置業(yè)城南大道項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、全椒全椒*置業(yè)城南大道項(xiàng)目前期置業(yè)城南大道項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈：全椒*置業(yè)有限公司 *地產(chǎn)顧問 二零一一年二月前前 言言 遵照項(xiàng)目實(shí)際情況及開發(fā)商有關(guān)要求，針對(duì)全椒縣城南大道地塊，我司進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及全椒樓市特征，在打造開發(fā)商品牌、保證項(xiàng)目利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)快速銷售的前提下，對(duì)本地塊作出最合適的定位，在此基礎(chǔ)上優(yōu)化項(xiàng)目資源配置，通過營(yíng)銷推廣將項(xiàng)目包裝成為全椒縣地區(qū)最高檔的樓盤之一。3報(bào)告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 樓市前景第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略第六篇：營(yíng)銷篇 推廣戰(zhàn)略第

2、七篇：形象篇 V I 體系4第一篇：城市篇 全椒印象地理位置：東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接&98公里，南距馬鞍山70公里。面積：總面積1568平方公里。人口：全縣總?cè)丝?8萬人，縣城人口12萬人。氣候：屬北亞熱帶向暖溫帶過渡性氣候，四季分明，光照充足。歷史文化：全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河儒林外史的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊(yùn)深厚的土地上。全椒城市發(fā)展概況全椒城市發(fā)展概況5滁州南大門滁州南大門全椒北鄰滁州市18公里，位于滁州的南大門，是滁州對(duì)接長(zhǎng)三角、實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略的必經(jīng)門戶。扼守合寧

3、高速公路、京滬高速鐵路等咽喉要塞，地理位置十分重要， 素有素有“滁州的南大門滁州的南大門”之稱之稱。第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：滁州南大門城市定位：滁州南大門6據(jù)滁州發(fā)展規(guī)劃，大滁州由瑯琊、南譙二區(qū)和來安、全椒兩縣構(gòu)成，總面積為4472平方千米。全椒縣是滁州市構(gòu)建“一個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)”的重要組成部分，也是滁州城市發(fā)展的一個(gè)副中心，規(guī)劃2020年縣城人口達(dá)到25萬人。滁州市全椒縣合寧高速馬滁揚(yáng)高速淮寧高速南洛高速18公里滁州市全椒縣南京市第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：滁州城市副中心城市定位：滁州城市副中心7“南京都市圈南京都市圈”的核心城市之一的核心城市之一南京都市圈，也稱“南京一小時(shí)都市

4、圈”。南京都市圈以南京為龍頭，包含了周邊100公里左右的區(qū)域，地跨蘇皖兩省，面積達(dá)43236平方公里，覆蓋人口約2600萬人。其中核心圈層是指與核心城市聯(lián)系緊密、接受核心城市強(qiáng)烈輻射，城市間相互作用最強(qiáng)、最廣泛的區(qū)域。規(guī)劃范圍包括核心城市和距核心城市中心約50公里范圍內(nèi)的城市（鎮(zhèn)）和區(qū)域，包括南京市、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區(qū)市區(qū)、來安縣、全椒縣。 南京市南京市全椒縣全椒縣第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：南京都市圈核心城市城市定位：南京都市圈核心城市8全椒縣位于安徽東部，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)山水相連，是安徽以及中西部地區(qū)實(shí)施“東向戰(zhàn)略”，融入長(zhǎng)三角的通道前沿，作為“皖江城市帶承接產(chǎn)

5、業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”的重要組成部分，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。自古被譽(yù)為“江淮背腹、吳楚沖衢”，的全椒縣，地處安徽省東部，位于南京與&兩省會(huì)之間，屬南京都市圈核心層，是安徽東向發(fā)展戰(zhàn)略的門戶縣。全椒區(qū)位獨(dú)特，擁有一定的工業(yè)基礎(chǔ)，具有一定的文化底蘊(yùn)，主動(dòng)融入“長(zhǎng)三角”，以全柴集團(tuán)和縣綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)崛起和豐富的旅游資源為主，采取小滲透、定戰(zhàn)略和找支點(diǎn)的方法，讓全椒的產(chǎn)業(yè)、要素、環(huán)境能和南京、“長(zhǎng)三角”逐步接軌，承接“長(zhǎng)三角”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，使全椒成為南京和“長(zhǎng)三角”的綠色食品基地，加工制造業(yè)基地，成為南京半小時(shí)旅游度假基地。 國(guó)家“中部崛起”戰(zhàn)略和安徽“東向戰(zhàn)略”的

6、實(shí)施，為全椒的發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇。全椒縣委、縣政府帶領(lǐng)全縣人民，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，堅(jiān)定不移地堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、資源和政策優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化投資環(huán)境，鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)，強(qiáng)力招商引資，著力把全椒打造成為長(zhǎng)三角腹地重要的加工制造業(yè)基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)基地、物流中心和休閑度假勝地。 第一篇：城市篇 全椒印象城市定位：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)一員城市定位：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)一員9上海上海 全椒全椒 長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)圈 南京南京 杭州杭州 & 蘇州蘇州 第一篇：城市篇 全椒印象10陸路交通方面：陸路交通方面：l3條高速公路：合寧高速、馬滁

7、揚(yáng)高速、淮寧高速。l3條高速鐵路：京滬高鐵、寧西高鐵（南京至西安）、滬漢蓉城際快速通道l3個(gè)火車站：城北京滬高鐵一級(jí)?？空尽⒊悄匣疖囌尽ⅠR廠貨運(yùn)站。l3條鐵路線：京滬鐵路、合滁寧城際鐵路、淮滁寧城際鐵路。空中交通方面：空中交通方面：2個(gè)航空港：南京祿口機(jī)場(chǎng)、&駱崗機(jī)場(chǎng)。水運(yùn)交通方面：水運(yùn)交通方面：距全國(guó)最大的內(nèi)陸港口南京新生圩港僅一小時(shí)里程，境內(nèi)400噸位船舶可通過六級(jí)航道直達(dá)長(zhǎng)江。第一篇：城市篇 全椒印象城市交通：四通八達(dá)、通江達(dá)海城市交通：四通八達(dá)、通江達(dá)海11南洛高速馬滁揚(yáng)高速淮寧高速全椒全椒 合寧高速滬漢蓉高速鐵路合滁寧城際軌道寧西高速鐵路京滬高鐵京滬鐵路第一篇：城市篇 全椒印

8、象12全椒縣按照“生態(tài)立縣、科教興縣、工業(yè)富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)調(diào)整步伐，提高工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量，大力展第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。擁有皖東第一家上市公司全柴動(dòng)力股份有限公司等一批骨干企業(yè)，目前已經(jīng)形成了機(jī)械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)的五大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)基礎(chǔ)較為厚實(shí)。全椒縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì)全椒縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì)年份年份地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP億元）億元）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率（%）社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）（億元）增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率（%）2007年41.4013.6%14.517.3%200

