超級(jí)實(shí)用的商業(yè)體量預(yù)測方法

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1需求預(yù)測法基于未來新增人口需求進(jìn)行預(yù)測2商業(yè)飽和度法基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過商圈飽和度指數(shù)對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測采用不同方法采用不同方法對(duì)東經(jīng)對(duì)東經(jīng)120120項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量進(jìn)行預(yù)測體量進(jìn)行預(yù)測本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2根據(jù)商業(yè)面積的變化趨勢(shì)，并結(jié)合常州市商業(yè)布局規(guī)劃，未來保守預(yù)估2020年人均商業(yè)面積將達(dá)到1.5平方米。注： 常州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃預(yù)測，2020年郊區(qū)人均商業(yè)營業(yè)面積為1.5平方米/人商業(yè)面積商業(yè)面積 商業(yè)消費(fèi)人口商業(yè)消費(fèi)人口常州人均常州人均商業(yè)商業(yè)面積面積- -區(qū)域區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)體量內(nèi)已有商業(yè)體量39.2 39.2 萬萬平方米平方米商業(yè)面積 商業(yè)消費(fèi)人口常州

2、人均商業(yè)面積注：常州市人均商業(yè)面積市區(qū)商業(yè)總面積/市區(qū)消費(fèi)人口2010年常州人均（常住人口和暫住一年以上的人口）占有商業(yè)營業(yè)面積為0.91.2平方米 2005-2010常州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃人均商業(yè)面積預(yù)估主要消費(fèi)者：主要消費(fèi)者：周邊6平方公里人口邊緣消費(fèi)者：邊緣消費(fèi)者：主要是項(xiàng)目周邊人口，天寧區(qū)、新北區(qū)及部分市區(qū)人口項(xiàng)目定位為區(qū)級(jí)商業(yè)中心，輻射能力影響有限，根據(jù)服務(wù)人群的規(guī)模預(yù)估，區(qū)域商業(yè)輻射人群將達(dá)到5656萬人萬人經(jīng)盤點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)體量經(jīng)盤點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)體量2828萬方萬方主要消費(fèi)者（項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃人口）= 城市用地規(guī)劃總面積規(guī)劃人均用地建設(shè)指標(biāo)1、項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域6平方公里內(nèi)人口8萬人2、

3、新建城市規(guī)劃人均建設(shè)用地指標(biāo)宜在90.1-105平米/人取值，綜合考慮取值100平米/人 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)2020年，項(xiàng)目周邊6平方公里規(guī)劃人口8萬人1、常州市2020年規(guī)劃人口248萬，項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃人口8萬人2、根據(jù)市場及項(xiàng)目本身的定位，和常州商業(yè)格局分析，樂觀估計(jì)有部分市區(qū)人口進(jìn)來消費(fèi)，滲透率滲透率為為2%2%潛在消費(fèi)人口，約為5656萬人萬人潛在消費(fèi)人口潛在消費(fèi)人口= =內(nèi)部消費(fèi)人口內(nèi)部消費(fèi)人口+ +邊緣消費(fèi)人口邊緣消費(fèi)人口 =8+(248-8)x0.02=8+(248-8)x0.02 =56=56萬人萬人根據(jù)需求預(yù)測法對(duì)項(xiàng)目商業(yè)體量進(jìn)行預(yù)測，所需商業(yè)體量為根據(jù)需求預(yù)測

4、法對(duì)項(xiàng)目商業(yè)體量進(jìn)行預(yù)測，所需商業(yè)體量為39.239.2萬方萬方本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1需求預(yù)測法基于未來新增人口需求進(jìn)行預(yù)測2商業(yè)飽和度法基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過商圈飽和度指數(shù)對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測采用不同方法采用不同方法對(duì)常州東經(jīng)對(duì)常州東經(jīng)120120項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量進(jìn)行預(yù)測體量進(jìn)行預(yù)測本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。引入商業(yè)飽和度對(duì)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行驗(yàn)證，區(qū)域商引入商業(yè)飽和度對(duì)商業(yè)規(guī)模進(jìn)行驗(yàn)證，區(qū)域商業(yè)總面積約業(yè)總面積約為為4242萬萬平米平米IRS（商圈飽和度） C（潛在客戶）RE（年平均購物額）/RF（同類商業(yè)面積）RFRF（項(xiàng)目可（項(xiàng)目可支撐商業(yè)面積）支撐商業(yè)面積）CCRE RE / IRS / I

