天門市物業(yè)管理辦法暫行

1、天門市物業(yè)管理辦法（暫行）總則第一條 ?為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境， 根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 、 國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際， 制定本辦法 （暫行）。第二條 ?本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。第三條 ?本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場 地。本辦法所稱物業(yè)管理， 是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維 修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 是指依法取

2、得法人資格， 具有相應(yīng)資質(zhì)， 從事 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條 ?市房地產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。市政府有關(guān)職能部門按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)協(xié)助實(shí)施本辦法。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、 協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉 工作， 指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)， 配合調(diào)解物業(yè)管理中的 投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 是指各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、 各辦事處、農(nóng)場，天門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 天門工業(yè)園的簡稱。新建物業(yè)與前期物業(yè)管理第五條 ?物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，并 考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列標(biāo)

3、準(zhǔn)執(zhí)行：（一）以建設(shè)項(xiàng)目國有土地使用證宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個(gè)項(xiàng)目 視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； 但規(guī)模過大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的， 或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的， 可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理 區(qū)域；（二）分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目， 其配套設(shè)施設(shè)備 共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目，劃分為一個(gè)物 業(yè)管理區(qū)域。第六條 ?開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后 30 日內(nèi)，按照本 辦法第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報(bào)送市房地產(chǎn)行政主管部 門；市房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的， 予以備

4、案并在有關(guān)圖 紙上予以注記。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人 明示。第七條 ?新建物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。 配置物 業(yè)管理用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的 千分之五，并不少于 80 平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少 于 30 平方米。物業(yè)管理用房必須依據(jù)形狀規(guī)則、實(shí)用便利的原則，應(yīng)在一、 二樓層安排用房，不得以車庫、地下室等替代。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號(hào)，并 且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。開發(fā)建設(shè)

5、單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)， 其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房的具體位置和面積。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有， 產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會(huì)， 專用于物業(yè)管理服 務(wù)工作。第八條 ?新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一 戶門號(hào)一結(jié)算表，共有部分獨(dú)立計(jì)量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信 等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件和有關(guān)部門的規(guī)定。第九條 ?新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)按相應(yīng)的 比例標(biāo)準(zhǔn)配置。第十條 ?住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國 家及本市相關(guān)規(guī)定， 通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并與

6、之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。有下列情形之一的， 經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)， 可以采取協(xié)議方式選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）投標(biāo)人少于 3 人；（二）多層物業(yè)總建筑面積少于 3 萬平方米，或者單棟高層（含小高層） 物業(yè)總建筑面積少于 2 萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于 2 萬平方米。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 10 日前，持招標(biāo)公告或 者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向市房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十一條 ?開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包括前 期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容， 并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的 配套設(shè)施設(shè)備。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約

7、定期限。 但是，期限未滿、 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第十二條?房屋交付使用前 （含當(dāng)月）所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ,由開發(fā)建設(shè) 單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 , 由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付 后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按 70%的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；房屋 交付一年以上無人入住的，空置期間由業(yè)主按照 100%承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。房屋通過竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件， 業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手 續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后 1 個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手 續(xù)的，視為交付。第十三條 ?開發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)

8、管理規(guī)約并到市房 地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)， 應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第十四條 ?新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管 部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件以及符合法 律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關(guān)文件、資料。第十五條 ?開發(fā)建設(shè)單位在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管 網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（

9、三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；五）物業(yè)管理必需的其他資料市房地產(chǎn)行政主管部門、 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受前款規(guī)定的資料， 并 妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí) , 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交 給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主有權(quán)查閱開發(fā)建設(shè)單位向市房地產(chǎn)行政主管部門、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交 的資料。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第十六條 ?本辦法所稱業(yè)主， 是指物業(yè)的所有權(quán)人。 尚未登記取得所有權(quán)， 但基于買賣、 贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人， 在物業(yè)管 理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。

10、第十七條 ?業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國家規(guī)定的有關(guān)權(quán)利并履行相關(guān) 義務(wù)。第十八條 ?一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的， 應(yīng)當(dāng)召開首次會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積 50%以上；（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面 積達(dá)到建筑物總面積 20%以上。業(yè)主總?cè)藬?shù)在 20 人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的， 由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第十九條 ?專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán) 登記的， 暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)

11、面積計(jì)算； 尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的， 暫按房屋買賣合同 記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算， 但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分， 以及同一買受人擁有一個(gè) 以上專有部分的，按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主身份的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文 件為依據(jù)。第二十條 ?物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十八條第一款規(guī)定條件，開發(fā)建設(shè) 單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告市房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府。開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的， 20%以上的 業(yè)主

12、可以聯(lián)名向市房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的 書面要求。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到要求之日起 60 日內(nèi)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門組織 業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第二十一條 ?籌備組由業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。 籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府派員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 7 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單 和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；（二）業(yè)主名冊(cè)；（三）建筑規(guī)劃總平面圖；（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（五）綠化竣工

13、總平面圖；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）專項(xiàng)維修資金交存證明；（八）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。第二十二條 ?籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；三）確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；（五）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前以書面形式 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。第二十三條 ?籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì) 議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌

