贏房中國寧波金田置業(yè)有限公司企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃初步方案教學教材PPT學習教案

1、會計學1導 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟分析一、宏觀經(jīng)濟分析 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預測四、全國房地產(chǎn)市場預測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（2011）第1頁/共125頁 戰(zhàn)略問題是關系到全局的問題，即需要照顧到各個方面和各個階段的問題。一場戰(zhàn)爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。戰(zhàn)略問題是關系到全局的問題，即需要照顧到各個方面和各個階段的問題。一場戰(zhàn)

2、爭、一次戰(zhàn)役和一場戰(zhàn)斗都有自己的全局。 毛澤東，毛澤東，中國革命的戰(zhàn)略策略問題中國革命的戰(zhàn)略策略問題 公司為之活動的終點，實質是將一個公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。公司為之活動的終點，實質是將一個公司與其環(huán)境建立聯(lián)系。 “競爭戰(zhàn)略之父競爭戰(zhàn)略之父”邁克爾邁克爾波特波特蘭德觀點：蘭德觀點： 戰(zhàn)略是為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時期的總體性的謀劃和活動綱領。戰(zhàn)略是為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時期的總體性的謀劃和活動綱領。 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將

3、對未來公司的各項工作提供積極的促進和導向作用。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈，清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進和導向作用。什么是戰(zhàn)略？什么是戰(zhàn)略？第2頁/共125頁u對宏觀調控政策的敏感性強對宏觀調控政策的敏感性強u資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導致致命損失資本密集型產(chǎn)業(yè)，決策失誤將導致致命損失u核心能力是對各種資源的占有和合理調配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下核心能力是對各種資源的占有和合理調配，必須依附于一定的戰(zhàn)略規(guī)劃之下u對短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的對短期利益的過分追逐決定了房產(chǎn)企業(yè)的“短平快短平快”的生存發(fā)展模式，缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在的生存發(fā)展模式，

4、缺乏戰(zhàn)略指引的企業(yè)注定只停留在“地方諸侯地方諸侯”的層次。制定戰(zhàn)略有利于抵制機會的的層次。制定戰(zhàn)略有利于抵制機會的“誘惑誘惑”u房地產(chǎn)企業(yè)由關系導向、機會導向轉為市場導向、戰(zhàn)略導向是發(fā)展的必然趨勢房地產(chǎn)企業(yè)由關系導向、機會導向轉為市場導向、戰(zhàn)略導向是發(fā)展的必然趨勢 房產(chǎn)企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？房產(chǎn)企業(yè)為什么更要重視戰(zhàn)略管理？ 成本成本/ /價格競爭價格競爭 性價比競爭性價比競爭 模式競爭模式競爭品牌、戰(zhàn)略競爭品牌、戰(zhàn)略競爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的四個階段：的四個階段：第3頁/共125頁第4頁/共125頁o支付部分土地出讓金o申請減免配套費o要求施工企業(yè)先行墊資施工o提前預售，

5、收取房款 o不注重產(chǎn)品設計、工程質量、和客戶服務 o成本低、利潤高 o土地實行“招拍掛”o限制前期流動資金貸款o嚴禁墊資和拖欠農民工工資o嚴格預售許可證制度 o細分市場、細分客戶，促銷費用越來越高 o成本越來越高而利潤率越來越低 舊開發(fā)模式舊開發(fā)模式新開發(fā)模式新開發(fā)模式新新投投資資模模式式新新開開發(fā)發(fā)模模式式職權分配變化組織結構變化管理制度變化工作流程變化新新管管理理模模式式房產(chǎn)新政下，我們需要面對房產(chǎn)新政下，我們需要面對第5頁/共125頁有限資源有限資源收縮戰(zhàn)略？穩(wěn)定戰(zhàn)略？固守一隅還是主動出擊？激進還是穩(wěn)?。慨a(chǎn)品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？35年戰(zhàn)略規(guī)劃目標？一體化？多元化發(fā)展戰(zhàn)略？第6頁

6、/共125頁第7頁/共125頁第8頁/共125頁第9頁/共125頁固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長2007年，我國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快：u全年全社會固定資產(chǎn)投資達到137239億元，比上年增長24.8%，加快0.9個百分點；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資117414億元，增長25.8%，加快1.5個百分點。u在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)51020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)64928億元，增長23.2%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長21.0%，中部地區(qū)增長34.0%，西部地區(qū)增長28.2%。

7、u全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，加快8.4個百分點。第10頁/共125頁第11頁/共125頁“十一五”期間，我國城鎮(zhèn)化仍將快速推進：u從國際經(jīng)驗來看，當城市化率達到以前，城市化進程比較緩慢；當城市化率超過而未達到的時期，城市化進程出現(xiàn)持續(xù)加速趨勢；而城市化率一旦超過，城市化進程又會相對慢下來，進入平穩(wěn)推進階段。u我國城鎮(zhèn)化率年以前在以下，城鎮(zhèn)化率平均每年提升大約個百分點；年達到以后，城鎮(zhèn)化率平均每年提升個百分點左右。u綜合考慮各方面的影響因素，我國城鎮(zhèn)化率達到左右的時間可能會在年前后，年前后將達到。（城鄉(xiāng)人口變化的“交點”。城市人口規(guī)模越來越大于農村人口規(guī)模，出現(xiàn)“剪