9、8年48.6017%17.923.4%2009年54.2712%21.1818.3%2010年64.0018%24.917.6%第一篇：城市篇 全椒印象城市經(jīng)濟(jì)：持續(xù)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理城市經(jīng)濟(jì)：持續(xù)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理13全椒地區(qū)生產(chǎn)總值，連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，表明區(qū)域經(jīng)濟(jì)正步入快速發(fā)展階段，全椒的崛起成為必然。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢(shì)必加速城市擴(kuò)張、提高居民收入水平、增強(qiáng)社會(huì)消費(fèi)能力，從而推動(dòng)商貿(mào)業(yè)的興起和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的興盛。全椒社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持高速增長(zhǎng)，表明居民消費(fèi)能力強(qiáng)勁，消費(fèi)市場(chǎng)十分繁榮。第一篇：城市篇 全椒印象城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)：GDP高速增長(zhǎng)，消費(fèi)水平不斷上升高速增長(zhǎng)

10、，消費(fèi)水平不斷上升14全椒縣居民收入水平統(tǒng)計(jì)全椒縣居民收入水平統(tǒng)計(jì)年份城鎮(zhèn)在崗職工平均工資（元）增長(zhǎng)率（%）農(nóng)民人均收入（元）增長(zhǎng)率（%）2007年1624429.5%406122.2%2008年2110029.9%495522.0%2009年2469617.0%53337.6%2010年2985020.9%618015.9%居民收入水平增長(zhǎng)迅猛居民收入水平增長(zhǎng)迅猛城鎮(zhèn)在崗職工平均工資2010年較2007年增長(zhǎng)了近一倍，居民收入水平增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。居民收入水平的提高，意味著居民的消費(fèi)能力有了大幅的提升。對(duì)商品的檔次、商品的種類、商品的品質(zhì)、購(gòu)物環(huán)境都提出了更高的要求，推動(dòng)了城市商業(yè)向更高級(jí)別發(fā)展

11、。商貿(mào)業(yè)更加繁榮，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又將推動(dòng)居民收入的提升。第一篇：城市篇 全椒印象城市經(jīng)濟(jì)：城鎮(zhèn)居民收入水平城市經(jīng)濟(jì)：城鎮(zhèn)居民收入水平5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)翻番年內(nèi)實(shí)現(xiàn)翻番15全椒縣近年來結(jié)合“大滁州”建設(shè)，呼應(yīng)滁州市南移的戰(zhàn)略舉措，確立了全椒縣城市建設(shè)“東擴(kuò)南移、北聯(lián)內(nèi)整”的發(fā)展思路，把開發(fā)區(qū)、老城區(qū)、城南新區(qū)作為縣城建設(shè)的重心。全椒把城南新區(qū)作為全椒中心城區(qū)的一個(gè)重要組團(tuán)來發(fā)展，通過高起點(diǎn)規(guī)劃、高品位建設(shè)，著力打造一個(gè)新城區(qū)。城南新區(qū)規(guī)劃面積：8平方公里功能定位：商務(wù)政務(wù)、商貿(mào)物流、生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū)。目前，新區(qū)框架全面拉開，道路網(wǎng)絡(luò)基本形成，城南新區(qū)現(xiàn)已完成慈濟(jì)園區(qū)配套道路

12、內(nèi)環(huán)南路、南岳東路、慈濟(jì)路主路工程等，啟動(dòng)大吳路、孫塘路、站前路建設(shè)，拉開了城南新區(qū)大框架。一批投資在億元以上的重大項(xiàng)目（如儀邦物流、意大利國(guó)際商貿(mào)城、全椒農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、瑞祥五星級(jí)大酒店等）陸續(xù)入駐，以及公共服務(wù)中心、縣醫(yī)院等公益性項(xiàng)目和大批量的商住小區(qū)相繼開工建設(shè)，必將把城南新區(qū)建成高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城區(qū)。第一篇：城市篇 全椒印象城市發(fā)展：城南新區(qū)發(fā)展概況城市發(fā)展：城南新區(qū)發(fā)展概況16對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的啟示：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的啟示：1、關(guān)注需求，產(chǎn)品圍繞需求定位；、關(guān)注需求，產(chǎn)品圍繞需求定位； 2、注重品質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次；、注重品質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次； 3、整合資源，從城市的角度為項(xiàng)目命名。、整合資

13、源，從城市的角度為項(xiàng)目命名。項(xiàng)項(xiàng) 目目城城 市市剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)城市發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)呈上升態(tài)勢(shì)，居民收入得到提高，城市人口不斷增長(zhǎng)，剛性住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，為樓市發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。消費(fèi)趨于理性，重視品質(zhì)消費(fèi)趨于理性，重視品質(zhì)隨著城市的進(jìn)步，居民消費(fèi)“品位”、“檔次”得到提升。特別是房產(chǎn)市場(chǎng)中，項(xiàng)目品質(zhì)成為制約客戶購(gòu)買的關(guān)鍵因素之一。項(xiàng)目與城市互補(bǔ)、互榮項(xiàng)目與城市互補(bǔ)、互榮開發(fā)高品質(zhì)樓盤，可以提升城市居住品質(zhì)；而項(xiàng)目契合城市發(fā)展主題，能夠更好的利用資源，營(yíng)造概念、提升項(xiàng)目品質(zhì)。第一篇：城市篇 全椒印象總結(jié)：城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開發(fā)啟示總結(jié)：城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開發(fā)啟示17第一篇：城市篇 全椒印象結(jié)

14、論：城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開發(fā)啟示結(jié)論：城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開發(fā)啟示從城市發(fā)展的角度分析，全椒縣城市發(fā)展處于快速上升階段，潛力巨大，前景看好；從城市發(fā)展的角度分析，全椒縣城市發(fā)展處于快速上升階段，潛力巨大，前景看好；從城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析，全椒縣擁有一定工業(yè)基礎(chǔ)，并且工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，有助于提從城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析，全椒縣擁有一定工業(yè)基礎(chǔ)，并且工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，有助于提高居民收入，為房產(chǎn)帶來更多的客戶資源；高居民收入，為房產(chǎn)帶來更多的客戶資源；從城市規(guī)劃的方向分析，項(xiàng)目處于城南政務(wù)新區(qū)核心位置，符合本片區(qū)的城市規(guī)劃；從城市規(guī)劃的方向分析，項(xiàng)目處于城南政務(wù)新區(qū)核心位置，符合本片區(qū)的城市規(guī)劃；從城市人口的數(shù)

