企業(yè)總部園專題報告

1、企業(yè)總部園專題研究報告上海功夫堂投資管理有限公司2004年11月24日目錄前言 3一、 研究背景3二、 研究內(nèi)容4第一部分 概論 5第二部分 總部園發(fā)展現(xiàn)狀15第三部分 目前主要總部園比較分析19第四部分 總部園發(fā)展目前存在的主題問題和幾點建議41第五部分 發(fā)展趨勢預(yù)測48第六部分 個案分析-52前言一、研究背景 繼前幾年出現(xiàn)的“CBD”風潮、“財富”熱浪之后，近兩年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上“總部經(jīng)濟”風頭日盛，總部經(jīng)濟概念下的房地產(chǎn)開發(fā)即總部園（商務(wù)花園）似有如火如荼之勢。自去年6月北京出現(xiàn)了為企業(yè)總部定制開發(fā)的總部園項目，短短一年時間內(nèi)，總部地產(chǎn)開發(fā)已如星火燎原般遍及北京及國內(nèi)眾多城市。 目前

2、，房地產(chǎn)業(yè)界和一些專家對目前市場上以總部經(jīng)濟為概念的房地產(chǎn)開發(fā)持有不同的看法。有人認為，以總部經(jīng)濟為依托的企業(yè)總部型商寫樓項目是對當前房地產(chǎn)同質(zhì)化產(chǎn)品的細分，是房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新之舉。 但另有一些人士認為，總部園更多地是房地產(chǎn)商借助地方政府要發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，出于減低市場營銷壓力而使用的概念。 本報告旨在針對企業(yè)總部園這一房地產(chǎn)創(chuàng)新形式進行研究，以便更好的分析出影響這種創(chuàng)新形式的關(guān)鍵因素，探求它的成功模式，并對未來發(fā)展趨勢進行預(yù)測，以求對總部園項目定位開發(fā)有所幫助。二、主要研究內(nèi)容 本文主要對總部商務(wù)花園概念、發(fā)展狀況、產(chǎn)品分析等研究，包括以下內(nèi)容：第一部分，概論。主要分析總部商務(wù)花園發(fā)展進程、特點

3、。第二部分，發(fā)展現(xiàn)狀。主要分析國內(nèi)主要發(fā)展狀況及上海市發(fā)展狀況。第三部分，目前主要總部園項目比較分析。第四部分，總部園發(fā)展目前存在主要問題。 第五部分，總部園發(fā)展趨勢預(yù)測。第一部分 概論一、概念界定“總部園”是總部經(jīng)濟的具體經(jīng)濟形態(tài)，總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于一些特有條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團總部入駐，通過極化效應(yīng)和擴散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局，集中研發(fā)和銷售的兩頭，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱?？偛繄@是企業(yè)總部大量聚集，作為發(fā)展總部經(jīng)濟的區(qū)域?？偛?，在企業(yè)內(nèi)部，是相對于其生產(chǎn)部門而言；在企業(yè)外部則是相對于其

4、子公司、分公司等等。企業(yè)總部的首要外在特點是和生產(chǎn)分離；不管其功能是決策、營銷、研發(fā)或涵蓋以上?？偛繄@類型從目前的情況來看，大致可分為：ü 管理型總部園。ü 研發(fā)與管理于一體的總部園。ü 管理、研發(fā)與銷售于一體的總部園。二、總部園發(fā)展歷程自從我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，越來越多的跨國公司來華選擇相關(guān)的地區(qū)扎根、投資、發(fā)展?？偛客顿Y已經(jīng)成為發(fā)展各地區(qū)域經(jīng)濟和提升投資環(huán)境的一項重大的發(fā)展戰(zhàn)略。近一年多來全國涌現(xiàn)出許多以總部經(jīng)濟為概念的總部園?？偛繄@的規(guī)劃理念，來源于商務(wù)花園的第四代產(chǎn)物-"NEW TOWN"。這種規(guī)劃更加重視營建大型的綜合社區(qū)

5、項目，包括住宅、商店、學(xué)校和休閑場所，出現(xiàn)了一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間、與小城相仿的綜合大社區(qū)。由于商務(wù)花園這種理念，使總部園的規(guī)劃思想已超過了傳統(tǒng)的科技園區(qū)的規(guī)劃思想，在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃包括餐飲、休閑、教育等各類配套設(shè)施及金融、中介等各類企業(yè)服務(wù)機構(gòu)，將產(chǎn)業(yè)與生活相融合；同時，改變了傳統(tǒng)科技園區(qū)內(nèi)部交流少的弊端，利用建設(shè)社區(qū)的思想，規(guī)劃各種企業(yè)、企業(yè)家之間的交流活動平臺。這種商務(wù)花園的規(guī)劃，使建設(shè)軟環(huán)境有了外在的動力。Business park又稱為"商務(wù)花園"，目前已在國外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期就將國外

6、這種先進成熟的Business park理念與自身的綠化、交通等獨特資源相結(jié)合，正在全力打造北京首家Business park。目前國內(nèi)總部園既是商務(wù)花園的第四代產(chǎn)品。商務(wù)花園，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的"花園城市"理念：一個位于大城市邊緣的小型城市-最佳人口約在3.2 萬人左右，鐵路是城市中主要的運輸連接方式?，F(xiàn)代的Business Park概念則是一個綜合與人性化的產(chǎn)物，通常Business Park是坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。整個Business Pa

7、rk的發(fā)展可以分為四個時期：1. 一代Business Park：Business Park的起源第一代的Business Park可以說，是從廣為人知的"工業(yè)園區(qū)"演變而來。其通常坐落在已有城市的邊緣，或者臨近某個小城市。園區(qū)由多組小規(guī)模的建筑組成。園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝。園區(qū)通常在得到建筑許可的情況下劃分并出售給企業(yè)，或者由業(yè)主首先進行前期開發(fā)后，再出租給其他入園企業(yè)。通常來說，此時園區(qū)內(nèi)的建筑標準較低，開發(fā)者只是將通往各地塊的道路修通，建好各個建筑單元的框架?？梢哉f，這時的園區(qū)并無任何風景可言。但是由于規(guī)劃者和入園企業(yè)的積極參與以及若干法規(guī)的要求，這種社

