華雅國際包租營銷策略

1、【華雅國際財(cái)富中心】寫字樓包租營銷策略 匯報(bào)目錄1、長沙寫字樓發(fā)展分析2、長沙目前寫字樓銷售形勢分析3、寫字樓包租營銷策略介紹4、長沙在售寫字樓包租策略介紹5、華雅國際s寫字樓包租策略分析一、長沙寫字樓發(fā)展分析第一階段第二階段第三階段第四階段年代1993-1997年1998-2000年2001-20062007-2010特征 企業(yè)自建辦公樓 無出售型及租賃型寫 字樓物業(yè) 寫字樓處于起步階段，規(guī)模小且檔次低寫字樓市場逐步得到發(fā)展，檔次及理念逐步提升，但大量“宜商宜住”物業(yè)滿足市場需求 市場趨于飽和，市場競爭加劇 全面進(jìn)入品質(zhì)檔次提升期 標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化趨勢明顯背景國營企業(yè)為主的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)體制

2、初步建立，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快伴隨著長沙經(jīng)濟(jì)的騰飛，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)獲得巨大發(fā)展經(jīng)過近10年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展洗禮的私有企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)勁，國有企業(yè)更是在多種領(lǐng)域處于壟斷地位產(chǎn)品特征u硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)u配置較低；u商務(wù)形象不突出；u距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離u商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價(jià)低，投資性強(qiáng)，自用型少u硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)代表項(xiàng)目長沙電機(jī)廠、長沙水泵廠等為代表平和堂商務(wù)樓華僑大廈銀華大廈，亞大時(shí)代、順天財(cái)富等中高端寫字樓的崛起為代表中天廣場、友阿大廈，定王大廈，華晨雙帆大夏等專業(yè)寫字樓項(xiàng)目為代表。長沙寫字樓市場隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入

3、“頂級(jí)專業(yè)寫字樓”時(shí)代長沙寫字樓發(fā)展分析：商住混合辦公商住混合辦公中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜， 難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低酒店辦公酒店辦公與酒店伴生、酒店級(jí)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費(fèi)極高。會(huì)議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對(duì)外銷售產(chǎn)權(quán)寫字樓寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從05年

4、亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長沙寫字樓市場的新時(shí)期酒店辦公酒店辦公寫字樓寫字樓商住商住混合混合商務(wù)公寓商務(wù)公寓長沙商務(wù)市場長沙商務(wù)市場市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比市場占比長沙目前主流商務(wù)產(chǎn)品專業(yè)化程度低：實(shí)際使用仍多在商住綜合樓及商務(wù)公寓，專業(yè)寫字樓份額有限，近年高端專業(yè)寫字樓大力發(fā)展。長沙寫字樓市場現(xiàn)狀長沙寫字樓發(fā)展分析：四類商務(wù)辦公產(chǎn)品特征明顯，中高端的寫字樓以較高的形象及配套服務(wù)吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，租金實(shí)現(xiàn)較高。類型分布區(qū)域客戶群特征形象檔次租金費(fèi)用代表項(xiàng)目酒店辦公商務(wù)需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿線國內(nèi)外知名企業(yè)駐長機(jī)

5、構(gòu)高較高通程大酒店神農(nóng)大酒店銀華大酒店專業(yè)寫字樓長沙金融商務(wù)區(qū)的芙蓉廣場商圈及五一路商圈大中型企業(yè)金融機(jī)構(gòu)各檔次形象均有根據(jù)檔次不同費(fèi)用各異高：中天廣場中：亞太國際低：城市快線商務(wù)公寓無規(guī)律市區(qū)成熟路段成長型中小企業(yè)較低費(fèi)用低門檻低錦繡中環(huán)上城星座新時(shí)代廣場商住樓市區(qū)成熟路段起步期實(shí)力有限中小型企業(yè)低低湖南財(cái)富中心長沙寫字樓發(fā)展分析：隨著長沙專業(yè)寫字樓的建設(shè)及投入市場運(yùn)營，部分企業(yè)將由目前的商務(wù)公寓、商住樓辦公搬入專業(yè)寫字樓，專業(yè)寫字樓占商務(wù) 辦公的份額將越來越高。p 五一路商務(wù)圈：五一廣場為核心、以商業(yè)結(jié)合的寫字樓為主p 韶山路商務(wù)圈：文藝路為核心的文化商務(wù)圈則以五星級(jí)酒店為配套支撐，高檔寫

