小戶型設計方案42

1、小戶型復式產品設計研究2009年10月23日i前言 2第一部分： 小戶型開發(fā)中遇到的問題及對策 2一、目前小戶型開發(fā)存在的不足： 2二、小戶型的優(yōu)化及對策 4二、新的測量規(guī)范出臺后的創(chuàng)新戶型設計方法 8第二部分 新規(guī)范下復式小戶型創(chuàng)新實例研究 17、復式小戶型 LOFT 概述 17二、復式小公寓 LOFT的設計要素 17三、武漢復式小公寓產品分析 19第三部分 小戶型的設計與裝修問題 29一、房型設計與裝修設計同步結合原則 29二、小戶型設計尺度設計原則 30三、小戶型裝修的原則 4126刖曰小戶型物業(yè)是一種依托丁都市的產物。從物業(yè)分布的區(qū)域特征來看，小戶型 物業(yè)有著依賴丁成熟生活配套、路段繁

2、華，交通方便的顯著特征。從物業(yè)用途來 看，主要分為投資型及過渡加投資型兩種。 從規(guī)劃指標來看，小戶型物業(yè)均存在 容積率高、梯戶比值高、綠化面積少；有多層商業(yè)裙房，生活環(huán)境不純粹的特點。 但因其置業(yè)門檻相對較低，投資風險較小，與其它物業(yè)有著很強的互補性，因此 長期存在。小戶型中的復式產品是基丁小戶型產品特性中的一種，是規(guī)避小戶型劣勢的 創(chuàng)新型產品。小戶型復式產品是從屆丁小戶型大系列產品中的一個分支，很多在面積的區(qū)間和集約性使用、功能實用性最大化方面是完全一致的，在空間使用方 面更加有效。近階段隨著規(guī)劃政策的不斷完善，小戶型復式產品發(fā)展出多種衍生類產品， 下面我們將對此逐一進行研究分析。第一部分：

3、小戶型開發(fā)中遇到的問題及對策各地市場小戶型住宅被瘋搶的背后，小戶型產品本身的弊病與缺陷也逐漸暴 露，也必將受到越來越明智的購房者的不認可， 其產品也就逐漸會被市場所淘汰。 因此，我們更有必要對這類產品存在的不足及其如何解決的對策做個理性的剖析 和冷靜思考，以便在日后的小戶型開發(fā)中能引以為鑒，有所突破。一、目前小戶型開發(fā)存在的不足：1、房型不合理，居住功能差現(xiàn)在，小戶型公寓中大多是賓館式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起 居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，缺乏日常居家生活的功能。這類的標房式房型的灑店式公寓，實際上就降低了作為居住物業(yè) 的使用價值。有些小戶型中一室一廳的

4、房型，雖說比一室戶的房型好些，但總體來說也不如常規(guī)住宅中與二室、三室組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一室一廳 大多是直套型的類似丁傳統(tǒng)公房中的一室半的房型。這種房型客廳采光不足，而臥室卻過丁明亮。而根據居住功能區(qū)隔的使用要求，客廳的采光應該勝丁臥室， 應更充足。此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，也是一大通病。房型設計與裝修設 計時，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小，五臟俱全”的小而全、 小而精。這也同樣影響到小戶型的居住功能。2、得房率低，走道過長如今，小戶型公寓的得房率普遍低丁常規(guī)住宅， 大多在70%左右，有的甚至 只有60%，這與通常新建住宅80%以上的得房率相比，實在是相差

5、懸殊。對丁 日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇。造成得房率低的一個重要因素，是其一梯十幾戶走道過長的陳舊設計，中間 一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局。這一設計顯然是不合 理的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，乂不利丁辨別方位和人員疏導，且乂造成 過多的分攤面積，降低得房率。從而，也就削弱了其物業(yè)產品未來的市場競爭力， 以及其保值增值的功能。3、識別性差，安全存在隱患由丁小戶型設計的陳舊，一個層面十幾戶，魚骨狀狀的平面布局，便必然導 致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌號，幾乎無其他可識別的 不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去