8、區(qū)規(guī)劃和建設(shè)還是會繼續(xù)進行下去的。這時的Business Park依舊偏重于那些基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)，而非商業(yè)型的企業(yè)。雖然第一代的Business Park的發(fā)展規(guī)模和設(shè)施都還不能與以后的二、三兩代Business Park相提并論，但是其建筑標準較之從前的工業(yè)園已有所提高，無論是結(jié)構(gòu)細部還是外部景觀設(shè)計都不斷精益求精。2. 二代Business Park：商務(wù)與社區(qū)傳統(tǒng)的商務(wù)社區(qū)與其說是人為設(shè)計而成，不如說是由于歷史發(fā)展而自然形成。在市中心，咖啡館、體育俱樂部、銀行以及商店等所有這些商業(yè)活動都是用以支撐其朝九晚五的城市生活需求。然而隨著夜晚的來臨，在市中心工作的人們因為下班而離開了商業(yè)區(qū)，此

9、時市中心便顯得蕭條而缺乏治安保護。很多上個世紀六七十年代在市中心所建的大型商業(yè)建筑，都因缺乏社區(qū)生活的支持而變得人去樓空。正是吸取了這些教訓(xùn)，建筑師和發(fā)展商在建設(shè)第二代Business Park時，避免了第一代園區(qū)出現(xiàn)的問題-即缺乏各種生活設(shè)施，而且只有單一的生產(chǎn)類型企業(yè)入園。在園區(qū)的規(guī)劃上，他們更多的融合進城市生活的元素，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置一些商業(yè)設(shè)施。這些設(shè)施雖然不大，但是足以使人們在此營造出共同生活的社區(qū)氣氛。第二代Business Park不再象第一代那樣追求園區(qū)的大面積，而是追求如何將Business Park有機的融合到城鄉(xiāng)結(jié)合部，在緊密聯(lián)系城市的同時，又不失去自己獨有的人文社區(qū)特色。3

10、. 三代Business Park：發(fā)展鄰里關(guān)系此時的Business Park由于不斷發(fā)展而彼此聯(lián)系，而且與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，依據(jù)地塊界定Business Park與城市的關(guān)系已經(jīng)十分困難。第三代Business Park發(fā)展的三要素為：發(fā)展規(guī)模、位置和密度。發(fā)展規(guī)模決定位置、位置決定交通、交通影響密度。第三代的Business Park，已經(jīng)成為城市功能的一部分，此時的Business Park已經(jīng)可以有私人空間和公共空間之分，但是那些園區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境。4. 四代Business Park：現(xiàn)代Business Park-NEW TOWN概念目前，城

11、市開始偏重支持大型綜合型的跨國企業(yè)，發(fā)展企業(yè)總部區(qū)，以期它們能對城市的就業(yè)與建設(shè)有所作為。在這個大背景下，此時的Business Park發(fā)展商則利用人們對提高潛在就業(yè)率的希望，而開始營建大型綜合社區(qū)項目。這些項目中包括了住宅、商店、學(xué)校和休閑場所。這就導(dǎo)致了第四代Business Park的出現(xiàn)-一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。就此，這時的Business Park已經(jīng)逐步變成了一個與小城相仿的大社區(qū)，或者已經(jīng)成為一個新型的現(xiàn)代化NEW TOWN。三、總部園主要特點根據(jù)科爾尼公司對全球前1000家企業(yè)在2002年的調(diào)研表明，影響設(shè)立地區(qū)總部的

12、決定因素如下：作為地區(qū)總部的聲譽、潛在客戶、R&D的集中程度、管理體制、高素質(zhì)勞動力、房地產(chǎn)/其他成本、工廠基礎(chǔ)設(shè)施、金融體系、清潔環(huán)境、生活質(zhì)量、人身安全等?；咎攸c：n 區(qū)域內(nèi)擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進行知識密集性價值活動的創(chuàng)造。豐富的人力資本和教育資源，可以滿足公司總部知識密集型價值創(chuàng)造活動的特定需要。n 區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌握公司運營脈搏，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。n 區(qū)域必須具有便捷

13、的住處獲取及同異地溝通的信息通道，同時在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地分離導(dǎo)致的空間成本，進而有力地吸引銀行、集團公司總部的落戶。n 區(qū)域必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。城市決策層要不斷提高政府的服務(wù)效率，法律法規(guī)要與國際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率，增加政府的透明度，為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時，寬容多元的人文環(huán)境可以降低企業(yè)空間成本，而語言和文化習(xí)慣的相同或相近，有助于信息的溝通、情感的交流。n 區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。與總部園相適應(yīng)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系應(yīng)覆蓋金融、保險

14、、會展、商貿(mào)、航運、物流、旅游、法律、電子信息網(wǎng)絡(luò)等諸多領(lǐng)域。目前我國總部園主要特點： 1、位于具有較強經(jīng)濟輻射能力的區(qū)域中心城市和地區(qū)省會城市發(fā)展總部經(jīng)濟的條件，一是經(jīng)濟發(fā)達的地方，二是市場力競爭高的地方，三是影響力強的地方。所以不是哪一個城市都具備。在國內(nèi)，北京、上海、天津、廣州、深圳等中心城市，依賴自身優(yōu)勢紛紛建造企業(yè)總部園。如北京，中國第一個總部園2003年在豐臺正式誕生，北京市內(nèi)除豐臺總部園外，通州區(qū)總部小鎮(zhèn)、懷柔區(qū)總部新城、石景山民營總部育成基地紛紛浮出水面。上海也涌現(xiàn)出了張江集電港總部園，寶山鋼鐵總部園，虹橋國際商務(wù)花園等。深圳羅湖與福田、重慶渝中地區(qū)、廣佛經(jīng)濟圈和泛珠三角地區(qū)以

15、及很多城市總部園概念均在房地產(chǎn)開發(fā)中被叫響。2、有一個鮮明的產(chǎn)業(yè)主題支撐總部園建設(shè)基本都得到政府的大力支持，產(chǎn)業(yè)集聚，拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是政府支持的初衷。因此總部園推廣主題較為鮮明。項目名稱產(chǎn)業(yè)主題上海張江集電港·科技領(lǐng)袖之都半導(dǎo)體設(shè)計和制造，相關(guān)的設(shè)備和服務(wù)上海鋼鐵總部園集鋼鐵文化和科技展示、技術(shù)研發(fā)、交易物流、配套服務(wù)。北京豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期生物醫(yī)藥、電子信息、光機電一體化3、較高的綠化率，較低的容積率，便捷的交通，充分體現(xiàn)商務(wù)花園特色 我國目前在建的總部園，采用國外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式，普遍綠化率高達40左右，容積率1.0以下，周邊有快速主干道交通，如上海集電港總部園緊鄰龍東大

