī)劃布局差。b、小區(qū)配套設(shè)施少五. 綜合論述1. 目前房地產(chǎn)市場分析a 項目規(guī)模.檔次較其他主城區(qū)落后。b 區(qū)域房地產(chǎn)價格偏低。c. 消

21、費(fèi)群體以本區(qū)域居民為主，且多為私營企業(yè)主和個體工商業(yè)者，消費(fèi)力比主城區(qū)弱。d. 人渡口 80-120平方米左右二室二廳.三室二廳經(jīng)濟(jì) 實用戶型為消費(fèi)者選擇主流。2. 大渡口區(qū)未來發(fā)展趨勢分析a. 新區(qū)開發(fā)呈熱點(diǎn)。隨著新區(qū)交通環(huán)境.市政配套的進(jìn)一步完善，新區(qū)有 著老城區(qū)無可比擬的優(yōu)勢，可以預(yù)計在未來兩年新區(qū)將是 大渡口區(qū)的開發(fā)熱點(diǎn)。b. 市場需求高品質(zhì)的商務(wù)物業(yè)從冃前大渡口區(qū)的開發(fā)狀況看，區(qū)域在建項冃多為住宅 小區(qū)，還沒有一個高品質(zhì).服務(wù)周到的商務(wù)公寓，市場空白 需要填補(bǔ)。c房價格穩(wěn)步上揚(yáng)d. 消費(fèi)群體仍以本區(qū)域為主。e. 市場環(huán)境良好，但競爭激烈。市場調(diào)查結(jié)果表明，大渡口區(qū)的房地產(chǎn)在近兩年發(fā)展

22、 迅猛，市場競爭日趨激烈，特別是在錦天佳園.天辰華 府.陽光二期.金色世紀(jì)等批項目相繼上馬z后，令區(qū) 域開發(fā)量猛增，市場一時難以消化，因此，2003年將是 大渡口區(qū)開發(fā)商難熬的一年。新城明珠項目概況1、地點(diǎn)：大渡口松青路西南新城開發(fā)區(qū)2、開發(fā)商：重慶大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司3、占地面積:31400m24、總建面積:50000m25、容積率：1.66、綠地率：40%7、外觀：外墻以土黃色為主，口色橫條紋間隔，頂層為口色，陽臺為口 色墻體，鐵花欄桿，外飄陽光窗，紅色坡屋頂。8、樓層：7層9、工程進(jìn)度：主體已完工10、價格：起價：1380元/m?放高價：1650元/m2均價：1450元/m?11、功能分配

23、:1層:i j面27層：住宅12、銷售率：約60%13、配套設(shè)施:中庭花園、停車場、雕塑休閑廣場、康體設(shè)施14、戶型結(jié)構(gòu)：面積：50-160m2戶型：1x2、2x2、3x2結(jié)構(gòu)：平層、錯層、躍層15、付款方式：一次性：9.6折（送價值4000元空調(diào)一部）分期： 9.7折（送價值4000元空調(diào)一部）按揭： 9.7折（工行7成20年）（送價值4000元空調(diào)一部）16、其他：公攤： 10%物管費(fèi)：0.5元/n?兩通費(fèi)（氣、閉路）：3800元/n?水、電、電話安裝費(fèi)已計入房價第四部分.項目本位分析一. 項目優(yōu)勢1 優(yōu)越的地理位置；雄踞大渡口商業(yè)龍頭地段，一時無兩。2. 便利的交通；路經(jīng)項目門前的公交車

24、.小巴達(dá)十多條線路，直通 市中各區(qū)域。3. 清新；環(huán)境怡人；項目所在區(qū)域無大型污染企業(yè)且地處郊區(qū)。4. 配套齊備；生活方便；新世紀(jì)超市及重百近在尺，農(nóng)貿(mào)市場相距 不遠(yuǎn)，銀行.學(xué)校位于身旁。5. 竟?fàn)幁h(huán)境良好；區(qū)域項口多為小區(qū)，同類物業(yè)較少，可避免惡性 競爭。6. 一流的教學(xué)條件；與名校掛鉤，可解決區(qū)域教育質(zhì)量欠佳的問題。 7酒店式的物管；以人為本，獨(dú)樹一幟。七. 項目劣勢1. 區(qū)域欠缺商業(yè)氛圍，令商場銷售成為難點(diǎn)。2. 屬于單體樓，難以爭取市區(qū)客戶。3. 外觀及戶型設(shè)計未盡人意，雖無過錯但難入經(jīng)典。4. 欠缺綠化。5. 區(qū)域購買力相對偏低，消費(fèi)層面較窄。6. 前期無制定有效的資金回籠方案，令項

