第11章建筑施工商務(wù)管理

1、建筑施工組織與管理建筑施工組織與管理全國高等教育全國高等教育“十一五十一五”規(guī)規(guī)劃教材劃教材主主 編：李忠富編：李忠富機械工業(yè)出版社機械工業(yè)出版社“十二五十二五”普通高等教育本普通高等教育本科國家級規(guī)劃教材科國家級規(guī)劃教材第第11章章 建筑施工商務(wù)管理建筑施工商務(wù)管理11.1 建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠11.4 工程商務(wù)談判工程商務(wù)談判11.5 工程施工中的風險與防范工程施工中的風險與防范11.1 建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理n11.1.1建筑施工中的溝通管理概述建筑施工中的溝通管理概述n11

2、.1.1.1建筑施工中溝通管理的定義及特建筑施工中溝通管理的定義及特征征n 1、建筑施工中的溝通管理、建筑施工中的溝通管理 n建筑施工中的溝通管理，就是為了確保施工項目信息合理收集和傳輸，對施工項目的內(nèi)容、信息傳遞的方式、信息傳遞的過程等所進行的全面的管理活動。n2、 建筑施工中溝通管理的特征建筑施工中溝通管理的特征n（1）復(fù)雜性n（2）系統(tǒng)性11.1 建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理n3、建筑施工中溝通管理的重要性、建筑施工中溝通管理的重要性n（1）決策和計劃的基礎(chǔ)n（2）組織和控制管理過程的依據(jù)和手段n（3）建立和改善人際關(guān)系是必不可少的條件n（4）施工項目經(jīng)理成功領(lǐng)導(dǎo)的重要手段n

3、11.1.1.2建筑施工中溝通管理的原則建筑施工中溝通管理的原則n1、盡早溝通n2、主動溝通n11.1.1.3建筑施工中項目溝通管理的方法建筑施工中項目溝通管理的方法n1、施工項目內(nèi)部溝通n2、施工項目外部溝通11.1 建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理n11.1.2建筑施工中的溝通程序和內(nèi)容建筑施工中的溝通程序和內(nèi)容 n11.1.2.1 建筑施工中溝通程序建筑施工中溝通程序n1、施工項目經(jīng)理部根據(jù)項目實際需要，與盡可能出現(xiàn)的矛盾和問題，制定溝通與協(xié)調(diào)計劃，明確原則、內(nèi)容、對象、房時、途徑、手段、和所要達到的目標。n2、施工項目經(jīng)理部針對不同階段出現(xiàn)的矛盾和問題，調(diào)整溝通計劃。n3、施工

4、項目經(jīng)理部應(yīng)運用計算機處理技術(shù)，進行項目信息收集、匯總、處理、傳輸與應(yīng)用，進行信息溝通與協(xié)調(diào)，形成檔案資料。11.1 建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理n11.1.2.2建筑施工中溝通的內(nèi)容建筑施工中溝通的內(nèi)容n1、施工項目經(jīng)理部與業(yè)主的溝通n2、施工項目經(jīng)理部與建筑項目各參與方的溝通n3、施工項目經(jīng)理部內(nèi)部的溝通n4、施工項目經(jīng)理部與企業(yè)各職能部門的溝通n11.1.3施工項目溝通計劃施工項目溝通計劃n施工項目溝通計劃是針對施工項目的各參與方的溝通需要進行分析，從而確定誰需要什么信息（或從誰那里獲取什么信息）、什么時候需要這些信息以及采取何種方式將信息提供（獲取）等。11.1 建筑施工中

5、的溝通管理建筑施工中的溝通管理n11.1.3.1施工項目溝通計劃的編制依據(jù)施工項目溝通計劃的編制依據(jù)n1、合同文件n2、項目各參與方組織的信息需求n3、項目的實際情況n4、項目的組織結(jié)構(gòu)n5、溝通方案的約束條件、假設(shè)，以及使用的溝通技術(shù)。11.1 建筑施工中的溝通管理建筑施工中的溝通管理n11.1.3.2編制溝通計劃時應(yīng)注意的問題編制溝通計劃時應(yīng)注意的問題n1、項目溝通計劃應(yīng)與項目管理的其他各類計劃相協(xié)調(diào)。n2、項目溝通計劃應(yīng)包括信息溝通方式和途徑，信息收集歸檔個市，信息的發(fā)布與使用權(quán)限，溝通管理計劃的調(diào)整以及約束條件和假設(shè)等內(nèi)容。n3、施工項目經(jīng)理部應(yīng)定期對項目溝通計劃進行檢查、評價和調(diào)整。