8、刀”效應。）u住宅產(chǎn)業(yè)化”的進程大大加快。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個百分點，將拉動GDP增長兩個點以上，同時增加約1500萬城鎮(zhèn)人口。如果按每人住房27平方米計算（2006年末水平），將新增住宅需求4億平方米。這還不包括家庭結構小型化、住房升級換代等因素的增量。第12頁/共125頁 2007 2007年下半年，年下半年，CPICPI連創(chuàng)新高；連創(chuàng)新高；20082008年年1 1月份，更是創(chuàng)造了月份，更是創(chuàng)造了1111年來的新高（此前，年來的新高（此前，CPICPI曾在曾在19961996年年9 9月創(chuàng)下月創(chuàng)下7.4%7.4%的最高位）。其中，城市上漲的最高位）。其中，城市上漲6.8%6.

9、8%，農村上漲，農村上漲7.7%7.7%；食品價格上漲；食品價格上漲18.2%18.2%，非食品價格上漲，非食品價格上漲1.5%1.5%；消費品價格上漲；消費品價格上漲8.5%8.5%，服務項目價格上漲，服務項目價格上漲2.6%2.6%。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比。從月環(huán)比看，居民消費價格總水平比20072007年年1212月上漲月上漲1.2%1.2%。CPICPI的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價上漲的深切關注和心理恐慌，同時也對房價高企產(chǎn)生了推動作用。的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價上漲的深切關注和心理恐慌，同時也對房價高企產(chǎn)生了推動作用。第13頁/共125頁 自自1995

10、1995年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)字，。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)字，20072007年達到年達到13786元。元。第14頁/共125頁 根據(jù)聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50%59%為溫飽，40%50%為小康，30%40%為富裕，低于30%為最富裕。從19851999年這15年間，我國農村居民一直處在溫飽水平；2000年以后我國城鎮(zhèn)、農村居民家庭恩格爾系數(shù)分別降到50、40%以下，分別達到富裕和小康。 居民收入的持續(xù)增加，恩格爾系數(shù)的穩(wěn)步降低，會帶動消費結構的升級和變化：u消費

11、內容不斷更新。 進入21世紀初的前5年，我國居民在經(jīng)歷了家電產(chǎn)品全面進入家庭的萬元級消費后，已進入到一個以教育、購房、購車為主要內容的新“三大件”消費時期。u生活消費由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。u消費、投資更加理性和多樣化。2007年末，我國居民儲蓄存款余額為172534億元，比上年末增加10967億元。除了銀行儲蓄外，越來越多的居民進入股票、證券、基金、國債、期貨、黃金、收藏甚至房地產(chǎn)等投資領域。第15頁/共125頁我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至我國城鎮(zhèn)人均居住面積得到快速增長，至20062006年底已經(jīng)達到年底已經(jīng)達到2727平方米平方米根據(jù)世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達

12、到根據(jù)世界銀行研究表明，當一國人均居住面積在達到3035平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離平方米之前，城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居住需求，而我國距離30平方米還差平方米還差3平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。平方米，說明我國房地產(chǎn)仍將保持持續(xù)的發(fā)展。 按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù)按照現(xiàn)有增速，此趨勢還將持續(xù)35年。年。第16頁/共125頁導 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟分析一、宏觀經(jīng)濟分析 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預測四、全國

13、房地產(chǎn)市場預測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（20082011）第17頁/共125頁解決房地產(chǎn)問題，溫家寶談了四點考慮： u首先，政府的職責最重要的是要搞好廉租房為此，中國政府今年將安排億元用于廉租房建設，再加上地方財政，投入將達到幾百億。u其次，是建設經(jīng)濟適用房。在中國，經(jīng)濟適用房戶均面積平方米是比較適當?shù)?，因為中國人多地少，“對廉租房和?jīng)濟適用房，政府應提供和保障土地的需要，當然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用”。 u對于高檔住房，主要靠市場調節(jié)，“但是也必須有國家的宏觀調控，防止利用房地產(chǎn)進行炒作

14、造成市場混亂”。 u中國是有億人口的國家，要守住億畝耕地的“紅線”才能養(yǎng)活中國人。中國每年新生人口要超過萬，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到萬，還有萬流動農民工，也需要居住條件。所有這些問題，政府都要統(tǒng)籌兼顧。溫家寶：如果提起人民生活，我最為關注的溫家寶：如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。是住房問題。 2007年年11月月19日，溫家寶出席新加坡中華總商會日，溫家寶出席新加坡中華總商會舉行的工商界人士晚餐會并致辭。舉行的工商界人士晚餐會并致辭。 他說：他說：“如果提如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。起人民生活，我最為關注的是住房問題。” 他在新加坡國立大學發(fā)表演講后

