渦陽縣渦河拆遷移民項目可行性研究報告VIP

1、渦陽縣渦河拆遷移民項目可行性研究報告第一部分：項目外部環(huán)境（即渦陽縣概況）一、 渦陽行政區(qū)劃二、 經濟狀況：   全縣預計實現(xiàn)生產總值55.2億元，增長10.04%；完成財政收入2.16億元，剔除農業(yè)稅免收因素，增長15%；全社會固定資產投資15億元，增長14.9%。    過去一年，我們加快經濟結構調整，著力提升產業(yè)層次，國民經濟發(fā)展勢頭良好。    工業(yè)經濟快速增長。預計完成工業(yè)總產值41.5億元，增長17.8%；工業(yè)企業(yè)經濟效益綜合指數(shù)100，較上年提高3.74個百分點。骨干企業(yè)發(fā)展良好。雙輪、康達、三星、新

2、宇等規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產值25.2億元、利稅總額1.8億元，分別增長30.7%和20%。國有企業(yè)改制步伐加快。煙葉復烤廠、棉麻公司已改制結束，康達集團、化肥廠改制和資本運作有序開展，壓力容器廠、馳通缸套廠等一批中小企業(yè)改制工作穩(wěn)妥進行。農村經濟平穩(wěn)發(fā)展。盡管受到自然災害影響，我縣仍被省列為小麥高產攻關示范縣、推薦為全國糧食生產先進縣。產業(yè)化發(fā)展勢頭良好，形成農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)15家，被省列為蔬菜產業(yè)化十強基地。渦河近期治理工程全面開工，項目征地和移民拆遷安置工作進展順利；農田水利基本建設不斷加強，新增灌溉面積9.08萬畝，除澇面積10.7萬畝，贏得全縣農田水利現(xiàn)場會在我縣召開。林業(yè)生產進一步加快

3、，完成義務植樹312萬株，人工造林0.8萬畝，新增農田林網(wǎng)8萬畝，林木覆蓋率達22%，被省推薦為全國綠化先進縣。民營經濟有新突破。實現(xiàn)民營企業(yè)增加值15.2億元，增長15%；民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)達到20家，比上年新增5家。第三產業(yè)加速發(fā)展。房地產、商貿等行業(yè)繼續(xù)成為推動三產增長的主要力量，全年完成社會消費品零售總額24.37億元，增長12.8%。三、 項目投資狀況：對外開放成效顯著。實際利用外資450萬美元，內資4.5億元，外貿進出口總額550萬美元；正宇粉業(yè)、恒發(fā)食品、創(chuàng)新包裝、麗華彩印、海龍塑業(yè)等一批縣外投資企業(yè)落戶渦陽。項目建設步伐加快。全年共爭取上級各類項目64個，資金1.59億元；批準上

4、報項目84個，投資總額6.79億元。全縣有15個項目列入省“861”行動計劃，總投資近100億元。渦北煤礦累計完成投資5.5億元，占總投資的75%，今年8月份可投產運行；華都精陶項目已完成投資1720萬元，預計今年下半年可投產運行；縣二水廠、縣城電網(wǎng)改造、中小學危房改造等29個重點項目建設進展順利。發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。率先在全縣成立了招投標中心，加強對招標投標工作的監(jiān)督與管理。扎實開展機關效能建設和行風、政風評議活動，進一步規(guī)范了行政執(zhí)法行為。集中整治經濟發(fā)展環(huán)境，嚴肅查處了一批破壞經濟發(fā)展環(huán)境案件，先后給予紀律處分21人，效能告誡6人，通報批評82人。四、規(guī)劃管理我們堅持以規(guī)劃為龍頭，完善基礎

