房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納的稅種

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納稅種涉及的稅種有：一、契稅：在購(gòu)?fù)恋丨h(huán)節(jié)，按土地價(jià)款的 3% 5%繳納。沈陽(yáng)一般 按4%繳納二、營(yíng)業(yè)稅：在取得銷售收入及預(yù)售款時(shí)繳納按收入及預(yù)收款的5%繳納。三、城建稅：按營(yíng)業(yè)稅的7%繳納四、教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅的3%繳納五、地方教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅的1%繳納六、印花稅：稅目范圍稅率說(shuō)明1.購(gòu)銷合同包括供給、預(yù)購(gòu)、采 購(gòu)、購(gòu)銷、結(jié)合及協(xié) 作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易 貨等合同按購(gòu)銷金額0.3 %。貼 花2.加工承攬合同包括加工、定作、修 繕、修理、印刷廣告、 測(cè)繪、測(cè)試等合同按加工或承攬收入0.5 %。貼花3.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同包括勘察、設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用0.5 %。貼 花4.建筑

2、安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程 承包合同按承包金額0.3 %。貼 花5.財(cái)產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船 舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、 機(jī)械、器具、設(shè)備等 合同按租賃金額1 %。貼花。稅額缺乏1元，按1元貼花6.貨物運(yùn)輸合同包括民用航空運(yùn)輸、 鐵路運(yùn)輸、海上運(yùn) 輸、內(nèi)河運(yùn)輸、公路 運(yùn)輸和聯(lián)運(yùn)合同按運(yùn)輸費(fèi)用0.5 %0貼花單據(jù)作為合同使用 的，按合同貼花7.倉(cāng)儲(chǔ)保管合同包括倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同按倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用1%貼花倉(cāng)單或棧單作為合同使用的，按合同貼花8.借款合同銀行及其他金融組 織和借款人不包括 銀行同業(yè)拆借所簽 訂的借款合同按借款金額0.05 %貼花單據(jù)作為合同使用 的，按合同貼花9.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同包括財(cái)產(chǎn)、

3、責(zé)任、保 證、信用等保險(xiǎn)合同按保險(xiǎn)費(fèi)收入1%o貼花單據(jù)作為合同使用 的，按合同貼花10.技術(shù)合同包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn) 讓、咨詢、效勞等合 同按所載金額0.3 %0貼 花11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和 版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、 專利權(quán)、專有技術(shù)使 用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額0.5 %0貼花12.營(yíng)業(yè)賬簿生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用賬冊(cè)記載資金的賬簿，按 實(shí)收資本和資本公 積的合計(jì)金額0.5 % 貼花。其他賬簿按件 貼花5元13.權(quán)利、許可證照包括政府部門發(fā)給 的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè) 證、專利證、土地使 用證按件貼花5元七、房產(chǎn)稅:1、從價(jià)：按原值減除10%-30%后乘以1.2%計(jì)算2、從租：按租金的12

4、%計(jì)算八、土地使用稅：新辦企業(yè)： 繳納土地使用稅 ;以合同為準(zhǔn)， 在簽訂土地出讓合同之月的第 二個(gè)月其起繳納土地使用稅：計(jì)算方法為：簽訂土地出讓合同的面積 =土地證面積 * 地段價(jià)格 /12 個(gè)月=本月應(yīng)繳納土地使用稅金額。開始銷售后土地稅用稅計(jì)算如下： 本月剩余面積 /總面積 *土地證面積 *地段價(jià) /12=當(dāng)月應(yīng)納土 地使用稅金額。已銷售房產(chǎn)所占面積不繳土地使用稅了。 注意 ： *人防工程面積 -要減除不納土地使用稅九、土地增值稅：相關(guān)文件：最新國(guó)稅發(fā) 2021 年 91 號(hào) 土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入的 0.5% 4%預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定， 一般是按預(yù)收款 及收入的