15、回答提問時說，他在新加坡國立大學發(fā)表演講后回答提問時說，應該說，中國改革開放年來居民住房的條件有應該說，中國改革開放年來居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。較快，人民有很大的意見。 十一月十九日，國務院總理溫家寶在新加坡國立大學發(fā)表演講。第18頁/共125頁第19頁/共125頁2003.8.12國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展非得通知（18號令）將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)20043.20國土資源部、監(jiān)察部關于繼續(xù)開展經(jīng)營性

16、土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知（71號令）8月31日前將歷史遺留問題處理完畢（831大限）4國務院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資本金比例由20%提高到35%以上。6國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷規(guī)定的通知9銀監(jiān)會出臺商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指導支收比控制在50%以下，四證不全不發(fā)放任何貸款10.29央行加息12.2國土資源部關于開展全國城鎮(zhèn)建設存量用地情況專項調查工作的通知 對存量、閑置土地進行調查20053.17央行加息3.26國辦明電20058號關于切實文檔住房價格的通知（舊國八條）主旨是穩(wěn)定房價4.27溫家寶主持常務會議，研究進一步加強宏觀調

17、控問題，總結為“新國八條”主旨與舊八條一致5.11建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（6月1日實施）被稱為“61大限”和“新政”，被視為最嚴厲的調控措施5.31國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收的通知2年內轉讓征收營業(yè)稅10.18國家稅務總局關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知156號文征收20所得稅回顧：回顧：20032003年年以來國家以來國家主要調控政策主要調控政策一覽一覽第20頁/共125頁回顧：回顧：20032003年年以來國家以來國家主要調控政策主要調控政策一覽（續(xù)）一覽（續(xù)）20064.28央行升息0

18、.27%,5年以上房貸基準利率上調至6.39%抑制需求5.17國務院常務會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”）包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房5.29國務院辦公廳出臺關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的通知（9部委“15條”）是對“國六條”的細化，其中包括90/70政策。首付款7.6建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見聯(lián)合發(fā)改委、工商總局關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知進一步明確90/70政策取得預售證后10日內開售7.11建設部聯(lián)合5部委關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見“外資限炒令”7.24國辦關于建立國家土地督察制度有關問題的通知設立9個土

19、地督察局7.26國稅總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知統(tǒng)一征收二手房轉讓所得稅第21頁/共125頁 綜觀綜觀20032003年以來中央和地方政府出臺的一系列調控措施和市場政策，盡管存在年以來中央和地方政府出臺的一系列調控措施和市場政策，盡管存在“患得患失患得患失”的顧慮，但顯而易見的是各項措施和政策更具有針對性、可操作性的顧慮，但顯而易見的是各項措施和政策更具有針對性、可操作性既強化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了既強化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了“一刀切一刀切”，同時也充分考慮了各項政策的對沖作用，同時也充分考慮了各項政策的對沖作用這意味著各項措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調控效

20、果。我國的這意味著各項措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調控效果。我國的“房地產(chǎn)法律體系房地產(chǎn)法律體系”必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來越嚴密：必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來越嚴密： 回顧近回顧近5年來的宏觀調控政策，年來的宏觀調控政策， 20032004年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自市場交易等宏觀層面切入；自2005年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，

21、更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅；營業(yè)稅；2006年更進一步推進和完善了細化的調控政策，從調整樓市供應結構的年更進一步推進和完善了細化的調控政策，從調整樓市供應結構的“9070”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅“三三稅并進稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應、需求、交易的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了房地產(chǎn)的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。、行業(yè)規(guī)范等各個方面。近年來國家對房地產(chǎn)的調控措施和政策越來越科學、有效近年來國家

22、對房地產(chǎn)的調控措施和政策越來越科學、有效 第22頁/共125頁 2007 2007年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔起政府在房地產(chǎn)領域所應起到的社會公共職責。年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔起政府在房地產(chǎn)領域所應起到的社會公共職責。8 8月份國務院出臺的月份國務院出臺的2424號文使得建立及完善住房保障體系成為號文使得建立及完善住房保障體系成為20072007年調控的中心。此外，年調控的中心。此外，20072007年的行業(yè)

23、規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充，特別是央行加息、提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充，特別是央行加息、提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了20072007年調控的一大特色。年調控的一大特色。 最最能概括能概括市場全局市場全局、最能反應民生心態(tài)的、最能反應民生心態(tài)的，自然是，自然是那些在那些在20072007年的媒體上曝光率高、大眾關注度高的年的媒體上曝光率高、大眾關注度高的“流行語流行語”或或“關鍵詞關鍵詞”。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應了一個大國政府運用。它們有的道出了