15、量分析，城區(qū)人口數(shù)量不多，意味著必須擴(kuò)大消費(fèi)層面，應(yīng)看到從城市人口的數(shù)量分析，城區(qū)人口數(shù)量不多，意味著必須擴(kuò)大消費(fèi)層面，應(yīng)看到“鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城”客戶機(jī)會(huì)潛力大。客戶機(jī)會(huì)潛力大。全椒地處江淮之間，是安徽東向發(fā)展的橋頭堡，處于南京一小時(shí)都市圈的核心圈層，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)計(jì)在未來十年城市化水平將實(shí)現(xiàn)飛躍，城市規(guī)模、城市人口，不斷增大，消費(fèi)需求更加旺盛，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的城市基礎(chǔ)。隨著京滬高鐵、滬漢蓉高鐵的修建，全椒同南京聯(lián)系更加密切，“同城化”趨勢(shì)更加明顯。屆時(shí)，全椒將會(huì)吸納一定數(shù)量的南京住房消費(fèi)需求，將更好的促進(jìn)全椒消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。18報(bào)告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二

16、篇：政策篇 樓市前景第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略第六篇：營(yíng)銷篇 推廣戰(zhàn)略第七篇：形象篇 V I 體系19自自20092009年春季以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方同時(shí)發(fā)力，市場(chǎng)持續(xù)火爆，樓市迎來一個(gè)發(fā)展高峰；年春季以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方同時(shí)發(fā)力，市場(chǎng)持續(xù)火爆，樓市迎來一個(gè)發(fā)展高峰；市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。的態(tài)勢(shì)。自2009年春季以來，全國(guó)樓市一片火爆，交易量持續(xù)攀升，不斷刷新銷售記錄。在銷售火爆的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，呈現(xiàn)出了價(jià)格拔高、成交量劇增的全線飄紅的火熱勢(shì)頭。受此影響，各地掀起了土地拍賣高峰，眾多開發(fā)商爭(zhēng)搶買地，土地市場(chǎng)異常

17、活躍，“地王”頻出，成為推高房?jī)r(jià)的又一個(gè)重要因素。土地供給迅猛增加，直接加速了開發(fā)商推盤量，新盤紛紛入市，市場(chǎng)更加火爆。第二篇：政策篇 樓市前景樓市行情回顧：樓市行情回顧：2009年，樓市一個(gè)發(fā)展的高峰年，樓市一個(gè)發(fā)展的高峰202010年年3月以來，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，收效不大，樓市主體呈現(xiàn)月以來，調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，收效不大，樓市主體呈現(xiàn)“價(jià)漲量跌價(jià)漲量跌”的局面。的局面。進(jìn)入2010年以后，政府相繼出臺(tái)了多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，但收效甚微，政策呈現(xiàn)進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)，給后市增添了很大的不確定性。2010年3月份，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，即業(yè)界所說的“國(guó)十九條”，對(duì)土地

18、出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求，劍指高房?jī)r(jià)， 拉開了第一輪調(diào)控的序幕?！皣?guó)十條”重拳出擊，影響深遠(yuǎn)，4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求商品住房?jī)r(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 “國(guó)十條”主要是從調(diào)控不合理的需求入手，打擊各種投機(jī)、炒房的行為，對(duì)消費(fèi)者心理預(yù)期影響較大，市場(chǎng)短期內(nèi)“觀望”情緒濃厚，對(duì)銷售產(chǎn)生了一定的影響。第二篇：政策篇 樓市前景樓市行情回顧：樓

19、市行情回顧：2010年春，第一輪調(diào)控，收效甚微年春，第一輪調(diào)控，收效甚微2120102010年年9 9月份，月份，“限購(gòu)令限購(gòu)令”橫空出世，第二輪調(diào)控拉開序幕，樓市強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭不減。橫空出世，第二輪調(diào)控拉開序幕，樓市強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭不減。2010年8月底，各地城市的樓市再度呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的局面，在樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”來臨之前的9月29日，再次出臺(tái)調(diào)控政策遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 被業(yè)界稱之為“限購(gòu)令”的由此誕生。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本

20、地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。 其中針對(duì)地方職能部門的“問責(zé)制”，將直接增強(qiáng)政策的執(zhí)行力度，對(duì)未來樓市發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。而“限購(gòu)令”等政策，雖然對(duì)樓市產(chǎn)生了一定的影響，但總體上仍然未能改變樓市強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。第二篇：政策篇 樓市前景樓市行情回顧：樓市行情回顧：2010年秋，第二輪調(diào)控，政策持續(xù)收緊年秋，第二輪調(diào)控，政策持續(xù)收緊2220102010年年底樓市年年底樓市“漲聲一片漲聲一片”，201120

21、11年春節(jié)前，第三輪調(diào)控再度出擊，抑制過快增長(zhǎng)，對(duì)一線城市年春節(jié)前，第三輪調(diào)控再度出擊，抑制過快增長(zhǎng)，對(duì)一線城市影響較大。影響較大。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%。北京、上海等8大重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)平均高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。國(guó)務(wù)院于2011年1月26日出臺(tái)新“國(guó)八條”，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。在限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，其中制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”和“限購(gòu)令升級(jí)”兩大措施將對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達(dá)到新的巔峰”。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的

22、家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。提高二套房貸款利率、取消按揭優(yōu)惠、信貸審核更加嚴(yán)厲等對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房產(chǎn)生了最為直接的影響。本輪調(diào)控，預(yù)示著前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政策將在2011年更加收緊，2011年樓市發(fā)展將趨于平穩(wěn)。第二篇：政策篇 樓市前景樓市行情回顧：樓市行情回顧：2011年春節(jié)，第三輪調(diào)控，調(diào)控再度加碼年春節(jié)，第三輪調(diào)控，調(diào)控再度加碼234月17日，為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提出了十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“新國(guó)十條”?！靶聡?guó)十條”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調(diào)控的新亮點(diǎn)。房貸政策的明令嚴(yán)限，使

23、全國(guó)樓市尤其是北京、上海、杭州等前期房?jī)r(jià)漲幅過大的熱點(diǎn)城市的樓市交易短暫降溫。然而，在經(jīng)歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，并在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季9月達(dá)到了交易的頂峰。于是，9月29日，中國(guó)政府網(wǎng)站公布了“國(guó)十條”的“升級(jí)版”即“新國(guó)五條”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停貸”等政策。與中央直接部署樓市調(diào)控政策相呼應(yīng)的，是住建部、國(guó)土部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)主管部門相繼出臺(tái)的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發(fā)商資金、加息等多個(gè)方面。系列政策的輪番“轟炸”之下，市場(chǎng)驚呼，2010年乃中國(guó)樓市“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”。然而，高強(qiáng)度和高密集度的調(diào)控措施并沒能阻止房地產(chǎn)