14、備組職責(zé)自行終止。召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、 文印資料等經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承 擔(dān)。第二十四條 ?業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì) 議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)依法成立后 30 日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向市 房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案， 并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì) （業(yè)主 委員會(huì)）印章。第二十五條 ?業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員，決定業(yè)主委員會(huì)任期；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；四）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

15、五）依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)；（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡；（七）決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式；（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第二十六條 ?業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)組織 召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。 有下列情形之一 的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng) 20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的， 市房地產(chǎn)行 政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令

16、其在 30 日內(nèi)召開；逾期不改正的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì) 同市房地產(chǎn)行政主管部門在 30 日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第二十七條 ?業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征 求意見的形式。 采用書面征求意見的形式時(shí)， 應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè) 主；無法送達(dá)的， 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告； 業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見 的，視為棄權(quán)。第二十八條 ?業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3 日 前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主

17、意見； 需要投票表 決的，業(yè)主的贊同、 反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后， 由業(yè)主代表在業(yè)主 大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第二十九條 ?業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算，按照下列規(guī)定確定：（一）按照業(yè)主人數(shù)計(jì)算的，一人計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部 分，計(jì)算為一票；（二）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積 不足一平方米的按一票計(jì)算。第三十條 ?業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積 過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。第三十一條 ?業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑 物及其附屬設(shè)施的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且

18、占 總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意； 決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng) 的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同第三十二條 ?管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出約定：建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；（三）共有部分的經(jīng)營與收益分配、使用；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主 的權(quán)利與義務(wù)；（五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)表決通過之日起生效， 對(duì)全體業(yè)主及使用人均具有約 束力。第三十三條 ?業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn) 生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、

19、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制， 每屆任期不超過五年， 可連選連任， 業(yè)主大會(huì)議 事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 7 日內(nèi)召開首次會(huì)議， 在業(yè)主委員會(huì)委 員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持， 主任因故不能履行職責(zé)， 可以委托副 主任召集。第三十四條 ?業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會(huì) 會(huì)議，并于會(huì)議召開 3 日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程， 聽取 業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起

20、 3 日內(nèi)以書 面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。第三十五條 ?業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及 市房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督， 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主 委員會(huì)委員的培訓(xùn)。業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職 的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。第三十六條 ?業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；（三）被依法限制人身自由半年以上；（四）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)

21、求；五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形第三十七條 ?業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責(zé)；（二）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者 20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、 拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán) 益；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。第三十八條 ?業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行 換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的， 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé) 令其在 30 日內(nèi)改正；逾期不改正的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主 管部門、社區(qū)居民委員會(huì)在 30 日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)

22、議進(jìn)行換屆選舉。第三十九條 ?業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起 10 日內(nèi)， 前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、 檔案等文件資料、 印章以及其他 屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的， 應(yīng)當(dāng)在終止之日起 3 日內(nèi)向本屆業(yè)主委 員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。第四十條 ?業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所 有，具體使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定， 其收支情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期書面公告， 并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。第四十一條 ?兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)

23、施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主 委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、 社區(qū)居民委員會(huì)和市房地產(chǎn)行政主 管部門、 相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。 聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。物業(yè)管理服務(wù)第四十二條 ?業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況， 通過公開、 公平、公正的市場競爭機(jī)制， 依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè) 服務(wù)。第四十三條 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服 務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企 業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。從事物業(yè)服務(wù)咨詢、 顧問、代理、 認(rèn)證等經(jīng)營

24、活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū) 域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門備案。第四十四條 ?實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù) 責(zé)人應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。第四十五條 ?實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列 情形之一的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門、 專業(yè)經(jīng)營 單位報(bào)告：（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑 物安全；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在 8 小時(shí)內(nèi)難以排除， 嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；（三

25、）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè) 主和物業(yè)使用人正常生活；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。第四十六條 ?業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管業(yè)主大 會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案， 按照有關(guān)規(guī)定向市房地產(chǎn)行政主管部 門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。第四十七條 ?市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢 查，組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)考核， 并將考核結(jié)果向社會(huì)公布。 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)考核的主要依據(jù)。 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的 評(píng)價(jià)辦法，由市房地產(chǎn)行政主管

26、部門制定。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔 案，并向公眾提供查詢服務(wù)。第四十八條 ?物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用；（三）雙方權(quán)利義務(wù)；（四）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；（五）物業(yè)管理用房 ;（六）合同期限；（七）違約責(zé)任。第四十九條 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務(wù)事 項(xiàng)：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)和安全協(xié)防；（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止

27、行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；（八）其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。第五十條 ?普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi) 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)、 車輛停泊服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)采取座談會(huì)、 論 證會(huì)、聽證會(huì)等形式，廣泛聽取意見。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的， 市物價(jià)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門， 根 據(jù)物業(yè)種類、 服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)質(zhì)量等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況， 制定相應(yīng)的基準(zhǔn) 價(jià)，確定不超過基準(zhǔn)價(jià) 20%的上浮幅度，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)