24、普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應了一個大國政府運用“看得見的手看得見的手”進行有形調控過程中的探索和實踐進行有形調控過程中的探索和實踐 第23頁/共125頁公布日期公布日期公布機關公布機關文件名稱文件名稱1月25日國稅總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知3月16日全國人民代表大會第五次會議表決通過中華人民共和國物權法3月29日商務部關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見3月29日建設部、國家發(fā)改委、工商總局等八部委房地產(chǎn)市場秩序專項整治工作方案5月23日商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知8月7日國務院國

25、務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見9月21日國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知9月30日國土資源部關于認真貫徹國務院關于解決城市低收家庭住房困難若干意見進一步加強土地供應調控通知11月7日國家發(fā)改委、商務部外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）11月14日財政部廉租住房保障資金管理辦法11月27日建設部、發(fā)改委等七部門廉租住房保障辦法11月19日國土部、財政部、央行土地儲備管理辦法11月30日建設部、發(fā)改委等七部門經(jīng)濟適用房管理辦法12月11日央行、銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知盤點：盤點

26、：2007年國家出臺的房地產(chǎn)政策年國家出臺的房地產(chǎn)政策第24頁/共125頁10次上調存款準備金率，6次上調存款基準利率：第25頁/共125頁第26頁/共125頁第27頁/共125頁第28頁/共125頁第29頁/共125頁第30頁/共125頁第31頁/共125頁第32頁/共125頁第33頁/共125頁第34頁/共125頁2007年各地年各地“地王地王”一覽表一覽表日期日期地塊名稱地塊名稱占地面積占地面積（）（）競額競額（元）（元）樓板價樓板價（元（元/）競得企業(yè)競得企業(yè)1月31日武漢市武昌區(qū)武重地塊50萬35.02億3290上海豫園3月12日重慶市南岸區(qū)楊家山地塊166.7萬24.5億7004和

27、記黃埔6月21日上海市新江灣城D1地塊5.93萬12.6億12500綠城集團7月9日杭州市西湖區(qū)地塊3.48萬14.76億15712雅戈爾集團7月12日東莞市塘廈大坪村地塊35萬26.8億19243萬科地產(chǎn)7月24日長沙市新河三角洲地塊78.52萬92億3500北辰實業(yè) 北京城開7月30日重慶市江北區(qū)07090號地塊20.5萬41.8億4100香港信和8月24日上海黃埔區(qū)163#街坊地塊1.37萬44億66930蘇寧環(huán)球2007年以來，在房價高企、土地供應不足等多種因素的綜合影響下，各地“地王”頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的怪現(xiàn)象第35頁/共125頁第36頁/共125頁第37頁/共

28、125頁新一輪土地政策下的市場反應第38頁/共125頁xyoABC 如果從如果從“嚴謹?shù)臄?shù)理概念嚴謹?shù)臄?shù)理概念”這個意義上看所謂這個意義上看所謂“樓市拐點樓市拐點”，只能理解為房價上漲的形式發(fā)生了變化，但上漲的趨勢并沒有變。，只能理解為房價上漲的形式發(fā)生了變化，但上漲的趨勢并沒有變。 歸根結底，歸根結底，“拐點拐點”是否會出現(xiàn)，是市場對調控政策綜合反應的結果，是前七個關鍵詞綜合作用下的加權結果。是否會出現(xiàn)，是市場對調控政策綜合反應的結果，是前七個關鍵詞綜合作用下的加權結果。第39頁/共125頁xyo)(xfy xyo)(xfy abAB遞增遞增)(xf abBA0 y遞遞減減)(xf 0 yx

29、yoABC 連續(xù)曲（連續(xù)曲（ABC）上凹凸的分界點（）上凹凸的分界點（B）稱為曲線的拐點）稱為曲線的拐點凹曲線凹曲線凸曲線凸曲線曲線凸凹的判斷和拐點的定義曲線凸凹的判斷和拐點的定義第40頁/共125頁第41頁/共125頁第42頁/共125頁第43頁/共125頁第44頁/共125頁導 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟分析一、宏觀經(jīng)濟分析 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預測四、全國房地產(chǎn)市場預測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分

30、：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（20082011）第45頁/共125頁回顧：近年國內房地產(chǎn)價格持續(xù)增長回顧：近年國內房地產(chǎn)價格持續(xù)增長第46頁/共125頁2007房價強力上揚2007年1、2、3月份新建商品住房銷售價格漲幅尚在6.0%上下波動；4月、5月、6月、7月和8月,70個大中城市新建商品住房銷售價格同比分別上漲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%；9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲8.9%，其中新建商品住房銷售價格同比上漲10%；10月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%；11月

31、，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%。12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。第47頁/共125頁2007年12月部分城市房屋銷售價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)新建商品住房價格指數(shù)二手房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全國全國110.5100.2111.4100.3111.4100.0北京北京115.0100.9117.5101.1112.0100.5天津天津107.6100.7108.1100.3107.2101.8上海上海109.3100.4109.3100.2110.8100.4南京南京1