6、方位感。一旦遇到火警便難以迅 速疏散。且外人闖入也難覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便 給不法之徒留下可乘之機。4、公共空間擁擠現(xiàn)有小戶型公寓，大多是一梯十幾戶、二梯十幾戶的電梯設置。平均每部電 梯要承載上白戶的上下運量，其擁擠、久等狀況也是可想而知的。5、面積不當，價格與價值相偏離現(xiàn)有的小戶型公寓，一室戶的面積多在 35-50平方左右，顯然這對丁一室 戶來說，有些偏大了，總價隨著面積的偏大而增高了，也就失去了小戶型的意義 與優(yōu)勢了。、小戶型的優(yōu)化及對策1、改點式為板式，創(chuàng)新平面格局改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三 戶的板式住宅，每戶再一分為二，

7、形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能 減少走道面積，提高得房率，乂能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中 間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。2、改直套為橫套，縮短進深現(xiàn)有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一室一廳，以及暗衛(wèi)、 暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為 并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊， 形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，乂能開設更多的窗戶，做到廳、 臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)功能。同時乂能豐富外立面凹凸 變化的筑表現(xiàn)，強化其造型美感。3、細化功能區(qū)隔，合理面積配比小戶型不

8、應以犧牲居室功能為代價來一味求小， 而應在細化功能區(qū)隔，合理 各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小 得合理、便利，不影響使用。4、變化局部隔斷，增加儲存空間為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“ S”形、“弓”形和“工” 形，以及勺子形，“山”字形等多種形式的隔斷。以形成大小不同、厚薄不一的 各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間， 乂能節(jié)省占地，提高空間利 用率。且乂能保持分割墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī) 房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。 如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型

9、的設計便能突破。其實用性、 功能性將隨之陡增，且乂能有效控制面積。5、創(chuàng)新型房型“偷面積”設計方法1）目前常用的設計方法a）贈送一半面積i.陽臺陽臺結合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積 對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取代ii.入戶花園入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間,iii.內庭院.=3-提高產品舒適度內庭院將室外景觀引入室內，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用丁擴大 室內空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。a）贈送全部面積i.露臺奇偶層送露臺，贈送全部面積ii.凸窗凸窗增加了室內可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小iii.夾層在層高允許的情況下，夾層產品具有較

10、強的靈活性，贈送的面積較多，但空 間舒適度一般，市場接受度不高。復式產品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感,以自然層計算建筑面積,面積有較大彈性。、新的測量規(guī)范出臺后的創(chuàng)新戶型設計方法1、新規(guī)定中對丁戶型面積設計方面的規(guī)定住宅的層高不超過3米;架空層作為公共通道、休閑廊、綠化景點、景觀透視 等功能使用時，不低丁 4.2米;利用坡屋頂內空間作為臥室、起居室（廳）時，其1/2 面積的室內凈高不低丁 2.2米。辦公建筑的標準層層高不超過 4.5米;居住區(qū)內的配套及小型商業(yè)建筑首層層 高不超過5.1米，二層及以上層高不超過 4.8米;單層建筑面積超過2000平方米 的倉儲超市、大型商場、學術報告廳等

11、的層高不超過9.0米。陽臺、入戶花園、陽光花園等附屆設施建筑面積的總和不得超過單套套內建 筑面積的15%。凹陽臺圍護結構外圍水平投影面積不得大丁8平方米且其進深不得大丁 2.4米。凸陽臺和復合型陽臺圍護結構外圍水平投影面積不得大丁10平方米且其進深不得大丁 2.4米。2、新規(guī)定后受限制和不能使用的方法1）受限制的方法a）進深大丁 2.4米、面積大丁 12平方米，陽臺計算全部建筑面積。b）.高度大丁或等丁 2.2米、進深大丁 0.6米凸窗計算全部建筑面積c）進深大丁 0.6米或高度大丁 2.2米，落地窗計算全部建筑面積 大丁 9平方米異形入戶花園計算全部建筑面積。2）新的測量規(guī)范出臺后已不能使用

12、的贈送方式a）超大入戶花園、陽臺和露臺b）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁c）半封閉陽臺d）兩個單元之間的空中過道e）隱藏式衣柜3、依據新規(guī)范進行的小戶型創(chuàng)新實例1）陽臺內庭改房二工1全部贈送二二1贈送一半按奇偶層，利用內庭院，結合露臺，提高戶型舒適度及品質，并為改房提供 可能，增強實用性，達到提升產品價值的目的。2）入戶花園改餐廳內庭院，可改房，贈送面積9平米內庭院，可改房，贈送面積9平米入戶花園既改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，乂為戶內外提供了一個過渡性 空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內容。內庭院，可改餐廳3)陽臺改廚房生活陽臺改廚房預留生活陽臺，在裝修時改為廚