6、11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n11.2.1概述概述n建設(shè)工程施工合同即建筑安裝工程承包合同，是發(fā)包人與承包人之間為完成商定的建設(shè)工程項目，確定雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。n1施工合同分類施工合同分類n（1）固定總價合同（又稱總包干合同） n（2）單價合同（又稱固定單價合同、工程量清單合同） n（3）成本加酬金合同 n（4）最高限價擔保合同11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n2施工合同文件構(gòu)成施工合同文件構(gòu)成n（1）建設(shè)工程施工協(xié)議條款及其附錄。n（2）中標函。n（3）投標書。n（4）建設(shè)工程施工合同條件。n（5）洽商、變更等明確雙方權(quán)利義務(wù)的紀要、協(xié)議。n（6）招標承包工程的中

7、標通知書、投標書和招標文件。n（7）工程量清單或確定工程造價的工程預(yù)算書和圖紙。n（8）標準、規(guī)范和其他有關(guān)技術(shù)資料、技術(shù)要求。11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n3施工合同內(nèi)容施工合同內(nèi)容n（1）工程概況。 n（2）合同文件組成及解釋順序。n（3）合同文件使用的語言文字，運用的法律、法規(guī)、標準和規(guī)范。n（4）甲乙雙方的一般責任。 n（5）施工組織設(shè)計和工期。n（6）質(zhì)量與驗收。 11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n（7）合同價款與其支付。 n（8）材料設(shè)備供應(yīng)。n（9）設(shè)計變復(fù)。 n（10）竣工驗收、結(jié)算和保修。 n（11）爭議、違約和索賠。n（12）安全、保險和其他。 n（

8、13）締約雙方當事人。11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n11.2.2施工合同簽約管理施工合同簽約管理n1施工合同文本審查施工合同文本審查n（1）內(nèi)容齊全，條款完整而且不能漏項。合同應(yīng)對工程實施過程中的各種可能情況都要作預(yù)測說明和規(guī)定。n（2）定義清楚準確。雙方工程責任的定義和界限要有明確說明，不能含混不清。n（3）規(guī)定要具體詳細，忌籠統(tǒng)性的文字。n（4）合同應(yīng)體現(xiàn)雙方責權(quán)利的平衡，防止各種欺詐行為。 11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n合同審查應(yīng)集中在下列方面：合同審查應(yīng)集中在下列方面：n（1）檢查合同內(nèi)容的完整性，某些必需條款是否遺漏。n（2）分析評價每一合同條文執(zhí)行的法律

9、后果。n（3）是否有合同條款間的矛盾性，即不同條款對同一具體問題規(guī)定得不一致。n（4）是否有對承包看不利，甚至有害的條款，如過于苛刻，責權(quán)利不平衡，單方面約束性條款等。n（5）隱含著較大風險的條款。n（6）是否有內(nèi)容含糊、概念不清、不能完全理解的條款。11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n2合同風險分析合同風險分析n（1）合同中明確規(guī)定的承包商應(yīng)承擔的風險。n（2）合同條文不全面、不完整，沒有將合同雙方的責權(quán)利關(guān)系全面表達清楚的風險。n（3）合同條文不清楚、不細致、不嚴密的風險。n（4）發(fā)包商為了轉(zhuǎn)嫁風險提出單方面約束性的、過于苛刻的、責權(quán)利不平衡的合同條款的風險。n3施工合同談判施工合

10、同談判n業(yè)主確定中標者并發(fā)出中標函以后，業(yè)主和中標者還要就合同協(xié)議書進行最后的談判。業(yè)主和中標者在對價格和合同條款達成充分一致的基礎(chǔ)上，簽訂合同協(xié)議書。11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n4施工合同的訂立施工合同的訂立n（1）初步設(shè)計已經(jīng)批準；n（2）工程項目已經(jīng)列入年度建設(shè)計劃；n（3）有能夠滿足施工需要的設(shè)計文件和有關(guān)技術(shù)資格；n（4）建設(shè)資金和主要建筑材料設(shè)備來源已經(jīng)落實；n（5）招投標工程，中標通知書已經(jīng)下達。 11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理n11.2.3施工過程中的合同管理施工過程中的合同管理n1建立合同管理體系n2監(jiān)控與協(xié)調(diào)管理n3合同變更管理n4索賠管理n11