6、字樓為載體，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價(jià)高昂和商務(wù)活動(dòng)頻繁的特色p 芙蓉路金融商務(wù)圈：芙蓉路為軸線的金融商務(wù)圈則以金融、證券、保險(xiǎn)等金融行業(yè)為鮮明特性銀華大酒店華天酒店通城國際大酒店華僑大廈金源酒店本項(xiàng)目運(yùn)達(dá)國際韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路五一路五一路解放路解放路文藝路文藝路文化商文化商務(wù)圈務(wù)圈五一廣場五一廣場商務(wù)圈商務(wù)圈芙蓉路金融芙蓉路金融商務(wù)圈商務(wù)圈長沙寫字樓目前主要分布：長沙寫字樓發(fā)展分析：長沙城市與寫字樓發(fā)展趨勢：城市快速發(fā)展，由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段長沙城市與寫字樓發(fā)展趨勢：城市快速發(fā)展，由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市

7、發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于湖南3+5城市群的形成長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能第一階段：單核心擴(kuò)張多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展長沙寫字樓發(fā)展分析：隨著城市的發(fā)展，長沙在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行著新一輪的擴(kuò)張，城市往外環(huán)全向擴(kuò)張，由單核進(jìn)入多核發(fā)展，寫字樓開始在各自商圈涌現(xiàn)。市民觀點(diǎn)“現(xiàn)在的長沙比以前大多了”市府西移大河西新導(dǎo)區(qū)省府南遷新河三角洲東部體育東部體育/ /武廣新城武廣新城長沙各個(gè)區(qū)域都有政府利好，華雅國際財(cái)富中心依托：高鐵、高速、機(jī)場、

8、地鐵等交通資源利好，應(yīng)該說在資源、配套、還是產(chǎn)品規(guī)劃程度上均屬于優(yōu)勢占有者。東：東部體育新城、武廣新城規(guī)劃南：省府南遷，融城中心西：市府西移，先導(dǎo)區(qū)北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造長沙寫字樓發(fā)展分析：長沙寫字樓發(fā)展分析：2013長沙寫字樓分布圖 華雅國際財(cái)富中心長沙寫字樓已開始從中心往外擴(kuò)張。隨著商務(wù)區(qū)域擴(kuò)大，寫字樓市場供應(yīng)逐步上升，市場需求量也在迅速上升，目前運(yùn)營的高端寫字樓均呈現(xiàn)90%以上的入住，供不應(yīng)求趨勢明顯。n2003年2007年，長沙市寫字樓銷售市場整體上處于緩慢下降的趨勢。這說明寫字樓市場的供應(yīng)量正在減少，存在較大的市場空間。2007-2008年，長沙寫字樓市場銷售面積仍然處于上

9、升狀態(tài)，達(dá)到了10.99萬平米，但主要是在消化08年之前的存量，說明寫字樓市場欲求量正在迅速上升。n從2009年到現(xiàn)在，隨著國家拉動(dòng)內(nèi)需，長沙市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外地公司的涌入以及本土企業(yè)的成長，公司對(duì)寫字樓的需求量已經(jīng)逐漸增大，市場操作空間進(jìn)一步擴(kuò)大。 長沙寫字樓發(fā)展分析：長沙寫字樓整體供需現(xiàn)狀：長沙寫字樓發(fā)展分析：p長沙專業(yè)寫字樓起步較晚，從2010年開始，租金水平進(jìn)入快速上漲通道；p酒店辦公，前期因?qū)I(yè)寫字樓非常少，且無滿足高端企業(yè)需求，06年之后，越來越多的企業(yè)選擇從酒店辦公遷移至專業(yè)寫字樓辦公，酒店辦公租金水平漲幅較??；p商住及商務(wù)樓租金水平一直處于微漲幅狀態(tài)。近年長沙專業(yè)寫字樓、酒

