試論業(yè)主委員會的性質(zhì)問題與對策

1、試論業(yè)主委員會的性質(zhì)、問題與對策【論文關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會 性質(zhì) 問題 對策 【論文摘要】隨著人類文明的進步,土地資源的緊張,使得人們對土地的利用方式、居住方式等發(fā)生了重大變化。建筑物區(qū)分所有制度開始蓬勃發(fā)展,由此衍生了一系列新概念,如業(yè)主大會、業(yè)主委員會等。本文對折椅問題進行了深入研究。 所謂建筑物區(qū)分所有權(quán),物權(quán)法第七十條規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。即,建筑物區(qū)分所有權(quán)可分為三部分:所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的建筑物部分享有專有所有權(quán),對由全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分享有共有權(quán),及基于共同事

2、務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)同時含有了物法性因素和人法性因素。物業(yè)的所有人即物權(quán)法上的業(yè)主。由于業(yè)主所處“物”的特殊性,建筑物區(qū)分所有權(quán)所涉及權(quán)利的復(fù)雜性,及業(yè)主的居住利益,使得業(yè)主大會、業(yè)主委員會的出現(xiàn)成為必然。 1 業(yè)主委員會的性質(zhì) 基于建筑物區(qū)分所有的事實,小區(qū)業(yè)主有需要共同維護和處理的事務(wù),由此,有必要將業(yè)主聯(lián)合起來,組成業(yè)主大會商討、決定和處理小區(qū)事務(wù)。但是,對于人數(shù)眾多、背景各異的業(yè)主而言,每次業(yè)主大會的召集、召開和組織都是需要極大的精力和成本,業(yè)主委員會在這方面顯示了獨特的優(yōu)勢。同時,不能忽略的是,業(yè)主委員會以一種草根的民主方式積極促進了人們的民主意識。 首先,業(yè)主委員會是

3、業(yè)主自治機構(gòu)的一部分。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,是業(yè)主自治的核心機構(gòu),同時也是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。它代表全體區(qū)分所有人執(zhí)行業(yè)主大會的決議,維護全體區(qū)分所有人的利益。具體的工作如召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督業(yè)主公約的實施等。 依此,可將業(yè)主委員會的職責(zé)分為對內(nèi)部分和對外部分。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會的決議和相關(guān)章程,協(xié)調(diào)和處理業(yè)主內(nèi)部區(qū)分所有人(使用人)之間的關(guān)系,同時,代表全體業(yè)主對外選聘物業(yè)管理企業(yè),簽訂合同,監(jiān)督物業(yè)公司的工作;代表全體

4、業(yè)主與房屋行政主管部門、居民委員會、派出所等各類管理部門打交道。 其次,業(yè)主委員會具有公益性。它并不謀求經(jīng)濟利益。其工作范圍僅限于與物業(yè)相關(guān)的活動。不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。但可以將屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施、場地、房屋等物業(yè)委托他人經(jīng)營或進行租賃,以其收益來補貼業(yè)主委員會的活動經(jīng)費和物業(yè)管理費用。 2 業(yè)主委員會的現(xiàn)狀及原因分析 業(yè)主委員會是業(yè)主自治的主要表現(xiàn)形式。但是在現(xiàn)實運行中,也出現(xiàn)了一些問題。比如業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議;或者業(yè)主委員會集體辭職;業(yè)主委員會在任期屆滿仍未完成換屆選舉;甚至業(yè)主委員會委員為了謀求個人利益挾制物業(yè)管理企業(yè),或與其一起

5、侵犯小區(qū)所有業(yè)主的利益。具體來看,主要有: 一是利用物業(yè)共用部位取得收益范圍的界定?，F(xiàn)行規(guī)定允許業(yè)主委員會對物業(yè)共用部位、設(shè)備設(shè)施從事一定經(jīng)營,取得收益,但具體范圍不清,易與一般盈利行為混淆。如業(yè)主委員會將停車位出租給非業(yè)主使用人獲取收益,該行為看似利用共用部位取得收益,卻又侵害了業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)。 二是業(yè)主委員會管理行為與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為、居委會社區(qū)管理行為的沖突。三者的權(quán)利界限不明朗,經(jīng)常出現(xiàn)互相爭奪或推卸責(zé)任的局面。有些居民委員會將本應(yīng)由自身完成的工作交給業(yè)主委員會承擔(dān);有些業(yè)主委員會委員本身為物業(yè)管理企業(yè)人員,監(jiān)督權(quán)名存實亡;有些業(yè)主委員會任意干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)開展工作;有些業(yè)主委員

