房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的民事法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、刖言隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活潑，政策的支持、法律法規(guī)的不斷健全，越 來(lái)越多的企業(yè)投資或參與到房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中來(lái)。其中，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 作為一種重要的投資運(yùn)營(yíng)模式，廣泛受到投資企業(yè)尤其是資金實(shí)力雄厚但缺乏 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)的青睞。同時(shí)隨著該類合作方式的實(shí)施，諸多法律法規(guī) 不甚明確的新問(wèn)題、新情況逐漸出現(xiàn)，亟待予以明確和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，最高人民 法院針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)常見(jiàn)的糾紛，在結(jié)合現(xiàn)實(shí)并總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)的根底上， 于2005年8月公布了?關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律 問(wèn)題的解釋?以下簡(jiǎn)稱?解釋?，并專節(jié)就合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)糾紛的處 理作出標(biāo)準(zhǔn)性意見(jiàn)。本文就?解釋?所涉有關(guān)規(guī)

2、定進(jìn)行解讀，并重點(diǎn)針對(duì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程中如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)，做簡(jiǎn)要分析和探討房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的民事法律風(fēng)險(xiǎn)及防范一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同?城市房地產(chǎn)管理法?第 28條規(guī)定，依法取得的土地使用權(quán)，可以依照 本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。?解釋?第14條進(jìn)一步規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提 供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)為根本內(nèi)容的協(xié)議。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同以下簡(jiǎn)稱“合作合同通常具有如下特征：1主體的特殊性，合作一方應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；2 標(biāo)的的特殊性，用于合作開(kāi)發(fā)的土地標(biāo)的只能是出讓

3、國(guó)有土地使用權(quán)，以劃撥方式取得土地未 經(jīng)批準(zhǔn)不能成為合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的土地；3合同內(nèi)容的特殊性，合作開(kāi)發(fā)合 同，須以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為根本內(nèi)容。合作方共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在 形式上，有時(shí)表現(xiàn)為承攬合同與互易合同的混合，有時(shí)表現(xiàn)為合伙合同，其內(nèi) 容具有特殊性，為混合性質(zhì)。、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的合作模式合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，通常分為工程公司型合作開(kāi)發(fā)和非工程公司型合作開(kāi)發(fā)工程公司型合作開(kāi)發(fā)，又叫法人型合作，是指合作各方可以組成工程公司 共同經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，相關(guān)事宜以工程公司名義辦理，合作各方權(quán)利義務(wù)由工程公 司章程和股東會(huì)議決定。非工程公司型合作開(kāi)發(fā)，又叫合伙型合作，本質(zhì)是合同行為，相互之間權(quán) 利義務(wù)取決于合作

4、協(xié)議。對(duì)工程管理有兩種方式：一是組建合作管理機(jī)構(gòu)，對(duì) 合作重大事項(xiàng)作出決定；二是不成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，只按合作合同約定各自獨(dú) 立履行義務(wù)。非工程公司型合作手續(xù)簡(jiǎn)便、費(fèi)用低，但容易滋生糾紛，具有較 大法律風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的民事法律風(fēng)險(xiǎn)及防范一合作主體經(jīng)營(yíng)資格不合法的民事法律風(fēng)險(xiǎn)及防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書，是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。對(duì)于合作開(kāi)發(fā)而言，其 主體要求的關(guān)鍵在于，合作各方中至少應(yīng)有一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，同時(shí)這也構(gòu)成了影響合作合同效力的重要因素。?解釋?第15條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具

5、有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng) 事人一方取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)前述規(guī)定，在實(shí)施合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，假設(shè)合作各方均不具備 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，將導(dǎo)致合作合同被認(rèn)定無(wú)效，合作各方將承當(dāng)由此引起 的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括交易本錢的擴(kuò)大及各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失等。對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司而言，這將意味著國(guó)有資產(chǎn)的重大流失。律師建議對(duì)此我們建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在選擇合作對(duì)象之前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核實(shí)擬合 作方是否滿足合作工程的要求，包括有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資質(zhì)等

6、級(jí)是否 符合工程要求、資質(zhì)證書是否尚處有效期內(nèi)、有無(wú)受到限制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況等。 假設(shè)不滿足，應(yīng)盡量防止與此類公司合作。如果在簽訂了合作協(xié)議且實(shí)施了一定規(guī)模的投資建設(shè)后，發(fā)現(xiàn)合作方缺乏 經(jīng)營(yíng)資格，此時(shí)應(yīng)盡快采取措施獲取符合要求的經(jīng)營(yíng)資格，或成立房地產(chǎn)合作 開(kāi)發(fā)的工程公司，以躲避合作經(jīng)營(yíng)主體資格不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)。二以劃撥土地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生眾所周知，劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)償性、無(wú)期限性和處分的局限性等特點(diǎn)。 國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)處分有嚴(yán)格限制，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，劃撥 土地使用權(quán)不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。?解釋?第16條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)未經(jīng)有批