32、07.2100.4109.0100.2105.2100.6杭州杭州113.7100.8115.0100.6110.3100.6廣州廣州105.798.6106.197.1107.4100.5深圳深圳116.499.9114.399.8113.999.7重慶重慶113.5100.2115.9100.2110.9100.3成都成都109.3100.3110.9100.1105.9100.4注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為1002007年單月各城市房屋銷售價格指數(shù)第48頁/共125頁北京上海深圳廣州南京北海烏魯木齊重慶寧波19.9%-0.1%10.2%8.9%6.1%15.5%3.0

33、%3.6%4.8%29.7%0.1%9.9%9.6%4.7%16.2%2.3%3.6%4.3%39.9%0.2%10.7%8.6%6.8%13.7%1.1%2.3%5.7%410.7%0.3%11.3%7.2%8.8%23.6%3.5%3.0%4.8%510.3%12.3%9.2%15.1%610%0.9%13.9%7.3511.3%15.5%6.4%15.5%1.7%711.6%2.0%16.1%7.8%9.2%18.6%12.0%6.7%9.2%813.5%3.7%17.6%7.4%7.5%18.2%15.5%9.5%10.5%915.3%6.2%16.5%7.9%8.7%19.4%21.

34、1%13.9%14.6%1017.8%8.3%16.8%7.8%8.4%17.7%18.5%12.0%19.1%1117.4%9.0%17.0%7.7%9.4%18.3%21.1%14.9%18.8%1217.5%9.3%13.9%19.3%25.3%15.9%17.3%2007年112月份部分城市房價漲幅第49頁/共125頁u 2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月降低0.6個百分點。其中，新房指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，二手房指數(shù)與上月持平，漲幅均為兩年來單月最低值漲幅均為兩年來單月最低值。u在70個城市中，51個城市的新

35、房月環(huán)比漲幅出現(xiàn)下降，其中有19個城市的新房指數(shù)環(huán)比下跌；38個城市的二手房月環(huán)比漲幅下降，其中有20個城市的二手房指數(shù)環(huán)比下跌。u 新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月低0.8個百分點；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月低0.7個百分點。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，環(huán)比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南寧17.4%、寧波17.3%、蘭州16.7%、重慶15.9%和長沙15.1%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：

36、?？?.4%、合肥1.8%、九江1.7%、南充1.6%和桂林1.5%等。u 二手住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月高2.1個百分點；與上月比，二手住房銷售價格與上月持平。同比漲幅較高的主要城市包括:烏魯木齊24.2%、寧波16.5%、無錫15.2%、深圳13.9%和長春13.1%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌6.4%、大理4.2%、洛陽2.4%、桂林2.2%和天津1.8%等。u 非住宅商品房銷售價格同比上漲7.0%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月低0.3個百分點。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉儲用房銷售價格同比分別上漲8.3%、8.0%和5.2%。2007

37、年12月份房價漲幅分析第50頁/共125頁u第四季度除工業(yè)用地價格漲幅增加外，其余均出現(xiàn)漲幅下降；u同期地價漲幅遠遠低于房價漲幅；遠遠低于房價漲幅；u從數(shù)據(jù)看，地價上漲引發(fā)房價上漲缺乏足夠的說服力。地價上漲引發(fā)房價上漲缺乏足夠的說服力。u2007年全國各地“地王”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲備來彰顯實力與持續(xù)發(fā)展。2007年地價漲幅遠遠低于房價漲幅第51頁/共125頁名名次次股票名稱股票名稱凈利潤凈利潤 每股收益每股收益分配預案分配預案主營業(yè)務增長率主營業(yè)務增長率1保利地產(chǎn)1,489,088,024.65 元1.3元10轉增10股派0.7元（含稅）101.5094%2

38、S*ST昌源378,330,536.87元1.285元不分配不轉增-98.1428%3華發(fā)股份362,828,235.28元1.22元10轉增10股派1元（含稅）158.0988%4萬業(yè)企業(yè)480,043,126.76元1.0718元10派5元（含稅）-11.2241%5中華企業(yè)605,306,635.81元0.668元10送2股21.2742%6福星股份15.08億元0.6045元10派1元（含稅）36.1355%7蘇寧環(huán)球212,950,763.13元0.44元不分配不轉增19.6220%8ST臥龍120,109,464.07元0.44元不分配不轉增328.6903%9陽光股份183,32

39、6 87,089元0.39元不分配不轉增31.2907%10萬通地產(chǎn)164,939,688.02元0.3659元10派1.5元（含稅）768.0074%11世茂股份66,375,365.61元0.14元10派0.5元（含稅）-41.3789%12上海新梅5,135,649.56元0.0207元不分配不轉增153.0898%已公布2007年年報的12家房地產(chǎn)公司業(yè)績表第52頁/共125頁上市房產(chǎn)公司對現(xiàn)金流普遍持謹慎態(tài)度第53頁/共125頁行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯第54頁/共125頁萬科行業(yè)平均值比較開發(fā)業(yè)績銷售面積300多萬主營業(yè)務收入銷售額212億元，實現(xiàn)凈利潤13.5億元，其中

