永佃權(quán)與我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的改革

1、永佃權(quán)與我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的改革張國宏郭洪濤竇紅亮摘要： 永佃權(quán)制度源遠(yuǎn)流長，在大陸法系國家呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，究其根本原因，在于其物權(quán)性。我國現(xiàn)實(shí)生活中的土地承包經(jīng)營權(quán)與法律的抽象規(guī)定相背離，表現(xiàn)出的債權(quán)特征有明顯的弊端。應(yīng)當(dāng)借鑒永佃權(quán)制度，改造農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為農(nóng)地使用權(quán)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步深入，改革開放二十多年來我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，極大地促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的農(nóng)村土地承包責(zé)任制的弊端在實(shí)踐中日漸明顯，在一定程度上已經(jīng)制約了我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的改革勢(shì)在必行。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)借鑒永佃權(quán)制度，結(jié)合我國的實(shí)際，構(gòu)建新的農(nóng)村土

2、地使用制度。一、永佃權(quán)制度的發(fā)展和特征永佃權(quán)是以支付佃租為對(duì)價(jià)而永久在他人土地上進(jìn)行耕作或者牧畜的權(quán)利。永佃權(quán)制度源遠(yuǎn)流長，在中外有著各自的發(fā)展過程。原始社會(huì)末期，隨著社會(huì)生產(chǎn)力和交換的發(fā)展，促進(jìn)了私有制的發(fā)展，使原始社會(huì)解體，產(chǎn)生了國家，出現(xiàn)了奴隸社會(huì)的奴隸主私有制，并產(chǎn)生了調(diào)節(jié)該種私有制的法律，確立和保護(hù)奴隸主階級(jí)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。在所有權(quán)產(chǎn)生過程中，社會(huì)生活關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系發(fā)生了根本性變化，為了適應(yīng)這種變化，他物權(quán)開始萌芽。漢穆拉比法典規(guī)定，土地歸王室占有和公社占有，耕地分給各家使用，使用必須交納賦稅并負(fù)擔(dān)勞役，允許各家世襲這種土地使用關(guān)系。 這種土地使用關(guān)系就是早期永佃權(quán)的萌芽( 注： 王云

3、霞等。東方法概述 m. 法律出版社， 1993.16.)。永佃權(quán)這一概念的使用，最早出現(xiàn)在希臘。羅馬最初的永佃權(quán)大多產(chǎn)生于國家和個(gè)人之間。羅馬的侵略和擴(kuò)張，使其不斷獲得大量土地，歸國家所有，分租給平民耕種，國家取得一定的年度租金，對(duì)荒地也采取這種辦法處理。公元2 世紀(jì)則正式出現(xiàn)永佃權(quán)的法律概念。至查士丁尼時(shí)期形成完備的制度，并為后世所沿用( 注：江平。羅馬法基礎(chǔ) m.177.)。羅馬法上永佃權(quán)被視為一種獨(dú)立的物權(quán)，因其以對(duì)土地的占有、使用和從中獲得收益為目的， 故被歸入用益物權(quán)范疇。早期日爾曼法不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)只存在上級(jí)所有權(quán)與下級(jí)所有權(quán)的區(qū)別，無論是上級(jí)所有權(quán)人還是下級(jí)所有權(quán)人，均是所有權(quán)人。

4、此分割所有權(quán)原為歐洲中世紀(jì)極普遍之土地制度。但于羅馬法繼受后，因此種觀念顯然遠(yuǎn)非羅馬法所有權(quán)之本質(zhì)，遂改依羅馬法之觀念，并加以整理。于是現(xiàn)代歐洲民法皆排斥分割所有權(quán)之觀念?；蛞晕羧丈霞?jí)所有權(quán)為所有權(quán)，而以下級(jí)所有權(quán)為其上之用益物權(quán)( 地上權(quán)，永佃權(quán)); 或以下級(jí)所有權(quán)為所有權(quán)，而以上級(jí)所有權(quán)為其上之土地負(fù)擔(dān)。日爾曼法之所有權(quán)觀念，遂皆改羅馬法系之形式體系焉( 注：( 臺(tái)) 李宜琛。日爾曼法概說m.26.)。后世大陸法系的法國民法典、德國民法典和瑞士民法典將永佃權(quán)規(guī)定為用益權(quán)，以與地上權(quán)相區(qū)別。日本民法典一改上述民法典的傳統(tǒng)做法，使用永佃權(quán)的概念，在物權(quán)法編中單獨(dú)規(guī)定一章“永佃權(quán)”，該章規(guī)定：永