11、.2.4施工合同糾紛處理施工合同糾紛處理n（1）向協(xié)議條款約定的主管單位（人員）要求調(diào)解。n（2）向有管轄權(quán)的經(jīng)濟合同仲裁機關(guān)申請仲裁。n（3）向有管轄權(quán)的人民法院起訴。11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠n11.3.1 概述概述n1、施工索賠的概念、施工索賠的概念n施工索賠施工索賠是當事人在合同實施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非由于自己的過錯，而是屬于應(yīng)由合同對方承擔責任的情況造成，而且實際已經(jīng)發(fā)生了損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊?。n2、施工索賠的分類、施工索賠的分類11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠n按索賠的目的分按索賠的目的分n1、工期延長索賠 n2、費用損失索賠 n按索賠的合同

12、依據(jù)分按索賠的合同依據(jù)分 n1、條款明示的索賠 n2、條款默示的索賠 n按索賠處理方式分按索賠處理方式分 n單項索賠 n總索賠（又稱一攬子索賠） 11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠n11.3.2 工程索賠的程序工程索賠的程序n1提出索賠意向通知n2報送索賠資料和索賠報告n3協(xié)商解決索賠問題n4第三方調(diào)解n5仲裁或訴訟11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠n11.3.3 索賠分析索賠分析n11.3.3.1 索賠責任分析索賠責任分析n11.3.3.2 經(jīng)濟索賠分析經(jīng)濟索賠分析n（1）合同分析n1）條款明示的索賠n2）條款隱含的索賠n3）工程所在國的法律或規(guī)定n（2）常見費用索賠分析11.3 建筑施工索

13、賠建筑施工索賠n1）工程變更n2）施工條件變化n3）加速施工n4）可補償延誤n5）不可抗力與業(yè)主風險n6）物價變化n7）業(yè)主拖期付款n8）由承包商暫停和終止n9）政府法令變更n10）施工效率降低11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠n11.3.3.3 工期索賠分析工期索賠分析n1可原諒的拖期可原諒的拖期 n（1）業(yè)主未能按照合同規(guī)定的時間向承包商提供施工現(xiàn)場或施工道路。n（2）工程師未能按照合同規(guī)定的施工進度提供施工圖紙或發(fā)出必要的指令。n（3）施工中遇到了不可預(yù)見的自然條件。n（4）業(yè)主要求暫停施工或由于業(yè)主的原因造成被迫的暫停施工。n（5）業(yè)主和工程師發(fā)出工程變更指令，而該指令所述的工程是超出

14、合同范圍的工作。n（6）由于業(yè)主風險或者不可抗力引起工期延誤或工程損害。n（7）由于業(yè)主過多干涉施工進展，使施工受到了干擾或阻礙等。n2不可原諒的拖期不可原諒的拖期11.3 建筑施工索賠建筑施工索賠n11.3.4 索賠的計算索賠的計算n11.3.4.1 工期索賠計算工期索賠計算 n（1）網(wǎng)絡(luò)分析法n（2）對比分析法n（3）勞動生產(chǎn)率降低計算法n（4）列舉匯總法n11.3.4.2 經(jīng)濟索賠計算經(jīng)濟索賠計算n1費用索賠及其構(gòu)成費用索賠及其構(gòu)成n2費用索賠額的計算費用索賠額的計算n（1）總索賠額的計算方法n（2）人工費索賠額的計算方法n（3）費用索賠中管理費的計算n（4）利潤的計算n（5）利息的計算

15、11.4 工程商務(wù)談判工程商務(wù)談判n11.4.1 成功商務(wù)談判的標準成功商務(wù)談判的標準n1談判目標的實現(xiàn)程度談判目標的實現(xiàn)程度n成功的談判應(yīng)當是既達成了協(xié)議，又盡可能接近本方預(yù)先制定的最佳目標。 n2談判效率的高低談判效率的高低n談判的效率就是指談判實際收益與談判成本之間的比率。 n3互惠關(guān)系的維護程度互惠關(guān)系的維護程度n互惠關(guān)系的維護是談判的一個更長遠的目標。 11.4 工程商務(wù)談判工程商務(wù)談判n11.4.2 成功商務(wù)談判的原則 n1雙贏原則n2誠信合規(guī)原則n3求同存異原則n4利益最大化原則11.4 工程商務(wù)談判工程商務(wù)談判n11.4.3 商務(wù)談判的程序n1準備階段n2開局階段n3互換提案n