16、道、外環(huán)線，至浦東國際機場25分鐘車程，交通路線有地鐵二號線申江路站（在建），磁懸浮列車。采用庭院式中心綠化、點式組團綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，綠化率高達40，容積率0.6左右。北京豐臺總部園 張江集電港總部園4、大多源于開發(fā)區(qū)內(nèi)的科技園 追本溯源，北京首創(chuàng)的總部基地正是源自開發(fā)區(qū)形象的豐臺科技園，在科技園蜂擁而出的背景下，全國各地高科技企業(yè)增長情況并不令人過于樂觀?？偛炕責o疑是中國高科技園區(qū)特殊背景下的自創(chuàng)與革新的產(chǎn)物。因此在在“總部經(jīng)濟”的熱潮下，各地興起了高科技園區(qū)的“二次創(chuàng)業(yè)”，紛紛在開發(fā)區(qū)內(nèi)興建總部園。第二部分 總部園發(fā)展現(xiàn)狀一、我國總部園發(fā)展現(xiàn)狀1、 總部園興起于2003年，北京

17、、上海等中心城市已經(jīng)初步形成總部園的聚集形態(tài)，如北京豐臺總部基地。總部園在我國目前處于高速發(fā)展階段。2. 大城市成為總部園建設(shè)的主力軍，由于欠發(fā)達區(qū)域的知名企業(yè)總部正在向大城市聚集，總部經(jīng)濟呈現(xiàn)加速形成的態(tài)勢。從20世紀90年代后期以來，國內(nèi)大型企業(yè)集團出現(xiàn)"遷移總部"浪潮，紛紛向北京、上海、廣州等一批中心城市或者省會城市遷移，吹生了大城市總部園的出現(xiàn)。3. 總部園發(fā)展得到政府部門的高度重視，已經(jīng)成為諸多城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略。隨著"總部經(jīng)濟"概念的提出，北京、上海、廣州、深圳、青島、濟南、武漢、大連、沈陽、廈門、重慶等國內(nèi)大城市都紛紛明確提出發(fā)展總

18、部經(jīng)濟的戰(zhàn)略，特別是北京已將發(fā)展"總部經(jīng)濟"寫進政府工作報告。4. 總部園的發(fā)展對軟環(huán)境要求較高，目前來看，我國一些在建的總部園的軟環(huán)境普遍不具備總部園的基本特點，僅處在概念炒作階段。二、上海市總部園發(fā)展現(xiàn)狀1、經(jīng)濟背景上海是我國總部經(jīng)濟發(fā)展最好的地區(qū)，早在2002年7月20號上海為了進一步擴大對外開放，鼓勵外國跨國公司在本市設(shè)立地區(qū)總部，促進經(jīng)濟發(fā)展，實施了上海市鼓勵外國跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的暫行規(guī)定。國內(nèi)外資本匯集，國際化大都市的地位逐步確立催生總部經(jīng)濟發(fā)展上海地理條件優(yōu)越、投資環(huán)境得天獨厚，國內(nèi)外眾多大、中企業(yè)紛紛在此建立總部或分支機構(gòu)。上世紀90年代以來，上海以擴大

19、服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開放為重點，推進全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放，吸收外資保持良好的增長態(tài)勢，上海已經(jīng)成為國際資本的重要匯集地，作為國際化大都市的地位日益凸現(xiàn)。2003年，上海批準外商直接投資合同項目4321項，比上年增長43.46；吸收外資合同金額110.64億美元,增長4.6；實際到位金額58.50億美元，增長16.3。服務(wù)領(lǐng)域的吸收外資大幅度增長。全年第三產(chǎn)業(yè)吸收外資合同金額37.02億美元，比上年增長3.6。資本的引入，特別是第三產(chǎn)業(yè)的資本吸收，是總部園需求的重要支撐因素。由于外資企業(yè)對辦公條件的要求較高，因此外資引入不但增加了大量客源，同時也帶來了商務(wù)辦公綜合品質(zhì)的提高。2、總部園的概

20、念炒作已經(jīng)比較普遍，但真正意義上的企業(yè)總部園尚未形成。3、市區(qū)企業(yè)總部定位的小型項目，紛紛以企業(yè)總部概念提升辦公樓形象。如浦東歐式風格的低層寫字樓群臻品·同潤商務(wù)園。4、區(qū)域分布 多分布在近郊并處在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，交通便捷。上?？偛繄@目前分布在浦東新區(qū)、長寧區(qū)、寶山區(qū)三個區(qū)域。其中浦東新區(qū)有張江集電港總部園、上海浦東國際服裝服飾時尚中心兩個項目，長寧區(qū)有虹橋國際商務(wù)花園一個項目，寶山區(qū)有上海國際鋼鐵總部園、臺鼎中小企業(yè)園區(qū)兩個項目。5、供應(yīng)狀況項目名稱總建筑面積總套數(shù)張江集電港總部園12.96萬平方米80上海浦東國際服裝服飾時尚中心41.0萬平方米一期280，二期220虹橋國際商務(wù)花園1

21、40萬平方米467上海國際鋼鐵總部園總占地486畝56臺鼎中小企業(yè)園24萬平方米-期40戶第三部分 總部園比較分析一、總部園分析1、從區(qū)位來看，總部園區(qū)位優(yōu)勢明顯，并處工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)。個案位置上海虹橋國際商務(wù)花園上海西部中心城區(qū)長寧區(qū)，距市中心人民廣場約15公里，車程20分鐘，臨近虹橋機場約5公里，緊鄰?fù)猸h(huán)屬虹橋臨空經(jīng)濟園上海張江集電港二期上海東區(qū)浦東新區(qū)，距市中心人民廣場約30公里，40分鐘車程，臨近浦東國際機場，緊鄰?fù)猸h(huán)屬張江高科技園區(qū)北京豐臺總部基地西靠四環(huán)路，緊鄰豐葆路、世界公園距天安門直線距離12公里屬于豐臺高科技園區(qū)西安企業(yè)壹號公園緊鄰西洋公路，距市中心8公里。繞城高速可直