24、市場(chǎng)的回暖。從10月開始，熱點(diǎn)城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，2011年將延續(xù)2010年的調(diào)控基調(diào)。第二篇：政策篇 樓市前景樓市行情回顧：樓市行情回顧：2010年史上最嚴(yán)調(diào)控年，效果有限，調(diào)控延續(xù)年史上最嚴(yán)調(diào)控年，效果有限，調(diào)控延續(xù)24政策調(diào)控短期性十分明顯政策調(diào)控短期性十分明顯房?jī)r(jià)一路走高房?jī)r(jià)一路走高從2001年以來，全國(guó)房?jī)r(jià)一路走高，僅2008年時(shí)，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；從發(fā)展的角度看，房?jī)r(jià)上升是必然趨勢(shì)增長(zhǎng)率呈增長(zhǎng)率呈“波浪式波浪式”上升上升房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出波浪式上升的特點(diǎn)，當(dāng)前一階段，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率緩慢時(shí)，接下來的年份會(huì)出現(xiàn)一次快速增長(zhǎng)的“波峰”并且當(dāng)年銷售量增幅迅猛，再往后的年份增長(zhǎng)

25、率會(huì)趨向于緩慢，形成一次“波谷”，銷量銳減，循環(huán)往復(fù)。政策調(diào)控多出現(xiàn)于“波峰”之時(shí)，待樓市發(fā)展趨向平穩(wěn)后，調(diào)控政策逐步放松、取消，需求經(jīng)過擠壓后，迅速放大，將迎來新的增長(zhǎng)高峰。第二篇：政策篇 樓市前景樓市調(diào)控解讀：以短期調(diào)節(jié)市場(chǎng)為目的，仍然遵循市場(chǎng)規(guī)律樓市調(diào)控解讀：以短期調(diào)節(jié)市場(chǎng)為目的，仍然遵循市場(chǎng)規(guī)律25回歸理性：短期內(nèi)不會(huì)大漲大跌回歸理性：短期內(nèi)不會(huì)大漲大跌l房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2011年會(huì)停止大幅增長(zhǎng)的勢(shì)

26、頭，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展。l房地產(chǎn)發(fā)展是個(gè)長(zhǎng)期過程。這是由未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。l目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位。2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。第二篇：政策篇 樓市前景樓市發(fā)展趨勢(shì)：回歸理性樓市發(fā)展趨勢(shì)：回歸理性26走向健康發(fā)展：發(fā)展空間依然很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置走向健康發(fā)展：發(fā)展空間依然很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置l房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒

27、有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。然而，?dāng)前問題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，過高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。l 從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)看，2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是加強(qiáng)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步

28、擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。2011年的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加“健康穩(wěn)定和成熟”。l全椒本地房產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展相對(duì)比較健康，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)的新政，對(duì)其影響不大。全椒本地房產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展相對(duì)比較健康，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)的新政，對(duì)其影響不大。第二篇：政策篇 樓市前景樓市發(fā)展趨勢(shì)：走向健康發(fā)展樓市發(fā)展趨勢(shì)：走向健康發(fā)展27報(bào)告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 樓市前景第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略第六篇：營(yíng)銷篇 推廣戰(zhàn)略第七篇：形象篇 V I 體系281、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)2009年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)面積約50萬平方米，同比增長(zhǎng)27.1，其中住宅建

29、設(shè)面積34.92萬平方米，同比增長(zhǎng)35.5，占房地產(chǎn)開發(fā)面積的87.68。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)2009年全椒縣房地產(chǎn)投資完成9.02億元，同比增長(zhǎng)33.7%，占全縣固定資產(chǎn)投資的13.7%，占全縣GDP總量的5.6%，同比增長(zhǎng)54.6%，其中，住宅完成投資3.45億元，同比增長(zhǎng)107.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的89.7%。3、房地產(chǎn)施工竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)施工竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)2009年全椒縣全年建筑業(yè)完成產(chǎn)值11.43億元，同比增長(zhǎng)23.3%。完成房屋建筑施工面積143.1萬平方米，同比增長(zhǎng)51.3%。房屋竣工面積96.3萬平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。4、商品房

30、銷售量持續(xù)增加、商品房銷售量持續(xù)增加整體市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，商品房?jī)r(jià)格與全椒縣城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品零售價(jià)格都在同步增長(zhǎng)。2009年全椒縣房地產(chǎn)銷售規(guī)模23.58萬平方米，同比增長(zhǎng)85%，商品房銷售額6.87億元，同比增長(zhǎng)18.8%。住宅銷售面積10.08萬平方米，同比增長(zhǎng)54%，銷售金額為2.59億元，同比增長(zhǎng)69.3%，整體市場(chǎng)平均價(jià)格為2580元/，同比上升10個(gè)百分點(diǎn)。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述市場(chǎng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述295 5、8080120120的戶型成為市場(chǎng)主要需求的戶型成為市場(chǎng)主要需求戶型供應(yīng)配比方面，80平米以下的小戶型占總供應(yīng)量5%，80120平米的中

31、等戶型占總供應(yīng)量55%左右，120平米以上的大戶型占總供應(yīng)量約40%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全椒縣2009年房地產(chǎn)銷售形勢(shì)較好，戶型以大戶型為主，市場(chǎng)需求以中等戶型為主，銷售增長(zhǎng)的原因一是外地有實(shí)力開發(fā)企業(yè)的加入，二是成片開發(fā)項(xiàng)目的增加，三是舊城改造力度的加大。2010年上半年全椒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、居民消費(fèi)能力、供應(yīng)總量、建筑材料漲價(jià)和土地實(shí)行招標(biāo)、掛牌拍賣以及國(guó)家宏觀調(diào)控等打壓市場(chǎng)因素的影響，總體來說房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，但銷售量有所下降。6 6、房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到22家，通過公開拍賣國(guó)有土地使用權(quán)、盤活城市國(guó)有資產(chǎn)，拓寬城市建設(shè)資金渠道工作取得成效。新區(qū)

32、建設(shè)和老城區(qū)改造完成開發(fā)面積50多萬平方米，完成投資6億多元。建成了諸如儒林新城、金色陽光等一批具有一定規(guī)模、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)，提高了城市品位，改善了人居環(huán)境。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述市場(chǎng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述30代表樓盤的選取代表樓盤的選取全椒房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在售及新開發(fā)項(xiàng)目多達(dá)20多個(gè)，在此我們選取幾個(gè)代表性的樓盤進(jìn)行個(gè)案的調(diào)研，通過對(duì)個(gè)案的分析及對(duì)比，得出本案開發(fā)優(yōu)勢(shì)及需要重視的價(jià)值點(diǎn)，從而給本案的開發(fā)帶來更多的啟發(fā)。我們選取6個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案調(diào)研，分別是：蓮花山莊、世紀(jì)花園、瑞祥國(guó)際名都、江海儒林新城、漢一金都國(guó)際 、晶禾學(xué)府苑