13、房，可為其它功能空間節(jié)省面積。4）大進深陽臺進深稍作調整的陽臺，賦予更多的功能：陽光書房、餐臺、花廳5） L型陽臺雙L型陽臺（加花架）形成錯 層贈送陽臺，較好解決露臺 私密性問題。主臥L型落地凸窗贈送，形成 溫馨休閑空間，同時使主臥 得到二面米光和景觀。6）主臥送雙凸窗衛(wèi)生間帶凸窗凸窗贈送面積最大化：大面積落地凸窗，主臥送雙凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗7）衣帽問衛(wèi)生間靈活隔斷，在有 限面積條件下，保障私 密性。同時過道被利用主人房通過衣帽間與衛(wèi)生間相連，縮短交通路途，增加使用方便性； 衣帽間的設置，增加小戶型的豪華和舒適元素，是小戶型重要創(chuàng)新點8）彈性空間預留flvu -= .B一.耳.多功能房說明：預

14、留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據自己需要決定功能的分配多用問設計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務、健 身、臨時居住可變的空間體現(xiàn)居住的個性。8）夾層空間墮恥型平面洋圖實用而材：I度送面收世金漢宮1房：二層面積全部贈 送，作為帶獨立衛(wèi)生間的臥室， 并贈送一間多功能房。通過夾層設計，提高了對空間的利用率，有力提升產品附加值，對本項目的設計有借鑒意義9）精品小復式二二I全部贈送二二I贈送一半贈送：10 m2贈送：12.6 m2根據景觀資源的不同設置不同的戶內花園/形成豐富的空間形式/同時賦予空間不同的功能。借助復式戶型自身特點，可在二層改房，結合入戶花園、露臺的全部

15、贈送，成為小戶型產品中贈送面積最多，產品附加值最高的明星產品10）其它方法空調機安放處變生活陽臺，設計出一個或者兩個空調外機安放處，或將其層高控制在2.2米以內，或在頂上做一個假梁，使得這個空調機安放處可以裝修成 為一個生活陽臺。雖只能“送”得 1 2 nf左右的面積，但多出的每一平米， 對客戶而言均是實惠。第二部分新規(guī)范下復式小戶型創(chuàng)新實例研究一、復式小戶型LOFT概述LOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術，逐漸演化成為了一種時尚 的居住與工作方式，在全球廣為流傳。LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在的LOFT所指稱的是對既定空間的尊重與在經濟限幅內空間的

16、大膽切割、重構相結合，有內墻隔斷的高挑開敞空間。滿足復合工作、生活、休閑的多重空間需求， 和形象概念歸屆。二、復式小公寓LOFT的設計要素1、上下雙層的復式結構2、類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁3、流動性，戶型內無障礙4、透明性，減少私密程度5、藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。6、靈活性，人們可以隨心所欲地創(chuàng)造自己夢想中的家、夢想中的生活，絲毫 不會被已有的機構或構件所制約。 可以讓空間完全開，也可以對其分割，從而使 它蘊涵個性化的審美情趣。7、空間性，5.6米層高，將小戶型也做成兩層，形成小復式空間。小戶性的 價格，復式樓的體驗，并使空間自主性更強。將二樓不做任何隔斷，由業(yè)主自己 根

17、據需要、喜好自由組合自己的居住和工作空間，使住宅不僅僅是居住的功能，而是賦予了更新的生活概念n個交流的通道，讓小面'二層為閣樓，客廳架空,2.8米A5.6米2.8米5.6米的小復式LOFT空間，體現(xiàn)完全不同的空間感受，下層為洗手間與廚房, 上層為小臥室。（預留相關管道）三、武漢復式小公寓產品分析1、金地國際花園奮斗2小復式該產品是稀缺地鐵小戶型，推出時間正是08年11月房價下行最低俗的階段， 在周邊樓盤面價均價跌至 6400元以下時，該小戶型復式產品折后價達到7400元的均價，但開盤當天銷售95%。30003000儀3層7、11、15、19、23,"層畀部平面圖圖為72肘金地