16、4討價還價n5達成協(xié)議11.4 工程商務(wù)談判工程商務(wù)談判n11.4.4 工程商務(wù)談判的技巧工程商務(wù)談判的技巧 n1開局技巧開局技巧n談判雙方接觸的第一印象十分重要，專業(yè)形象能幫你取得談判優(yōu)勢，要盡可能地創(chuàng)造出友好、輕松的談判氣氛。n2談判中溝通和交流的技巧談判中溝通和交流的技巧n第一，傾聽回應(yīng)。n第二，提示問題。n第三，重復(fù)內(nèi)容。n第四，歸納總結(jié)n第五，表達感受。11.4 工程商務(wù)談判工程商務(wù)談判n3讓步的技巧讓步的技巧n第一，開始就接近最后的目標。n第二，接受對方最初的條件。n第三，在未搞清對方所有要求前做出讓步。n第四，輕易讓步。n4破解僵局的技巧破解僵局的技巧n5促成交易的技巧促成交易的

17、技巧11.5 工程施工中的風險與防范工程施工中的風險與防范n11.5.1 工程承包中的風險工程承包中的風險n11.5.1.1 工程的技術(shù)、經(jīng)濟、法律等方面的風險。工程的技術(shù)、經(jīng)濟、法律等方面的風險。n1現(xiàn)代工程規(guī)模大，功能要求高，需要新技術(shù)、特殊工藝等，有高難風險。n2現(xiàn)場條件復(fù)雜，干擾因素多，風險多。n3承包商的技術(shù)力量、施工力量、裝備水平及工程管理水平等的不同，要承擔不同風險。n4承包商資金供應(yīng)不足、周轉(zhuǎn)困難而承受資金利息和延誤工程的風險。n5分包與勞務(wù)的技術(shù)管理不足造成工程質(zhì)量安全事故的風險。n6國際工程中對應(yīng)用的法律、規(guī)范不熟悉等，而有不確定性風險。 11.5 工程施工中的風險與防范工

18、程施工中的風險與防范n11.5.1.2 業(yè)主資信風險業(yè)主資信風險 n1業(yè)主的經(jīng)濟情況變化的風險。n2業(yè)主的信譽差、不誠實、有意拖欠工程款的風險。n3業(yè)主為達到不支付或少支付工程款的目的，在工程中苛刻刁難承包商，濫用權(quán)力，施行罰款或扣款。n4業(yè)主經(jīng)常改變主意，打亂工程施工秩序，但又不愿意給承包商以補償?shù)鹊取?1.5 工程施工中的風險與防范工程施工中的風險與防范n11.5.1.3 外界環(huán)境的風險外界環(huán)境的風險n1經(jīng)濟環(huán)境的變化，如通貨膨脹、匯率調(diào)整、工資和物價上漲。物價和貨幣風險在承包工程中經(jīng)常出現(xiàn)，而且影響非常大。n2合同所依據(jù)的法律的變化，如有新的法律頒布，國家調(diào)整稅率或增加新的稅種，新的外匯

19、管制政策等。n3自然環(huán)境的變化，如洪水、地震、臺風等，以及工程水文、地質(zhì)條件的不確定性。n4在國際工程中，工程所在國政治環(huán)境的變化，如發(fā)生戰(zhàn)爭、禁運、罷工、社會動亂等造成工程中斷或終止。 n11.5.1.4 合同風險合同風險11.5 工程施工中的風險與防范工程施工中的風險與防范n11.5.2 工程承包風險的防范工程承包風險的防范n11.5.2.1 對拖欠工程款的防范對拖欠工程款的防范n1施工項目招標前，招投標管理部門嚴格審查招標條件，凡資金不落實的工程項目，一律不允許招標。n2承包商在做出投標決策之前，對招標單位的資信應(yīng)作認真的調(diào)查，確認資信可靠，招標項目資金落實。有關(guān)銀行應(yīng)提供這方面的信息服務(wù)。11.5 工程施工中的風險與防范工程施工中的風險與防范n3合同管理部門加強對施工承包合同的審查，要求工程款的支付時間、支付辦法及延期付款的責任等都有