5、佃權(quán)人有支付佃租而在他人土地上進(jìn)行耕作或畜牧的權(quán)利;永佃權(quán)人可以將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，或于其權(quán)利存續(xù)期間，為耕作或畜牧而出租土地; 永佃權(quán)的存續(xù)期間為20 年以上 50 年以下， 以長于 50 年期間設(shè)定永佃權(quán)，其期間縮短為50 年。 意大利民法典 也采此方式， 在第三編“所有權(quán)”中專門規(guī)定第四章“永佃權(quán)”。永佃權(quán)人承擔(dān)土地改良、定期向土地所有人支付地租的義務(wù)，對(duì)土地產(chǎn)生的孳息、埋藏物以及對(duì)有關(guān)地下層的利用，永佃權(quán)人享有與土地所有人同等的權(quán)利。永佃權(quán)的期限與日本不同，可以永久或附期限，所附期限不得少于20 年。在中國，永佃權(quán)最早出現(xiàn)在何時(shí)無可考證，但據(jù)史料可以判斷，最遲出現(xiàn)于宋代。至明清，永佃權(quán)

6、逐漸發(fā)展而盛行于江蘇、江西、安徽等地，稱土地所有權(quán)為田底權(quán)，稱永佃權(quán)為田面權(quán)，稱田地為地骨，田面稱為地皮。清朝戶部則例規(guī)定：“民人佃種旗地，地雖易主，佃農(nóng)依舊，地主不得無故增租奪田?！鼻迥┬蘼?，在大清民律草案中，參照德國法和日本法的立法例，在物權(quán)編設(shè)4 章規(guī)定他物權(quán)，其中用益物權(quán)分地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán) 3 章，沒有規(guī)定典權(quán)。在民國民律草案中，他物權(quán)的立法體制略有改變，各種他物權(quán)分章規(guī)定，共設(shè)有地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)6 章。至中華民國民法正式頒布，物權(quán)編共設(shè)7 章規(guī)定他物權(quán)，分別是地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)和留置權(quán)，形成了完備的他物權(quán)制度。其中第842條規(guī)定

7、永佃權(quán)：“稱永佃權(quán)者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或者牧畜之權(quán)。”永佃權(quán)之設(shè)定，定有期限者，視為租賃，使用關(guān)于租賃之規(guī)定。永佃權(quán)制度之所以源遠(yuǎn)流長，其根本原因在于其有使佃戶安心耕作、有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定( 注：( 臺(tái)) 史尚寬。物權(quán)法論 m. 北京：中國政法大學(xué)出版社，2000.) 之作用。因?yàn)?，綜觀各國永佃權(quán)制度，無論其表現(xiàn)形式如何，都始終具有如下特征：第一， 永佃權(quán)具有永久性，一般無期限限制，即使有， 也相當(dāng)長。 第二， 永佃權(quán)是以耕作、牧畜為目的，存在于他人土地之上的一種獨(dú)立的用益物權(quán)，永佃權(quán)人在受到侵害時(shí)享有物上請(qǐng)求權(quán)。第三，永佃權(quán)在不破壞土地的前提下，可以不受任何限制地享有土地。永

8、佃權(quán)人除可以獲取孳息外，還可以設(shè)立役權(quán)和抵押權(quán)。永佃權(quán)的權(quán)利幾乎和所有權(quán)不相上下(注：周桐。羅馬法原論m. 商務(wù)印書館， 1994.386.)。第四，永佃權(quán)是以支付佃租為對(duì)價(jià)存在于他人土地上之限制物權(quán)。永佃權(quán)所具有的上述物權(quán)性特征也正是其發(fā)揮積極作用之所在：首先， 永佃權(quán)所具有的永久性，一方面符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的長周期性，永佃權(quán)人可以對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行長期投入，有利于農(nóng)作物的改良和土地資源合理高效利用;另一方面，也使永佃權(quán)人安心生產(chǎn)，有利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。其次，永佃權(quán)所具有的物權(quán)性有利于永佃權(quán)人權(quán)利的行使和保護(hù)，從而有利于維護(hù)永佃權(quán)人勞動(dòng)生產(chǎn)的積極性。在權(quán)利行使上， 永佃權(quán)人享有占有