7、準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立 合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)前述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)依法批準(zhǔn)不能作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的 投資，否那么將導(dǎo)致合作合同無(wú)效，并致使合作各方利益受損。律師建議在實(shí)施合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程過(guò)程中，如果合作方以未經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使 用權(quán)投資的，應(yīng)盡快采取有效措施補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)，盡量躲避合作合同無(wú)效的法 律風(fēng)險(xiǎn)。從根本上講，我們建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好放棄以劃撥土地使用權(quán)作 為投資房地產(chǎn)合作工程，才能從源頭上杜絕有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、防止糾紛和減少損失。三房地產(chǎn)合作中增加投資數(shù)額承當(dāng)比例引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

8、法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生投資額是合作雙方計(jì)算本錢和分享利潤(rùn)的前提和根底，它由土地本錢建設(shè) 資金、稅費(fèi)和公共配套費(fèi)組成。受市場(chǎng)因素、政策因素、以及人為因素等的影 響，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)施過(guò)程中額外增加投資是比擬普遍的。實(shí)踐中，合作 各方對(duì)投資增加及比例負(fù)擔(dān)通常缺乏約定或無(wú)法達(dá)成一致，往往易產(chǎn)生糾紛?解釋?第17條規(guī)定：“投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加 投資數(shù)額承當(dāng)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé) 于當(dāng)事人的事由或當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有 約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。律師建議?解釋?第17條確定了在沒(méi)有約定的情況下，增加投資額

9、比例負(fù)擔(dān)的基本規(guī)那么。由于缺乏約定，一旦新增投資的承當(dāng)發(fā)生糾紛，往往會(huì)造成資金遲延|到位，阻礙工程的進(jìn)展，造成停工等重大經(jīng)濟(jì)損失。因此我們建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)，應(yīng)努力做好合作的前期工作，減少因投資額增加而引發(fā)的糾紛。例如， 在合作合同中明確規(guī)定增加投資的承當(dāng)比例， 或確定承當(dāng)比例的規(guī)那么、方法等。 同時(shí)，起草合作合同時(shí)應(yīng)設(shè)置靈活條款，如由合作另一方代替出資，雙方根據(jù) 實(shí)際投資額重新界定投資額和利潤(rùn)分配比例，既解決工程資金困難，又人性化 考慮到合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等綜合因素。同時(shí)，還可以對(duì)過(guò)錯(cuò)方引起投資額增 加約定具體的違約責(zé)任等。四因合作開(kāi)發(fā)中當(dāng)事人未足額出資引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生未

10、足額出資是指沒(méi)有按照合同約定出資數(shù)額交納出資。實(shí)踐中，在合作合 同當(dāng)事人未足額交納出資的情況下，該如何分配利潤(rùn)，極易產(chǎn)生糾紛。根據(jù)?解 釋?第22條，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，當(dāng) 事人未足額交納出資的，應(yīng)按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)。同時(shí)，?解 釋?第23條進(jìn)一步明確：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充 抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。對(duì)于?解釋? 23條我們認(rèn)為，未足額交納 出資一方構(gòu)成違約，而合作利潤(rùn)是足額交納出資一方經(jīng)過(guò)勞動(dòng)產(chǎn)生的。如按照 合同約定向違約方分配利潤(rùn)，顯然是對(duì)足額出資方的利益的踐踏。從另一方面 講，房屋預(yù)收款是投資資本產(chǎn)生的收入，而投

11、資款是一種資本，表達(dá)為合作當(dāng) 事人必須履行的義務(wù)，二者有明顯區(qū)別，不能將預(yù)收款充抵出資款。根據(jù)上述規(guī)定，如合作合同約定將投資額作為分配利潤(rùn)的唯一根底性依據(jù)， 由于合作方未能履行足額交納義務(wù)，其將無(wú)法獲得利潤(rùn)，或僅能根據(jù)實(shí)際投資 額分得極少的利潤(rùn)。律師建議應(yīng)防止單一的利潤(rùn)分配模式。實(shí)踐中，按期足額交納出資有困難的企業(yè)， 可以在合作合同中協(xié)商約定多種分配模式，并明確約定分配方式的選擇權(quán)，包 括選擇的條件、程序等，掌握分配體制的主動(dòng)權(quán)，防止在單一的利潤(rùn)模式下， 因資金短缺引起無(wú)法獲得利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于交納出資款，應(yīng)盡量防止拖欠。建議企業(yè)充分考慮投資規(guī)模、工程進(jìn) 度、自身財(cái)務(wù)狀況等因素，約定適合自己的交

12、納方式、期限，從而最大限度減 少違約事件的發(fā)生。五合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的名不符實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同最本質(zhì)的特征之一。?解釋?第24-27條針對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同中常出現(xiàn)的幾種僅具有合同形式，但缺乏共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這一重要 特征的四類合同作出了轉(zhuǎn)性規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，合作合同中設(shè)有保底條款的，會(huì)被依法認(rèn)定為土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同、借貸合同、房屋買賣合同或房屋租賃合同，即合作方之間的權(quán)利義 務(wù)關(guān)系應(yīng)以隱藏行為來(lái)確定。在訴訟糾紛中，人民法院那么根據(jù)雙方之間的真實(shí) 合同關(guān)系作出相應(yīng)判決。如果合同方約定了保底條款，訴訟中法院可能按相關(guān) 土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、企業(yè)借款、房屋租賃合同法律關(guān)系