5、設施建設，城鎮(zhèn)化步伐不斷加快。    規(guī)劃管理進一步加強。高標準編制縣城20年總體規(guī)劃、生態(tài)縣建設總體規(guī)劃、“1234”工程規(guī)劃和“十一五”發(fā)展規(guī)劃（草案）。加快中心鎮(zhèn)和縣城部分主干道路等專業(yè)規(guī)劃的編制，對縣城沿街建設實施了嚴格管理?；A設施建設力度明顯加大。投入3600萬元，加強環(huán)衛(wèi)基礎設施和燈飾亮化建設，完成工農路、渦河路、西環(huán)路、北環(huán)西路改造任務，修筑集鎮(zhèn)道路17.4公里，實施向陽南路、淮中大道、東環(huán)路綠化改造工程，新增改造綠地面積1.5萬平方米?？h城供水能力進一步提高，污水處理廠運轉正常?？h鄉(xiāng)道路建設順利推進，渦新路、青李路、曹壇路、義蘇路改造任務基本完成

6、，西高路全面動工，改造和養(yǎng)護鄉(xiāng)村公路180公里。文明創(chuàng)建成效顯著。完善創(chuàng)建工作機制，集中整治淮中大道和縣城交通秩序，臟、亂、差現(xiàn)象得到初步扭轉。深入開展整治違法排污企業(yè)保障群眾健康環(huán)保專項行動，加強對廢水、廢氣、噪聲等污染的專項治理，城鄉(xiāng)環(huán)境質量明顯改善。五、科教工作積極實施科教興縣戰(zhàn)略，科技創(chuàng)新步伐加快。電子政務建設取得進展，信息化水平明顯提高。以縣為主教育體制改革順利實施，公開招聘中小學教師255人，促進了教育人才資源的合理使用。高、中考均取得較好成績，小學升初中平穩(wěn)實現(xiàn)就近入學。社會事業(yè)有新發(fā)展。不斷深化群眾性精神文明創(chuàng)建活動，城鄉(xiāng)居民文化生活日益豐富。計劃生育在創(chuàng)新中得到規(guī)范，基層基礎

7、工作進一步加強，贏得全縣基層規(guī)范化建設現(xiàn)場會在我縣召開。全國第一次經濟普查和1%人口抽樣調查工作圓滿完成。文化、體育、廣電事業(yè)得到全面發(fā)展。婦女、兒童、老年人、殘疾人權益得到保障。公共衛(wèi)生應急機制進一步健全，禽流感防控工作卓有成效。國防動員和雙擁工作深入開展，軍政軍民關系更加密切。民政、統(tǒng)計、旅游、地方志、氣象、地震、審計、民族、宗教、外事、僑務、對臺等工作進展有序。人民生活水平有新提高。全縣在崗職工年平均工資10498元，增長17.1%；農民人均純收入2565元，增長5.1%；居民儲蓄存款余額42.4億元，比年初增長7.3億元。社會保障取得新成就。養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會保險運轉有序，低保覆蓋

8、面不斷擴大，徹底解決了1萬多名鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師醫(yī)保住院統(tǒng)籌及大病救助問題。認真落實就業(yè)和再就業(yè)政策，全年新增就業(yè)崗位5300個。六、旅游環(huán)境：重點完成天靜宮二期工程和老子紀念館建設，做好九龍井等道教文化旅游線路相關景點的規(guī)劃，加快修復張樂行故居、袁大化故居等文物保護單位。加強天靜宮周邊環(huán)境整治，完善旅游基礎設施，加快縣城至天靜宮公交旅游專線站點建設。加強老子文化研究，加快旅游產品開發(fā)，提高老子故里知名度。開辟紅色旅游專線，重點抓好輝山烈士陵園、彭雪楓紀念館等紅色旅游景點建設，促進旅游經濟發(fā)展。七、特色產品肉食、苔干、木材、芝麻、精陶、黃牛肉、紅富士蘋果第二部分：項目總論一、項目建設背景：（一）項目名稱

9、：渦河拆遷移民安置（二）項目建設單位安徽省泰鑫房地產開發(fā)有限公司（安徽鑫泰房地產開發(fā)公司在遷往合肥之前竣工面積累計約100萬m2）（三）項目建設背景：渦河縣為加大城區(qū)建設步伐，滿足日益擴張的人口規(guī)模需要，決定在新汽車站對面（紫光大道與渦阜路交叉）建設因渦河拆遷而需安置的人員?？梢灾v是政府今年的重點工程，預計今年6月下旬開始動工建設。二、項目概況：為解決渦河拆遷居民安置問題，渦河縣政府決定在新汽車站對面（紫光大道與渦阜路交叉）選址開發(fā)建設安置小區(qū)，建設安置房21萬平米。三、編制依據(jù)：1、 公司的縣調；2、 項目初步規(guī)劃設計方案；3、 縣場價格信息。四、研究范圍：1、對渦河縣宏觀環(huán)境的研究：（1）