22、達西銅高速、機場高速、西潼高速、西寶高速。屬于西安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)，2、從環(huán)境來看，總部園大多依托原工業(yè)區(qū)環(huán)境配套，目前周邊環(huán)境難以達到商務(wù)辦公要求。個案周邊環(huán)境及配套虹橋國際商務(wù)花園虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)教育資源較為豐富：上海東華大學(xué)、上海對外貿(mào)易學(xué)院、華東政法大學(xué)，新加坡國際學(xué)校、美國學(xué)校、日本人學(xué)校、耀中國際學(xué)校等雙語學(xué)校。基礎(chǔ)設(shè)施完善。供水園區(qū) 主要由長江水廠供給，水質(zhì)符合GB740-85國家飲用水標準。雨水排放根據(jù)園區(qū)規(guī)定安排，園區(qū)泄水區(qū)域雨水排放納入市政雨水排放系統(tǒng)。污水排放園區(qū)規(guī)劃污水排入外環(huán)線東側(cè)污水總管，改污水總管預(yù)計于年內(nèi)建成。近期園區(qū)污水納入天山污水處理廠處理。煤氣園區(qū)規(guī)劃

23、供應(yīng)量4-4。5萬立方米/日（目前1萬立方米/日），設(shè)置4座煤氣調(diào)壓站電力園區(qū)規(guī)劃建設(shè)35KV變電站4座，每站主變電量為3×20000KVA。目前1座已投入使用，園區(qū)內(nèi)供變電壓為35KV，10KV，380KV。通訊園區(qū)有程控電話容量6萬門，已開通2萬門，可為園區(qū)內(nèi)提供IDD、DDD、FAX等各類通訊業(yè)務(wù)。另為園區(qū)設(shè)計的寬帶光纜也進入設(shè)計施工階段。張江集電港二期 上海市張江高科技園區(qū)是中國政府批準設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)，是浦東重點功能開發(fā)區(qū) 之 一。 位于浦東新區(qū)的中部，園區(qū)成立于1992年7月，經(jīng)過七年來的開發(fā)建設(shè)，進入園區(qū)的項目近 60 個， 項目總投資額超過1

24、2 億美元。 園區(qū)逐步探索建立了“ 產(chǎn)、 學(xué)、 研” 相結(jié)合的機制， 形 成了以大專院校、 科研院所, 放性實驗室和科技“孵 化 器” 為依托，以現(xiàn) 代生物醫(yī)藥和微電子信息為產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的，集科研教育、科技創(chuàng)業(yè)孵化、 高科技產(chǎn)業(yè)和休閑生活于一體的國際化技術(shù)城區(qū)。  園區(qū)具有完善的交通、電力、水 排 污、燃氣、蒸氣、 通一平基礎(chǔ)設(shè)施。北京豐臺總部基地中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園位于豐臺區(qū)，規(guī)劃面積 5 平方公里。有高新技術(shù)企業(yè) 2000 家，基本形成以光機電一體化為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)基地。以世界公園為主要景觀規(guī)劃的萬畝旅游區(qū)環(huán)繞在豐臺園產(chǎn)業(yè)基地南側(cè)，為開創(chuàng)新事業(yè)提供了一個舒適的環(huán)境。全

25、區(qū)聚集了中央60多家應(yīng)用技術(shù)科研院所和院校，科技人員7萬多人，其中中外知名專家千余人。齊全的技術(shù)資源?？蒲小y試和生產(chǎn)設(shè)備齊全。專業(yè)繁多，包括航空航天、冶金化工、儀器儀表、機械制造、工業(yè)自動化、醫(yī)療醫(yī)藥、生物工程等技術(shù)領(lǐng)域，是技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要科技基礎(chǔ)西安企業(yè)壹號公園高新區(qū)內(nèi)建有三家市級醫(yī)院、一家設(shè)施先進的中外合資醫(yī)院和社會保險管理中心；高新區(qū)保稅倉庫和110KVA變電站和供水、供氣和供暖中心促成事業(yè)發(fā)展；國際俱樂部、高爾夫球場、網(wǎng)球場、三星級賓館可提供良好的休閑場所；五星級寫字樓、五星級賓館、高科廣場正在或即將開工建設(shè)。    高新區(qū)有國內(nèi)一流的幼

26、兒園、中小學(xué)和國際學(xué)校。西安高新區(qū)在建設(shè)路網(wǎng)、通信及水、電、汽、暖等基礎(chǔ)設(shè)施外，楓葉苑、高科花園、紫微花園三個住宅小區(qū)都為國家級文明示范小區(qū)。3、交通總部園都有便利的交通網(wǎng)絡(luò)，這有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間有良好接觸，掌握公司運營脈搏并方便員工上下班。個案交通條件水系軌道交通空中交通虹橋國際商務(wù)花園較好，臨近外環(huán)臨近蘇州河地鐵二號延伸段在建離虹橋機場較近張江集電港二期較好，臨近外環(huán)及主干道龍東大道黃浦江地鐵二號延伸段（規(guī)劃）離浦東機場較近北京豐臺總部基地較好，臨近四環(huán)輕軌九號線僅距500米可經(jīng)四環(huán)快速到達首都國際機場、南苑

27、機場西安企業(yè)壹號公園園區(qū)210、311、紫薇巴士可到達市區(qū)主要交通干道距火車站11公里距飛機場35公里。 4、整體規(guī)劃 總部園整體規(guī)劃突破傳統(tǒng)的功能劃分模式，體現(xiàn)以人為本，以企業(yè)為中心，做到人與自然、工作與生活的和諧，使生活、生態(tài)、生產(chǎn)相協(xié)調(diào)。ü 虹橋國際商務(wù)花園園區(qū)總占地140萬平方米，總建筑面積130萬平方米。園區(qū)劃分為14個組團，供企業(yè)自由選擇。10000平方米左右為一個大組團，各大組團以寬幅達2024米的七條主干道分隔。園區(qū)利用依河傍水的天然優(yōu)勢，在蘇州河沿線設(shè)有23公頃的河濱公園，公園內(nèi)有長達2公里的河濱綠化帶，配有休閑廣場和小型商業(yè)設(shè)施，設(shè)有游艇碼頭及水上樂園等設(shè)施，供員