9、、 使用并在他人土地上收益的權(quán)利。故永佃權(quán)人在他人土地上不論耕作什么、牧畜什么， 也不論怎樣耕作、怎樣牧畜，均享有充分的自主決定權(quán)，不受包括土地所有者在內(nèi)的一切人的干涉。另外，基于永佃權(quán)的物權(quán)性，永佃權(quán)人也可以自主決定轉(zhuǎn)讓或拋棄此項(xiàng)權(quán)利，而無須事先征得土地所有人的同意。在永佃權(quán)受到侵害時(shí)，永佃權(quán)人可以直接行使物上請(qǐng)求權(quán)，包括妨害除去請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)( 注：我國現(xiàn)行法上與之相對(duì)應(yīng)的規(guī)定分別是“排除妨礙請(qǐng)求權(quán)”，“返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)”和“妨害防止請(qǐng)求權(quán)”。) ，使永佃權(quán)人得到更加充分的法律保障。最后，永佃權(quán)是以支付佃租為對(duì)價(jià)存在于他人土地上的權(quán)利。因此，永佃權(quán)主體已超出本集體經(jīng)濟(jì)

10、組織及其內(nèi)部成員的范圍，有利于各種農(nóng)業(yè)技術(shù)專門人才及組織的合理流動(dòng)，有利于資源的優(yōu)化配置。二、我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度存在的弊端及出路民法通則 在第五章第一節(jié)所有權(quán)和所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)中，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)作的規(guī)定雖然是在物權(quán)法的框架下設(shè)計(jì)的，土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種獨(dú)立的物權(quán)。但由于當(dāng)時(shí)理論準(zhǔn)備不足，又缺乏實(shí)踐的反饋，民法通則所賦予的物權(quán)性，在具體的土地承包經(jīng)營實(shí)踐中體現(xiàn)得不充分，背離了立法者的初衷。由此產(chǎn)生的結(jié)果是：對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)沒有真正按物權(quán)法的方法加以規(guī)范，而是由債權(quán)方式加以調(diào)整，使其表現(xiàn)出的債權(quán)特征有明顯的弊端。第一，物權(quán)發(fā)生實(shí)行法定主義原則，物權(quán)的種類、內(nèi)容概受法律的限制，不允許當(dāng)

11、事人任意創(chuàng)設(shè)和變更，而債的發(fā)生實(shí)行任意原則，合同的形式、內(nèi)容均由當(dāng)事人任意約定。民法通則第80 條第 2 款對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)僅作原則性規(guī)定，而對(duì)權(quán)利的內(nèi)容、權(quán)利的取得、權(quán)利的消滅等均未作出規(guī)定。這些事項(xiàng)因沒有法定標(biāo)準(zhǔn)而由合同加以約定， 發(fā)包方完全可以利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，通過合同條款對(duì)承包人加以限制或附加種種苛刻的義務(wù)和條件。第二，在權(quán)利行使等方面，物權(quán)具有直接支配性、獨(dú)立性，物權(quán)人得依自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對(duì)標(biāo)的物得為管領(lǐng)處分、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容，而債權(quán)是相對(duì)權(quán)、請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人必須借助于相對(duì)人的意思和行為，才能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，享受其利益?，F(xiàn)行的土地承包經(jīng)營制度要求承包人按承包合同享有合同

12、規(guī)定的權(quán)利，承包人的自主經(jīng)營權(quán)受到較大限制，不利于充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，提高土地使用效率。在土地承包制實(shí)行初期，承包人取得土地承包權(quán)后，其經(jīng)營權(quán)在很大程度上受發(fā)包人的支配，經(jīng)營什么、 如何經(jīng)營， 取決于發(fā)包人的意思，并且承包人只能自己經(jīng)營，不得將土地轉(zhuǎn)包、出租、抵押、互換、入股等。隨著改革的深入，在新的一輪土地承包經(jīng)營過程中，國務(wù)院批轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)部關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見和最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見規(guī)定，承包人可以將承包合同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包給第三者，但必須經(jīng)發(fā)包人同意?！氨仨毥?jīng)發(fā)包人同意”表明，承包人的支配權(quán)仍受到很大程度的限制，土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)有的物權(quán)性特征仍未得