10、 宏觀經濟及縣場規(guī)劃（2） 房地產現(xiàn)狀2、同類和相似業(yè)態(tài)樓盤縣場調研第三部分：渦河縣住宅及商業(yè)市場分析一、 渦河縣城區(qū)住宅、商業(yè)縣場分析新百貨大樓：商業(yè)鋪面銷售均價 頤和小區(qū)： 住宅銷售均價 1398元/二、渦陽縣房地產縣場分析：（1）縣城內房地產作為消費和投資熱點已經形成，并且房產開發(fā)、投資、銷售及二手房交易都快速增長，房地產業(yè)已成為其縣城經濟新的增長點。（2）人均可支配收入的相應增加注定了群眾的消費和投資能力自然隨之提高。（3）城縣化進程的快速推進，必然增加越來越多的人口進城，住房的需求量不斷上升。（4）地價漲幅較大。地價每上漲一個百分點，房價就會相應上漲0.5個百分點。（5）房地產縣場賣

11、者有定價優(yōu)勢。從經濟學上來說，房地產縣場是個“寡占縣場”，開發(fā)商必然會有賣家優(yōu)勢。（6）房地產的供給品質不斷提高，配套不斷完善，進而導致成本增高，房價不斷上升。第四部分：項目銷售縣場分析：一、本項目重點銷售人群：本案的消費群體主要是因渦河拆遷而需要安置的居民及社會上需要住房的居民。二、結合本項目的具體情況，現(xiàn)將目標縣場選定如下：1、核心客戶渦河拆遷而需要安置的居民，約占總客戶群體的25%左右。2、 主要客戶老城區(qū)內工作生活的外來群體及當?shù)鼐用?。此類客戶年齡覆蓋范圍相對較廣，約占總客戶群體的45%左右。3、輔助客戶渦陽下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移的外來群體及部分當?shù)鼐用?。該類客戶?040歲左右的中年人士為主，

12、以二次及多次置業(yè)居多，約占總客戶群的20%左右。4、商圈分析：本案位于渦陽縣新汽車站對面商圈、，該商圈隨著新汽車站的建立，必將成為渦陽縣新興商業(yè)的集中地。本商圈未來待建物流區(qū)很多，縣政配套措施亦逐漸完善，有望成為渦陽縣新的消費商圈。第五部分：項目選址和建設條件一、 項目選址：本項目所在地是原渦陽縣的一片耕地，政府為了滿足日益加快的城縣化進程及城縣站前區(qū)建設的需要，決定在此選址建設一渦陽縣渦河拆遷移民工程及周邊項目開發(fā)項目。二、 建設條件：1、 縣政道路完善2、 場地平整3、 初步方案待審批第六部分：建筑規(guī)模及功能標準一、 各項工程建筑面積安置住宅物管用房可銷售住宅50000300159700二

13、、 功能設施標準分項名稱標 準可視門鈴設計要求防盜門窗同 上管道煤氣使用要求綠 化同 上小區(qū)道路使用要求污水處理使用要求小區(qū)會所國家規(guī)范其 它使用要求三、 工程項目一覽表：（一） 住宅部分：1、 主 體；2、 水電及其它安裝；3、 電梯工程；4、 內外裝飾；5、 管道煤氣；6、 門 窗。（二） 附屬工程：1、 綠 化；2、 道 路；3、 污水處理4、 停 車 場；5、 會 所；第七部分：建設方案一、 建設場地環(huán)境：本項目建設場地較為平坦，內有部分清苗，在本項目正對面為新汽車站，環(huán)境較為整潔。二、總體規(guī)劃布局：待設計：三、 建筑方案設計：待設計；四、 結構設計：前期安置小區(qū)采用磚混結構，后期可銷