28、工休閑之用。四期ü 張江集電港二期一期三期五期二期集電港二期，規(guī)劃建設(shè)一些更適合大型跨國企業(yè)地區(qū)總部的辦公小樓和研發(fā)小樓80幢、分五個組團，以滿足不同類型企業(yè)的需要。園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，各組團根據(jù)不同位置形成別具一格的景致。第一組團：上海外灘風情，在景觀設(shè)計上充分參照上海外灘風貌，形成獨特的上海外灘風情。 第二組團：西雅圖海岸風情，造型追求現(xiàn)代美感，深色與金屬色互成呼應(yīng)。第三組團：紐約都市風情，參照紐約中央公園景致。第四組團：米蘭時尚風情，對庭院空間與街區(qū)空間巧妙的融合運用，并讓不同風的建筑組團形成既相對開放，又共享庭院空間。第五組團：巴黎浪漫風情，組團內(nèi)路徑與整個基地主干道相連，每棟出

29、入方便有序。項目內(nèi)采用庭院式中心綠化、點式組團綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明，錯落有致。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快。ü 北京豐臺總部基地o 人性化設(shè)計 借鑒中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開放式街區(qū)的精髓o 圍合式氛圍 單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓組成圍合式布局，高低錯落、凹凸有致的總部樓座組合，展示豐富的建筑天際線。各總部樓看似隨意、實則規(guī)律有序的自由式曲線排列，增添總部基地活潑動感。ü 西安企業(yè)壹號公園5、項目整體定位 目前項目類型多為管理、研發(fā)與銷售于一體的總部園類型。但由于所處位置及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不同，整體定位又有所不同。個案整體定位上海虹橋國際商務(wù)花園高科

30、技、國內(nèi)外知名企業(yè)總部上海張江集電港二期半導(dǎo)體設(shè)計和制造企業(yè)，相關(guān)的設(shè)備和服務(wù)企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容企業(yè)，軟件開發(fā)企業(yè)，電信服務(wù)企業(yè)，以及信息產(chǎn)業(yè)的研發(fā)中心。北京豐臺總部基地國際化大企業(yè)、國內(nèi)生物醫(yī)藥企業(yè)、IT企業(yè)、光電一體化企業(yè)西安企業(yè)壹號公園大中型民營企業(yè)；(首推)大型國有企業(yè)；中型外資企業(yè)6、產(chǎn)權(quán)狀況：大多宣傳可轉(zhuǎn)為為綜合用地，使用年限50年，豐臺總部園已批為綜合用地，內(nèi)有部分住宅。個案用地性質(zhì)使用年限虹橋國際商務(wù)花園工業(yè)50年，從簽訂用地協(xié)議日起張江集電港二期待定50年，可靈活辦理為綜合用地豐臺總部園綜合50年西安企業(yè)壹號公園 綜合50年7、價格及銷售狀況從銷售形式來看，分為賣地和銷售樓盤2種

31、。 從價格來看，各園區(qū)都處于試探性銷售階段，定價僅為區(qū)域住宅價格水平或更低。個案售樓價售地價總價（萬元）銷售率（%）虹橋國際商務(wù)花園約8000元/平方米左右365萬/畝加1215萬/畝出讓金2600-720040張江集電港二期120001200-3800預(yù)定，有5幢被外匯管理局定下，目前購買意向踴躍豐臺總部園7000700-3500一期已售完二期未定西安企業(yè)壹號公園600015002100剩三幢（42幢）8、面積 根據(jù)總部園的定位不同，面積設(shè)計也不同，中小企業(yè)總部樓面積相對較小，大型企業(yè)總部樓面積較大，充分體現(xiàn)了開發(fā)商的靈活型。個案面積（平方米）虹橋國際商務(wù)花園3000-9000張江集電港二期

32、1000、2000、2600、3800多種豐臺總部基地1000-5000西安企業(yè)壹號公園25003500浦東國際服裝服飾時尚中心300和400兩種9、園區(qū)政策個案優(yōu)惠政策付款方式虹橋國際商務(wù)花園購買土地分6年支付款項，企業(yè)享受園區(qū)扶持企業(yè)發(fā)展政策期限為6年，園區(qū)按照企業(yè)每年上繳增殖稅、營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的地方部分自第一年起至第六年，依次按照100%-50%逐年遞減10%的比例向企業(yè)返還首付為30%，70%余款及利息由企業(yè)在其余年限中平均支付，張江集電港二期高新技術(shù)企業(yè)前2年免征企業(yè)所得稅，集成電路企業(yè)前5年免征所得稅，后3年征7.5%軟件及外商前2年免征，后3年征7.5%首

33、付50%，余款按揭豐臺總部園凡入駐總部基地的高新技術(shù)技術(shù)企業(yè)，皆享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%的稅率征收；高新技術(shù)企業(yè)自注冊之日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。外地員工根據(jù)實際情況享受一定的進京政策及相應(yīng)的稅收政策。首付50%，余款5年按揭西安企業(yè)壹號公園外商投資企業(yè)所得稅減免優(yōu)惠政策, 新辦的生產(chǎn)性外商投資高新技術(shù)企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營期在十年以上的，可從開始獲利年度起，第一年至第二年免征所得稅，第三年到第五年減按7.5%的稅率征收企業(yè)所得稅；減免稅期滿后，仍為先進技術(shù)的，報有關(guān)部門批準，可延長三年減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅，其余年度按1

34、5%的稅率征收企業(yè)所得稅。首付40%，余款10年按揭10、產(chǎn)品特色分析：u 單體建筑風格外立面多采用大塊的落地玻璃，金屬材質(zhì)相輔，強調(diào)建筑的科技感、現(xiàn)代感。層高多在3.54.0左右。西安企業(yè)壹號公園 張江集電港二期u 容積率低、綠化率高，景觀規(guī)劃較好別墅形園區(qū)的容積率普遍較低在1.0以下，綠化較高40%以上，各發(fā)展商視各園區(qū)的市場定位高低和定價高低而做不同的產(chǎn)品定位，一般地塊大則容積率可做的相對低些，如張江集電港二期為0.6，檔次則較高一些，地塊小如虹橋國際商務(wù)花園為1，以減低地價成本。 個案容積率綠化率（）虹橋國際商務(wù)花園150張江集電港二期0.640豐臺總部園1.5950西安企業(yè)壹號公園0