13、到體現(xiàn)。第三， 與土地承包經(jīng)營權(quán)自主轉(zhuǎn)讓相聯(lián)系的是土地承包經(jīng)營權(quán)的長期穩(wěn)定。兩者的關(guān)系是辯證的，其統(tǒng)一的基礎(chǔ)是土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化。土地承包經(jīng)營權(quán)的長周期性需要承包人作長期的投入，而長期投入的前提就是土地承包制度的長期穩(wěn)定與土地承包經(jīng)營權(quán)的自主轉(zhuǎn)讓。土地經(jīng)營的投入收益周期長，意味著加大了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的不確定性，承包人因主客觀原因，很可能需要在承包期限內(nèi)做投資轉(zhuǎn)移。只有土地承包經(jīng)營權(quán)能夠自主轉(zhuǎn)讓，承包人才有可能在必要時(shí)以轉(zhuǎn)讓費(fèi)的形式收回投資。因此， 與承包經(jīng)營權(quán)的長期穩(wěn)定一樣，土地承包經(jīng)營權(quán)的自主轉(zhuǎn)讓也是農(nóng)業(yè)經(jīng)營投入長期化的必要保障。我國土地承包經(jīng)營制實(shí)行初期，雖然國家政策規(guī)定可以承包15 年，但

14、各地落實(shí)時(shí)往往只簽3 年或 5 年。期滿后，因缺乏剛性約束，往往會(huì)出現(xiàn)不續(xù)簽的情形。新的土地管理法第 14 條和第 15 條規(guī)定， 農(nóng)村集體所有土地的承包經(jīng)營期限依承包人的不同而區(qū)分為兩種情況：一種是本集體組織的成員承包的，承包期限為30 年; 另一種是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包的，承包期限由雙方當(dāng)事人通過承包合同進(jìn)行約定。前者30 年的承包期限相對(duì)來說不算太短，但由于承包人不能自主轉(zhuǎn)讓其承包經(jīng)營權(quán)，不能排除引起土地經(jīng)營中的短期行為的可能; 而后者通過承包合同約定承包期限的辦法雖體現(xiàn)了一定的靈活性，但隨意性較大，承包期限可長可短，在法律沒有明確規(guī)定最短期限的情形下，發(fā)包人或承包人出于私

15、利，約定短期承包期限的情形便不可避免，其結(jié)果同樣會(huì)導(dǎo)致短期行為的發(fā)生。第四，在權(quán)利保護(hù)方面，物權(quán)人基于物權(quán)的絕對(duì)性，于標(biāo)的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，他人均不得侵入或干預(yù)，否則屬于違法; 而債權(quán)人則依合同加以保護(hù)，侵犯合同債權(quán)，當(dāng)事人依違約抗辯。實(shí)踐中，承包人土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害，僅能依違約抗辯，而不能依違法抗辯。法院對(duì)承包人承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)，也僅以承包合同為依據(jù)，受合同規(guī)則的制約。因?yàn)槊穹ㄍ▌t雖將土地承包經(jīng)營權(quán)放在物權(quán)部分的第80 條第 2 款，但該條款僅是原則性規(guī)定，缺乏相應(yīng)的具體內(nèi)容，實(shí)踐上不具有可操作性。因此，法院審理此類案件，只能依據(jù)土地承包經(jīng)營合同約定的具體內(nèi)容。最高人民法院 關(guān)

16、于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見對(duì)發(fā)包方任意毀約問題作了專門規(guī)定，審理這類案件應(yīng)當(dāng)依據(jù)原合同，承包人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予以支持，發(fā)包人毀約給承包人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)予以補(bǔ)償。 這樣的規(guī)定根本不能體現(xiàn)物權(quán)保護(hù)的絕對(duì)性，土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)效力只能決定承包人的利益得不到最大限度的保護(hù)，以致于各地發(fā)包人任意撕毀承包合同，嚴(yán)重侵害了承包人的利益。三、農(nóng)村土地制度改革的途徑以及我國借鑒永佃權(quán)進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)改革的可能性現(xiàn)實(shí)中土地承包經(jīng)營制度的上述弊端表明，農(nóng)村土地制度改革勢(shì)在必行。土地制度既包括土地所有權(quán)制度，又包括土地使用權(quán)制度。土地使用權(quán)基于土地所有權(quán)而設(shè)立，在一般情況下，只有先完善土