40、珠三角29，長三角32，環(huán)渤海24，其他8行業(yè)總銷售額10739億元，平均1820萬元/家萬科份額：1.97%萬科與行業(yè)平均值相差1164倍土地儲備2006年，萬科獲取的規(guī)劃中項目面積合計1851萬，按持股比例折算約為1536萬。土地儲備集中在第一梯隊企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)僅能維持1、2年。項目數(shù)量共96個，其中珠三角區(qū)域32個，長三角區(qū)域31個，環(huán)渤海區(qū)域24個，成都、武漢等其他城市9個。75的企業(yè)沒有項目，有項目的企業(yè)項目數(shù)量平均2.43個相差39.5倍萬科經(jīng)營情況與行業(yè)平均值之比較（萬科經(jīng)營情況與行業(yè)平均值之比較（2006年數(shù)據(jù)）年數(shù)據(jù)）與行業(yè)領先者的懸殊差異與行業(yè)領先者的懸殊差異 雖然萬

41、科國內老大的地位短時間內無人撼動，但其市場份額卻不到雖然萬科國內老大的地位短時間內無人撼動，但其市場份額卻不到2 2，同時，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度也遠不如競爭充分的家電、，同時，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度也遠不如競爭充分的家電、ITIT、快速消費品等行業(yè)。可以想見，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。、快速消費品等行業(yè)。可以想見，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。第55頁/共125頁全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位和就業(yè)人員全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位和就業(yè)人員u小、散、亂的格局沒有實質性改變小、散、亂的格局沒有實質性改變u同時，企業(yè)梯次分化越來越明顯，第一梯隊企業(yè)與中小企業(yè)的距離持續(xù)拉大，市場

42、集中度越來越高同時，企業(yè)梯次分化越來越明顯，第一梯隊企業(yè)與中小企業(yè)的距離持續(xù)拉大，市場集中度越來越高u項目資本金比例越來越高，市場競爭越來越激烈項目資本金比例越來越高，市場競爭越來越激烈法人單位（萬個）比重（）就業(yè)人員（萬人）比重（）合計12.9100396.3100房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5.945.7158.540.0物業(yè)管理3.224.8143.436.2房地產(chǎn)中介服務2.015.523.55.9其他房地產(chǎn)活動1.814.070.917.9全國房產(chǎn)行業(yè)競爭格局全國房產(chǎn)行業(yè)競爭格局第56頁/共125頁房地產(chǎn)投資開發(fā)模式已發(fā)生重大轉變房地產(chǎn)投資開發(fā)模式已發(fā)生重大轉變對比房地產(chǎn)市場宏觀調控前、后各項政策

43、的變化可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)投資開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生了重大變化。對比房地產(chǎn)市場宏觀調控前、后各項政策的變化可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)投資開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生了重大變化。項項 目目2003年年2007年年相相 差差備備 注注土地費用100100畝畝100100萬元萬元/ /畝畝1 1億元，首付億元，首付2020（20002000萬元），余款在一年后支付萬元），余款在一年后支付（用銷售收入支付）（用銷售收入支付）100100畝畝150150萬元萬元/ /畝畝1.51.5億元，首付億元，首付4040（20002000萬元），余款在半年內付清（萬元），余款在半年內付清（還沒有銷售收入）還沒有銷售收入）成本增加成本增加0.50

44、.5億元，億元，自有資金支付相差自有資金支付相差1.31.3億元億元土地費用按年土地費用按年遞增遞增15%15%計算計算配套費用300300元元/ /2020萬萬60006000萬元萬元可以可以“減免緩減免緩”500500元元/ /2020萬萬1 1億元億元不可以不可以成本增加成本增加0.40.4億元，億元，自有資金支付相差自有資金支付相差0.70.7億元億元容積率容積率3.03.0“減免緩減免緩”比比例例5050設計、推廣費用等前期費用500500萬元萬元10001000萬元萬元相差相差500500萬元萬元隨著競爭加劇，隨著競爭加劇，費用已成倍增費用已成倍增加加建安費用2020萬萬15001

45、500元元/ /3 3億元億元2020萬萬18001800元元/ /3.63.6億元億元增加增加0.60.6億元，自有億元，自有資金支付不變資金支付不變人工人工/ /材料價格、材料價格、產(chǎn)品質量均在產(chǎn)品質量均在提高提高間接費用10001000萬元萬元13001300萬元萬元增加增加300300萬元萬元開發(fā)期三年開發(fā)期三年成本總成本總成本4.754.75億元億元其中自有資金其中自有資金1.31.3億元億元, ,占占27%27%總成本總成本6.336.33億元億元其中自有資金其中自有資金3.843.84億元億元, ,占占60%60%成本增加成本增加33%,33%,自有自有資金增加資金增加1.951

