第二章房地產上的物權及其登記

1、第二章 房地產上的物權及其登記（7500）第一節(jié) 房地產上的主要物權1、簡述我國土地所有權的概念？【（1）土地所有權的規(guī)定。（2）國家土地所有權由誰代表行使（3）集體土地所有權的主體和代表的行使】答：（1）土地所有權的規(guī)定。根據(jù)憲法、物權法和土地管理法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山、屬于農民集體所有。（2）國家土地所有權由誰代表行使憲法規(guī)定禁止土地所有權的買賣或其他形式的非法轉讓。國家土地作為國有財產的一種，其所有權原則上應該由國務院代表國家行使。（3）集體土地所有權的主體和代表的行使對集體土地所有

2、權的主體和代表作了具體的規(guī)定：（1）凡是村民小組（原生產隊）土地權屬界線存在的，土地應確認給村民小組農民集體所有，發(fā)證到村民小組農民集體；由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權。對于村民小組組織機構不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權利證書。（2)對于村民小組（原生產隊）土地權屬界線不存在、并得到絕大多數(shù)村民認可的，應本著尊重歷史、承認現(xiàn)實的原則，對這部分土地承認現(xiàn)狀，明確由村民集體所有；由村集體經濟組織或者村民委員會受本農民集體成員的委托行使所有權。（3）屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的土地所有權應依法確認給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經濟組織代表集體行使所有權；沒

3、有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體經濟組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管，（4）在土地登記薄的“權利人”和土地證書的“土地所有權人”一欄，集體土地所有權主體按“XXX組（村、鄉(xiāng)）農民集體”填寫。2、簡述我國房屋所有權的概念？答：房屋是供人們生產、居住或者做其他用途的建筑物的總稱。城市房地產管理法定義為“土地上的房屋等建筑物及構筑物”。房屋所有權是指房屋所有人對房屋享有的占有、使用、收益、處分的權利。在城鎮(zhèn)地區(qū)，除少數(shù)房屋所有人外，大多數(shù)房屋所有權人取得的都是建筑物區(qū)分所有權。3、簡述相鄰關系的概念？答：相鄰關系是指兩個相鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權時因給對方提供必要便

4、利而發(fā)生的權利義務關系。不動產相鄰關系，本質上是一方所有人或者使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方所有人或者使用人的財產權利的限制。在一方權利人行使權力時，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的應給予賠償。4、簡述相鄰關系的特征？答：（1）相鄰關系發(fā)生在兩個以上的不動產相鄰的所有人或使用人之間。（2)相鄰關系的客體一般不是不動產和動產本身，而是由行使所有權或者使用權所引起的和鄰人有關的經濟利益或者其他利益。（3）相鄰關系的發(fā)生常與不動產的自然條件有關，即兩個以上所有人或者使用人的財產應當是相鄰的。5、簡述處理相鄰關系的原則和具體依據(jù)？答：物權法規(guī)定，不動產的相鄰權利人應當按照有

5、利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。物權法還規(guī)定，法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。6、簡述相鄰關系的種類？答：物權法規(guī)定了各種相鄰關系，包括：（1）相鄰用水、流水、截水、排水關系。（2）相鄰通行關系。（3）相鄰管線的安設關系。（4）相鄰防險排污關系。（5）相鄰關照、通風、采光關系。7、簡述房地產用益物權的種類？答：在物權法明確規(guī)定的用益物權中，與房地產有關的包括建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。8、簡述建設用地使用權的概念？答：建設用地使用權是指依法對國家所有的土地享有占有、使用、收益的權利；建設用地使用權人有權

6、利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。9、簡述宅基地使用權的概念和體征？答：根據(jù)物權法的規(guī)定，宅基地使用權是指農村集體組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利。宅基地使用權具有以下特征：（1）宅基地使用權的權利人只能是本農村集體的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地。（2）宅基地使用權只能用于建造個人住宅及其附屬設施。（3）宅基地使用權實行“一戶一宅”。（4）宅基地使用權具有福利性。農村村民取得本農民集體所有土地上的宅基地基本上是無償?shù)?，或者只繳納少量的費用。（5）除轉讓給符合條件的農民集體成員外，宅基地使用權人不得出賣或以其它方式轉讓其宅基地。根據(jù)物權法規(guī)定，除法律另

7、有規(guī)定外，宅基地不得抵押。土地管理法規(guī)定，農村村民出賣、出租住房后、在申請宅基地的，不予批準。10、簡述宅基地的取得、轉讓和消滅。答：（一）宅基地的取得農村村民要獲得宅基地使用權，應提出申請并獲得批準。具體地說：（1）申請宅基地使用權的申請人必須具備村民資格。（2）村民申請宅基地的，應首先向所在的農村集體經濟組織提出申請，集體經濟組織批準后將申請?zhí)峤秽l(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理部門，后者接到申請后到現(xiàn)場查看。申請人填寫建房用地申請表，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后報縣級人民政府土地管理部門審批。（二）宅基地的轉讓宅基地使用權有效轉讓，必須滿足下列條件：（1）本集體經濟組織同意；（2）受讓人為同一農民成員；（3）