17、地所有權(quán)制度，然后才有條件完善土地使用制度。但是， 現(xiàn)實(shí)的國情決定農(nóng)村土地制度改革必須采取這樣一個(gè)步驟：必須先建立相對(duì)完善的土地使用權(quán)制度，在此基礎(chǔ)上才有條件完善土地所有權(quán)制度，然后再進(jìn)一步完善土地使用權(quán)制度( 注：梁慧星。中國物權(quán)法研究m. 法律出版社，1998.712 、713.) 。因?yàn)橥恋氐氖褂檬且粋€(gè)持續(xù)的過程，土地的流轉(zhuǎn)是一個(gè)的需要。我們不能等到集體土地所有權(quán)問題解決后，再健全土地的使用制度( 注：梁慧星。中國物權(quán)法研究m. 法律出版社， 1998.712 、713.) 。先建立相對(duì)完善的土地使用權(quán)制度，就是對(duì)現(xiàn)有的土地承包制度進(jìn)行改革，其目的就是擴(kuò)大土地承包經(jīng)營權(quán)人的自主權(quán)，保持農(nóng)

18、業(yè)生產(chǎn)的長期穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。達(dá)此目的，途徑只有一個(gè)，就是土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化。土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化，使學(xué)術(shù)界對(duì)永佃權(quán)制度的價(jià)值進(jìn)行重新審視，由此也引發(fā)了能否改革我國土地承包經(jīng)營權(quán)為新型永佃權(quán)的紛爭(zhēng)。從比較法的角度看，我國現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營權(quán)與永佃權(quán)有許多相似之處：從主體上來說，二者均一方為土地所有人，一方為租向耕作人; 從客體上說，二者客體完全一致，均為耕地和草場(chǎng)等;從內(nèi)容上說，二者均是以耕作、 畜牧 ( 或養(yǎng)殖 ) 為目的而使用他人的土地，均須向土地所有人交納佃租或承包費(fèi)( 注：參見楊立新，尹艷。我國他物權(quán)制度的重新構(gòu)建j.中國社會(huì)科學(xué)，1995，(3) 。) 。這些相似之處正充分說明具

19、有將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)改造為新型永佃權(quán)的基本條件。也許有人會(huì)問， 以永佃權(quán)為基礎(chǔ)創(chuàng)設(shè)新型的農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度會(huì)不會(huì)動(dòng)搖我國公有制基礎(chǔ)?的確，提出建立永佃權(quán)制度的主張確實(shí)有一定風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，永佃權(quán)制度曾是我國古代封建社會(huì)的制度，在維護(hù)封建地主剝削農(nóng)民關(guān)系上發(fā)揮了極其惡劣的作用。但是， 永佃權(quán)作為一種世界各國通行的土地使用制度，它不為封建社會(huì)所獨(dú)有，也并非只為維護(hù)剝削階級(jí)的利益而存在。它的基本制度、 基本內(nèi)容適用于一般的土地承租耕作關(guān)系。問題的關(guān)鍵在于社會(huì)制度。就像無論是資本主義國家的立法還是社會(huì)主義國家的立法，都將交易關(guān)系中的契約關(guān)系稱之為合同或契約一樣，權(quán)利概念本身并不反映社會(huì)制度( 注：

20、楊立新。論我國土地承包經(jīng)營權(quán)的缺陷及其對(duì)策j.河北法學(xué)， 2000，(1) ：12.) 。因此，“社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)會(huì)因永佃權(quán)的引入而動(dòng)搖”的顧慮是毫無道理的。當(dāng)然， 若仍使用永佃權(quán)這個(gè)稱謂，恐怕在感情上很難為廣大農(nóng)民所認(rèn)同，且從建國以來的土地制度沿革看，永佃權(quán)的稱謂已久不使用。筆者認(rèn)為，借鑒永佃權(quán)制度不應(yīng)拘泥于其稱謂本身，應(yīng)著重借鑒其實(shí)質(zhì)，結(jié)合我國實(shí)際，使用“農(nóng)地使用權(quán)”的稱謂，這更易為實(shí)踐所接受。四、農(nóng)地使用權(quán)制度的初步設(shè)想重新構(gòu)建的農(nóng)地使用權(quán)是依法設(shè)定的在他人土地上為農(nóng)業(yè)性質(zhì)的耕作、養(yǎng)殖或畜牧的用益物權(quán)。這種權(quán)利是在借鑒傳統(tǒng)的永佃權(quán)基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)的一種物權(quán)形式。該權(quán)利具體制度初步設(shè)想如下：(