25、目可能因資金問題而影響 預(yù)期銷售目標(biāo)。八. 綜合分析上述分析表明，本項冃雖然具備一些無可比擬的優(yōu)勢，同時也存在一 定的缺陷，特別是前期資金問題，成為項目正常運(yùn)作的一大障礙；而另一 方面，客戶的購買動機(jī)來源于樓盤的價格.地段.戶型.環(huán)境.配套.物 管等幾個因素，其中價格地段和戶型三大因素更是客戶是否購買的決定 性因素。因此，本項目應(yīng)加強(qiáng)項目的包裝工作，以此來彌補(bǔ)項目的不足z 處，提高項目的“性價比”，在市場中傲首同行，穩(wěn)占一席。第五部分.項目定位一. 產(chǎn)品定位多功能商住大廈。二. 形象定位大渡口區(qū)標(biāo)志性建筑物，唯一的商務(wù)豪宅。三. 目標(biāo)市場定位1. 本區(qū)域一次置業(yè)者。2. 本區(qū)域工商經(jīng)營者。3.

26、 投資者。4. 價格定位折后價：起價1380元/ m2,地均1650元/ m2,最高價。四. 優(yōu)惠方式內(nèi)部認(rèn)購期：一次性9.4折，按揭9.7折，分期9.6折。開盤期：一次性9.5折，按揭9.8折，分期9.7折。第六部分.項目規(guī)劃及配套建議一. 項目規(guī)劃建議1 各樓層電梯間及走廊作簡裝修（天花巾頂.鋪地磚.墻體扇灰.踢腳線）。2. 空中花園增加腳底按摩道（健足道），增加簡單健身設(shè)施，女太 空漫步機(jī).風(fēng)火輪.臂力練習(xí)器.梅花椿等。3. 空調(diào)主機(jī)位設(shè)百葉裝飾板。二. 配套設(shè)施設(shè)置建議1. 增加可視對講系統(tǒng).區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)。2. 電梯應(yīng)選擇較有名氣的合資廠電梯，速度在2米/秒以上。三。 外觀設(shè)計建議。（

27、具體見分項報告）。九. 物管建議1. 選擇一家名牌物管公司作顧問，達(dá)到借物揚(yáng)名之口的。2. 增加服務(wù)內(nèi)容：如貼身保鏢。第七部分.項目營銷策略營銷思路目前重慶的房地產(chǎn)市場己轉(zhuǎn)為買方市場，競爭日趨激烈，消費(fèi)者越來 越精明理智，銷售難度越來越大，而作為郊區(qū)的大渡口更存在消費(fèi)觀念相 對落后.消費(fèi)力較弱等主觀因素。相對而言，在大渡口炒活一個樓盤比市 區(qū)難度要大很多。房地產(chǎn)市場是一個涵蓋全社會的市場，與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)多達(dá)數(shù)拾 個，所謂“一動百動”。房地產(chǎn)的發(fā)展成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的晴雨表。同時，房 地產(chǎn)市場需求的多樣性與不動性又具有對立的辯證關(guān)系。不同的客戶均有 不同的需求，但其不可改變性又難以同時滿足所有客戶

28、的要求，所以，常 常令不少的準(zhǔn)客戶高興而來，掃興而歸。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大，回收周期長的特征，資金成為開發(fā)商心 頭“永遠(yuǎn)的痛”。本項耳也不例外，因為房地產(chǎn)資金回籠周期較長，客戶 購買一樣產(chǎn)品，須經(jīng)過認(rèn)知.了解.認(rèn)同等過程，如經(jīng)濟(jì)條件稍差的客戶 還應(yīng)有一個籌資過程。而工程款卻不能等，配套費(fèi)不能等，如前期資金不 足，極有可能導(dǎo)致項口運(yùn)作進(jìn)入惡性循環(huán)。因此，如何解開這個“結(jié)”， 成為項目的策劃重點(diǎn)。我司認(rèn)為，木項目需達(dá)到開盤吋回籠大量資金的目 的，前期的包裝宣傳工作尤為重要，必須將樓盤盡早推出市場，縮短客戶 認(rèn)知.了解過程，增加其購買信心，令銷售迅速打開局面，除此以外，本 項目必須以系統(tǒng)的.專業(yè)