18、 國際花園奮斗2小復式產品為南北通透的復式跨界產品，但當時并未出跨界這一概念，72 m2兩房跨界小戶型設計規(guī)避小戶型產品連廊的不通透性和公攤面積的浪費；6米大開問,9.8米短進深的合理面積控制，加大空 間利用的高集約性和總價格的合理性；由丁為規(guī)劃前審批項目，送全面積大露臺, 成為其一大亮點。加大臥室開問的75肘設計7、19、23、27層局部平面圈2、萬科朗苑樓盤位丁武昌徐東才華街西側，南側毗鄰萬科集團經典建筑社區(qū)萬科潤園 07 年8月開盤價6800元，復式小戶型(89 tf)單套90萬元但平層單套僅70萬元。 一方面原因是當時市場過丁火熱，另一方面是由丁戶型設計較為合理，隱性贈送 面積較多。兩

19、房兩衛(wèi)舒適型89肘小戶型復式，陽臺上空后來被較多客戶改成臥室增容面 積。3、萬科金色家園跨界N LOFT萬科跨界N LOFT是萬科武漢金色系列產品，項目處丁老漢口江漢路與武廣 商圈的核心地段，擁有輕軌交通和多路公共交通系統(tǒng)的集合，資源優(yōu)勢明顯。萬科跨界有別丁其它產品的在丁其更大強調 LOFT對丁商業(yè)、商務、居住的 功能性價值，并將極為強調其雙層使用空間的合理性功能體現(xiàn)， 在概念包裝上將 客戶推廣到極致。跨界N LOFT挑高空間為約5.6米，約6775 nf框架結構空間較為合理，依 然強調小戶型低總價優(yōu)勢。其最大優(yōu)勢是規(guī)避了普通開發(fā)小戶型項目的高容積率 低綠化景觀率的特點，建設多功能公園中庭，將

20、賞景、休憩的作用與業(yè)主后期可 能的商務商業(yè)功能相結合，使得其與戶型產品價值得到共贏。其它創(chuàng)新還有如一條貫通一座樓層的漫步回廊；約 2.2米處備有兩根向外擴 張的支撐衡梁，增添二層的使用面積；入戶大堂首次運用觀光電梯；萬科物業(yè)創(chuàng) 新，辦公、經營、居住物業(yè)的聯(lián)合功能，實現(xiàn)產品與服務的完美標配。物業(yè)服務1）萬科專業(yè)裝修顧問2）12小時大堂經理服務3）無休憩家政預約服務4）全年水電代收代繳5）24小時值班電話4、天下晶立方該項目是典型市中心小戶型公寓樓，產品涵蓋小戶型平層和小戶型復式的跨 界產品和類產品。項目最大賣點是買一層送一層，小面積低總價，70肘約40萬起。將丁 2009年10月25日開盤，據業(yè)

21、內消息截止10月19日，該項目實際認 籌約260套（網上傳言的千人認籌消息不實，后 156個號的客戶需要搖號購房， 而且是前面156人選剩下的戶型，所以156后面認籌的多半買不到好房子，很多 客戶就沒有認籌了，估計沖天客戶在 260在300組）。項目占地3027 m2，總建面15322 m2，最小戶型面積約29平米，主力戶型38平米 復式（使用面積達60平米），空高5.4米。ffH 駐 IIM牌©T2« ff * fq J湘W-一 WH珈J加26CN平層平面圖i ri-I 1,1m1=J 1"B II" |U>.瞞5"何31,2Qmfcg

22、新35 Wn'0201rp40.9SmIC.1.?06 37 7Wl r頊407 37 79ffi，i、一 一 1/ A -.- JIhll0_1掃h4A戶型（復式）參考戶型為跨界LOFT的類產品，保留了復式兩層模式和跨界產品的雙向采 光通風優(yōu)點，但采用小開問短進深客廳，在空間利用上更加強調臥室功能而弱化 客廳的居家功能。B戶型（復式）B戶型跨界LOFT的類產品，采用下沉式設計，保留了跨界產品的所有優(yōu)勢， 值得借鑒。5、總結從現(xiàn)在LOFT小戶型復式系列發(fā)展來看，有較多的創(chuàng)新型產品正在進一步發(fā)展完善中。設計的發(fā)展方向主要就是盡可能保留小戶型的面積屆性，也就是保證小戶型的低總價屆性（偷面積