35、.466011、完善的配套一般配有酒店公寓、會展中心、商業(yè)街、餐廳、便利店、郵局、咖啡廳、銀行等為員工服務(wù)的設(shè)施。個案設(shè)施虹橋國際商務(wù)花園1） 商務(wù)酒店:1）國際商務(wù)酒店:國際商務(wù)花園”的星級酒店配有高爾夫練習(xí)場和健身房，位于園區(qū)入口主干道北側(cè)。2） 商業(yè)設(shè)施: 為了滿足員工休閑的需求，園區(qū)將在臨虹路上設(shè)商業(yè)一條街，這里有中西式的快餐廳，24小時便利店； 3） 服務(wù)配套:園區(qū)內(nèi)設(shè)有專門為企業(yè)及其員工服務(wù)的銀行、郵局、咨詢、快遞等服務(wù)設(shè)施，方便員工的日常生活及工作需求。4）會展中心以舉辦會議張江集電港二期10000平方米龍東商務(wù)酒店（包括套房136間，中西餐廳，桑拿，乒乓室、臺球室、棋牌室），1

36、0000平方米會展中心（包括620人報告廳，800平方米宴會廳，12間可容12人的會議室），一座高120米標志性建筑塔（包括空中咖啡廳，音樂酒吧）豐臺總部園40000平方米的五星級酒店，幾十個200500平方米的風味餐廳，40000平方米的商業(yè)配套設(shè)施，全宿制雙語幼兒園，健身中心，國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)室，信貸銀行，郵政，超市，娛樂西安企業(yè)壹號公園2000畝超大規(guī)模國際化社區(qū)"紫薇田園都市"，1000畝中心管理區(qū)，4000畝產(chǎn)業(yè)區(qū)配套區(qū)，200畝多功能運動公園、高爾夫、網(wǎng)球場、足球場、籃球場，四星級酒店、國際會展中心、國際金融大廈、科技館、商貿(mào)中心、演藝餐飲、資訊中心，國際級

37、示范中學(xué)、高新國際學(xué)校、國際醫(yī)院12、先進的智能化平臺 大多較先進，如北京豐臺總部園有：-電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)-設(shè)備管理智能化系統(tǒng)（BAS）-安防系統(tǒng)-智能消防及自動滅火系統(tǒng)-停車場自動管理系統(tǒng)-微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)-有線電視系統(tǒng)；-公共廣播及背景音樂系統(tǒng)-一卡通系統(tǒng)-電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng)13、大多聘請知名的物業(yè)管理公司如虹橋國際花園園區(qū)物業(yè)管理將由國際知名物業(yè)顧問高力國際提供支持。高力國際成立於1893年，總部位于加拿大溫哥華，在全球51個國家擁有243間分支機構(gòu)，是全球范圍內(nèi)屈指可數(shù)的不動產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之一。 高力國際集團1994年在上海設(shè)立分公司，目前為上海最具規(guī)模之物業(yè)公司之一

38、，以管理各類高檔物業(yè)為主，如高級公寓、寫字樓、商場及別墅等個案物業(yè)管理公司虹橋國際商務(wù)花園高力國際張江集電港二期杰辰豐臺總部園豐臺物業(yè)西安企業(yè)壹號公園市內(nèi)公司14、營銷投入少在住宅房產(chǎn)中，好的品牌優(yōu)勢及策劃經(jīng)驗可為樓盤增加一定的品牌附加值，工業(yè)房產(chǎn)則很少做廣告，營銷投入少，如新長寧的虹橋國際商務(wù)花園及張江集電港都帶有半政府性質(zhì)，企業(yè)積極性較低，而中小企業(yè)總部園如臺鼎工業(yè)園項目則采用電視廣告、訓(xùn)練有素的售樓人員營銷、看房專車等多種手段。第四部分總部園發(fā)展目前存在的主題問題和幾點建議一、主要問題： 1、 對"總部經(jīng)濟"概念認識存在某些誤區(qū)"總部經(jīng)濟"是一個全

39、新的概念，目前對其概念還存在某些認識誤區(qū)。一方面，泛化了總部經(jīng)濟的概念，單純地將"總部經(jīng)濟"理解為"總部地產(chǎn)經(jīng)濟"，認為建設(shè)總部大樓就是發(fā)展總部經(jīng)濟了，借總部經(jīng)濟炒作房地產(chǎn)項目成為部分企業(yè)家獲取經(jīng)濟利益的一種手段。另一方面，對總部經(jīng)濟理解過于簡單化，有些城市在不具備發(fā)展總部經(jīng)濟條件的情況下，也提出總部經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)并非搬進總部大樓就能做大做強，產(chǎn)業(yè)辦公基地需要有豐富的內(nèi)涵?？偛拷?jīng)濟項目吸引力取決于所在城市及項目所在地的軟環(huán)境。不是所有的地方都能形成總部園區(qū)的。無論跨國公司，還是具有足夠資本能力的國內(nèi)企業(yè)總部，對辦公地的選擇主要考慮三方面的條件，一是靠

40、近經(jīng)濟政策制定監(jiān)管中心；二是靠近高素質(zhì)綜合人才培養(yǎng)區(qū)域；三是要貼近配套完善、交通便利的商業(yè)集中區(qū)域。合理的概念在盲目追風下被用濫，將不會給企業(yè)帶來實際效益。2、各地紛紛建設(shè)總部園，存在一定盲目性隨著“總部經(jīng)濟”熱席卷全國，各地紛紛上馬總部園區(qū)的建設(shè)項目。北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、沈陽、成都、武漢等城市都在開發(fā)總部園項目或有相關(guān)計劃。然而并不是什么城市和地區(qū)都適合開發(fā)“總部園”項目，投資“總部園”項目需要良好的軟、硬環(huán)境。總部園像是一朵艷麗的鮮花，但不能隨便亂插。有的城市，自身優(yōu)勢明顯，對企業(yè)有巨大的吸引力，如北京作為首都，本身就是獨特的優(yōu)勢，是政治、文化中心；上海是全國的經(jīng)濟大

41、都市，是金融中心；廣州是宜商宜居的千年商賈古都，交通便利。這三個地區(qū)都具備了基本的人才環(huán)境、自然環(huán)境、信息環(huán)境、資金環(huán)境和物流環(huán)境。所以北京，上海，廣州成為企業(yè)總部入住的首選。而還有許多城市，尤其是一些內(nèi)地城市，不顧城市自身條件，也紛紛上馬總部園區(qū)項目。這些城市的經(jīng)濟發(fā)展水平一般、交通優(yōu)勢不明顯、區(qū)域輻射能力較弱，更重要的是市場需求有限。這樣的城市建設(shè)總部園，存在著一定的盲目性，也有較大的風險。3、 總部園發(fā)展過程中政府宏觀指導(dǎo)和空間規(guī)劃有待加強全國各地對總部資源的爭奪日益激烈，競相提出吸引企業(yè)總部入駐，發(fā)展總部經(jīng)濟的戰(zhàn)略，如北京、上海、廣州等。僅上海市打出總部經(jīng)濟園區(qū)概念的就不下六七家，如位