33、選取3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案調(diào)研，分別是：南屏農(nóng)貿(mào)城、盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：代表性樓盤調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研：代表性樓盤調(diào)研31個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研1蓮花山莊蓮花山莊開發(fā)商：安徽禾高地產(chǎn)項(xiàng)目位置：港口路，緊臨南屏山森林公園占地面積：100000平米總建筑面積：150000平米容積率：1.49綠化率：35%物業(yè)性質(zhì)：住宅、別墅建筑類別：多層、小高層主力戶型：3室2廳2衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi)主力面積：91136平米銷售狀況：2010年5月份開盤，銷售率達(dá)到85%價(jià)格：均價(jià)4700元/平米定位：高檔社區(qū)，全椒市場(chǎng)上高端樓盤之一綜合評(píng)價(jià)：臨近南屏山森林公園，景觀條件首屈一指，是支撐其高

34、端樓盤的重要因素之一。個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研2福聯(lián)世紀(jì)花園福聯(lián)世紀(jì)花園開發(fā)商：全椒福聯(lián)置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：內(nèi)環(huán)南路與南四路交匯處容積率：1.36總建筑面積：83600平米綠化率：36.5%物業(yè)性質(zhì)：住宅建筑類別：多層主力戶型：3室2廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)主力面積：92140平米銷售狀況：2011年12月底交付，目前銷售率約65%價(jià)格：住宅均價(jià)3800元/平米，商鋪均價(jià)7600元/平米綜合評(píng)價(jià)：道路施工，影響了現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境；大戶型銷售有一定壓力第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析32個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研33瑞祥國(guó)際名都瑞祥國(guó)際名都開發(fā)商：安徽瑞祥置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：火車站對(duì)面

35、占地面積：126000平米總建筑面積：230000平米容積率：1.78綠化率：33%物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街、酒店建筑類別：多層、小高層主力戶型：3室2廳1衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi)主力面積：116131平米銷售狀況：2010年7月開盤，在售的4棟多層，銷售率達(dá)到90%價(jià)格：均價(jià)4100元/平米綜合評(píng)價(jià)：位于火車站對(duì)面，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，?dāng)前配套較少，有待進(jìn)一步建設(shè)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的瑞祥國(guó)際大酒店、瑞祥商業(yè)街等配套有助于提高項(xiàng)目整體實(shí)力。個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研44江海儒林新城江海儒林新城開發(fā)商：全椒江海投資置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：儒林大道占地面積：400000平米總建筑面積：700000平米容積率：1.75綠化率：

36、35%物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街建筑類別：多層、小高層、高層主力戶型：3室2廳1衛(wèi)、 2室2廳1衛(wèi)主力面積：85130平米銷售狀況：銷售率達(dá)到70%價(jià)格：均價(jià)4300元/平米定位：高檔社區(qū)，全椒市場(chǎng)上規(guī)模最大的樓盤綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，積累了一定口碑，隨著城南新區(qū)的發(fā)展，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加明顯。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析33個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研5漢一漢一金都國(guó)際金都國(guó)際 開發(fā)商：全椒漢一房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：城南大道公安巷占地面積：10000平米總建筑面積：41000平米容積率：3.8綠化率：35%物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑類別：高層（1棟28層，1棟

37、32層）銷售狀況：暫未對(duì)外銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)住宅價(jià)格約4200元/平米綜合評(píng)價(jià)：底層商業(yè)定位為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，方便居民購(gòu)物的同時(shí)，對(duì)居住環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定的影響。個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研6晶禾晶禾學(xué)府苑學(xué)府苑 項(xiàng)目位置：北臨內(nèi)環(huán)南路、西接慈濟(jì)路占地面積：75130平米總建筑面積：250000平米容積率：3.28綠化率：36%物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街建筑類別：高層（14棟，1831層不等）主力戶型：2室2廳1衛(wèi)、3室2廳1衛(wèi)、 3室2廳2衛(wèi)、4室2廳2衛(wèi)主力面積：92140平米銷售狀況：暫未銷售綜合評(píng)價(jià)：毗鄰慈濟(jì)高級(jí)中學(xué)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，純高層社區(qū)，容積率高，對(duì)消費(fèi)者有一定的影響；部分戶型結(jié)構(gòu)較差，不易為縣城消費(fèi)者所接受

38、。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析34個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研7南屏農(nóng)貿(mào)城南屏農(nóng)貿(mào)城開發(fā)商：安徽老知青置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：健康路與新華路路口占地面積：8000平米總建筑面積：33000平米容積率：3.5綠化率：28%物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑類別：24層高層主力戶型：住宅3室2廳2衛(wèi)、 1室1廳1衛(wèi)；商鋪面積2870平米主力面積：78128平米銷售狀況：銷售率達(dá)到80%，一層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)部攤位612萬/個(gè)，沿街商鋪均價(jià)40000元/平米。價(jià)格：住宅均價(jià)4400元/平米綜合評(píng)價(jià)：住宅戶型公攤較大，實(shí)用率不高。個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研8盛大裝飾城盛大裝飾城開發(fā)商：全

39、椒盛華建材市場(chǎng)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：南屏大道占地面積：68800平米總建筑面積：100000米容積率：1.45綠化率：%物業(yè)性質(zhì)：專業(yè)市場(chǎng)（建材市場(chǎng)）建筑類別：多層（3層）價(jià)格：商鋪價(jià)格1層6000元/平米，二層5000元/平米，三層4000元/平米，內(nèi)街商鋪略低。定位：以建材產(chǎn)品為主的專業(yè)市場(chǎng)，集交易、商務(wù)、辦公、休閑、餐飲功能于一體綜合評(píng)價(jià)：專業(yè)市場(chǎng)采用返租模式經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資客吸引力大，但租賃經(jīng)營(yíng)的商戶對(duì)市場(chǎng)依賴性小，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析35個(gè)案調(diào)研個(gè)案調(diào)研9奧康商業(yè)步行街奧康商業(yè)步行街開發(fā)商：安徽奧康置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：新

40、華路與吳敬梓路交匯處占地面積：65780平米總建筑面積：93485平米容積率：1.42綠化率：34%物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪建筑類別：多層銷售狀況：住宅以拆遷安置為主，商業(yè)入駐達(dá)到了75%。價(jià)格：1層商鋪均價(jià)20000元/平米，二層13000元/平米綜合評(píng)價(jià)：重視營(yíng)銷推廣工作，知名度高；引進(jìn)主力店蘇果超市，提升了項(xiàng)目的人氣，營(yíng)造出了較為濃厚的商業(yè)氛圍。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析36地段始終是決定樓盤價(jià)值的最主要的一個(gè)因素。從右側(cè)地圖可以看出，本案位于城南新區(qū)的核心區(qū)域，依傍城市主干道城南大道（椒陵大道）。老城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，新的項(xiàng)目多集中在城南新區(qū)