23、設計）；第二個是充分利用好可用空間，向上、向 下和向外發(fā)展（高空間設計）；為規(guī)避一般性小戶型產品單向朝向的劣勢，設計 出跨界產品和其類產品。但很多小戶型產品由丁做到了集約化功能設計，很多時候需要與后期裝修和 家居相聯(lián)系，也必然將影響客戶入住后的生活習慣。 因此，很多小戶型項目選擇 了裝修交房，裝修交房也正在形成一種趨勢。第三部分 小戶型的設計與裝修問題在小戶型的規(guī)劃設計中，事先就需要考慮到裝修的需要，將二者結合起來， 形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間， 特別是小戶型復式發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺

24、美感，擴大和延伸 視覺空間，使小空間不決其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥的 設計鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷等，提高空間的 利用率，增強房型的實用性和功能性。一、房型設計與裝修設計同步結合原則小戶型的優(yōu)點在丁總價低，易丁過渡、容易出租基本上可以滿足置業(yè)者 的居住需求。小戶型的居室雖然面積較小，但只要設計合理，空間功能可以不減， 仍能烘托出高質量的生活余圍。如何科學營造小戶型的設計風格，這離不開以下 三個元素：1、科學營造小戶型設計風格的三個要素1）色調小戶型的居室如果設計不合理， 會讓房間顯得更昏暗狹小，因此在結合業(yè)主 愛好的同時，色彩設計一般可選擇冷色調

25、。冷色調有擴散和后退性，使居室能給 人以活新開朗、明亮寬敞的感受。當整個空間有很多相對不同的色調安排時， 房 間的視覺效果將大大提高。但需注意的是，在同一空間內最好不要過多地采用不同的材質及色彩，這樣會造成視覺上的壓迫感，最好能以柔和亮麗的色彩為主調2）家具家具是居室布置的基本要素，如何在有限的空間內使居室各功能既有分隔乂 有內在聯(lián)系，不產生擁擠感，這在很大程度上取決丁家具的形式和尺寸。造型簡 單、質感輕、小巧的家具，尤其是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具比較適合 小戶型?；蜻x用占地面積小、比較高的家具，既可以容納大量物品，乂不浪費空 問。3）空間分割在平面格局上，小戶型的設計通常以滿足實用功

26、能為先， 應合理地布置各個 功能分區(qū)、人行路線和一些大型家具?？梢圆捎瞄_放式廚房或者客、餐廳并用等， 在不影響使用功能的基礎上，利用相互滲透的空間增加室內的層次感和裝飾效 果。在戶型較小的居室內，應盡量避免絕對的空間劃分，如完全獨立的玄關會占 去客廳的不少空間?？梢岳玫孛?、天花板不同的材質、造型，以及不同風格的 家具以示區(qū)分。二、小戶型設計尺度設計原則1、小戶型空間布局要按照中國人的人體工程學與家具尺寸進行設計，借用餐廳、客廳空間每一寸空間。V i.白陌米A射儂度比如家具尺寸決定空間大小客廳開問；液晶電視的普及，可適當縮減客廳面 寬；主臥開問；液晶電視的普及，3.6米以上的臥室面寬看電視也可

27、不會局促2、小戶型空間布局要按照中國人的生活習慣來設計， 設計緊湊的布局與適宜 的尺度。如廚房設計中將廚房空間開放，與客廳融為一體，家人和孩子的活動一 覽無余，一邊做飯，一邊閑聊，即打破了煮飯的單調，乂促進了與家人的交流。如在戶型設計中利用豎向和邊角空間作儲藏。因廳房面積小，對儲藏及收納 空間需求大，在90平方米左右的住宅中，固定的儲藏空間需要占到總面積的 7%, 加上非固定的儲藏空間，基本達到13%。國外案例中，日本廚房多采用降板處理，降板后的空間可作儲藏。拉開這個 蓋子，下面是一個儲物空間。增加吊柜、壁柜等，使得儲物空間和建筑建造一體。3、優(yōu)秀小戶型借鑒案例前期設計的可步入式寬陽臺與 后期裝修完善使得并不大的客戶略 顯寬敞。將客廳大電視背景墻設計成統(tǒng)一格調的墻柜，將功能與藝術進行了完美結墻柜做到了家庭日常用品儲物間的功能家庭辦公、臥室的靜區(qū)與客廳休閑動區(qū)相組合利用,在定位居住人數(shù)并不復 雜的小戶型居所，達到空間的合理高效運用。客廳進