46、.95倍倍未考慮利率未考慮利率增加因素增加因素利潤率30%30%20%20%10%10%行業(yè)平均行業(yè)平均利潤2 2億元億元1.581.58億元億元0.420.42億元億元自有資金利潤率154%154%41%41%相差相差3.753.75倍倍第57頁/共125頁隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，人工成本不斷上升隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，人工成本不斷上升房地產(chǎn)行業(yè)薪酬水平增長的年度對比房地產(chǎn)行業(yè)薪酬水平增長的年度對比行業(yè)發(fā)展趨勢與薪酬的關系行業(yè)發(fā)展趨勢與薪酬的關系第58頁/共125頁房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越高，利潤率空間被壓縮u隨著土地資源越來越緊缺，土地成本增長迅速；u隨著自有資金比例的增加，貸款利息率增長

47、，財務費用成本大幅增加；u為了應對激烈的市場競爭，同時培植公司品牌，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不提高項目的綜合品質，導致投入增加；u建材等相關產(chǎn)品價格的提高，建安成本也得到了一定的增長；u隨著市場競爭激烈程度的提升，營銷費用也得到大幅度的增長；u隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員工資的不斷上漲，人工成本日益增加；u國家宏觀調控效果的集中釋放 以上因素綜合作用，使得房地產(chǎn)的行業(yè)利潤逐漸被壓縮到合理的范圍內。對那些以上因素綜合作用，使得房地產(chǎn)的行業(yè)利潤逐漸被壓縮到合理的范圍內。對那些“機會主義導向機會主義導向”的房地產(chǎn)商而言，過去那種瘋狂的的房地產(chǎn)商而言，過去那種瘋狂的“掘金時代掘金時代”或許一去不復返了。要想在競爭中

48、立于不敗之地，企業(yè)必須重新審視和定位自己，突出優(yōu)勢，補強短板，以期把握機會，做強做大?；蛟S一去不復返了。要想在競爭中立于不敗之地，企業(yè)必須重新審視和定位自己，突出優(yōu)勢，補強短板，以期把握機會，做強做大。第59頁/共125頁第60頁/共125頁導 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟分析一、宏觀經(jīng)濟分析 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預測四、全國房地產(chǎn)市場預測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：

49、金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（20082011）第61頁/共125頁2008年宏觀政策走向預測第62頁/共125頁u預測二：落實和完善現(xiàn)有政策將是2008年的主旋律2006年以來，房地產(chǎn)宏觀調控政策的出臺全面而密集，涵蓋房地產(chǎn)市場的土地、供應結構、交易環(huán)節(jié)稅費、行業(yè)環(huán)境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各個方面。各大相關部委、主管部門都參與進來，對一個行業(yè)進行如此長時間和密集的調控是非常少見的。對一個行業(yè)進行如此長時間和密集的調控是非常少見的?？梢灶A測，2008年，繼續(xù)落實和完善現(xiàn)有政策將成為樓市調控的主旋律：2007年的調控方向已經(jīng)由“穩(wěn)定房價”逐步轉為“住房保障”，并在后半年基本建立起了住房保障

50、體系的框架，如何更好的落實住房保障政策將成為調控的一個重點；在需求角度，繼續(xù)通過如加息、物業(yè)稅等增加購房支出，減少房產(chǎn)投資收益，來降低購房需求；在供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進程監(jiān)督，嚴防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩(wěn)定房價的目的。平抑房價和房地產(chǎn)良性發(fā)展需要不斷盤活存量房市場，而當前二手房交易環(huán)節(jié)的各項稅費仍然是制約部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易稅費，盤活二手房市場可能會成為2008年政策的一個新的方向。第63頁/共125頁第64頁/共125頁第65頁/共125頁2008及今后幾年房地產(chǎn)市場預測第66頁/共12

51、5頁第67頁/共125頁長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢：長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢：行業(yè)競爭日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應體系將包含商品住宅、經(jīng)濟適用房、低租金公寓等面向不同消費層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會穩(wěn)定增長。商品住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價格將穩(wěn)中有升。二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對推動房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極作用。規(guī)模化品牌化規(guī)?；?/p>

52、牌化供給多元化供給多元化價格趨勢價格趨勢住宅二級市場住宅二級市場房地產(chǎn)金融業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)第68頁/共125頁導 讀序 言：戰(zhàn)略概述第一部分：全國房地產(chǎn)市場分析 一、宏觀經(jīng)濟分析一、宏觀經(jīng)濟分析 二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收）二、房地產(chǎn)調控政策分析（土地，金融，稅收） 三、房地產(chǎn)市場分析三、房地產(chǎn)市場分析 四、全國房地產(chǎn)市場預測四、全國房地產(chǎn)市場預測第二部分：寧波房地產(chǎn)市場分析第三部分：金田置業(yè)內部資源分析第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標（20082011）第69頁/共125頁寧波城市名片u寧波位于中國大陸海岸線中段、的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州