5、RS 區(qū)域內(nèi)已存商業(yè)區(qū)域內(nèi)已存商業(yè) 56561.8721.872萬萬/1.5/1.5 = = 4242萬萬平方米平方米取商業(yè)經(jīng)營保本值：IRS1.5萬元/平方米注：IRS20000元/平方米時(shí)，商業(yè)經(jīng)營場所將實(shí)現(xiàn)較大盈利，IRS值越高則利潤水平越高；u太科園潛在客戶人口5656萬萬C(潛在客戶人口)uRE（2015年平均購物額）4.8萬元/年人0.391.872萬元/年人u注：常州市民平均購物額(零售餐飲+家庭設(shè)備)占人均可支配收入的39% 常州2010年統(tǒng)計(jì)年鑒RE(年平均購物額)IRS(商圈飽和度)參照同類城市人均可支配收入增長率，按人均可支配收入每年增長8%的速度計(jì)算，到2020年，人均

6、可支配收入為4.8萬元/年人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？刂瓶刂?%5%的商業(yè)空置率便于商業(yè)業(yè)態(tài)控制、調(diào)整的商業(yè)空置率便于商業(yè)業(yè)態(tài)控制、調(diào)整，常州東經(jīng)常州東經(jīng)120120項(xiàng)目適宜項(xiàng)目適宜商業(yè)體量商業(yè)體量為為42.642.6萬萬平米平米太科園商業(yè)體量42.6萬平米需求預(yù)測法39.2萬平米商業(yè)飽和度法42萬平米（15%）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2、商業(yè)項(xiàng)目定量（依據(jù)）通過三大計(jì)算口徑，科學(xué)合理地確定本項(xiàng)目商業(yè)體量。人口消費(fèi)投資區(qū)域人口支撐定量法投資需求定量法消費(fèi)需求定量法根據(jù)區(qū)域人口導(dǎo)入情況，預(yù)測本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)需求體量，根據(jù)周邊未來商業(yè)供應(yīng)情況，計(jì)算市場空間需求，確定自身體量。通過計(jì)算本項(xiàng)目商業(yè)去化率，投資客

7、戶需求量，計(jì)算本項(xiàng)目可銷售最大體量，從而確定本項(xiàng)目商業(yè)體量。根據(jù)消費(fèi)需求，消費(fèi)力支撐，消費(fèi)滲透率計(jì)算本項(xiàng)目可支撐商業(yè)體量。PART 4 項(xiàng)目總體定位/商業(yè)產(chǎn)品總體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2、商業(yè)項(xiàng)目定量（依據(jù)）區(qū)域人口支撐定量法 根據(jù)市場研究報(bào)告測算，通過未來人口導(dǎo)入支撐得出商業(yè)體量區(qū)間約為46萬。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)住宅分布未來區(qū)域人口導(dǎo)入2015年本項(xiàng)目區(qū)域人口導(dǎo)入約23.5萬人5年內(nèi)區(qū)域商業(yè)市場空間為4.26萬之間區(qū)域未來人口導(dǎo)入 商業(yè)需求空間 商業(yè)現(xiàn)有及未來供應(yīng) 本項(xiàng)目商業(yè)市場空間 面積一般在2000050000 ，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其他專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在