8、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配情況。（三）宅基地的消滅依物權法規(guī)定，宅基地使用權因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對市區(qū)宅基地的村民，應當重新分配宅基地。11、簡述地役權的概念和特征？答：依物權法規(guī)定，地役權是按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的權利。其中他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。地役權具有以下特征：（1）地役權的客體不限于土地，而且不限于需役地所有權人與供役地所有權人之間，供役地、需役地的用益物權人也可以約定設立地役權。（2）地役權通過書面形式的地役權合同設立。這是地役權和相鄰關系的最大區(qū)別，因為相鄰關系是法定的。（3）地役權具

9、有從屬性和不可分性。地役權的成立必須是需役地與供役地同時存在，從屬于供役地與需役地，并與供役地、需役地不可分離。這種從屬性和不可分性主要體現(xiàn)在物權法的下列規(guī)定中：第一，如果供役地人或需役地人一方為用益物權人而非所有權人的，則地役權的期限不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限；第二，土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的。設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔設立的地役權；第三，地役權不得單獨轉讓；土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外；第四，地役權不得單獨抵押；土地承包經營權、建設用地使用

10、權等抵押權的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓；第五，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權；第六，供役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。12、簡述地役權合同的訂立和解除？答：（1）地役合同的訂立依物權法，設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。需要指出的一點是，土地已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有人不得設立地役權。（2）地役合同的解除地役權合同的解除，適用合同法有關合同解釋的一般規(guī)定。物權法規(guī)定在

11、下面兩種情況下供役地權利人的單方解除權：（1）地役權人違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權的。（2）有償利用供役地，地役權人在約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用的。13、簡述房地產物權體系基本框架？答：物權法規(guī)定的抵押權、質權和留置權三種擔保物權中，質權主要在動產或權利上設立。留置權只能留置動產，只有抵押權能夠在房屋和土地上設立。依物權法的規(guī)定，抵押權是債權人對債務人或者第三人不轉移占有而供擔保的財產，在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時，就該財產的價值優(yōu)先清償受擔保的債權的權利。抵押權可以在房屋和土地用益物權上設立。第二節(jié) 不動產登記1、簡述不動產的登記的基本制

12、度？答 ：不動產登記是指將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅記載于登記薄公示的行為。物權法規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記薄時發(fā)生效力。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，統(tǒng)稱物權變動。不動產登記作為不動產物權變動的公示方式，具有公信力。2、簡述不動產的公示原則和公信原則？答：（1）公示原則。公示原則要求物權的變動，必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。民法上以“登記”為不動產物權變動的公示方式，以“交付”為動產物權變動的公示方式。（2）公信原則。公信原則包括兩方面的內容：（1）權利的正確性推定原則。除非有相反的證據(jù)證明，不動產的登記權利

13、人（記載于不動產登記薄的權利人）推定為該不動產的權利人，動產的占有人推定為該動產的權利人，即“權利的正確性推定原則”。（2）凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應當受到保護，保護的方式就是承認此行為產生的物權變動的效力。3、簡述物權法確立的不動產登記生效主義及其例外？答：所謂登記生效主義，即：（1）不動產物權的設立，變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯洠晃唇浀怯?，不發(fā)生物權效力；（2）物權變動發(fā)生效力的時間為記載于不動產登記薄之時。登記生效主義存在以下例外：（1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。（2）非依法律行為而發(fā)生的不動產物權變動。主要包括：第一，因人民法院、仲載委員會的法律文

14、書，人民政府的征收決定等，導致物權變動的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力；第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（3）對土地承包權、宅基地使用權和地役權的例外規(guī)定。具體地說：第一，土地承包經營權自土地承包權合同生效時設立；縣級以上地方人民政府應當向土地承包權人發(fā)放相關權利證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。但是，土地承包承包經營權人將土地承包互換、轉讓的、未經登記，不得對抗善意第三人。第二，宅基地使用權的取得，轉讓和消滅，不以登記為生效要件。但已經登記的宅基

15、地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更或者注銷登記。第三，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。4、簡述不動產統(tǒng)一登記的要求與分散登記的現(xiàn)狀？答：物權法規(guī)定：“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。具體地說，我國的不動產登記包括：（1）縣級以上人民政府國土資源行政主管部門進行的土地權利登記和礦權登記。（2）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或其設置的負責房屋登記工作的機構進行的房屋權利登記；（3）縣級以上林業(yè)主管部門進行的林權登記；（4）農業(yè)行政主管部門負責的草原所有權與使用權登記；（5）縣級以上地方人民政府漁業(yè)行政主管