42、于寶山的上海國際鋼鐵總部基地、浦東的張江集電港總部園、虹橋國際商務(wù)花園、臺鼎中小企業(yè)園區(qū)等等。北京市內(nèi)，就已形成朝陽區(qū)CBD、中關(guān)村西區(qū)的高科技商務(wù)區(qū)、西二環(huán)的金融商務(wù)區(qū)、豐臺總部基地四大發(fā)展總部經(jīng)濟的基地，宣武、順義、通州、懷柔、石景山等其他區(qū)縣也先后開始規(guī)劃建設(shè)，紛紛出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策吸引總部入駐。這種對總部資源的爭奪是市場條件下不同利益主體之間的正常競爭，限制在一定程度內(nèi)是有益的，但是從政府全局來看，對總部園發(fā)展缺乏統(tǒng)一的空間規(guī)劃，將導(dǎo)致過分的競爭，不利于形成城市合力，甚至容易造成一定的浪費。因此，政府對總部園發(fā)展的宏觀指導(dǎo)和空間規(guī)劃還有待加強，要從整體上進行統(tǒng)一規(guī)劃，處理好總部集群布局

43、與分散布局的關(guān)系。4、 總部園發(fā)展存在產(chǎn)業(yè)定位和功能定位趨同現(xiàn)象目前我國總部經(jīng)濟發(fā)展主要表現(xiàn)在各種總部園區(qū)的開發(fā)建設(shè)上。各大城市在建設(shè)總部園區(qū)的過程中，對總部園的產(chǎn)業(yè)定位和功能定位存在雷同現(xiàn)象。發(fā)展總部園的產(chǎn)業(yè)定位應(yīng)該從區(qū)域本身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境來進行合理的定位。如美國的底特律集中汽車零部件企業(yè)總部；紐約集中金融、保險、公關(guān)服務(wù)等企業(yè)總部；洛杉磯集中影視文化企業(yè)總部；硅谷集中電子信息企業(yè)總部等等。我國目前總部經(jīng)濟的發(fā)展還沒有形成行業(yè)總部集聚的格局，對行業(yè)總部定位還有待進一步研究和引導(dǎo)。在功能定位上各地區(qū)都集中在吸引跨國公司總部、國內(nèi)大企業(yè)集團總部，并沒有結(jié)合區(qū)域的比較優(yōu)勢從總部的研發(fā)中心、營

44、運中心、采購中心等不同功能入手進行合理的定位。 5、 企業(yè)遷移總部面臨著"退出"和"進入"兩大障礙總部園作為符合新經(jīng)濟條件下企業(yè)布局的一種內(nèi)在要求，必然存在總部聚集的過程，但是在這種過程中，企業(yè)將面臨著諸多障礙，限制企業(yè)按照總部經(jīng)濟規(guī)律布局，主要表現(xiàn)在兩個方面： 第一，企業(yè)在退出原地時面臨著如何協(xié)調(diào)企業(yè)與原地方政府之間關(guān)系的問題。企業(yè)"遷移總部"對地方經(jīng)濟社會發(fā)展將產(chǎn)生一定影響：首先對地方經(jīng)濟實力造成一定影響。有能力"遷移總部"的企業(yè)一般都是當?shù)氐募{稅大戶，這樣一個"財政支柱"的遷址絕對不是簡單

45、的企業(yè)行為，它的去留關(guān)乎當?shù)孛裆呐d衰，業(yè)界所認為的"東風遷往武漢使十堰淪為廢都"之說即為生動注解。其次影響地方官員的業(yè)績考核。目前我國各地方政府在以"經(jīng)濟發(fā)展"作為首要任務(wù)的前提下，把"GDP、稅收"等經(jīng)濟指標作為政府官員業(yè)績考核的重要標準，這就使得地方領(lǐng)導(dǎo)必將采取種種措施來阻撓企業(yè)遷移總部。再次增加當?shù)鼐蜆I(yè)壓力。一部分企業(yè)遷移總部，并不會把總部原有職工全部遷移到新的總部所在地，這些員工有可能面臨下崗問題，這在一定程度上增加當?shù)氐木蜆I(yè)壓力，破壞地方穩(wěn)定局面。同時一些企業(yè)發(fā)展長期依賴地方扶持，如果離開當?shù)卣?quot;庇護&quo

46、t;，企業(yè)遷移總部也必將存在一定的風險。第二，企業(yè)總部進入也面臨著一些障礙。首先要面臨著"遷移總部"成本的問題。企業(yè)"遷移總部"一般是從小城市向大城市遷移，居高不下的安家費讓許多有"遷移總部"意向的企業(yè)望而卻步。同時，企業(yè)"遷移總部"后，商務(wù)開發(fā)成本的相對提高是不可避免的，在短期內(nèi)將導(dǎo)致企業(yè)利潤空間縮減，有可能產(chǎn)生投資失敗的局面。其次，文化的沖突與融合是企業(yè)遷移必然遭遇到的一個重要問題。二、建設(shè)、發(fā)展總部園區(qū)的幾點建議1、轉(zhuǎn)變政府職能，加強總部園發(fā)展的制度環(huán)境建設(shè)市場機制是總部園形成和發(fā)展的基礎(chǔ)，在市場經(jīng)濟條件下，

47、一方面市場這只"看不見的手"在資源配置中起基礎(chǔ)作用；另一方面也應(yīng)該認識到市場在公共服務(wù)、外部性等領(lǐng)域會出現(xiàn)失靈，這需要政府發(fā)揮不可替代的調(diào)節(jié)作用。因此，在發(fā)展總部園區(qū)過程中，政府應(yīng)該對自身的職能進行準確定位，政府發(fā)揮的作用只能是引導(dǎo)而非主導(dǎo)，政府要做的是作好企業(yè)競技的"裁判員"，而非"運動員"，為企業(yè)發(fā)展營造良好的外部環(huán)境。市場經(jīng)濟正常運行需要政府為企業(yè)自由參與市場競爭提供充分的制度保證，使企業(yè)在公平的環(huán)境中自由競爭，因此，建立良好的制度環(huán)境和務(wù)實高效的政府形象對于總部園的發(fā)展至關(guān)重要。2、完善GDP統(tǒng)計、稅收上繳政策，為總部園發(fā)展提