8、50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型規(guī)模體量社區(qū)級(jí)商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)體量區(qū)間4.25萬PART 4 項(xiàng)目總體定位/商業(yè)產(chǎn)品總體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2、商業(yè)項(xiàng)目定量（依據(jù)）消費(fèi)需求定量法依照消費(fèi)額存量與消費(fèi)坪效計(jì)算，可支撐商業(yè)體量4.55.7萬之間。1-區(qū)域居民消費(fèi)-可支撐商業(yè)面積-44000550002-寫字樓商業(yè)配套-可支撐商業(yè)面積-40005000本項(xiàng)目區(qū)域可支撐商業(yè)體量約為45500-56500區(qū)域人口 區(qū)域客群消費(fèi)力 消費(fèi)概率 坪效 可支撐商業(yè)面積本項(xiàng)目商業(yè)體量區(qū)間4.555.65萬項(xiàng)目內(nèi)部辦公面積 人均辦公面積 人均商業(yè)需求 項(xiàng)目內(nèi)可支撐商業(yè)面積消費(fèi)內(nèi)容輻射范圍輻射人口消費(fèi)概率人

9、均年消費(fèi)（元/人/年）年消費(fèi)額（萬元）坪效（元/年）可支撐商業(yè)面積（）購物項(xiàng)目3km范圍195000-2420000.19158.420011.1800022323-27704餐飲項(xiàng)目3km范圍195000-2420000.1526018524.7600012680-15736休閑娛樂項(xiàng)目3km范圍195000-2420000.15856.82808.140006265-7775合計(jì)41268-51215PART 4 項(xiàng)目總體定位/商業(yè)產(chǎn)品總體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2、商業(yè)項(xiàng)目定量（依據(jù)）商鋪投資需求定量法濟(jì)南目前市場上銷售型商業(yè)的平均去化速度為4600/月，本項(xiàng)目68個(gè)月內(nèi)可銷售商業(yè)276

10、0036800。銷售商業(yè)去化率比較對(duì)比案例 體量（萬）去化周期（月）銷售率月去化量（/月）魯能領(lǐng)秀城商業(yè)中心300006100%5000九城尚都2000160%1200魯潤名商廣場60003100%2000槐蔭廣場商業(yè)中心20000170%14000明湖新坊巷100006100%1600東環(huán)商業(yè)廣場37000790%4700紅尚坊60004100%1500泰府廣場46000833%1897繽紛五洲900001190%7300泉城新時(shí)代一期100002100%5000泉城新時(shí)代二期90000322%6600平均去化率：4600/月濟(jì)南市場目前銷售型商業(yè)平均去化速度約為4600/月濟(jì)南市場銷售型商

11、業(yè)一般銷售完畢的銷售周期為68個(gè)月本項(xiàng)目按68個(gè)月銷售周期銷售去化速度為4600/月計(jì)算本項(xiàng)目銷售型商業(yè)體量：2760036800PART 4 項(xiàng)目總體定位/商業(yè)產(chǎn)品總體定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2、商業(yè)項(xiàng)目定量（依據(jù)）三類定量法歸納 通過三大計(jì)算口徑，本項(xiàng)目可支撐商業(yè)體量區(qū)間在2.7萬5萬之間，在控規(guī)條件下，商業(yè)體量在3.53.7萬。l 通過區(qū)域3公里范圍內(nèi)的住宅人口調(diào)查，確定輻射圈內(nèi)的人口基數(shù)。根據(jù)人均商業(yè)需求面積，估算市場空間，除去現(xiàn)有商業(yè)存量，得出本項(xiàng)目的商業(yè)需求面積。l 依照國內(nèi)外社區(qū)級(jí)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，輻射人口為5萬15萬的社區(qū)級(jí)商業(yè)，與本項(xiàng)目有較大的相似度。l 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查問卷，估算本項(xiàng)目周邊區(qū)域消費(fèi)能力，通過消費(fèi)力滲透法計(jì)算，本項(xiàng)目消費(fèi)額支撐力度，通過坪效反推本項(xiàng)目可支撐商業(yè)體量。l 項(xiàng)目內(nèi)辦公人口基數(shù)消費(fèi)需求，計(jì)算支撐商業(yè)體量。l 綜合區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群需求，獲得項(xiàng)目最終商業(yè)體量區(qū)間。商業(yè)銷售去化能力依據(jù)l 通過調(diào)查濟(jì)南目前市場上銷售型商業(yè)的去化能力，估算本項(xiàng)目銷售型商業(yè)的去化能力。l 根