28、主 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第五十一條 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、 內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收 費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書面公布。第五十二條 ?業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用違反物業(yè)服務(wù)合同約定， 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng) 當(dāng)督促其限期交納； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請(qǐng)仲 裁。第五十三條 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委 員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等資料的移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起 30 日內(nèi)，持相關(guān)資料向市房地 產(chǎn)行政

29、主管部門備案。第五十四條 ?業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 60 日前組織召開業(yè) 主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。 雙方續(xù)約的， 應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè) 服務(wù)合同； 不再續(xù)約且需以委托方式管理的， 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前， 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 對(duì)選聘方式、 具 體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿， 業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定， 原物業(yè)服 務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)。 業(yè)主大會(huì)作出選聘、 續(xù)聘或者解除 原合同決定之日起原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。第五十五條 ?有下列情形之一的，物業(yè)服

30、務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的 物業(yè)服務(wù)， 不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、 階段工作未完成等為由 拒絕退出：物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；（二）除第五十四條第三款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的 其他情形。第五十六條 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退 出手續(xù)的同時(shí)，履行下列義務(wù)：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行 酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)的使

31、用與維護(hù)第五十七條 ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生 間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；四）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；（五）在住宅區(qū)堆放易燃、 易爆、劇毒、 放射性等危險(xiǎn)性物品， 排放有毒、 有害物質(zhì)；（六）亂丟垃圾，高空拋物；（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，影響鄰居采光、通風(fēng)；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行

32、為時(shí)， 業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主有權(quán) 依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、 恢復(fù)原狀、賠償損失。第五十八條 ?物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途 使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、 法規(guī)、 規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定， 并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意， 必要時(shí)應(yīng) 當(dāng)進(jìn)行聽證。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性 質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī) 約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得

33、設(shè)立產(chǎn)生油煙、 噪聲、異味 污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。第五十九條 ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有違反本辦法第五十七條、 第五十八條規(guī)定行為之一的， 應(yīng)當(dāng)予以勸阻； 勸阻無效的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知有關(guān) 主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。第六十條 ?業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù) 企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè) 使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查， 業(yè)主、物 業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。第六十一條 ?因物業(yè)維修、公共利益需要臨時(shí)占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)道路、場地的， 施工單位應(yīng)當(dāng)采

34、取措施保障安全， 并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原 狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。第六十二條 ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫應(yīng)當(dāng)以出售、 附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。 在滿足業(yè)主需要后， 開發(fā)建設(shè)單位將車 位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的， 其每次租賃合同期限最長不 得超過一年。 出租的車位、 車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示， 租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè) 服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。業(yè)主、 物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、 車庫的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 出租，普通住宅的車位、車庫租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的車位、車庫 租賃費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第六十三條 ?利用業(yè)主共有的道路

35、或者其他場地用于停放汽車的車位，屬 于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。第六十四條 ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行 人和其他車輛的正常通行。第六十五條 ?開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物 業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建 （構(gòu)）筑物及種植花草樹木已實(shí)施白蟻預(yù)防的， 白蟻 防治機(jī)構(gòu)在白蟻防治包治期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)定期回訪，發(fā)現(xiàn)蟻害應(yīng)當(dāng)免費(fèi)予以滅治。第六十六條 ?物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，由 業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主對(duì)專有部分進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰物 業(yè)造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供必須便利

36、。第六十七條 ?物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及 影響其他物業(yè)正常使用時(shí)， 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)， 有關(guān)業(yè)主 應(yīng)當(dāng)給予配合。第六十八條 ?供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營 單位， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、 更新、養(yǎng)護(hù)的責(zé) 任。第六十九條 ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電 視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi) 等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費(fèi)。專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用， 不

37、得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕 代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第七十條 ?住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連 的非住宅物業(yè)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金； 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保 修期滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決 策、專款專用、政府監(jiān)管的原則。首次專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照天門市住宅 專項(xiàng)維修資金管理辦法（暫行）交存。第七十一條 ?通道、樓梯、屋面及屋面露臺(tái)等屬于業(yè)主共有，禁止任何單 位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的， 應(yīng)當(dāng)符合法律、 法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定， 并征得相

38、關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意。第七十二條 ?物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況， 責(zé)任人不及時(shí)或者 無法履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)， 費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第七十三條 ?因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，相關(guān) 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)提供必要便利。供水、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域 提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。法律責(zé)任第七十四條 ?違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位未通過招標(biāo)投

39、 標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)， 擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10 萬元以下的罰款。第七十五條 ?違反本辦法的規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè) 共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的， 由市房地產(chǎn)行政主管部門處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十六條 ?違反本辦法的規(guī)定，不移交資料的，由市房地產(chǎn)行政主管部 門責(zé)令限期改正； 逾期仍不移交有關(guān)資料的， 對(duì)開發(fā)建設(shè)單位、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 予以通報(bào)，處 1 萬元以上 10萬元以下的罰款。第七十七條 ?違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市 房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20 萬元以下的罰款；給 業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的， 依照本條第一款規(guī)定處罰， 并由頒發(fā)資質(zhì)證 書的部門吊銷資質(zhì)證書。第七十八條 ?違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè) 資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的， 由市房地產(chǎn)行