48、供必要政策支持總部園發(fā)展的過程中，企業(yè)總部作為重要的經(jīng)濟資源很容易引起區(qū)域之間的爭奪。不可否認，這種爭奪是市場條件下不同利益主體的正常表現(xiàn)，限定在一定程度內(nèi)是有益的；但是，從發(fā)展總部園區(qū)的全局來看，過分的爭奪容易造成稀缺經(jīng)濟資源的浪費和經(jīng)濟利益的流失。因此，為了避免這種不良影響，國家應(yīng)進一步完善GDP統(tǒng)計、稅收上繳等制度，避免區(qū)域?qū)偛抠Y源的爭奪，實現(xiàn)總部資源在全國范圍內(nèi)的合理配置。3、以總部經(jīng)濟理論構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟合作新模式，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和功能的合理分工按照總部經(jīng)濟的發(fā)展思路，建立區(qū)域經(jīng)濟合作模式，將實現(xiàn)總部所在區(qū)域、制造基地所在區(qū)域"共贏"的局面。從全國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略層面

49、來看，總部經(jīng)濟的思路有助于促進東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展?？偛拷?jīng)濟能夠糾正目前西部開發(fā)中存在的某些認識誤區(qū)。根據(jù)區(qū)域資源優(yōu)勢，主動做產(chǎn)業(yè)的制造配套和生產(chǎn)加工，"心甘情愿"地讓企業(yè)將總部功能布局在東部地區(qū)，使企業(yè)取得東部與西部不同區(qū)域的資源優(yōu)勢，然后經(jīng)過較長期持續(xù)的積累和發(fā)展，逐步完善發(fā)展環(huán)境，縮小與東部地區(qū)的差距，實現(xiàn)共同發(fā)展。4、建立與國際接軌的市場環(huán)境經(jīng)濟全球化的特征之一，就是各國企業(yè)之間競爭規(guī)則和平臺的一致性。我國發(fā)展總部經(jīng)濟園就必須站在全球化、標準化、規(guī)范化的高度，為各跨國公司總部實施其全球競爭與發(fā)展戰(zhàn)略提供一個統(tǒng)一公平的法律環(huán)境，這與WTO規(guī)則對我國的要求是一致的。同時也為

50、我國企業(yè)實施"走出去"戰(zhàn)略，實現(xiàn)與國際企業(yè)的對接，提供良好的環(huán)境。因此，要盡可能在政策、法律、法規(guī)等諸多方面與國際接軌，對違背WTO規(guī)則或與國際慣例存在較大沖突的法律、法規(guī)和政策進行修改和完善。5、加快發(fā)展總部園的軟硬環(huán)境建設(shè)發(fā)展總部園，需要良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場體系、發(fā)達的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等。在這些要素中，政府一般對硬環(huán)境建設(shè)都很重視，卻容易忽視發(fā)展總部園區(qū)的軟環(huán)境建設(shè)，結(jié)果還是很難吸引企業(yè)總部入駐，因此，在發(fā)展總部經(jīng)濟的過程中，一定要處理好軟、硬環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。第五部分發(fā)展趨勢預(yù)測1、 中國的總部園區(qū)在未來一段時間內(nèi)進入高速發(fā)展期近

51、年來隨著中國經(jīng)濟高速增長，越來越多的跨國公司看中了中國市場這塊誘人的蛋糕，紛紛在中國投資設(shè)廠，設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、采購中心。據(jù)了解，世界排名前500名的跨國公司已有160家在京投資，北京跨國公司設(shè)立的地區(qū)總部數(shù)量為24家。 世界500強在上海落戶的有491家，70多家在此設(shè)立地區(qū)或中國總部。據(jù)美國財富雜志的一項調(diào)查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部。除了這些世界著名的跨國公司外，國內(nèi)許多知名企業(yè)也紛紛把總部遷往北京、上海、廣州、深圳等中心城市，如遠大總部從長沙遷到北京，

52、健力寶把總部從三水遷到廣州，希望集團總部由成都遷往上海。中國發(fā)展地區(qū)總部園區(qū)是一件必然的事情，無論是從經(jīng)濟由開放以前的惰性向改革以來充滿活力的轉(zhuǎn)化來看，還是從目前和未來巨大的市場供求容量來看，中國引入和發(fā)展總部園的空間最大。這種旺盛的需求將對中國大力發(fā)展總部園區(qū)提供有力的支撐，預(yù)計中國的總部園區(qū)在未來一段時間內(nèi)會進入高速發(fā)展的快車道。2、 總部園將由第二、三代向第四代整體過渡目前我國的總部園大多屬于第二代、第三代產(chǎn)品或者說是介于兩者之間的第2.5代，處于這一階段的總部園大都具有這樣一些特點：A) 遠離城市中心，位于工業(yè)開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，和產(chǎn)業(yè)緊密相系B) 為了滿足總部園內(nèi)辦公人員的生活需要，

53、在園區(qū)的規(guī)劃上，更多的融合進城市生活的元素，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置一些商業(yè)設(shè)施。這些設(shè)施雖然不大，但是足以使人們在此營造出共同生活的社區(qū)氣氛C) 注重企業(yè)辦公的個性化、多樣化要求，已經(jīng)有了私人空間和公共空間之分，但園區(qū)內(nèi)的企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境隨著企業(yè)對辦公條件要求的日益提高，這樣的園區(qū)肯定不能滿足企業(yè)總部的要求。第二代、第三代不可避免地要向第四代發(fā)展，第四代總部園最大的特點就是可以"自己自足"，是可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。這一代的總部園內(nèi)基本上有住宅、商店、學(xué)校、醫(yī)院和休閑場所，已經(jīng)逐步變成了一個與小城相仿的大社區(qū)，或者已經(jīng)成為一個新型的現(xiàn)代化NEW TOWN。3、 總部園區(qū)的開發(fā)建設(shè)更注重個性化、多樣化正如普通老百姓對住宅的個性化要求越來越高一樣，入駐企業(yè)總部園區(qū)的企業(yè)對園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)