21、 一) 實(shí)行物權(quán)法定主義原則。物權(quán)法不同于合同法最突出的表現(xiàn)就是實(shí)行物權(quán)法定主義。農(nóng)地使用權(quán)作為一種他物權(quán)， 其內(nèi)容應(yīng)由法律統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)事人不得以合同方式創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類型和新內(nèi)容，也不得以合同的約定方式對(duì)其內(nèi)容加以變更。( 二) 根據(jù)變動(dòng)原因，農(nóng)地使用權(quán)實(shí)行登記要件主義。我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)皆實(shí)行登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。土地登記規(guī)則第25 條第二款，土地管理法第10 條對(duì)此均有規(guī)定?，F(xiàn)行法不區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因，一律實(shí)行登記主義的規(guī)定雖然對(duì)土地承包經(jīng)營實(shí)踐中存在問題的解決有一定的積極意義，但這不能掩蓋其固有的

22、缺陷。是否登記， 應(yīng)該根據(jù)農(nóng)地使用權(quán)變動(dòng)的原因，凡因法律行為而發(fā)生者，非經(jīng)登記不發(fā)生效力。( 三) 農(nóng)地使用權(quán)主體為一切農(nóng)業(yè)經(jīng)營者。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員承包經(jīng)營土地是土地承包經(jīng)營的典型形態(tài)，而集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營土地則是土地承包經(jīng)營的非典型形態(tài)。內(nèi)部成員承包經(jīng)營土地不受限制，而外部組織或個(gè)人承包經(jīng)營土地則有相當(dāng)苛刻的限制。新土地管理法第14 條、第 15 條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營農(nóng)民集體所有的土地的，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3 以上的成員或者2/3 以上的村民代表的同意， 并報(bào)鄉(xiāng) ( 鎮(zhèn)) 人民政府批準(zhǔn)。 這種限制雖然對(duì)維持農(nóng)民的現(xiàn)狀有重要作用，但從農(nóng)業(yè)的長期

23、發(fā)展來看，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)地使用權(quán)主體與客體的最佳配置和組合。因此不應(yīng)再人為地設(shè)置此類限制規(guī)定。( 四) 關(guān)于農(nóng)地使用的期限，從保護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的長期穩(wěn)定角度來看，應(yīng)該是長期的或無限期的。但鑒于我國土地制度改革的特殊性，為了今后的土地所有權(quán)制度改革以及土地使用權(quán)制度的進(jìn)一步完善留有余地，農(nóng)地使用權(quán)的期限不必明確規(guī)定出來。( 注：梁慧星。中國物權(quán)法研究m. 法律出版社，1998.718.) ( 五) 農(nóng)地使用權(quán)的客體取決于其使用的性質(zhì)，而不是其所有權(quán)的性質(zhì)。即不論是國家所有還是集體所有，只要是從事非工業(yè)化的種植、養(yǎng)殖、畜牧等所用的土地，都是農(nóng)地使用權(quán)的客體。有的學(xué)者將農(nóng)業(yè)用地劃分為兩類：一類是口糧田，另一類是責(zé)任田。責(zé)任田適用物權(quán)制度，口糧田不適用物權(quán)制度。因?yàn)榭诩Z田是社區(qū)成員最低限度的法律保障， 事關(guān)社區(qū)成員的生存權(quán)，在未找到適當(dāng)替代制度以保障社區(qū)成員口糧來源的背景下，不能取消 ( 注：崔建遠(yuǎn)?！八幕摹迸馁u與土地使用權(quán)j.法學(xué)研究， 1995，(6) 。) 。此制度目前雖有一定的合理性，但僅是權(quán)宜之計(jì)。從長遠(yuǎn)看，