41、，而本案正處于城南新區(qū)的核心位置，可以說本案在地段上具有一定的優(yōu)勢(shì)。本案地段價(jià)值主要表現(xiàn)為：本案地段價(jià)值主要表現(xiàn)為：l政務(wù)核心，城市發(fā)展的先鋒；l潛力地段，升值空間巨大；l優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，教育資源豐富；l商業(yè)中心，未來城南的商業(yè)副中心。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：地段價(jià)值分析市場(chǎng)分析：地段價(jià)值分析37早期開發(fā)樓盤多在10萬平米以下，新開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，其中市場(chǎng)上最大的樓盤是江海儒林新城。消費(fèi)者喜好大盤，主要是因?yàn)榇蟊P通常意味著配套更加完善，如配套商業(yè)、會(huì)所、廣場(chǎng)、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。本案總建筑面積可以達(dá)到180000平米，社區(qū)基本配套基本具備，能夠建立大盤氣勢(shì)。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：規(guī)

42、模分析市場(chǎng)分析：規(guī)模分析38現(xiàn)有市場(chǎng)已有容積率超過3以上的樓盤，本案并不是唯一的高容積率樓盤，相對(duì)壓力減小。容積率高，意味著樓層高，從現(xiàn)有市場(chǎng)建筑形態(tài)看，小高層及18層高層已得到了消費(fèi)者的認(rèn)可，18層以上的高層也陸續(xù)出現(xiàn)，正逐步被消費(fèi)者接納。本案高層結(jié)構(gòu)，有一定壓力，但不足以影響開發(fā)。但是，高的容積率并不代表居住的舒適度下降，通過合理規(guī)劃反而可以開發(fā)出“視野開闊”、“公共空間大”、“低建筑密度”的高舒適性社區(qū)。3的容積率，通常需要建設(shè)18層以上的高層。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：容積率、建筑形態(tài)分析市場(chǎng)分析：容積率、建筑形態(tài)分析多層多層小高層小高層多層多層多層多層小高層小高層多層多層小高

43、層小高層高層高層高層高層高層高層高層高層39市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤綠化率普遍在30%37%之間，差異化很小。而從我司操盤經(jīng)驗(yàn)看，景觀已經(jīng)成為“消費(fèi)者購(gòu)買商品房的主要?jiǎng)訖C(jī)之一”景觀可以顯著提高樓盤品質(zhì)“一言以蔽之，景觀對(duì)樓盤品質(zhì)提升的作用越來越明顯，也是消費(fèi)者在購(gòu)買”期房“時(shí)衡量項(xiàng)目品質(zhì)的重要參考。建議本案，提高項(xiàng)目綠化率，使之達(dá)到40%以上，在景觀規(guī)劃上做足文章，實(shí)現(xiàn)超越。一枝獨(dú)秀！一枝獨(dú)秀！第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：綠化率、景觀配比分析市場(chǎng)分析：綠化率、景觀配比分析40從下圖可以看出，目前在售的樓盤戶型主力面積基本上都在80140平米之間。即以“3室2廳2衛(wèi)”、“3室2廳1衛(wèi)”戶型為主，面積

44、在100136平米；以“2室2廳1衛(wèi)”、“4室2廳2衛(wèi)”戶型為輔，面積在80100平米、136平米以上。通過此，可以反映出來，3房戶型是市場(chǎng)主導(dǎo)戶型，也是消費(fèi)者最喜愛的戶型。房戶型是市場(chǎng)主導(dǎo)戶型，也是消費(fèi)者最喜愛的戶型。而隨著房?jī)r(jià)的上升，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)一旦突破5000元/平米以后，消費(fèi)者對(duì)住房面積需求會(huì)產(chǎn)生重大變化。主要是因?yàn)榭們r(jià)飆升，超出了部分消費(fèi)者的購(gòu)買能力，不得不降低要求選擇較小面積的戶型，80110平米的戶型將成為未來幾年市場(chǎng)主導(dǎo)戶型平米的戶型將成為未來幾年市場(chǎng)主導(dǎo)戶型?，F(xiàn)有戶型比較單一，可以適當(dāng)推出部分”4070平米的小戶型“、”160180平米的豪宅“、”90110平米的復(fù)式樓中樓“等，

45、豐富產(chǎn)品的同時(shí)，增加項(xiàng)目宣傳亮點(diǎn)。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：戶型、面積區(qū)間分析市場(chǎng)分析：戶型、面積區(qū)間分析41全椒住宅均價(jià)區(qū)間在38004700元/平米之間，市場(chǎng)均價(jià)水平在41004300元/平米之間。從市場(chǎng)調(diào)研中可以得出，影響住宅價(jià)格的主要是”樓盤的品質(zhì)“，而能夠體現(xiàn)出樓盤品質(zhì)的核心要素主要有”地段“、”配套“、”景觀“、”學(xué)區(qū)“、“戶型”、”形象（包括企業(yè)形象、視覺形象、現(xiàn)場(chǎng)包裝、建筑外立面）”、“居住氛圍”、“物業(yè)管理”等。縣城，特別是在城市新區(qū)，樓盤之間地段因素差距減小，“景觀”、“配套”、“形象”、“物管”等軟實(shí)力就成為項(xiàng)目提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)超越的重要因素，也是支撐高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。

46、第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：樓盤均價(jià)分析市場(chǎng)分析：樓盤均價(jià)分析42商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，目前在售的商業(yè)項(xiàng)目主要有”奧康商業(yè)步行街“、”南屏農(nóng)貿(mào)城“、”盛大裝飾城等“。商鋪價(jià)格350040000元/平米不等。商鋪價(jià)格受地段影響十分明顯。沿街商鋪價(jià)格，明顯高于市場(chǎng)內(nèi)商鋪。盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街，都有采用返租經(jīng)營(yíng)的模式。返租模式通常以銷售為主，能夠加速回籠資金，但經(jīng)營(yíng)難度較大。l劃分物業(yè)區(qū)域，產(chǎn)權(quán)型商鋪對(duì)外出售，但并非自主經(jīng)營(yíng)，業(yè)主不穩(wěn)定性比較大；l投資戶購(gòu)鋪，返租后，需依靠二次招商來解決開業(yè)問題，為招商工作增添了難度；l經(jīng)營(yíng)戶以租賃形式入駐，將給市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來不穩(wěn)定性，市場(chǎng)培育期風(fēng)險(xiǎn)加大。第三篇：