5、 1%預(yù)繳。房屋售完后清算，多退少補(bǔ)。增值率不超過 20% 免征土地增值稅。 清算時(shí)按以下步驟計(jì)算：1、計(jì)算增值額 增值額 = 收入額扣除工程金額2、計(jì)算增值率 增值率 = 增值額 /扣除工程金額3、確定適用稅率：依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 =增值額 *適用稅率扣除工程 * 速算扣除系數(shù) 扣除工程內(nèi)容：1、 取得土地使用權(quán)所支付的金額2、 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢 簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā) 本錢允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，主要包括： 土地征用及拆遷補(bǔ)償 前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)根底設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

6、簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、 管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定， 與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān) 的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益， 不按房地產(chǎn)工程進(jìn)行歸集或 分?jǐn)偂?、對(duì)于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 按取得土地 使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和，在 5% 以內(nèi)計(jì)算扣除。5、對(duì)于利息支出， 分兩種情況確定扣除： 凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 允許據(jù)實(shí) 扣除，但是最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算 的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌?不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 利息支出不得單獨(dú)計(jì)算， 而 應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。

7、在這種情況 下，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算方法是，按取得土地使 用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢金額之和， 在 10% 以 內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)，直 轄市人民政府規(guī)定。6、上述規(guī)定的具體含義時(shí)： 納稅人能夠直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng) 目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明 的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)本錢 *5% 以內(nèi) 注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率 計(jì)算的金額 。納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)?利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的， 其允許扣除 的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)

8、開發(fā)本錢 *10% 以內(nèi) 此外財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除工程金額中的利息 支出的計(jì)算問題做了兩點(diǎn)專門規(guī)定 ; 一是利息的上浮幅度按 國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的局部不允許扣除；二 是對(duì)于超過貸款期限的利息局部和加罰的利息不允許扣除。與轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè) 稅、印花稅、城建稅，教育附加費(fèi)也可視同稅金扣除。財(cái)政部確定的其他扣除工程：a) 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí) 所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和加計(jì)20% 扣除b) 但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，在 計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支 付的地價(jià)款，繳納的有關(guān)費(fèi)用、以

9、及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納 的稅金，不得加計(jì)扣除。c) 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入 房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。具體地， 如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)置方一并收取的，那么可作 為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)所取得的收入計(jì)稅；相應(yīng)的，在計(jì) 算扣除工程金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為 加計(jì) 20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中， 而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 的收入征稅；相應(yīng)地，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，代收 費(fèi)用就不得在收入中扣除。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：1、增值額未超過扣除工程金額 50% 的局部，稅率為 30%

10、2、增值額超過扣除工程金額50%、未超過扣除工程金額100%的局部，稅率為 40%。3、增值額超過扣除工程金額100%未超過扣除金額的200%的局部，稅率為： 50%4、增值額超過扣除工程金額200%的局部，是稅率為60%。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除 工程金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算。具體公式如下：一、增值額未超過扣除工程金額 50% 土地增值稅稅額 =增值額 *30%二、增值額超過扣除工程金額 50%，未超過 100%的 土地增值稅稅額 =增值額 *40% 扣除工程金額 *5%三、增值額超過扣除工程金額 100%，為超過 200% 的 土地增值稅稅額 =增值額

11、 *50% 扣除工程金額 *15%四、增值額超過扣除工程金額 200% 土地增值稅稅額 =增值額 *60% 扣除工程金額 *35% 公式中的 5%、 15%，35%為速算扣除系數(shù)。其他事項(xiàng)： 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)在按照下例程序辦理納稅 手續(xù)：一、納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn) 所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋 及建筑物產(chǎn)權(quán)， 土地使用權(quán)證書， 土地轉(zhuǎn)讓， 房產(chǎn)買賣合同， 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的， 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限 由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。二、納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地 增值稅。第十六條；納稅人在工程全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 收入，由于涉及本錢確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地 增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該工程全部竣工，辦理