13、處理利潤(rùn)分配，合作 方由此可能面臨補(bǔ)繳相關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等法律風(fēng)險(xiǎn)。律師建議為防范名不符實(shí)的合作開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)，合作合同中應(yīng)盡力防止固定收益和保底利潤(rùn)的有關(guān)條款。六房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生合同簽訂后，假設(shè)履行中發(fā)生權(quán)利義務(wù)的變更應(yīng)及時(shí)訂立補(bǔ)充協(xié)議，否那么發(fā) 生糾紛時(shí)對(duì)是否履約及合同變更難以查明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作工程中，合作方作 為一個(gè)整體，但對(duì)外往往是以合作一方的名義發(fā)生業(yè)務(wù)法律關(guān)系，如施工合同，如何有效控制合作方對(duì)外結(jié)算行為及資金流向尤為關(guān)鍵。值得注意的是，以資 金進(jìn)行投資的合作方具有更大法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橥顿Y一旦物化在土地及建筑物上, 那么不可轉(zhuǎn)移，尤其在完全以土地投資一方立

14、項(xiàng)、報(bào)批的情況下，資金投資方應(yīng) 更加注重對(duì)工程開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的掌握。律師建議鑒于以上履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們建議：合作中出現(xiàn)權(quán)利義務(wù)變更應(yīng)及時(shí)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合作方應(yīng)就合作工程建立獨(dú)立核算財(cái)務(wù)制度，對(duì)合作中的公章、銀行印鑒 管理，雙方簽字權(quán)限，流程，雙方對(duì)工程資金控制、核算、稅費(fèi)分擔(dān)，如何清 算等進(jìn)行明確約定，盡可能確保開(kāi)發(fā)支出費(fèi)用經(jīng)過(guò)合作各方的認(rèn)可。資金投資方可以通過(guò)設(shè)定擔(dān)保和先期收益條款來(lái)保障權(quán)益，即將擬開(kāi)發(fā)的 土地使用權(quán)或提供土地一方的有效資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)為其投資抵押，或在收益 分配中約定優(yōu)先分配利潤(rùn)。七因以土地出資的一方在合作期間將土地使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的法 律風(fēng)險(xiǎn)及防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

15、以土地使用權(quán)作為出資的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，法律并無(wú)強(qiáng)制性審批和產(chǎn)權(quán)變 更登記的要求。因此，在這種合作方式之下可能更容易發(fā)生土地使用權(quán)的屢次 轉(zhuǎn)讓行為。未經(jīng)一方同意，另一方擅自轉(zhuǎn)讓了用以出資的土地使用權(quán)，那么意味 著合同的權(quán)利義務(wù)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，其合作主體也發(fā)生了變更，即破壞了雙方合作 根底。律師建議在合作開(kāi)發(fā)合同中明確約定：合作期間一方將土地使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓給第三 人，另一方有權(quán)解除合同。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)賠償因解除合同造成的經(jīng)濟(jì)損失，或承當(dāng) 懲罰性賠償責(zé)任。在簽訂合作合同時(shí)，明確約定將土地使用權(quán)過(guò)戶到工程公司或合作雙方名 下，在未過(guò)戶之前由提供土地使用權(quán)一方提供階段性擔(dān)保，以防范土地使用權(quán) 方擅自轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)

16、。四、其他建議綜合上述合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)常見(jiàn)的民事法律風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合?解釋?有關(guān)規(guī)定做 了簡(jiǎn)要的分析探討，我們認(rèn)為，要有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)，除了上述個(gè)別性的應(yīng)對(duì) 措施外，還應(yīng)做好如下工作：1、慎重選擇合作伙伴。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)既有資金因素，也有人為因素, 當(dāng)事人在尋找合作伙伴時(shí)，對(duì)資金和履行信譽(yù)有更高的要求；友好合作是合作 開(kāi)發(fā)的根本。在選擇合作伙伴時(shí)，不僅要考慮各自的需要和資源的互補(bǔ)，還要 考慮到對(duì)方的誠(chéng)信、經(jīng)營(yíng)理念、信譽(yù)等資信情況。故應(yīng)慎重選擇合作伙伴，為 合作開(kāi)發(fā)打下良好根底。2、確保工程開(kāi)發(fā)的合法性。 依法辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程行政審批手續(xù)，取 得工程用地使用權(quán)證和規(guī)劃、施工、售房等合法證件，確保工程合法。3、確保合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同合法有效防范無(wú)效合同建議從以下幾個(gè)方面把握：1準(zhǔn)確把握合同性質(zhì)，防止 簽訂名不符實(shí)的合同；2嚴(yán)格審查當(dāng)事人的資質(zhì)條件；3以劃撥土地使 用權(quán)作投資，必須取得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同