47、市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析市場(chǎng)分析：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析43全椒商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述全椒商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述l全椒縣的商貿(mào)業(yè)逐漸興起，但其在專業(yè)化和發(fā)展速度上仍有不足之處，能叫的響的新型商業(yè)街區(qū)仍處于空白，目前商業(yè)的發(fā)展境地比較尷尬。現(xiàn)有的商業(yè)多為自發(fā)形成，在形象上、規(guī)模上處于商業(yè)發(fā)展的低級(jí)階段，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理、業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)紛繁復(fù)雜、缺少專業(yè)化的運(yùn)作和商業(yè)包裝推廣。l結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)：大多商業(yè)門面主要為上下兩層結(jié)構(gòu)，部分有3層或3層以上結(jié)構(gòu)，1-2層結(jié)構(gòu)主要為百貨、服飾、煙酒、超市、專賣店等，大多1層為經(jīng)營(yíng)門面，2層為居住，新型的商業(yè)體經(jīng)營(yíng)狀況一般，人氣略微表現(xiàn)不足。1-3層結(jié)構(gòu)門面大

48、多為酒店、賓館等休閑服務(wù)業(yè)。l全椒縣專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體上較為落后，后續(xù)市場(chǎng)開發(fā)空間大，未來潛力巨大。目前專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展仍比較落后，大多市場(chǎng)處于自發(fā)形成或政府引導(dǎo)下形成的，市場(chǎng)沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。l零散布局，分散經(jīng)營(yíng)。各種類型的商業(yè)零散分布，錯(cuò)綜復(fù)雜，商業(yè)整體形象不高，消費(fèi)者選購(gòu)商品需要東奔西走，無法形成規(guī)模效益，影響了城市市容、市貌，不利于商業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)力的提升。l租賃經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶多數(shù)租鋪經(jīng)營(yíng)，缺乏自主性，容易受到場(chǎng)地、租金等因素的影響，降低了經(jīng)營(yíng)的積極性，不利于商業(yè)的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展滯后、布局凌亂、缺乏服務(wù)意識(shí)，亟待提高。商業(yè)發(fā)展滯后、布局凌亂、缺乏服務(wù)意識(shí)，亟待提高。第三篇：市

49、場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析市場(chǎng)分析：城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)析441、全椒樓市不規(guī)范，消費(fèi)者渴望高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)、全椒樓市不規(guī)范，消費(fèi)者渴望高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)全椒早年土地市場(chǎng)管理混亂，土地交易不透明，不規(guī)范，私人買地、建房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)較為混亂，增加了消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。在政府及消費(fèi)者雙重要求下，全椒房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走上規(guī)范化發(fā)展之路。由于全椒房產(chǎn)開發(fā)不成熟，多數(shù)開發(fā)商心態(tài)停留在“賣方市場(chǎng)”上，在開發(fā)之時(shí)，不愿意花費(fèi)更多的資金、更多的心思去提升項(xiàng)目品質(zhì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，不具特色，無品質(zhì)而言，導(dǎo)致全椒當(dāng)前缺乏高品質(zhì)的樓盤，消費(fèi)者渴望高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，提升居住水平。2、購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，發(fā)

50、展空間大、購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，發(fā)展空間大 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入不斷提高，可用于房產(chǎn)消費(fèi)的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行”，正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大；房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城市化進(jìn)程，無論數(shù)量、規(guī)模、價(jià)格都存在著較大的潛力和發(fā)展空間。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)453、開發(fā)量大，但樓盤分布不均、開發(fā)量大，但樓盤分布不均全椒總體開發(fā)量超過了150萬平米，相對(duì)于城市規(guī)模來說，這么大的開發(fā)量將意味著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。但是全椒現(xiàn)有樓盤分布極度不均勻，主要的大盤，如儒林新城、瑞祥置業(yè)等

51、都位于城市新區(qū)，老城區(qū)項(xiàng)目減少，本案相對(duì)于新區(qū)項(xiàng)目在地段上有一定優(yōu)勢(shì)。4、傳播途徑狹窄，營(yíng)銷方式落后、傳播途徑狹窄，營(yíng)銷方式落后全椒市目前尚沒有形成主流媒體，地方報(bào)紙、電視臺(tái)影響力有限，不能肩負(fù)推廣的主要任務(wù)，戶外廣告成為樓盤推廣的重要途徑。其他的廣告形式主要為:條幅、短信、網(wǎng)站、單頁(yè)等。推廣手段落后，導(dǎo)致營(yíng)銷工作比較枯燥，消費(fèi)者對(duì)推廣興趣不高。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)465、全椒市場(chǎng)消費(fèi)者特征、全椒市場(chǎng)消費(fèi)者特征l全椒主要客戶來源于本地，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)房比重較大，且有持續(xù)增大的趨勢(shì)；l從當(dāng)前市場(chǎng)銷售情況來看，全椒購(gòu)房客戶首選三房戶型，面

52、積以110平米的猶佳；l消費(fèi)者在了解項(xiàng)目信息時(shí)，更加愿意相信親朋好友的介紹，對(duì)廣告相信度不高；l投資性購(gòu)房比重增加，對(duì)產(chǎn)品要求更加豐富，如對(duì)公寓、精裝房需求開始出現(xiàn)；l隨著土地成本增高及城市規(guī)劃需要，多層日漸減少，小高層、高層逐步為客戶所接受；l消費(fèi)者，對(duì)社區(qū)周邊生活配套、小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境、物業(yè)管理、產(chǎn)品舒適度等要求增加，購(gòu)房趨向于理性，對(duì)產(chǎn)品提出了更高的要求。l收入不斷提高，購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，用于房產(chǎn)消費(fèi)的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行”，正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、投資置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)市

53、場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)476、全椒房地產(chǎn)市場(chǎng)特征綜述：、全椒房地產(chǎn)市場(chǎng)特征綜述：全椒市相對(duì)于大城市來說，其房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模比較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，受政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境影響較為明顯，但是，作為起步晚的小城市，全椒房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大，在潛力方面優(yōu)勢(shì)明顯，從長(zhǎng)期的角度看，在全椒進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)前景看好。消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)更加理性，對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)都提出了更高的要求。項(xiàng)目脫穎而出不僅要有出眾的產(chǎn)品，還要有精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、出色的包裝宣傳，各項(xiàng)條件缺一不可。全椒縣房產(chǎn)市場(chǎng)，整體行情較好，銷售去化速度較快。住宅市場(chǎng)均價(jià)約住宅市場(chǎng)均價(jià)約4200元元/平米平米，同全省其他縣城相比，房?jī)r(jià)處于中上等。房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)主要表現(xiàn)為以下