6、會維權(quán)方式不當(dāng),如在物業(yè)服務(wù)微小瑕疵的情形下即鼓動業(yè)主拒交全部物業(yè)管理費。 三是在管理維修資金或其他由業(yè)主籌集的資金問題上,業(yè)主委員會與業(yè)主矛盾較為突出。如部分業(yè)主委員會大權(quán)在握,擅自將維修資金出借給商業(yè)機構(gòu)從中牟利,有的小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主委員會主任挪用維修資金炒股或購置房產(chǎn)。又如一些業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利和職責(zé),將物業(yè)管理資金、權(quán)利全盤交于物業(yè)管理企業(yè),使得二者的職責(zé)更加不明。 產(chǎn)生這些問題的主要原因有: 第一,業(yè)主委員會運作制度不成熟。業(yè)主委員會是自治機構(gòu),法律不會更多地進行干涉,主要依賴于業(yè)主大會的授權(quán)及業(yè)主大會制定的各項議事規(guī)則及運作規(guī)則等。但是由于專業(yè)性水平不高等原因,業(yè)主委員會的運作

7、缺乏一整套的機制。在目前的狀況下,業(yè)主委員會權(quán)力的運作和責(zé)任的承擔(dān)不對等。 第二,缺乏監(jiān)督機制。根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,可依法監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。但這是非常空泛的。有很多業(yè)主由于公共權(quán)利意識的淡漠,只要事不關(guān)己,往往就是高高掛起的態(tài)度。 雖然法律對業(yè)主委員會的違法侵權(quán)有所涉及,比如規(guī)定業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。但這一規(guī)定不痛不癢,難以達到預(yù)期效果。同時因為業(yè)主委員會產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)最終是由所有業(yè)主來承擔(dān),缺乏對委員法律責(zé)任的規(guī)定。 3 建立健全業(yè)主委員會制度的對策 其一

8、,對業(yè)主委員會的委員資格進行量化?，F(xiàn)行相關(guān)法規(guī)只是規(guī)定,業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。但是缺乏具體的考核標(biāo)準(zhǔn)。而且,在小區(qū)內(nèi),業(yè)主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之間缺乏溝通和了解。這在一定程度上加大了遴選合適委員的難度。 其二,要求業(yè)主委員會嚴(yán)格按照規(guī)定運作,其工作情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。以最大可能的透明度接受業(yè)主的隨時監(jiān)督。 其三,建立業(yè)主的救濟機制。如浙江省物業(yè)管理條例第十八條規(guī)定:業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十二條第三款規(guī)定提議召開業(yè)

9、主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的,物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。 業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。 其四,提高小區(qū)業(yè)主的權(quán)利意識,加強小區(qū)的輿論監(jiān)督。 其五,厘清業(yè)主委員會與業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系。使業(yè)主委員會在合法合適的框架內(nèi),做好業(yè)主的維權(quán)。 這里還涉及一個問題,即,發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會對業(yè)主的侵權(quán)之后,業(yè)主能否起訴業(yè)主委員會？即業(yè)主委員會的訴訟地位問題。在我國相關(guān)法規(guī)范中,對于業(yè)主委員會的法律地位一直沒有明確的界定。就業(yè)主委員會與業(yè)主共同體之外的第三

10、者關(guān)系而言,根據(jù)2003年最高人民法院對安徽省高級人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告中的答復(fù),在與業(yè)主共同體之外發(fā)生的法律糾紛中,業(yè)主委員會被賦予訴訟原告資格。但對于業(yè)主委員會是否具備被告資格,沒有明確的規(guī)定。基于訴訟的基本原理,如果業(yè)主只能充當(dāng)原告,將會導(dǎo)致訴訟權(quán)利義務(wù)的不對等。因此,應(yīng)當(dāng)認為,業(yè)主委員會兼具被告資格。浙江省物業(yè)管理條例的第十七條也規(guī)定,業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,經(jīng)業(yè)主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。可以理解為業(yè)主委員會具有起訴應(yīng)訴的完整權(quán)利。 就共同體內(nèi)部,個別或部分區(qū)分所有人與業(yè)主委員會之間的法

11、律糾紛,業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格,沒有相應(yīng)的規(guī)定。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條第二款規(guī)定,業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。由此,確立了業(yè)主對業(yè)主委員會的異議權(quán),并賦予其向法院提起訴訟的權(quán)利。 參考文獻 1 楊俊,韓峰.業(yè)主委員會與物業(yè)關(guān)系的實踐沖突和法律規(guī)制.2 崔海霞.當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的若干疑難問題.3 陳鑫.業(yè)主自治.以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ),北京大學(xué)出版社,2007,3. 4 陳鑫.建筑物區(qū)分所有權(quán).中國法制出版社,2007,3. 5 侯水平,黃果天等.物權(quán)法爭點詳析.法律出版社,2007,7. 6 劉占領(lǐng),黃林.業(yè)主委員會面面觀.中國物業(yè)管理,2005,7. 7 劉長森.論業(yè)主委員會的性質(zhì)及法律地位.中國房地產(chǎn),2002