10、店辦公、商住及商務(wù)樓租金表租金漲幅單位：元/平米.天長沙寫字樓發(fā)展分析：p長沙專業(yè)寫字樓起步較晚，從2010年開始，隨著越來越多的外來企業(yè)進(jìn)駐長沙、本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得企業(yè)對(duì)寫字樓的需求越來越大。寫字樓價(jià)格也日溢增高；p商住及商務(wù)樓因其基礎(chǔ)設(shè)施的配置（電梯、空調(diào)、停車位、物管、層高等）較差、樓宇定位模糊、人員混亂，等因素未來將有更多企業(yè)由商住樓、商務(wù)樓遷移至專業(yè)寫字樓。近年長沙專業(yè)寫字樓、商住及商務(wù)樓價(jià)格表價(jià)格漲幅單位：元/平米長沙寫字樓發(fā)展分析：近年長沙專業(yè)寫字樓、商住及商務(wù)樓租售比情況租售比分析p長沙專業(yè)寫字樓租金與銷售價(jià)格同步上漲，租售比一直高于810%；遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商住樓、商務(wù)樓46%的水平。

11、說明長沙寫字樓未來發(fā)展空間和投資價(jià)值非常大。租售情況分析長沙寫字樓發(fā)展分析：近年長沙專業(yè)寫字樓出租情況p后期開發(fā)的越高端、配套越齊全的寫字樓出租率越高，說明企業(yè)對(duì)專業(yè)甲級(jí)寫字樓的需求量非常大。二、長沙寫字樓目前銷售形勢項(xiàng)目名稱銷售狀況面積區(qū)間成交均價(jià)：元/備注華爾街中心9套149-372.51500016000精裝修保利國際廣場23套56.38-357.615000-16000品牌、濱江地段卡瑞爾中心9套50-2371450015000精裝修華晨國際8套1222901350014000部分精裝修北辰定江洋0套127-10491450015000 品牌、規(guī)模、高端配備萬達(dá)廣場94套61-217.

12、515000左右品牌、濱江地段順天國際金融中心5套113.06-332.1716000左右優(yōu)越地段，高端配備泊富國際廣場5套110-200016000-17000金融街地段、精裝修、高端配備長沙寫字樓4月銷售分析 2010年開始，長沙寫字樓建設(shè)逐步進(jìn)入開發(fā)高峰期，未來25年內(nèi)，將迎來寫字樓的巨量供應(yīng)。其原因：1、2010年至今的房地產(chǎn)調(diào)控，大量開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所致；2、受政府用地指標(biāo)所致，城市中心區(qū)用地必須規(guī)劃大量商業(yè)物業(yè)；3、長沙市限購政策執(zhí)行限制90平米以內(nèi)的物業(yè)，使得大量的小戶型 商務(wù)公寓銷售受阻，開發(fā)商轉(zhuǎn)型專業(yè)寫字樓。三、寫字樓包租營銷策略分析破解寫字樓銷售難題包租模式能否可行？

13、寫字樓銷售問題是業(yè)內(nèi)公認(rèn)難題，客源少，周期長。因?yàn)閷懽謽侵饕蛻舴謨蓚€(gè)大方面（自用型）。第一個(gè)是大型企業(yè)，大型企業(yè)更多考慮的是整購核心地段好的物業(yè)。另外成長型公司發(fā)展過程當(dāng)中，沒有那么大的資金實(shí)力和規(guī)模，但是同樣需要有這樣一個(gè)辦公條件，很多采用先租后買。傳統(tǒng)的銷售模式很難帶來快速的銷售回款。因此，近年在全國，很多地方寫字樓的銷售借鑒商鋪包租模式進(jìn)行銷售（投資型）。1、包租銷售的概念：在客戶購買寫字樓時(shí)，在銷售合同內(nèi)明確“此物業(yè)由開發(fā)商代租，并明確租金、租期等”，由開發(fā)商和租賃方簽署租賃協(xié)議，租務(wù)管理由物業(yè)公司全程操作，定期將租金收益支付給購買者。2、包租銷售的實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)

14、經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售， 在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定， 在出售后的一 定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租， 以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。3、包租銷售的利益：開發(fā)商的角度：國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，更為了促進(jìn)銷售資金的快速回籠，開發(fā)商利用包租銷售模式進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。 個(gè)人投資者角度：對(duì)于個(gè)人投資者而言， 寫字樓是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品?？梢姡酆蟀獠⒎侵皇情_發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。 4、包租銷售的簽訂合同流程圖四、長沙在售寫字樓