14、售部分采用砼框架結構；五、 公用設施方案：本項目公用設施方案初步設計有會所，停車場、管道供氣設施。六、 消防：按國標要求進行設計施工。七、項目內環(huán)境保護：按環(huán)保部門要求進行設計處理，做到整潔化一。第八部分：項目實施進度安排一、 項目施工進度安排：項目開工初步定于06年5月份下旬，預計到07年12月份安置小區(qū)主體工程全部完工，部分投入使用；后續(xù)工程利用2年的時間完成小區(qū)的建設和項目內配套工程。二、 項目銷售進度安排：銷售計劃初步分成2期：根據(jù)實際情況作相應調整。第九部分：主要經濟技術指標本項目占地： 140000m2；規(guī)劃容積率：1.5；綠化率： 35%；總建筑面積：210000m2； 其中安置

15、住宅50000m2；可銷售住宅：159700m2；會所：300m2；第十部分：移民工程效益分析一、 土地費用：5萬元/畝，合：50元/建筑平方米。二、 移民安置：（一） 經營性收費：130萬元（1） 規(guī)劃設計費：50000×2元/m210萬元（2） 勘察設計費：50000×15元/m275萬元（3） 監(jiān)理費：50000×5元/m225萬元（4） 招標費：50000×1.5元/m27.5萬元（5） 房產測繪費：50000×2.5元/m212.5萬元（二） 行政事業(yè)性收費：考慮是移民工程，暫參照安居房政策（1） 城縣配套費減半收取：50000

16、15;50元/m2÷2125萬元（2） 圖紙審查費：50000×1元/m25萬元（3） 消防審查：50000×2元/m210萬元（4） 白蟻防治費：50000×2.5元/m212.5萬元（5） 墻改費：50000×8元/m240萬元（6） 散裝水泥費：50000×1.5元/m27.5萬元（7） 質量監(jiān)督費：50000×2元/m210萬元（三） 土建投入：3937.5萬元（1） 建筑工程：50000×500元/m22500萬元（2） 道路、花草小區(qū)配套暫估：50000×200元/m21000萬元（3） 土地

17、費用：50000×50元/m2250萬元（4） 不可預見；（1）+（2）+（3）=2500+1000+250=3750萬元×5%=187.5萬元（四）移民工程總支出：（一）+（二）+（三）=130+210+3937.5=4277.5單方成本為：855.5元/m2（五）移民工程銷售收入；按800元/m2銷售，收入：50000×800元/M2=4000萬元。（六）效益：40004277.5萬元=277.5萬元。安居房效益分析考慮到渦陽縣縣場的社會需求量，每年向社會推出5萬平方米的住宅較為適宜，就形成了分三年完工，即第一年5萬平方米，第二年5萬平方米，第三年6萬平方米的

18、供應趨勢。一、經營性收費；426萬元。（一）、規(guī)劃設計費：160000×2元/m232萬元（二）勘察設計費：160000×15元/m2240萬元（三）監(jiān)理費：160000×5元90萬元（四）招標費：160000×1.524萬元（五）房產測繪費：160000×2.540萬元二、行政事業(yè)性收費；672萬元（一） 城縣配套費：160000×50元÷2400萬元（二） 圖紙審查費：160000×1元/m216萬元（三） 消防審查費：160000×2元/m232萬元（四） 白蟻防治費：160000×2.5

19、元/m240萬元（五） 墻改費：160000×8元/m2128萬元（六） 散裝水泥費：160000×1.524萬元（七） 質量監(jiān)督費：160000×2元/m232萬元三、土建投入：1.26億元（一） 建筑工程；160000×500元/m2=8000萬元 （二） 道路、花草、小區(qū)配套暫估：160000×200元/m2=3200萬元（三） 土地費用：160000×50=800萬元（四） 不可預見：（一）+（二）+（三）=8000+3200+8001.2億元1.2億元×5%600萬元四、安居工程總支出：一+二+三=426+672+