53、。u是中國對外開放城市、享有省一級經(jīng)濟管理權限的計劃單列城市、具有制定地方性法規(guī)權力的“全國較大的城市”，是全國歷史文化名城。u全市總面積9365平方公里，2006年末總人口560.4萬。其中市區(qū)人口215.8萬人。全市轄象山、寧海二個縣，余姚、慈溪、奉化三個縣級市。市區(qū)設海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)。u寧波港域地處中國大陸沿海中部長江出?？凇癟”字型航線交匯點，是一個多功能、綜合性、面向世界的現(xiàn)代化大港，已成為中國大陸主要的原油、鐵礦、集裝箱、液體化工中轉儲存基地。2006年寧波港域完成貨物吞吐量3.1億噸，位居大陸港口第2位，世界港口第4位；集裝箱吞吐量達到7

54、06.8萬標箱，增長35.7%，居大陸沿海港口第4位，世界第13位。u全國文明城市、國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生城市、中國品牌之都、全國再就業(yè)先進城市；中國城市經(jīng)濟實力、中國城市綜合競爭力、中國城市生活質量等排名中名列前十位；公眾首選宜居城市、全國十大市民最滿意城市。第70頁/共125頁近年來寧波國民生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長，增速高于全國平均水平約26個百分點。2007年達到3433.08億元，首次躋身中國13個城市(非直轄市）GDP3000億元俱樂部.寧波國民生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長第71頁/共125頁浙江省各市GDP和平均人口對比表（GDP：億元；平均人口：萬人）地區(qū)1978年2000年2005年2006年

55、GDP平均人口GDP平均人口GDP平均人口GDP平均人口全省12437386141.04577134384851156494939杭州28.45031382.66192942.76563441.0663寧波20.24611144.65402449.35552864.5560溫州13.2556822.07291596.47481834.4753嘉興13.3289524.03311159.73341343.1335湖州8.9221325.2255644.3257760.9258紹興12.3378745.04321447.54351678.2435金華9.9376509.44451063.54531

56、228.6455衢州6.4207161.9242329.1246383.4246麗水4.8211136.8248251.4251353.2252臺州10.1450613.35451251.85581467.5562舟山3.987121.698280.297333.298寧波歷年的經(jīng)濟總量穩(wěn)居浙江省第二第72頁/共125頁2007年浙江省及各市GDP初步核算數(shù)據(jù)絕對值(億元)可比價增長速度(%)GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)全省18638.361025.2710092.007521.0914.52.815.415.1杭州4103.89167.572059.15187

57、7.1714.62.614.416.1寧波3433.08153.641888.681390.7614.83.914.516.4溫州2157.0071.241168.73917.0214.30.513.816.0嘉興1585.18100.22947.26537.7014.44.714.815.7湖州895.9473.29510.74311.9114.44.415.015.9紹興1971.00108.211195.22667.5714.33.415.514.1金華1462.4577.16793.00592.2914.84.815.815.0義烏420.8911.78193.97215.1415.7

58、6.115.916.1衢州468.1857.74239.67170.7715.54.919.214.5舟山407.0044.57178.00184.4317.01.323.415.5臺州1722.89116.45927.98678.4614.52.116.114.6麗水425.2649.65202.26173.3615.63.020.014.7寧波2007年各項指標仍保持良好發(fā)展勢頭數(shù)據(jù)顯示，2007年寧波市GDP繼續(xù)穩(wěn)居全省第二，其中第二、三產(chǎn)業(yè)在高位基礎上仍保持14.5%和16.4%（第三產(chǎn)業(yè)增幅居全省首位）的高增長速度。第73頁/共125頁第74頁/共125頁20072007年長三角年長

59、三角1616個城市居民人均可支配收入個城市居民人均可支配收入及及CPICPI指數(shù)指數(shù)城城 市市可支配收入可支配收入（元）（元）位位 次次CPICPI指數(shù)指數(shù)位位 次次上 海236231103.215寧 波223072103.98臺 州2224531044紹 興217174102.716杭 州216895103.513蘇 州212606104.22無 錫208987103.89南 京203178103.710湖 州2004691044舟 山1985610104.22嘉 興1923811103.710常 州1908912103.314鎮(zhèn) 江16775131044南 通1645114105.11揚

60、 州1494016103.710平均19719103.8長三角目前是中國最主要的經(jīng)濟區(qū)之一，經(jīng)濟總量和產(chǎn)業(yè)層次處于中國領先地位。長三角地區(qū)個私經(jīng)濟發(fā)展迅速，并且日益成為城市居民就業(yè)的重要渠道和居民收入的重要來源。中國統(tǒng)計局江蘇調查總隊的統(tǒng)計顯示，2007年長三角十六個城市居民平均可支配收入逼近兩萬元，達到1.9719萬元，增長14.4%。其中，江蘇8城市平均可支配收入18099元，增長15.9。浙江7城市平均可支配收入21014元，增長12.9；上海市人均可支配收入已達到23623元，增長14.3。2007年長三角地區(qū)16城市居民消費價格指數(shù)平均為103.8，低于全國