54、幾點(diǎn)：）、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，全椒建設(shè)步伐的加快，帶動(dòng)了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計(jì)劃投資保持了較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭；）、開發(fā)后勁增強(qiáng)。隨著城市化進(jìn)程的加快，土地開發(fā)投資加大，土地購(gòu)置面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)后勁增強(qiáng)；3）、商品房開發(fā)品牌意識(shí)增強(qiáng)。隨著全椒房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些區(qū)域知名的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入全椒從事開發(fā)活動(dòng)，推動(dòng)了企業(yè)更加注重品牌意識(shí)，在保證商品房開發(fā)質(zhì)量和適用功能外，開發(fā)企業(yè)在房屋結(jié)構(gòu)、外觀造型、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等方面增加投資，形成了各開發(fā)企業(yè)風(fēng)格迥異的建筑特色。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)481、全椒樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)硬件（規(guī)劃、建

55、筑）拼“綜合實(shí)力”、軟件（定位和推廣）講“特色” 和“差異”的時(shí)代。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。只有具有一定實(shí)力、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場(chǎng)追捧；2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，通過概念制造差異性賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的觀念。3、價(jià)格戰(zhàn)在當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)上，將是一把殺手锏，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為最強(qiáng)的吸引力，產(chǎn)品的質(zhì)量和檔次同樣也是關(guān)注的焦點(diǎn)，但價(jià)格始終是杠桿。價(jià)格力是產(chǎn)品銷售主導(dǎo)，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾價(jià)格力是產(chǎn)品銷售主導(dǎo)，創(chuàng)意的包裝將推波助瀾可以預(yù)測(cè)，全椒市房?jī)r(jià)目前處于相對(duì)合理的階段，價(jià)格比較適中，有一定的上

56、升空間。主要在于開發(fā)經(jīng)營(yíng)者與營(yíng)銷者是否具備獨(dú)到的眼光、超前的意識(shí)運(yùn)用正確的策略挖掘出市場(chǎng)的空白點(diǎn)。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)市場(chǎng)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)49l全椒房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向正軌，開發(fā)前景看好，但未來競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；當(dāng)前政策因素給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不確定性，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)將產(chǎn)生影響，但不會(huì)構(gòu)成大的威脅。l項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)站在城市發(fā)展的高度上運(yùn)營(yíng)，以城市為藍(lán)本，成為代言城市的名片，成為區(qū)域市場(chǎng)的最高水準(zhǔn)。l地段的價(jià)值，需要進(jìn)一步的發(fā)掘、炒作，推出城市板塊的概念，聯(lián)袂政府及媒體共同炒熱城南新區(qū)，項(xiàng)目的地段價(jià)值自然飆升。l景觀因素，是消費(fèi)者購(gòu)買決策的重要因素，通過打造高品質(zhì)的社區(qū)

57、景觀體系，能夠大大的提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)及經(jīng)濟(jì)效益。l產(chǎn)品是消費(fèi)者購(gòu)買的根本，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是以符合消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的，只有打造最適合消費(fèi)者的產(chǎn)品，才是市場(chǎng)的王道。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，可考慮以挑高戶型、錯(cuò)層戶型、贈(zèng)送入戶花園等形式打造出領(lǐng)先、獨(dú)一無二的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品及項(xiàng)目品質(zhì)；戶型仍然以110平米的三房主打，適當(dāng)增加部分小戶型、或大套戶型；l城南新區(qū)開發(fā)力度不斷加大，預(yù)計(jì)未來競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，但也應(yīng)看到隨著樓盤的增多區(qū)域活力、熱度都將大幅提升，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)是利大于弊的。同時(shí)，本案高端的定位決定了，項(xiàng)目開發(fā)過程中更應(yīng)該重視的是自身品質(zhì)的提高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只能作為我們決策的一個(gè)參考。l應(yīng)加強(qiáng)活動(dòng)營(yíng)銷，如開展路演活動(dòng)、舉

58、辦論壇等方式，打造強(qiáng)勢(shì)品牌。第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析結(jié)論：市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的啟示結(jié)論：市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的啟示50報(bào)告思路第一篇：城市篇 全椒印象第二篇：政策篇 樓市前景第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略第六篇：營(yíng)銷篇 推廣戰(zhàn)略第七篇：形象篇 V I 體系51地塊位置：城南大道（椒陵大道）南側(cè)總占地面積：56312平米，其中地塊一，13717平米，地塊二，42959平米?？偨ㄖ娣e：約168936平米容積率：3建筑密度：地塊一小于45%，地塊二小于25%。土地性質(zhì)：居?。?0年）、商業(yè)（40年）建筑限高：80米以下車位：0.8個(gè)/戶 商業(yè)0.5個(gè)/100

59、平米主入口：城南大道建筑風(fēng)格要求：現(xiàn)代風(fēng)格、柔和、淡雅的色彩系統(tǒng)第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)52l3的容積率，決定了項(xiàng)目不適合開發(fā)多層、小高層，項(xiàng)目將是以高層為主的高檔住宅；l項(xiàng)目計(jì)容積率總建筑面積約約168936平米，規(guī)模上屬于中上等社區(qū)，內(nèi)部配套以實(shí)用功能為首要目的；l項(xiàng)目處于城南新區(qū)，地塊四周目前人氣不足，商業(yè)氛圍一般，商業(yè)規(guī)模不宜過大；l項(xiàng)目定位為高檔樓盤，需要有一定的景觀配套作為支撐，建議打造小規(guī)模的主題景觀廣場(chǎng)；l結(jié)合市場(chǎng)情況及項(xiàng)目定位，在產(chǎn)品上需要有所創(chuàng)新：觀景大戶型、挑高（墅式樓中樓）等。第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)綜合建議項(xiàng)目產(chǎn)品開

60、發(fā)綜合建議53基礎(chǔ)條件： 占地面積56312平米，容積率3。在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，原則上不建議降低容積率，提高樓面地價(jià)，即容積率達(dá)到最大值3。則項(xiàng)目地上總建筑面積：168936平米平米車位要求：0.8個(gè)/戶 商業(yè)0.5個(gè)/100平米我們建議建設(shè)”大型地下停車場(chǎng)“，1-2萬平米，在滿足規(guī)劃要求的同時(shí)，也可以增加收益來源。則項(xiàng)目總建筑面積約：180000平米。平米。第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議項(xiàng)目總建筑面積規(guī)劃建議項(xiàng)目總建筑面積規(guī)劃建議54基礎(chǔ)條件： 容積率3，建筑限高80米。容積率達(dá)到3的項(xiàng)目，建筑形態(tài)通常為：高層（18層以上的高層）。限高80米，以單層2.9米計(jì)算，則最高可建27層。據(jù)此，可以得出本案建筑高度主要為：1827層。層。在容積率不變的情況下，稍微減少項(xiàng)目建筑物基地面積，即降低