29、的方法來操作，并制定一套行之有郊的營銷方案, 方可減少盲口性，有效在避經(jīng)營風(fēng)險，最終達(dá)到名利雙收的的?；谝陨弦蛩?，本項目要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，必須切實作好以下兒方面的 工作：1. 找出市場盲點(diǎn)，挖掘口身賣點(diǎn)，營造項冃“相對時空的唯一性”, 再由多個“唯一”形成特色，從而達(dá)到“無競爭性”，最大限度占領(lǐng)市場。2做好項目包裝工作，通過完美的統(tǒng)一的包裝，使項目的高貴形象 得以充分展示，鞏固項目在消費(fèi)者心中的地位。3. 加大宣傳力度，組織一個合理的廣告主體網(wǎng)絡(luò)，通過有效的.全 方位的宣傳，令“陽光商都”路人皆知，深入人心。4. 做好促銷工作，通過各種各樣的促銷活動，激發(fā)客戶購買欲望， 再通過專業(yè)的.令人無法

30、拒絕的手段，迫使客戶下決心購買。5. 狠抓工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，因為工程質(zhì)量是客戶最關(guān)心的問題z 一，工程質(zhì)量耍出現(xiàn)一丁點(diǎn)的問題都會引起客戶恐慌，成為競爭對手攻擊 的冃標(biāo)，令銷售一敗涂地，萬萬不可掉以輕心。而工程進(jìn)度則是客戶信心 的來源，也不可忽略。二. 賣點(diǎn)組合1. 唯一的標(biāo)志性物業(yè)。2 唯一的商務(wù)豪宅。3. 絕無僅有的地王級物業(yè)。4. 無敵景觀，俯瞰全區(qū)。5. 便利的交通，完善的社區(qū)配套。6. 就讀名校（實驗小學(xué)）。7 酒店式物業(yè)管理服務(wù)。8. 智能化管理系統(tǒng)。9. 免費(fèi)享用每年12晚陽明山莊莊商務(wù)套房。10. 長年在陽明山莊就餐享受7-8折的優(yōu)惠。三. 促銷方式1. 報刊軟硬廣告以重鋼報.

31、區(qū)報為主，晨報.晚報.商報.經(jīng)濟(jì)報為輔，軟 性文章及硬性廣告交替刊登的方式促銷。2. dm夾報以本區(qū)發(fā)行站為基地，以重鋼報.區(qū)報為載體隨報夾送dm。3. 車身廣告小巴：225路：陳家壩一大坪229 路：206 路：四. 戶外廣告牌1. 在朵力名都旁十八冶物業(yè)屋頂設(shè)置廣告牌（雙面），爭取朵力部分 客戶。2. 設(shè)置現(xiàn)場廣告牌。3. 在陽明山莊前墻設(shè)置廣告布幅。五. 區(qū)電視臺廣告1. 滾動字幕廣告。2. 形象廣告。六. 開盤活動利用開盤活動，策劃一次大型廣告活動，通過送禮物（電話機(jī)）.抽 獎等形式，聚集大量市民，制造搶購氣氛，為h后宣傳積累題材（具體見 分項報告）。七. 咨詢活動節(jié)假日在本區(qū).石坪橋

32、.楊家坪等商業(yè)旺地設(shè)咨詢點(diǎn)，接受客戶咨 詢.指引客戶前來購房。八. 派單直銷派單員于人流量較大的路口派單或選擇性上門派單直銷。九. 技巧促銷在售樓部現(xiàn)場，由置業(yè)顧問互相配合，通過假電話.假客戶.假銷控 手段，制造緊張氣氛，以達(dá)到促銷目的。十.內(nèi)部認(rèn)購在開盤前先實行內(nèi)部認(rèn)購，客戶在此期間町獲得較大的優(yōu)惠，客戶選擇到滿意住宅后，可先行將其保留（封樓費(fèi)2000元）。待開盤吋正式簽定預(yù)售合同，在開盤后如客戶放棄，均可取回封樓費(fèi)。i項目包裝1. 售樓部具體見分項報告。2. 樣板房具體見分項報告。3. 圍墻具體見分項報告。4. 模型具體見分項報告。5. 展板規(guī)格：90 x 1200mm （豎式）數(shù)量：6塊內(nèi)容：項目簡介.戶型總平面圖.銷控.大堂效果圖.住