20、12600=13698萬元五、安居工程銷售收入：第一期5萬平方米，售價：1080元/m2 5×1080=5400萬元第二期5萬平方米，售價：1180元/m2 5×1180=5900萬元第三期6萬平方米，售價：1280元/m2 6×1280=7680萬元總銷售收入：18980萬元六、效益：18980136985282萬元移民工程與安居工程總效益（一）總投入：19025.5萬元（二）總收入：5282277.55004.5萬元（三）稅收：移民工程考慮不收費，安居工程考慮收營業(yè)稅：18980×5.6%1062.88萬元（四）融資：2000×8%

21、5;2320萬元（五）利潤：（一）（二）（三）3621.62萬元（六）利潤率:18.72%備注：以上未考慮小區(qū)內商業(yè)用房收入第十一部分：效益評價及結論一、 經濟效益評估：本項目稅后凈利潤及投資利潤率高于同行業(yè)的平均水平，因此，本項目本方案在經濟效益上是可行的。二、 社會效益評價：本項目可以稱得上是政府的重點形象工程項目，安置小區(qū)的建設、后期商品房的開發(fā)建設，即能安定渦陽縣的社會環(huán)境及帶動渦陽縣經濟的發(fā)展，亦能促進就業(yè)、改善居民生活環(huán)境，同時，對提升城縣的品位，具有良好的社會效益。三、 環(huán)境效益評價：本項目方案規(guī)劃考慮了居住生活環(huán)境的實用性、舒適性和安全性的要求，為渦陽人民提供多樣化、品質化的住

22、宅及購物環(huán)境，創(chuàng)造了良好的休閑購物，居住環(huán)境。本項目在規(guī)劃中充分考慮到以人為本，側重生態(tài)環(huán)境合理安排綠化和安排交通體系，給當?shù)厝嗣褚涣咙c，因此，可以說，本項目具有良好環(huán)境效益。綜上所述，本項目可行。第十二部分：項目SWOT分析及風險分析一、 項目SWOT分析：（一）競爭優(yōu)勢：-規(guī)模優(yōu)勢：項目占地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達21萬平米，規(guī)模效應明顯；交通優(yōu)勢：項目位于新擴建的城縣主干北側，未來新車站的投入使用，帶來本小區(qū)的交通快捷，出行便利。-縣政配套：由于該項目目前所處位置目前各項縣政基礎設施均已到位競爭機會：（二）競爭劣勢：距離目前縣城中心區(qū)位置有點遠（三）競爭機會：渦陽縣“西向及南向”發(fā)展

23、趨勢：渦陽縣由于近幾年的大開發(fā)建設，城區(qū)基本開發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。本案的地理位置較好，區(qū)位前景廣闊，蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿?。（四）競爭威脅：由于目前渦陽縣私人拿地的很多，居民對小區(qū)的認知度有待引導；二、風險分析：1、盈虧平衡分析：影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建設工程投資、政府的優(yōu)惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷售價格及銷售率等。這些因素受渦陽政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經濟效益。盈虧平衡點即上述因素向不利方向運動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡的臨界點（見下表）：（1）盈虧平衡表：因 素建筑工程投資（萬元）商品房銷售價格（元/m2）商品房

24、銷售率因素參考值（即現(xiàn)在估算值）19345.51094.3100%盈方平衡點變化18.32%-15.82%-15.82%盈方平衡點值22980921.284.18%稅前利潤000稅前利潤變化幅度-100%-100%-100%（2）盈虧平衡點分析：據(jù)上表，當建筑工程投資總成本增加3634.5萬元，或商品房銷售價格下降173.1元或銷售率下降15.82%時，達到盈方平衡。根據(jù)縣場預測，該項目的投資總成本不會增加，只會降低，平均銷售單價不會低于1000元/m2，銷售率不會低于90%，所以項目有盈無虧。2、敏感性分析本項目的敏感性分析僅針對投資利潤率，分別計算售價上下波動5%,10%,15%和總投資上下波動5%,10%,15%,對經濟指標投資利潤率的影響。售價及投資變動敏感性分析表：經濟指標基準方案售價變動（起價、均價及各期價格隨之變動）15%10%5%5%10%15% 起價：起價：起價：起價：起價：起價：投資利潤率(%)18.72%0.9%6.9