16、部門負責的水面灘涂養(yǎng)殖使用權登記。（6）國家海洋部門負責的談吐登記。（7）農業(yè)部門負責的耕地承包經營權登記。5、簡述不動產依申請登記的原則及例外？答：不動產登記依申請的原則，是指登記程序應該由當事人申請而啟動，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外、登記機關不得主動登記，特別是不得隨意進行更正登記或者注銷登記以改變登記權利人的不動產權利。當事人申請不動產登記以共同申請為原則，單方申請為例外。房屋登記辦法規(guī)定共同申請的原則后，列舉了當事人單方申請的七種情形：（1)因合法建造房屋取得房屋權利；（2）因人民法院、仲載委員會的生效法律文書取得房屋權利；（3）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（4）發(fā)生房屋登記辦法規(guī)定的變更

17、登記情形之一的；（5）房屋滅失；（6）權利人放棄房屋權利；（7）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。土地登記辦法也在規(guī)定共同申請的原則后，例舉了單方申請的9種情形：（1）土地總登記；（2）國有土地使用權、集體土地使用權的初始登記；（3）印記側很難過或者遺贈取得土得權利的登記；（4）因人民政府已經發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；（5）因人民法院、仲裁機構已經發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權利證書的補發(fā)或者換發(fā)；（9）其他依照規(guī)定可以由當事人單方面申請的情形。依申請登記的例外主要有三種：（1）查封登記

18、。查封登記由登記機構按照法院的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行登記，不需要申請。（2）已登記的不動產所在的的名稱發(fā)生變化而進行的變更登記。（3）登記機關依職權進行注銷登記。6、簡述屬地登記的原則與作為例外的分級登記？答：所謂屬地登記就是不動產所在地的登記機構辦理，即物權法所規(guī)定的：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。”屬地登記是由不動產的不能移動的本質屬性所決定的。與屬地登記相對的是分級登記。我國目前除海域使用權登記外，基本實現(xiàn)了屬地登記。在土地和房屋登記上，土地登記辦法明確規(guī)定：“土地登記實行屬地登記”；房屋登記辦法也明確規(guī)定：“房屋登記，由房屋所在的的房屋登記機構辦理。”1、簡述房屋

19、和土地登記的概念、登記的部門、以及房屋登記和土地登記的關系？（1）房屋和土地登記的概念土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記薄公示的行為。房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記薄上予以記載的行為。（）房屋和土地登記的部門土地登記部門是土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門；房屋登記部門是直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或其設置的負責房屋登記工作的機構。（3）房屋登記和土地登記的關系？對于房地產登記的順序，城市房地產管理法規(guī)定了兩種情形：在依法取得

20、的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。2、簡述不動產登記程序？答：不動產登記機構應該按下列程序進行：查驗申請?zhí)峁┑臋鄬僮C明和其他必要材料，就有關登記事項詢問申請人。如實、及時登記有關事項。依房屋登記辦法的規(guī)定，房屋登記一般依照下列程序進行：申請、受理、審核、

21、記載于登記薄、發(fā)證。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。物權法規(guī)定禁止登記機構有下例行為：要求對不動產進行評估；以年檢等名義進行重復登記；超出登記職責范圍的其他行為。3、簡述權屬證書和登記薄的關系？答： 依物權法規(guī)定，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記薄確有錯誤外，以不動產登記薄為準。 4、簡述不動產登記的類型？【（1）總登記（2）初始登記（3）轉移登記（4）更正登記（5）異議登記（6）預告登記（7）注銷登記（8）查封登記】答： 不動產等地的類型包括：（1）總登記總登記是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登

22、記。（2）初始登記土地登記辦法所稱的初始登記，是指土地總登記之外設立的土地權利進行的登記。房屋登記辦法中的初始登記僅指房屋所權設立登記。（3）轉移登記轉移登記俗稱過戶登記，是指不動產物權從轉讓人轉移到受讓人時辦理的登記。（4）更正登記更正登記是指對不正確的不動產等進行更正的登記，其前提是登記錯誤，包括記載的事項有遺漏。（5）異議登記異議登記是指在不動產登記薄記載的事項有錯誤的情況下，把真實的權利人及其利害關系人對不動產登記薄記載的權力失去正確性推定的效力，第三人也不能主張依據(jù)登記的公信力受到保護。（6）預告登記預告登記，是指為保全旨在使物權與未來發(fā)生變動的債權所為的登記，以及個別情況下保全尚未登記的物權所為的預備登記。（7）注銷登記依據(jù)土地登記辦法的規(guī)定，注銷登記指因土地權利的消滅等而進行的登記。房屋登記辦法的規(guī)定，注銷登記是指對房屋所有權的消滅等而進行的登記。（8）查封